房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析過關(guān)檢測分析B卷附答案

房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析過關(guān)檢測分析B卷附答案

單選題（共100題）1、設(shè)某系統(tǒng)由P1和P2兩個(gè)子系統(tǒng)組成，當(dāng)且僅當(dāng)兩個(gè)子系統(tǒng)都能正常工作時(shí)，該系統(tǒng)才能正常工作。若P1和P2的可靠性均為0.9，則該系統(tǒng)的可靠性是（）。A.0.1B.0.45C.0.81D.0.9【答案】C2、The（）ine-mailmessageshasaffectedalmosteverycomputeraroundtheworldandhascausedthedamageofuptoUS$1billioninNorthAmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B3、隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合的趨勢越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)最主要的資金來源渠道?，F(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請貸款，乙銀行委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對甲提供的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評估。A.綜合性B.科學(xué)性C.專業(yè)性D.特殊性【答案】B4、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.估價(jià)對象每平方米建筑面積的價(jià)格大約在4000元左右B.該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語C.從財(cái)務(wù)報(bào)告上看，該公司過去幾年的經(jīng)營業(yè)績比較理想D.這個(gè)小區(qū)的價(jià)位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引【答案】C5、軟件開發(fā)的生命周期劃分為軟件項(xiàng)目計(jì)劃、（）、軟件設(shè)計(jì)、編碼、測試、運(yùn)行(維護(hù))6個(gè)階段。A.可行性分析B.初始調(diào)查C.需求分析與定義D.問題分析【答案】C6、一般情況下，企業(yè)對程序員的素質(zhì)要求中不包括()。A.根據(jù)有關(guān)的合同和規(guī)范，對所編寫的程序和文檔進(jìn)行保護(hù)B.根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求繪制軟件系統(tǒng)的邏輯模型C.認(rèn)真細(xì)致工作，并想方設(shè)法提高軟件質(zhì)量D.具有良好的團(tuán)隊(duì)合作精神【答案】B7、某通信公司公布了速率為512K的兩種ADSL使用類型的資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：A.15小時(shí)30分B.28小時(shí)20分C.30小時(shí)D.40小時(shí)【答案】B8、HTML頁面的“title主頁/title”代碼應(yīng)寫在（）標(biāo)記內(nèi)。A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】B9、在一系統(tǒng)中，不同類對象之間的通信的一種構(gòu)造稱為(請作答此空)，一個(gè)對象具有多種形態(tài)稱為()。A.屬性B.封裝C.類D.消息【答案】D10、對于長度為11的順序存儲的有序表，若采用折半查找（向下取整），則找到第5個(gè)元素需要與表中的（）個(gè)元素進(jìn)行比較操作（包括與第5個(gè)元素的比較）。A.5B.4C.3D.2【答案】B11、旅館房地產(chǎn)有其自身特點(diǎn)，對旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)需結(jié)合自身特點(diǎn)選擇適宜的估價(jià)方法，進(jìn)而進(jìn)行分析、測算。A.當(dāng)界定飯店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤和非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來的收益B.當(dāng)界定飯店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對象進(jìn)行評估時(shí)，在凈收益計(jì)算中只需考慮扣除商業(yè)利潤C(jī).當(dāng)界定飯店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來的收益D.當(dāng)界定飯店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤【答案】D12、（）服務(wù)器一般都支持SMTP和POP3協(xié)議，分別用來進(jìn)行電子郵件的發(fā)送和接收。A.GopherB.TelnetC.FTPD.E-mail【答案】D13、數(shù)據(jù)字典存放的是（）。A.數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)軟件B.數(shù)據(jù)定義語言DDLC.數(shù)據(jù)庫應(yīng)用程序D.各類數(shù)據(jù)描述的集合【答案】D14、事務(wù)管理的特性敘述不正確的是A.事務(wù)管理特性包括：（1）原子性、（2）一致性（Consistency）（3）隔離性（Isolation）、（4）持續(xù)性（永久性）（Durability）B.原子性（Atomicity）是指數(shù)據(jù)庫的邏輯工作單位。C.隔離性（Isolation）是指可以被其他事務(wù)干擾。D.持續(xù)性（永久性）（Durability）是指一旦提交，改變就是永久性的【答案】C15、無符號二進(jìn)制數(shù)11001000所表示的十進(jìn)制數(shù)為（）。A.104B.148C.172D.200【答案】D16、軟件文檔的作用不包括（）。A.有利于提高軟件開發(fā)的可見度B.有利于軟件維護(hù)和用戶使用C.有利于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)現(xiàn)可重用D.有利于各企業(yè)之間交流技術(shù)【答案】D17、旅館房地產(chǎn)有其自身特點(diǎn)，對旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)需結(jié)合自身特點(diǎn)選擇適宜的估價(jià)方法，進(jìn)而進(jìn)行分析、測算。A.經(jīng)營管理B.建筑結(jié)構(gòu)C.建筑類型D.建筑等級【答案】A18、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B19、某保險(xiǎn)公司推出的電腦損壞保險(xiǎn)業(yè)務(wù)如下所述：每臺參保電腦每年需交付200元，當(dāng)電腦損壞時(shí)，可以獲得理賠金額1700元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年約有10%的電腦損壞需要理賠，則該保險(xiǎn)公司每年平均從每臺參保電腦獲益（）元。A.10B.30C.50D.100【答案】B20、采用面向?qū)ο蠹夹g(shù)開發(fā)的應(yīng)用系統(tǒng)的特點(diǎn)是（）。A.重用性更強(qiáng)B.運(yùn)行速度更快C.占用存儲量小D.維護(hù)更復(fù)雜【答案】A21、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C22、在“Excel2000”表處理中，假設(shè)A1=2，A2=2.5，選擇A1:A2區(qū)域，并將鼠標(biāo)指針放在該區(qū)域右下角填項(xiàng)充柄上，拖動(dòng)至A10，則A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】B23、存儲一個(gè)24×24點(diǎn)陣的漢字（每個(gè)點(diǎn)占用1bit），需用（）個(gè)字節(jié)。A.24B.48C.72D.144【答案】C24、甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000m2，2007年11月取得建設(shè)工程許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了兩間宿舍，共計(jì)500㎡，因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場價(jià)值。A.按照預(yù)算額計(jì)算在建工程價(jià)值B.按工程已結(jié)算額計(jì)算在建工程價(jià)值C.按綜合完成的形象進(jìn)度計(jì)算在建工程價(jià)值D.按綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素計(jì)算在建工程價(jià)值【答案】D25、在軟件開發(fā)過程中，軟件設(shè)計(jì)包括四個(gè)既獨(dú)立又相互聯(lián)系的活動(dòng)，分別為體系結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、（）、數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)和過程設(shè)計(jì)。A.文檔設(shè)計(jì)B.程序設(shè)計(jì)C.用戶手冊設(shè)計(jì)D.接口設(shè)計(jì)【答案】D26、（）是指系統(tǒng)或其組成部分能在其他系統(tǒng)中重復(fù)使用的特性。A.可擴(kuò)充性B.可移植性C.可重用性D.可維護(hù)性【答案】C27、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中，多態(tài)性的含義是（）。A.一個(gè)對象可同時(shí)指向不同的類的對象B.同一消息在不同時(shí)刻可調(diào)用不同的方法C.對象的生存周期中包含對象的多種狀態(tài)D.不同消息可以調(diào)用相同的方法【答案】B28、n個(gè)元素依次全部進(jìn)入棧后，再陸續(xù)出棧并經(jīng)過一個(gè)隊(duì)列輸出。那么，（）。A.元素的出隊(duì)次序與進(jìn)棧次序相同B.元素的出隊(duì)次序與進(jìn)棧次序相反C.元素的進(jìn)棧次序與進(jìn)隊(duì)次序相同D.元素的出棧次序與出隊(duì)次序相反【答案】B29、在TCP/IP體系結(jié)構(gòu)中，（）協(xié)議實(shí)現(xiàn)IP地址到MAC地址的轉(zhuǎn)化。A.ARPB.RARPC.ICMPD.TCP【答案】A30、數(shù)據(jù)字典存放的是（）。A.數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)軟件B.數(shù)據(jù)定義語言DDLC.數(shù)據(jù)庫應(yīng)用程序D.各類數(shù)據(jù)描述的集合【答案】D31、用戶交互界面設(shè)計(jì)的易用性原則不包括()。A.用戶交互界面盡量由業(yè)務(wù)人員設(shè)計(jì)B.所用名詞和術(shù)語盡量采用業(yè)務(wù)用語C.功能菜單盡量與業(yè)務(wù)劃分基本一致D.操作流程盡量與業(yè)務(wù)流程基本一致【答案】A32、從下列名詞中區(qū)分類和對象。其中，（）全部是類，（）全部是對象。A.電影、序列號為sw1987532的電影膠片、足球賽B.電影、足球賽、電影膠片C.影片“卡薩布蘭卡”、足球賽D.影片“卡薩布蘭卡”、序列號為sw1987532的電影膠片【答案】D33、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?，（）定義了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎(chǔ)上，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為（45）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態(tài)【答案】C34、以下關(guān)于軟件文檔的敘述中，不正確的是()。A.撰寫規(guī)范的文檔有助于傳授經(jīng)驗(yàn)，降低風(fēng)險(xiǎn)B.開發(fā)過程文檔化的目標(biāo)是易于據(jù)此重建項(xiàng)目C.由代碼生成文檔的全自動(dòng)工具軟件現(xiàn)已成熟D.過時(shí)的文檔比沒有文檔更糟，會誤導(dǎo)使用者【答案】C35、若程序中定義了三個(gè)函數(shù)f1、f2和f3，并且函數(shù)f1調(diào)用f2、f2調(diào)用f3，那么，在程序運(yùn)行時(shí)不出現(xiàn)異常的情況下，函數(shù)的返回方式為（）。A.先從f3返回f2，然后從f2返回f1B.先從f3返回f1，然后從f1返回f2C.先從f2返回f3，然后從f3返回f1D.先從f2返回f1，然后從f1返回f3【答案】A36、某通信公司公布了速率為512K的兩種ADSL使用類型的資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：A.15小時(shí)30分B.28小時(shí)20分C.30小時(shí)D.40小時(shí)【答案】B37、InClanguage，（）areusedtocreatevariablesandaregroupedatthetopofaprogramblock.A.declarationsB.dimensionsC.commentsD.descriptions【答案】A38、在公有繼承的情況下，基類的成員在派生類中的訪問權(quán)限為（）。A.公有B.私有C.保持不變D.受保護(hù)【答案】C39、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.1060B.1160C.小于1060D.大于1160【答案】C40、若n表示問題的規(guī)模、O（f（n））表示算法的時(shí)間復(fù)雜度隨n變化的增長趨勢，則算法時(shí)間復(fù)雜度最小的是（）。A.O(n2）B.O（n）C.O（logn）D.O（nlogn）【答案】C41、計(jì)算機(jī)中數(shù)據(jù)輸入輸出的控制方式有多種，“中斷”方式的優(yōu)點(diǎn)不包括（）。A.I/O與CPU并行處理B.并行處理多種I/OC.實(shí)時(shí)響應(yīng)突發(fā)事件D.批量傳送數(shù)據(jù)【答案】D42、以下關(guān)于軟件維護(hù)的敘述中，錯(cuò)誤的是()。A.軟件維護(hù)解決軟件產(chǎn)品交付用戶之后運(yùn)行中發(fā)生的各種問題B.軟件維護(hù)期通常比開發(fā)期長得多，投入也大得多C.軟件的可維護(hù)性是軟件開發(fā)階段各個(gè)時(shí)期的關(guān)鍵目標(biāo)D.軟件工程存在定量度量軟件可維護(hù)性的很好的普遍適用的方法【答案】D43、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)的基本思想是通過建立與客觀實(shí)際相對應(yīng)的對象，并通過這些對象的組合來創(chuàng)建具體的應(yīng)用，其中對象是指（）。A.數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的封裝體B.數(shù)據(jù)以及在其上操作的封裝體C.程序功能模塊的封裝體D.一組有關(guān)事件的封裝體【答案】B44、若程序中使用的變量未設(shè)置初始值，則（）A.編譯時(shí)一定出錯(cuò)B.運(yùn)行時(shí)一定會出錯(cuò)C.鏈接時(shí)一定出錯(cuò)D.運(yùn)行結(jié)果可能出錯(cuò)【答案】D45、商品關(guān)系P（商品名，條形碼，產(chǎn)地，價(jià)格）中的（）屬性可以作為該關(guān)系的主鍵。查詢由“北京”生產(chǎn)的185升電冰箱的SQL語句應(yīng)該是：A.SET價(jià)格=‘價(jià)格*1.05’B.SET價(jià)格=價(jià)格*1.05C.Modify價(jià)格=‘價(jià)格*1.05’D.Modify價(jià)格=價(jià)格*1.05【答案】B46、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該大廈的市場價(jià)值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A47、信貸額度關(guān)系credit-in（C_name，limit，Credit_balance）中的三個(gè)屬性分別表示用戶姓名、信貸額度和到目前為止的花費(fèi)。下表為關(guān)系credit-in的一個(gè)具體實(shí)例。若要查詢每個(gè)用戶還能花費(fèi)多少，相應(yīng)的SQL語句應(yīng)為：Select（）Fromcredit-in。A.C_name，Credit_balance-limitB.C_name，limit-Credit_balanceC.C_name，limit，Credit_balanceD.C_name，Credit_balance【答案】B48、因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。A.委托其他評估機(jī)構(gòu)另行評估B.向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估C.向當(dāng)?shù)卦u估專家委員會申請鑒定D.向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟【答案】B49、全身經(jīng)穴數(shù)目是A.359B.365C.349D.362【答案】D50、在“Excel2000”表處理中，假設(shè)A1=2，A2=2.5，選擇A1:A2區(qū)域，并將鼠標(biāo)指針放在該區(qū)域右下角填項(xiàng)充柄上，拖動(dòng)至A10，則A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.5.5B.6C.6.5D.7【答案】C51、某C語言程序中，x是一個(gè)浮點(diǎn)型變量，m是一個(gè)值為正整數(shù)的整型常量，表達(dá)式x%m(x被m除取余數(shù))在（請作答此空）時(shí)會報(bào)錯(cuò)，這是一種（）錯(cuò)誤。A.編譯B.預(yù)處理C.編輯D.運(yùn)行【答案】A52、在采用面向?qū)ο箝_發(fā)方法開發(fā)交通系統(tǒng)時(shí)，若將"汽車"與"交通工具"分別設(shè)計(jì)為類，則最適合描述"汽車"與"交通工具"之間的關(guān)系為()。A.繼承B.封裝C.多態(tài)D.重載【答案】A53、某質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門為檢測某企業(yè)生產(chǎn)的某個(gè)批次的化妝品含鉛量是否超標(biāo)，通常宜采用（1）的方法。A.普查B.查有無合格證C.抽樣檢查D.查閱有關(guān)單據(jù)【答案】C54、因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。A.委托其他評估機(jī)構(gòu)另行評估B.向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估C.向當(dāng)?shù)卦u估專家委員會申請鑒定D.向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟【答案】B55、測試四個(gè)程序模塊共發(fā)現(xiàn)了42個(gè)錯(cuò)，則()。A.至少有1個(gè)模塊至少有11個(gè)錯(cuò)B.至少有1個(gè)模塊至少有12個(gè)錯(cuò)C.至少有2個(gè)模塊都至少有11個(gè)錯(cuò)D.至多有2個(gè)模塊都至多有14個(gè)錯(cuò)【答案】A56、在公司內(nèi)網(wǎng)中部署（）可以最大限度防范內(nèi)部攻擊。A.防火墻B.電磁泄密及防護(hù)系統(tǒng)C.郵件過濾系統(tǒng)D.入侵檢測系統(tǒng)【答案】D57、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時(shí)也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評估。A.自己開發(fā)B.溢價(jià)轉(zhuǎn)讓C.被迫轉(zhuǎn)讓D.自愿轉(zhuǎn)讓【答案】C58、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?，（）定義了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎(chǔ)上，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為（45）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態(tài)【答案】C59、以下關(guān)于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.測試能提高軟件的質(zhì)量，但軟件的質(zhì)量不能完全依賴測試B.一般，難以做到徹底的測試，也不允許無休止地測試C.經(jīng)測試并改正錯(cuò)誤后，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤較多的模塊比發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤較少的模塊更可靠D.軟件測試的困難在于如何有效地進(jìn)行測試，如何放心地停止測試【答案】C60、白盒測試中，()覆蓋是指設(shè)計(jì)若干個(gè)測試用例，運(yùn)行被測程序，使得程序中的每個(gè)判斷的取真分支和取假分支至少執(zhí)行一次。A.語句B.判定C.條件D.路徑【答案】B61、隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合的趨勢越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)最主要的資金來源渠道?，F(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請貸款，乙銀行委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對甲提供的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評估。A.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》B.《中華人民共和國土地管理法》C.《中華人民共和國擔(dān)保法》D.《中華人民共和國物權(quán)法》【答案】D62、某軟件在應(yīng)用初期，運(yùn)行在WindowsNT環(huán)境中?，F(xiàn)因某種原因，該軟件需要在UNIX環(huán)境中運(yùn)行，而且必須完成相同的功能。為適應(yīng)這個(gè)要求，軟件本身需要進(jìn)行修改，而所需修改的工作量取決于該軟件的（）。A.可擴(kuò)充性B.可靠性C.復(fù)用性D.可移植性【答案】D63、一組對象以定義良好但是復(fù)雜的方式進(jìn)行通信，產(chǎn)生的相互依賴關(guān)系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用（請作答此空）模式，用一個(gè)中介對象來封裝一系列的對象交互，從而使各對象不需要顯式地相互引用，使其耦合松散，而且可以獨(dú)立地改變它們之間的交互。此模式與（）模式是相互競爭的模式，主要差別是：前者的中介對象封裝了其他對象間的通信，而后者通過引入其他對象來分布通信。A.解釋器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.觀察者(Observer)【答案】C64、n個(gè)元素依次全部進(jìn)入棧后，再陸續(xù)出棧并經(jīng)過一個(gè)隊(duì)列輸出。那么，（）。A.元素的出隊(duì)次序與進(jìn)棧次序相同B.元素的出隊(duì)次序與進(jìn)棧次序相反C.元素的進(jìn)棧次序與進(jìn)隊(duì)次序相同D.元素的出棧次序與出隊(duì)次序相反【答案】B65、欲知8位二進(jìn)制數(shù)（b7b6b5b4b3b2b1b0）的b2是否為1，可將該數(shù)與二進(jìn)制數(shù)00000100進(jìn)行（）運(yùn)算，若運(yùn)算結(jié)果不為0，則此數(shù)的b2必為1。A.加B.減C.與D.或【答案】C66、（）：Acollectionofrelatedinformation，organizedforeasyretrieval.A.DataB.DatabaseC.ButterD.Stack【答案】B67、（）是正確的說法。A.C語言程序必須經(jīng)過編譯才能運(yùn)行B.腳本語言程序只能在瀏覽器中執(zhí)行C.JavaScript是一種超文本標(biāo)記語言D.在可視化編程中，源程序不能被編譯【答案】A68、下列關(guān)于面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)的敘述，正確的是（）。A.對象是類的模板B.“封裝”就是生成類庫的標(biāo)準(zhǔn)C.一個(gè)類至少有一個(gè)實(shí)例D.一個(gè)類可以繼承其父類的屬性和方法【答案】D69、軟件工程項(xiàng)目質(zhì)量管理不包括()。A.質(zhì)量計(jì)劃B.質(zhì)量保證C.質(zhì)量控制D.質(zhì)量評級【答案】D70、（）語言可以編寫Applet并通過Script程序調(diào)用執(zhí)行。A.FORTRANB.C++或C.HTMLD.JAVA【答案】D71、一組對象以定義良好但是復(fù)雜的方式進(jìn)行通信，產(chǎn)生的相互依賴關(guān)系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用（）模式，用一個(gè)中介對象來封裝一系列的對象交互，從而使各對象不需要顯式地相互引用，使其耦合松散，而且可以獨(dú)立地改變它們之間的交互。此模式與（請作答此空）模式是相互競爭的模式，主要差別是：前者的中介對象封裝了其他對象間的通信，而后者通過引入其他對象來分布通信。A.解釋器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.觀察者(Observer)【答案】D72、（）服務(wù)器一般都支持SMTP和POP3協(xié)議，分別用來進(jìn)行電子郵件的發(fā)送和接收。A.GopherB.TelnetC.FTPD.E-mail【答案】D73、隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合的趨勢越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)最主要的資金來源渠道?，F(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請貸款，乙銀行委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對甲提供的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評估。A.綜合性B.科學(xué)性C.專業(yè)性D.特殊性【答案】B74、如果模塊A的三個(gè)處理都對同一數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)操作，則模塊A的內(nèi)聚類型是（49）。A.邏輯內(nèi)聚B.時(shí)間內(nèi)聚C.功能內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】D75、TheusualaddressforaWebsiteisthe（）pageaddress，althoughyoucanentertheaddressofanypageandhavethatpagesenttoyou.A.homeB.mainC.hostD.house【答案】A76、一組無邏輯關(guān)系的語句在程序中多處出現(xiàn)，為了節(jié)省存儲空間，把這些語句放在一個(gè)模塊中，該模塊的內(nèi)聚是（）。A.邏輯內(nèi)聚B.偶然內(nèi)聚C.過程內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】B77、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.首次抵押時(shí)的價(jià)值－首次抵押貸款余額B.再次抵押時(shí)的價(jià)值－首次抵押貸款余額C.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款金額/貸款成數(shù)D.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)【答案】D78、（）istheconsciousefforttomakealljobssimilar，routine，andinterchangeable.A.WWWB.InformatizationC.ComputerizationD.Standardization【答案】D79、若某二叉樹的先序遍歷序列和中序遍歷序列分別為PBECD、BEPCD，則該二叉樹的后序遍歷序列為（）。A.PBCDEB.DECBPC.EBDCPD.EBPDC【答案】C80、Insufficient（）cancauseaprocessortoworkat50%orevenmorebelowitsperformancepotential.A.mouseB.I/OC.documentD.memory【答案】D81、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款。現(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓B.估價(jià)對象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設(shè)定估價(jià)對象用途為商業(yè)C.該地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變D.本次評估假設(shè)估價(jià)對象無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題【答案】B82、張某在2004年10月購買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/m2條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和【答案】D83、用戶小王對某軟件的操作界面提出了以下四條改進(jìn)意見，其中，()是不需要考慮的。A.輸入信用卡號時(shí)應(yīng)該允許在其中插入空格B.顯示較長的說明信息時(shí)不要很快就消失C.輸入注冊信息時(shí)有些項(xiàng)應(yīng)該允許留空D.切換選項(xiàng)卡時(shí)，應(yīng)自動(dòng)保存己修改的設(shè)置【答案】D84、按照ISO/IEC9126軟件質(zhì)量模型的規(guī)定，軟件的適應(yīng)性是指（）。A.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的故障率B.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的安全等級C.將一個(gè)系統(tǒng)耦合到另一個(gè)系統(tǒng)所需的工作量D.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的能力【答案】D85、企業(yè)管理、電子政務(wù)、電子商務(wù)等具有()的特點(diǎn)，宜采用云計(jì)算模式。A.強(qiáng)計(jì)算、強(qiáng)流程、多交互B.強(qiáng)計(jì)算、弱流程、少交互C.弱計(jì)算、弱流程、少交互D.弱計(jì)算、強(qiáng)流程、多交互【答案】D86、根據(jù)過去的一些數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ?，人們往往可以總結(jié)出某種規(guī)律。按照這種規(guī)律，又可以對不久的未來做大致的預(yù)測。例如，已知f(0)=1，f(1)=1，f(2)=2，如果f(x)大致為二次多項(xiàng)式，則f(3)大致為()。A.2B.3C.5D.4【答案】D87、使用IE瀏覽器瀏覽網(wǎng)頁時(shí)，出于安全方面的考慮，需要禁止執(zhí)行JavaScript，可以在IE中（）。A.禁用ActiveX控件B.禁用腳本C.禁用沒有標(biāo)記為安全的ActiveX控件D.禁用cookie【答案】B88、張某在2004年10月購買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.沒有租賃條件下的正常市場價(jià)格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格【答案】C89、（）關(guān)系描述了某對象由其他對象組成。A.依賴B.一般化C.聚合D.具體化【答案】C90、為了檢查對軟件進(jìn)行修改后是否引入新的錯(cuò)誤，需要對軟件進(jìn)行的測試類型為()測試。A.功能B.回歸C.可靠性D.恢復(fù)【答案】B91、治療漏肩風(fēng)兼有氣滯血瘀者，可配穴為A.合谷、條口B.合谷、風(fēng)池C.足三里、氣海D.內(nèi)關(guān)、合谷【答案】D92、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.1060B.1160C.小于1060D.大于1160【答案】C93、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校?)定義了超類和子類的概念，子類在原有父類接口的前提下，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為(請作答此空)。A.繼承B.覆蓋C.封裝D.多態(tài)【答案】B94、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機(jī)制，子類都是父類的特例。當(dāng)一個(gè)類只能有一個(gè)父類時(shí)，稱為(請作答此空)；當(dāng)一個(gè)類有兩個(gè)或兩個(gè)以上的類作為父類時(shí)，稱為()。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】A95、已知X=－73，若采用8位機(jī)器碼表示，則[X]原=（），[X]補(bǔ)=（）。A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】A96、軟件工程項(xiàng)目質(zhì)量管理不包括()。A.質(zhì)量計(jì)劃B.質(zhì)量保證C.質(zhì)量控制D.質(zhì)量評級【答案】D97、()語言不是面向?qū)ο蟮某绦蛟O(shè)計(jì)語言。A.JavaB.C++C.SmalltalkD.Fortran77【答案】D98、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機(jī)制，子類都是父類的特例。當(dāng)一個(gè)類只能有一個(gè)父類時(shí)，稱為()；當(dāng)一個(gè)類有兩個(gè)或兩個(gè)以上的類作為父類時(shí)，稱為(請作答此空)。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】D99、函數(shù)調(diào)用采用“（）”方式時(shí)，系統(tǒng)將實(shí)參的地址傳遞給形式參數(shù)。A.傳值調(diào)用B.引用調(diào)用C.宏調(diào)用D.內(nèi)部調(diào)用【答案】B100、旅館房地產(chǎn)有其自身特點(diǎn)，對旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)需結(jié)合自身特點(diǎn)選擇適宜的估價(jià)方法，進(jìn)而進(jìn)行分析、測算。A.旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓B.旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，需要單獨(dú)估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價(jià)值C.旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況.收益能力分別估價(jià)D.供求變化對酒店房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)影響很大【答案】B大題（共20題）一、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2011年6月通過出讓取得，2012年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為3000元／m2，包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2011年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為3000元／m2。<1>、估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤？<2>、在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格？【答案】1.本題考查的是成本法。錯(cuò)誤有：（1）應(yīng)采用符合價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用或重置價(jià)格；（2）不應(yīng)計(jì)算自2011年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息；（3）利潤應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。2.本題考查的是成本法。重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。（1）可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊；（2）可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊；（3）可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。二、閱讀以下說明和C函數(shù)，填補(bǔ)代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應(yīng)欄內(nèi)。[說明]函數(shù)removeDuplicates(chai*str)的功能是移除給定字符串中的重復(fù)字符，使每種字符僅保留一個(gè)，其方法是：對原字符串逐個(gè)字符進(jìn)行掃描，遇到重復(fù)出現(xiàn)的字符時(shí)，設(shè)置標(biāo)志，并將其后的非重復(fù)字符前移。例如，若str指向的字符串為"aaabbbbscbsss"，則函數(shù)運(yùn)行后該字符串為"absc"。[C代碼]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串長度*/if(______)return;/*空串或長度為1的字符串無需處理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重復(fù)標(biāo)志*/intm;for(m=______;m＜len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*將字符串第idx字符之后、與str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*設(shè)置字符串結(jié)束標(biāo)志*/}}}【答案】len＜2或len＜=1或等價(jià)表示i+1或等價(jià)表示flag=1或給flag賦值為任何一個(gè)不是0的值idx++或idx=idx+1或等價(jià)表示idx或等價(jià)表示三、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤下面是某抵押估價(jià)報(bào)告節(jié)選（十五）風(fēng)險(xiǎn)提示說明1.有關(guān)事項(xiàng)說明根據(jù)本次估價(jià)過程的勘察、調(diào)查、查證和調(diào)查等工作所得，有關(guān)事項(xiàng)特此說明如下：2005年，原產(chǎn)權(quán)人XXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得估價(jià)對象所在土地使用權(quán)，并于同年辦理了報(bào)建手續(xù)，于2006年7月取得《建設(shè)工程施工許可證》。2012年完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收后停工至今，XXX房地產(chǎn)有限公司取得了估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)后于2014年8月將估價(jià)對象更名為XX大廈，2015年10月通過驗(yàn)收并取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，建筑目前正在裝飾改造中，尚未交付使用。于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象為毛坯狀態(tài)，尚需對過道、窗戶、室外綠化等公共部分進(jìn)行修復(fù)，本次估價(jià)所對應(yīng)狀態(tài)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)，并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2.房地產(chǎn)市場變化情況目前，受全球金融危機(jī)、國外經(jīng)濟(jì)增速放緩，甚至出現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)衰退的影響，我國整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價(jià)下降過快等問題，國家各部委相繼出臺相關(guān)政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。房地產(chǎn)市場價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，預(yù)計(jì)對估價(jià)對象今后的市場價(jià)格有一定影響。特請報(bào)告使用人注意。3.抵押估價(jià)報(bào)告使用提示委托方對抵押報(bào)告使用人使用報(bào)告的提示如下：（1）估價(jià)對象為在建工程，報(bào)告使用人應(yīng)注意估價(jià)對象隨時(shí)間變化而產(chǎn)生的影響，應(yīng)特別注意其續(xù)建工期的不確定性對資產(chǎn)價(jià)值影響；在房地產(chǎn)市場狀況方面亦應(yīng)特別關(guān)注本輪下調(diào)和景氣程度下降的影響。（2）根據(jù)委托方提供的相關(guān)證明材料及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，其抵押價(jià)值還受以下幾個(gè)方面的影響或限制：【答案】1.本次估價(jià)所對應(yīng)狀態(tài)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)，并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。錯(cuò)誤，改為本次估價(jià)所對應(yīng)狀態(tài)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)，未考慮不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2.我國整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價(jià)下降過快等問題，錯(cuò)誤，改為我國整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快等問題。3.a.抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款三類情況。錯(cuò)誤，改為：抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款。還包括其他處置房地產(chǎn)發(fā)生的稅費(fèi)，如抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款等。4.此項(xiàng)若與國土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以委托人提供面積確認(rèn)為準(zhǔn)。錯(cuò)誤，改為：此項(xiàng)若與國土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以國土部門確認(rèn)為準(zhǔn)。四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤下面是某抵押估價(jià)報(bào)告節(jié)選（十五）風(fēng)險(xiǎn)提示說明1.有關(guān)事項(xiàng)說明根據(jù)本次估價(jià)過程的勘察、調(diào)查、查證和調(diào)查等工作所得，有關(guān)事項(xiàng)特此說明如下：2005年，原產(chǎn)權(quán)人XXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得估價(jià)對象所在土地使用權(quán)，并于同年辦理了報(bào)建手續(xù)，于2006年7月取得《建設(shè)工程施工許可證》。2012年完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收后停工至今，XXX房地產(chǎn)有限公司取得了估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)后于2014年8月將估價(jià)對象更名為XX大廈，2015年10月通過驗(yàn)收并取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，建筑目前正在裝飾改造中，尚未交付使用。于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象為毛坯狀態(tài)，尚需對過道、窗戶、室外綠化等公共部分進(jìn)行修復(fù)，本次估價(jià)所對應(yīng)狀態(tài)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)，并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2.房地產(chǎn)市場變化情況目前，受全球金融危機(jī)、國外經(jīng)濟(jì)增速放緩，甚至出現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)衰退的影響，我國整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價(jià)下降過快等問題，國家各部委相繼出臺相關(guān)政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。房地產(chǎn)市場價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，預(yù)計(jì)對估價(jià)對象今后的市場價(jià)格有一定影響。特請報(bào)告使用人注意。3.抵押估價(jià)報(bào)告使用提示委托方對抵押報(bào)告使用人使用報(bào)告的提示如下：（1）估價(jià)對象為在建工程，報(bào)告使用人應(yīng)注意估價(jià)對象隨時(shí)間變化而產(chǎn)生的影響，應(yīng)特別注意其續(xù)建工期的不確定性對資產(chǎn)價(jià)值影響；在房地產(chǎn)市場狀況方面亦應(yīng)特別關(guān)注本輪下調(diào)和景氣程度下降的影響。（2）根據(jù)委托方提供的相關(guān)證明材料及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，其抵押價(jià)值還受以下幾個(gè)方面的影響或限制：【答案】1.本次估價(jià)所對應(yīng)狀態(tài)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)，并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。錯(cuò)誤，改為本次估價(jià)所對應(yīng)狀態(tài)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)，未考慮不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2.我國整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價(jià)下降過快等問題，錯(cuò)誤，改為我國整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快等問題。3.a.抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款三類情況。錯(cuò)誤，改為：抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款。還包括其他處置房地產(chǎn)發(fā)生的稅費(fèi)，如抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款等。4.此項(xiàng)若與國土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以委托人提供面積確認(rèn)為準(zhǔn)。錯(cuò)誤，改為：此項(xiàng)若與國土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以國土部門確認(rèn)為準(zhǔn)。五、估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，房地產(chǎn)估價(jià)師必須能夠動(dòng)手寫作估價(jià)報(bào)告。<1>、估價(jià)報(bào)告在寫作時(shí)應(yīng)滿足哪些文字要求？<2>、一份完整的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括哪些內(nèi)容？<3>、對估價(jià)報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核是保證估價(jià)報(bào)告質(zhì)量和防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核時(shí)，主要應(yīng)審核哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的文字要求。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的文字要求主要包括對詞義的要求、對語句的要求以及要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏。（1）對詞義的要求：用詞準(zhǔn)確；語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可；用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩；用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造。（2）對語句的要求：句子簡潔，概括性強(qiáng)；搭配得當(dāng)；邏輯嚴(yán)密。2.本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素。估價(jià)報(bào)告應(yīng)采取書面形式，一份完整的敘述式估價(jià)報(bào)告通常由以下八個(gè)部分構(gòu)成：（1）封面；（2）致估價(jià)委托人函；（3）目錄；（4）估價(jià)師聲明；（5）估價(jià)假設(shè)和限制條件；（6）估價(jià)結(jié)果報(bào)告；（7）估價(jià)技術(shù)報(bào)告；（8）附件。對特定目的的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告如房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)報(bào)告，還應(yīng)包括估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。此外，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告根據(jù)估價(jià)委托人的需要或有關(guān)要求，還可在完整的估價(jià)報(bào)告的基礎(chǔ)上形成估價(jià)報(bào)告摘要。3.本題考查的是估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表。估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核主要針對技術(shù)報(bào)告，圍繞影響估價(jià)結(jié)果的幾大方面展開，審核重點(diǎn)主要包括以下幾方面：（1）估價(jià)報(bào)告的完整性；（2）估價(jià)假設(shè)和限制條件；（3）估價(jià)目的及價(jià)值定義；（4）估價(jià)對象的界定、描述和分析；（5）市場背景描述與分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估價(jià)方法選用；（8）數(shù)據(jù)來源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計(jì)算過程；（9）估價(jià)結(jié)果確定及結(jié)論表述；（10）估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性、文字表述；（11）審核結(jié)論。六、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2011年6月通過出讓取得，2012年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為3000元／m2，包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2011年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為3000元／m2。<1>、估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤？<2>、在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格？【答案】1.本題考查的是成本法。錯(cuò)誤有：（1）應(yīng)采用符合價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用或重置價(jià)格；（2）不應(yīng)計(jì)算自2011年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息；（3）利潤應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。2.本題考查的是成本法。重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。（1）可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊；（2）可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊；（3）可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。七、李某擁有國有土地使用權(quán)證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來的，中間三間是李某買鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒有產(chǎn)權(quán)證，后因李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評估價(jià)是7480元/m2，李某不同意這個(gè)征收價(jià)格，他指出老屋附近的某一地區(qū)評估是7700元/m2；認(rèn)為找來的估價(jià)公司的評估價(jià)應(yīng)該不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，詢問可不可以更換原估價(jià)公司，李某要求新估價(jià)公司對于自主老屋按7700元/m2價(jià)格或更高補(bǔ)償，中間三間按商業(yè)房地產(chǎn)20000元/m2補(bǔ)償，請你對李某的請求給出合理的建議并說明理由。答題需要層次，考三個(gè)問題1.房屋用途的確定、違章建筑確認(rèn)2.征收估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇3.征收補(bǔ)償?shù)拇_定【答案】

1.祖上留下的三間，應(yīng)由政府部門認(rèn)定為住宅用途，并進(jìn)行補(bǔ)償。中間三間，只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，按有證房屋進(jìn)行補(bǔ)償。對于違章建筑經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，不予補(bǔ)償，也可協(xié)商給予殘值補(bǔ)償。由于李某沒有辦理商業(yè)房地產(chǎn)變更手續(xù)，不能確認(rèn)其商業(yè)用途，不能按商業(yè)用途補(bǔ)償。2.估價(jià)機(jī)構(gòu)由全體被征收人協(xié)商確定，李某不能更改，如對評估結(jié)果不滿意，在規(guī)定時(shí)間提出復(fù)核評估，再不同意，提請專家委員會鑒定。3.征收補(bǔ)償價(jià)值，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)價(jià)格，李某所指老屋附近的某一地區(qū)不一定是類似可比實(shí)例。舉一反三征收補(bǔ)償是問答題或單選題必考的內(nèi)容主要考查征收范圍、征收的法定流程、征收的房屋用途、面積的確定，裝修補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失，征收爭議等問題。八、1、××××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司對您提供的位于××市××區(qū)××大道××號1～2層243.7m2商鋪(以下簡稱估價(jià)對象)的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法。在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測算，確定估價(jià)對象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場價(jià)值為人民幣170.41萬元(大寫：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整)。單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/m2(大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份?！痢痢痢练康禺a(chǎn)評估有限公司(蓋章)法定代表人：×××(簽章)2006年10月15日估價(jià)師聲明(略)【答案】1．致委托方函缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)。2．致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。3．結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e)。4．結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中缺估價(jià)方法定義(或各種方法未做說明)。5．結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯(cuò)誤，應(yīng)為：“如果本報(bào)告超過應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任?！?．技術(shù)報(bào)告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級與估價(jià)對象不一致，應(yīng)修正。7．比較因素欠缺，如可比實(shí)例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。8．缺少可比實(shí)例因素的分析說明(或缺少可比實(shí)例因素修正系數(shù)取值說明)。9．可比實(shí)例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符。10．市場法中可比實(shí)例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符。11．估價(jià)對象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理。12．技術(shù)報(bào)告中市場法缺少計(jì)算公式。13．租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。14．10%空置率和租金損失率5%應(yīng)說明確定理由。九、房地產(chǎn)估價(jià)師王某接受委托對某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估。<1>、王某可通過哪些渠道獲得估價(jià)所需資料？<2>、抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說明哪些內(nèi)容？<3>、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)說明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案。王某可通過以下途徑獲得估價(jià)所需資料：（1）請委托人提供；（2）估價(jià)人員實(shí)地查勘；（3）詢問中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫；（5）查閱政府有關(guān)部門的資料；（6）查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價(jià)對象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場價(jià)值或市場價(jià)格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）估價(jià)對象描述與分析；（2）市場背景描述與分析；（3）估價(jià)對象最高最佳利用分析；（4）估價(jià)方法適用性分析；（5）估價(jià)測算過程；（6）估價(jià)結(jié)果確定。一十、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的年凈收益。<1>、這樣的做法有哪些錯(cuò)誤？<2>、若估價(jià)對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對象的年凈收益？【答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。錯(cuò)誤如下：（1）由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價(jià)對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例；（2）未說明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益；（3）不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益；（4）不應(yīng)選用350萬元作為估價(jià)對象的年凈收益（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對象的年凈收益）。本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。一十一、第二題閱讀以下說明和代碼，填補(bǔ)代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應(yīng)欄內(nèi)?！菊f明】對n個(gè)元素進(jìn)行簡單選擇排序的基本方法是：第一趟從第1個(gè)元素開始，在n個(gè)元素中選出最小者，將其交換至第一個(gè)位置，第二趟從第2個(gè)元素開始，在剩下的n-1個(gè)元素中選出最小者，將其交換至第二個(gè)位置，依此類推，第i趟從n-i+1個(gè)元素中選出最小元素，將其交換至第i個(gè)位置，通過n-1趟選擇最終得到非遞減排序的有序序列。問題：2.1【代碼】#include＜stdio.h>voidselectSort(intdata[],intn)//對data[0]~data[n-1]中的n個(gè)整數(shù)按非遞減有序的方式進(jìn)行排列{inti,j,k;inttemp;for(i=0;i＜n-1;i++){for(k=i,j=i+1;（1）;（2）)//k表示data[i]~data[n-1]中最小元素的下標(biāo)if(data[j]＜data[k])（3）if(k!=i){【答案】j＜n或者j＜=n-1（2）j++（3）k=j（4）data[i]=data[k]（5）selectSort(arr,m)此處m也可以填8或者sizeof(arr)/sizeof(int),arr可以改成&arr[0]（6）i=0【解析】本題考查C程序設(shè)計(jì)基本技能及應(yīng)用。簡單選擇排序方法是設(shè)所排序序列的記錄個(gè)數(shù)為n。i取1,2,…,n-1,從所有n-i+1個(gè)記錄（Ri,Ri+1,…,Rn）中找出排序碼最小的記錄，與第i個(gè)記錄交換。執(zhí)行n-1趟后就完成了記錄序列的排序。第1空應(yīng)填j循環(huán)結(jié)束條件，j應(yīng)該運(yùn)行至序列末尾。填j＜n或者j＜=n-1；第2空填j循環(huán)控制語句，j每次遞增1，往后移動(dòng)一個(gè)元素與a[i]進(jìn)行比較。第3空為自動(dòng)保存最大元素的下標(biāo)，k=j。第4空為交換兩個(gè)元素，temp為臨時(shí)變量，保存data[i]的值，使用data[i]=data[k]使data[i]為后面n-i+1個(gè)記錄（Ri,Ri+1,…,Rn）中找出排序碼最小的記錄，再將temp賦給data[k]。第5空為調(diào)用selectSort對數(shù)組arr進(jìn)行非遞減排序，selectSort有兩個(gè)參數(shù)，數(shù)組和排序元素個(gè)數(shù)，為selectSort(arr,m)。第6空進(jìn)行元素遍歷輸出所有的數(shù)組元素，從下標(biāo)為0開始，所以填i=0。一十二、閱讀以下說明和C函數(shù)，填補(bǔ)代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應(yīng)欄內(nèi)。[說明]函數(shù)removeDuplicates(chai*str)的功能是移除給定字符串中的重復(fù)字符，使每種字符僅保留一個(gè)，其方法是：對原字符串逐個(gè)字符進(jìn)行掃描，遇到重復(fù)出現(xiàn)的字符時(shí)，設(shè)置標(biāo)志，并將其后的非重復(fù)字符前移。例如，若str指向的字符串為"aaabbbbscbsss"，則函數(shù)運(yùn)行后該字符串為"absc"。[C代碼]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串長度*/if(______)return;/*空串或長度為1的字符串無需處理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重復(fù)標(biāo)志*/intm;for(m=______;m＜len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*將字符串第idx字符之后、與str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*設(shè)置字符串結(jié)束標(biāo)志*/}}}【答案】len＜2或len＜=1或等價(jià)表示i+1或等價(jià)表示flag=1或給flag賦值為任何一個(gè)不是0的值idx++或idx=idx+1或等價(jià)表示idx或等價(jià)表示一十三、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88m2。該住宅原為福利商品房，于2008年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評估該住宅于2016年1月10日的市場價(jià)格。計(jì)算公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價(jià)－建筑物折舊1.土地重新取得成本的計(jì)算。根據(jù)土地價(jià)格管理部門提供的價(jià)格資料，估價(jià)對象所占用土地70年使用期限的樓面地價(jià)為280元/m2，現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對象建筑物類似的建筑物樓面地價(jià)為260元/m2，則土地重新取得成本為：土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=280×93.88=26286.4（元）2.建筑物重置總價(jià)的計(jì)算。房產(chǎn)管理部門2014年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3200元/m2，房產(chǎn)管理部門2015年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3500元/m2，房產(chǎn)管理部門2016年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為4000元/m2。則估價(jià)對象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=3500×93.88=328580（元）3.建筑物折舊的計(jì)算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為:建筑物折舊＝建筑物重置總價(jià)×（1－成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：建筑物折舊=328580×（1-70%）=98574（元）4.估價(jià)對象價(jià)格的計(jì)算。估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格為：房地產(chǎn)總價(jià)=26286.4+328580－98574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本計(jì)算錯(cuò)誤，土地重新取得成本應(yīng)為:土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=260×93.88=24408.8（元）；2.建筑物重置總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)使用16年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=4000×93.88=375220（元）；3.判定建筑物成新時(shí)，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。一十四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性強(qiáng)。估價(jià)對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差。2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對象為在建工程，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5.價(jià)值、規(guī)模大小：一般地說，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮?.“變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性”說法錯(cuò)誤，改為：變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。2.“估價(jià)對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差”說法錯(cuò)誤，改為：估價(jià)對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。3.“由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)”說法錯(cuò)誤，改為：由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較弱。4.“一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強(qiáng)”說法錯(cuò)誤，改為：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。一十五、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：（一）估價(jià)對象：本次估價(jià)對象為位于××市××路1號××園××座101房的一宗房地產(chǎn)，建筑面積為353.54平方米，土地使用權(quán)面積為679.6平方米。估價(jià)目的：為法院確定房地產(chǎn)市場價(jià)值提供參考依據(jù)。（三）價(jià)值時(shí)點(diǎn)：20××年11月14日，為委托評估之日。（四）價(jià)值類型：為房地產(chǎn)的市場價(jià)值。（五）估價(jià)方法：本次評估選取的估價(jià)方法為比較法及成本法。（六）估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，仔細(xì)考察估價(jià)對象的建筑特征及使用維護(hù)情況，經(jīng)過全面細(xì)致的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對影響價(jià)值因素具體分析，最終確定估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)值為人民幣柒佰零柒萬零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的內(nèi)容片段：估價(jià)假設(shè)和限制條件一、估價(jià)假設(shè)（一）一般假設(shè)1.市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。【答案】錯(cuò)誤1：如果有特殊買家需要認(rèn)真考慮特殊買家的附加出價(jià)。改正：不考慮特殊買家的附加出價(jià)。錯(cuò)誤2：若實(shí)際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，不再調(diào)整評估價(jià)值。改正：若實(shí)際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，則需相應(yīng)調(diào)整評估價(jià)值。錯(cuò)誤3：本次估價(jià)需要考慮已抵押、擔(dān)保等因素對其價(jià)值的影響。改正：本次估價(jià)未考慮已抵押、擔(dān)保等因素對其價(jià)值的影響。錯(cuò)誤4：并未考慮市場波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、但充分考慮了國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價(jià)對象價(jià)值的影響，改正：并未考慮市場波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價(jià)對象價(jià)值的影響，改錯(cuò)題相對較容易，是常遇到的錯(cuò)誤。本套題難點(diǎn)設(shè)在了指錯(cuò)題，相對較少見，但大家在考試中只能學(xué)會適應(yīng)，并在平時(shí)增加嚴(yán)格錯(cuò)誤的指出。通過真題，希望大家：第一，要學(xué)會把題放在一起來考核自己。第二，培養(yǎng)一下題感，明確一下考試難度和試題題量。第三，把握一下時(shí)間，進(jìn)行合理的做題時(shí)間分配。一十六、房地產(chǎn)估價(jià)師王某接受委托對某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估。<1>、王某可通過哪些渠道獲得估價(jià)所需資料？<2>、抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說明哪些內(nèi)容？<3>、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)說明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案。王某可通過以下途徑獲得估價(jià)所需資料：（1）請委托人提供；（2）估價(jià)人員實(shí)地查勘；（3）詢問中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫；（5）查閱政府有關(guān)部門的資料；（6）查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。估價(jià)