房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法考前沖刺?？糀卷附答案

房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法考前沖刺?？糀卷附答案

單選題（共100題）1、某投資商擬分別在市級(jí)、區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)商業(yè)街各投資一個(gè)能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設(shè)其投資風(fēng)險(xiǎn)為V1、V2、V3，則三者關(guān)系是（）。A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3【答案】B2、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬元，該宗土地的單價(jià)為（）元/m2。A.100B.300C.600D.900【答案】D3、通常把比較法測(cè)算出的價(jià)值稱為（）。A.成交價(jià)值B.投資價(jià)值C.比較價(jià)值D.謹(jǐn)慎價(jià)值【答案】C4、下列()不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展B.金融政策C.利率D.匯率【答案】B5、一宗房地產(chǎn)，其權(quán)利的設(shè)立和行使的限制、房地產(chǎn)使用的管制和()對(duì)其價(jià)值有著重大影響。A.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制B.房地產(chǎn)權(quán)利的限制C.房地產(chǎn)政府監(jiān)督D.銀行利率【答案】A6、某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了比較法和收益法求?。徊捎贸杀痉ㄇ笕∑鋬r(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了（）。A.假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法B.假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法C.假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種方法D.假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法【答案】B7、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，在通常情況下，是采用（）時(shí)的匯率。A.成交日期B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)作業(yè)日期D.估價(jià)委托日【答案】A8、某類房地產(chǎn)一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.02%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】C9、報(bào)酬率的表達(dá)式為（）。A.投資回報(bào)／所投入的資金B(yǎng).投資回收／所投入的資本C.（投資回報(bào)＋投資回收）／所投入的資金D.（投資回收－投資回報(bào)）／所投入的資本【答案】A10、面色白，肢冷，水腫，日益消瘦，煩躁抽搐的病機(jī)是A.陰偏勝B.亡陽(yáng)C.陽(yáng)偏衰D.陰陽(yáng)互損【答案】D11、收益法是以()為理論依據(jù)的，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。A.均衡原理B.替代原理C.預(yù)期原理D.未來趨勢(shì)原理【答案】C12、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元／m2，建筑物殘值率6％，年折舊率2.2％，按直線法折舊計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（）元。A.76800B.79104C.80118D.81562【答案】B13、估價(jià)上的折舊注重的是（）。A.原始取得價(jià)值的減價(jià)調(diào)整B.原始取得價(jià)值的攤銷與回收C.重置價(jià)值的攤銷與回收D.價(jià)值的減價(jià)調(diào)整【答案】D14、對(duì)于經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)時(shí)，只有預(yù)測(cè)未來的收入現(xiàn)值（）支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.無法確定【答案】B15、用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選?。ǎ﹥羰找孀鳛楣纼r(jià)依據(jù)。A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實(shí)際C.類似房地產(chǎn)的最高D.類似房地產(chǎn)的最低【答案】A16、出租或營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價(jià)方法是（）。A.成本法B.長(zhǎng)期趨勢(shì)法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C17、胃熱的形成原因?yàn)锳.邪熱犯胃B.嗜食辛辣C.肝膽之火，橫逆犯胃D.以上均是【答案】D18、“腎者，胃之關(guān)也”，是指A.腎藏精B.腎主水C.腎主納氣D.腎主生殖【答案】B19、下列哪項(xiàng)不屬于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虛，治宜補(bǔ)法，實(shí)邪須攻，應(yīng)兼顧扶正老年慎瀉B.小兒多傷食或寒溫不調(diào)，慎用補(bǔ)法，勿投峻劑，藥量宜輕少年慎補(bǔ)C.婦女宜注意經(jīng)帶胎產(chǎn)等疾患D.春夏人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】D20、“……肝氣衰，筋不能動(dòng)，天癸竭，精少，腎臟衰，形體皆極……”是指A.四八B.五八C.六八D.七八【答案】D21、某寫字樓的土地成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤(rùn)率為16%。該寫字樓的價(jià)值為（）萬元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】D22、下列哪項(xiàng)不是氣隨液脫的形成原因A.高熱B.大汗C.嚴(yán)重吐瀉D.大量失血【答案】D23、氣血關(guān)系失調(diào)的病機(jī)是A.氣和血互根互用的功能失調(diào)B.氣的運(yùn)行郁滯不暢，血行障礙C.氣的不足，固攝血液的生理功能減弱D.大量出血的同時(shí)，氣隨血的突然流失而脫散【答案】A24、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況應(yīng)是（）時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.開發(fā)完成C.未來延遲銷售D.銷售完成【答案】C25、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見的關(guān)系是()。A.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在C.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去【答案】C26、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（）。A.乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長(zhǎng)【答案】A27、關(guān)于確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值的先后次序的說法，正確的是（）。A.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后B.得出評(píng)估價(jià)值在先，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在后C.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行D.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值沒有先后關(guān)系，誰(shuí)先誰(shuí)后都可以【答案】A28、荀子在《勸學(xué)篇》中說：“不積跬步，無以至千里；不積小流，無以成江海?！边@里強(qiáng)調(diào)的是A.質(zhì)變和量變相互滲透B.量變是質(zhì)變的前提C.質(zhì)變體現(xiàn)量變的結(jié)果D.質(zhì)變?yōu)樾碌牧孔冮_辟道路【答案】B29、商品住宅可同時(shí)采用市場(chǎng)法、收益法和（）估計(jì)，以相互驗(yàn)證，但不相互替代。A.成本法B.假設(shè)開發(fā)法C.長(zhǎng)期趨勢(shì)法D.路線價(jià)法【答案】A30、可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般（）。A.不能作為可比實(shí)例B.取相同的部分作可比性C.經(jīng)調(diào)整后可作為可比實(shí)例D.可作為可比實(shí)例【答案】A31、在抵押、抵債、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)中，一般應(yīng)選?。ǎ┑馁I賣實(shí)例。A.協(xié)議方式B.招標(biāo)方式C.拍賣方式D.政府定價(jià)【答案】A32、相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有（）。A.易受限制B.獨(dú)一無二C.相互影響D.不可移動(dòng)【答案】C33、人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時(shí)間距離D.至市中心距離【答案】C34、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價(jià)格為（）萬元。A.500B.750C.800D.1000【答案】C35、當(dāng)新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值減去改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)大于現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)以（）為前提進(jìn)行估價(jià)。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)【答案】C36、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A37、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/m2。A.50B.250C.300D.350【答案】D38、某建筑物建筑面積為4000m2，經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積的重置價(jià)格為2500元/m2，有效經(jīng)過年數(shù)為15年，殘值率為5%，該建筑物現(xiàn)值為()萬元。A.523.45B.593.75C.643.75D.1000【答案】C39、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則【答案】B40、創(chuàng)“戾氣”說的溫病學(xué)家是A.吳鞠通B.葉香巖C.薛雪D.吳有性【答案】D41、假設(shè)某住宅重置成本為500萬元，建筑物已使用10年，目前剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為10%，土地剩余使用年限為25年。此時(shí)該住宅的每年折舊額是（）萬元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】C42、從賣方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是（）。A.銷售價(jià)格決定論B.市場(chǎng)供給價(jià)值論C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D.替代原理【答案】C43、衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，最常見、最簡(jiǎn)單的是()。A.位置B.外部配套設(shè)施C.環(huán)境景觀D.交通【答案】D44、估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某一個(gè)時(shí)間上的價(jià)格，而且這一時(shí)間點(diǎn)不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來確定，這一時(shí)間點(diǎn)即是（）。A.估價(jià)目的B.估價(jià)權(quán)益C.估價(jià)區(qū)位D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)【答案】D45、某建筑物的建筑面積為200m2，有效年齡為12年，重置成本為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元【答案】C46、關(guān)于估價(jià)結(jié)果形成和確定的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在估價(jià)之前征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見C.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在出具報(bào)告之前與估計(jì)委托人討論估價(jià)結(jié)果D.合理的估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上的成交價(jià)格應(yīng)一致【答案】D47、在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評(píng)估（），以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。A.市場(chǎng)價(jià)格B.保險(xiǎn)價(jià)值C.商品價(jià)值D.所遭受的財(cái)產(chǎn)損失【答案】D48、評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。A.典型投資者所要求的社會(huì)一般收益率B.典型投資者所要求的社會(huì)最高收益率C.特定投資者所要求的最低收益率D.特定投資者所要求的最高收益率【答案】C49、某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬元，償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報(bào)酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為（）萬元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】B50、與臟腑無直接絡(luò)屬、相互無表里關(guān)系的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】B51、長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要是用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的（）。A.實(shí)際價(jià)格B.市場(chǎng)價(jià)格C.未來價(jià)格D.成本價(jià)格【答案】C52、下列哪項(xiàng)不是暑邪的致病特點(diǎn)A.暑為陽(yáng)邪，其性炎熱B.暑性升散，耗氣傷津C.暑多夾濕D.暑熱易生風(fēng)動(dòng)血【答案】D53、運(yùn)用比較法評(píng)估某套住宅的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例建成時(shí)間與估價(jià)對(duì)象建成時(shí)間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差1年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實(shí)例成交價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】A54、有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。A.售價(jià)B.租金C.潛在毛收入D.凈收益【答案】A55、一般物品的價(jià)格是（）的外在表現(xiàn)。A.勞動(dòng)B.價(jià)值C.利息D.地租【答案】B56、寒病即見寒象所采用的治法是A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】C57、賣方5年前以貸款方式購(gòu)買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔(dān)賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)及尚未償還的購(gòu)房貸款。若賣方、買方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和4%，則該住宅的正常成交價(jià)格為（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】A58、明確估價(jià)基本事項(xiàng)是實(shí)施估價(jià)的重要前提，實(shí)際估價(jià)中不能明確估價(jià)事項(xiàng)的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于（）。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)利害關(guān)系人C.承擔(dān)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師D.估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人【答案】C59、生產(chǎn)資料是由A.勞動(dòng)者和勞動(dòng)對(duì)象構(gòu)成的B.勞動(dòng)對(duì)象和勞動(dòng)資料構(gòu)成的C.勞動(dòng)者和勞動(dòng)資料構(gòu)成的D.勞動(dòng)者、勞動(dòng)對(duì)象、勞動(dòng)資料構(gòu)成的【答案】B60、《素問·疏五過論》指出“嘗貴后賤”可致A.“脫衛(wèi)”病B.“脫營(yíng)”病C.“失精”病D.“氣郁”病【答案】B61、不屬于土地使用權(quán)的是（）。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.宅基地使用權(quán)C.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)D.租賃權(quán)【答案】D62、某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m2，出租率為85%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%，商場(chǎng)建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運(yùn)營(yíng)期為38年，該商場(chǎng)的收益價(jià)值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B63、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯（包括土建工程費(fèi)用、電梯購(gòu)置與安裝費(fèi)用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價(jià)格為2500萬元，其中電梯配置費(fèi)用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價(jià)值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A64、土地具有（），而其他物品，經(jīng)一定年限或長(zhǎng)久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。A.不可損耗性B.不可毀滅性C.保值增值性D.壽命長(zhǎng)久性【答案】B65、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段的（）。A.期初B.期中C.期末D.任意階段【答案】B66、評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2006年1月1日的價(jià)值，預(yù)測(cè)該宗土地2009年1月1日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)中屬于地價(jià)的部分為2000萬元，折現(xiàn)率為10%，則該土地的價(jià)值為（）萬元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】C67、在同一房地產(chǎn)市場(chǎng)中，效用相近的房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)當(dāng)（）。A.完全相同B.差距較大C.沒有可比性D.相近【答案】D68、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價(jià)為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價(jià)為3000元/m2；居住用途建筑面積占60%，樓面地價(jià)為1000元/m2。該宗地塊理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為（）萬元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】C69、三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)是（）。A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.公司上市估價(jià)C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D.司法鑒定估價(jià)【答案】A70、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。A.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值B.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)C.匯率波動(dòng)D.稅收減免【答案】D71、在城市房屋征收中，征收補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，在對(duì)所調(diào)換房屋進(jìn)行估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象狀況如：期房區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)當(dāng)以（）為準(zhǔn)。A.征收人與被征收人在征收安置補(bǔ)償協(xié)議中的約定B.征收人與被征收人的口頭約定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】A72、下列有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格，表述錯(cuò)誤的是（）。A.價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)B.價(jià)值是物的真實(shí)所值C.價(jià)格是價(jià)值波動(dòng)的“中心”D.現(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好等原因，可能造成高值低價(jià)的交易【答案】C73、成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）。A.管理費(fèi)用B.銷售費(fèi)用C.開發(fā)成本D.銷售稅費(fèi)【答案】D74、比較法估價(jià)中，可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的是（）。A.所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化B.國(guó)家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策C.國(guó)際與國(guó)內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造【答案】D75、面色淡白或萎黃，少氣懶言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌膚干燥，肢體麻木甚則萎廢不用，屬于A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣和血互根互用的功能失調(diào)【答案】B76、關(guān)于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般不得晚于估價(jià)委托合同簽訂日期，不得早于估價(jià)報(bào)告出具日期C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的，確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)早于估價(jià)委托合同簽訂日期D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的，確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)晚于估價(jià)報(bào)告出具日期【答案】B77、關(guān)于估價(jià)方法選用的說法，正確的是（）。A.舊廠房因火災(zāi)造成的保險(xiǎn)賠償估價(jià)應(yīng)選擇成本法B.估價(jià)范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價(jià)時(shí)不能選用收益法C.估價(jià)師對(duì)外地城市某一成套住宅估價(jià)，因可比實(shí)例調(diào)查困難，可不選用D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r(jià)只能選用假設(shè)開發(fā)法【答案】A78、某宗房地產(chǎn)2013年2月25日的價(jià)格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.29元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月遞減0.5%。則其在2013年10月25日的價(jià)格為（）元人民幣（2013年10月25日的匯率為1美元＝6.12元人民幣）。A.6043B.5879C.6290D.6120【答案】B79、手三陽(yáng)經(jīng)行于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】A80、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。A.獨(dú)一無二和供給有限B.獨(dú)一無二和價(jià)值量大C.流動(dòng)性大和價(jià)值量大D.不可移動(dòng)和用途多樣【答案】B81、運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的步驟一般分為（）。A.劃分路線價(jià)區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—調(diào)查評(píng)估路線價(jià)—制作價(jià)格修正率表—計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格B.劃分路線價(jià)區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—調(diào)查評(píng)估路線價(jià)—制作價(jià)格修正率表—計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格C.調(diào)查評(píng)估路線價(jià)—?jiǎng)澐致肪€價(jià)區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—制作價(jià)格修正率表—計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格D.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—?jiǎng)澐致肪€價(jià)區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—調(diào)查評(píng)估路線價(jià)—制作價(jià)格修正率表—計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格【答案】B82、邪熱內(nèi)盛，深伏于里，陽(yáng)氣被遏，郁閉于內(nèi)，不能外達(dá)于肢體，屬于A.陰盛格陽(yáng)B.真寒假熱C.陽(yáng)盛格陰D.陰陽(yáng)亡失【答案】C83、在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率是（）。A.社會(huì)一般的收益率B.收益法中的資本化率C.投資者要求的滿意收益率D.投資者要求的最低收益率【答案】D84、在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，土地除了單價(jià)之外還可為（）。A.樓層單價(jià)B.有效地價(jià)C.樓面地價(jià)D.總價(jià)【答案】C85、下列哪項(xiàng)是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虛木乘D.木火刑金【答案】D86、“利小便，實(shí)大便”是哪個(gè)臟腑出現(xiàn)問題時(shí)的治法A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運(yùn)化D.腎的蒸化【答案】A87、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價(jià)格為2000元/m2，對(duì)其作交易日期修正到2004年10月1日的價(jià)格為()元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242【答案】B88、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（）。A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房B.某體育場(chǎng)館C.某待出讓土地D.某寫字樓【答案】B89、提出“四氣五昧”藥性理論是A.《難經(jīng)》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《傷寒雜病論》【答案】C90、()，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價(jià)問題有了參考依據(jù)。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】D91、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是（）。A.替代原理B.合法原理C.預(yù)期原理D.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論【答案】C92、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用為（）元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】A93、直線法求取建筑物折舊時(shí)，從粗到細(xì)來進(jìn)行劃分的是（）。A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法B.分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法→綜合折舊法C.個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法D.綜合折舊法→個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法【答案】A94、某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤(rùn)率為20%，則成本利潤(rùn)率為（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B95、下列有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格，表述錯(cuò)誤的是（）。A.價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)B.價(jià)值是物的真實(shí)所值C.價(jià)格是價(jià)值波動(dòng)的“中心”D.現(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好等原因，可能造成高值低價(jià)的交易【答案】C96、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（）和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。A.供求B.價(jià)格C.供給D.市場(chǎng)【答案】C97、下列不是估價(jià)所需資料的是（）。A.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料B.憲法C.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料D.交易成本，收益實(shí)例資料【答案】B98、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是()。A.土地占有權(quán)B.土地收益權(quán)C.土地所有權(quán)D.土地使用權(quán)【答案】D99、為評(píng)估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)全都由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價(jià)格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實(shí)例修正調(diào)整后的價(jià)格為（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】B100、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C多選題（共40題）1、成本法估價(jià)中，征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的內(nèi)容包括（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)B.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)C.征地管理費(fèi)D.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)E.場(chǎng)地平整費(fèi)【答案】ABD2、以下（）因素會(huì)減弱房地產(chǎn)變現(xiàn)能力。A.通用性差B.房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮C.價(jià)值大D.獨(dú)立使用性好E.房地產(chǎn)具有分割轉(zhuǎn)讓性【答案】AC3、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某酒店在建工程的投資價(jià)值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測(cè)算）的說法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價(jià)B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值C.收益法測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測(cè)算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率【答案】ABC4、對(duì)帶租約的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)考慮租約對(duì)價(jià)值產(chǎn)生影響的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)C.房屋征收補(bǔ)償估價(jià)D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E.房地產(chǎn)火災(zāi)險(xiǎn)投保估價(jià)【答案】ABD5、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意的內(nèi)容包括（）。A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本B.應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整【答案】ACD6、未來凈收益流的類型有（）。A.每年基本上固定不變B.每年基本上按某一個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減C.每年基本上按某一個(gè)固定的比率遞增或遞減D.其他有規(guī)則的變動(dòng)情形E.每年根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變化而變化【答案】ABCD7、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價(jià)，()。A.私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的B.辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金C.按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的D.是不改變土地劃撥性質(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金E轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的【答案】BD8、下列哪種房地產(chǎn)最適用成本法估價(jià)()。A.學(xué)校B.公園C.商場(chǎng)D.普通商品住宅E油田【答案】AB9、下列關(guān)于重新購(gòu)建成本的說法，正確的有（）。A.重新購(gòu)建成本是指重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出B.重新購(gòu)建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本C.重新購(gòu)建成本是客觀的重新購(gòu)建成本D.建筑物重新購(gòu)建成本是全新狀況下的重新購(gòu)建成本E.土地重新購(gòu)建成本是法定最高出讓年限下的價(jià)格【答案】BCD10、在實(shí)際估價(jià)中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可以分為（）三大類。A.可供開發(fā)的土地B.征收用地C.在建工程D.可重新改造或改變用途的舊房E.荒地【答案】ACD11、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度D.未來發(fā)展趨勢(shì)E固定性【答案】ACD12、在影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地產(chǎn)狀況因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)因素、房地產(chǎn)交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括（）。A.一般因素B.客觀因素C.經(jīng)驗(yàn)因素D.區(qū)域因素E.個(gè)別因素【答案】AD13、在具體估算建筑物重新購(gòu)建成本的方法中，單位比較法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，單位比較法主要有（）。A.分部分項(xiàng)法B.工料測(cè)量法C.年限法D.單位面積法E.單位體積法【答案】D14、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某酒店在建工程的投資價(jià)值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測(cè)算）的說法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價(jià)B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值C.收益法測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測(cè)算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率【答案】ABC15、在求取凈收益中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)【答案】AC16、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法運(yùn)用的說法，正確的有（）。A.各項(xiàng)收入、支出均為價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的值B.在抵押估價(jià)中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”’C.不需要單獨(dú)計(jì)算投資利息D.不考慮預(yù)售和延遲銷售的影響E.測(cè)算后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)時(shí)，要求利潤(rùn)率與其計(jì)算基數(shù)相匹配【答案】BC17、下列房地產(chǎn)中，難以采用比較法估價(jià)的有（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.學(xué)校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房【答案】BC18、下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來確定的有（）。A.估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.價(jià)值類型D.估價(jià)方法E.估價(jià)所需材料【答案】BC19、房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括（）。A.增加抵押貸款B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)【答案】ABCD20、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購(gòu)建價(jià)格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費(fèi)用為15萬元，銷售費(fèi)用為20萬，銷售稅費(fèi)為50萬元，正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤(rùn)率為12%，土地報(bào)酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值中的有關(guān)說法，正確的有（）。A.估價(jià)對(duì)象土地取得成本為196萬元B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤(rùn)為64.20萬元【答案】AC21、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（）。A.估價(jià)師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.估計(jì)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)報(bào)告中說明E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)告之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見【答案】ABD22、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同之處是()。A.生產(chǎn)成本不同B.折舊不同C.價(jià)格差異不同D.貨幣性質(zhì)不同E供求變化不同【答案】ABC23、在傳統(tǒng)方法中，正確測(cè)算投資利息需要把握（）等幾個(gè)方面。A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況C.計(jì)息周期D.計(jì)息期E.計(jì)息方式【答案】ACD24、亞當(dāng)·斯密將房租區(qū)分為（）。A.建筑物租B.絕對(duì)地租C.地皮租D.壟斷地租E.級(jí)差地租【答案】AC25、在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)包括（）等。A.出讓金B(yǎng).營(yíng)業(yè)稅C.所得稅D.契稅E.土地增值稅【答案】AD26、收益性房地產(chǎn)包括（）。A.餐館B.旅店C.加油站D.農(nóng)地E.未開發(fā)的土地【答案】ABCD27、最高最佳利用原則必須同時(shí)滿足（）條件。A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.財(cái)務(wù)上可行D.價(jià)值最大化E.公益最大化【答案】ABCD28、下列對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的關(guān)系，表述正確的有（）。A.價(jià)值是價(jià)格的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)格上下波動(dòng)B.價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對(duì)穩(wěn)定的C.價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的、已經(jīng)完成并可以觀察到的事實(shí)D.在實(shí)際運(yùn)用中一般通過外表的價(jià)格來推測(cè)內(nèi)在的價(jià)值E.房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格【答案】BCD29、下列房地產(chǎn)中，屬于按實(shí)物形態(tài)劃分的房地產(chǎn)有（）。A.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.未來狀況下的房地產(chǎn)D.“干凈”的房地產(chǎn)E.共有的房地產(chǎn)【答案】ABC30、在求取土地的重新構(gòu)建價(jià)格時(shí)，通常是假設(shè)土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本。A.比較法B.成本法C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法D.標(biāo)定地價(jià)修正法E假設(shè)開發(fā)法【答案】ABC31、在求取土地的重新購(gòu)建成本時(shí)，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用（）等求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。A.比較法B.收益法C.假設(shè)開發(fā)法D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法【答案】AD32、應(yīng)用路線價(jià)法編制臨街深度價(jià)格修正率的要領(lǐng)有（）。A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度B.將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份C.制定容積率修正系數(shù)D.求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率E.制定使用年限修正系數(shù)【答案】ABD33、評(píng)估一套單元式住宅的抵押估價(jià)，若未做特別說明，應(yīng)包含在估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)的有（）。A.二次裝修時(shí)所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)【答案】CD34、成本法主要適用于評(píng)估房地產(chǎn)的類型有（）。A.新開發(fā)的B.重新開發(fā)C.正在開發(fā)建設(shè)D.計(jì)劃開發(fā)建設(shè)E.危險(xiǎn)房【答案】ABCD35、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。A.意外破壞的損毀B.市場(chǎng)供給的過量C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷D.人們消費(fèi)觀念的改變E.周圍環(huán)境條件惡化【答案】CD36、評(píng)估一套單元式住宅的抵押估價(jià)，若未做特別說明，應(yīng)包含在估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)的有（）。A.二次裝修時(shí)所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)【答案】ACD37、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導(dǎo)致該住宅的價(jià)值下降，而興建一個(gè)花園則可能使其價(jià)值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的（）。A.用途多樣性B.合法性C.相互影響性D.外部性E.易受限制【答案】CD38、一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常包括封面、致估價(jià)委托人函、目錄及（）。A.估價(jià)師聲明B.估價(jià)假設(shè)和限制條件C.估價(jià)特殊說明D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告E.估價(jià)結(jié)果報(bào)告【答案】ABD39、下列關(guān)于動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法說法正確的是（）。A.在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來B.在動(dòng)態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中C.靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減D.動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間，即首先要將它們折算到同一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值（最終是折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減E.對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)未來發(fā)生時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的【答案】ABCD40、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購(gòu)買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定【答案】AD大題（共20題）一、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】二、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）【答案】三、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。四、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；五、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；六、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營(yíng)銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）七、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮堪?、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）九、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元一十、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十一、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）【答案】一十二、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場(chǎng)除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十三、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場(chǎng)除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳