房地產(chǎn)項(xiàng)目管理三

第七章房地產(chǎn)項(xiàng)目管理主要內(nèi)容

7.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概述

7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制

7.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制

7.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制

7.5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同與安全管理§7.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目，是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)互有內(nèi)在聯(lián)系的單項(xiàng)工程所組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。房地產(chǎn)項(xiàng)目具備以下幾個(gè)特征：知識的密集性組織的層次性系統(tǒng)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中，通過計(jì)劃、指揮、檢查和調(diào)整等手段進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同與安全等方面的全面管理，并與社會(huì)各相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行的全面管理，是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程一項(xiàng)重要管理內(nèi)容。一套完整、規(guī)范和科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體系是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的根本保證。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)與職能房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)是尋找項(xiàng)目成本、時(shí)間、資源、質(zhì)量等要素的最優(yōu)均衡控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資計(jì)劃中的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本職能包括：計(jì)劃是指對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序、有條不紊地展開。組織是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)?？刂剖侵笇?xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和成本進(jìn)行控制，以獲得最大綜合效益。協(xié)調(diào)是指對開發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)，從而為開發(fā)項(xiàng)目提供和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)（1）招標(biāo)方式招標(biāo)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“三控兩管”（質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制、合同管理、安全管理）的前提與基礎(chǔ)。招標(biāo)方式可以分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)商可依開放項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇招標(biāo)方式。

公開招標(biāo)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)人在指定的報(bào)刊、電子網(wǎng)絡(luò)或其他媒體上發(fā)布招標(biāo)公告，吸引眾多的投標(biāo)人參加投標(biāo)競爭，招標(biāo)人從中擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位的招標(biāo)方式。公開招標(biāo)是一種無限制的競爭方式，按競爭程度又可以分為國際競爭性招標(biāo)和國內(nèi)競爭性招標(biāo)。

邀請招標(biāo)，也稱選擇性招標(biāo)或有限競爭招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǚㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)，一般選擇一定數(shù)目的法人或其他組織（一般不少于三家）。（2）招標(biāo)程序按照一般做法，投標(biāo)程序如下：申請招標(biāo)。編制招標(biāo)文件。編制招標(biāo)工程標(biāo)底。確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請投標(biāo)函。投標(biāo)人資格審查。招標(biāo)工程交底及答疑。開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)。簽訂合同?！?.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量是國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件及合同中對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的安全、使用、經(jīng)濟(jì)、美觀等特性的綜合要求。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制是指項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范或合同為依據(jù)，確定質(zhì)量目標(biāo)及質(zhì)量保證、改進(jìn)措施，對項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段進(jìn)行全程質(zhì)量監(jiān)督和管理的活動(dòng)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的特點(diǎn)是由房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自身的特殊性決定的，主要包括：質(zhì)量影響因素眾多質(zhì)量波動(dòng)大質(zhì)量離散質(zhì)量隱藏性強(qiáng)竣工檢驗(yàn)局限大

質(zhì)量控制的內(nèi)容質(zhì)量控制的主要內(nèi)容包括：（1）前期資料檢驗(yàn)（2）原材料檢驗(yàn)（3）配套設(shè)備檢驗(yàn)（4）程序與工藝檢驗(yàn)（5）施工階段質(zhì)量控制（6）建立質(zhì)量控制檔案制度（7）竣工質(zhì)量驗(yàn)收

施工階段質(zhì)量控制手段（1）旁站監(jiān)督（2）測量（3）試驗(yàn)（4）指令文件（5）規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序（6）利用支付控制手段施工階段質(zhì)量控制是質(zhì)量控制工作中的核心，在施工階段，一般可采用以下六種手段進(jìn)行質(zhì)量控制：§7.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制是指根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目各階段的工作內(nèi)容、程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，并以此計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間進(jìn)行控制，保證項(xiàng)目能在滿足其時(shí)間約束的前提下實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)。進(jìn)度控制的最終目的是確保項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，其核心內(nèi)容是建設(shè)工期控制。

進(jìn)度控制工作的內(nèi)容在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，進(jìn)度控制工作的主要內(nèi)容包括：（1）項(xiàng)目建設(shè)總周期目標(biāo)的論證與分析；（2）編制項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃；（3）編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃；（4）監(jiān)督項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行；（5）施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析；（6）進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，進(jìn)度控制不再局限于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也逐步應(yīng)用于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，其核心是控制投資工作進(jìn)度，包括談判進(jìn)度控制、資金籌集進(jìn)度控制、資金支付控制、法律材料辦理進(jìn)度控制等。

影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素分析影響開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度的因素包括：人的因素、技術(shù)因素、材料設(shè)備與構(gòu)配件因素，施工機(jī)械設(shè)備因素，資金因素，水文、地質(zhì)與氣象因素等自然因素，政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等社會(huì)因素，以及其他不確定因素等。上述因素中以人的因素影響最多，比如建筑單位的安全生產(chǎn)、資金保障、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)匹配性等等，還包括關(guān)聯(lián)人員之外的社會(huì)因素，比如施工干擾、交通管制、環(huán)保投訴等等。自然因素在進(jìn)度計(jì)劃編制中較容易考慮，比如氣候、水文等，但也有不可控制性因素，比如地下文物的發(fā)現(xiàn)、百年未遇的自然災(zāi)害等。

進(jìn)度控制的手段項(xiàng)目進(jìn)度控制的主要方法是籌劃、控制和協(xié)調(diào)，主要措施包括組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施和信息管理措施等內(nèi)容。（1）組織措施組織措施主要包括：①落實(shí)項(xiàng)目進(jìn)度管理部門的技術(shù)人員，以及具體的控制任務(wù)和管理職責(zé)；②進(jìn)行項(xiàng)目分解，如按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、進(jìn)展階段、合同結(jié)構(gòu)分解，并建立編碼體系；③確定進(jìn)度協(xié)調(diào)工作制度，如確定每星期協(xié)調(diào)會(huì)議舉行的時(shí)間，協(xié)調(diào)會(huì)議的參加人員等；④分析影響進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的干擾因素。（2）技術(shù)措施技術(shù)措施主要是采用技術(shù)手段加快施工進(jìn)度，尤其需要不斷探索、推廣和采用先進(jìn)的施工工藝、工法、新材料和新設(shè)備。（3）合同措施合同措施主要包括合同期限與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃協(xié)調(diào)、合同分類進(jìn)度監(jiān)督等內(nèi)容。（4）經(jīng)濟(jì)措施經(jīng)濟(jì)措施則主要是通過經(jīng)濟(jì)手段保證資金供給，以確保項(xiàng)目工期，同時(shí)也采用經(jīng)濟(jì)措施懲罰延誤進(jìn)度的合同方，保證合同進(jìn)度計(jì)劃的落實(shí)。（5）信息管理措施信息管理措施主要是利用項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度的動(dòng)態(tài)比較．定期提供進(jìn)度比較報(bào)告等。

進(jìn)度計(jì)劃的編制程序房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制程序一般分為四個(gè)步驟，包括：（1）將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項(xiàng)工程或工序。（2）統(tǒng)計(jì)或計(jì)算每項(xiàng)工程內(nèi)容的工作量。（3）計(jì)算每個(gè)單項(xiàng)工程工作量所需時(shí)間，可用天數(shù)表示。（4）按正常施工的各個(gè)單項(xiàng)工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項(xiàng)施工工序的可能最早開工時(shí)間推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆過來，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始日期。

進(jìn)度計(jì)劃的編制方法進(jìn)度計(jì)劃的編制方法主要有橫道圖法、網(wǎng)絡(luò)圖法、里程碑法、進(jìn)度曲線法等多種方法，其中橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法是最常用的方法。橫道圖法是用直線線條在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程進(jìn)度的方法。用橫道圖表示的進(jìn)度計(jì)劃，應(yīng)包括兩個(gè)基本部分，左側(cè)是工作劃分和基本數(shù)據(jù)部分，右側(cè)是橫道線部分。（1）橫道圖法（2）網(wǎng)絡(luò)圖法網(wǎng)絡(luò)圖法是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達(dá)項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃。在網(wǎng)絡(luò)圖中可確切地表明各項(xiàng)工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系，并可以計(jì)算出工程各項(xiàng)工作的最早和最晚開始時(shí)間，從而可以找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。關(guān)鍵線路是指在該項(xiàng)目中，直接影響項(xiàng)目總工期的那一部分連貫的工作。通過不斷改善網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，就可以求得各種優(yōu)化方案。例如工期最短；各種資源最均衡；在某種有限制的資源條件下，編出最優(yōu)的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃；在各種不同工期下，選擇工程成本最低的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃等。（3）里程碑法

里程碑法又稱可交付成果法，該方法是在橫道圖或者網(wǎng)絡(luò)圖上標(biāo)示出一些關(guān)鍵事項(xiàng)，這些事項(xiàng)能夠被明顯地確認(rèn)，反映進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行中各個(gè)階段的目標(biāo)，一般是處于關(guān)鍵線路上的一些關(guān)鍵項(xiàng)目，這些事項(xiàng)對項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃能否順利實(shí)現(xiàn)具有重大的影響。通過這些關(guān)鍵事項(xiàng)在一定時(shí)間內(nèi)的完成情況可反映項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的進(jìn)展情況，這些關(guān)鍵事項(xiàng)被稱為“里程碑”。（4）進(jìn)度曲線法該方法以時(shí)間為橫軸，以完成的累計(jì)工程量（該工作量的具體衡量內(nèi)容可以是投資額、實(shí)物工程量的完成情況、人工工時(shí)消耗、形象工程等）為縱軸，按計(jì)劃時(shí)間累計(jì)完成任務(wù)量的曲線作為預(yù)定的進(jìn)度計(jì)劃。從整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度來看，由于項(xiàng)目后期收尾工程的實(shí)際工程完成量比較小，因此，該進(jìn)度曲線一般是S形的?！?.4房地產(chǎn)淹開發(fā)項(xiàng)畢目成本礦控制房地產(chǎn)額開發(fā)項(xiàng)曾目成本問控制是指挖房地肆產(chǎn)開隸發(fā)企省業(yè)在佳保證雕房地圓產(chǎn)開社發(fā)項(xiàng)熊目進(jìn)午度與寬質(zhì)量往的前掩提下率，依腫據(jù)投清資預(yù)撞算，昂對項(xiàng)丘目實(shí)狹施全短過程霉的資娃金支繳出進(jìn)調(diào)行合洽理確禽定和雖有效總控制犧的管喇理活架動(dòng)。在房您地產(chǎn)迫投資罰活動(dòng)火中，怨投資陶者為壩了保岡證資餐金盈帝利安昆全和孤得到程預(yù)定攤盈利掉目標(biāo)擴(kuò)，嚴(yán)話格進(jìn)旺行投翻資預(yù)友算、嶼資金扯財(cái)務(wù)巾成本怠控制盞、交蜓易成馳本控破制、坊交易井額談卻判結(jié)蓄果控扔制等秤。房地產(chǎn)蹤蝶開發(fā)項(xiàng)治目成本擊構(gòu)成及缺其估算謠方法（1）房地貴產(chǎn)開發(fā)毅項(xiàng)目成棒本構(gòu)成房房地讓產(chǎn)開因發(fā)項(xiàng)礎(chǔ)目成欄本由開發(fā)揚(yáng)成本和銷售成物本兩部分愚組成。開發(fā)忌成本主要包欲括土地鞏置購費(fèi)榨、前期辰工程款何、基礎(chǔ)膏設(shè)施建湊設(shè)費(fèi)、槳建安工粉程費(fèi)、碌配套公裁建建設(shè)略費(fèi)、間尿接費(fèi)以伙及上述鐮費(fèi)用產(chǎn)拖生的財(cái)曠務(wù)費(fèi)用剃。銷售成崖本主要包皇括廣告歡費(fèi)、銷灶售代理鴿費(fèi)、營凈銷部門婦管理費(fèi)跌以及人逼員工資短。（2）房符地產(chǎn)嚼開發(fā)賀項(xiàng)目慌成本獨(dú)估算項(xiàng)目成睬本估算平的主要餃依據(jù)包括項(xiàng)下目工作晃分解結(jié)川構(gòu)、資趨源需求偏計(jì)劃、高資源價(jià)亂格、工備作的延瓶續(xù)時(shí)間紙、歷史弄資料等朱。成本侍估算的龍方法很乎多，比縫較常用遍的有經(jīng)驗(yàn)吧估算攜法、參數(shù)狡模型架法、自下幣而上撇估算懶法。經(jīng)驗(yàn)如估算刻法又稱類捉比估算閃法、自核上而下蓋估算法呼，是指怠利用以誤前類似災(zāi)項(xiàng)目的議實(shí)際成隙本作為怕估算當(dāng)吹前項(xiàng)目縱成本的件基本數(shù)睡據(jù)。這揀種方法遮可以在雙較短的蠻時(shí)間內(nèi)詳獲得大朗致的成戶本數(shù)據(jù)岔，但誤酬差較大賞。參數(shù)抬模型監(jiān)法是一種愛比較科默學(xué)的方母法，它徹立足于雹過去對奔成本產(chǎn)楊生影響鼓的各種診因素在喘現(xiàn)在和宇將來仍死然起作仔用的這攜一前提脊，以過債去建設(shè)孔同類項(xiàng)謀目的資歌料為基唉礎(chǔ)，運(yùn)秤用一定伶的數(shù)學(xué)構(gòu)方法進(jìn)麗行加工撤處理和塘推理，撥借以估默算項(xiàng)目徒成本。灶主要分虜為指數(shù)朵估算法銅和系數(shù)武估算法越。自下而賺上估算章法就是先扒算出各留個(gè)單位顯的獨(dú)立蘇成本，蓬然后將榆各個(gè)工你作的估蒸算自下遙而上地柿匯總，涂從而估類算出項(xiàng)判目總成雹本。這種鼠方法害估算瘡結(jié)果幟比較竿精確添，但仿耗用鮮時(shí)間練長，站費(fèi)用礙支出異大。成本控酒制的原匹則設(shè)置科皇學(xué)的投層資成本劫管理目麗標(biāo)設(shè)計(jì)階徑段成本誼控制是斜重點(diǎn)變被動(dòng)紛控制為菊主動(dòng)控內(nèi)制經(jīng)濟(jì)衡與技壞術(shù)結(jié)喉合是魚成本映管理佩最有陣效的勢手段成本庭控制詢的主厘要工患作內(nèi)乞容編制成伴本計(jì)劃椅，確定膨成本控途制的目敬標(biāo)成本釣計(jì)劃魯可分濟(jì)解為的五個(gè)族方面：①材料威設(shè)備蒼成本呆計(jì)劃譜；②起施工仰機(jī)械菠費(fèi)用腳計(jì)劃泊；③堅(jiān)人工狐費(fèi)成騾本計(jì)旨劃；忠④臨逢時(shí)工城程成歌本計(jì)賭劃；介⑤管刻理費(fèi)德成本應(yīng)計(jì)劃罷。審查施問工組織臭計(jì)劃和裳施工方紛案控制場工程利款的販動(dòng)態(tài)距結(jié)算建筑安伶裝工程脊款的支化付方式以，包括按月是結(jié)算、竣工砌后一紡次結(jié)懷算、分段通結(jié)算和其他雙徹方約定兼的結(jié)算奪方式等?？刂脐J工程抱變更工程變還更引起奮的工程反量變化帝和承包宜商索賠凈，都有謝可能使單項(xiàng)目建滅設(shè)成本步支出超蹤蝶出原來再的預(yù)算潑成本。成本判控制廁的主培要措議施在房炕地產(chǎn)走開發(fā)俊全程呼中，買成本頭控制至的主蘿要措廳施包騎括以失下四誦個(gè)方撿面：強(qiáng)化成葉本意識雄，加強(qiáng)括全免管電理(最基本攀做法)確定成籌本控制蓄的對象(成本控釋制的主汁要對象弄是主要標(biāo)費(fèi)用中臘的變動(dòng)牧費(fèi)用)完善用成本淘控制稈制度(編制一宮系列標(biāo)港準(zhǔn)的報(bào)趁表，明隔確成本拾控制人數(shù)員與現(xiàn)遙場管理慘人員的額合作關(guān)其系和具董體權(quán)責(zé)朱劃分)制定公有效階的獎(jiǎng)擺勵(lì)措借施(物質(zhì)獎(jiǎng)噴勵(lì)，精努神獎(jiǎng)勵(lì)漆，提供鵲專業(yè)進(jìn)炭修、職巨業(yè)晉升育和國內(nèi)他外考察寬機(jī)會(huì))§7.5房地皂產(chǎn)開誕發(fā)項(xiàng)余目合球同與決安全躺管理合同管講理概述合同管蹦理是指脅房地胖產(chǎn)投放資主升體或喪房地冰產(chǎn)開酬發(fā)商勒依據(jù)判國家以法律攪、法滾規(guī)的聾規(guī)定炭，對恭項(xiàng)目身全程糠進(jìn)行旺合同恨規(guī)劃奏、分池析、衰簽訂成、解句釋，傾并對湖合同庫實(shí)施據(jù)過程箏進(jìn)行盈控制牽的管哲理工并作。合同葬管理盈是房當(dāng)?shù)禺a(chǎn)醫(yī)開發(fā)守項(xiàng)目“三控兩兇管”中至伙關(guān)重說要的強(qiáng)一環(huán)陽。合同管烈理在房潔地產(chǎn)開必發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)中具有蘿很強(qiáng)的血必要性呆，主要約表現(xiàn)在淹以下幾恐個(gè)方面思：建立宗現(xiàn)代乳企業(yè)粘制度該的需競要規(guī)范陜市場齡交易襯行為恰手段規(guī)范市立場主體乘的行為規(guī)范開數(shù)發(fā)市場港的價(jià)格合同幻玉履行值的保勒證通過合獻(xiàn)同約定繩，強(qiáng)化香彼此的姿權(quán)利與的義務(wù)關(guān)切系，加送強(qiáng)雙方長的相互監(jiān)督至，明邁確違捆約責(zé)捆任。開拓國般際市場繁的需要房地辰產(chǎn)開腿發(fā)項(xiàng)飄目主輕要合繁同關(guān)腸系合同汽關(guān)系是當(dāng)事蝴人通過扎合同所鏈產(chǎn)生的仰一系列株法律關(guān)奴系，合座同關(guān)系做由主體丸、內(nèi)容泊和客體刊三個(gè)要蝦素構(gòu)成福。房地坐產(chǎn)開瀉發(fā)項(xiàng)局目的撇主要緣瑞合同輝關(guān)系涌包括偶：開發(fā)禍商為腐了順就利地故組織勻?qū)嵤Z其所園承擔(dān)姐的開豎發(fā)項(xiàng)李目，雕需要宴在開嘩發(fā)過釣程中桂與政購府、嘉設(shè)計(jì)冠單位圈、銀溉行等差其他李主體暮簽署數(shù)一系菊列合舌同。這些駝合同底通常刮包括：土地蓮使用權(quán)嶺出讓或錦轉(zhuǎn)讓合卸同、勘駛察設(shè)計(jì)弓合同、男融資合強(qiáng)同、咨握詢合同第、工程廟施工合去同、采滋購合同捐、銷售割合同、慈聯(lián)合開食發(fā)或者霞房地產(chǎn)吩轉(zhuǎn)讓合慚同。（1）以帥開發(fā)及商為鄰主體婆的合上同關(guān)的系承包商番是工程雞施工的樂具體實(shí)厘施者，臟是工程袖承包（全或施工幟）合同棉的執(zhí)行商者。由莖于承包液商不可破能、也服不需要懲必備履敬行工程賢承包合儉同的所詳有能力冰，因此襪其通常這將許多功專業(yè)工副作委托惠出去，譽(yù)從而形竹成了以蕉承包商刺為核心亡的復(fù)雜松合同關(guān)且系。承包色商的屬主要堆合同你關(guān)系開包括：工犧程承煩包合階同、螞分包庫合同萍、供怎應(yīng)（慮采購邊）合崗?fù)?、霸運(yùn)輸螞合同表、加稈工合足同、對租賃簽合同挪、勞象務(wù)供正應(yīng)合眉同、鞭保險(xiǎn)耐合同選、融蒸資合啊同、導(dǎo)聯(lián)合珍承包工合同眠。（2）以霞承包泉商為霜主體笨的合槐同關(guān)句系合同濟(jì)管理候的主蓮要內(nèi)貨容合同量管理是房地菌產(chǎn)開發(fā)五項(xiàng)目各竭項(xiàng)管理錘措施的著基本工堪作點(diǎn)，其合同管畏理直接鐘關(guān)系到擊開發(fā)項(xiàng)步目能否掏順利、資高效的絡(luò)完成。合同宋管理舒的主捉要內(nèi)炎容包嫩括以菠下七布個(gè)方苦面：建立尚健全摸合同陶管理蹄制度合同退范本硬庫的險(xiǎn)建立蝕與管徑理建立合刻同交底味制度合同咬擬定改、談逐判與球簽約合同分擋析合同實(shí)色施控制合同解族釋安全管旬理