房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理提升訓(xùn)練試題打印帶答案

房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理提升訓(xùn)練試題打印帶答案

單選題（共100題）1、依代理委托方的不同對物業(yè)代理進行分類時，不包括（）。A.首席代理B.買方代理C.賣方代理D.雙重代理【答案】A2、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C3、某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0％，如果通貨膨脹率為5.5％，銀行貸款年利率為6.5％，存款年利率為3.0％，則該項目投資的實際收益率是（）。A.5.16％B.6.16％C.6.5％D.8.74％【答案】B4、在利用期望值法進行項目風(fēng)險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是（）。A.計算各年凈現(xiàn)金流量的標準差B.計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率C.計算各年凈現(xiàn)值的標準差D.計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值【答案】D5、開發(fā)項目全部投資的內(nèi)部收益率表明（）。A.項目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比【答案】A6、某人以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C7、下列目標市場選擇模式中，能有效分散企業(yè)風(fēng)險的是（）。A.市場集中化模式B.選擇專業(yè)化模式C.產(chǎn)品專業(yè)化模式D.市場專業(yè)化模式【答案】B8、查賬時要兼顧各方利益，公平公正地對待涉及多方經(jīng)濟利益的問題。這體現(xiàn)的是查賬原則中的（）。A.獨立性原則B.群眾性原則C.合法性原則D.公正性原則【答案】D9、下列關(guān)于會計主體，表述錯誤的是（）。A.會計主體是指會計工作為之服務(wù)的特定單位或組織B.會計主體也稱為會計實體、會計個體C.會計主體等同于法律主體D.會計主體不一定是法律主體【答案】C10、()是具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導(dǎo)。A.廉租房B.經(jīng)濟適用房C.市場價商品住宅D.商品房【答案】B11、進行可行性研究時，財務(wù)評價和綜合評價的前一步驟是（）。A.接受委托B.調(diào)查研究C.方案選擇和優(yōu)化D.編制可行性研究報告【答案】C12、從屋頂?shù)交A(chǔ)，全部構(gòu)件部位均需設(shè)縫分開的變形縫是（）。A.伸縮縫B.沉降縫C.防震縫D.施工縫【答案】B13、某企業(yè)總資產(chǎn)為150萬元，負債30萬元，資本公積10萬元，留存收益10萬元，盈余公積5萬元，則該企業(yè)的實收資本為（）萬元。A.95B.100C.120D.175【答案】B14、方案與項目投資現(xiàn)金流量表的說法，錯誤的是（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表應(yīng)以全部投資為基礎(chǔ)進行編制B.項目投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流出中不包含財務(wù)費用C.項目投資現(xiàn)金流量表能為投資方案間進行比較建立共同的基礎(chǔ)D.項目投資現(xiàn)金流量表中的運營費用應(yīng)包括折舊費和攤銷費【答案】D15、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯誤的是()。A.可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算D.年度運營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化【答案】D16、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A.交通的通達程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購買能力【答案】A17、運用實物期權(quán)方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過（）確定是否進行投資。A.等待投資型期權(quán)估價B.放棄型期權(quán)估價C.成長型期權(quán)估價D.柔性期權(quán)估價【答案】C18、（）對于宏觀經(jīng)濟變化的反應(yīng)是最快和最大的。A.工業(yè)物業(yè)B.居住物業(yè)C.零售商業(yè)用房D.寫字樓【答案】C19、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的（）。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給【答案】A20、一些競爭者可能對某些方面反應(yīng)強烈，例如對降價競銷反應(yīng)強烈，但對其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強促銷活動等）卻不予理會。這種競爭者屬于（）競爭者。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型【答案】B21、項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風(fēng)險分析【答案】B22、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】D23、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量【答案】C24、對于同一個房地產(chǎn)投資方案，其動態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb′）的關(guān)系是（）。A.Pb＜Pb′B.Pb≤Pb′C.Pb＝Pb′D.Pb＞Pb′【答案】D25、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.未來運營費用風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.比較風(fēng)險【答案】B26、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（）。A.6.00萬元B.7.05萬元C.7.59萬元D.13.59萬元【答案】C27、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D28、房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產(chǎn)抵押貸款D.凈經(jīng)營收入【答案】C29、房地產(chǎn)市場需求指標不包括（）。A.國內(nèi)生產(chǎn)總值B.空置率C.人口數(shù)量D.房屋空間使用數(shù)量【答案】B30、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。A.曲面屋頂B.坡屋頂C.平屋頂D.多波式折板屋頂【答案】C31、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程量近似匡算法【答案】B32、下列資金中，屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出的是（）。A.回收固定資產(chǎn)余值B.開發(fā)建設(shè)投資C.長期借款D.凈轉(zhuǎn)售收入【答案】B33、會計核算要求，凡在當期取得的收入或者負擔的費用，不論款項是否收付，都應(yīng)作為當期的收入或費用，是會計核算一般原則中的（）。A.權(quán)責發(fā)生制原則B.收付實現(xiàn)制原則C.配比原則D.劃分收益性支出與資本性支出原則【答案】A34、某宗土地面積為10000m2，土地單位價格為800元/m2，最高容積率為2，固定費用為400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費、貸款利息、稅費等其他成本費用為建安成本的20%，銷售價格為3000元/m2，則該項目的盈虧平衡點銷售量為（）m2。A.10000B.12000C.180000D.15000【答案】A35、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在全國多個城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.全面覆蓋D.市場集中化【答案】B36、下列不屬于管理費用的是（）。A.管理人員工資B.職工教育經(jīng)費C.戶外發(fā)布會D.技術(shù)開發(fā)費【答案】C37、下列報表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表中基本報表的是（）。A.資本金現(xiàn)金流量表B.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.借款還本付息表【答案】D38、2011年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2011年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D39、計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力的財務(wù)報表是（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.資金來源與運用表【答案】B40、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤首先用于（）。A.彌補企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取法定盈余公益金D.向投資者分紅【答案】A41、下列選項中，不屬于動態(tài)經(jīng)濟評價指標的是（）。A.財務(wù)內(nèi)部收益率B.財務(wù)凈現(xiàn)值C.投資收益率D.動態(tài)投資回收期【答案】C42、盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與()的平衡關(guān)系的方法。A.固定成本B.變動成本C.盈利D.機會成本【答案】C43、房地產(chǎn)投資的弊端不包括()。A.變現(xiàn)性差B.投資數(shù)額巨大C.投資回收期較長D.政府難以支持【答案】D44、某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關(guān)系中正確的是（）。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3【答案】D45、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。A.周期風(fēng)險B.比較風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.時間風(fēng)險【答案】A46、在住房市場中，存量住房市場的市場結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷【答案】A47、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%，則該抵押貸款的實際年利率為（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【答案】D48、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的()。A.損益表B.資金來源與運用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.全部投入現(xiàn)金流量表【答案】D49、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場B.房地產(chǎn)價格C.房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系D.空置率【答案】C50、采用差額內(nèi)部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內(nèi)部收益率（△IRR）與最低的可接受收益率（ic）進行比較，判別標準是（）A.若△IRR＞ic，則投資大的方案為優(yōu)B.若△IRR＞ic，則投資小的方案為優(yōu)C.若△IRR＜ic，則投資大的方案為優(yōu)D.若△IRR＜ic，則方案間無法直接比較【答案】A51、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款，若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是（）。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%【答案】A52、在某房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目將面臨（）。A.政策風(fēng)險B.市場風(fēng)險C.財務(wù)風(fēng)險D.信用風(fēng)險【答案】A53、企業(yè)資產(chǎn)扣除負債后由所有者享有的剩余權(quán)益，為（）。A.資產(chǎn)B.負債C.所有者權(quán)益D.收入【答案】C54、某企業(yè)2014年12月底，凈利潤為1500萬元，資產(chǎn)平均總額為6000萬元，負債為2000萬元。則該企業(yè)的資產(chǎn)報酬率是（）。A.20%B.25%C.33%D.50%【答案】B55、個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風(fēng)險屬于()。A.系統(tǒng)風(fēng)險B.資本價值風(fēng)險C.個別風(fēng)險D.比較風(fēng)險【答案】C56、預(yù)售面積，是指報告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。A.已正式交付使用B.已正式簽訂商品房預(yù)售合同C.已正式簽訂商品房交易合同D.已正式竣工驗收合格【答案】B57、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設(shè)周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】D58、在實際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造（）個基本評價方案。A.1～2B.1～3C.2～3D.2～4【答案】D59、動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。A.經(jīng)營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資【答案】B60、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B61、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B62、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供求關(guān)系B.房地產(chǎn)資產(chǎn)價格C.房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系D.家庭收入水平【答案】C63、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法【答案】B64、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項目基準收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟增長率【答案】B65、（）是反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。A.資產(chǎn)負債率B.流動比率C.償債備付率D.利息備付率【答案】A66、將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計劃與資金籌措表【答案】B67、在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的()。A.市場供求關(guān)系B.房地產(chǎn)管理部門C.業(yè)主的愿望D.建筑質(zhì)量【答案】A68、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動比率為（）。A.37.5%B.75%C.150%D.113%【答案】A69、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計），預(yù)測能夠以8000元/m2（按建筑面積計）的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（）元/m2。A.3000B.5000C.7500D.8000【答案】C70、對于能承受較低風(fēng)險及相應(yīng)收益水平的長期投資者來說，通常以（）作為其投資對象。A.剛剛竣工的收益性物業(yè)B.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)C.未進入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)D.機會型房地產(chǎn)投資【答案】B71、下列財務(wù)報表中，反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產(chǎn)負債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項目投資現(xiàn)金流量表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表【答案】D72、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資機會研究及相關(guān)知識的表述，不正確的是()。A.在投資機會研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費用一般占總投資的0.5%～0.9%B.投資機會研究階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會C.特定項目的投資機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策D.投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等【答案】A73、由于自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險因素為個人住房抵押貸款的()。A.操作風(fēng)險B.信用風(fēng)險C.市場風(fēng)險D.法律風(fēng)險【答案】B74、當利息周期小于1年時，則實際利率()名義利率。A.等于B.大于C.小于D.兩者無關(guān)系【答案】B75、關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。A.吸納周期是指房屋從準備租售到租售完成所需的時間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)【答案】A76、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A77、下列因素或措施可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是()。A.提高開發(fā)貸款利率B.降低開發(fā)貸款利率C.通貨膨脹率下降D.降低房地產(chǎn)稅費【答案】A78、房地產(chǎn)開發(fā)項目用于（）時，不計算借款償還期。A.出租B.自營C.經(jīng)營D.銷售【答案】D79、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。A.零售商的財務(wù)能力B.零售商需要的服務(wù)C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D.零售商的聲譽【答案】D80、下面不屬于不可控制因素的調(diào)查的是()。A.市場需求容量調(diào)查B.市場營銷因素調(diào)查C.競爭情況調(diào)查D.消費者調(diào)查【答案】B81、王某住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減【答案】A82、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，零售商業(yè)用房市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.23，整個投資市場的平均收益率為18%，則零售商業(yè)用房的預(yù)期收益率為()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%【答案】A83、（）是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，該階段最重要的工作就是對開發(fā)項目進行可行性研究。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段【答案】A84、下列開發(fā)商定價法不屬于競爭導(dǎo)向定價的是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法【答案】C85、哪個方劑意是“使邪火隨諸香一齊俱散也”A.至寶丹B.安官牛黃丸C.紫雪D.蘇合香丸【答案】B86、以下指標不能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力()。A.資產(chǎn)負債率B.內(nèi)部收益率C.流動比率D.速動比率【答案】B87、獲取土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)中()的工作。A.資機會選擇B.建設(shè)階段C.前期工作D.租售階段【答案】C88、開發(fā)商若委托物業(yè)代理進行物業(yè)銷售，則開發(fā)商要支付相當于售價()的傭金。A.1%～3%B.0.5%～0.9%C.3.5%D.4%【答案】A89、財務(wù)費用中利息以外的其他融資費用，一般占利息的（）左右。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】C90、關(guān)于工程建設(shè)項目招標投標中開標的說法，錯誤的是（）。A.應(yīng)在招標文件規(guī)定的地點開標B.應(yīng)在提交投標文件的截止時間后盡快開標C.開標前應(yīng)檢查投標文件的密封情況D.應(yīng)當眾開標【答案】B91、某置業(yè)投資者以1萬元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是()。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23【答案】B92、復(fù)元活血湯的病位是A.脅下B.頭面C.小腹D.少腹【答案】A93、建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜工程約占0.2%～1.0%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】C94、投資者所要求的最低利率是（）。A.同業(yè)拆放利率B.存款利率C.貸款利率D.基礎(chǔ)利率【答案】D95、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低利潤水平D.最高土地取得價格【答案】C96、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】C97、房地產(chǎn)投資者的實際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為（）。A.超額利潤B.投資回報C.內(nèi)部收益D.風(fēng)險報酬【答案】D98、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當?shù)男K“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。假設(shè)開發(fā)法不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是（）。A.測算擬開發(fā)場地的最高價格B.測算擬開發(fā)場地的最低價格C.測算開發(fā)項目的預(yù)期利潤D.測算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用【答案】B99、從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)，其結(jié)構(gòu)形式屬于（）。A.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)B.供求結(jié)構(gòu)C.投資結(jié)構(gòu)D.租買結(jié)構(gòu)【答案】B100、在現(xiàn)金流量表的流入與流出項目中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金【答案】B多選題（共40題）1、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期超前于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在()。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段末期D.第三階段E第四階段【答案】CD2、下列房地產(chǎn)定價方法中，不屬于競爭導(dǎo)向定價的有()。A.隨行就市定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法E認知價值定價法【答案】B3、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照（）分類。A.經(jīng)濟活動類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)用途類型E.投資偏好【答案】ACD4、關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的說法，正確的有（）。A.房地產(chǎn)市場信息不充分是房地產(chǎn)市場周期循環(huán)存在的主要原因之一B.傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論認為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性C.合理空置率可作為房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點D.在房地產(chǎn)市場自然周期的第二階段，市場空置率高于合理空置率E.房地產(chǎn)市場租金的下滑始于房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段【答案】ABC5、會計錯弊的特點是（）。A.故意的B.過失的C.有目的的D.有預(yù)謀的E.有針對性【答案】ACD6、下列關(guān)于凈現(xiàn)值標準差的表述中，正確的有（）。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標準差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項目風(fēng)險性高低C.凈現(xiàn)值標準差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC7、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。A.概算指標估算法B.根據(jù)類似工程經(jīng)驗估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E單位指標估算法【答案】ABC8、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負債率E速動比率【答案】ACD9、房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段是指()。A.投資機會選擇和決策分析階段B.可行性研究階段C.前期工作、建設(shè)階段、租售階段D.獲取土地使用權(quán)階段E租售階段【答案】AC10、下列不確定性分析方法中，屬于風(fēng)險分析方法的有（）。A.三項預(yù)測值法B.專家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模擬法E.盈虧平衡分析法【答案】BCD11、風(fēng)險型決策的具體方法包括（）。A.最大可能法B.期望值法C.決策樹法D.大中取大法E.最小最大后悔值法【答案】ABC12、房地產(chǎn)項目敏感性分析的主要步驟包括（）。A.確定用于敏感性分析的財務(wù)評價指標B.確定不確定性因素可能的變動范圍C.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應(yīng)變動值D.通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析E.分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率【答案】ABCD13、按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為（）。A.金融投資型B.收益型C.實物投資型D.機會型E.收益加增值型【答案】BD14、下列分析方法中，屬于風(fēng)險估計與評價的常用方法有（）。A.故障樹分析法B.期望值法C.盈虧平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模擬法【答案】D15、一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析主要包括()等分析。A.投入資金的安全性B.投資項目的變現(xiàn)性C.投資收益的長期性D.項目定位的科學(xué)性E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性【答案】AB16、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在（）。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB17、決定房地產(chǎn)投資項目基準收益率大小的主要因素有（）。A.銷售價格B.土地費用C.開發(fā)規(guī)模D.資金成本E.項目風(fēng)險【答案】D18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本主要包括（）。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.管理費用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本【答案】ACD19、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（）。A.確立管理目標B.制定維修養(yǎng)護方案C.制定安全保衛(wèi)方案D.提出預(yù)算E.確定物業(yè)服務(wù)費的收費標準【答案】ABCD20、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源有()。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E信用貸款【答案】CD21、上海市二手房轉(zhuǎn)讓市場，是按房地產(chǎn)市場細分的()標準劃分的。A.按地域細分B.按房地產(chǎn)用途細分C.按存量增量細分D.按交易形式細分E按目標市場細分【答案】ACD22、會計要素中，費用能夠予以確認的條件是（）。A.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)增加B.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)減少C.導(dǎo)致企業(yè)負債增加D.導(dǎo)致企業(yè)負債減少E.經(jīng)濟利益的流出額能夠可靠計量【答案】BC23、將他人的軟件光盤占為己有的行為是侵犯()行為。A.有形財產(chǎn)所有權(quán)B.知識產(chǎn)權(quán)C.軟件著作權(quán)D.無形財產(chǎn)所有權(quán)【答案】A24、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標準是（）。A.期望值相同，標準差小的方案為優(yōu)B.期望值相同，標準差大的方案為優(yōu)C.標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD25、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標法【答案】ABC26、經(jīng)濟評價基礎(chǔ)參數(shù)中，時間類參數(shù)包括（）。A.計息期的起始時間點B.開發(fā)期的起始時間點C.建設(shè)期的起始時間點D.出租經(jīng)營期的起始時間點E.投資回收期的起始時間點【答案】BCD27、反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標包括()指標。A.供給B.需求C.空置量D.市場交易E存量【答案】ABD28、在定點二進制運算中，減法運算一般通過()來實現(xiàn)。A.補碼運算的二進制減法器B.原碼運算的二進制減法器C.原碼運算的二進制加法器D.補碼運算的二進制加法器【答案】D29、政府在房地產(chǎn)市場中的主要職能有（）。A.制定市場規(guī)則B.進行市場監(jiān)管C.確定土地利用條件D.制定商品房價格E.提供商業(yè)貸款【答案】AB30、按決策性質(zhì)不同劃分的投資決策類型包括（）決策。A.業(yè)務(wù)型B.風(fēng)險型C.確定型D.群體型E.不確定型【答案】BC31、甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標有（）。A.利潤總額B.投資利潤率C.資產(chǎn)負債率D.財務(wù)凈現(xiàn)值E.償債備付率【答案】AB32、房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有（）。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉(zhuǎn)換債券【答案】AB33、地方政府的年度土地儲備計劃包括（）。A.上年度末儲備土地結(jié)轉(zhuǎn)情況B.年度儲備土地前期開發(fā)計劃C.年度土地出讓金總額D.年度儲備土地管護計劃E.年度土地儲備資金需求總量【答案】ABD34、一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析主要包括()等分析。A.投入資金的安全性B.投資項目的變現(xiàn)性C.投資收益的長期性D.項目定位的科學(xué)性E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性【答案】AB35、細分市場評價主要涉及()等三個方面的評價。A.細分市場的可衡量性B.細分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C.細分市場的差異性大小D.企業(yè)的目標和資源E細分市場結(jié)構(gòu)的吸引力【答案】BD36、確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（）方面。A.對各項施工設(shè)備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差B.控制混凝土質(zhì)量C.對工程中的配套設(shè)備進行檢驗D.對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法E.實行科學(xué)合理的施工進度控制安排【答案】ABD37、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料常用的方法有（）。A.文案法B.觀察法C.訪問法D.問卷法E.實驗法【答案】BCD38、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要工作內(nèi)容有（）。A.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B.評價方案構(gòu)造C.區(qū)位分析與選擇D.開發(fā)時機的分析與選擇E.融資方式的分析與選擇【答案】ACD39、美國甲公司生產(chǎn)的平板計算機在其本國享有"A"注冊商標專用權(quán)，但未在中國申請注冊。中國的乙公司生產(chǎn)的平板計算機也使用"A"商標，并享有中國注冊商標專用權(quán)，但未在美國申請注冊。美國的甲公司與中國的乙公司生產(chǎn)的平板計算機都在中國市場上銷售。此情形下，依據(jù)中國商標法，()商標權(quán)。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A40、決策的原則包括（）。A.系統(tǒng)原則B.滿意原則C.淘汰原則D.反饋原則E.落實原則【答案】ABD大題（共20題）一、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮慷⒁韵聻槟撤康禺a(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮咳?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮克?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】五、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。六、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮科?、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；八、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮烤?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）。【答案】一十、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮恳皇?、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮恳皇⒁韵聻槟撤康禺a(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大小：一般地說，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮恳皇?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n