房地產(chǎn)估價報告書

房地產(chǎn)估價匯報估價項目名稱:漳州市薌城區(qū)元光南路金冠花園12幢406室住宅房地產(chǎn)評定委托人：xxx估價機構(gòu)：11物業(yè)管理班注冊房地產(chǎn)估價師；黃思月估價作業(yè)期：6月17號至6月21估價匯報編號:110033

目錄致委托函………………………(3)注冊房地產(chǎn)估價申明………….(4)估價假設和限制條件……….(5)房地產(chǎn)估價結(jié)果匯報………(7)房地產(chǎn)估價技術(shù)匯報……………………(11)附件…………….(22)

致委托函XXX:承蒙貴方委托，我企業(yè)對于漳州市薌城區(qū)元光南路金冠花園12幢406住宅土地使用權(quán)及地上建筑物房地產(chǎn)價格進行評定。持此評定目標是確定定地產(chǎn)價值，為委托人以估價對象進行房地產(chǎn)交易工作提供價格參考。估價時點為1月1日在整個估價過程中，注冊房地產(chǎn)估價師本著獨立、客觀、公正標準，在估價對象進行了實地查看、廣泛搜集關(guān)于市場信息基礎上，全方面分析了影響估價對象市場價格原因，利用市場法、收益法等估價方法對估價對象進行了評定，確定估價對象房地長市場價值為55萬元，大寫金額為伍拾伍萬元整11物業(yè)管理班法定代表:黃思月注冊房地產(chǎn)估價申明我們鄭重申明：我們在本匯報中陳說事實是真實和準確性。本估價匯報中分析、意見和結(jié)論是我們自己公正專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本匯報中以說明假設和限制條件限制。我們與本估價匯報中估價對象沒有利害關(guān)系，與關(guān)于當事人也沒有個人利害關(guān)系。我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)顧家規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價匯報。我們以已親自對本匯報中估價對象進行了似查看。參加此次估價注冊房地產(chǎn)師：11物業(yè)管理班法定代表人：黃思月六月十七日

估價假設和限制條件估價假設限制條件

一、此次估價假設前提

1．估價時點房地產(chǎn)市場是公開、平等、自愿交易市場。

2．估價對象不存在也不包括任何法律糾紛。

3．本估價匯報是以委托方提供材料真實、有效前提下進行。對委托人提供關(guān)于情況和資料，無理由懷疑委托人提供情況和資料真實性。

4．我們已對估價對象進行了實地查勘，對估價對象無理由懷疑建筑物存在安全隱患，假定建筑物結(jié)構(gòu)是安全。

5．我們已對估價對象進行了實地查勘，未到關(guān)于主管部門對估價對象權(quán)屬證實材料及其記載內(nèi)容進行核實，匯報內(nèi)所載房屋及土地面積，以委托方提供以委托方提供《房地產(chǎn)權(quán)證》（證號：房地證津字第號）上記載為準，經(jīng)過估價師實地目測基本相當，但房地產(chǎn)估價師未進行專業(yè)測量。二、估價限制條件

1.

估價對象應滿足全部假設條件。

2．估價結(jié)果是反應估價對象在此次估價目標下，依照公開市場標準確定公開市場價格，沒有考慮國家宏觀社會經(jīng)濟政策發(fā)生改變以及其它不可抗力原因?qū)纼r價值影響。

3.

本估價匯報中估價對象界定、價值確實定、估價過程中關(guān)于參數(shù)選取以及估價對象外部環(huán)境等原因均以估價時點為準。4.估價匯報使用

（1）本估價匯報使用者應明確本估價匯報中估價對象市場價值定義及其價值內(nèi)涵、假設限制條件，不滿足以上條件，估價結(jié)果無效。

（2）估價對象情況和房地產(chǎn)市場情況因時間推移而發(fā)生改變，將會影響房地產(chǎn)市場價值。

（4）估價匯報使用期為一年，即使用期至二Ο一三年六月二十一日，超出使用期使用估價匯報，相關(guān)責任由匯報使用者負責。（5）

本估價匯報是應委托方要求專為此次估價目標所作，未經(jīng)我企業(yè)房地產(chǎn)評定有限企業(yè)同意，不得向委托方、貸款銀行和估價匯報審查部門之外單位和個人提供，匯報全部或部分內(nèi)容不得以任何形式發(fā)表于任何公開媒體房地產(chǎn)估價結(jié)果匯報委托人姓名：xxx住所：xxxxxx身份證:xxxxxxxxxxxx估價機構(gòu)：單位地址:漳州市xx房地產(chǎn)評定有限企業(yè)資質(zhì)級別：建設部一級資質(zhì)證書：建房估證子法定代表估價對象(一）估價對象界定估價對象是指位于薌城區(qū)元光南路金冠花園12幢406室土地使用權(quán)及建筑物。見表下項目名稱金冠花園12幢406室項目位置薌城區(qū)元光北路金冠花園12幢406室建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混領土結(jié)構(gòu)樓層地上九層，無地下層所在樓層5層土地使用類型出讓土地使用權(quán)用途私人住宅土地使用面積39.56平方米總建筑面積110.18（套內(nèi)98平方米，公攤12.18平方米）土地使用權(quán)終止日期2067年3月16日建筑年代1997年3月至3月房屋全部權(quán)人與土地使用權(quán)人XXX（二）估價對象概況1.估價對象四至估價對象位于漳州市薌城區(qū)元光北路金冠花園12幢406室，東至南坑東路，南至漳福路，西至元光北路，北至騰飛路。2.建筑物現(xiàn)實狀況該建筑物小區(qū)內(nèi)道路為水泥砂漿路面，小區(qū)內(nèi)設有停車場和路邊規(guī)劃停車位，樓梯間為水泥砂漿鋪面，設有消防栓。12幢406室戶型三房兩廳兩衛(wèi)一陽臺，建筑面積110.18平方米（套內(nèi)使用面積，公攤12.18平方米）層高3米。建筑物外立面為白色條形狀瓷磚貼面,大廳、餐廳廚房地板采取60x60瓷磚貼面，內(nèi)墻為水泥墻面墻面表層采取墻紙裝飾,頂棚吊頂裝飾另設有14展小燈。三間臥室實木地板鋪面，墻面頂棚白色抹灰，其中主人房另設衛(wèi)生間。兩衛(wèi)生間采取20x40防滑瓷磚，頂棚吊頂，四面墻上有一米高小瓷磚貼面具備整體美觀。門窗共14個，進戶門有兩道（防盜門和實木門），其余房間均為木質(zhì)門。窗戶均為鋁合金材料但折舊較大各類管線已安裝到戶（天然氣管道是后期進戶），電線暗敷，整體裝修檔次為中等裝修。3.估價目標確定估價對象房地產(chǎn)市場價值，為委托人以估價對象進行房地產(chǎn)交易提供價格參考依據(jù)。4.估價時點：1月1日5.價值定義本匯報估價結(jié)果是指估價對象具備出租、轉(zhuǎn)讓權(quán)利，房屋在維持現(xiàn)實狀況并正常使用條件下，于估價時點6月1日土地使用權(quán)和地上建筑物房地產(chǎn)市場價格。6.價值依據(jù)此次評定估價依據(jù)包含中華人民共和國全國人大及其委員會、國務院、國家建設部、國土資源部以及漳州市人民政府關(guān)于部門頒布關(guān)于法規(guī)政策條件，委托人提供關(guān)于資料。詳細資料以下；(1)《中華人民共和國土地管理法》（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（3）房地產(chǎn)估價規(guī)范（4）委托人提供包括估價對象關(guān)于法律文件、圖表和資料。（5）我企業(yè)掌握關(guān)于市場資料及注冊房地產(chǎn)估價師實地查看所獲取材料。7.估價標準我們在估價時遵照以下標準:(1)正當標準:房地產(chǎn)估價師必須以房地產(chǎn)正當使用為前提。（2）最高最好使用標準：能給估價對象帶來最高收益使用，這種使用，在法律上允許、技術(shù)上可能、財務上可行。（3）代替標準：房地產(chǎn)價格遵照代替規(guī)律，有效使用、有代替可能房地產(chǎn)相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。（4）估價時點標準：因為房地產(chǎn)市場是不停改變，在不一樣估價時點，同一宗房地產(chǎn)往往有不一樣價格水平，對估價對象房地產(chǎn)市場情況及其本身情況界定，均以其在估價時點已知和假設情況為準。8.估價思緒和方法詳細分析以下;(1)房地產(chǎn)估價慣用方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、和基準地價系數(shù)修正等，評定過程中應依照估價對象實際情況選擇適合方法。此次評定采取兩種估價方法分別是市場法、收益法從不一樣角度求取市場價格和收益價格。市場法是指在求取估價對象房地產(chǎn)價格時，將估價對象與在較近時期內(nèi)加以比較對照，從交易價格修正得出估價對象房地產(chǎn)價格一個方法。收益法是將預期房地產(chǎn)未來各期正常凈收益折算到估價時點現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)市場價格方法(2)估價對象為金冠花園個人住宅當采取房地產(chǎn)市場價值測算時。市場中類似二手公寓出售，交易價格比較透明，可作為轉(zhuǎn)讓實例，采取市場法測算能較準確地反應出估價對象比準價格，經(jīng)過修正為估價對象市場價值。9．估價結(jié)果在整個估價過程中，估價師本著公平、公正、客觀標準，在對估價對象進行實地查看，廣泛搜集關(guān)于市場信息和估價對象信息基礎上，全方面分析了影響估價對象市場價格各個原因，并利用科學估價方法對估價對象房地產(chǎn)市場價格進行了評定，以下表： 估價對象房地產(chǎn)市場價格單價（元|每平方米建筑面積（平方米）總價（萬元）共計4969110.185510.估價人員Xxx(注冊房地產(chǎn)估價師注冊號:xxxxxxxxx)Xxx(注冊房地產(chǎn)估價師注冊號:xxxxxxxxx)11.估價作業(yè)期6月17日至6月21日12．估價匯報使用年限本匯報使用期限為一年(6月21日至5月21日)

房地產(chǎn)估價技術(shù)匯報個別原因分析估價對象四至本估價對象位于漳州市薌城區(qū)元光北路金冠花園12幢406室，東至南坑東路，南至漳福路，西至元光北路，北至騰飛路。2.估價對象概況Xx人委托評定估價對象位于薌城區(qū)元光南路金冠花園12幢406室人住宅如表所表示：估價對象情況表項目名稱金冠花園12幢406室項目位置薌城區(qū)元光北路金冠花園12幢406室建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混領土結(jié)構(gòu)樓層地上九層，無地下層所在樓層5層土地使用類型出讓土地使用權(quán)用途私人住宅土地使用面積39.56平方米總建筑面積110.18（套內(nèi)98平方米，公攤12.18平方米）土地使用權(quán)終止日期2067年3月16日建筑年代1997年3月至3月3.建筑物現(xiàn)實狀況（略）二、區(qū)域原因分析（一）地理位置估價對象位于漳州市薌城區(qū)元光北路金冠花園12幢406室，東至南坑東路，南至漳福路，西至元光北路，北至騰飛路。臨近冠成國際、花園小區(qū)附近（二）交通便捷度：估價對象位于市中心附近地帶，臨近主要街道元光北路與騰飛路交叉路口交通便利。人、車流量多附近公交路線有27路、18路以及11路道路通達性和便捷性很好方便市民出行（三）公共配套設施:估價對象附近設有工商銀行、建設銀行等商務配套。生活配套設施如吉馬購物廣場、零售商業(yè)區(qū)、超市及各種便利店和飯店。基礎教育配套設有試驗小學，漳州八中。醫(yī)療配套方面臨近設有一七五醫(yī)院、薌城區(qū)婦幼保健中心。娛樂配套也較齊全方便市民日常生活需要。(四)周圍環(huán)境：估價對象位于薌城區(qū)市中心臨街環(huán)境良好，臨近九龍公園便于居民游玩，臨街大道綠化很好，小區(qū)文化氣氛濃郁。小區(qū)內(nèi)綠化面積較少，分布零碎。小區(qū)居民素質(zhì)相對較高，噪音較少有利于居民過著健康、舒適生活（五）基礎設施情況估價對象位于市中心附近，市政基礎齊全小區(qū)內(nèi)供水，供電以及天然氣管道配置齊全，通訊，寬帶等官網(wǎng)均接通。小區(qū)內(nèi)設有物業(yè)服務中心。三．市場背景分析漳州市房地產(chǎn)市場近幾年漳州市城市建設圍繞“建設新區(qū)，開發(fā)沿江，改進舊城”總體思緒展開，努力實施“東移、西進、南延、北擴”發(fā)展戰(zhàn)略，漳州市區(qū)中心區(qū)域半徑不停擴大，打破了原來小城市格局，實現(xiàn)了“兩區(qū)并進”，而且形成如今東部新區(qū)、西部金峰以及江濱三大板塊展現(xiàn)三足鼎立態(tài)勢。伴隨海峽西岸經(jīng)濟區(qū)建設以及廈漳泉城市聯(lián)盟開啟，以及漳州城市中心東移戰(zhàn)略實施，漳州主動接收廈門特區(qū)輻射，漳州與廈門將結(jié)合得愈加緊密。漳州市為實現(xiàn)與廈門特區(qū)對接，大力發(fā)展基礎建設，包含道路建設、新城區(qū)建設和廈漳大橋建設，現(xiàn)在新區(qū)龍紋去規(guī)劃建設已經(jīng)粗具規(guī)模，市政設施逐步成熟完善。這里匯聚眾多大盤和名盤，如特房-景繡一方、悅?cè)A-城市陽光、天利仁和、夏商-陽光雅苑、桂溪花園、東方明珠、榮昌花園、麗園君悅等，漳州東部商業(yè)中心區(qū)正在形成。市場供求相對均衡，二手房市場相對活躍。四、最高最好使用分析依照《國有土地使用證》記載，估價對象用途為居住。依照對估價對象個別原因和區(qū)位條件分析，其最高最好使用用途為居住。五、估價測算過程市場比較法是指在市場上可比交易實例依照代替原理對委估對象市場價格進行調(diào)整，從交易修正而得出其比準價格一個方法?；居嬎愎綖椋罕葴蕛r格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場情況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)情況調(diào)整系數(shù)=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域原因修正系數(shù)×個別原因修正系數(shù)比較原因條件說明表估價對象可比實例比較原因待估宗地實例A實例B實例C位置金冠花園金冠花園金冠花園金冠花園土地使用期限7070年70年70年交易日期1月8月12月12月土地用途住宅住宅住宅住宅交易情況正常正常正常正常交易價格（元/平方米）待估581850005800區(qū)域原因交通便捷度位于市中心有多條公交路線位于市中心有多條公交路線位于市中心有多條公交路線位于市中心有多條公交路線商業(yè)繁榮度與辦公聚集度周圍有寫字樓和商業(yè)市場周圍有寫字樓和商業(yè)市場周圍有寫字樓和商業(yè)市場周圍有寫字樓和商業(yè)市場公共設施情況齊全齊全齊全齊全基礎設施情況齊全齊全齊全齊全個別原因臨街情況好好好好臨街道路情況臨近元光北路、漳福路臨近元光北路、漳福路臨近元光北路、漳福路臨近元光北路、漳福路裝修檔次中等高檔中等中等建筑總面積（平方米）110.181106890建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混所在樓層5/92/97/98/9朝向南北南北南北南北物業(yè)管理情況專業(yè)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理比準價格（元）5698.475879.115316.325900原因比較修正系數(shù)表估價對象與可比實例比較原因?qū)嵗鼳實例B實例C交易日期100/100100/100100/100成交價格581850005800土地用途100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域原因交通便捷度100/100100/100100/100商業(yè)繁榮度100/100100/100100/100公共設施情況100/100100/100100/100基礎設施情況100/100100/100100/100個別原因臨街情況100/100100/100100/100臨街道路情況100/100100/100100/100裝修檔次100/102100/100100/100建筑總面積（平方米）100/99100/95100/98建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100所在樓層100/98100/99100/100求取比準價格可比實例A=5818×100/102×100/99×100/98=5879.11（元/m2）可比實例B=5000×100/95×100/99=5316.32（元/m2）可比實例C=5800×100/98=5900（元/m2）算術(shù)平均比準價格單價=（5879.11+5316.32+5900）÷3=5698.47（元/m2）故市場法估價對象公開市場價值總額為：5698.47元/m2×110.18m2=626832.43（元），取整為63萬元整。（2）收益法又稱收益資本化法，是利用適當酬勞率將估價對象在未來可使用年限內(nèi)各年凈收益進折算到估價時點后累加求其之和，得出估價對象在估價時點房地產(chǎn)價格。經(jīng)調(diào)查估價對象相同檔次同類房地產(chǎn)市場租金情況以下：項目名稱估價對象可比實例A可比實例B可比實例C可比實例D比較原因金冠花園金冠花園金冠花園金冠花園金冠花園建筑面積（平方米）110.1890120125135房屋裝修中等中等中等高檔中等交易價格（平方米/元）待估16.617.51614.8配套設施齊全齊全齊全齊全齊全樓層5/93/73/93/72/9新舊程度九成新八成新九成新九成新九成新交易日期1月10月5月3月11月依照市場租金情況以及估價對象現(xiàn)實狀況，再結(jié)合我們估價經(jīng)驗，最終確定估價對象合理月租金為：1787.67元有效毛收入=潛在毛收入—空置費用=1787.67元/月×12月—1787.67元/月×1月=19664.37（元）年運行費用以下：物業(yè)維修費：19664.37×1.2%=235.97（元）房產(chǎn)稅：19664.37×12%=2359.72（元）兩稅一費：19664.37×5.5%=1081.54（元）物業(yè)管理費：19664.37×1.5%=294.96（元）保險費按建筑重置價格0.15%計算，則保險費=1000元/m2×110.18×0.15%=165.27元總運行費用為：235.97+2359.72+108