開征物業(yè)稅的困境以及決策論文

第頁共頁開征物業(yè)稅的困境以及決策論文開征物業(yè)稅的困境以及決策論文早在20世紀(jì)____就有學(xué)者提出“開征物業(yè)稅”的建議，十年來理論界圍繞這個(gè)問題的討論一直不斷。2023年10月，中共十六屆三中全會(huì)通過的《關(guān)于完善社會(huì)市場經(jīng)濟(jì)體制假設(shè)干問題的決定》指出：“實(shí)行城鎮(zhèn)建立稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?！?023年4月七部委結(jié)合發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》提及充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段充分調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場；2023年我國在北京、深圳、重慶、南京等六城市開展物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作。2023年3月16日通過并開場施行的《物權(quán)法》為物業(yè)稅的開征提供了必要的法律根據(jù)。中國高層的一系列舉措，為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了有利契機(jī)。但物業(yè)稅的開征涉及的體制、法律、征管等眾多問題卻難以一時(shí)解決，存在許多難點(diǎn)與約束條件。一、我國開征物業(yè)稅的必要性物業(yè)稅〔PropertyTax〕，又稱財(cái)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅〔RealEstateTax〕，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人〔個(gè)人或法人〕對(duì)其所有或使用的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)按期繳付一定稅額，其稅額額度隨房地產(chǎn)價(jià)值的變化而變化。從國際范圍來看，美國、____、英國等興旺國家的稅收制度中，物業(yè)稅已經(jīng)成為重要的稅種之一。而我國的稅收制度中類似于物業(yè)稅的稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等。在我國開征物業(yè)稅的必要性主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：〔一〕優(yōu)化資配置在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中，對(duì)房產(chǎn)擁有的稅負(fù)是較輕的，雖然現(xiàn)行的房產(chǎn)稅規(guī)定，業(yè)主要按出租房產(chǎn)獲得租金的12%或按房產(chǎn)凈值的1.2%繳納房產(chǎn)稅，但通常情況下是對(duì)企事業(yè)單位征收的，私人擁有住房一般無需繳納。但對(duì)房產(chǎn)交易過程中的稅收是較重的，這在很大程度上阻礙了房產(chǎn)交易的進(jìn)展，導(dǎo)致了在一些人占有多處房產(chǎn)并私下出租獲得收入的同時(shí)，有大量急需住房，但因本錢太高而買不起房的人并存的現(xiàn)象。改變這種畸形資配置方法的格局是：在降低房產(chǎn)交易稅負(fù)的同時(shí)，增加房產(chǎn)擁有的稅負(fù)，以盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量?！捕痴{(diào)節(jié)貧富差距從稅收理念上講，財(cái)產(chǎn)稅的`設(shè)計(jì)主旨之一，是要力求防止富人世代是富人的現(xiàn)象，凸現(xiàn)人與人之間時(shí)機(jī)公平的社會(huì)理念，鼓勵(lì)每個(gè)人以自己合法的手段和方式努力致富。作為調(diào)節(jié)貧富差距的手段，物業(yè)稅對(duì)居住高檔別墅者課以高稅，對(duì)居住普通住房者減免賦稅，因此可以有效增進(jìn)社會(huì)公平，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。但也應(yīng)該看到，開征物業(yè)稅，可能要將開發(fā)商建房時(shí)上繳的包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)，改由購房者購房后每年繳交，從而使購房門檻降低，在短期內(nèi)加快房地產(chǎn)市場的繁榮。但從中長期來看，降低的一次性購房支出，會(huì)相應(yīng)增加在保有環(huán)節(jié)的稅收中，而可能增加居住本錢。居住市場將由目前的購置本錢高和使用本錢低向購置本錢低和使用本錢高轉(zhuǎn)變，對(duì)老百姓來說有可能是買房容易、養(yǎng)房難了?！踩硟?yōu)化稅收政策我國土地方面的稅費(fèi)不是根據(jù)土地和價(jià)值計(jì)稅，而是以土地面積即土地的數(shù)量作為計(jì)稅的根據(jù)，因此不能反映土地資產(chǎn)的增值狀況。由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無法參與增值價(jià)值的再分配，導(dǎo)致財(cái)政收入受到損失。二、我國開征物業(yè)稅的難點(diǎn)分析^p在我國，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛開展，相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)〔物業(yè)〕稅制在地方稅中的重要地位日益突現(xiàn)。但由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制已經(jīng)長久未變動(dòng)，其稅費(fèi)種類繁多、設(shè)置重復(fù)、稅負(fù)不公，越來越不適應(yīng)日益繁榮的房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的開展。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制及征管上主要存在以下問題：〔一〕產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明物業(yè)稅事實(shí)上是一種財(cái)產(chǎn)稅，主要針對(duì)具有私有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)——土地和房屋征稅。政府要向不動(dòng)產(chǎn)所有者征稅，首先就要求有健全的財(cái)產(chǎn)登記制度，有明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，這是開征物業(yè)稅的根底。然而，我國目前尚不具備這個(gè)最根本的征稅條件。物業(yè)稅的納稅人應(yīng)該是在我國境內(nèi)擁有建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，而我國目前尚缺乏嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度，有很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的用房和居民住房，只有使用權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)別離的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。我國現(xiàn)階段住房市場化程度很低，真正意義上由房地產(chǎn)市場提供的商品房比例還不到一半。許多房改房、集資建房等多種帶有福利性質(zhì)的房屋居住者，并未擁有房屋產(chǎn)權(quán)，且這些房屋建立所投入的本錢與土地產(chǎn)出價(jià)值都不一樣，對(duì)于這局部房屋該不該征稅、如何征收都是個(gè)難題。此外，我國目前的財(cái)產(chǎn)登記法律制度大多散見于有關(guān)的法律、法規(guī)及各部門規(guī)章制度中，不但零亂而且內(nèi)容多有矛盾，缺乏自身應(yīng)有的統(tǒng)一性和標(biāo)準(zhǔn)性?！捕撤康禺a(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系不健全物業(yè)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅根據(jù)應(yīng)是房產(chǎn)的市場價(jià)值，市場價(jià)值是通過評(píng)估得出的，因此物業(yè)稅的計(jì)稅根底是物業(yè)的評(píng)估價(jià)值，所以房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是物業(yè)稅制度能否成功實(shí)行的關(guān)鍵一環(huán)。評(píng)估的內(nèi)容包括房屋產(chǎn)權(quán)人、土地面積、所在地段、允許用處、房屋及建筑物的面積、年代、構(gòu)造、材料、質(zhì)量等。但我國目前沒有建立適宜的評(píng)估方法，不能為物業(yè)稅的開征提供充分的數(shù)據(jù)和資料。根據(jù)國際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)展評(píng)估，在評(píng)估價(jià)格的根底上對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅。因此，稅值會(huì)隨房產(chǎn)的升值而進(jìn)步，物業(yè)稅成了政府的預(yù)期收入，居民所擁有的房產(chǎn)會(huì)由于根底設(shè)施的變化而升值，這就給我們的房地產(chǎn)評(píng)估市場提出了更高的要求，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不準(zhǔn)確、不合理睬導(dǎo)致不公正的賦稅。目前，我國房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收實(shí)際上是由土地管理部門和稅務(wù)部門雙重管理，房產(chǎn)稅由稅務(wù)部門征收，而土地出讓金由土地部門征收。作為全球最大的房地產(chǎn)市場，一旦開征物業(yè)稅，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生宏大的需求。然而，我國可以勝任復(fù)雜房地產(chǎn)評(píng)估的人與機(jī)構(gòu)比擬缺乏。另外，由于房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值直接關(guān)系到稅值的大小，也就是關(guān)系到納稅人稅負(fù)的大小、政府稅收收入的多少，這就必需要找到一個(gè)雙方都認(rèn)同的評(píng)估機(jī)構(gòu)來對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)展評(píng)估，那么房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估這項(xiàng)詳細(xì)的根底性工作終究由誰來承當(dāng)才最公平、合理？這也是開征物業(yè)稅不得不面對(duì)的一個(gè)難題?！踩撤煞ㄒ?guī)不完善目前涉及房地產(chǎn)開發(fā)和交易的法律法規(guī)很多，其中涉及土地出讓制度的就有《城市房地產(chǎn)法》、《土地管理法》等多部法律。我國的土地管理方式采用的是土地國有和政府批租的方式。土地批租，是指在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，用地者必須向政府一次性交納土地出讓金，才可獲得一定期限的土地使用權(quán)。根據(jù)土地的不同用處，土地批租期限為40年-70年。這種制度可以給地方各級(jí)政府帶來豐厚財(cái)，土地批租收入在某些城市已經(jīng)到達(dá)財(cái)政收入的30%以上，但給開征物業(yè)稅帶來了一個(gè)很大的難題，即物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系難以處理。土地出讓金實(shí)際上是土地批租制度的一局部。在我國，土地對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的開展有著重要意義。不動(dòng)產(chǎn)稅制改革必須和土地批租制度改革相銜接，二者協(xié)同改革才能使改革的成果不被其他相關(guān)因素的負(fù)面效應(yīng)所抵消，改革才能獲得真正的成功。目前，一種普遍的觀點(diǎn)是土地出讓金應(yīng)該不并入物業(yè)稅，實(shí)行單獨(dú)征收；另一種觀點(diǎn)是土地出讓金應(yīng)該并入物業(yè)稅，一起征收。同時(shí)將土地出讓金由一次性征收改為分年征收。但關(guān)鍵問題是，假如分次征收土地出讓金，那么應(yīng)該分多少年征收？每次征收多少？首先年限問題是必須認(rèn)真對(duì)待的，因?yàn)槟晗薅嗌僦苯佑绊懨磕甑恼魇疹~，假設(shè)分?jǐn)偰晗捱^短，政府每年征收的土地出讓金就過多，那就和一次性征收沒什么區(qū)別了；假設(shè)分?jǐn)偰晗捱^長，政府每年征收的土地出讓金就過少，相應(yīng)的財(cái)力就有所削弱，這必然間接影響經(jīng)濟(jì)的開展。其次是在年限很確定的前提下，土地出讓金是平均年限分?jǐn)傔€是按年金方式分?jǐn)?？平均年限分?jǐn)傄驗(yàn)槊磕攴謹(jǐn)傤~一樣，在年限較大時(shí)，倘假設(shè)發(fā)生通貨膨脹那么風(fēng)險(xiǎn)較大；按年金方式分?jǐn)偰敲促N現(xiàn)率應(yīng)該定為多少？這些問題處理的成功與否直接關(guān)系到改革的效果和成敗。三、對(duì)策建議〔一〕健全財(cái)產(chǎn)登記制度建立健全財(cái)產(chǎn)登記制度應(yīng)先從建立和完善與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的法律制度入手，進(jìn)一步完善對(duì)公民與法人合法收入與財(cái)產(chǎn)的界定和保護(hù)。合法收入的界定，保護(hù)是前提，財(cái)產(chǎn)登記制度的建立是保障。我國的《物權(quán)法》已于2023年10月1日起施行，這為將來物業(yè)稅的施行提供了合理的法律根據(jù)。但仍有一系列相關(guān)法律法規(guī)缺失，尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記制度等亟待確立，否那么房屋的產(chǎn)權(quán)不明確，開征物業(yè)稅就會(huì)成為空中樓閣。因此，全國人民代表大會(huì)修改相關(guān)法律的進(jìn)程應(yīng)當(dāng)加快，應(yīng)盡快完善制定相關(guān)法律，從法律層面上給予物業(yè)在內(nèi)的私有財(cái)產(chǎn)以更牢靠的保障。我國目前的財(cái)產(chǎn)登記法律制度大多散見于有關(guān)的法律、法規(guī)及各部門規(guī)章制度中，不但混亂而且內(nèi)容多有矛盾，缺乏自身應(yīng)有的統(tǒng)一性和標(biāo)準(zhǔn)性。因此，應(yīng)盡早建立和完善財(cái)產(chǎn)登記法律制度，并制定出臺(tái)施行細(xì)那么，這些都對(duì)物業(yè)稅的順利開征有著相當(dāng)重要的意義。建議在開征物業(yè)稅前，進(jìn)展一次全國范圍的房地產(chǎn)普查工作，以進(jìn)一步明晰產(chǎn)權(quán)所有人及相關(guān)情況，并建立檔案，登記造冊，為開征物業(yè)稅構(gòu)建必要的根底?！捕辰∪愂樟⒎ㄖ贫任飿I(yè)稅的開征首先應(yīng)完成相應(yīng)的立法工作。比擬穩(wěn)妥的方法是先在一些房地產(chǎn)經(jīng)歷較為成熟的地區(qū)進(jìn)展試點(diǎn)，然后根據(jù)試點(diǎn)經(jīng)歷進(jìn)展立法研究，最后完成立法程序。盡快出臺(tái)我國的《物權(quán)法》。要征收物業(yè)稅，首先需要確認(rèn)物權(quán)，即財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬。而我國有關(guān)的物權(quán)的規(guī)定只是散見于諸如《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等法律中，而且相當(dāng)不完善?！踩惩晟仆恋毓芾碇贫乳_征物業(yè)稅后，就不需要一次交清地價(jià)，很多小企業(yè)甚至不是房地產(chǎn)行業(yè)的公司也可能來到這個(gè)利潤豐厚的產(chǎn)業(yè)。這就需要在土地管理制度上從審批管理、監(jiān)視、政策引導(dǎo)等方面加以完善，建立一個(gè)“精簡、高效、權(quán)威、統(tǒng)一”的土地管理體制，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境?！菜摹惩晟乒纼r(jià)體系，建