辦公樓物業(yè)管理服務(wù)方案

一、物業(yè)概況辦公區(qū)位于市區(qū)路號，始建于年，占地面積為平方米，總建筑面積為平方米，是一個以為主的老科技企業(yè)。經(jīng)實地考察，管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施服務(wù)期較長，新舊參差不齊，雖然能為科研、生產(chǎn)、經(jīng)營提供基本服務(wù)，但與時代的發(fā)展有較大差距。單位領(lǐng)導(dǎo)班子一致認為，為了使本單位全面快速發(fā)展，盡快提高物業(yè)管理服務(wù)水平勢在必行。二、管理目標以創(chuàng)建省級優(yōu)秀物業(yè)管理大廈為目標，注重細節(jié)，持續(xù)改進，加強管理，勇于創(chuàng)新，不斷提高本企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)水平，提升物業(yè)管理檔次。在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，導(dǎo)入先進的管理理念，創(chuàng)造高效、有序、安全、舒適的科研、生產(chǎn)、經(jīng)營環(huán)境，建立一套與業(yè)戶層次及辦公需求相一致的管理模式，使在此工作的全體員工能夠真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。三、客戶分析辦公區(qū)客戶群體以產(chǎn)權(quán)單位員工為主，還有少量的房屋承租戶?？蛻粢钥蒲泄芾砣藛T為主，普遍素質(zhì)較高、眼界寬廣，法律觀念和維權(quán)意識較強，對物業(yè)管理服務(wù)的期望值較高；同時，也有一些管理相對松散、自由度較高的一般客戶群體。這兩個群體對環(huán)境、文化、環(huán)保、信息等方面的要求有所不同，這就給辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)增加了難度，既要注重嚴肅、大氣的氛圍，也要體現(xiàn)活潑、隨意的環(huán)境。因此，根據(jù)不同的需求層次，實施高質(zhì)量、全方位的特色物業(yè)管理服務(wù)，是該項目的基本要求。四、項目定位辦公區(qū)的整體形象定位是：現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮?，F(xiàn)代——展示現(xiàn)代化的科研辦公形象。1高效——塑造進取、創(chuàng)新和富有效率的科研氣氛。環(huán)保——樹立注重環(huán)保的文化內(nèi)涵和社會形象。繁榮——聚集濃厚科研氣氛，注重社會效益和經(jīng)濟效益。五、管理原則為實現(xiàn)既定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理服務(wù)過程將始終把握以下原則：(一)業(yè)戶需要第一，服務(wù)質(zhì)量第一，滿意度第一的管理從嚴原則“全心全意為業(yè)主，認認真真做物業(yè)”是服務(wù)宗旨，“業(yè)戶需要第一，服務(wù)質(zhì)量第一，滿意度第一”是服務(wù)理念，做到從業(yè)戶的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，為業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)。管理從嚴是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)戶不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學(xué)管理，以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。(二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)中心的積極性和業(yè)戶的積極性。物業(yè)中心應(yīng)當尊重并按照廣大業(yè)戶的要求，通過物業(yè)中心對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)戶的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。(三)物業(yè)管理為主、多種經(jīng)營的原則在做好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)戶的不同需求，又增強物業(yè)中心的“造血”功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)戶服務(wù)。六、服務(wù)項目根據(jù)辦公區(qū)的實際情況，將物業(yè)服務(wù)重點放在客戶服務(wù)、綠化美化、清潔衛(wèi)生、秩序維護、消防管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理、機動車管理、非機動車管理、職工食堂、交通運輸、集體宿舍、商品部、會議室服務(wù)、純凈水銷售2十四個方面。(一)客戶服務(wù)設(shè)立以客戶服務(wù)部為主導(dǎo)的客戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng)，根據(jù)客戶需求信息，協(xié)調(diào)、調(diào)度各個部門和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，設(shè)立客戶信息檔案，高效反饋、處理客戶意見及需求。每月按期將客戶需求、客戶回訪的結(jié)果進行深入細致的分析，調(diào)整工作思路，真正體現(xiàn)“真誠待您每一天”的個性化服務(wù)理念。(1)制定了客戶服務(wù)部工作流程和回訪工作管理規(guī)定。(2)受理辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)的各類需求，并給與答復(fù)和處理反饋。(3)負責(zé)辦公區(qū)各類物業(yè)服務(wù)項目的《維修服務(wù)單》的填寫、發(fā)放和收回，同時負責(zé)中心《維修服務(wù)單》的管理、統(tǒng)計和反饋。(4)負責(zé)辦公區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)投訴的受理和處理反饋。(二)綠化美化綠化美化直接關(guān)系到辦公區(qū)形象及業(yè)戶的工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標。1.綠地養(yǎng)護對院落公共綠地，要做到管理日?；B(yǎng)護科學(xué)化。其具體質(zhì)量標準詳見第十章。2.美化環(huán)境樓內(nèi)公共環(huán)境做到設(shè)施配套化、管理科學(xué)化。(1)對大廈內(nèi)的公共場所進行綠植布置和養(yǎng)護，定期更換。(2)美化電梯間、衛(wèi)生間等重點部位，安裝各種溫馨提示牌和城市電視廣播。(3)各樓層統(tǒng)一設(shè)計、制作、安裝指示牌和水牌，為客戶提供方便。(4)重大節(jié)日掛國旗、燈籠，對大廳的主要部位進行適當裝飾等。(三)清潔衛(wèi)生1.管理內(nèi)容通過日常保潔工作，使辦公區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。辦公區(qū)保潔部位明細及質(zhì)量標準見表2-1-1。3表2-1-1辦公區(qū)保潔部位明細及質(zhì)量標準保潔項目保潔內(nèi)容作業(yè)頻次質(zhì)量標準2次/天隨時保持干凈1.大廳入口地臺、臺階2.大廳地面、踢腳板、地毯(墊)巡視保潔隨時保持干凈，無塵土、無污漬3.大廳玻璃門及設(shè)施1次/天無塵土、無污漬1次/年表面光亮、無塵土、無污漬大理石地面打蠟、拋光4.15.頂棚、通風(fēng)口次/周無塵土、無蜘蛛網(wǎng)辦公樓廳大1次/半年無塵土、無蜘蛛網(wǎng)6.吊燈（燈罩、燈板）隨見隨擦7.墻面、柱子、窗臺無明顯污漬1次/8.信報箱、水牌、指示燈天無塵土、無污漬1次9.不銹鋼飾面/周表面呈金屬光澤，無手印、污漬巡視保潔綠植10.葉面無灰塵、盆內(nèi)無雜物2次(1.清掃、拖地，地毯墊)保潔/天隨時保潔。無污漬、塵漬、痰漬2次/天各種門、窗臺、欄桿、扶手2.無污漬、塵漬辦公3清理垃圾桶內(nèi)垃桶內(nèi)垃圾不超2/3樓道樓梯4擦拭垃圾無明顯污5頂棚、頂燈、通風(fēng)無塵土、無蜘蛛擦拭玻璃6光潔明亮、無塵土、無污巡視保7地面、踢腳隨時保持干凈，無塵土、無污8墻面、水牌、指示牌、壁隨見隨無明顯污漬、指示無辦公9暖氣及管表面光潔，無污樓道樓梯10不銹鋼飾表面呈金屬光澤，無手印、污11消防設(shè)施、滅火無塵土、無污巡視保葉面無灰塵、盆內(nèi)無雜綠12表面光潔，性能良好，每季度1開水巡視保巡視保墻面保2無塵土、污跡、痰跡，保持本開水無垃圾、污跡、水跡、痰跡、3地面保巡視保4垃圾巡視保及時清倒，每天刷洗，無異4（續(xù)）準量標作業(yè)頻次保潔內(nèi)容質(zhì)保潔項目表面光潔、無污垢、無明顯異味1.大、小便器巡視保潔2/3紙簍垃圾不超過手紙簍2.巡視保潔無積水、無污漬、無明顯異味次/天23.地面、地漏4.手盆、水嘴無水漬、無污漬，光潔明亮次/天2無水漬、無污漬，光潔明亮/天次25.臺面、皂盒、鏡子衛(wèi)生間/天墻面、隔斷板、門、窗臺無塵土、無污漬次26.7.各種宣傳牌、小鏡框無塵土、無污漬/1次周周8.暖氣及各種管道1次/表面光潔、無塵土、無污漬吊頂、9.燈具，排風(fēng)、通風(fēng)口無塵土、無污漬、無蜘蛛網(wǎng)1次/月無污漬、光潔明亮/10.窗玻璃季次1地面無痰跡、紙屑、塵漬1.清掃地面/1次天擦拭家具2.天1次/表面光亮，無灰塵、印公共會3清掃墻面、頂棚塔無灰塵、無蜘蛛室、領(lǐng)辦公干凈、無污清洗椅套、桌4無污漬、光潔明5擦拭玻璃道路清1無明顯塵土，無各種廢棄無各種廢棄物，無積水、積隨見隨2停車場保無各種廢棄隨見隨道路兩側(cè)綠地、房屋散34大宗廢棄無放置兩天以上的大宗廢棄隨見隨垃圾及時堆放，附近無明顯廢棄/垃（渣土站及周圍環(huán)5無明顯污漬、目視無蚊沖洗垃圾桶、垃圾67隔油池清保持暢通，無外溢，井蓋干主干路無積水、無積8雨雪及時清垃圾收集及清1分類收集和運輸，不積垃圾清可回收物清2無各種廢棄物，無積水、積1清掃門前三包甬路、大2擦拭柱燈、隔離墩、標無灰塵、污門前三巡視保甬路、大門兩側(cè)綠無各種廢棄3.5（續(xù)）保潔項目序其他支出稅費支出合計備注7綠化部98秩序管理部309工程部910食堂管理部211交通運輸部412集宿管理部513多種經(jīng)營部614合計100算撥款其他預(yù)算撥款類日常開支31零星房屋出租收入（含會議室出租）潔內(nèi)容保人員作業(yè)頻次辦公費、準量標質(zhì)設(shè)備購置、直接差旅費梯電保潔時間部號1中心經(jīng)理2綜合管理部3財務(wù)管理部物業(yè)收費部4客戶服務(wù)部5郵政通信部6收入分類1.轎廂不銹鋼面及按鈕部分人工費房暖水電門配備次/天1招待費無手印、污漬，呈金屬光澤通信費設(shè)備折舊材料費培訓(xùn)費2.轎廂地面3次/天1無灰塵、污跡、雜物3.天花及風(fēng)口3/周1次無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)4.電梯機房3/周1次無灰塵、污跡、雜物清內(nèi)潔：上午7:00～11:00樓5，下午1:004:00～～潔：上午6:0010:00院落清2序號收入項1:00，下午目名4:00～稱收入金額保潔部甲方預(yù)9:30～10:30垃圾收集清運：上午3161乙方人工費用2房屋設(shè)備設(shè)施公共部分日常維修養(yǎng)護費用2:30，下午3:30～2.管理措施建立保潔制度，按保潔工作程序作業(yè)。(1)加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強專業(yè)技能。(2)，加強日常監(jiān)督)(保潔員自查、主管巡查、中心經(jīng)理抽查落實“三查”(3)。檢查，確保保潔服務(wù)滿意率達到95%(4)強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標志齊全、言行文明。)秩序維護(四做好辦公區(qū)物業(yè)和業(yè)戶的安全防范工作，維護良好秩序，是物業(yè)管理服務(wù)中一項十分重要的內(nèi)容，最受廣大業(yè)戶的關(guān)注。因此，需要運用現(xiàn)代的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設(shè)備、工具和人的主觀能動性，制定并實施小時全天候管理方案。常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的241.管理內(nèi)容常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護(1)辦公區(qū)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)戶安全的行為。門崗：禮儀服務(wù)；維護出入口的交通秩序；對外來人員和車輛進行驗證、1)登記和換證，特別是夜間，對外來人員和車輛要加強詢問，在《夜間值班記錄》中作好詳細記錄；制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入辦公樓；嚴禁攜帶危險物品進入辦公區(qū)；遇到外來人員將大件物品帶出辦公區(qū)，即與物主核實，并作登記；為業(yè)戶提供便利性服務(wù)。62)巡邏崗：按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；對辦公區(qū)內(nèi)的嫌疑人員進行檢查防范；對辦公區(qū)及樓宇進行安全、防火檢查；對裝修戶進行安全檢查；防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；防范和制止各類違反辦公區(qū)管理制度的行為。(2)技術(shù)防范：應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對辦公樓內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控，以確保安全。1)對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施，并及時通知值班保安，進行現(xiàn)場處理。2)值班保安接到治安報警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。2.管理措施(1)實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責(zé)任心。(2)強化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習(xí)。(3)加強對保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當。(4)嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量。(5)監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好。(6)保證監(jiān)控、值勤記錄詳細、完備，建立安全管理檔案。(五)消防管理消防管理是物業(yè)安全管理的另一項重點工作，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)戶的生命財產(chǎn)安全。1.管理內(nèi)容(1)做好消防監(jiān)控中心的管理。(2)做好消防設(shè)施、器材的管理。(3)保持消防通道的暢通。7(4)加強裝修期間的消防安全管理。(5)嚴禁違章燃放煙花爆竹。(6)嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。(7)防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。2.管理措施(1)制定并落實消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實，器材落實，檢查落實。(2)制定消防事故處理預(yù)案，防患于未然。(3)建立義務(wù)消防隊，經(jīng)常組織消防安全學(xué)習(xí)，每年組織一次消防演習(xí)。(4)定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除。(5)做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)。(6)發(fā)現(xiàn)違反消防安全的行為，要立即制止。(7)定期開展防火安全宣傳教育，向業(yè)戶傳授消防知識。(8)發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。(六)房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到辦公樓的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)戶的人身財產(chǎn)安全，是辦公樓管理的重中之重。1.管理內(nèi)容(1)房屋及房屋公共部位管理。1)做好房屋及房屋公共部位的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損及時維修，確保房屋的安全、美觀。2)加強房屋裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，確保不影響房屋公共部位的安全、美觀。3)建立房屋使用和維修檔案。(2)設(shè)備設(shè)施維護。1)對公共水電設(shè)施設(shè)備，要定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修。2)公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次。83)配電室設(shè)備每天巡查一次。4)二次供水、消防泵房每天巡查一次。5)電梯機房，每月保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）。6)避雷設(shè)施每年檢測一次。7)公共區(qū)域內(nèi)雨水、污水管井每年檢查、疏通一次；化糞池每年清掏二次；雨水、污水管道、化糞池發(fā)生堵塞時，及時疏通。8)煙感報警系統(tǒng)等定期抽查，確保正常有效。9)智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，建立運行檔案。10)業(yè)戶自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填寫《維修服務(wù)單》，確保維修及時率與合格率。2.管理措施(1)加強裝修戶管理，督促業(yè)戶做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止。(2)對所有的管理人員進行全面培訓(xùn)，使其清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術(shù)人員進行強化培訓(xùn)，確保其諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。(3)對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細的技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。(4)對所有的設(shè)備及配件建立詳細的檔案，確保以最快的速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。(5)建立維修人員24小時值班制度，水、電、氣等急迫性報修15分鐘內(nèi)、其他報修30分鐘內(nèi)或按雙方約定的時間到達現(xiàn)場；確保維修及時率與合格率達到90%以上，且有回訪制度和記錄。(6)采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達到98%以上。(七)機動車管理(1)為使機動車停放規(guī)范有序，保證辦公區(qū)道路的暢通，結(jié)合辦公區(qū)的實際情況，制定《機動車管理制度》，在主要道路及停車場設(shè)交通標志。9(2)機動車憑證出入辦公區(qū)。(3)根據(jù)物價局的指導(dǎo)價，制定收費標準。長期存放車輛：元/(輛·年)或元/(輛·月)；臨時存放車輛：白天元/(輛·小時)，夜間元/(輛·小時)。(4)車輛管理員定時巡檢。(八)非機動車管理(1)為加強非機動車的管理，制定《非機動車管理制度》。(2)請詳細閱讀“存車須知”。(3)自行車、三輪車和摩托車必須存放在指定位置。(九)職工食堂選聘好優(yōu)秀的餐飲企業(yè)，為員工提供干凈、衛(wèi)生、物有所值的工作餐。確保職工食堂就餐環(huán)境干凈、時尚。(十)交通運輸配置適當車輛和專職駕駛員，為甲方機關(guān)和下屬單位提供有償用車服務(wù)。(十一)集體宿舍按照甲方的要求，管理好集體宿舍的分配、入住、退房、治安、衛(wèi)生、日常維修等項服務(wù)。(十二)商品部設(shè)立商品部，為駐樓單位和職工提供便利服務(wù)。(十三)會議室服務(wù)利用報告廳和會議室，為駐樓單位提供會議、報告、培訓(xùn)等服務(wù)。(十四)純凈水銷售建立符合國家標準的純凈水水站，為駐樓單位和職工提供純凈水銷售服務(wù)。七、職工培訓(xùn)持續(xù)有效的員工培訓(xùn),是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作，是企業(yè)保持競爭力的重要手段。物業(yè)工作中的大多數(shù)管理障礙，可以通過有效培訓(xùn)加以改善。10基層員工在某些工作上的不足，特別是服務(wù)觀念上的差距等問題，也可以通過培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級的重要環(huán)節(jié)。(一)培訓(xùn)內(nèi)容(1)觀念培訓(xùn)(針對全體人員)。這包括服務(wù)觀念、競爭觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及企業(yè)文化觀念等的培訓(xùn)。(2)管理培訓(xùn)(針對各級骨干)。這包括員工激勵、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計算機應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論等的培訓(xùn)。(3)崗位技術(shù)培訓(xùn)(針對操作層)。這包括基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護和使用、客戶管理、辦公自動化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)管理基本理論等的培訓(xùn)。(4)基礎(chǔ)培訓(xùn)(針對新入職員工)。這包括行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標等的培訓(xùn)。(二)年培訓(xùn)計劃(1)首先抓好部門經(jīng)理的培訓(xùn)，培訓(xùn)的重點為創(chuàng)優(yōu)達標和計算機應(yīng)用技術(shù)。(2)繼續(xù)做好青年骨干的培訓(xùn)，培訓(xùn)的重點為創(chuàng)優(yōu)達標和崗位技能培訓(xùn)，在創(chuàng)優(yōu)達標培訓(xùn)內(nèi)容方面，與部門經(jīng)理的培訓(xùn)有所不同。八、機構(gòu)設(shè)置、工作職責(zé)及人員配備(一)機構(gòu)設(shè)置根據(jù)辦公區(qū)物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置作如下安排。物業(yè)中心設(shè)立以下部門：綜合管理部、財務(wù)管理部、物業(yè)收費部、客戶服務(wù)部、郵政通信部、保潔部、綠化部、秩序管理部、工程部、食堂管理部、交通運輸部、集體宿舍管理部、多種經(jīng)營部等。(二)工作職責(zé)1.綜合管理部的工作職責(zé)(1)根據(jù)公司的人事管理規(guī)定，管理中心各部門的人員聘任、考核、晉升、11工資調(diào)整、崗位設(shè)置、職責(zé)分工等有關(guān)人事工作。(2)制訂中心人員培養(yǎng)和職工隊伍梯隊建設(shè)計劃。(3)負責(zé)中心規(guī)章制度的制定、修改和檢查。(4)負責(zé)中心提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量工作和創(chuàng)優(yōu)達標的協(xié)調(diào)、檢查和驗收。(5)負責(zé)中心內(nèi)部質(zhì)量管理體系的建設(shè)和質(zhì)量認證工作。(6)負責(zé)中心物業(yè)巡檢工作的管理和檢查。(7)負責(zé)中心檔案室的建立和管理；負責(zé)中心文書檔案和各類物業(yè)管理檔案的日常管理，建立健全房屋、公用設(shè)施、綠化等檔案。(8)做好中心固定資產(chǎn)的管理。(9)協(xié)助黨支部、分工會抓好精神文明工作，負責(zé)中心簡報的編輯出版。(10)負責(zé)職工勞保的發(fā)放工作，負責(zé)中心雜品庫房的管理。2.財務(wù)管理部的工作職責(zé)制定財務(wù)管理辦法并監(jiān)督執(zhí)行。(1)(2)負責(zé)編制中心的財務(wù)年度預(yù)算、決算報表。對財務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況和資金流程進行控制、協(xié)調(diào)、審核和監(jiān)督。各項收入、支出的核算與管理。(3)(4)專項經(jīng)費的管理。(5)發(fā)票的管理，包括發(fā)票的領(lǐng)用、使用、審核、保管。(6)職工的年度工資總額的審核、控制及發(fā)放。(7)職工社會保險和醫(yī)療保險的管理與核算。(8)住宅區(qū)、食堂等多種經(jīng)營項目的財務(wù)核算管理。3.物業(yè)收費部的工作職責(zé)(1)負責(zé)與供電局、自來水公司、熱力公司等部門的業(yè)務(wù)收費聯(lián)系；負責(zé)定期查記水、電、熱力等總表、分表的數(shù)據(jù)，并按時付費。(2)負責(zé)未實現(xiàn)物業(yè)管理的大產(chǎn)權(quán)住宅（房改房）的水費、電費、房租、衛(wèi)生費的收費工作。(3)負責(zé)住宅區(qū)零散出租房屋的水、電查表收費工作。12(4)負責(zé)住宅供暖費的收費工作。(5)負責(zé)與電話局的業(yè)務(wù)往來和辦公區(qū)電話的付費、收費工作。(6)負責(zé)已實現(xiàn)物業(yè)管理的大產(chǎn)權(quán)住宅房屋的物業(yè)服務(wù)費和供暖費的收費、付費工作。4.客戶服務(wù)部的工作職責(zé)(1)對外負責(zé)接待辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)各類需求的受理、答復(fù)和反饋。(2)對內(nèi)負責(zé)辦公區(qū)各類物業(yè)服務(wù)項目的派工單的填寫、發(fā)放和收回。(3)負責(zé)辦公區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)投訴的受理和處理反饋。(4)負責(zé)辦公區(qū)開水間、門前三包、自行車停放及廢品回收的管理，負責(zé)冬季雪后的掃雪鏟冰工作。(5)負責(zé)辦公樓內(nèi)綠植租擺工作。5.郵政通信部的工作職責(zé)(1)負責(zé)辦公區(qū)通信設(shè)施的維護、維修。(2)負責(zé)辦公區(qū)收發(fā)室工作。6.保潔部的工作職責(zé)(1)負責(zé)辦公區(qū)公共區(qū)域的日常保潔服務(wù)。(2)負責(zé)單位領(lǐng)導(dǎo)辦公室和會議室的日常保潔、會議服務(wù)。(3)負責(zé)辦公區(qū)開水器、門前三包、自行車停放的管理，負責(zé)冬季雪后的掃雪鏟冰工作。(4)負責(zé)辦公區(qū)公共衛(wèi)生設(shè)施、辦公樓內(nèi)水、暖、電的故障報修。7.綠化部的工作職責(zé)(1)負責(zé)轄區(qū)綠化美化、綠地養(yǎng)護工作。(2)根據(jù)業(yè)主的要求對辦公樓內(nèi)部公共場所進行綠化布置和養(yǎng)護。(3)負責(zé)綠化檔案的建立工作。8.秩序管理部的工作職責(zé)(1)辦公區(qū)安全保衛(wèi)工作。(2)辦公區(qū)消防管理工作。13(3)辦公區(qū)門衛(wèi)傳達和機動車停車場的管理工作。(4)辦公區(qū)裝修工程管理與監(jiān)督工作。9.工程部的工作職責(zé)(1)高壓值班及高壓、變配電設(shè)備和箱式變壓器的運行維護。(2)辦公區(qū)、住宅低壓供電和路燈日常維修。(3)辦公區(qū)、住宅區(qū)電梯的運行與維修。(4)辦公樓風(fēng)機盤管取暖器的維修。(5)辦公樓二次供水設(shè)備及消防設(shè)施的運行和維護。(6)辦公區(qū)房屋、上下水管道的維護和維修。(7)24小時維修值班服務(wù)。10.食堂管理部的工作職責(zé)(1)負責(zé)食堂的日常管理。(2)負責(zé)與送餐單位的工作聯(lián)系。(3)監(jiān)督、檢查食堂的全面工作。(4)負責(zé)伙食管理委員會的日常工作。11.交通運輸部的工作職責(zé)(1)完成單位領(lǐng)導(dǎo)和機關(guān)的公務(wù)用車工作。(2)做好車輛核算管理。12.集體宿舍管理部的工作職責(zé)(1)制定集體宿舍各項制度，購置和管理集體宿舍的各項設(shè)施、設(shè)備和家具。(2)負責(zé)集體宿舍的床位分配、入住安置和退房清戶等單身職工入住后的日常管理。(3)負責(zé)集體宿舍內(nèi)的24小時值班、治安、衛(wèi)生、日常維修和各項收費工作。(4)負責(zé)二層遺留家屬宿舍的治安、衛(wèi)生、維修等日常管理。13.多種經(jīng)營部的工作職責(zé)(1)辦公樓報告廳、會議室的會議承接工作。(2)純凈水的生產(chǎn)與銷售。14(3)零散房屋出租的管理。(4)辦公區(qū)小賣部的經(jīng)營管理。(5)尋找和培育新的服務(wù)創(chuàng)收項目。(三)人員配備根據(jù)辦公區(qū)的具體情況，擬配備100人，具體配備如下：(1)中心經(jīng)理1人，副經(jīng)理2人。(2)綜