房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理流程及成本管理體系

張尊漢二O一一年四月七日房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理流程及

成本管理體系

目錄一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的體系二、工程項(xiàng)目成本管理體系三、工程項(xiàng)目各階成本管理的重點(diǎn)

隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的整個過程中，項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)實(shí)施和銷售、竣工決算等，每一個環(huán)節(jié)的成本都要進(jìn)行嚴(yán)格的和科學(xué)的控制和管理，尤其是在立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的核心。所以，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過程的成本管理，是個動態(tài)管理的過程，不僅僅要關(guān)注財(cái)務(wù)成本，而且要關(guān)注項(xiàng)目質(zhì)量、工期等隱性成本，并且還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)成本。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的體系

1.1成本管理的理念

營銷——產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量不好，我賣不出去；設(shè)計(jì)——成本控制太狠，哪有好產(chǎn)品；成本——都做完了，只能這樣了；????財(cái)務(wù)——沒有我的事。

成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益--提升價(jià)值成本控制不等于省錢，花得多會浪費(fèi)，花得少也會有浪費(fèi)，花多少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵，要更注重投入和產(chǎn)出的問題成本管理的關(guān)鍵是做出和產(chǎn)品定位匹配的產(chǎn)品，提供最能合顧客期望的產(chǎn)品而不是質(zhì)量最好或者標(biāo)準(zhǔn)最高的產(chǎn)品，地產(chǎn)公司經(jīng)營模式?jīng)Q定著成本控制管理的理念和思路

1.2成本管理的職責(zé)

成本管理的主要控制部門：

預(yù)決算人員？

項(xiàng)目公司？

設(shè)計(jì)部管理門？

招投標(biāo)和采購部門？

產(chǎn)品策劃部門？成本管理部門的職責(zé)：

全面、全過程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作，了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控。

開發(fā)商整合社會資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計(jì)、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者，不是大廚是美食家。1.3工程項(xiàng)目建設(shè)流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要流程

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本體系1.土地費(fèi)：征地費(fèi)、契稅費(fèi)、土地增容費(fèi)2.前期工程費(fèi)：可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)、測繪費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境評價(jià)費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、城建配套費(fèi)3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：煤氣、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、排污費(fèi)、綠化景觀費(fèi)、電信及智能化工程費(fèi)4.建筑安裝工程費(fèi)：土石方工程費(fèi)、樁基礎(chǔ)工程費(fèi)、肌坑圍護(hù)費(fèi)、土建工程材料費(fèi)（甲供材料）、土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、安裝設(shè)備費(fèi)（甲供）、裝修工程費(fèi)、試驗(yàn)檢測費(fèi)、5.配套設(shè)施費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)：員工工資、營銷策劃費(fèi)、財(cái)務(wù)管理費(fèi)等。7.工程不可預(yù)見費(fèi)8.開辦費(fèi)用等

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理體系

二、工程項(xiàng)目成本管理體系1.工程項(xiàng)目目標(biāo)成本體系1.1工程目標(biāo)成本的概念目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制標(biāo)桿。目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。目標(biāo)成本體現(xiàn)“以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。目標(biāo)成本要體現(xiàn)先進(jìn)性和嚴(yán)肅性。1.2工程目標(biāo)成本建立的流程目標(biāo)成本體系是成本控制的核心，只有科學(xué)制定目標(biāo)成本，才能有效的控制成本。目標(biāo)成本的制定是由測算到概算再到預(yù)算的逐步真實(shí)的過程，是一個由粗淺到細(xì)的過程。隨著項(xiàng)目階段的逐步推進(jìn)，成本項(xiàng)目逐步細(xì)化調(diào)整，目標(biāo)成本亦逐步真實(shí)。

建立目標(biāo)成本體系的基礎(chǔ)：公司應(yīng)有不斷完善的成本數(shù)據(jù)積累以及優(yōu)秀的預(yù)算管理人才作保障。2.工程項(xiàng)目動態(tài)成本體系

動態(tài)成本管理應(yīng)保障所有成本的變更能夠得到及時管理：

設(shè)計(jì)變更

工程簽證各階段對動態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，及時調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀。動態(tài)成本管理是對成本實(shí)時監(jiān)控的重要方法。各種成本控制軟件的產(chǎn)生，如明源成本管理軟件；金碟等其實(shí)主要的是實(shí)現(xiàn)成本管理的動態(tài)控制。3.工程項(xiàng)目后評估體系項(xiàng)目后期評估是成本管理效果評價(jià)和改進(jìn)（CA）的途徑

項(xiàng)目工程竣工并在結(jié)算完成后進(jìn)行，對項(xiàng)目過程中發(fā)生的所有成本進(jìn)行系統(tǒng)全面的再評價(jià)：比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時的預(yù)測成本差異（評價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測的準(zhǔn)確、合理性）

對比項(xiàng)目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異（評價(jià)成本管理工作的有效性）

分析各期《項(xiàng)目動態(tài)成本分析報(bào)告》（評價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性）分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響考察項(xiàng)目交付使用一定時期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價(jià)材料成本的合理性）4.成本管理流程三、柄工程雄項(xiàng)目撐各階訪段成忽本管時理的約重點(diǎn)1、忙項(xiàng)目房誠論證盾、立咸項(xiàng)環(huán)辛節(jié)成宗本控噴制項(xiàng)目獲欺取前進(jìn)舅入新城朝市開發(fā)蜻，需進(jìn)棗行可行狐性研究簡，在完斯成實(shí)辰地考瘡察和朋調(diào)研沈工作想后，棟立項(xiàng)凝時必螺須編上寫提忍交《加項(xiàng)目園可行邁性研呀究報(bào)稅告》營銷部門負(fù)責(zé)悲市場幫調(diào)查更和項(xiàng)帖目情鹿況調(diào)何查，游進(jìn)行忍項(xiàng)目俯定位躁，擬勞訂最采佳開敲發(fā)規(guī)模和銷坐售策略厭。預(yù)決算部門、采減購部門對當(dāng)簽地市嘴場同膨檔次冬建筑坑造價(jià)志、材扔料設(shè)尋備選鑼型價(jià)箭位進(jìn)柜行調(diào)萄研，珠并作欠區(qū)域刃對比予表；前期拓術(shù)展人員危對各種羽規(guī)模的烈當(dāng)?shù)厥兄刚A(chǔ)近配套、休建設(shè)規(guī)貸費(fèi)等收煎費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)電進(jìn)行調(diào)鄭研設(shè)計(jì)樂部門委托多盛家設(shè)計(jì)雨單位設(shè)稻計(jì)規(guī)劃戚方案，亡從中挑恩選最佳方案。根據(jù)總子體規(guī)劃宏方案，攜營銷部門預(yù)測銷抽售收入財(cái)，工程侍部門編制聾項(xiàng)目郊實(shí)施盞計(jì)劃須，預(yù)決算閣部門進(jìn)行投脂資估算孟，財(cái)務(wù)極部門進(jìn)行項(xiàng)征目經(jīng)濟(jì)昏評價(jià)，檢最終由嚷營銷部門形成《項(xiàng)目嬸可行性掏研究報(bào)原告》。1.股成本虛費(fèi)用端估算驢和控余制目寄標(biāo)及框措施舊；2.脂投資顯及效勉益測敵算、歇利潤咬體現(xiàn)偶安排液；3.稅蔑務(wù)環(huán)境蓄及其影汁響；4.殿資金喊計(jì)劃糧；5.《專競投方太案》（倒僅限招隱標(biāo)、拍囑賣項(xiàng)目倦）；6.投累資風(fēng)險(xiǎn)訴評估及輩相應(yīng)的廚對策絹；7.項(xiàng)耐目綜合錢評價(jià)意聾見；2、工襖程項(xiàng)目繩設(shè)計(jì)階變段成本掏控制2.蝦1設(shè)計(jì)棒階段皇的管蠻理流感程2.茂2設(shè)計(jì)潑策劃階段的成本沈控制2.2乓.1設(shè)計(jì)漿單位風(fēng)的選違擇和辨設(shè)計(jì)枯費(fèi)用財(cái)?shù)目貥I(yè)制2.2準(zhǔn).2設(shè)計(jì)肌質(zhì)量毒和設(shè)鄉(xiāng)豐計(jì)進(jìn)午度的騎控制2.冷3頁規(guī)劃任方案凝設(shè)計(jì)瓜階段隙的成蘭本控兵制2.黎4擴(kuò)初設(shè)亡計(jì)階段的成以本控壘制2.康5施工年圖設(shè)略計(jì)階段的成圖本控縣制2.6邊坡牲土石子方設(shè)雖計(jì)的乞成本淺控制2.亦7景觀設(shè)他計(jì)的成濫本控制2.臭1難設(shè)計(jì)孤階段譽(yù)的管碼理流室程項(xiàng)目立床項(xiàng)主體結(jié)材構(gòu)開工開盤逗銷售入伙項(xiàng)目論謀證階段項(xiàng)目挽策劃果階段設(shè)計(jì)管屆理階段工程施算工階段竣工銷售任管理滔階段入伙碗管理第階段概念稼規(guī)劃何設(shè)計(jì)釋管理設(shè)計(jì)方案壟設(shè)計(jì)毯管理擴(kuò)初供設(shè)計(jì)參管理施工董圖設(shè)兩計(jì)管雪理工程施工配合、銷售配合及入伙配合成本項(xiàng)目燃成本尺估算測算及癢目標(biāo)成造本拆分預(yù)算、購標(biāo)底、武合同價(jià)進(jìn)度款養(yǎng)、工程介變更、萍招標(biāo)采禁購結(jié)算工程營銷項(xiàng)目狐的每添一個廣設(shè)計(jì)紫環(huán)節(jié)勵都會喜受到炸其上卸游成煙本工攀作的夫條件籌制約2.2何設(shè)計(jì)踩策劃階料段的成尤本控制成本乎的合墾理控觀制是竊一個讓項(xiàng)目遣研發(fā)政的重勻要環(huán)盞節(jié)，泊其產(chǎn)怪生于刮項(xiàng)目攔定位肥，控腔制于鳳產(chǎn)品烘研發(fā)外，執(zhí)摸行于起設(shè)計(jì)象管理拐。合理的脫控制研踏發(fā)產(chǎn)品耳的成本府是從多植方面考神慮的。盲例如：牙新的規(guī)抬劃形態(tài)轎、新造閣型、新領(lǐng)戶型、卻新空間測形式與陷成本的備關(guān)系都熄要在研道發(fā)的過嫁程中仔室細(xì)考慮軋與研究梁。對設(shè)捕計(jì)方槳案的漆材料碌成本子以及迅建造請成本終均及怨時與榆成本曲部溝遠(yuǎn)通，訂保證雪項(xiàng)目袋的成斤本的筋可控拾性。成本前控制播在設(shè)慰計(jì)階內(nèi)段（叔包括李選材舍用料找）占團(tuán)有7辯0～匹80襲％的麥份量資，工意程階商段（進(jìn)包括富合約止和實(shí)堅(jiān)施階母段）鎮(zhèn)占3童0～牽20互％。成本碎管理有活動擦應(yīng)把喉成本診效益暗觀念遲作為時支配衡思想監(jiān)，而貞不是炒從簡吩單狹導(dǎo)隘的鞋節(jié)約茅和減朋少成鄉(xiāng)豐本的們觀念翻出發(fā)痕，要屯從“窄投入啦產(chǎn)出救比”惹的分濫析來裹看待稼成本牲的必繞要性蜜、合科理性黃。成本管跨理不能希局限于沫產(chǎn)品的膜建造過誓程，而幫是應(yīng)該掩將視野施向前延灶伸到產(chǎn)若品的市霧場需求借分析、眠相關(guān)技談術(shù)的發(fā)店展態(tài)勢蛋分析，貸以及產(chǎn)穗品的設(shè)烏計(jì)；向朋后延伸跨到顧客更的使用疑、維修雪及處置纏。2.2汽.1設(shè)計(jì)啊單位魔的選林擇和感設(shè)計(jì)覽費(fèi)用詢的控培制污設(shè)計(jì)宅單位撒選擇蹲的方住式:設(shè)計(jì)第招標(biāo)長期諒合作單墊位直接先洽談引作進(jìn)新內(nèi)的設(shè)祖計(jì)單侄位洽貢談設(shè)剛計(jì)單位喘的類型迎國際噴知名強(qiáng)度較毫高的諷國外續(xù)設(shè)計(jì)賀公司窄做規(guī)趟劃方逃案，該再找耐個國怕內(nèi)公走司做游施工洲圖深鮮化設(shè)革計(jì)順國內(nèi)重知名咳度較憂高的挪國內(nèi)晌公司真做完民成個畏設(shè)計(jì)死（規(guī)餐劃方達(dá)案、洞擴(kuò)初悄設(shè)計(jì)姨、施嘆工圖皆紙?jiān)O(shè)墾計(jì)）宿國內(nèi)勉知名閃度較吐高的編設(shè)計(jì)置人插設(shè)計(jì)淋費(fèi)用電的控泥制如袍何花敞最少前的錢煙做出襪最好饒的設(shè)鞠計(jì)產(chǎn)磁品-麻--柿-其圈實(shí)是任個平段衡的殘問題2.蒼2.討2設(shè)計(jì)斯質(zhì)量彩和設(shè)濟(jì)計(jì)進(jìn)繼度的覽控制—對設(shè)計(jì)邪人員而島言是任務(wù)，塘對成碑本人蛙員而稠言應(yīng)前置昂而持杯續(xù)避免兩濫種現(xiàn)象側(cè)：不計(jì)警成本兔地追業(yè)求設(shè)揪計(jì)效疑果成本耗不合妖理導(dǎo)蠶致品蘋質(zhì)喪停失成本促控制含鋼量料等土建舅造價(jià)景觀溜造價(jià)示范區(qū)算造價(jià)設(shè)計(jì)變段更簽證此率合理的喉設(shè)計(jì)費(fèi)2.檢3此規(guī)劃況和擴(kuò)余初階里段的稍成本烤控制2.轉(zhuǎn)3.樹1場地愧總平補(bǔ)面設(shè)含計(jì)成代本控抄制場地胸整合膜設(shè)計(jì)銷，即辯在平溫面圖呆里同浮時考荒慮豎傘向、描道路扭、管襯線、燙綠化蓬景觀盾設(shè)計(jì)粱要求如。只圾有這厲樣，活才能賠做出霸又好賓有能忙實(shí)施共的設(shè)陣計(jì)方翅案。沾甲方湊應(yīng)充蓮分核實(shí)以下基礎(chǔ)資咸料的準(zhǔn)檔確性：地形圖竄、紅線侮圖；水羨文地質(zhì)薪氣象資特料（如咬洪水頻巷率、暴素雨強(qiáng)度刃、匯水藥面積、遵徑流系撕數(shù)等）回；擬建代工程贏周邊執(zhí)的建瀉筑物汁、道侄路及燃管線讓現(xiàn)況拒資料秘；周邊密有無蝦規(guī)劃立建筑詳物、柴市政坊道路泊的接澡點(diǎn)關(guān)閣系及遠(yuǎn)市政缺給排闖水管炒線、艙能源菊管線問、電窩力及鼻通訊跟等管聾線與五小區(qū)簡接點(diǎn)清關(guān)系妥的資紗料場地惑靠現(xiàn)標(biāo)有城斬市主林干道販一側(cè)螺是否教有排射洪溝那；場頂?shù)氐膫纬醪狡蓟蛟斉屑?xì)地消質(zhì)勘逮探報(bào)傲告書逃等。設(shè)憐計(jì)師更誼要分析話資料的搭準(zhǔn)確性淘、可實(shí)欄用性等信，否則直，會產(chǎn)擋生無數(shù)玻后患。闊只有資瘋深總圖傲設(shè)計(jì)師櫻具有甄轟別資料端真?zhèn)蔚木勀芰?。對損現(xiàn)況場絕地內(nèi)的滿土壤、耗邊坡、尤巖石作遷表面的纏穩(wěn)定性核分析；若禁現(xiàn)況與己地形圖影有明顯汁的區(qū)別驚，要求祖甲方補(bǔ)橡測地形筋圖；2.3腸.2場地道匆路和豎甚向設(shè)計(jì)搭成本瘦控制?在坡地酒場地，秒道路設(shè)雷計(jì)直接請關(guān)系到框建設(shè)工專程量的多少，聾進(jìn)而決繭定了場端地開發(fā)賤建設(shè)的喉造價(jià)，歉要將場地設(shè)艱計(jì)的盒工程準(zhǔn)費(fèi)用對降低推到最拌小的缺范圍非。道雕路長行則擋土墻鄭和邊坡委長、土爬石方工鍋程量較揪大。?道路的米平面線紅型定位超、技術(shù)走標(biāo)準(zhǔn)選描擇和組芽合，要經(jīng)過方職案比選照和優(yōu)化皇，同時糾要為建駱筑物布供置創(chuàng)造戀條件。道路涉技術(shù)爛標(biāo)準(zhǔn)鬼選定實(shí)例：哭過于強(qiáng)仆調(diào)道路次的平緩某些鋸?fù)獾刂ч_發(fā)過商沒吳有概束念，宗別墅俘最大宋坡度擔(dān)可達(dá)鄭15澡%，泰提出品技術(shù)鴨標(biāo)準(zhǔn)岔改變基：6掩%，啞4%腳、3鐘%，茶使擋浴土墻遍高度今從1堡6m軟提高莫到2乒0m握。因旬過于齡強(qiáng)調(diào)少道路曬的平蓋緩，圣則帶妙來了映土石景方量凳的增朋大和彎挖填側(cè)不平漏衡。陣在山背地要翠像平城原(模如北營京)兔那樣蘇，坡有小則貸路長第，損碧失上克億元闖。做央不下承去，籌越做滑越糟奇。舍將棄原同來優(yōu)炸化方案，一柴意孤行死。構(gòu)建主糞干道路鼠網(wǎng)實(shí)例1涉1：道切路系統(tǒng)撤不合理?由于貧開發(fā)裁商們止不了項(xiàng)解山創(chuàng)地建環(huán)設(shè)規(guī)封律，畢沒選銷中設(shè)藏計(jì)方花的推滅薦方縮慧案，蜂要設(shè)晌計(jì)人戀員調(diào)波整其舌中的漸一個影方案奏將中托間標(biāo)肚高的榮道路科直接消與低些標(biāo)高宣路連忍接，雙這就疏造成燒了道叉路縱蛋坡達(dá)首到1查5%護(hù)坡度泉、道餃路系東統(tǒng)極融其不供合理掏不通賣暢、照土石遣方量認(rèn)大增恢、擋跌土墻壇增長革且增圓高，何整個尺工程禍投資皂巨增待。道路壘的豎嫌向設(shè)叛計(jì)將剖芬面和舊平面篇結(jié)合釀起來蜓拉主鍋干道紗路算發(fā)坡度豬，常教發(fā)生外對場牽地的廳豎向江及道勢路設(shè)匹計(jì)考行慮不殺周到莖，經(jīng)緣瑞常將領(lǐng)道路恢豎向諷處理聞不好術(shù)，使封道路隊(duì)接不倘到建采筑物約邊上睬去。道路平耕面設(shè)計(jì)貴方案調(diào)回整后，覆要結(jié)合薦新位置向調(diào)整其雜坡長、扇坡度和鐵標(biāo)高。豎向盛設(shè)計(jì)柳完成儀后才轉(zhuǎn)能進(jìn)批行建庸筑物革布置鄭，否婦則方壺案無藝穩(wěn)定掃性。要充純分地選利用帆地形許，沒晌有工嶄作經(jīng)馳驗(yàn)積動累不予行，盆與場倚地的懼結(jié)合舍不好貢?？偑q圖專傲業(yè)設(shè)突計(jì)難酷度大宜、工求作量姻也大攜，在司設(shè)計(jì)為過程喘中返危工量敞大，廢設(shè)計(jì)有周期損長。設(shè)計(jì)指單位丈施工泥圖設(shè)哪計(jì)時亦沒動拋道路蒸位置例，但甘對道陪路標(biāo)擇高做草了較丟大的苗調(diào)整圖，后偷山的塊標(biāo)高移為了旗將就拾建筑腸物調(diào)厭低了叮很多槍，也葛挖了鬧很多切的土熊石方賭。甲方過陽分的強(qiáng)悼調(diào)建筑膏物去適別應(yīng)山坡欣地形，距將建筑滋物設(shè)計(jì)安太多太扶零碎小含平臺，讓施工現(xiàn)照場沒有縣機(jī)械化叛施工的炒可行性延，人工裳開挖成勻本太高孔工期太大長，在女施工中粒又多次于調(diào)整建原筑單體繭形式和脹場地標(biāo)則高，現(xiàn)務(wù)場施工擾返工較舒多，設(shè)晶計(jì)和施標(biāo)工的返汪工費(fèi)用影也較高貓。2.隆3.住3場地哄管線凍綜合藝設(shè)計(jì)病成本鵝控制搜集繪匯總幣市政夠管線汁資料脊，城霞市主久干管礎(chǔ)與小音區(qū)的熊交口筑的坐庭標(biāo)、啊標(biāo)高宮、管俘徑大創(chuàng)小及關(guān)各管龜線系膝統(tǒng)的鐮配置槳能力倍和排涌放能弦力等孩。如猛果規(guī)橡劃局呈給定歸的污烘水排揉放接怎口比顫較高昌，場帥地排提水就赤用不賀上。幕開發(fā)費(fèi)商有朵的也搬馬虎疾，要休了一藝個高貧的接款口。匯總輕建筑私物和踏擋土錦墻基殿礎(chǔ)。擋土聾墻穿越管的驗(yàn)預(yù)設(shè)戴。場地景餓觀設(shè)計(jì)氏標(biāo)高及麻位置的虛協(xié)調(diào)配分合。在總稼平面闖圖上傷標(biāo)注蹄建筑姿物、屬商鋪伴四周擺的場崖地標(biāo)邁高坡頁地場臟地管吼道通危廊較盡窄，呀綜合挎管線存布置掌困難客，管跡網(wǎng)投散資增擱高。器管線凈也無壁法順跳應(yīng)山背坡地猛形按絕規(guī)范做布置逐下來乏。坡憂地場蓋地道槐路經(jīng)家常轉(zhuǎn)堪向，登當(dāng)設(shè)嶺置超篩高后疼，積甚水點(diǎn)拌變化會，水壩道專隱業(yè)不帽知道爸。雨筆水口啦位置累要準(zhǔn)郵確而柱不浪穩(wěn)費(fèi)，燈有效泡解決污問題恐。再將語推薦問方案除作綜限合管盛線圖中布置叫，作懲綜合檔管線澆文字鵲說明現(xiàn)；進(jìn)行管線夕的可控行性薯分析覺，綜盲合考勤慮各木種管文線的慚設(shè)置慕。考芳慮管紅線綜搞合走偽向、龜市政樸管線密最低慌點(diǎn)。充分嫁考慮詞管道消通廊改的預(yù)診留。匯水布面積袋均勻查分配友，管故線大駁小比傅較適懲中。茂管線箱應(yīng)盡蓬量布纖置在你挖方開區(qū)方盾可節(jié)蜓省埋壓設(shè)時般開挖蠢的石幕方工墾程量駁。坡地場庭地的豎禮向設(shè)計(jì)陰上要設(shè)心置擋土紐奉墻和邊派坡，這譽(yù)些構(gòu)筑省物要占鞏地，高宗差越大紫占地越賺寬，結(jié)歲構(gòu)厚度姑也越大坑。因?yàn)榭芍饕谋螆龅厣虾跻ㄗ∫蛘?，這墾些構(gòu)筑奇物只好即布置在補(bǔ)道路通崗道的兩形側(cè)，那丑么道路疤通道除仁了這些鑒構(gòu)筑物欲占地外哥還有建牽筑物本湖身的基悅礎(chǔ)也要江占地，即留給布貓置管線催的地方當(dāng)就不是頌很多了施。2.4椒施工升圖設(shè)計(jì)鼠階段的秩成本控浸制2.及4.竹1緒基礎(chǔ)角工程儉成本奔優(yōu)化一個暴經(jīng)濟(jì)直、安專全、搭施工昏方便龜?shù)幕沟A(chǔ)方跟案是桐基礎(chǔ)爐方面伯成本央控制莖的關(guān)林鍵因擋素。姥合理孤的基丟礎(chǔ)方論案決跌定其現(xiàn)工程段造價(jià)妖——表為使杏基礎(chǔ)嬌工程棄作到伸安全墓、經(jīng)勵濟(jì)、防合理腳，針藏對各孟棟建抽筑物匯各部濁位的殼受力弱特點(diǎn)衰、相杰對應(yīng)維位置饅的地?cái)D質(zhì)情池況分影別對乘采用脫不同嗽持力頸層（甚粘土斗層、給強(qiáng)風(fēng)冤化基蓋巖）威、不犬同基啄礎(chǔ)形染式（濕天然贏基礎(chǔ)擱、樁刃基礎(chǔ)頃）巡壽進(jìn)行洞技術(shù)冬、成嫁本以弓及施喪工分天析；大量斧的設(shè)酷計(jì)過說程優(yōu)汁化可遍降低燭造價(jià)慮：嚴(yán)格岸按照吐計(jì)算橋結(jié)果即核對秤墻柱撓軸力希與樁么基礎(chǔ)控承載由力的爐關(guān)系惜，使巖一部顏分四樁改為廟三樁、丘三樁改茄為兩樁犁等；樁熔尖由封窯閉樁尖讓改為開端口樁尖門；核對鍋天然盞基礎(chǔ)睬部分夜的設(shè)紫計(jì)，餃充分友利用繭底板背的鋼鈴筋和漠混凝田土。2.4狗.2丸地下室辜成本優(yōu)貧化地下室既的結(jié)構(gòu)霧成本是片相當(dāng)高濕的，也乒是建設(shè)嫁單位很掙重視的傻。影響逮地下室齊造價(jià)成轟本的因素很多香，比如使地下水憑位、地制下室層叨高、地單面覆土烏厚度、賠消防車憐道的位爹置等等尿，下面揀將對這勇個問題慈進(jìn)行專踏題分析域：地質(zhì)情惡況，特捆別是地傍下水位誼：地下室露的地質(zhì)搬以及水資位情況都是根據(jù)帥勘察單烈位提供戲的地質(zhì)酒報(bào)告確肉定的，塞勘察單中位的綜竄合實(shí)力刑是決定者地質(zhì)報(bào)雄告的準(zhǔn)繪確與否簽的關(guān)鍵鏟；地下帖室底遇板的宗結(jié)構(gòu)爆形式熊：地下室夕底板的跑結(jié)構(gòu)形堆式主要臨有梁板壟式和無母梁樓蓋災(zāi)式兩種林，需要藥根據(jù)地泰下室的炕埋深以嫁及地質(zhì)衡情況綜疏合比較且確定，迅一般選鄉(xiāng)豐取無梁蚊樓蓋經(jīng)鹿?jié)侠眚?；地下室擁的層高謀：地下室舞層高＝曾建筑凈澤高（2景.2m葵）＋結(jié)幫構(gòu)梁高倍（0.挨9m）對＋空調(diào)發(fā)管高度股（0.煉4m）曲＋消防泄噴淋高盛度（0號.1m株）＝3暖.6m燭，水電富交叉等微在次梁圈部分進(jìn)著行，因瘡此地下僚室層高匆在3.選8m左駝右是比允較合適準(zhǔn)的。2.議4.外2按地下斜室成包本優(yōu)采化地下魯室頂?shù)掳宓募y覆土臟厚度淡：水、電岡管線的絞走向、很交叉布卡置以及罵埋置深霉度以及耕景觀種循植樹木害的要求侵是決定根地下室盈頂板覆盟土厚度秀的關(guān)鍵奶因素，偶一般地前下室頂腰板的覆塊土厚度渣在1.榆0m左稍右是比葉較合適退的；但實(shí)吉際從倚目前扭的景哪觀上暴考慮圍，基顯本在瞎1.牽5米桌覆土皆厚度結(jié)。診消防慘車道樓的對斗成本橋的影泛響：無消防者車道的秩鋼筋為轟64k玻g/m葉2、混輔凝土為雀0.37m3柳/m麻2，哄鋼筋片和混阿凝土膝綜合義造價(jià)約為40案0元/m勞2；有消款防車藥道的饒鋼筋松為8沾6k將g/涼m2迫、混接凝土柔為0遙.42m3旋/m迎2，據(jù)鋼筋允和混懇凝土咐綜合埋造價(jià)約為500元/伴m2。2.忙4.寺3真主體筆結(jié)構(gòu)路成本昌優(yōu)化要做壤到主虜體結(jié)柴構(gòu)成環(huán)本得蓋到很拒好的曬控制血，應(yīng)儲做好民以下丈三方洗面的恐工作辟：結(jié)糕構(gòu)體系價(jià)選型雀與布穗置要咬合理，合理叮的結(jié)稻構(gòu)方誘案決駁定主艦體工全程成質(zhì)本造褲價(jià):坡地建氧筑、建限筑物的和埋深不淹滿足規(guī)查范要求偷、建筑市平面布幼置不規(guī)編則等，歸對這些御問題的寫合理解濱決是決英定工程旗造價(jià)的嚇關(guān)鍵因浸素。結(jié)構(gòu)捎計(jì)算支與內(nèi)盆力分書析要讀正確學(xué)、結(jié)孟構(gòu)計(jì)遼算對欺結(jié)構(gòu)話成本懂控制討有極矮為重烤要的著作用晨:通過儲對計(jì)白算參飾數(shù)、險(xiǎn)計(jì)算學(xué)荷載助、梁莊墻柱敬構(gòu)件溉尺寸嫂的選金取以勇及計(jì)糕算指暮標(biāo)的瘡控制尺，以螺求達(dá)湊到經(jīng)瞎?jié)蠂@理的亭結(jié)構(gòu)幅計(jì)算箱結(jié)果細(xì)部嘆設(shè)計(jì)甚與構(gòu)魚造措腿施要漏周密任。選用賤熱軋戒Ⅲ鋼氣、冷偶軋扭駁鋼筋籮等新事技術(shù)償，降秘低含種鋼量晚；應(yīng)加櫻強(qiáng)對紗施工糧圖的辛審查染核對惕，避貧免了丟設(shè)計(jì)矮圖紙塊人為絨的放越大。屠標(biāo)準(zhǔn)鍬層結(jié)吐構(gòu)設(shè)敗計(jì)限償額為跑鋼筋初65拜kg闊/m捏2，量混凝榨土為狼0.掘39燃m3因/m剝2，丹實(shí)際雅完成農(nóng)為鋼奔筋4難3k周g/此m2團(tuán)，混競凝土防為0吼.3雅3m追3/驚m2叉。由于煎建筑孟產(chǎn)品巖的非料標(biāo)準(zhǔn)餃型、宿物業(yè)化類型即的多繪樣性廊，結(jié)陳構(gòu)的鍛經(jīng)濟(jì)效性指志標(biāo)很瘡難同備工業(yè)胞標(biāo)準(zhǔn)謊化產(chǎn)餐品一焦樣采屯用絕總對指依標(biāo)。文含鋼史量指吧標(biāo)不統(tǒng)是唯當(dāng)一的雞經(jīng)濟(jì)滾性指安標(biāo)，跑如果勵過分鏈單一遞強(qiáng)調(diào)補(bǔ)含鋼猜量，理存在仰降低離結(jié)構(gòu)艷質(zhì)量驚的風(fēng)某險(xiǎn)，觸并對楚體型世規(guī)則嶄要求但過高見，易翁影響瀉其內(nèi)曾部功溪能布袍局及委外立季面的氏美觀。隨著闊房產(chǎn)衰品的宵品質(zhì)倚越來初越高圈，鋼嘉筋、絲式水泥苦在建伐安成壟本中翼的所捧占比尾例越蠶來越負(fù)底，統(tǒng)相反歇門窗挪工程途（實(shí)件木門寄、鋁伶木門罵窗、廟實(shí)木渣門窗盒）、零外立語面材教料（釋砂巖埋、花于崗巖駛、高宏級質(zhì)摘感涂擊料等岔）、倆景觀曉工程帳、人丙工費(fèi)畝等的稻比重勾越來尾越大君。土賽地的團(tuán)成本聞?wù)挤空叩禺a(chǎn)鏟開發(fā)左的成宰本越器來越業(yè)高。2.浴4悲施工晴設(shè)計(jì)皮階段卻的成串本控奮制2.秩4.面4百門窗酷成本民定位沾與優(yōu)遙化2.4晌.5事外立面封建筑材昌料定位禾與優(yōu)化2.拜4.島6吐安裝百設(shè)備杠定位嶄與優(yōu)編化2.么5倉邊坡中土石踢方設(shè)貓計(jì)的匆成本帶控制在基坑撐、邊坡攔的設(shè)計(jì)根中，經(jīng)給驗(yàn)占70％、比計(jì)算有占30％，驅(qū)因此販在當(dāng)生地找逢一個吐經(jīng)驗(yàn)染豐富雪的設(shè)那計(jì)單所位和舍設(shè)計(jì)山人員農(nóng)是相鑄當(dāng)關(guān)拌鍵的圾。在滿確足結(jié)注構(gòu)安溉全可慘靠及萄環(huán)境倚綠化劑要求協(xié)的前情提下吩綜合故造價(jià)跡最低薦方案冶為中頸標(biāo)方悅案1、一個枯好的設(shè)罩計(jì)單位灶和設(shè)計(jì)版人員是代基坑、毅邊坡方壟面的成芹本控制咳的關(guān)鍵粒；2、由王于基僻坑、楚邊坡券設(shè)計(jì)澤中經(jīng)貫驗(yàn)占盈了決覺定地悟位，誰因此惹請一六個經(jīng)舊驗(yàn)豐輔富的裹專家儀小組似對重看要基辛坑、斥邊坡半設(shè)計(jì)因方案億進(jìn)行腫評審食是一多個重百要環(huán)溝節(jié)2.像6斑景觀卸設(shè)計(jì)須階段地階段匙的成撫本控涉制1、景觀設(shè)悉計(jì)單位賣的選擇2、景觀紅設(shè)計(jì)滔控制阿的重訊點(diǎn)3.既工程項(xiàng)目實(shí)施賓階段成本控銹制3.1某工程項(xiàng)目齊實(shí)施結(jié)階段慕的主敲要管鞋理流殼程3.2施工圖趴預(yù)算及目標(biāo)成被本確定的成壩本控向制3.凡3招投標(biāo)和畫合同管理中的成幼本控制3.艦4設(shè)計(jì)條變更丹環(huán)節(jié)成本控伯制3.5工程材見料與設(shè)艱備采購已簽證框成本爽控制3.6工程款丙撥付管理環(huán)節(jié)管痛理3.隊(duì)1畢工這程項(xiàng)目實(shí)施請階段岸的主促要管漢理流建程3.映2賭施工誕圖預(yù)閃算和夫目標(biāo)豆成本辨確定半的成弟本控舒制房地駕產(chǎn)工敵程成螺本管噸理要伯實(shí)現(xiàn)界主動碌控制撓，就量要做欄到“芹算了勝以后竟再做熄”，漢而不挺是“打做完仔后再史算”館，要階實(shí)現(xiàn)簡這個且目標(biāo)捐，我劍們就泥要對慚房地裂產(chǎn)工塵程成圣本目爆標(biāo)進(jìn)惹行測師算，熱做到快花錢廢明明醬白白校。1.遇工程主筒要材料怪設(shè)備方足案論證婆和價(jià)格槐信息掌品握。2.呆編榴制施馬工圖飾紙預(yù)屢算，效確定京基本縱目標(biāo)脆成本姨。整個建答造成本糧總額是婆否超過雁上一階染段目標(biāo)朵成本；其每項(xiàng)是脫否與目盼標(biāo)成本皺分解指弄標(biāo)相符涌，有無購?fù)黄?；宮施工圖膀預(yù)算或那標(biāo)底審鋤核驗(yàn)證蜻，出具生驗(yàn)證報(bào)路告。3.瓶基本目蓬標(biāo)成本付與概算蹄對比論棍證，分撕析原因木，確定矛最終目熄標(biāo)成本磁。對施工鞭圖預(yù)算洽或標(biāo)底想的審核淘方法可唉為抽取縮慧2~5留個具有廚代表性宮的分部帽或分項(xiàng)暴工程進(jìn)溉行復(fù)核宣，當(dāng)復(fù)吵核造價(jià)息誤差在息±3%席之內(nèi)時蛙，可以姥認(rèn)為造搬價(jià)準(zhǔn)確爪，否則盒需要擴(kuò)尋大復(fù)核魄審核范身圍（整諒個工程復(fù)的30莖%~5罷0%）喜。若施工埋圖預(yù)算堂造價(jià)突匯破概算翻（估算扁）造價(jià)醉時，應(yīng)系分析突塞破原因繭。在報(bào)廁告中闡銹明：是書設(shè)計(jì)原薄因的，救應(yīng)返回肆設(shè)計(jì)單潮位重新電設(shè)計(jì)；劇是增加蕉功能或振項(xiàng)目的禾，應(yīng)重洪新進(jìn)行摸項(xiàng)目評屠價(jià)；是稻其他原育因的，險(xiǎn)應(yīng)做補(bǔ)葛充說明雞或解釋嚇。4.敬編踩制招鎖標(biāo)文暗件標(biāo)額底最終時審定浙結(jié)果蓮為正唯式的織預(yù)算萍目標(biāo)翻成本息，此搜目標(biāo)永成本完作為恐指導(dǎo)潔項(xiàng)目夕公司幻玉實(shí)施傍過程浩中招留標(biāo)、狡施工醋、采箭購等落業(yè)務(wù)?；顒訐p的成軋本費(fèi)葡用控糕制依施據(jù)。3.滋3招投標(biāo)和敘合同環(huán)節(jié)中的成蹤蝶本控制3.討3.換1咱建立起招投麻標(biāo)和濤合同棗管理呈流程反和制辮度3.3定.2錢常規(guī)招稀標(biāo)的方目式：公開招下標(biāo)邀請餅招標(biāo)議標(biāo)3.雄3.陜3渴招標(biāo)西的計(jì)長價(jià)方斬式:施工此圖包拳干工程量侍清單招白標(biāo)費(fèi)率愉招標(biāo)3.府3.隱4括合同珍費(fèi)用爸的控套制性惕條款鋒工期緒條款勝質(zhì)量胸標(biāo)準(zhǔn)緊工程胃造價(jià)丟及結(jié)橡算辦小法：合瘋同價(jià)款惠支付材康料設(shè)備混供應(yīng)違各約索賠工英程竣工闖決算3.3鋤.5疤招投標(biāo)嗎階段應(yīng)候注意的析問題除壟件斷性帥質(zhì)的時工程四項(xiàng)目款外，洽其它誓工程哭的施褲工或鴉作業(yè)晌單位古，不名得指讀定，須睡采取霧公開召或邀膚請招紙標(biāo)方緊式進(jìn)梅行。壟斷鍵性質(zhì)疑的工待程項(xiàng)版目（縫如水敏、電拋、氣毛等）貿(mào)應(yīng)盡面力進(jìn)替行公刊關(guān)協(xié)稀調(diào)，恭最大儀程度局降低暑造價(jià)尤。應(yīng)組織晚設(shè)計(jì)、回工程、誦預(yù)算、荒財(cái)務(wù)四冤大專業(yè)繳人員聯(lián)各合組成鬼招標(biāo)工鐮作小組喇，就招杏標(biāo)范圍憶、招標(biāo)請內(nèi)容、導(dǎo)招標(biāo)條政件等進(jìn)爪行詳細(xì)疑、具體譯的策劃脾，擬訂很標(biāo)書，桂開展招堤標(biāo)活動費(fèi)；對投夢標(biāo)單位洪應(yīng)就其排資質(zhì)、復(fù)經(jīng)濟(jì)實(shí)嚇力、技漲術(shù)力量宰、以往歡施工項(xiàng)斤目和施謎工管理菜水平等靜進(jìn)行現(xiàn)贏場考察侮，提出榜書面考就察意見抗；對投科標(biāo)情況唇進(jìn)行評匪估，提脹出書面查評估意皆見。3.肢3.蔬5胖招投盼標(biāo)階毒段應(yīng)漁注意隆的問城題在招投德標(biāo)過程侄中，項(xiàng)懂目公司廉需負(fù)責(zé)滴將招標(biāo)紗結(jié)果與能目標(biāo)成眾本進(jìn)行斯差異對時比分析酷，對于酬差異率玻達(dá)10還%（含題）以上巨的結(jié)果至，提出充成本總信體平衡倡方案，憲附相關(guān)扣說明性關(guān)文件，屠通過規(guī)冰定的審澡批流程疾審批；同等樹條件恥下，茶應(yīng)盡盆量選葬擇企牌業(yè)類全別或風(fēng)工程尸類別艷高而刺取費(fèi)堂較低竊的單屑位應(yīng)建立稅健全施草工隊(duì)伍送檔案，下跟蹤評侍估其資憲信、技開術(shù)力量蕉等。對投負(fù)標(biāo)人紫的設(shè)牙備報(bào)肉價(jià)不兇能指巧定唯農(nóng)一品洽牌，綠只能牢約定省為“某某品咸牌或同閣等品牌”。也肆不能桃指定堂設(shè)備飄配件跑或元星件，魔也只宏能約霧定為“某某品禽牌或同鞭等品牌”。出包膜工程控應(yīng)嚴(yán)鳥禁擅超自轉(zhuǎn)描包。合同枝審批醉流程3.震4快設(shè)計(jì)兆變更西及簽獄證環(huán)輩節(jié)的成肯本控曾制3.4黨.1饑設(shè)計(jì)變近更及簽止證的類野型及管道理流程設(shè)計(jì)單橫位提出漆的變更開發(fā)商浸提出的貴變更(繩含客戶調(diào)提出的第變更)施工單她位提出矮的變更設(shè)計(jì)院單位域提出揀的變熄更開發(fā)曠商提蕉出的銀設(shè)計(jì)鹽變更施工單路位提出酷的變更持（含簽祥證）3.4公.2傳現(xiàn)場簽彈證現(xiàn)場競簽證鞠范圍含項(xiàng)目亦施工紀(jì)過程勻中凡聞是由怨乙方住提出季須經(jīng)申甲方芹現(xiàn)場掀簽認(rèn)刷的、群引起波工程嗽造價(jià)妄變化捷又不盡屬于粒包干尋合同嚼范圍柔的事伍項(xiàng)及凳合同疑明確評需現(xiàn)褲場簽話證的揭內(nèi)容紅均屬嫌于現(xiàn)劈燕場簽角證范棵圍的葡，可雕以辦院理現(xiàn)鳳場簽份證，扇包括壁：工改程量喪增減兔、材蜂料設(shè)全備價(jià)因格變鹿化等豎?，F(xiàn)撒場簽愉證要全反復(fù)枯對照巷合同螺及有患關(guān)文王件規(guī)伯定慎扛重處蘆理。現(xiàn)場簽鈴證辦理現(xiàn)場簽獅證審批止權(quán)限現(xiàn)場吩簽證站的審猴批現(xiàn)幅場變更贈率的控腰制現(xiàn)場變森更率的悔控制很多項(xiàng)壓目由設(shè)駝計(jì)失誤蟲所帶來設(shè)計(jì)津變更福占總徐建造斯成本利的3-江10％，其中糧重復(fù)憂性錯傲誤占堂相當(dāng)授比例杯。為降賢低設(shè)勉計(jì)變徹更簽香證率段，建磚議采勺取的垂策略療如下植：1）建澡立施嘉工圖族階段梳的長背期合獅作伙帶伴；2）給撞予合詠理的巖設(shè)計(jì)緞周期藍(lán)；3）逐步婆完善的屈標(biāo)準(zhǔn)化嗎構(gòu)造設(shè)崗計(jì)；4)重視階潛段成果梳標(biāo)準(zhǔn)；3.5毒材料鵝設(shè)備定睡價(jià)和采壟購管理秋環(huán)節(jié)的成陷本控勵制3.請5.枝1印建立逗集團(tuán)潔化采餃購管嶄理機(jī)研制3.梅5.種2懶建立呼戰(zhàn)略盾合作輸伙伴街和長杜期合迫作單京位3.5逮.3留建立項(xiàng)膊目材料笑設(shè)備清程單3.6工程攔款撥躍付環(huán)匙節(jié)的成本太控制3.押6.諒1踢付款隸條件假的設(shè)股置3.6振.2愈工程量鋤和價(jià)款旨的審核3.塑6.側(cè)3抄工程飛款支膊付的返審核4.1竣工交工付環(huán)節(jié)院控制4.悅2工程僑結(jié)（鐘決）道算環(huán)姿節(jié)控逢制4.遷3結(jié)（遮決）步算工程款將撥付環(huán)節(jié)4.項(xiàng)目竣工朽決算責(zé)階段挺的成懷本控犬制5.其他環(huán)樸節(jié)成本艦控制1、正鏟式發(fā)學(xué)售前外，應(yīng)欺組織得銷售掙、設(shè)條計(jì)、昂工程監(jiān)和預(yù)籃算人項(xiàng)員擬廣訂詳份細(xì)的《銷售承才諾事項(xiàng)下清單》，逐項(xiàng)采測算其青建