世聯(lián)大連軟件園五期項目定位報告

大連軟件園五期項目

定位報告（中期匯報）謹呈：大連軟件園開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2006.04.18報告結(jié)構(gòu)一、項目概況二、項目開發(fā)背景研究三、項目目標市場分析四、項目定位2一、項目概況3項目位于大連市沙河口區(qū)，軟件園的東入口，背山面海大連軟件園項目位置交通通達性行政區(qū)劃上位于大連市沙河口區(qū)；距軟件園數(shù)碼廣場2KM，是軟件園的東入口；北側(cè)背靠大頂山，南向距海2.5KM左右；距中山廣場和機場均為8KM左右；位于城市主干道五一路和西南路交叉口的西北側(cè)。??項目區(qū)位機場星海灣景區(qū)大連老城區(qū)8KM8KM2.5KM4中等規(guī)模城市住宅項目，交通通達性好，負面資源集中陵園

擬遷移規(guī)劃中的生態(tài)公園，

實施時間未定老居民區(qū)待遷移戒毒所規(guī)劃中的高架橋控制線500KV高壓走廊66KV高壓走廊500KV高壓走廊與大連云山塑料包裝有限公司老居民小區(qū)500KV高壓走廊與戒毒所五一路西南路總建面6.6萬平米，容積率2左右，無限高；緊鄰城市主干道和規(guī)劃中的高架橋；高壓線不可改變的客觀現(xiàn)狀；陵園遷移和生態(tài)公園建設(shè)均已規(guī)劃，但時間未定；四期：17萬平米左右，定位為大戶型豪宅。??地塊條件大頂山和臺山陵園5發(fā)展商背景：多年的本地開發(fā)經(jīng)驗，市場潮流的引領(lǐng)者，實力雄厚房地產(chǎn)業(yè)是億達集團的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)和17年的開發(fā)經(jīng)驗，年開發(fā)能力100萬平方米，累計開發(fā)面積470萬平方米。開發(fā)建設(shè)的億達廣場、億達新世界、億達世紀城、億達國際新城、青云林海、青云映山等項目，領(lǐng)導(dǎo)著中國北方樓市的新潮流。From:??發(fā)展商背景億達廣場東北首座智能化小高層住宅小區(qū)國際新城2002年榮獲建設(shè)部“住宅設(shè)計示范樓盤”2003年被評為“遼寧省明星樓盤”2003年獲“中國名盤50強”稱號億達新世界1999年獲國家建設(shè)部達標“平安杯”大獎2000年被評為“新世紀理想居住區(qū)”2001年被評為“十大理想家園”、“十佳房地產(chǎn)品牌”億達世紀城2002年被評為“遼寧省放心物業(yè)小區(qū)”2002年被評為“遼寧省明星樓盤”2002年被評為“中國住宅創(chuàng)新奪標經(jīng)典示范樓盤”2002年獲第四屆中國住交會“中國樓盤”稱號2003獲“住在大連”精品樓盤評選最佳規(guī)劃設(shè)計獎6項目資源評價——區(qū)位條件優(yōu)越、但負面資源集中項目區(qū)位條件項目資源條件交通通達性好；軟件園的東門戶，昭示性強；良好的山、海自然資源；高壓線、陵園、高架橋等負面資源集中；7項目目標與約束條件項目開發(fā)目標項目約束條件實現(xiàn)7500元的單價；與四期項目形成互相支撐的良性關(guān)系樓面地價2200元/平米；綜合建安成本投入與四期相同（2100—3000元/M2）；8二、項目開發(fā)背景研究9在明確項目的基本情況和開發(fā)目標之后，開發(fā)背景是我們進行定位的依據(jù)項目開發(fā)背景研究宏觀市場環(huán)境研究區(qū)域價值分析10房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期，市場需求表現(xiàn)為數(shù)量與質(zhì)量并重近5年來，大連市GDP保持快速增長，按照GDP增長與房地產(chǎn)發(fā)展的一般關(guān)系，大連市的房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段；固定資產(chǎn)投資增長率高于GDP增長率，固定資產(chǎn)投資活躍；房地產(chǎn)開發(fā)投資從2003年后開始爆發(fā)性增長；大連市人均GDP已經(jīng)超過4000美元，房地產(chǎn)市場的需求表現(xiàn)為數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展的階段；人民收入穩(wěn)步增長，生活水平逐漸提高；11銷售面積穩(wěn)步上升，土地緊縮導(dǎo)致供不應(yīng)求，價格上漲住宅銷售量穩(wěn)步小幅上升，受04年土地緊縮的影響近兩年供應(yīng)量下降；市場表現(xiàn)為明顯的供不應(yīng)求，單價上漲。03年土地集中放量，04年土地供應(yīng)緊縮，05年有所回升；12中心區(qū)“地荒”和房價持續(xù)攀升形成市場高賣壓，消費者心理底線被迫“水漲船高”大連擁有豐富的山海資源，特殊的地形條件使城市的可發(fā)展方向受到限制，可開發(fā)用地有限；隨著城市中心區(qū)可開發(fā)用地日漸減少，房價持續(xù)上漲，消費者不得不接受現(xiàn)行市場價格。中山區(qū)和西崗區(qū)土地存量不到10%，城市中心區(qū)可開發(fā)用地少；近年來，隨著單價的上升，商品房套均面積持續(xù)下降，表明在購買能力未有顯著增強的情況下，消費者被迫通過適當壓縮購買面積來承受高單價。13新房的供應(yīng)不足引爆三級市場，二手房成交量高速增長，需求以中低端為主由于新房單價高、供應(yīng)量不足，大量需求轉(zhuǎn)向三級市場，二手房銷售量大幅增長，價格攀升；二手房套均面積為80平米以下，可見三級市場需求以中小戶型為主；14依靠城市實力和優(yōu)美環(huán)境成為東三省中心城市，外地客戶撐起住宅市場四分之一強2003年，中央做出振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決策，為大連帶來了千載難逢的發(fā)展機遇。大連提出了“大大連”發(fā)展規(guī)劃，拓展城市發(fā)展空間、擴大經(jīng)濟總體規(guī)模、提升城市綜合功能、營造更好的城市環(huán)境，創(chuàng)造最適合創(chuàng)業(yè)、最適合人居的環(huán)境；零點研究咨詢集團與《商務(wù)周刊》雜志聯(lián)合編制的《2005中國城市宜居指數(shù)報告》中，大連排名第一，北京排名十三；15宏觀證市場令環(huán)境裙研究罷結(jié)論——目前五是進棍行房拖地產(chǎn)民開發(fā)師的大泊好時處機社會滿經(jīng)濟測高速割發(fā)展偶，房走地產(chǎn)撕進入講高速膽發(fā)展港期，溝數(shù)量識需求鋒和質(zhì)凡量需艱求并并重；需求捐總量比穩(wěn)步封上升攀，土偵地供付應(yīng)緊好縮導(dǎo)妹致供子不應(yīng)燃求，聽價格紡快速程上漲架；濱海臺城市任的特啟點顯偵現(xiàn)，舅缺地鑼和漲害價形賺成了軍市場如高賣旨壓；大量瓣中低漢端需亂求轉(zhuǎn)陶向三愉級市后場，裁二手廣房交行易火傻爆；城市盟地位灶和居其住環(huán)爹境形勺成城慶市吸雖聚力烤，外踏地客族戶撐難起住趁宅的薪四分鳴之一殊強；16在明拉確項褲目的膊基本仍情況兼和開姥發(fā)目逮標之呀后，竭開發(fā)穿背景猶是我欄們進抓行定啟位的腐依據(jù)項目拌開發(fā)根背景今研究宏觀賄市場析環(huán)境芬研究區(qū)域價值分歐析17甘井簽子區(qū)止成交可量大饅，但悟單價步最低汁、套綱均面霞積最嚷小，檔是大己連市吊房地喬產(chǎn)的淋中低渴端市姨場；中山強區(qū)和句西崗獨區(qū)單貸價高壩戶型溜大，企但未滿來供圣應(yīng)量侮少，拳中高綁端項意目將際向外牌擴展五；沙河拒口區(qū)富供應(yīng)將量大錫，價歇格適戴中，久是中女心區(qū)詠客戶癥（尤鞏其是它中高售端客待戶）鑄外溢前的承無接區(qū)椒域；甘井憐子和睬沙河訊口區(qū)且由于臟在市僑場中尖定位愿不同戒，區(qū)好域之嘩間不釋存在吳直接密的競璃爭。隨著我中山兆和西命崗開座發(fā)逐紀漸飽并和，的沙河稍口區(qū)緣瑞成為舞中心唇區(qū)客羨戶外途溢的帥自然壓承接悶區(qū)域??區(qū)域絨價值裙分析均為20禮05年數(shù)炸據(jù)18項目苦位于同城市需西拓止的第幼一站愿，綠窯色硅摘谷的鐮門戶疲，城伯市最曠具發(fā)柱展?jié)搩H力的互區(qū)域大連換城市疲規(guī)劃——西拓療北進城市掙規(guī)劃定使本魯項目娛處在首城市煩西拓素的第犁一站產(chǎn)業(yè)兄規(guī)劃擱使本松項目柄處在弟一個壇很高攻的發(fā)兆展平通臺——綠色耍硅谷學(xué)核心凡區(qū)到20田10年，范大連育市規(guī)培劃將博旅順奔南路每建成屑中國常“綠你色硅屬谷”本項腿目處灣于由兆家村給軟件猛園和奶七賢趴嶺高客新技拜術(shù)產(chǎn)督業(yè)基莖地這貨一“誰綠色斷硅谷洗”的愛門戶產(chǎn)業(yè)擺規(guī)劃——建設(shè)阻綠色碑硅谷處于自城市駛西拓偵第一差站帶襪給本經(jīng)項目田的利珠好：使本核區(qū)域蹲成為瓦中高洪端項欣目向討城市呀外圍濱擴展亞的主艱導(dǎo)方欣向城市勸西拓銜帶來殼的大申量遷垮移人風(fēng)口為中本項范目提病供大丙量的丹潛在雞客戶處于名“綠攏色硅撇谷”笛核心瘋區(qū)帶興給本憤項目疑的利皂好：高新怪產(chǎn)業(yè)柱的發(fā)只展帶窯來區(qū)射域環(huán)廈境和褲氛圍黎的持載續(xù)改尤善高新俊產(chǎn)業(yè)玻帶來仇大量史有購滾買能孟力的冒產(chǎn)業(yè)充人口高新游產(chǎn)業(yè)憂帶動塑區(qū)域墨知名仰度和葵接受限度的項迅速豬攀升高新牧產(chǎn)業(yè)馬帶來杰區(qū)域繭價值路的持運續(xù)、流大幅撲提升老市肯中心北進西拓產(chǎn)業(yè)環(huán)境西拓到高新區(qū)、旅順高新產(chǎn)業(yè)海景、山景和綠化北進到甘井子加工制造業(yè)污染嚴重結(jié)論在城市擴張的兩個主導(dǎo)方向中，本項目所處的西邊在產(chǎn)業(yè)和環(huán)境方面都優(yōu)于北邊??區(qū)域逆價值陸分析19軟件覽園一奮期漸擠入成噴熟，吃市場邀對區(qū)良域房儲地產(chǎn)形價值根有明葉確的汗認知池，溢廊價能蒼力強階段起步期成熟期高速發(fā)展期時間1998—20022002—20042005年之后房價走勢5000住宅項目國際新城康派Cityone學(xué)清園知音園30006000國際新城書香園康派硅谷假日Cityone幸福E家軟件起園年腔產(chǎn)值繞高速報增長頃，區(qū)竊域前龍情被竿廣泛集看好消。園侄區(qū)內(nèi)塌的住諷宅項凍目價拒格攀全升快砍；對比艙同期罪上市裝的項業(yè)目，家軟件窄園內(nèi)災(zāi)的項季目溢職價在10煮00元/平米春左右澆，客型戶主盆要認可束區(qū)域河的居冬住環(huán)執(zhí)境、訂學(xué)院網(wǎng)氛圍摘，產(chǎn)慰品品點質(zhì)和探億達蒙品牌。??區(qū)域繡價值熟分析20軟件翻園一失期開唇發(fā)基跡本結(jié)舟束，京本項矛目和再四期淋為壓詠軸大梳戲，肯是選珍擇“知軟件宮園生餃活”耀的最忌后機禮會占地2.敲97平方甜公里鑼的軟牙件園粥一期丹從19蠅98年開默始開鉗發(fā)建廚設(shè)，街截至20猜03年底釀，完光成50萬平殿米的屈產(chǎn)業(yè)隊用房蘇和20萬平干米以泰上的礙住宅港開發(fā)嘉。本項女目和符四期煤項目狐是大栽連軟自件園半開發(fā)茄有限它公司朋在軟陶件園件一期恒內(nèi)進濁行住嘆宅開宴發(fā)的情壓軸雙戲，平項目獄本身勵在區(qū)扎域內(nèi)觀有稀缺小性。學(xué)清匪園悅知音揚園國際釋新城四期五期學(xué)苑在廣場數(shù)碼秧廣場由家振路旅順銳南路五一愁路中山躍路軟件籮園路數(shù)碼溫路東北烈財大大連拾理工東軟嘉信息喂學(xué)院大連屠海事西南忙路后山項目CI績TY孤ON掘E康派??區(qū)域龍價值勤分析21區(qū)域春價值矮分析替總結(jié)——城市姜規(guī)劃冠和軟異件園心的發(fā)燒展帶袋來區(qū)框域價拔值的清騰飛項目滅緊鄰姻兩條字交通抓干道蜂，占皂據(jù)大司連市西拓南戰(zhàn)略萄的門明戶，高次新產(chǎn)周業(yè)規(guī)殼劃和鋸城市胞面貌騎的更姨新帶施來區(qū)域斗價值贈的騰醒飛；軟件閃園一赴期發(fā)駁展?jié)u乏入成藝熟，居住憐價值聽被市斷場認裂可；項目穩(wěn)為軟絲式件園講一期遷開發(fā)用的壓傍軸戲零，具債有稀缺閘性；22三、治項目松目標森市場淘分析23在對孝開發(fā)蛾背景縱進行修研究董后，華我們夫?qū)棾康陌潦袌鼋氛疚环辛速R初步袍的認客識，奶并據(jù)臥此進桑一步暑研究咱目標椒市場項目液目標左市場訓(xùn)分析項目些市場預(yù)站位扯考慮城市支中高攝端城季市住宅四研究24基于宣市場逼環(huán)境直、區(qū)掘域價閥值和薪開發(fā)員目標版，確絡(luò)定項藝目在妻市場缸中的耐基本城站位——大連茅，向恨西看——和海繁保持去冷靜毯的距辣離——高知乒高產(chǎn)——人文辜寶地把握螞城市止西拓凍的戰(zhàn)僑略時椒機瞄準中高樓端市緒場充分世兌現(xiàn)劉區(qū)域罩價值25在對敘開發(fā)哀背景約進行插研究姻后，重我們期對項壟目的研市場輕站位幼有了竭初步懼的認森識，調(diào)并據(jù)挨此進抵一步跌研究載目標筋市場項目治目標開市場煮分析項目惹市場綁站位朝考慮大連厭中高搶端城脖市住換宅研篩究26大連旬市房繪地產(chǎn)痛板塊液格局——不同狹的資名源決但定了致各板童塊的棚價格兼平臺區(qū)域價格平臺核心資源產(chǎn)品類型中高端頂端東部區(qū)域8500海景高層、小高層城市核心區(qū)域8000城市、商務(wù)高層、小高層星海區(qū)域8000海景高層、小高層高端西安路區(qū)域7500城市、商業(yè)高層、小高層軟件園-臺山-南沙7000產(chǎn)業(yè)、山、海小高層、高層中低端中端西南科教區(qū)域5000教育、人文小高層、多層西山區(qū)域4500/小高層、多層低端華南泉水區(qū)域4200/小高層、多層機場新區(qū)區(qū)域4000/小高層、多層華南泉水區(qū)域機場新區(qū)西山區(qū)域東部區(qū)域城市核心區(qū)域星海區(qū)域西南科教軟件園-臺山-南沙西安路目標困市場免研究化范圍遮界定嬌：大連餡市中斤高端務(wù)城市固住宅隸市場。27大連霧市中潤高端鍬城市考住宅件根據(jù)土所依爪托的拼資源疫不同拿可以灘分為瘡三類分布板塊特征代表樓盤城市核心公寓城市核心區(qū)域以高層和小高層為主，功能多元化價格在8000以上產(chǎn)品品質(zhì)較高主要依托核心地段的城市資源、商務(wù)資源等中山九號、伊景華園、花樣年華海景公寓東部區(qū)域以高層公寓為主價格在8500以上產(chǎn)品品質(zhì)較高依托海景資源帝泊灣、濱海陽光星海區(qū)域以高層公寓為主價格在8000元以上建筑形象突出，整體品質(zhì)一般主要依托海景資源一品星海、世紀經(jīng)典、星海假日、半島聽濤非核心區(qū)中高端城市住宅西安路區(qū)域以高層、小高層為主價格在7500元以上產(chǎn)品品質(zhì)一般依托城市資源和商業(yè)資源華邦上都、德源、福佳新天地廣場軟件園-臺山、南沙以小高層、高層為主價格在7000左右產(chǎn)品品質(zhì)較高主要依托產(chǎn)業(yè)、城市資源康派、幸福e家28城市鋪核心份公寓播：依都托核怕心地永段價量值，瘦高容綁積率理，小社規(guī)模統(tǒng)，投昨資、俱商務(wù)崇、外痕銷名稱中山九號伊景華園花樣年華2期圖片基本情況6萬平米、2棟高層、容積率1210萬平米、1棟30層高層、容積率11.16萬平米，1棟30層，容積率4.5主力戶型110-130兩居、130-160三居、50-90一居44-69一居、90二居、100以上三居30-50一居價格均價9000元/平米均價8800元/平米均價8000元/平米客戶地緣性和外地客戶；辦公40%投資20%自住20%投資客和商用投資客，一期老業(yè)主銷售情況04年推出，已售80%，尾盤新盤新盤由于倆土地廳稀缺曾，城秋市核勢心區(qū)近公寓小整體歸規(guī)模娘小、至單體羽體量熄大、唱容積費率高輸，其乏居住港舒適賽性差適，其療客戶勿以投疊資客級和商派用客紹戶為殃主，螺主打爭地段貌與城選市配捷套。29海景葉公寓勻：海晌資源那成為號壓倒諷性資航源，鮮外地醬客戶裹占50奸%以上距，度除假和惹日常芬居住杠兼有名稱帝泊灣半島聽濤金玉星海圖片基本情況12萬平米、7棟30層、容積率3.85萬平米、5棟高層、3棟小高層、容積率2.57.2萬平米，4棟17層，容積率5.6主力戶型120-228三居、108二居、220-520四居和躍層140-160三居165以上的三居價格均價8500元/平米均價8500元/平米起價7280元/平米客戶中山區(qū)金領(lǐng)、私營企業(yè)主、企業(yè)高管私營業(yè)主外地客戶超過50%銷售情況新盤未開盤05年三月開盤，50%高層飽小高杏層公遍寓為執(zhí)主，們戶型嚇尺度贏舒適志，外錦地客析戶（號度假模、養(yǎng)鼓老、灘投資亂）超言過50練%，依拜托一勒線海烘景資異源。30非核波心區(qū)蓮中高霜端城丙市住帝宅：溫本地褲中高駱端客據(jù)戶為代主，溉日常敵居住高層摩小高印層為雙主，施戶型杠尺度莊正常枯，以賤本地交中高膨端客釘戶日堪常居欲住為死主，輪外地姐客戶選占15～30柱%，依錦托完載善的候城市慎資源旅和良拍好的前居住舅環(huán)境廈。名稱華邦上都德源康派AC棟圖片基本情況6.83萬平米，4棟高層，容積率9.64.2萬平米、高層、多層、小高層、容積率1.62棟高層、497套主力戶型88-120兩居、60一居、141三居130-160三居130平米以上的三居價格均價7200元/平米均價8500元/平米均價6800元/平米客戶沙河口、西崗區(qū)政府公務(wù)員為主地緣性客戶為主外地客戶15%1/3沙河口區(qū)、1/3市內(nèi)其他區(qū)、1/3外地客戶本地客戶自住和外地客戶養(yǎng)老、投資銷售情況30～40套/月，尾盤05年10月開盤，目前銷售80%截至3月份，售出20%，房交會后上門量上升31中高不端城浮市住岡宅市矛場分識析結(jié)賞論——板塊監(jiān)格局躺形成濃，各不板塊依特征新鮮明海景苦為第筒一強安勢資射源，挨本地還購買影力有堡限，像外地聚人購策買占購據(jù)50霜%以上斬份額爐，建遇筑形涌象好栗，但話產(chǎn)品春整體冊品質(zhì)還一般漂，靠闊資源貌取勝船；城市概核心倍公寓蜂依托壇強勢婚的城均市資敢源，阻客戶槳多元汽化（族商務(wù)豎、投薄資、怖居住謝），驢高容央積率照小規(guī)原模，湯產(chǎn)品爽居住昆舒適板性差丘，靠猾地段護取勝濁；中高磚端普挨通住慮宅客誰戶以姻本地匙為主頑，日肌常居董住，旅分布夸在城激市環(huán)國境、漏區(qū)域件認知私、基測本配躁套和化教育曬人文速等各看方面厘均較翠好的正區(qū)域愁，產(chǎn)防品品鐮質(zhì)成齒為重愿要的菠競爭插力；32四、碑項目篩定位33項目餃定位競爭跳分析關(guān)于愁入市坡時機融的探消討產(chǎn)品臨定位形象磚定位客戶強定位商業(yè)停定位對目昌標市您場進秒行研諷究后冒，我筒們準芳確的本找到欠了本抹項目巾的定獨位項目班定位34通過趁城市掉中高嶺端住續(xù)宅市津場的神分析武，我衣們將棉本項行目定揮位為輕日常項居住殖型中閉高端矩城市虜住宅類別核心資源本項目資源條件擬合度海景公寓強勢海景三線海景X城市核心公寓核心地段一般城市建成區(qū)X非核心區(qū)城市中高端住宅居住環(huán)境區(qū)域認知配套人文教育較好的山、海資源城市最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域一般城市建成區(qū)、配套較好人文氛圍濃厚，教育資源豐富√把握陜城市購西拓偷和中凍心區(qū)橫客戶賤外溢決的時辦機全面滋引領(lǐng)層大連仿品質(zhì)呀居家籌潮流35項目陣定位競爭返分析關(guān)于植入市久時機立的探潔討產(chǎn)品浮定位形象敬定位客戶胡定位商業(yè)蹲定位對目辯標市辰場進趟行研脆究后刊，我穿們準加確的址找到尚了本奶項目幟的定故位項目俘定位36項目寧核心味競爭露力分注析——以產(chǎn)撈品力獻為核獵心引奪領(lǐng)品晚質(zhì)居觀家全螺面升姨級『客觀性』被動式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文資源（新進者）（品牌）（社會資源）（自然資源）主動式在大弄連海光景為美壓倒景性自異然資捏源（羞帝泊韻灣、孤一品喇星海揮）；本項臟目擁梁有較曉好的鬼山資隊源和砌三線謊海景巖，自然翁資源天非核獸心競遙爭力搞。3核心嶺地段呆的城池市資距源是糖大連狼最強土勢的領(lǐng)人文搞資源犧；本項希目擁聞有濃揚厚的塞人文翅氛圍寺和豐樣富的踢教育語資源菜，人文緊資源貪突出腰，但缺不具貓備核家心競族爭力氏優(yōu)勢豈。4大連夢頂端斬產(chǎn)品筐主要互依靠薄地段款和資幕源制需勝，挪產(chǎn)品柿品質(zhì)撥一般代；本項專目在傅不具去備強啦勢資費源的總情況部下，殼產(chǎn)品祖力是和項目框取勝要的機禿會，產(chǎn)品懶力是喝核心迅競爭鄰力。1億達懷品牌滋在市渴場上繭有一誦流的乞知名岸度和真美譽眠度，涌品牌勸資源判是本世項目私的巨聯(lián)大優(yōu)醉勢，四應(yīng)當發(fā)揮汽而不勺是依掃賴。2??區(qū)域廉競爭37中山伍區(qū)和蘿西崗辦區(qū)未桃來供盟應(yīng)量艙少，銅甘井竄子區(qū)肝為低辱端市撈場，僻本項款目將鞠主要奇面臨現(xiàn)沙河牲口區(qū)他內(nèi)部痰的競迷爭項目名稱建筑面積價格(元/平米)典型在售項目星海國際4.7萬6400-8398金玉星海7.2萬二期最高10000康派(AC)497套6800典型潛在供應(yīng)項目半島聽濤5萬8500均價宏都筑景18萬8000均價幸福彼岸15.6萬7000-8000參照20燦05年分黎區(qū)域腐實際衛(wèi)成交撓比例少，沙央河口欠區(qū)目拼前供至應(yīng)比辣例明顯活不足；本項奔目周勾邊目予前在覆售樓肉盤少仁且基滑本處軋于尾倚盤狀跡態(tài)，普主要即分布榨在星結(jié)海區(qū)卷域；本項復(fù)目的般目標典價格地處于售目前不可比特項目薪（非冰星海蓮區(qū)域歇）的場高位；642153123456??區(qū)域擁內(nèi)競渡爭38區(qū)域完存量于土地貝分析——項目蕩周邊五土地嫂存量子大，跡未來怪一到釣兩年念內(nèi)將嫂集中聽放量區(qū)域劈燕周邊盞存量待住宅槳用地注建筑殃面積各達到80萬平香米，摩加上劫幸福e家等拐項目小的后孩續(xù)供墾應(yīng)，誼未來姨供應(yīng)拳量將賴超過10忘0萬平哪米，脅競爭登激烈五一碧路以紐奉南的絞項目夸主要氣依托堂海資趕源，勝屬于些泛星招海區(qū)愚域，艦預(yù)計毛單價垮將高軟于80腰00元/平米每；五一宴路以鞏北的寄項目清預(yù)計株價格植在70初00左右灘；13.本1/獅1.昂42/1閑65煩2210追.2哈/0熟.7俱2/2直49哪8613畫.2頂/1疤.3/2繡31顆1818妄.7顫/1唱.8訓(xùn)5/2周73時270.只92去/1瓦.2盟7/2悲72魄031.著7/伴1.匪16/2枝37療2414補.6強/1市.5/1吩57紀26建面/容積槐率/樓面待地價515確.5今/2候.3/2慚20翁1區(qū)域掛存量襖土地麗一覽袍表編號價格預(yù)計16500-700027000以上36500以上450005、7、88000以上67500以上部分喊項目風(fēng)的價忘格預(yù)串計根溫據(jù)訪擔(dān)談得泉到，掌其他掘根據(jù)袍周邊龍二手姐房市醫(yī)場交綠易價鑄格推弱測。??區(qū)域逢內(nèi)競捆爭39典型頌在售程和潛孤在供佛應(yīng)項攻目分渾析項目名稱建筑形式規(guī)模

容積率價格

(元/m2)戶型

(平米)套數(shù)比大華臺山項目高層60%；小高層12%；洋房23%；聯(lián)排別墅5%14.7未定一室(45-58)17%二室(67-116)27%三室(110-133)15%1.46四室(119-137)31%五房(150)1%聯(lián)排(126-176)9%幸福e家四期1棟高層；13棟小高層；3棟多層；短進深板樓；15.67000-800090-170二居10%三居50%四居40%1.66在售相項目腿銷售戶接近跌尾聲煩，戶戲型尺爽度偏拘舒適肆，中蝴大戶兇型為姑主；可見穿潛在雜供應(yīng)遭項目稈產(chǎn)品耐線較頑長，板以三毯居和論四居敬為主鴉，戶泉型尺果度正題常；??區(qū)域府內(nèi)競谷爭40競爭釀分析橡總結(jié)——主要勺競爭余風(fēng)險褲來自盡潛在咐供應(yīng)本項療目站斬位于私大連飼中高長端市祖場，派產(chǎn)品敲力是滑本項檢目立瘦足區(qū)帥域競出爭的疫核心倘競爭菜力；目前成在售揪的可容比項矩目少盜，但盟周邊煤潛在飽供應(yīng)拔量巨信大，微區(qū)域歲出現(xiàn)衡短暫認供應(yīng)超缺失棕后將脫進入標激烈繩的市隱場競祖爭；和本話項目仍直接微競爭冷的是蜂五一佩路沿泄線及而以北柄的潛濤在供摘應(yīng)項捕目；本項誓目的鄭目標脆價格像目前磨處于午可比嶺項目種的高慎位，混未來悼將屬餐于區(qū)犬域平辯臺價估格略茂高；41對目雷標市幟場進晨行研咳究后械，我恭們準醫(yī)確的播找到輸了本煩項目戶的定挖位項目拍定位項目月定位競爭牢分析關(guān)于豬入市昨時機嶺的探托討產(chǎn)品櫻定位形象塌定位客戶姥定位商業(yè)理定位42關(guān)于廊入市近時機揉的探撐討問題稈提出做的背亂景近兩抓年整謙體市游場供宗不應(yīng)則求，20牲06年大袖連春取季房擴展會寧反映窄出目女前市嗓場兩征極分裹化比待較嚴盞重，嬸高端及產(chǎn)品育和低擠端產(chǎn)委品供據(jù)應(yīng)量紡大，批競爭近激烈拋，而描總價50萬左置右的鞠中端疤產(chǎn)品哥供應(yīng)兄出現(xiàn)話短暫辱缺失刮；本項協(xié)目周址邊土撕地存殃量大善，未纏來可舉能出政現(xiàn)激裝烈的勵市場迅競爭繁；因此儀，本項不目是增否可憑以通繼過抓胡住目美前的炭市場軌空白樹來實炒現(xiàn)目悼標價談格？43世聯(lián)臣觀點——單價剝標定項檔次倘、總產(chǎn)價決老定客近戶75斜00元/平米予在大尾連意右味著罰什么削？——單價壓標定扁檔次填，市本場的鋪中高座端價拼格目昂標決魯定了恨本項陷目在努市場略中的雁中高告端站腎位。50萬的言總價檢空白萄能帶媽來什連么樣與的機蔥會？——按市胃場上混正常用的兩乞居室80～90平米傭計算購，單炸價在55宿00～62記00元/平米扁，屬燙于市產(chǎn)場的桂中低攝端價婆格，50萬總慢價的顏客戶略是中讓低端鄙的價張格敏按感型破客戶令。因此積，抓住愚市場逝空白獻就意判味著擊讓價朽格敏潮感型續(xù)客戶玩來承臣受高億單價輩！我們勉認為霧將面弟臨巨皮大的什市場精風(fēng)險半。或者宜，我們流能否畢再壓困縮面距積——投資防型產(chǎn)軟品實蝴現(xiàn)高譽單價太？44區(qū)域徑條件查不支蛛持發(fā)甘展中畜高檔拆公寓瞎，投滋資型圈產(chǎn)品悼難以召實現(xiàn)爬目標息價格本項轎目不污屬于療商務(wù)宇區(qū)或盛者酒粱店聚晉集區(qū)隔，離態(tài)海遠指，無倉特殊枝景觀詢資源舒；軟件釀園內(nèi)葬部已受有投桿資型管公寓辮產(chǎn)品青供應(yīng)此，其奏終端澤使用暈者數(shù)拖量有茄限，捷且區(qū)懲位優(yōu)租于本譯項目雨；決定乞投資滾者投痛資決鉗策的眾主要仆因素浙為升籌值空拆間和悟為投鉗資回栽報率夕，因籃此在現(xiàn)缺少偉認知靈的區(qū)鄙域發(fā)持展投鞠資型達公寓轎產(chǎn)品園需要父將升庸值空久間讓恨利于襪投資松者，難以嫌實現(xiàn)于目標庸價格。中高端公寓分類依托條件功能舉例商務(wù)型公寓中心商務(wù)區(qū)或酒店聚集區(qū)中心區(qū)位、交通便利城市配套齊全取代酒店長包房中山區(qū)資源型公寓占有稀缺景觀資源城市高尚居住區(qū)度假星海45關(guān)于恒入市熔時機標的選殖擇1.目前蓋中端剪產(chǎn)品理缺失訪對本蜘項目遠來說感不是炒真正蜘的市濾場機院會；2.本項民目的滋目標捎價格殼目前駕處于難可比匆項目嗎的高纖位，漠未來講將屬別于區(qū)香域平耐臺價甜格略總高；3.潛在搞供應(yīng)探量大萄，競電爭激淹烈；4.四期爐定位局為大蛋戶型氏豪宅片，將省成為棵本區(qū)氣域的杏價值訂標桿家；先期入市與四期搭接優(yōu)點競爭小通過差異化發(fā)展與四期形成互相支撐價格風(fēng)險小，溢價空間大風(fēng)險實現(xiàn)高單價的風(fēng)險大，溢價空間小面臨較激烈的市場競爭綜合球考慮測，入襪市時預(yù)機與挑四期競搭接幸將有答利于壞本項異目的頁目標攜實現(xiàn)宵，同吧時有想利于慣整個瓶區(qū)域禿的價壟值提狼升，可以充通過椒其他再手段名來規(guī)薪避競允爭。46項目丙定位競爭與分析關(guān)于幕入市臥時機爬的探撤討產(chǎn)品灣定位形象肥定位客戶木定位商業(yè)豆定位對目值標市超場進歇行研驕究后凝，我膝們準棕確的途找到辨了本宅項目蹈的定疊位項目集定位47介于再與四傾期搭產(chǎn)接將梅面臨糊較為俊激烈掠的市儉場競帆爭，屑合理駁的競義爭策評略是配項目峽制勝劑的關(guān)需鍵區(qū)域攜競爭掏策略區(qū)域綁內(nèi)競竟爭策情略在自事然資案源和抖城市靈資源勺處于外劣勢約的情敢況下濕，通野過產(chǎn)品星力的略打造和億槳達品類牌的端效應(yīng)狂躋身俯中高傍端市果場；和競境爭項童目在染大區(qū)周域價濱值趨苗同的粗情況膠下，行突出訪軟件辛園的在價值炒（主踏要通竹過營似銷解藥決）沒；和四勉期形卻成整泡體關(guān)挎系，“頂傍大勞款”免；通過債極致淋產(chǎn)品閃力消熄減項盒目地貍塊資綁源條帶件的澇弱勢允，產(chǎn)品息超越遷競爭。因此充，極致惠產(chǎn)品黨力是本閃項目界的核憶心競們爭力齊，是莖實現(xiàn)紀價格辦目標企的關(guān)遵鍵。48以極赴致產(chǎn)隔品力兔為核云心打靈造中謹高端朝項目奏的模哲式研仙究建筑UH鵲N國際全村配套珠江關(guān)帝景材料爬設(shè)備鋒尚橡國際毛公寓園林步規(guī)劃順馳品領(lǐng)海方向案例49案例1：UH傷N國際破村——通過調(diào)夸張德的建刑筑造尋型實催現(xiàn)區(qū)峰域高浪價項目掌位于朝陽賭東北巴三環(huán)尚國展療橋北放30表0米；分拐三期論開發(fā)擔(dān)，一痛期：1#；二繳期：7#、9#；三及期：2、3、4、5、6、8、10建筑全主體敏以28層的趕短高鮮板式鄉(xiāng)豐為主筐，“拾高橋應(yīng)”與沖“低尚橋”俘交相幟輝映擔(dān)，構(gòu)呼成極寧富造毛型感時的“U”型、平“H”型和五“N”型。該項熟目以詠追求代現(xiàn)代逐感、旋國際馳感，鵲舒適洽而優(yōu)盆雅、拿時尚狐而有湊格調(diào)屯的白杰領(lǐng)階差層為熄目標擦客群末。一居60平米駛，二包居10識0～12奇0平米的，三嘗居13借0～16羽0平米一二修期售梨完，旺三期澇“名盆堂”限均價99速00元/平米持續(xù)坡實現(xiàn)艙區(qū)域違高價50案例2：珠解江帝俗景——通過券高檔挽配套到設(shè)施淋標定敢檔次紗，提劍升項井目價翼值精裝鮮修公婚寓，謀塔樓率均價93某00元/平米碗，板休樓均綁價11箭00庫0元/平米脫，實股現(xiàn)了藝明顯每高于薦區(qū)域侮價格僑平臺塵的價鄙值。2.雀5公里魄長，10萬平貨米歐隊陸風(fēng)寨情商腸業(yè)街五星頃級酒時店會寇所5A級寫載字樓星級魂酒店鉗式商盲務(wù)公腸寓通過哭頂級龍的公徐建配轉(zhuǎn)套標李定項碧目的減檔次住，符吩合目包標客腿戶彰刺顯身羨份的搜心理培。513.測8萬平師米超堤大水陰面案例3：通抬過極育致的傅園林質(zhì)規(guī)劃畫規(guī)避結(jié)劣勢穩(wěn)，實進現(xiàn)超昨額溢咐價——順馳阿領(lǐng)海地理榮位置：大愛興區(qū)霜黃村賄，南聽五環(huán)估外，譽屬于帖認知遷差的的北京球南部桂郊區(qū)之。規(guī)模：總妨建筑乖面積嬸近52萬平弱米，僵綜合鄰容積宏率1.宜41。產(chǎn)品：高插層，棵小高蕉層。園林袍規(guī)劃：北率京獨型一無丹二的3.茶8萬平汗米的吊超大來水面風(fēng)；樓巖座形兵態(tài)挺編拔，押配合伸超大欣水面北，極育具震禾撼力箱；較周勒邊項北目單輝價高快出15融00拍-2井00剪0元/平米貼，承腸接了那金融芬街外射溢的舌中高費端客降戶，寧實現(xiàn)濟了快寸速銷技售。12435671089121113141516臨水鑼高板52案例4：鋒叫尚國翅際公越寓——憑借落高檔霧、高勞科技夠含量慘的建酬材、央設(shè)備糖設(shè)施正創(chuàng)造統(tǒng)產(chǎn)品歲價值位于暗海淀嘴萬柳員居住遺區(qū);經(jīng)典厭城市趁豪宅勉，建覽筑面腸積8萬，汽容積納率3，四窗棟塔咽樓和牢兩棟爸板樓耳組成;顛覆達板與律塔的寺比較政體系;歐洲粥居住常標準膀，新焦風(fēng)系輸統(tǒng)、LO斜W-這E玻璃跳、外籍墻保功溫、播地板步熱輻襪射采掏暖等菌科技栽住宅長八大漲子系宜統(tǒng);周邊桌價格罰平臺70吊00～80蜂00元/平米搏，本乏項目科實現(xiàn)且均價10跪50權(quán)0元/平米迫；“告躍別空每調(diào)暖嶄氣時萬代”青引起叢北京仍市場游的轟親動。整體也規(guī)劃外部資看板裸體炸樣板這間53以極超致產(chǎn)互品力而為核素心打葵造中杯高端亂項目施的模涌式總磚結(jié)方向特點限制條件客戶感知價值本項目擬合度夸張建筑容易被客戶感知新增成本最少受眾相對較小過猶不及，尺度較難把握新穎、個性昭示性與形象標簽大連中高端項目的建筑形象已經(jīng)比較突出，進一步創(chuàng)新難度大，且不易把握，建筑突出品質(zhì)即可高檔配套作為形象標桿提升住宅價值配套能夠獨自實現(xiàn)較高的市場價值整體區(qū)域認知較為高尚高檔形象規(guī)模小，難以設(shè)置高檔配套鑒于軟件園配套比較缺乏，可以適當設(shè)置配套，但不作為項目競爭力重點建材設(shè)備差異化效果強烈，溢價空間大成本投入較高高科技應(yīng)用的選用應(yīng)該符合目標客戶的生活習(xí)慣生活舒適、便利高科技、時尚大連市場目前尚未有應(yīng)用，有巨大的創(chuàng)新空間，易于成為市場的亮點，高科技切合軟件園區(qū)域價值，是本項目打造極致產(chǎn)品力的核心方向。園林規(guī)劃容易被感知和接受溢價空間大項目規(guī)模和地形限制居住環(huán)境社區(qū)形象本項目規(guī)模小，地塊狹長，負面資源集中，不適合以園林規(guī)劃作為核心競爭力建材榮設(shè)備是本齡項目樣極致充產(chǎn)品扔力的始核心乎，可饅以適當弱設(shè)置毛配套增強著競爭仙力。54確定志高科飛技建師材設(shè)憤備是閥產(chǎn)品睛力的崗方向你后，企我們閱通過臂案例腳研究掙了其選在大忌連市籌場和涼對本旗項目梁的適民用性高科粥技產(chǎn)靠品方刷向需遷要回僚答的亂問題大連森屬于沈副省判級城攝市，孔高科姐技住新宅是睛否適姐用？什么響樣的沾高科半技適盟合本藍項目封？發(fā)展活高科墳技住淡宅是抱否能牌起到貓規(guī)避愿負面鬼資源身劣勢蠟的作貪用，簡在激肺烈的怕市場殃競爭攔中勝奸出？案例赤研究南京磚朗詩碌國際典街區(qū)北京應(yīng)當代懂萬國益城55南京央朗詩·國際泳街區(qū)——通過雅高科落技創(chuàng)貼新，臭差異濤化發(fā)否展從脹競爭帶中脫傾穎而鳳出項目簡介物業(yè)地址河西大街與廬山路交匯處規(guī)模占地240畝，總建面30萬㎡，目前已開發(fā)9萬㎡產(chǎn)品形式多層、小高層（精裝修）戶型面積兩居104㎡，117㎡，69㎡；三居150㎡；四居150㎡，200㎡；以兩居為主項目賣點高科技創(chuàng)造的舒適居住空間客戶私企業(yè)主；海歸人士；其他城市中高端客戶；項目雜背景木：項目罵所屬固河西恭奧體泄板塊警由于藏市政島建設(shè)沈不到押位等弟原因鈔在市場紀處于接下滑姿狀態(tài)；20禾05年南絲式京市日全年范住宅呈銷售雕量為57洗0萬㎡，其撞中河呈西奧夾體板進塊供積應(yīng)量蘆達到24地0萬㎡，中鐵端產(chǎn)拾品供駛應(yīng)量射大，市場植競爭瞇激烈；本案無優(yōu)濾勢資漿源，按煤常規(guī)六思路色開發(fā)欠將會已遭遇哭激烈冬的市任場競畝爭；56項目印銷售宋狀況——區(qū)域“備受邀質(zhì)疑路”的救市場芳環(huán)境稈下的吩“叫搬好又銜叫座鞠”項目名稱總體量銷售均價月銷售速度萬達華府10萬58004～5套萬科光明城市20萬650010～15套拉德芳斯20萬500010～15套嘉業(yè)陽光城20萬53005～6套順馳濱江奧城40萬590030～40套金馬酈城26萬620020～30套紫鑫中華廣場20萬560040～50套朗詩國際30萬800020～30套截至20輸05年初貝對比編本案腸所在晴奧體亡板塊滲各項向目銷嚴售狀廳況。實現(xiàn)胃了高色于板遙塊平睡臺價釘格30協(xié)%以上舍的單丟價（動溢價20池00元/平米夕），名后期閘多次尖提價姑，最閃高單晴價突商破萬窯元；銷售街速度左處于遵區(qū)域區(qū)的中本上水游平；57成功括關(guān)鍵辣舉措——南京勸首個旅高科冬技住女宅項監(jiān)目賺肚足名世利1高科節(jié)技概鋒念在蕉市場停中獨測樹一許幟，佳科技氣帶來目的舒避適性墾符合渣普通俗中高腳端客委戶需童求。朗詩夏國際秀街區(qū)蔑使用烈的十澆大建精筑科勇技系岸統(tǒng)地源樂熱泵囑技術(shù)既系統(tǒng)混凝冰土頂逃棚輻喂射制期冷制泳熱系鈔統(tǒng)新風(fēng)乞系統(tǒng)排水梯噪音同處理冶系統(tǒng)隔噪獸驅(qū)聲賴系統(tǒng)外遮或陽系乳統(tǒng)外窗梢系統(tǒng)吸塵惠排污皆系統(tǒng)外墻邀系統(tǒng)屋頂瀉地面率系統(tǒng)目前憐科技看住宅校從技眾術(shù)角懼度來區(qū)說，盞分為取三種滲：智能峰化：社孕區(qū)智委能卡柿識別壘系統(tǒng)炭、磁投卡出夫入系濫統(tǒng)、寬門控即系統(tǒng)談、指林紋識白別出剛?cè)胂禋w統(tǒng)，全方榨位可溪視對太講系厲統(tǒng)，頂溫度搞、燈煙光、揀窗簾巖及家廣電全增方位孔遠程竊控制逆系統(tǒng)攤等；舒適播性：恒裂溫系奏統(tǒng)，長恒濕滅系統(tǒng)礎(chǔ)，新棉風(fēng)系晝統(tǒng)、擇隔音溝系統(tǒng)征等；節(jié)能：太印陽能般遮陽膝板，榨中水坊回用較系統(tǒng)廊等；目前摸智能演化在掩部分舞社區(qū)蠢已經(jīng)耍開始脖應(yīng)用努，但掩由于倚技術(shù)緞使用刺門檻危較高捧，住油宅內(nèi)取部智牛能家貌居系仿統(tǒng)在歪國內(nèi)校尚未藍出現(xiàn)歷。朗詩攀國際嘉街區(qū)振：“十絹大建積筑科撈技系艱統(tǒng)，殖告別刮嚴寒那酷暑碼黃梅牢天”十大成建筑換系統(tǒng)違的使垃用，刮使住析宅能臥夠“許恒溫知、恒享濕、踏新風(fēng)跑、低填噪、嗎防污破、低理能耗版”董，可版以在爐夏天便不用交空調(diào)藏冬天惡不用配暖氣斥的情牙況下即，使霜住宅洋內(nèi)常帶年溫嶺度保街持在22索-2疑6攝氏續(xù)度，戶濕度惡在30柄-7烏0%。朗詩臂國際渣街區(qū)覽采用戰(zhàn)了第疊二類餅科技吩住宅要技術(shù)村，尊露重最港廣泛賺的中盒高端喇客戶翻的生烤活方塵式和渾生活呢習(xí)慣鄰，通敞過高音科技滔手段媽實現(xiàn)苗住宅仇舒適納性的旨同時職，避綁免因銀為過堂高的吐技術(shù)坐使用代門檻佛而造晚成客螺戶流尖失。58成功姨背景——城市疲地位欲和房蘭地產(chǎn)利發(fā)展傳階段累是成愁功的險基礎(chǔ)2房地困產(chǎn)階頃段：跡市場業(yè)進入間細分師化發(fā)昏展階即段從經(jīng)露濟水爐平和劍居民粥收入弱來看汗，南護京房麥地產(chǎn)驕已經(jīng)兼進入長細分捎化發(fā)拆展階坑段，伙傳統(tǒng)獵的粗遷放式返開發(fā)培逐漸掌被市瞎場拋屑棄；市場詳上已壘經(jīng)出擇現(xiàn)了攔各種賣檔次虧、不武同物謝業(yè)類齡型的幸產(chǎn)品旗，產(chǎn)瓣品的律附加含值（隱例如熄人文降、景強觀、常配套件、科部技等嗽）得征到市情場和俘客戶霞的認綁可；城市沖地位蔥：經(jīng)挪濟快展速發(fā)用展和膚區(qū)域禍向心激力強門，城妙市對針新事牧物的墊接受蜻能力耳高20衰04年南手京城捐市經(jīng)戶濟處箏于快纏速發(fā)僅展期灘，GD呀P年平毫均增濱長率13等.4％，人均GD撲P2膏97尊05元，獅城鎮(zhèn)標居民肆人均怨可支全配收狀入接米近10返00表0元，購比上摩年增揪長11％他。人輝民生犯活水聞平不牲斷提儉高，疫城市譯高收辮入人康群增洋多。南京骨為區(qū)備域級承中心梨城市肉，對刷周邊宴城市嫂有很賴強的挪輻射星力。謙城市稈開放絮、時煉尚、剝包容登，是甘前衛(wèi)晉事物爪的興特起地匹。59案例捧成功憑因素垂總結(jié)有較忌高經(jīng)驕濟水浪平和丘較強圍輻射題能力瘡的區(qū)茅域中患心級糾城市容，是偏“高烈科技兵住宅形”成振功的夫城市誦條件淹。房地嬌產(chǎn)市數(shù)場產(chǎn)撞品形胸式已銳足夠碰豐富改，進派入細氣分市笑場階炕段，概出現(xiàn)憲主打深人文薪氛圍萄、自翼然資陶源、頁城市達景觀村等不務(wù)同產(chǎn)淚品創(chuàng)厘新形梨式的糾競爭廣，是丟本案疤成功鉆的房待地產(chǎn)暖發(fā)展俘條件修。采用殼高科隨技手刪段進芬行產(chǎn)歷品創(chuàng)僵新在雜市場蜜上獨康樹一胸幟，嘉差異養(yǎng)化路陽線規(guī)任避了弄激烈多的市寨場競鑄爭。產(chǎn)品親創(chuàng)新煤所帶華來的掌居住脖舒適鳥性契被合了銅城市辱普通完中高回端客桂戶對孫住宅爸品質(zhì)邁的需樂求。60北京井當代納萬國季城項目南概況區(qū)位：東狗直門懷香河樓園路規(guī)模：占暖地12牢.1權(quán)3萬㎡，總附建筑侍面積杯約66萬㎡，共濾分四濃期開趁發(fā)物業(yè)適形式：高敞層、權(quán)小高及層資源絞條件?。簠^(qū)位猴價值嫁高，北京翅內(nèi)城日區(qū)，庸緊鄰嫩東直灶門使廳館區(qū)癥和北猜京CB霉D周邊另為危鍛舊房勿，城獨市面域貌陳洞舊，檔臟亂接差交通飯節(jié)點穩(wěn)，流活動人或口大交通節(jié)點二環(huán)路一期二期12一期1261當代扁萬國骨城一迎期和全二期索（MO崖MA）對謀比分毯析——高科詞技戰(zhàn)艇略實印現(xiàn)價四值飛替躍開發(fā)進度開發(fā)時間資源條件項目賣點均價

(元/m2)銷售速度一期萬國城2002緊鄰地塊西面現(xiàn)狀綠地；享有社區(qū)大規(guī)模水景；通過建筑規(guī)劃、園林景觀常規(guī)手段打造豪宅品質(zhì)。1萬30-40套/月二期MOMA2003社區(qū)邊角位置，園林景觀條件差；12號樓緊鄰東直門立交橋和規(guī)劃中的機場高速，噪音污染大；恒溫恒濕舒適性高科技豪宅。1.5萬100套/月東直疏門橋猛是北面京市慈的公罩共交閣通樞缺紐、蜓長途鵲交通輔樞紐董和快己速交排通樞卡紐，群全天怪候車嗽流量孝巨大螺；與可比樓盤價格對比項目名稱均價時間本項目價格和平新城8800元/㎡2003年15000元/㎡雍和家園9800元/㎡2003年15000元/㎡海晟國際公寓20000元/㎡2006年22000元/㎡發(fā)展莖高科網(wǎng)技住鏈宅的丑實現(xiàn)秒了價觀格和喜銷售完速度僑的大溫幅提射升。62MO戶MA通過型發(fā)展補高科醒技住龍宅規(guī)浙避了種劣勢窩，實堂現(xiàn)了停高價舍和快劫速銷隊售；鉤形成MO侍MA技術(shù)失品牌優(yōu)，成非為企經(jīng)業(yè)核賣心競攻爭力脊；20略03笑.1好0當代久萬國筑城二達期（MO蹈MA國際炭寓所離）以堡“高尖科技忍”形棋象出塵擊，堡打造紙生態(tài)暴科技日住宅礎(chǔ)，吸訪引了CB上D區(qū)域渠高知緩客戶農(nóng)的廣搜泛關(guān)河注，青實現(xiàn)乏市場必?zé)徜N卡（10奧0套/月）缸，以享均價1.戚5萬元/㎡迅速花完成鼠銷售倉。20敲04年11月28日，PO箭P果MO舊MA冊10號樓夫開始械接受稿預(yù)約抱認購攜。2小時43分之逝內(nèi)，10蝕0余套戰(zhàn)戶型晃全部碌認購宵一空楚，創(chuàng)喜造了扛北京紙豪宅敏銷售素的一深大奇逃跡。超隨后蜻的9號樓壩和8號樓鬼認購澆場面犧同樣透火爆惜。當代莊萬國軌城二丹期（MO囑MA國際哪寓所治）的棄成功秋開發(fā)盜，形扇成了預(yù)一定舟的市爹場影絨響力爸，使MO耽MA成為蠅當代異置業(yè)石的技掉術(shù)核券心競貧爭力能，并什在各晝個城諷市各叫個地只區(qū)大槍量復(fù)凝制，她市場丹效果傘良好盡。當代MO龜MA，萬秘萬樹MO膽MA、上牽第MO悠MA，長小沙MO趣MA綢……MO黑MA利用新高科攏技手之段在喘技術(shù)蒜上實裂現(xiàn)了挖室內(nèi)鬼居住報環(huán)境盒的舒源適性，建遼立起汪新的應(yīng)舒適磨性住糖宅的然價值鉆體系廢，使臟客戶慚的關(guān)際注點扒不再拘僅僅旦停留遇在住制宅的金外環(huán)溜境，晨而是簡開始板關(guān)注溝在自迷己的念家里蒼怎樣雁生活失。63MO激MA核心謠技術(shù)邊系統(tǒng)恒溫警恒濕脫新建城筑包食括十御大系否統(tǒng)：恒溫辟天棚帥輻射進系統(tǒng)肺；恒濕幻玉型全仰新風(fēng)友系統(tǒng)怪；外墻生優(yōu)化濤系統(tǒng)極；外遮奪陽及拐窗優(yōu)蹲化系皂統(tǒng)；屋面態(tài)優(yōu)化輩系統(tǒng)姻；廚房藝及地攏漏優(yōu)我化系也統(tǒng)；防噪釀音優(yōu)練化系樹統(tǒng)；中央林除塵飯優(yōu)化煎系統(tǒng)脊；智能木化電皮梯系菌統(tǒng)；水處曉理優(yōu)爐化系羨統(tǒng)；64當代騎萬國籍城各豆期項悉目基柜本資敞料與拋銷售摩狀況開發(fā)進度項目名稱樓座戶型面積電梯開發(fā)時間均價銷售速度一期當代萬國城1、2、5、6、7三居150-220㎡兩居90-130㎡少量一居1、2、6號樓戶型面積較大，1梯2戶和2梯4戶；5、7號樓為小戶型公寓，4梯8戶和4梯12戶；20021萬元/㎡一般二期MOMA國際寓所3、12240㎡，305㎡1梯1戶（電梯直接入戶）20031.5萬元/㎡較快三期POPMOMA8、9、10100㎡150㎡240㎡100㎡150㎡2梯4戶，240㎡1梯1戶20042萬元/㎡較快四期當代MOMA北區(qū)150㎡（目前在售）2梯4戶20062.2萬元/㎡較快65當代農(nóng)萬國晴城案城例總訴結(jié)項目愚成功素點：采用莊從高奴科技管入手暢突破復(fù)項目狂劣勢構(gòu)的影啦響，雙十大犬高科盒技系疼統(tǒng)打慘造“炕恒溫拌恒濕擁新建鑄筑”尼，適殘當規(guī)偉避噪座音影釘響，逃重新窯定義泥住宅互舒適識度，界實現(xiàn)知了產(chǎn)角品的六快速釀銷售場和溢銀價。成功顏關(guān)鍵柿因素遇：外在塵因素——城市向及區(qū)赴域（CB真D、使住館區(qū)炎）存恐在大鎮(zhèn)量高泊收入僑和高街知人視群城市款房地城產(chǎn)進浸入細報分發(fā)雷展階讓段，唱產(chǎn)品扁創(chuàng)新共的價籌值易參于被霜市場個接受內(nèi)在腐因素——高科腳技舒危適性先住宅建筑秋形象朱、戶走型面捷積和炒功能憶空間泉等滿攜足高棟端客輸戶基輛本舒簡適性柿需求鑒；十大篩優(yōu)化片系統(tǒng)吵的全花面使抹用，梳大大耽提高澇了居無室的四舒適費性。騙恒溫索：20浴-2襯6度；騾恒濕被：30閱%-砌70球%；聲炎環(huán)境倉：35牛-4振5分貝室；取卻自80米高搜空的潤新風(fēng)踐所營塑造的冤舒適治環(huán)境傾在北叨京東葬部獨晉一無御二。66通過悲案例柄研究挖，我貢們可肉以回竟答之膏前提旗出的咱發(fā)展跑高科著技住搭宅的組疑問高科脫技產(chǎn)絲式品方卵向需序要回盡答的計問題大連兩屬于知副省火級城相市，州高科坦技住論宅是勢否適仰用？——大連鑒屬于毛東三種省中驚心城抗市，釋城市勺發(fā)展竟速度托快，柳經(jīng)濟粱水平線高，最對新破事物潑的接構(gòu)受能壯力強侍，具軌備發(fā)勿展高利科技恩住宅蒸的城申市背呀景；襖大連柳房地饒產(chǎn)高否速發(fā)崖展，線已經(jīng)情進入邁細分饞化發(fā)極展階駐段，晨具備枕發(fā)展陪高科佛技住續(xù)宅的毀條件猜；什么役樣的股高科拖技適仗合本處項目卷？——從國秋情和模市情底來考假慮，雨目前上的中梳高端贈客戶無中的糖“知姨富”浪階層獵比例網(wǎng)還比丘較小大，本劈燕項目采發(fā)展漂高科電技應(yīng)避攪免為搏客戶喂的使密用設(shè)紛置過條高的艦技術(shù)擊門檻，應(yīng)掘該尊驢重中里高端低客戶尚的生澤活習(xí)租慣，虹因此橫，建議伐以增娃強住番宅內(nèi)容部舒奪適性枝的高唇科技中系統(tǒng)比為投裝入重喚點，四輔以憲社區(qū)絨智能秋化；發(fā)展掃高科德技住紛宅是亭否能纏起到抹規(guī)避簡負面添資源讀劣勢惰的作擺用，考在激段烈的偏市場傅競爭賢中勝閑出？——高科疑技住場宅發(fā)蓬展方殿向具票備極溪致的淺差異劍化競疾爭優(yōu)含勢，仍易于地成為傻市場摟的明運星；護另外遼，高怨科技維住宅魯通過淋對住端宅舒罪適性淡的重蒼新定邊義能怖夠規(guī)錘避劣譯勢，淺超越放競爭獨；67產(chǎn)品燥定位根據(jù)以世界熟衛(wèi)生獸組織佛的建個議，柜“健稿康住院宅”畜的標霸準是叢：①盡可爺能不嗎使用鋤有毒棗的建堡筑裝乞飾材掀料裝賣修房災(zāi)屋，捎如含賀高揮懲發(fā)數(shù)性有族機物軋、甲下醛、定放射巖性的維材料鋸。②室內(nèi)鏈二氧士化碳橫濃度閣低于10院00命PP途M，粉希塵濃侄度低仇于0.宅15雕mg節(jié)/m妹3；③室內(nèi)兵氣溫宴保持庭在17設(shè)℃-兼27件℃，濕禍度全太年保蠢持在40口%-稀70琴%；④噪音扎級小評于50素dB；⑤一天仔的日委照要宅確保丹在3小時寇以上塔；⑥有足蓄夠高侄度的誦照明店設(shè)備殃，有駱良好烈的換匠氣設(shè)芬備；⑦有足積夠的亂人均粒建筑益面積飼并素確保幕私密哀性；⑧有足紹夠的躁抗自語然災(zāi)委害的夾能力墳；⑨住宅抱要便睛于護蠟理老餐人和黃殘疾倡人。東三栽省首痰席高科陶技健展康舒拼適居自所以增慮強住鞠宅內(nèi)投部舒嚇適性謊的高膨科技掩系統(tǒng)芒為投暴入重符點，亞輔以裝社區(qū)甲智能煌化。恒溫倉恒濕歌系統(tǒng)菠、新綠風(fēng)置毛換系捆統(tǒng)、落中央乓除塵滴系統(tǒng)秋、防潤噪音燭優(yōu)化濾系統(tǒng)深、社碗?yún)^(qū)智凱能識宗別系輕統(tǒng)、處安防蝕系統(tǒng)……高科噸技系李統(tǒng)的優(yōu)成本戶包括諸兩個濁部分宰：設(shè)嫌備費盆用和哥專利程使用趁費用瓣；北更京鋒塌尚國慮際公敢寓高吐科技烏系統(tǒng)危的總舒成本提約80彼0元/平米賞，MO會MA的成桿本也改在10凳00元/平米彼以下梨，綜湖合建辯安成粥本可燈以控蘋制在30免00元/平米放以下鵝。68中高嶄端客脅戶以世換房脅客戶剛為主裂，因答此戶毅型以齡三居隱為主酸；針對乏市場皆上中位高端包住宅略戶型晃尺度復(fù)偏大楊的特勾點，跟將戶呼型面淺積控倍制到冤能保兔證居郊住舒董適性切的正殲常尺兩度，叉控制釣總價虎來克堪服項償目資縱源劣憲勢，路爭取最盡可陷能廣糠泛的靠客戶睛群；物業(yè)跟類型糞與戶廉型配謀比戶型比例面積總價二居30%90平米68萬三居50%120平米90萬物業(yè)半類型戶型妖大小研與配仆比高層片、小菜高層遠住宅適當當規(guī)模占的商醬業(yè)配息套（蕩見商質(zhì)業(yè)定訴位部版分）69項目監(jiān)定位競爭住分析關(guān)于掙入市膜時機全的探很討產(chǎn)品錘定位形象鼻定位客戶補定位商業(yè)脊定位對目迷標市抄場進俱行研睜究后誤，我滔們準進確的震找到斷了本陸項目議的定被位項目齒定位70形象螞定位——健康蛾舒適餅的、脖領(lǐng)先朱的、公國際營化的億達秤在用陶明天釘?shù)睦碜幽罱ㄞZ今天助的房魄子科技暴地產(chǎn)陸登陸撕大連與，軟敵件園棍的又鉗一創(chuàng)仆舉東三葡省首撞席高樂科技請健康減居所引領(lǐng)萄二十乳一世舟紀大譽連地蝕產(chǎn)的糧科技顆革命71項目黎定位競爭治分析關(guān)于勁入市行時機社的探蔬討產(chǎn)品輝定位形象禾定位客戶選定位商業(yè)希定位對目甲標市倦場進溪行研半究后宵，我販們準而確的址找到須了本服項目架的定虹位項目給定位72發(fā)展岔高科搬技住供宅，引我們姜面對蝦的是葬否是肆小眾陷群體亮？通過改案例攪我們愛看到針，高嘩科技熄住宅睜的客偷戶的居背景役和區(qū)鑼域內(nèi)蹤蝶其他堅中高薄端項昌目并錄沒有礦明顯鍛的差島別，丟而是手捕捉氧到了購其中侵那群蛙更易蔥于被軋新事涂物打艘動、脂更關(guān)攤注居盲住舒舞適性鴿的人侄。73客戶衰來源域分析——沙河息口人楊口密集