房地產(chǎn)投資類型居住用房商鋪寫字樓酒

房地產(chǎn)投資類型分析土地投資分析居住用房產(chǎn)投資分析商鋪投資分析寫字樓投資分析酒店投資分析土地投資分析土地出讓1、出讓土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地出讓金為代價(jià)，從國家手里直接得到的具有一定年限使用權(quán)的土地出讓土地的用途：商業(yè)、住宅、工業(yè)最高出讓年限：商業(yè)：40年住宅：70年工業(yè)：50年土地投資分析權(quán)利歸屬（1）土地所有權(quán)不在出讓的范圍內(nèi)（2）出讓土地下面的各類資源歸國家所有（3）出讓期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)由國家無償取得或收回（4）出讓土地應(yīng)辦理登記手續(xù)取得國土證出讓對(duì)象——城鎮(zhèn)國有土地土地投資分析（1）農(nóng)村集體土地經(jīng)政府征用并轉(zhuǎn)為國有（2）國有行政劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地（3）舊城改造由政府收回的國有土地出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出讓土地所擁有的附帶權(quán)益：轉(zhuǎn)讓（有限制）、出租、抵押、投資土地出讓金（土地增值收益）：不低于基準(zhǔn)地價(jià)的20%，由當(dāng)?shù)卣_定土地投資分析2、出讓土地的取得（投資）類型城市新區(qū)開發(fā)（1）初始地價(jià)一般較低（2）基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用較高（3）增值潛力主要取決于政府規(guī)劃和區(qū)位（4）地塊面積較大，開發(fā)規(guī)模要求較高城市舊城改造（1）區(qū)位條件相對(duì)優(yōu)越，土地價(jià)格較高土地投資分析（2）土地開發(fā)級(jí)差收益較高，增值潛力大（3）拆遷安置所需資金和時(shí)間投入較大（4）地塊體量較小，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的要求高（5）容易獲得政府優(yōu)惠政策的支持土地投資分析土地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地轉(zhuǎn)讓款為代價(jià)，從土地使用權(quán)人手中得到的一定年限使用權(quán)的土地（國有土地）土地轉(zhuǎn)讓實(shí)行房地合一的政策，即地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)應(yīng)隨土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓土地投資分析轉(zhuǎn)讓土地的使用年限為出讓合同規(guī)定的年限減去已使用年限后的剩余年限土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)辦理過戶登記，換領(lǐng)國土證轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的形式（1）買賣（2）互易（3）企業(yè)并購（4）贈(zèng)與（5）聯(lián)建、聯(lián)營土地投資分析轉(zhuǎn)讓方式：必須公開轉(zhuǎn)讓（掛牌、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)簽訂合同以明確各自的權(quán)利和義務(wù)，新的土地使用者必須遵守土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的內(nèi)容符合以下情形之一的土地不得轉(zhuǎn)讓（1）未經(jīng)開發(fā)的出讓土地（2）未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的（3）集體土地使用權(quán)（4）其他情形土地投資分析土地租賃租賃土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地租金為代價(jià)，從土地出租人手中得到的一定年限使用權(quán)的土地租賃土地的期限相對(duì)較短，投資額較小土地承租人僅有使用（自用）的權(quán)利，并且其使用應(yīng)符合原有利用要求行政劃撥土地出租須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)土地投資分析土地使用權(quán)抵押抵押土地——房地產(chǎn)投資者以抵押貸款為代價(jià)，從土地抵押人手中得到的土地土地使用權(quán)的抵押人：通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，并辦理了土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)擁有者土地使用權(quán)的抵押權(quán)人：債權(quán)人（主要指金融機(jī)構(gòu)）土地投資分析土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押土地抵押權(quán)的設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)抵押，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理抵押登記，領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書；抵押權(quán)消滅后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記土地使用權(quán)抵押后不能自由轉(zhuǎn)讓和投資土地投資分析土地抵押權(quán)的消滅（消失、滅失）（1）債務(wù)清償（2）抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)（3）抵押物滅失（4）作為抵押物的土地被處分后處分抵押土地所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記土地投資分析土地入股經(jīng)營入股經(jīng)營土地——房地產(chǎn)投資者以出讓分成房屋或分成收益的代價(jià)，從土地入股人手中取得一定期限使用權(quán)的土地土地入股的形式（1）一方出土地，另一方出資金（2）一方出土地和部分資金，另一方出不足的部分資金居住用房產(chǎn)投資分析住宅投資1、需求分析分析的主要內(nèi)容（1）現(xiàn)有住房需求的滿足量（2）潛在的住房需求量（3）居民的購房欲望（4）住宅供給量（5）消費(fèi)需求與投資需求的現(xiàn)實(shí)狀況居住用房產(chǎn)投資分析影響住房需求的特定因素（1）購房者的區(qū)位偏好和購買能力（2）市場(chǎng)提供的房源的質(zhì)量和數(shù)量房源的類型：普通商品住宅：包括高檔（電梯）公寓經(jīng)濟(jì)適用房：包括部分拆遷安置用房、農(nóng)遷房房改房：含各類政策性住房居住用房產(chǎn)投資分析2、地點(diǎn)選擇上風(fēng)上水、地勢(shì)較高安全、寧靜、環(huán)境整潔舒適出行、購物、就學(xué)就醫(yī)就餐方便公用設(shè)施齊全認(rèn)識(shí)誤區(qū)：居住在越繁華的地區(qū)越好居住在市中心最好居住用房產(chǎn)投資分析3、質(zhì)量問題包括住宅自身的質(zhì)量和服務(wù)管理質(zhì)量需要考慮的因素（1）購房者的支付能力（2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)艱難的權(quán)衡：質(zhì)量—投入—售價(jià)（租金）市場(chǎng)證明：高質(zhì)量的住宅能夠獲得更穩(wěn)定的長期投資回報(bào)居住用房產(chǎn)投資分析別墅投資1、需求分析特定的要求：占地規(guī)模、容積率、綠化率、裝修水準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)備性能、管理水平…特定的購買對(duì)象：中產(chǎn)階層以上（富豪）平穩(wěn)、緩慢上升的需求狀態(tài)較長時(shí)期的購買欲望激發(fā)及決策政策影響明顯居住用房產(chǎn)投資分析2、應(yīng)考慮的主要因素視野、景觀好，無污染交通便捷但不嘈雜建筑造型新穎，標(biāo)準(zhǔn)較高服務(wù)設(shè)施高檔、齊全選擇客戶——高標(biāo)準(zhǔn)加大營銷力度把握好投資時(shí)機(jī)商鋪焰投資健分析商鋪的慚銷售能戒力分析1、婆影響輸商鋪大銷售蜓能力關(guān)的主餅要因揉素外在頌因素?fù)簦簠^(qū)玩位（島是否尋有利濟(jì)于商淘業(yè)活胖動(dòng)）內(nèi)在描因素肺：經(jīng)勸營戶央的經(jīng)手營能溫力2、坡分析像商鋪擁銷售乞能力吸的步脂驟（1浴）針厚對(duì)特熟定商則鋪選揀擇合招適的府商業(yè)否行當(dāng)（2或）判術(shù)斷商節(jié)鋪所防在區(qū)男域內(nèi)需未來萌商業(yè)肉競(jìng)爭(zhēng)持的態(tài)勢(shì)謙（不同經(jīng)膨營內(nèi)容秀對(duì)競(jìng)爭(zhēng)坡的要求仁不一樣）商鋪截投資寶分析日常用公品、農(nóng)賽產(chǎn)品：籌競(jìng)爭(zhēng)對(duì)醬手少有鏟利生產(chǎn)許資料胸、耐廁用消撇費(fèi)品逼：競(jìng)壞爭(zhēng)對(duì)竟手多旦有利食品基（餐越飲）役、藥滾品：悲不定（3精）分倡析商監(jiān)鋪交絨易范仔圍內(nèi)生居民臥的購填買力兆和消費(fèi)類鑼型商鋪名的交答易范蕩圍：疤指能挨吸引老的主問要顧址客的孟分布遺區(qū)域播的大于小顧客距束商鋪的即距離與鳴其吸引統(tǒng)力負(fù)相楚關(guān)商鋪投燒資分析潛在消梅費(fèi)者到盲商鋪愿北意花費(fèi)翻的時(shí)間上統(tǒng)計(jì)日常蛛生活揚(yáng)用品牛：5從~1塊0分德鐘社區(qū)級(jí)購物惕中心壯：1限0~犬15固分鐘大型購北物中心糾：15嶄~30通分鐘商鋪交陣易范圍錢分為基本口范圍佳：步提行時(shí)寇間<10分偉鐘，6晶0%~癢70%第二范互圍：1悔0~2尿5分鐘第三范重圍：2膝5~3塵0分鐘商鋪投愿資分析商鋪地刻段的選概擇1、撲衡量舟地段綱優(yōu)劣齒的基情本標(biāo)甚志—極—人掃流量2、憲分析令地段槐優(yōu)劣簽主要自考慮壺的因怕素商業(yè)繁貼華程度交通狀進(jìn)況臨街妨狀態(tài)規(guī)劃紅條件商業(yè)岡業(yè)態(tài)挖的分管布狀竹況商鋪投義資分析商鋪鏡與商嘴圈1、商躺圈的優(yōu)脈勢(shì)可以吸攜引更多案的顧客在滿足番購買力昂方面有眾互補(bǔ)作超用對(duì)外戲宣傳謊上的若規(guī)模涌效應(yīng)—商圈如內(nèi)的店悼鋪獲利辰能力遠(yuǎn)恥超過獨(dú)印立店鋪2、成夜熟商圈憂、新商志圈與未崗來商圈商鋪的疑經(jīng)營環(huán)烏境寫字赴樓投響資分團(tuán)析需求讀分析估計(jì)商脈業(yè)辦公甚用房的趣需求非飼常困難本地傲外向橋型經(jīng)濕濟(jì)的論發(fā)展偏對(duì)寫甘字樓效的需緒求形成重掩要的影扔響現(xiàn)有寫惠字樓的舍經(jīng)營狀雞況對(duì)判貍斷其需央求有參考意攻義地段選