到獨(dú)立第三方物管管家服務(wù)和

索 圖1：中奧到家業(yè)務(wù)模 圖2：2012-2014年公司總收入及凈利 圖3：公司股權(quán)結(jié) 圖4：2012-2014年公司業(yè)務(wù)收入來 圖5：2012-2014年物業(yè)管理建筑面積功能細(xì) 圖6：公司國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)布 圖7：“愛到家”平臺(tái)工作模 圖9：社區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模巨 圖12：“愛到家”激勵(lì)反饋機(jī)制示 圖13：“愛到家”平臺(tái)與管家服務(wù)結(jié)合示 一、中奧到家：中國(guó)領(lǐng)先的獨(dú)立第物業(yè)管理公司2013-2014年公司在獨(dú)立物業(yè)管理公司中第三，2014年位居“中國(guó)物業(yè)服務(wù)百圖1：中奧到家業(yè)務(wù)模截止2014年底，公司在個(gè)省的個(gè)城市定約管理 利潤(rùn)為55.9百萬，過去三年的年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)109.0%。從2012年到2014圖2：2012-2014年公司總收入及凈利圖3：公司股權(quán)結(jié)董事長(zhǎng)，，行政。創(chuàng)始人，自2005年起負(fù)責(zé)公司整體運(yùn)營(yíng)，管理與戰(zhàn)副，執(zhí)行董事。創(chuàng)始人兼管理團(tuán)隊(duì)成員，獲中山大學(xué)企業(yè)管理學(xué) 副，執(zhí)行董事。管理團(tuán)隊(duì)成員，獲中山大學(xué)工商管理財(cái)務(wù)總監(jiān)，公司。擁有超過14年審計(jì)、會(huì)計(jì)咨詢及財(cái)務(wù)管理方面經(jīng)驗(yàn)。（一）以獨(dú)樹一幟的管家品牌提供高品質(zhì)物管服務(wù)增值服務(wù)。2007年，中奧到家與英國(guó)管家行會(huì)、國(guó)際白金管家服務(wù)維度簽署戰(zhàn) 作為公司與客戶間的主要溝通節(jié)點(diǎn)，管家常駐在住宅小區(qū)，實(shí)時(shí)小區(qū)內(nèi)提以與其他部門或第服務(wù)供應(yīng)商聯(lián)系，為住戶提供諸如郵遞服務(wù)、交付服務(wù)及個(gè)常用品采購(gòu)，大到社區(qū)安全。管家便可向住戶提供如下表中十大類上百種不同 年月日，公司共有（二）公司物管業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，華東和華南為優(yōu)勢(shì)區(qū)域截止年月日，公司的總合約管理物業(yè)面積約為31.4百萬平方米，三年圖5：2012-2014年物業(yè)管理建筑面積自2005年成立以來，公司由廣州拓展至11個(gè)省份27個(gè)城市，截止2014年圖6：公司國(guó)內(nèi) 666576 （三）搭建“愛到家”社區(qū)家庭正式運(yùn)營(yíng)的O2O平臺(tái)“愛到家”，現(xiàn)已開始面向杭州特定物業(yè)提供服務(wù)。“愛到家”分為住戶、管家與商戶三個(gè)資料互通的版本，是接小區(qū)住戶、圖7：“愛到家”平臺(tái)作為對(duì)中奧物業(yè)發(fā)展O2O2015512O2O平臺(tái)業(yè)務(wù)提供戰(zhàn)略指導(dǎo)。二、增長(zhǎng)來自于物管業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展和社區(qū)家庭服務(wù)業(yè)務(wù)的推廣（一通過內(nèi)生增長(zhǎng)和并購(gòu)實(shí)現(xiàn)物管業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展是中奧到家當(dāng)前合約管理建筑面積的100多倍。2014年百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理公司中第9，在獨(dú)立第物業(yè)公司（二）結(jié)合管家服務(wù)，全面推廣“愛到家”平物管公司發(fā)展社區(qū)生活服務(wù)業(yè)務(wù)具有天然優(yōu)勢(shì)累計(jì)商品房銷售積面積累計(jì)商品房銷售積面積32.91支出19968.00社區(qū)消費(fèi)占比城鎮(zhèn)居民社區(qū)居人數(shù)325969.55社區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)21678.3區(qū)消費(fèi)供給商，如肉菜市場(chǎng)、連鎖超市、便利店、洗衣店、中介等。這些傳統(tǒng)受到諸如家政上門、生鮮配送、社區(qū)和各種信息服務(wù)等高質(zhì)量、多元化的社區(qū)O2O理念進(jìn)入社區(qū)消費(fèi)服務(wù)業(yè)。到目前為止，該領(lǐng)域尚未誕生十分O2O市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)仍然是家政與日用品送貨，而“最后一，，自建O2O平臺(tái)。在2014年底，社區(qū)O2O型APP“叮咚小區(qū)”給O2O創(chuàng)業(yè)另一重點(diǎn)是，O2O業(yè)務(wù)絕大多數(shù)針對(duì)的都是已經(jīng)存在于線下的成熟需求，所以目標(biāo)都是達(dá)到供給端的整合與（例如淘寶或是AirBnB因此O2O平臺(tái)業(yè)務(wù)的，看好以人聚商的社區(qū)生活服務(wù)模式社區(qū)通過B2C方式向小區(qū)住戶賣商品網(wǎng)絡(luò)社區(qū)（三“愛到與管家服務(wù)結(jié)合的社區(qū)生活以兩個(gè)“1+N”模式整合消費(fèi)者和生產(chǎn)者品與服務(wù)。第二個(gè)“1+N”中，1是中奧到家的管家體系，N是住戶的多項(xiàng)生活需求。在最近更新版本的APP中，住戶可以選擇管家提供的小區(qū)服務(wù)，也可以選擇第周邊商 牛奶/飲用水定購(gòu)新希望，光明，農(nóng)夫山泉，哇哈哈 新鮮水 家庭百 住戶在“愛到家”APP上可以隨時(shí)自選產(chǎn)品或服務(wù)，由管家配送到戶，價(jià)格一以“”式的擴(kuò)張策略擴(kuò)大用戶規(guī)模“愛到家”平臺(tái)在市場(chǎng)上的擴(kuò)張戰(zhàn)略可以概括為“”，其中“一帶”是指深業(yè)，20個(gè)第物業(yè)，接近400家商戶，充分驗(yàn)證了這種市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略的有效性，多贏互利，以多種激勵(lì)方式增加各方參與者收益物業(yè)公司人員）2元的收入。平臺(tái)每月可為一圖12：“愛到家”激勵(lì)反饋機(jī)“愛到家”相比其他O2O平臺(tái)具有顯著優(yōu)勢(shì)想象空間。這種結(jié)合帶來的服務(wù)體驗(yàn)相比于一般的O2O平臺(tái)是全方位的。引導(dǎo)住戶的與支付行為，相對(duì)一般O2O平臺(tái)降低了產(chǎn)品與服務(wù)的成本。第二，管家可以充分發(fā)揮線下服務(wù)優(yōu)勢(shì)，有助于推廣O2O應(yīng)用，提高用戶的活第三，管家可以用于O2O服務(wù)中最大的——最后配送，13：“愛到家”平臺(tái)與管家服務(wù)結(jié)合示例 年月日，到家平臺(tái)覆蓋杭州的1,111個(gè)住宅物業(yè)，較第三季度的 年月日，共有有1,273名合作商戶，較第三季度的715名增長(zhǎng)約78%“愛到家”在未來發(fā)展中還需要克服許多問題O2O平臺(tái)。但在整合平臺(tái)供給端的問題上，“愛到家”O(jiān)2O并無太大優(yōu)勢(shì)，因此這也十分考驗(yàn)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)整合資源三、公司財(cái)務(wù)狀況與橫向?qū)Ρ龋ㄒ唬┠芰Τ掷m(xù)提 作為對(duì)比，從能力提高速度上看，彩2011-2014年的收入、毛利、除收入增速低生活外，其他三項(xiàng)增速均高生活，可見中奧的能力仍有（二）成本控制卓有成務(wù)成本占比從81%下降至66.6%。（三）運(yùn)營(yíng)能力高于（截止每年年底從利用效率上看，從2012到2014年，在收入大幅增加的情況下公司應(yīng)收彩生活2014年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)在98天，高于中奧到家，說公司周轉(zhuǎn)效率（四）包干制與酬金制：不同收入模式的比較同一模式下的能力對(duì)總收入，而其中按包干制的物管費(fèi)又占到了物業(yè)管理服務(wù)收入的99.9%，只有且約定物業(yè)管理酬金比例為10%，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：120萬元×（1+10%）÷10m2÷12月＝1.1元/月制模式下，這筆物業(yè)在會(huì)計(jì)上只能計(jì)收入121,488千元，毛利潤(rùn)121,488千389,287+(1,336,368-121,4881,604,167309,882÷1,604,167=35%（2013年包干制業(yè)務(wù)毛利率就%1,214,880千元1,214,8801-35=)=2,136,845=39.43%，雖然遠(yuǎn)低于采用酬金制下彩生活的毛利率79.6%，但仍然高于中奧到家33.4%的毛利率。這說明即使同樣采用包干制，中奧到家由于業(yè)務(wù)規(guī)模 兩種模式的比在我國(guó)當(dāng)前的物業(yè)管理市場(chǎng)，大部分小區(qū)都采用包干制計(jì)費(fèi)模式。包干制管理的不透明性，并使得一部分物管公司通過降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)類型四、預(yù)測(cè)和投資建（一）預(yù)測(cè)和估值比1、預(yù)測(cè)假入逐年上漲5%，以維持住戶的滿意度。2014年水平不變。而公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)線的毛利率在20122014年分別為業(yè)務(wù)線的毛利率每年上升2%。在費(fèi)用方面，行政開支和銷售開支占總收入比率與2014年保持一致。表9：預(yù) 單位：千合并利潤(rùn)表營(yíng)業(yè)收入毛0稅前利潤(rùn)0凈利00歸屬普通股東凈利潤(rùn)EPS(稀釋

LTMNet LTMFiling LTMNet LTMFiling Margin% nueTTM TTTM ExtraSavillsplcCBREGroup,JonesLangColourLifeGroupCo.,3、DCF估值模 Forecast-=CashPVofEquity

（二）投資建議風(fēng)險(xiǎn)提示于預(yù)期，社區(qū)內(nèi)復(fù)雜利系影響O2O平臺(tái)推廣，平臺(tái)建設(shè)過程中出現(xiàn)線上線下脫廣發(fā)海外消費(fèi)行業(yè) 師第三名，2009-2010年度新批零行業(yè)第六名。廣廣—行業(yè)投資說賣出：預(yù)期未來12個(gè)月內(nèi)，股價(jià)表現(xiàn)弱于大盤10%以上。廣發(fā)—公司投資說們廣州 市號(hào)市 大都會(huì)廣場(chǎng) 號(hào)安廈15樓A月壇18震