房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)練習(xí)題型匯編帶答案_第1頁(yè)
房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)練習(xí)題型匯編帶答案_第2頁(yè)
房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)練習(xí)題型匯編帶答案_第3頁(yè)
房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)練習(xí)題型匯編帶答案_第4頁(yè)
房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)練習(xí)題型匯編帶答案_第5頁(yè)
已閱讀5頁(yè),還剩67頁(yè)未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)練習(xí)題型匯編帶答案

單選題(共100題)1、某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格比正常價(jià)格低8%,買賣雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的5%和3%?,F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例,其相應(yīng)的修正系數(shù)為()。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】D2、馬克思的地租理論不包括()。A.級(jí)差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對(duì)地租【答案】B3、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地,容積率為0.8,樓面地價(jià)為700元/m2?,F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地,容積率為5.0,樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)()萬(wàn)元。A.78B.882C.1210D.1272【答案】D4、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)不包括()。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附著物【答案】D5、關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法,錯(cuò)誤的是()。A.凈收益包括有形收益和無(wú)形收益B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)C.通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)D.應(yīng)同時(shí)給出較樂(lè)觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值【答案】B6、下列土地狀況中,不屬于土地權(quán)益狀況的是()。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面積大小D.土地權(quán)利性質(zhì)【答案】C7、最早在一個(gè)國(guó)家內(nèi)建立起來(lái)的馬克思主義政黨是A.共產(chǎn)主義者同盟B.德國(guó)社會(huì)民主工黨C.俄國(guó)社會(huì)民主工黨(布)D.中國(guó)共產(chǎn)黨【答案】B8、難以采用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)是()。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.商鋪C.在建工程D.房地產(chǎn)開發(fā)用地【答案】C9、從買方的角度來(lái)看,成本法的理論依據(jù)是(),即買方愿意支付的最高價(jià)格,不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià),如果高于該代價(jià),他還不如自己開發(fā)建造。A.對(duì)照原理B.替代原理C.比較原理D.最高價(jià)格原理【答案】B10、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年,通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元,以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于()萬(wàn)元。A.280B.285C.290D.295【答案】A11、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估中扣除拖欠的建設(shè)工程款,符合房地產(chǎn)估價(jià)普適技術(shù)性原則中的()。A.謹(jǐn)慎原則B.替代原則C.合法原則D.最高最佳利用原則【答案】C12、房地產(chǎn)價(jià)格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價(jià)格,既有共同之處,又有不同之處。其共同之處不包含()。A.都是價(jià)格,用貨幣來(lái)表示B.都有波動(dòng),受供求因素的影響C.都是按質(zhì)論價(jià)D.形成的時(shí)間都較長(zhǎng)【答案】D13、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn),本質(zhì)上是由()決定的。A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間B.估價(jià)目的C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間D.委托人意愿【答案】B14、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊,價(jià)值各為50萬(wàn)元,若將兩宗土地合并為一宗,合并后的價(jià)值各為110萬(wàn)元,如果甲地塊的使用權(quán)人欲購(gòu)買乙地塊的使用權(quán),乙地塊的使用權(quán)人所要的交易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為()。A.50萬(wàn)元B.55萬(wàn)元C.60萬(wàn)元D.60萬(wàn)元以上【答案】C15、某宗房地產(chǎn)交易中,合同約定成交價(jià)格為2500元/m2,交易稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易,賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi);買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi),則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于()元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】A16、在房地產(chǎn)估價(jià)要素中,()限制了估價(jià)報(bào)告的用途。A.估價(jià)原則B.估計(jì)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)目的D.估價(jià)對(duì)象【答案】C17、最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率是()。A.蘇慕斯法則B.霍夫曼法則C.四三二一法則D.哈柏法則【答案】C18、下列哪項(xiàng)不是治標(biāo)與治本的運(yùn)用方法A.急則治其標(biāo)B.緩則治其本C.標(biāo)本兼治D.先安未受邪之地【答案】D19、現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格,直接取決于其()。A.市場(chǎng)價(jià)值B.花費(fèi)的成本C.效用D.投資價(jià)值【答案】C20、在運(yùn)用多元回歸分析法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),其中的自變量和因變量分別為()。A.房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格;影響房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的若干因素B.影響房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的若干因素;房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格C.所有被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格;影響房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的若干因素D.影響房地產(chǎn)成交價(jià)格的若干因素;各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格【答案】B21、()對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設(shè)施【答案】A22、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)中,統(tǒng)一付款方式是指()。A.統(tǒng)一以人民幣表示B.統(tǒng)一用建筑面積C.統(tǒng)一采用單價(jià)D.統(tǒng)一折算為成交時(shí)點(diǎn)一次付清【答案】D23、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是()。A.交通B.用途C.環(huán)境D.樓層【答案】B24、創(chuàng)“戾氣”說(shuō)的溫病學(xué)家是A.吳鞠通B.葉香巖C.薛雪D.吳有性【答案】D25、關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說(shuō)法,正確的是()。A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品B.新建商品房與存量房是互補(bǔ)品C.經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費(fèi)是互補(bǔ)品【答案】D26、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬(wàn)元,建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬(wàn)元,投資利息為50萬(wàn)元。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為重新購(gòu)建價(jià)格的3%和6%,成本利潤(rùn)率為15%,則該房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格為()萬(wàn)元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C27、對(duì)于位于十字路口的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),如果不考慮周圍的情況,其價(jià)格高低通常依次為()。A.東北角、西南角、東南角、西北角B.西北角、西南角、東北角、東南角C.西北角、西南角、東南角、東北角D.西北角、東北角、西南角、東南角【答案】D28、直接成本利潤(rùn)率=()/(土地成本+建設(shè)成本)。A.銷售收入B.投資收益C.土地利潤(rùn)D.開發(fā)利潤(rùn)【答案】D29、在成本法求取折舊中,采用()更符合實(shí)際情況。A.有效經(jīng)過(guò)年數(shù)B.實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)C.剩余經(jīng)過(guò)年數(shù)D.自然經(jīng)過(guò)年數(shù)【答案】A30、房地產(chǎn)通常是家庭財(cái)產(chǎn)的最主要部分,離婚、繼承遺產(chǎn)、分家等通常涉及房地產(chǎn)分割。但房地產(chǎn)一般不宜采?。ǎ┑姆椒?。A.實(shí)物分割B.拍賣分割C.折價(jià)分割D.變賣分割【答案】A31、房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)意見(jiàn)的作用可分為性質(zhì)不同的兩類()。A.一是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià),二是法律性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià)B.一是了解性估價(jià)或咨詢性估價(jià),二是鑒證性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià)C.一是鑒證性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià),二是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià)D.一是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià),二是鑒證性估價(jià)或法律性估價(jià)【答案】C32、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶,180人。據(jù)查征收前,C村人均耕地面積為1畝。另外,已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定,B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向C村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為()萬(wàn)元。A.30B.60C.80D.100【答案】B33、比較法估價(jià)中,可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事件中,不需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的是()。A.所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化B.國(guó)家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策C.國(guó)際與國(guó)內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造【答案】D34、在指數(shù)修勻法中,Vi+1=Vi+a(Pi-Vi)中的a的取值范圍應(yīng)當(dāng)是()。A.a≤18B.0≤a≤1C.a≤0D.0≤a<1【答案】B35、某寫字樓的建筑面積為540m2,年有效毛收入為108萬(wàn)元,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/m2,土地資本化率為10.8%,假設(shè)收益年期無(wú)限。該寫字樓用地的價(jià)格為()萬(wàn)元。A.500B.750C.800D.1000【答案】C36、三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)是()。A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.公司上市估價(jià)C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D.司法鑒定估價(jià)【答案】A37、某商品住宅項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)為300萬(wàn)元,土地取得成本為600萬(wàn)元,建設(shè)成本為900萬(wàn)元,管理費(fèi)用為50萬(wàn)元,銷售費(fèi)用為60萬(wàn)元,投資利息為150萬(wàn)元,銷售稅金為120萬(wàn)元。該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為()。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】B38、影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括()。A.大氣環(huán)境B.聲覺(jué)環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境【答案】D39、在統(tǒng)一采用單價(jià)方面,土地除了單價(jià)之外還可為()。A.樓層單價(jià)B.有效地價(jià)C.樓面地價(jià)D.總價(jià)【答案】C40、某宗房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為40萬(wàn)元,此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%,收益年限可視為無(wú)限年,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%,則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A.667B.1333C.1000D.500【答案】C41、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的()和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。A.供求B.價(jià)格C.供給D.市場(chǎng)【答案】C42、房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為()。A.土地成本+建設(shè)成本B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值C.土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用D.土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用【答案】D43、從賣方的角度來(lái)看,成本法的理論依據(jù)是()。A.銷售價(jià)格決定論B.市場(chǎng)供給價(jià)值論C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D.替代原理【答案】C44、“從治”又稱A.正治B.反治C.緩則治本D.急則治標(biāo)【答案】B45、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中,正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí),積算價(jià)格低于收益價(jià)格B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí),收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí),積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格,積算價(jià)格傾向于最低買價(jià),收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià)【答案】C46、關(guān)于估價(jià)結(jié)果形成和確定的說(shuō)法,錯(cuò)誤的是()。A.估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在估價(jià)之前征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)C.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在出具報(bào)告之前與估計(jì)委托人討論估價(jià)結(jié)果D.合理的估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上的成交價(jià)格應(yīng)一致【答案】D47、房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)意見(jiàn)的作用可分為性質(zhì)不同的兩類()。A.一是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià),二是法律性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià)B.一是了解性估價(jià)或咨詢性估價(jià),二是鑒證性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià)C.一是鑒證性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià),二是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià)D.一是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià),二是鑒證性估價(jià)或法律性估價(jià)【答案】C48、某酒店5年來(lái)年均有效毛收入為420萬(wàn)元,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為220萬(wàn)元,去年底該酒店附近新建一工廠,因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬(wàn)元,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用減少25萬(wàn)元,該酒店剩余收益期為10年,假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變,報(bào)酬率為8.5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價(jià)值減損額為()萬(wàn)元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85【答案】B49、路線價(jià)法特別適用于對(duì)()進(jìn)行估價(jià)。A.單宗土地B.大量土地C.部分土地D.待開發(fā)土地【答案】B50、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師評(píng)估出的價(jià)值表述中,正確的是()。A.應(yīng)是可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)值B.是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證C.對(duì)委托人的價(jià)格保證D.為委托人爭(zhēng)取最大的利益【答案】B51、發(fā)熱惡寒,有汗,咽干,食少腹脹,便溏溲清,舌體胖,苔稍黃者,證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱【答案】A52、“……陽(yáng)氣衰竭于上,面焦,發(fā)鬢頒白……”是指A.男子,五八B.男子,六八C.女子,五七D.女子,六七【答案】B53、拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí),抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣的,對(duì)拍賣新增房屋所得()。A.抵押人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償B.抵押人有權(quán)對(duì)全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償C.抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償D.抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償【答案】D54、拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí),抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣的,對(duì)拍賣新增房屋所得()。A.抵押人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償B.抵押人有權(quán)對(duì)全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償C.抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償D.抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償【答案】D55、為評(píng)估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格,選取的可比實(shí)例資料是:交易日期為2008年4月1日,合同約定買方支付給賣方3500元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)全都由買方支付,該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間,該類房地產(chǎn)價(jià)格均每月比上月上漲0.3%,則該可比實(shí)例修正調(diào)整后的價(jià)格為()元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】B56、房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì),這主要來(lái)源于()的限制。A.房地產(chǎn)地役權(quán)B.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)C.房地產(chǎn)使用管制D.相鄰關(guān)系【答案】D57、關(guān)于估價(jià)依據(jù)選取或應(yīng)用的說(shuō)法,正確的是()。A.估價(jià)依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)結(jié)果來(lái)選取B.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》應(yīng)作為估價(jià)依據(jù),且其對(duì)估價(jià)的要求是最低要求C.在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明的情況下,對(duì)估價(jià)委托人提供的作為估價(jià)依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)師聲明和估價(jià)假設(shè)都是一種估價(jià)依據(jù)【答案】B58、某商場(chǎng)是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡(jiǎn)單裝修而成,同時(shí)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用期限為40年,出讓合同約定建設(shè)用地使用期限屆滿時(shí)建筑物的殘余價(jià)值應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年,殘值為零,采用直線法計(jì)算該商場(chǎng)建筑物目前的成新率為()。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B59、下列哪項(xiàng)不屬于陰陽(yáng)學(xué)說(shuō)在中醫(yī)學(xué)說(shuō)明人體組織結(jié)構(gòu)的應(yīng)用A.就大體部位來(lái)說(shuō),上部為陽(yáng),下部為陰;體表屬陽(yáng),體內(nèi)屬陰B.就其背腹四肢內(nèi)外側(cè)來(lái)說(shuō),則背屬陽(yáng),腹屬陰;四肢外側(cè)為陽(yáng),四肢內(nèi)側(cè)為陰C.以臟腑來(lái)分,五臟屬里,藏精氣而不瀉,故為陰;六腑屬表,傳化物而不藏,故為陽(yáng)D.“陰勝則陽(yáng)病,陽(yáng)勝則陰?。魂?yáng)勝則熱,陰勝則寒”【答案】D60、在估價(jià)機(jī)構(gòu)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下,()通常是估價(jià)業(yè)務(wù)的主要來(lái)源。A.主動(dòng)爭(zhēng)取B.主動(dòng)接受C.被動(dòng)爭(zhēng)取D.被動(dòng)接受【答案】A61、房地產(chǎn)的()對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨(dú)有的。A.權(quán)益和區(qū)位B.權(quán)益C.實(shí)物和權(quán)益D.區(qū)位【答案】D62、對(duì)價(jià)格的定義,第一種“是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象,第二種“是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō),主要是從()上把握房地產(chǎn)價(jià)格的“數(shù)量”。A.貨幣支付B.價(jià)值C.現(xiàn)象D.本質(zhì)【答案】C63、采用百分比法進(jìn)行交易情況修正時(shí),交易情況修正系數(shù)應(yīng)以()為基準(zhǔn)來(lái)確定。A.成交價(jià)格B.賬面價(jià)格C.正常價(jià)格D.期望價(jià)格【答案】C64、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中,三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià),則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】B65、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的估價(jià),為保證會(huì)計(jì)資料的可比性,需要遵循的原則是()。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.一致性原則D.一貫性原則【答案】D66、某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬(wàn)元,建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元,建筑物資本化率為12%,土地使用年限為30年,土地報(bào)酬率為6%,該房地產(chǎn)的價(jià)值為()萬(wàn)元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C67、中熱嗌干,善溺心煩,甚則舌卷卵上縮是指A.太陽(yáng)B.少陽(yáng)終者C.少陰終者D.厥陰終【答案】D68、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的人口因素當(dāng)中,家庭人口規(guī)模是指()。A.某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)B.全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)C.全社會(huì)的家庭總?cè)丝跀?shù)D.全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)【答案】B69、某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬(wàn)元,加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬(wàn)元,空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬(wàn)元更換,更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬(wàn)元,償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4%,貸款年利率為7%,報(bào)酬率為10%,在考慮重置提撥款下,該房地產(chǎn)價(jià)值為()萬(wàn)元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】B70、當(dāng)重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)大于現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),應(yīng)以()為前提進(jìn)行估價(jià)。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)【答案】D71、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中,不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值的是()。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)【答案】D72、待開發(fā)的土地一般不適用()來(lái)估價(jià)。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C73、下列哪項(xiàng)不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥惡濕C.胃宜降則和D.喜潤(rùn)惡燥【答案】B74、評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2006年1月1日的價(jià)值,預(yù)測(cè)該宗土地2009年1月1日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)中屬于地價(jià)的部分為2000萬(wàn)元,折現(xiàn)率為10%,則該土地的價(jià)值為()萬(wàn)元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】C75、在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中,估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是()。A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間B.開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間C.開發(fā)完成后的時(shí)間D.開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間【答案】B76、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價(jià)格,選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2,成交日期為2013年4月末,該類房地產(chǎn)自2013年1月至2013年6月末每月價(jià)格遞增1%,2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月價(jià)格下降10元/m2。則該可比實(shí)例在2013年10月末的價(jià)格為()元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】B77、在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中,對(duì)已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價(jià)假設(shè)屬于()。A.未定事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)【答案】B78、在特定的房地產(chǎn)上,既有物權(quán)又有債權(quán)的,應(yīng)優(yōu)先保護(hù)()。A.債權(quán)B.物權(quán)C.二者皆可D.二者皆不【答案】B79、工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確,缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需要有其他專家的參與,它主要用于具有()的建筑物的估價(jià)。A.研究?jī)r(jià)值B.保存價(jià)值C.重大經(jīng)濟(jì)價(jià)值D.歷史價(jià)值【答案】D80、在實(shí)際估價(jià)中,下列求取凈收益A的方法,最合理的是()。A.過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法B.未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法C.過(guò)去數(shù)據(jù)資本化公式法D.未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D81、某臨街深度30.48%(100ft)、臨街寬度20%的矩形土地,總價(jià)為1500萬(wàn)元。根據(jù)四三二一法則,與其相鄰、臨街深度為15.24%(50ft)、臨街寬度20%的矩形土地的總價(jià)為()萬(wàn)元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】D82、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說(shuō)法,錯(cuò)誤的是()。A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式B.弄清土地權(quán)利狀況主要是為了預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租金等C.弄清土地區(qū)位狀況主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實(shí)物狀況主要是為了預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)的必要支出【答案】C83、報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率,對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是()。A.投資率是投資回收與投入資本的比率B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資,不確定因素多,故報(bào)酬率應(yīng)低。反之,報(bào)酬率應(yīng)高C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí),投資者將提高所要求的報(bào)酬率D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí),其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率【答案】D84、尋找最高最佳利用的方法,是先盡可能地設(shè)想出估價(jià)對(duì)象各種潛在的使用方法,然后按照下列()方面依次篩選。A.法律上是否允許、技術(shù)上是否可能、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化B.技術(shù)上是否可能、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、法律上是否允許C.財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、法律上是否允許、技術(shù)上是否可能D.法律上是否允許、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、技術(shù)上是否可能【答案】A85、建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的持續(xù)時(shí)間稱之為()。A.經(jīng)濟(jì)壽命B.自然壽命C.實(shí)際年齡D.有效年齡【答案】A86、“()則心系急,肺布葉舉,而上焦不通,營(yíng)衛(wèi)不散,熱氣在中,故氣消矣?!盇.憂B.思C.悲D.恐【答案】C87、陰維脈與任脈在相會(huì)于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.兩眼下部的中央【答案】C88、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中,價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去狀況的估價(jià)是()。A.因抵押貸款需要,對(duì)擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估B.因保險(xiǎn)賠償需要,對(duì)房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估C.因定罪量刑需要,對(duì)受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估D.因司法拍賣需要,對(duì)擬拍賣房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估【答案】B89、報(bào)酬率的表達(dá)式為()。A.投資回報(bào)/所投入的資金B(yǎng).投資回收/所投入的資本C.(投資回報(bào)+投資回收)/所投入的資金D.(投資回收-投資回報(bào))/所投入的資本【答案】A90、氣能攝血主要與哪個(gè)臟腑有關(guān)A.脾B.胃C.腎D.肝【答案】A91、收益法求得的價(jià)值傾向于______,成本法求得的價(jià)值傾向于______,比較法求得的價(jià)值傾向于______。()A.最低賣價(jià),成交價(jià)格,最高買價(jià)B.最高買價(jià),成交價(jià)格,最低賣價(jià)C.最高買價(jià),最低賣價(jià),成交價(jià)格D.最低賣價(jià),最高買價(jià),成交價(jià)格【答案】C92、下列哪項(xiàng)專著的成書,不是標(biāo)志著中醫(yī)學(xué)理論體系的初步形成A.《傷寒雜病論》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《醫(yī)宗金鑒》【答案】D93、一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值。下列選項(xiàng)中,不屬于無(wú)形資產(chǎn)的是()。A.專利權(quán)B.專有技術(shù)C.商標(biāo)權(quán)D.房地產(chǎn)【答案】D94、某房地產(chǎn)在2014年3月的價(jià)格為7200元/m2,已知類似房地產(chǎn)在2014年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為:99.40,94.80,96.60,105.10,109.30,112.70,118.30(均以上個(gè)月為基數(shù))。該房地產(chǎn)2014年9月的價(jià)格為()元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】D95、若價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開、平等、自愿的交易市場(chǎng),要求估價(jià)對(duì)象在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易,則評(píng)估價(jià)值應(yīng)是()。A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.市場(chǎng)價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.投資價(jià)值【答案】C96、每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的()倍。A.10B.12C.13D.15【答案】D97、報(bào)酬率又稱回報(bào)率、收益率,是一種折現(xiàn)率,是與利率和內(nèi)部收益率()的比率。A.同價(jià)值B.同收益C.同性質(zhì)D.同類型【答案】C98、某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元,套內(nèi)建筑面積為125m2,套內(nèi)墻體面積為20m2,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為()元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000【答案】D99、利用與估價(jià)對(duì)象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、凈收益等數(shù)據(jù),選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式,計(jì)算出報(bào)酬率的方法是()。A.市場(chǎng)提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】A100、當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值大幅下降時(shí),下列說(shuō)法中,錯(cuò)誤的是()。A.如果是抵押權(quán)人行為導(dǎo)致的,要求其停止其行為B.要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價(jià)值C.提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保D.抵押人不恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值,也不提供相應(yīng)擔(dān)保,要求債務(wù)人提前清償債務(wù)【答案】A多選題(共40題)1、在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要,包括評(píng)估()。A.擬買賣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值B.買方愿意支付的最低價(jià)C.買方可承受的最高價(jià)D.賣方可接受的最低價(jià)E.賣方愿意接受的最高價(jià)【答案】ACD2、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成,預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年,房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為28萬(wàn)元,此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元,報(bào)酬率為8%,則()。A.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136.73萬(wàn)元B.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143.89萬(wàn)元C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格,凈收益乘數(shù)為5.14D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為15年E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為20年【答案】BCD3、關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說(shuō)法,正確的有()。A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值,而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí),凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅,而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí),其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí),其中的利息取值可能不相同E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果【答案】AB4、關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法,正確的有()A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出B.重新購(gòu)建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的重新購(gòu)建價(jià)格D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格E.土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格【答案】CD5、運(yùn)用路線價(jià)法評(píng)估某路線價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價(jià)格時(shí),應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有()。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D(zhuǎn).土地市場(chǎng)狀況E.土地開發(fā)程度【答案】ABC6、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓,一、二層為商業(yè)用房,三~六層為住宅,現(xiàn)需評(píng)估其中第四層某套住宅價(jià)格,擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例,該樓為同期建造但不臨街。對(duì)該可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比,進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí),判斷錯(cuò)誤的有()。A.因位于同一小區(qū),區(qū)位因素相同,不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整B.因同期建造,質(zhì)量一致,不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同,不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整D.因樓層相同,不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整E.因臨街狀況不同,應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整【答案】ABCD7、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中,能增加房地產(chǎn)供給量的有()。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲E.該類房地產(chǎn)未來(lái)持有成本增加【答案】AC8、按照建筑物重新建造方式的不同,可將建筑物重新購(gòu)建成本分為()。A.重建成本B.重置成本C.置換成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】AB9、建筑物的功能折舊又稱精神磨損,其原因主要是()。A.自然環(huán)境惡化B.消費(fèi)觀念變更C.設(shè)備陳舊落后D.城市規(guī)劃改變E政府政策變化【答案】BC10、運(yùn)用路線價(jià)法評(píng)估某路線價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價(jià)格時(shí),應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有()。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D(zhuǎn).土地市場(chǎng)狀況E.土地開發(fā)程度【答案】ABC11、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳,可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的()。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營(yíng)手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道【答案】AC12、估價(jià)對(duì)象為一宗熟地,對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí),應(yīng)包括的內(nèi)容有()。A.地役權(quán)設(shè)立情況B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.臨街狀況【答案】ABD13、在現(xiàn)實(shí)中,不同的房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有高低,同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有變動(dòng),是由()引起的。A.特質(zhì)性B.有用性C.稀缺性D.有效需求E應(yīng)急性【答案】BCD14、下列各項(xiàng)中,屬于其他相關(guān)定著物的有()A.假山B.圍墻C.水池D.戲臺(tái)E.樹木【答案】ABC15、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中,能增加房地產(chǎn)供給量的有()。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲E.該類房地產(chǎn)未來(lái)持有成本增加【答案】AC16、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)有()。A.土地B.建筑物C.地上定著物D.房地E.地上構(gòu)筑物【答案】ABD17、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)定價(jià)的說(shuō)法中,正確的有()。A.房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的B.房地產(chǎn)價(jià)值是專業(yè)估價(jià)人員的價(jià)值判斷結(jié)果C.房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定D.由市場(chǎng)參與者集體的價(jià)值判斷所形成E.估價(jià)師是運(yùn)用自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值【答案】ACD18、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分,可以進(jìn)一步分為()。A.該實(shí)體組合完成的功能B.該實(shí)體的質(zhì)量C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施D.立體空間E.有形的實(shí)體【答案】AB19、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有()。A.位置B.房地產(chǎn)規(guī)模C.環(huán)境景觀D.外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E.朝向、樓層【答案】ACD20、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中,屬于區(qū)位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設(shè)施【答案】ABC21、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的敘述中,不正確的有()。A.權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分,是指房地產(chǎn)的權(quán)利B.房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置C.地役權(quán)是最典型的通行權(quán)D.實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響都很大E.中國(guó)土地所有權(quán)只有國(guó)家和集體所有權(quán)兩種【答案】AC22、收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí),通常不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除的有()。A.電梯折舊費(fèi)B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)(個(gè)人)所得稅E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)【答案】BD23、評(píng)估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅,下列價(jià)格影響因素中,屬于區(qū)位因素的有()。A.公共配套B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.室內(nèi)設(shè)施設(shè)備E.臨街狀況【答案】ABC24、下列關(guān)于實(shí)地查勘的說(shuō)法中,不正確的有()。A.對(duì)于面積小、價(jià)值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘B.實(shí)地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來(lái),形成實(shí)地查勘記錄C.實(shí)地查勘人員應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽名,而委托人中的陪同人員,可以不在記錄上簽名D.在實(shí)地查勘記錄上應(yīng)注明實(shí)地查勘日期E實(shí)地查勘應(yīng)到實(shí)地對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料進(jìn)行核實(shí)【答案】AC25、下列關(guān)于重新購(gòu)建成本的說(shuō)法,正確的有()。A.重新購(gòu)建成本是指重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出B.重新購(gòu)建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本C.重新購(gòu)建成本是實(shí)際發(fā)生的重新購(gòu)建成本D.建筑物重新購(gòu)建成本是全新?tīng)顩r下的重新購(gòu)建成本E.土地重新購(gòu)建成本是法定最高出讓年限下的價(jià)格【答案】BD26、下列房地產(chǎn)中,通常適用比較法估價(jià)的有()。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.行政辦公室C.寫字樓D.房地產(chǎn)開發(fā)用地E.在建工程【答案】ACD27、決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有()。A.該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平B.消費(fèi)者的收入水平C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本D.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期【答案】ACD28、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是()。A.說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性B.說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD29、下列房地產(chǎn)中,屬于按實(shí)物形態(tài)劃分的房地產(chǎn)有()。A.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)D.“干凈”的房地產(chǎn)E.共有的房地產(chǎn)【答案】ABC30、下列關(guān)于可比實(shí)例的說(shuō)法中,正確的有()。A.可比實(shí)例一定是交易實(shí)例B.可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例C.交易實(shí)例一定是可比實(shí)例D.交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例E.可比實(shí)例可以是交易實(shí)例,也可以不是交易實(shí)例【答案】AD31、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí),采用投資利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn),計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括()。A.待開發(fā)在建工程價(jià)值B.已完工程建設(shè)成本C.取得在建工程的稅費(fèi)D.后續(xù)開發(fā)的投資利息E.銷售稅金【答案】AC32、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán),是指土地使用者依法對(duì)國(guó)家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為()。A.臨時(shí)用地土地使用權(quán)B.農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)C.宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)D.行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)E出讓土地使用權(quán)(為國(guó)有土地上的)【答案】ABC33、評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí),收益法估價(jià)參數(shù)確定正確的有()。A.收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B.收益期應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應(yīng)為合同租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用E.凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去合同租金【答案】A34、城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容,主要包括()等。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來(lái)源E.土地用途【答案】AC35、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中,符合合法原則要求的有()。A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)B.對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋,按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià),不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對(duì)在建工程進(jìn)行抵押估價(jià),不扣除承包人因?yàn)榘l(fā)包人違約造成的損失E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià),扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金【答案】D36、估價(jià)中的最高最佳使用具體包括()等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳規(guī)模D.最佳環(huán)境E最佳集約度【答案】AC37、關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法,正確的有()。A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出B.重新購(gòu)建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的重新購(gòu)建價(jià)格D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格E.土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格【答案】CD38、在具體估算建筑物重新購(gòu)建成本的方法中,單位比較法實(shí)質(zhì)上是一種比較法,單位比較法主要有()。A.分部分項(xiàng)法B.工料測(cè)量法C.年限法D.單位面積法E.單位體積法【答案】D39、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是建筑面積300m2的商品住宅,要評(píng)估其在2014年5月份的市場(chǎng)價(jià)格,在選取可比實(shí)例時(shí),下面()不能作為可比實(shí)例。A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅D.成交日期為2014年5月、建筑面積250m2的商品住宅E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅【答案】ABC40、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的功用,下列說(shuō)法正確的有()。A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于收益法中對(duì)未來(lái)的凈收益進(jìn)行預(yù)測(cè)B.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于收益法中對(duì)還原利率的直接測(cè)算C.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法用來(lái)填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏E長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用來(lái)比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展?jié)摿挖厔?shì)【答案】ACD大題(共20題)一、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案。方案一:改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一:(從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng))從第2-11年,每年逐年遞增的凈租金,第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬(wàn)元)開發(fā)完成后的價(jià)值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-2.5%)×[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1V1=12606.39(萬(wàn)元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價(jià)=4500×26400-1500×12500=10005萬(wàn)元契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83(萬(wàn)元)二、某宗出租的房地產(chǎn),建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為40年,自2005年10月1日起計(jì)算,約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于2007年10月1日建成,可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知,2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元,出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8%,建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。(8分)【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下:(1)總有效毛收入:A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(萬(wàn)元);(2)總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用:C=30×12+1075.2×8%=446.02(萬(wàn)元);(3)年凈收益:a=A-C=1075.2-446.02=629.18(萬(wàn)元);或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(萬(wàn)元);(4)土地總價(jià):L=40000/4×2100=2100(萬(wàn)元);(5)年土地凈收益:aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(萬(wàn)元);(6)年建筑物凈收益:aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(萬(wàn)元);(7)建筑物總價(jià):B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(萬(wàn)元);(8)房地產(chǎn)價(jià)值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(萬(wàn)元)。三、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),層高4.8m,沒(méi)有電梯,建筑面積為30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知,現(xiàn)重新建造該類全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2(含裝修、設(shè)備費(fèi)),專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%,銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年,建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)均為均勻投入,銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%,投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元;裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元,平均壽命為5年,已使用3年;設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元,平均壽命為10年,已使用3年;殘值率為零。由于該寫字樓沒(méi)有電梯,其出租率僅為80%,月租金為30元/m2,但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓,則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元,安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元;而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出租率為85%,正常月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高,使其能耗增加,經(jīng)測(cè)算,正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi);同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化,該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。(12分)【答案】(1)計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總:方法一:首先,計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本:1200元/m2;②專業(yè)費(fèi)用:1200×8%=96(元/m2);③管理費(fèi)用:(1200+96)×3%=38.88(元/m2);④銷售費(fèi)用:C×3%;⑤投資利息:(1200+96+38.88+3%C)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(1200+96+38.88+3%C)×40%×[(1+6%)0.5-1]=88.93+0.2%C;⑥銷售稅費(fèi):C×6.5%;⑦投資利潤(rùn):(1200+96+38.88+3%C)×35%=467.208+1.05%C;⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,計(jì)算總價(jià)①建安成本:1200×30000=3600(萬(wàn)元);②專業(yè)費(fèi)用:3600×8%=288(萬(wàn)元);四、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的,出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的,經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查,現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2,同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定,對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元,裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)壽命5年;設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零,報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。(10分)【答案】五、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格,選取了三個(gè)可比實(shí)例,有關(guān)資料如下:(1)可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣,2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣;人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣,2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。【答案】(1)建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1)建筑面積=60m2/0.72=83.33m22)房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成分的價(jià)值=112萬(wàn)元-3.5萬(wàn)元=108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元=109.065萬(wàn)元人民幣2)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi))=109.065萬(wàn)/(1-7%)=117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2=95.833萬(wàn)元人民幣(解釋:因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的,取實(shí)際成交日的匯率)六、某宗出租的房地產(chǎn),建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為40年,自2005年10月1日起計(jì)算,約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于2007年10月1日建成,可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知,2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元,出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8%,建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。(8分)【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下:(1)總有效毛收入:A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(萬(wàn)元);(2)總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用:C=30×12+1075.2×8%=446.02(萬(wàn)元);(3)年凈收益:a=A-C=1075.2-446.02=629.18(萬(wàn)元);或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(萬(wàn)元);(4)土地總價(jià):L=40000/4×2100=2100(萬(wàn)元);(5)年土地凈收益:aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(萬(wàn)元);(6)年建筑物凈收益:aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(萬(wàn)元);(7)建筑物總價(jià):B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(萬(wàn)元);(8)房地產(chǎn)價(jià)值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(萬(wàn)元)。七、某幢寫字樓,土地面積4000㎡,總建筑面積為9000㎡,建成于2002年10月1日,土地使用權(quán)年限為2007年10月1目~2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡,建筑物重建成本為3000元/㎡,建筑物自然壽命為60年,有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下:(1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元,裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元,平均壽命為5年,有效年齡為4年,空調(diào)系統(tǒng)功能落后,必須更換,舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元,拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元,可回收殘值30萬(wàn)元,重新構(gòu)建價(jià)格(不含安裝費(fèi))為130萬(wàn)元,安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元,除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年,經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。(2)該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差,導(dǎo)致與同類寫字樓相比,每月增加能耗800元。(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn),區(qū)域環(huán)境受到一定的污染,租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響,預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。(4)該類寫字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報(bào)酬率為8%。(5)假設(shè)除空調(diào)以外,殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】八、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格,選取了三個(gè)可比實(shí)例,有關(guān)資料如下:(1)可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣,2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣;人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣,2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格?!敬鸢浮浚?)建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1)建筑面積=60m2/0.72=83.33m22)房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成分的價(jià)值=112萬(wàn)元-3.5萬(wàn)元=108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元=109.065萬(wàn)元人民幣2)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi))=109.065萬(wàn)/(1-7%)=117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2=95.833萬(wàn)元人民幣(解釋:因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的,取實(shí)際成交日的匯率)九、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的,出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的,經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查,現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2,同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定,對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元,裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)壽命5年;設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零,報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。(10分)【答案】一十、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案:方案一:改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居民用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))。【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一:(舊廠房-批發(fā)市場(chǎng))第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬(wàn)元)開發(fā)完成后的價(jià)值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-2.5%)[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1V1=12606.39(萬(wàn)元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價(jià)=4500×26400-1500×12500=10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)(),正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬(wàn)元一十一、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案:方案一:改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居民用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))。【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一:(舊廠房-批發(fā)市場(chǎng))第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬(wàn)元)開發(fā)完成后的價(jià)值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-2.5%)[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1V1=12606.39(萬(wàn)元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價(jià)=4500×26400-1500×12500=10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)(),正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬(wàn)元一十二、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2,土地使用期限40年,從2008年10月1日起計(jì),不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款,貸款金額600萬(wàn)元,貸款期限10年,貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變),每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成,現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知,現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款,房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格(分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格:一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù);二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買)。(10分)【答案】(1)求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值-(已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù))-其他法定優(yōu)先受償款1)2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則,在用收益法評(píng)估時(shí),年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元,收益期限為40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為:V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(萬(wàn)元)2)求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(萬(wàn)元)3)2013年10月1日再次抵押價(jià)值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(萬(wàn)元)一十三、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案。方案一:改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一:(從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng))從第2-11年,每年逐年遞增的凈租金,第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=3×

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論