四川房地產項目可行性報告

太極生活廣場可行性分析報告2013年5月目錄一、項目總論二、宏觀市場環(huán)境三、溫江房地產市場概況四、項目SWOT分析五、項目定位及發(fā)展思路六、項目開發(fā)建設進度安排七、投資估算與資金籌措八、項目經濟效益分析九、項目效益分析十、結論附件:一、投資人基本情況二、設備選型和能源需求三、環(huán)保節(jié)能方案一、項目總論1、項目概況2、地塊位置3、項目規(guī)模4、交通狀況5、周邊環(huán)境6、區(qū)域前景7、小結1、項目概況項目名稱：溫江區(qū)公平街辦太極生活廣場項目地點：溫江區(qū)花都大道西段項目性質：集市場、社區(qū)活動中心、購物、餐飲、休閑、娛樂、酒店為一體的城市配套綜合體。項目開發(fā)商：成都廣潤投資有限公司一、項目總論——項目概況2、地塊位置溫江區(qū)公平街辦太極生活廣場位于溫江區(qū)公平街辦花都大道西段。太極生活廣場成溫邛高速花都大道光華大道一、項目總論——地塊位置3、項目規(guī)模地形為不規(guī)劃的矩形，南北約長160m，東西約長100m，面積23畝。地塊北鄰60米寬的花都大道，西鄰50米寬的花徑街，項目地塊正好位于“丁”字路口的東北角。一、項目總論——項目規(guī)模4、交通狀況地鐵四號線公平站在項目不遠處，并擁有通往成都的成溫邛高速公路及光華大道兩條快速通道，904、780、762路公交車經過此項目，隨著地鐵四號線的開通和周邊交通線的不斷完善，交通更加便捷。一、項目總論——交通狀況5、周邊環(huán)境項目所在花都大道旁，溫江新城光華片區(qū)，此區(qū)域屬于新住宅居住群，周邊有七彩花都、朝陽·時代西錦、中鐵·瑞景瀾庭、珠江·御景灣、水映島、佳兆業(yè)·麗晶港、西貴堂、陽光太極·芙蓉錦繡、清溪·玫瑰園等項目建成入住已形成龐大的消費群體。附近還有溫江中學、消防支隊、光華新城小學等。一、項目總論——周邊環(huán)境中鐵·瑞景瀾庭太極生活廣場朝陽·時代西錦消防支隊七彩花都二期七彩花都A花都大道溫江中學文文光華新城小學紫光興城6、區(qū)域前景當前光華新城片區(qū)已形成居民居住生活區(qū)。隨著城市規(guī)劃和眾多項目的推進實施，光華新城的商氣、人氣已展現發(fā)展趨勢。一、項目總論——區(qū)域前景一、項目總論——小結7、小結隨著溫江區(qū)政府打造“西部新城光華涉外經濟生活區(qū)”步伐的加快，本區(qū)域的交通、區(qū)位、生態(tài)、人文、教育、發(fā)展?jié)摿Φ葍?yōu)勢都開始逐步呈現，從而帶動本區(qū)域房地產市場穩(wěn)步向上發(fā)展。近年來，區(qū)域樓盤的品質不斷提高，其中中、高檔居住物業(yè)已然成為本板塊的主流產品，引進中高端大型購物中心并建設周邊配套設施，未來光華新城，將成為輻射周邊地區(qū)的綜合性商業(yè)中心。因此，我們預測，此類中、高商業(yè)物業(yè)將成為該區(qū)域自住及投資的熱點，本項目順勢而立。二、宏觀市場環(huán)境1、城市規(guī)劃2、區(qū)域經濟3、基礎設施4、發(fā)展規(guī)劃5、政策支持6、小結二、宏觀市場環(huán)境——城市概況溫江——溫江地處成都平原腹心，東臨成都市青羊區(qū)，南鄰雙流縣，西接崇州市，北連郫縣是成都的衛(wèi)星城。溫江——全區(qū)幅員面積277平方公里，轄6鎮(zhèn)4街辦，總人口32.67萬。區(qū)政府駐柳城鎮(zhèn)，東距成都19公里，南去雙流機場20公里，距在建的成都鐵路西站僅12公里。西部新城現代服務業(yè)綜合功能區(qū)重點發(fā)展以現代服務業(yè)為主的產業(yè)功能，是城市商業(yè)副中心。二、宏觀市場環(huán)境——城市規(guī)劃二、宏觀市場環(huán)境——區(qū)域經濟2007年1月——2012年11月成都商品房成交情況二、宏觀市場環(huán)境——區(qū)域經濟2010年10月——2012年12月成都商品房供求情況二、宏觀市場環(huán)境——區(qū)域經濟區(qū)域經濟——溫江（2012年）實現地區(qū)生產總值310億元，增長13.1%；完成地方財政一般預算收入25.03億元，增長6.8%。固定資產投資268億元，增長12.1%；社會消費品零售總額65.04億元，增長12%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28524元，增長14%；農村居民人均純收入13772元，增長14.5%區(qū)域經濟——溫江（2013年目標）啟動四川文化創(chuàng)意產業(yè)園、悅榕莊度假區(qū)等開工；加快新光三越百貨、豐隆綜合體等建設；力促國色天鄉(xiāng)陸地公園、費爾頓凱萊大酒店等建成投運……2013年，溫江力爭服務業(yè)投資190億元以上，實現服務業(yè)增加值136億元，再次將增速拉到11.5%。4、溫江基礎設施建設2012年底，溫江區(qū)現代服務業(yè)發(fā)展取得重大突破，新城西商業(yè)中心、光華國際社區(qū)、喬波室內滑雪場、博奧生物產業(yè)基地等一系列重大項目簽約入駐。新城西商業(yè)中心光華國際社區(qū)巨島五星級酒店喬波室內滑雪場博奧產業(yè)基地家樂福溫江店二、宏觀市場環(huán)境——基礎設施5、溫江駝發(fā)展規(guī)野劃二、濁宏觀做市場幻玉環(huán)境——發(fā)展規(guī)查劃到20饅20年，梳溫江脹區(qū)環(huán)吉境承哥載人強口的厭容量鏟可達灑到100萬人行，但增考慮曲到資餓源環(huán)佳境壓囑力，仆預計顫溫江鍋常住風人口薦將控切制在80萬人左膛右，GDP年均汗增幅品保持覺在15耍%左右斃，按節(jié)此測革算，腎到202汗0年，GDP可達76花0億元生左右膛，人詢均GD忙P達95勻00糟0元。經濟稍的發(fā)嶼展及賤政府德的大黃力扶筍持，逐配套籠設施遣的不嫩斷完烈善，內將給刮光華蛾新城蛇片區(qū)遇帶來遭強有轟力的狼資金憐支持霸和政詳策傾沸向，太并提該供完故善的橫配套暫資源乖，促槍進光松華新蛇城片竊區(qū)現娛代服齊務業(yè)項的發(fā)揮展。導人們伍的收亡入不閑斷增現加，傻購買播能力嗎逐漸銷增強釀，投股資欲爹望不擁斷膨蜻脹，姜對該朱區(qū)域餐商業(yè)的物業(yè)備前景族看好柿。二、宏帖觀市場軋環(huán)境——小結6、小結三、身溫江農房地餐產市難場概舌況1、商品熟房整體挨市場2、溫支江商義業(yè)市掛場3、溫釀江商糾業(yè)總銳結三、敞溫江筍房地案產市旺場概公況——商品縫房整紀體市能場1、商貼品房賞整體練市場(溫江201祝2土地供給求狀況)固定哥資產喊投資起概況三、溫陶江房地摘產市場滲概況——商業(yè)舌整體饑市場商業(yè)盾成交趴價格鴨趨勢2、商業(yè)斧整體市排場區(qū)域價格水平（元）月租金水平（元）大南街8000—2500060—130小南街7000—2000060—90東大街9500—1600070—80金強廣場6500—1200030—60大學城6000—1300030—60光華大道（新城）5000—1500030—100泛指惑一樓且平均持水平本案鐵所處端溫江偵新城煎區(qū)，擦商業(yè)咐氛圍傭整體奧還沒席形成閥，價仿格范千圍較愁大，召但隨掀著光掘華大始道延憶線不砌斷地真開發(fā)璃及樓漢盤不鵝斷地取入住物，此湊區(qū)域結商業(yè)喊氛圍圓將逐竹漸濃援厚，煙區(qū)域饅價格光將不乓斷提菠升。三、溫遲江房地煌產市場抓概況——溫江拖商業(yè)饑市場溫江商歡業(yè)價格血概況項目名稱開發(fā)企業(yè)項目位置概況銷售租賃情況住宅入住率類型體量面積區(qū)間層數價格銷售模式銷售時間租金出租率業(yè)態(tài)仁和春天大道成都市江安春置業(yè)投資有限公司成都光華大道江安河畔底商5000㎡70-200㎡1層13000元/㎡銷售2009年

小商鋪70%金河谷成都市金瑞泰置業(yè)有限公司溫江溫江區(qū)光華大道三段江安河畔成都七中實驗中學旁底商3000未知1-313000元/㎡銷售2010年50%邊城香格里成都溫江區(qū)天祥房地產開發(fā)有限公司溫江光華大道(花博會對面)底商極少未知1層具體模式未定30-40%萬科朗潤園萬科地產溫江光華大道江安河畔(七中實驗學校對面)底商156031-89116000銷售08年底60-120元/月/㎡

彩疊園和記黃埔地產（成都）有限公司溫江光華大道三段商業(yè)街10000未知2具體模式未定未交房錦繡森鄰成都上實地產有限公司光華大道旁溫江新城（緊挨花博會場館）底商3302㎡68-405412302元/㎡

銷售2010年

70%大華水映島成都大華實業(yè)有限公司溫江光華大道底商未知未知1層11600元/㎡銷售2010年一期40%公園大道成都中新錦泰房地產開發(fā)有限公司溫江光華大道清泉北街66號主題商業(yè)街未知未知2層具體模式未定未交房麗晶港佳兆業(yè)溫江光華大道與公金路交匯處無商業(yè)未交房恒大城恒大地產溫江光華大道三段花博會主場館對面(溫江區(qū)政府新址旁)底商10萬㎡未知1-4層只租不售

只租不售未交房光華阻大道屆商業(yè)雀調查葡概況三、溫求江房地菊產市場仰概況——溫江商幸業(yè)市場珠江國際花園珠江地產溫江光華大道花博會碧落湖公園西側商業(yè)裙樓（寫字樓）130萬㎡（包含寫字樓和商業(yè)）未知4-5層17000元/㎡

具體信息未出來

已經定了的有：伊藤洋華堂、家樂福、華誼兄弟旗下電影院、先鋒健身房一期40%依云鎮(zhèn)成都中能置業(yè)有限責任公司溫江光華大道(花博會館對面)

底商

1層12000元/㎡

一期40%西花汀成都萬廈置業(yè)有限公司成都市光華大道花博園西惻底商+主題商業(yè)2705㎡70-500最高3層12705元/㎡,6961元/㎡

銷售2007年

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成交價格9100

香瑞湖藍光城西光華大道七中側城西光華大道七中側

16000元/㎡

尚西花郡成都華力森房地產有限公司溫江花博會北大門對面底商2188㎡65-500㎡1層7188元/㎡65%泰基花溪谷泰基地產成都溫江區(qū)光華大道花博會主場館對面商業(yè)裙樓（樓上是酒店）1-3層是商業(yè)，以上全是酒店，屬于二期配套，目前具體信息未出來70%銀誠歸墅銀誠房產溫江光華大道三段（花博會旁）無商業(yè)未交房公園壹號國泰房產開發(fā)有限公司溫江區(qū)溫江公園旁底商+商業(yè)廣場底商未推出，商業(yè)廣場只租不售，租金未定未交房巨龍環(huán)島國際社區(qū)巨龍投資有限公司溫江公園旁無商業(yè)

三、黎溫江仁房地西產市鬼場概捉況——溫江商贏業(yè)市場2、商業(yè)偽物業(yè)市何場商業(yè)形奔態(tài)——低端博商業(yè)貌為主溫江區(qū)擴目前的民商業(yè)發(fā)井展現狀勝以臨街浙商鋪占肆多數，手以低端借商業(yè)為鼓主，其以街侵為市的格捧局在筆溫江毯演繹怨得相隙當異紅常完西美和況成熟脹。例濤如大巨南街京、內蔽北街扶、東點大街絹組成柳的核幟心商朽圈；匆文廟揪街、恢文武偵路組匙成的哈延伸越商圈仰；西瘡大街呼、新臺西路其、新罰東路完等副挺圈；仆還有級迎暉出路家辣裝街潑、云校溪路擔家具聞一條旋街以漢及南善浦路當飲食撓一條著街等少。三、溫鋸江房地茫產市場飾概況——溫江肚商業(yè)陸市場溫江編區(qū)的笛商業(yè)鞠發(fā)展哈非常蹤蝶迅速色，其鉆在演瀉繹傳賀統(tǒng)臨糟街商煮鋪得址經典熱的同鍬時，莫也融逝入了兩新的途商業(yè)喊形態(tài)爆，近訴幾年忌來，殃溫江雨已經熔出現速了不簡少的所純商淡業(yè)、夕大體峽量的sh羊op伍pi創(chuàng)ng洪_m罰al艱l。如邊聚城·假日鴨廣場眾、繁鍋華時寬代、桂五環(huán)獻廣場摔、文拘廟·盛世魂繁華熔及正凡在即西將亮庫相的蚊珠江·新城伸國際幻玉、伊納藤洋收華堂干、家晝樂福碌、臺透灣新惱光三賺越百受貨、緞大潤久發(fā)等鏡項目紐奉。三、境溫江哈房地集產市罪場概詳況——溫江擺商業(yè)衡市場中高端蘇商業(yè)及籮專業(yè)市碧場逐漸惹呈現商業(yè)黎業(yè)態(tài)疾分布區(qū)域主要街道主要業(yè)態(tài)狀態(tài)中心文廟、東大街、大南街、北街服飾\通訊\布藝\百貨超市成熟新區(qū)五環(huán)廣場、柳城干道、柳臺大道服飾\餐飲\家電\休閑娛樂較成熟光華新城光華大道、溫泉大道、花都大道CBD\百貨超市\(zhòng)生活配套未成熟東新東路、文武路文化\小餐飲\生活配套\老建材街較成熟西西大街、來鳳路、鳳溪路五金\建材\家具\燈具\廚衛(wèi)\家電\汽配成熟南南浦路、航天路餐飲\娛樂\休閑\農貿市場\花鳥市場\干雜成熟北萬春路、白馬廟街機關部門住宅區(qū)生活配套\農貿市場成熟三、溫愛江房地催產市場尖概況——溫江商搖業(yè)市場商業(yè)施業(yè)態(tài)腳現狀溫江享傳統(tǒng)磁商業(yè)滾區(qū)，賓經營診業(yè)態(tài)婚以服購裝及賊餐飲傅為主閘，兼剩有家懷電、克百貨秩及其哨他業(yè)牢態(tài)但偽比例含不高泊。三、溫雀江房地悟產市場夠概況——溫江蜂商業(yè)鴿市場數據來篩源：御鑒泰公司愁市調部商業(yè)需桌求面積目前售大部淘分經督營者使對面也積的僑需求瓦主要引集中以在31低—6礙0㎡這銅一區(qū)拋間，括其次籠是10依0㎡以辯上的遺需求濕，受修新政幅的影犧響，須投資宅客戶爭逐漸金從投混資住可宅向恭投資消商業(yè)吐轉向疫，100㎡以上掛的投資售需求在考不斷增爹加，并宮呈現良鐮好的發(fā)村展勢態(tài)賊。三、溫竹江房地析產市場材概況——溫江商外業(yè)市場商業(yè)購頭買目的大部尾分商盟家均欄為租稈鋪經覆營，姓并非喝商鋪慨購買右者，襲而購侄買自宿營者脅僅為角前者牢的不勵到一廣半，堪還有才一部隆分客炸戶購牧鋪做護為家賭庭產歲業(yè)，堤但暫專時并著不用徐于商斑業(yè)經醬營，德但從作長遠爹看仍苗屬于浸投資奴。三、溫誦江房地畜產市場卵概況——溫江商拘業(yè)市場商業(yè)戰(zhàn)客戶宰來源溫江客傳統(tǒng)貍商業(yè)被商鋪千購買階者主桌要還罵是溫扯江當零地客珠戶，懼約占1/3。其次魂為成都丹客戶，惹省外客雨戶購買燦比例較址低，但方隨著溫靠江的知屑名度越膛來越高黨，越來冬越多的羨外省客數戶來溫株江投資紀，如山喜西煤老厲板、浙步江投資獅客等。三、澇溫江辟房地智產市萍場概采況——溫江跪商業(yè)竊市場商業(yè)客圣戶購買代預期本地商冶業(yè)客戶捉，對目抵前經營群區(qū)域的談投資價筋值較為粒認同，叔對光華使新城區(qū)記域商業(yè)震地段認鳳同度較請高。三、糕溫江處房地執(zhí)產市敵場概更況——溫江啄商業(yè)挺市場從溫橋江區(qū)奮商業(yè)得市場蘋的整狂體走斑勢可漸以看粒出：新增商專業(yè)供應榜量較少危，多集咐中為底漫商形態(tài)槐。傳統(tǒng)抵的商日圈的鑄商業(yè)薄價值虧較大墻，租找售情猾況良培好。溫江沃尚未堡形成幼核心借商圈羨，對旬本案魚是一趙個機織會。商業(yè)業(yè)流態(tài)缺乏季規(guī)劃，爹比較混撕亂，商父業(yè)形象殺比較差間。投資回料報率參省差不齊秧，多集搬中在8%蘇—1交2%左右。多數商閥鋪采用捉直銷的乒方式，侄銷售方安式較為響單一。3、小睡結三、溫片江房地梅產市場憤概況——溫江辨商業(yè)舅小結四、談項目SW悠OT分析1、項目勞優(yōu)勢分坊析2、項目便劣勢分藝析3、項弊目機主會分蛛析4、項目悅威脅分豆析VI振SI橡ON1、項目惹優(yōu)勢分福析區(qū)位優(yōu)初勢：該區(qū)域巧處于成驚都規(guī)劃史副中心櫻，溫江怕重點打榨造區(qū)域,交通逃四通翁八達醒。交通汁優(yōu)勢無：項目躬所處笨溫江撓新城制區(qū)，鞭花都哨大道秩旁，宣緊鄰避光華貞大道噸和地藥鐵四磨號線堤，直以接承深接地勸鐵經卵濟與歪干道洋經濟沈的商蠶業(yè)與豎商務就熱力痕。地塊優(yōu)滲勢：緊鄰陣城市但干道情，通榴達性端和可曲視性倍十分沫優(yōu)越瞞，地鵲塊規(guī)成整，杰便于月設計釣。競爭優(yōu)暫勢：周邊絕釀大部分疊是住宅耗類項目余，類似臟的城市逢綜合體抬較少，忽競爭較燃小。四、嚼項目SWO介T分析——優(yōu)勢紗分析2、項攝目劣粗勢分日析及主對策項目犬所處專溫江川新區(qū)乓，周手邊多魚為待詢建或咸將建騾的項意目，潤入住鑄率低,無人只氣和孤未形扭成商術業(yè)氛答圍。對策適：(1尼)通過樹項目梯自身妻的招沈商引它資和械與臨途近項托目的店聯合它互動青營造美商業(yè)貼氛圍箭。(2)把握辰市場釀，項謙目準患確定座位及磨營銷孟推廣蜂。四、疲項目SW蔬OT分析——劣勢分鍬析3、項目籌機會分叮析行業(yè)機臥會：根據喝成都險市“阻世界齒現代胞田園仙城市滲”規(guī)搞劃，環(huán)在未馳來5年內疊，城必市化臟進程蠢進一長步加茅快，欺城市俗面積曬擴大沸，城摧市規(guī)舟模增活加，您郊區(qū)肥的交液通、賣教育豆、醫(yī)忽療、躺生活磨等城彼市基揭礎設塑施將省得到初很大秤的提劫高，莊將促星進郊弱區(qū)城話鎮(zhèn)的閥房地好產開診發(fā)。區(qū)域尼機會擁：所屬撲區(qū)域搭為光庸華大鉗道溫益江新稱區(qū)，廉光華掌大道史作為繡連接造溫江塘與成符都的?？焖僮钔ǖ榔龋畮啄晁桶l(fā)展妙迅速似，成慘為成給都發(fā)醋展的聚一重湯點區(qū)詢域，刷區(qū)域苦優(yōu)勢女將逐都漸凸雨顯。市場抖機會山：周邊廳全是粘住宅減類項墓目，謙沒有叼形成辦成熟虛的商仙業(yè)圈維，對褲本項隨目在爬產品宋定位左于客責戶群分定位燃方面絡提供挖了差強異化全空間紛和機柳會。四、項系目SWO其T分析——機會活分析4、項疤目威序脅分運析及籍對策(1陵)珠江國燃際新城污大型商淘業(yè)綜合曉體及智蠅慧廣場患的面世翻，以及腰未來潛慚在競爭盯者的出勉現，項錄目的競瞞爭將不拘斷加大應。對策：差異化頂定位，驅占領市休場；搶攜先入市店，占領夜先機。(2也)國家巾對房紫地產遇行業(yè)逼的宏聯觀調臭控，軍對項戴目的懷入市念時機估及價銜格定湊位和銹營銷張推廣傻都會兼產生恭一定雨的影兼響。對策：以長遠膠的眼光需對項目抗進行定羅位，并含正確地出解讀政忍策，做簽出正確蛙的招商票推廣策渣略。四、項釋目SW授OT分析——威脅分怨析五、巖項目昂定位娛及發(fā)流展思盒路1、項仗目定擠位2、項柱目打坡造必模要性3、產品胸定位4、目椒標客牽群定撒位5、項目粗規(guī)劃與蹦設計6、項谷目發(fā)辭展思犯路項目謠定位遷：社區(qū)商狹業(yè)配套女綜合體渾及酒店脾式公寓指為一體膝的城市涼生活公貼園綜合趴體。五、凈項目拆定位解及發(fā)驅展思億路——定位五、伍項目茄定位行及發(fā)圖展思嗓路——項目襖打造檢必要錦性光華層新城洲已入釋住區(qū)盛域如膽上林尤寬境露、塞滿納河權畔、氣錦繡溉森林五、依斑云鎮(zhèn)做等樓齊盤，尸入住歪率高薦的原碼因，檔主要胡由航屠天路鐮大市知場、催成商探、紅害艷、運紅旗桐等城謠區(qū)市鍛場提叫供生要活服望務。該區(qū)杠域將即新建隸臨時物和永字久性展城市晴生活筑市場8個。榆目前想已經魔啟動塵了包推含本臨項目冒在內秋的柳軌城新種華、廉涌泉慕花土顆、林號泉北揭街4個永累久性示城市沉生活保市場。此象外，同在入剪住率方相對悶較高筒的4個區(qū)南域，湖修建4個臨時巧生活市遣場。距舊城著區(qū)較遠鋸的區(qū)域益，如朗穴潤園周判邊已自磨發(fā)形成貍沿街為押市的集鈴貿市場腦，200險9年8月，通將過相關碼部門的袍整體聯教動，街辦道恢復學了原有獻的整潔喚、暢通獎。相應功的，在負奧林匹跑克花園雄的另一費側，一柱個占地220史0平方盾米，午能容即納120余個攤易位的臨口時市場逐開始試烤營業(yè)。5個臨禍時生柳活市嘴場待瘋培育傾成熟梁后，含再根梳據需耀求完鋼成永彈久性皺生活漿服務播市場漢建設保。項目螞打造笨必要悼性項目周叉邊人口城激增項目周脂邊有已剝售、在獵售、待竄售商品桐房項目啄十余個北，包括聯已經入掘駐的七艱彩花都容、錦繡蹈森鄰、雪香頌島辣、藍光徑香境、逆塞納河鍬畔、世慌紀光華房誠、萬科自朗潤園渾等，加柄之在售股和待售午的項目書，隨著抗配套的伙完善，猾入住率席的提高框，未來啄項目周泰邊區(qū)域際居住人糟口將會蛋達到2-3萬人么左右丟的規(guī)院模，叼人口或達到嶼我國融居住逆社區(qū)征劃分桃的居累住區(qū)艘規(guī)模喜（3萬-5萬人）喚，應設坡農貿市稻場及相促關商業(yè)瞇配套。五、項喂目定位控及發(fā)展烘思路——項目打茄造必要移性項目名稱七彩花都朝陽時代西錦錦繡森鄰中鐵瑞景瀾庭世紀光華珠江御景灣珠江克萊國際公寓香頌島塞納河畔朗潤園麗晶港仁和春天大道上林寬境漫城尚西花郡美茵河谷戶數10785291595837189022947291511147992600036005299147851108總計27940（戶）總體規(guī)央劃設計項目襯擬建括為一供城市段配套往綜合尚體，甲各個枯使用俱功能弄建筑休統(tǒng)一晉整體鼠考慮墨，外肥觀形澡成一忌個大殘型多脹層與香高層思結合逢的建華筑群逢，內振部各獻自分羞開。燈建筑板群南珠部為5層的社測區(qū)活動治中心樓寬；中部1至2層為農查貿市場激，3至6層為房誠商業(yè)絮配套杜用房榆；6層以只上為回酒店燥、寫救字樓久。五、項柿目定位掠及發(fā)展魔思路——產品定維位時尚芝社區(qū)觀型商岔業(yè)業(yè)態(tài)灘：咖晉啡吧想、酒忙吧、招蛋糕少店、禁水果診店、怨精致欺無煙探餐飲定位自依據依據逮一：商圈內虛缺乏社銳區(qū)配套到傾向性忌很強的偉綜合體車項目。依據咳二：片區(qū)蚊“CB烤D”總也體規(guī)述劃及覺未來圍干道記經濟玻效應雪。依據三劃：社區(qū)箭配套川設施蜂與商鎖業(yè)購輕物中域心之評間的鈴共生腔效應盤。五、詠項目瓜定位啟及發(fā)符展思蜻路——產品定稼位4、目漠標客尺群定幫位五、項拳目定位米及發(fā)展奪思路——客群定鮮位以個體顏、個人凝為主體隙的散客誰投資為河主，兼屠顧部分雜自營性駕投資群鏡，以大乒宗購買鍋者及集頸團購買常型投資怎主體為拜輔。本案目議標客戶唐以溫江紛本地及柄成都為勾主，外詠地為輔居，其中鹽占比情捉況為溫蕉江區(qū)、止成都客撓戶占比60%臺—70美%，其宮他占總比30岔%—充40絹%。以需求30—裕60平米，返總價20—晌50萬之境間為裝主。該投資板客戶對漫穩(wěn)健、幅低風險帖的商鋪布有較大紗偏好。對即耐得租柜金收排益的線帶租普約商晝鋪較聚有偏稻好。現代徹化的膀“CB擺D”成為新控的投資魯熱潮。山西汗煤老遣板投按資轉者向及矮浙商樓房產杏投資神客的乞增長尤，省祖外投受資客促呈顯桂著增毛長的賣趨勢驢，這迷類客袖戶主互要需傷求100平米弱以上廢，總礎價在100益—10敗00萬不盤等。客戶飼細分劈燕化大宗及缺集團機花構性客炭戶：主顯以消化楚大面積妹商鋪為摩主，對顏應本案扭，以項傻目整體虜購買或鄰整個樓鳳層的單寬位面積忽在30適0平米繼以上污的商即鋪為般主。個體散報戶型投犧資客：疼以帶租潔約的零么散型中汽小商鋪煌需求為宿主，主瓜以消化遼本案局厭部面積命在60平米藥以內撿的商悅鋪為樂主。從客別戶購圣買的很特征攀來看折，本喪案帶歇租約破商鋪塌將成宿為首宿選。五、降項目勤定位文及發(fā)纖展思咸路——客群定頂位五、閑項目注定位飾及發(fā)其展思荒路——規(guī)劃設蘇計主要指標項目總用地面積15333.41㎡總建筑面積86333.64

㎡非住宅建筑面積61333.64

㎡地下建筑面積25000.00㎡容積率4.0綠地率4.5%車位地上機動140地下機動5705、規(guī)類劃設販計項目脹計劃201番3年10月開工司，預計20碎15年5月完咬工，夫整個昨項目炸的開仔發(fā)建境設周鎮(zhèn)期20個月顫。五、項染目定位皺及發(fā)展演思路——發(fā)展思蹤蝶路6、發(fā)握展思垂路立足本貍區(qū)域，筆定位于皂中高端跪商業(yè)綜殃合體，重避免中提低檔社訂區(qū)商業(yè)淚的競爭參；搶先煉入市躲，避康開與搬后期村項目綱的競睛爭；強調宰現代組的商厲業(yè)文燃化；強調健壁康和富昏有活力捕的購物令、休閑裹娛樂場足所；充分謊理解考本地臣消費興特征揚，在裂品牌進塑造品方面頭，融捧入本仇地特俊有的鼠文化狀傾向徑。因素特征項目主體條件與本項目的擬合分析因素一區(qū)位住宅中心區(qū)域滿足因素二交通交通干道臨近地鐵與城市主干道因素三管理專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司可打造因素四服務提供高品質的服務可打造因素五建筑品質建筑設計，內部裝修符號客戶需求可打造因素六推廣推廣持續(xù)，確定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎可打造因素七中高端定位中高端投資者根據項目周邊樓盤定位項目某“CB銀D”滿僅足及幸需打袖造的拴方面斯：五、城項目心定位籃及發(fā)填展思悼路——發(fā)展思咱路六、斗項目尸開發(fā)升建設碌進度粉安排項目柴計劃201組3年10月開工儲，預計201匹5年05月完醉工，猴預計番建設正進度躁如下誘：時間工作內容2013年06月2013年07月2013年08月2013年09月2013年10月2013年11月2013年12月2014年01月2014年02月2014年03月2014年04月2014年05月2014年06月2014年07月2014年08月2014年09月2014年10月2014年11月……提交可行性分析報告政府審批立項項目初步規(guī)劃設計項目規(guī)劃設計評審項目擴初設計項目建筑設計方案審批項目建設項目建設竣工項目招商開業(yè)七、投彎資估算慌與資金春籌措1、項目蕩總投資曠估算2、資厘金籌殃措1、項恨目總去投資禁估算土地蠟費：368當0萬（眾包括甚地塊者競拍姐費及語稅費爽）建安杯工程周費：246痰1.3列8元/㎡，21毅25壇0萬（彎上部雕商業(yè)率及地騰下室始、酒桃店裝俘飾、番市場采及商惰場裝蹈飾、抖機電堅、設停備安鋸裝費得）前期徐費用臉：163棕.04元/㎡，100焦0萬（直報建查費、步設計碎費、勵勘探訊費、炮監(jiān)理眨費等耗）開發(fā)間階接費用赴：57甩0.稠65元/㎡，35啟00萬（拴利息間、工同資、喜銷售燈費用銳、辦鹿公費亡用、彈維修懲基金態(tài)等）總計悶：340說8.8只7元/㎡，29康43迫0萬元七、投停資估算績與資金甜籌措——投資估毛算項目總歉投資估咱算七、徹投資術估算醒與資除金籌使措——投資制估算序號費用名稱總價（萬元）比例一直接成本88.11%1土地成本368012.5%2前期費用10003.4%3建安費用2125072.2%二間接費用11.89%1管理費22007.5%2利息9003.4%3產權費用4001.36%成本合計29430100%2、資金公籌措資金姿來源根據本下項目的賺投資估揚算及本銜公司的溪資金狀仿況，本貨項目建騎設資金鍛來源為證自有資馳金、股腦東借款涂、銀行暗貸款，覆其具體吐構成如興下：七、投帳資估算現與資金偶籌措——資金籌旋措資金來源總額（萬元）所占比例自有資金20006.67%銀行貸款20006.67%股東投資2600086.66%資金使陽用計劃七、賊投資曉估算鹿與資箭金籌謹措——資金爆籌措日期投資金額（萬元）資金來源自有資金（萬元）銀行貸款（萬元）股東投資（萬元）2010.08200020002013.09-2014.0926000260002014.1020002000合計300002000200026000八、寶項目鐘經濟川效益薦分析1、項甩目成痕本明傅細分迎析2、項目葬經營效湊益分析3、項幫目收學入預格算4、項膽目利粘潤預王測5、項遮目現漫金流衫預測6、貸霞款還席款計撕劃7、項目靜投資評涂價8、小結1、項汪目成柴本明鞭細分直析（北不含茅土地廁成本遲及間開接成拜本）八、膀項目厚經濟賤效益勿分析——成本分鉆析項目建筑面積（㎡）單位成本（元/㎡）投資額（萬元

）地面商業(yè)3000032689804其他建筑56333.642031.1811446合計86333.642461.3821250項目2015年（萬元

）銷售收入21300營業(yè)成本16920綜合毛利4380費用總額2500凈利潤14102、商業(yè)儀經營效不益分析八、藝項目陶經濟房誠效益掌分析——效益分良析3、項于目未逗來20年收入爬及毛利料預測八、項愧目經濟滴效益分毅析——收入預酷算序號項目（萬元）第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年1含稅稅銷售所得款213002營業(yè)毛利43803租金收入240024722546.162622.5540715.094綜合毛利43801337.141405.111475.121547.2324508.145綜合毛利率20.56%44.28%56.84%57.93%59%60.2%4、項目園未來20年利潤依預測八、異項目鏈經濟功效益輔分析——利潤葡預測項目第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年綜合毛利43801337.141405.111475.121547.2324508.14費用250021.2522.9524.7926.77785.14利潤總額18801315.891382.161450.331520.4623723所得稅（25%）470328.97345.54362.58380.125930.75凈利潤1410986.921036.621087.751140.3417792.255、項斗目未分來20年現產金流椒量預叫測八、耗項目詠經濟洪效益元分析——現金錘流預腹測序號項目第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年1凈利潤（萬元）1410986.921036.621087.751140.3417792.252現金凈流量（萬元）-135901915.381965.082016.212068.831719.853復利現值系數（萬元）0.92590.85730.79380.7350.68080.38844凈現金流量現值（萬元）-12582.981642.061559.881481.921408.4412319.995累計貼現值（萬元）-1007.04273.32405.2534.29660.3619399.86年份2015年1、銷售收入（萬元）213002、償還本金（萬元）20003、償還利息（萬元）2004、銷售費用（萬元）1500余額（萬元）17600八、項縮慧目經濟忘效益分蛇析——現金妹流預研測6、貸銷款還晃款計看劃7、項目逮投資評淘價凈現混值：文根據岸上述你數據喂計算耍，項季目凈拋現值議為482末9.3鏈1萬元；投資趙回報語期：樣現金暴凈流輝量/總投通資=26形09陰5.購32/30橫000共=0.阻869霉844（約安為8年）痛；盈虧平哈衡分析辛：盈虧痕平衡點臂銷售額=固定算成本/邊際貢勤獻率=62像38蘿3.診03萬元。八、瞎項目嚴經濟押效益吃分析——投資陷評價8、小結項目依凈現厭值大民于零但，說格明項詳目可逢行。項目繁投資尚收益責率大宜于銀尋行同堵期貸維款基駐準利蚊率，弓表明援方案牧可行開；投資回柄收期較銷短，需8年收尊回全乖部投卵資，桑說明薯投資僑風險妨較小偽；根據盈球虧平衡爽分析，爹項目首宴年實現備銷售額213隨00萬元即虹可實現泥盈利，菜僅占全和年計劃雞銷售55%，安全演邊際率巡壽為58.毀36%，可見光項目發(fā)載生虧損擋的可能謙性小。綜上鋤所述陽，項冒目回嗎報率凝適中渾，投妻資成梢本回資收較仆短，左具有遍較強聯的抗庫風險劍能力低。八、剛項目雙經濟煎效益萬分析——小結九、承項目工效益進分析1、經裹濟效擴益2、社扎會效茶益3、環(huán)境混效益1、經撇濟效桑益由于索公司詞在項跑目開惑發(fā)建蹲設前刃，進掠行了北廣泛霧、深倘入的飛市場出調研婦，了榜解客烈戶的伍需求辨，銷水售前雁景看棋好?？s慧該方言案將積采取說多方攏式銷解售措授施，傻可以哄給公蒙司帶易來適棒當的孤利潤脊回報黃，可腸以提瞧高公混司在庸社會炊上的府知名慮度，仇為公巴司將有來的饑發(fā)展遠奠定早基礎藏，并班且為玩溫江挎的經雪濟注沫入了遮新鮮紡血液掀，有財力的嘗推動立了溫林江的喇現代喚服務億業(yè)經位濟發(fā)麗展，培起到絕了搞芳活經抱濟的朵作用束。九、茶項目剪效益深分析——經濟貨效益2、社心會效翁益(1)解決50辭00多個就次業(yè)崗位項目構建成脂后，病可提住供500少0多個就仆業(yè)崗位劇，將在灰一定程旨度上緩畝解就業(yè)箏壓力。(2享)提供李休閑,生活必傭須品消嚇費場所提升溫斯江人們也的購物粉及娛樂扭條件，娛為溫江販城市居騙民提高紫了優(yōu)越跡的購物蟻環(huán)境，餐積極有貧效的響釀應了建淡設“金鏈色溫江辣”的號勿召，使燥溫江城螞市居民病能夠更漏好的生遮活和工兇作，能拼夠更好庫的感受舉到經濟犧發(fā)展給襖他們帶頓來的直雅接好處揉，同時作哪為社區(qū)處和城市嫁配套設尸施，不賄僅為周雜邊居民欣提供優(yōu)很質、品腐味的休農閑場所所，帶來是身心的牲愉悅，使城市僵居民能蘭安居樂助業(yè)。九、項故目效益頓分析——社會鋼效益(3)增加簡政府伏財政析收入按照本州項目的州規(guī)劃商賀業(yè)營運鋒體量，赤可實現糕以下預掩期財政趴收入①營運宴期第1-