房地產(chǎn)金融專題

房地產(chǎn)金融專題

金融是車輪金融是心臟本章知識點

房地產(chǎn)金融、特點房地產(chǎn)成熟的標志房地產(chǎn)金融業(yè)務種類我國住房基金構(gòu)成項目貸款、經(jīng)營貸款、按揭貸款房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成概述一、房地產(chǎn)金融釋義

二、房地產(chǎn)金融演化和發(fā)展三、房地產(chǎn)金融市場成熟的標志四、我國房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)存問題五、國外房地產(chǎn)金融借鑒六、房地產(chǎn)金融業(yè)務種類七、房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成

一、房地產(chǎn)金融釋義金融以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎上組織起來的貨幣流通。房地產(chǎn)金融圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營，消費而展開的籌資、融資、結(jié)算等各種金融活動。是房地產(chǎn)資金的融通是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物

三、房地產(chǎn)金融市場成熟的標志

1、住房貸款以抵押貸款為主。位置固定、價值穩(wěn)定。2、籌資和貸款的方式多樣。籌資方式——政策資金、儲蓄、基金、股票、證券；貸款方式——固定利率、變率；固定期限、可展期；不同還款方式。3、法律體系完善。資金的安全性、流動性、盈利性。4、房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)完整。市場的完整——*房地產(chǎn)一級市場和二級市場金融市場的完整——抵押、保險、擔保、服務中介。5、市場經(jīng)濟運行機制。預先介入機制。借貸從房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性論證階段介入。全程管理機制。貸款的發(fā)放、使用、收回；借款人的收入變動；房屋使用、維修、翻新改造等?？茖W決策機制。信用評估方法、確定安全貸款額、貸款比例調(diào)整、利率標準確定等。呆壞賬預警處理機制。呆賬壞賬的評估、揭露、示警。四、金融市場存在問題1、資金來源單一。政策性資金（公積金）：歸集率不高，常被政府挪用?！胺抗軙Q策，中心運作，銀行專戶，財政監(jiān)督”，責任不明。金融儲蓄資金：儲蓄與貸款結(jié)構(gòu)不對稱。2、貸款的過渡性。貸款停留在擔保階段，有保證、質(zhì)押、抵押貸款（1）保證貸款：要求第三方有相同數(shù)量、相當期限的存款，利率按活期計息。（2）質(zhì)押貸款：貸款人等額的存單、物品。（3）抵押貸款：方式比較單一。3、房地產(chǎn)金融市場不完善。單一、中介少。4、房地產(chǎn)金融市場法律體系不健全。抵押貸款的有關(guān)規(guī)定不具體，5、商業(yè)銀行經(jīng)營機制有待轉(zhuǎn)變。五、國外房地產(chǎn)金融的借鑒

——新加坡公積金制度150多年前移民村，1880年商業(yè)港口城市。1959年自治1963年接受馬來西亞，1965年馬來西亞獨立1960年吸收外資1955年建立公積金制度，用于雇員的社會保障。1968年修改《中央公積金法》，允許用于購買住房新加坡公積金制度

機構(gòu)設置和職能分工，設公積金管理局，內(nèi)設理事會；規(guī)定歸集、提取、使用、違規(guī)處理等；公積金管理局依法管理、營運公積金；強迫儲蓄，雇主、雇員依法如期繳納公積金，以同等比例繳納；55歲以后題，或意外、移民可以提前提取。公積金實行個有化。公積金實施案例一個工人月薪1000元雇員在自己月薪中拿出20%即200元雇主在企業(yè)資金中拿出20%即200元工人實得800元公積金的80%用于住房、股票、黃金，8%用于養(yǎng)老，12%用于醫(yī)療（妻子、兒女、父母）實施效果：使經(jīng)濟增長率提高，1985年為-17%，1986年為18%，1987年為67%。

六、房地產(chǎn)金融業(yè)務種類

1、房地產(chǎn)住房儲蓄存款投資限額存款企業(yè)住房建設存款商品房周轉(zhuǎn)金存款土地開發(fā)基金存款外資建房存款2、住房基金管理（三級）城鎮(zhèn)住房建設基金企業(yè)住宅建設基金職工個人住房建設基金房地產(chǎn)金融業(yè)務種類3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營貸款項目貸款經(jīng)營貸款流動資金貸款房地產(chǎn)金融業(yè)務種類4、房地產(chǎn)抵押貸款一般的房地產(chǎn)抵押貸款：抵押人----抵押權(quán)人按揭貸款：買方----銀行----賣方房地產(chǎn)金融業(yè)務種類5、房地產(chǎn)股票：是否記名：記名式、不記名式投資人：國家股、企業(yè)股、個人股有無面值：面值股票、無面值股票股權(quán)：普通股、優(yōu)先股房地產(chǎn)金融業(yè)務種類6、房地產(chǎn)債券：期限長短：短期債券、中期債券、長期債券支付利息：一次性付息、附息票式是否貼現(xiàn)：可貼現(xiàn)、不可貼現(xiàn)房地產(chǎn)金融業(yè)務種類7、房地產(chǎn)信托：實物委托、資金委托和管理委托債權(quán)委托和擔保委托民事委托和商事委托房地產(chǎn)金融業(yè)務種類8、房地產(chǎn)保險房屋財產(chǎn)保險房屋責任保險房屋綜合保險房屋利益保險建筑工程質(zhì)量保險房地產(chǎn)金融業(yè)務種類9、房地產(chǎn)結(jié)算：現(xiàn)金結(jié)算轉(zhuǎn)賬結(jié)算10、房地產(chǎn)典當房地產(chǎn)金融業(yè)務種類七、房地產(chǎn)金融機構(gòu)房地產(chǎn)金融機構(gòu)——是專門開辦或兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務組織機構(gòu)，是房地產(chǎn)金融活動的主體。有兩類房地產(chǎn)金融機構(gòu)：--銀行型：可以創(chuàng)造貨幣。專營或兼營，業(yè)務范圍廣泛--非銀行型：不能創(chuàng)造貨幣。專業(yè)化程度高，業(yè)務范圍狹小信用中介職能

房地產(chǎn)金融機構(gòu)

我國房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成

中國人民銀行國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部其他房地產(chǎn)專業(yè)銀行非銀行房地產(chǎn)金融機構(gòu)房地產(chǎn)傳金融機完構(gòu)(一走)銀行型沖房地產(chǎn)陽金融機虧構(gòu)1.商業(yè)刑銀行報下設據(jù)的房假地產(chǎn)員信貸免部*2.住房食儲蓄辨銀行*3.房地產(chǎn)集抵押銀合行4.其他畝銀行(二標)非銀攜行型幟房地籃產(chǎn)金提融機卻構(gòu)1.住房合博作社*2.住房遇貸款終保險鄰機構(gòu)柿住房扁貸款面保險霉機構(gòu)3.信托奴投資劍公司敲。4.地方健性的授住房浙金融育公司*銀行齒型1.商業(yè)銀扎行下設區(qū)的房地住產(chǎn)信貸必部房地懂產(chǎn)金姿融業(yè)租務約著占資念產(chǎn)業(yè)燒務總翻量的30犁%主要乓業(yè)務捉：--購買椅房地茄產(chǎn)抵趣押證看券；--房地產(chǎn)沃抵押貸定款，包衰括住房歌和非住旬房，個泰人和企閱業(yè)等；--房地產(chǎn)教服務咨丑詢和中赴介業(yè)務觀。管理塔體制——雙重鋸領導“四同級三蘇段”晶式管搜理“四級賺”，在糧機構(gòu)設完置和組群織形式剩上，按拋照現(xiàn)行楊的銀行被管理體鉤系，分為總沈行—省級—地市分傳行—縣支騾行房億地產(chǎn)慶信貸抖部?！叭螊D”，在霸管理職漂能上，煉按照工急作特點俊和管理房誠內(nèi)容的泊相似程孔度，分為沉總行—管理逃行—經(jīng)辦行墻房地產(chǎn)逮信貸部咽?？傂小康叵耶a(chǎn)金層融業(yè)喘務的齊最高死管理掘機構(gòu)存；管理行—省、烈自治浴區(qū)、跟市分猛行，傭中間嘴管理搖層；經(jīng)辦行—直轄市旗、地市餓分行、序縣支行兩，具體半執(zhí)行機董構(gòu)。2.住房塞儲蓄音銀行資金來野源：各亮類股本美金和自岡身積累遵。包括個人住束房儲蓄秩存款、住房基畢金、國家或劑政府金絨融機構(gòu)展借款、國際金秀融機構(gòu)彈借款。經(jīng)營箭方式:一業(yè)糊為主好，主掘營住紋房存耕款和拜貸款峰。兼營多磨樣。兼督營與房父地產(chǎn)相木關(guān)的存具款、貸款、顛投資梁、信濕托、鍵抵押搏、租管賃及銀行傳中介巧業(yè)務攻。案例:198舉7年山東俱煙臺住臥房儲蓄統(tǒng)銀行、兆安徽蚌柴埠住房鬼儲蓄銀削行.實行紫股份扯制，叛由當烤地財?shù)?、僚專業(yè)劈燕銀行進、?；U公攔司、絲式企事細業(yè)單喪位共殲同出憂資參怒股。3.房地溪產(chǎn)抵胖押銀櫻行資金笑來源席：發(fā)膝行房優(yōu)地產(chǎn)爬抵押片證券顏。資金未運用頌：以江房地院產(chǎn)為留抵押及的長跡期貸羞款,投資4.其他補銀行--接--土地銀及行資金來億源:發(fā)行債刻券籌集敲資金，資金運尤用:向農(nóng)民牌提供長僵期貸款,用于錫購置農(nóng)用巷土地勇或發(fā)餅展農(nóng)塑業(yè)生環(huán)產(chǎn)公營機階構(gòu)信譽肺度高魄，安遞全性絞強，否利率野低，蒸資金男籌措有能力監(jiān)較強芒。非銀縮慧行型1.住房坦合作厲社（例如剩：住宅偷信用合保作社、佳建筑合浪作社、憑儲蓄和觀貸款協(xié)菜會）是一侍種把喝買房炒或建筒住房醒的人倆組織己起來夠，共古同籌遺集資染金，有為入開社成扔員得摧到住谷房而殺提供準資金腥支持神的互廳助性槐質(zhì)的影房地探產(chǎn)金巾融機絹構(gòu)。資金梅來源雷：合啄作社廈成員屑的共窯同集咽資、國家縮慧金融隙機構(gòu)韻的貸賠款。資金運綢用：向環(huán)社員發(fā)趕放住房技抵押貸場款，社員按聯(lián)照股金增多少、清入股時大間長短依次獲惰得買房薯、建房懲資金。1.住房合駁作社主要特儉點：自愿眼。入液社自拴愿，德退社迎自由厲，自鉗愿入遺股。協(xié)作拍。個震人、億政府槍、單愚位、蘋三方芹共同暴籌資菠，適吼當依叮靠銀欄行。平等賄互利醉。社絲式員地黨位平面等、剩利益均均沾蔥、風萍險共歇擔。狼收入末分配威采取畢按勞典分配逗和按羨股分耕紅結(jié)象合的其方式廈。收筒入除惕去各昏項開型支后現(xiàn)，以擋利息蛙或紅耳利的寒方式丟支付帝給社仍員。民主占管理膝。社引員是相股東僚，股窯東大帆會按翁照民租主集勇中制冰的原音則組茄建組蜻織機典構(gòu)，致選舉鄉(xiāng)豐董事詠會，滿再由功董事淋會選引舉經(jīng)嚷理人薄。2.住房已貸款滴保險惡機構(gòu)專門為雀單位和妹個人住杏房抵押遇貸款提伍供保險冤或經(jīng)濟燭擔保的攝組織。借款人在提出供住舍房抵戰(zhàn)押的大同時役，向悔保險炒機構(gòu)旅投保婦，一慶般每知年支生付的姻保險碎費為直尚未誰償還轉(zhuǎn)的貸陷款平狗均余民額保險公村司在投嫁保人泛無力斥按時狀償還擊貸款趣本息漁時，浸就將缺所欠勞的貸忍款本到息補在償給材發(fā)放已這筆石貸款號的金燥融機歇構(gòu)把借款生人與層信貸已機構(gòu)之間戰(zhàn)的債扯權(quán)債鋼務關(guān)胸系接什過來升，轉(zhuǎn)燭變成借款人帶與保險號機構(gòu)之間的蹈債權(quán)債雷務關(guān)系濱，負責賢清理。3.信托投姓資公司專業(yè)銀噴行辦的溜信托投意資公司財政辦攻的信托泡投資公極司業(yè)務:--發(fā)放委柳托貸款--開發(fā)建偵設的器灑材、設捷備和部顏分建材搞的租賃--代管住詞房出租--代管房協(xié)地產(chǎn)買刪賣--土地執(zhí)響業(yè)信托--房地徐產(chǎn)咨喊詢4.地方性誓的住房貿(mào)金融公瀉司管理體捆制:股份制嫩金融企這業(yè).實行微董事羨會領惱導下嚴的經(jīng)齡理負擴責制捏，董躬事會綢成員脆由參訓股單哭位負積責人稠出任雙重領兼導:由地村方政玩府和降人民相銀行融。資金賢來源虛：國變家和簽地方助撥給掏的住慕房基幕金;股東汁單位畏的投憤資資妹本；中央銀軋行劃撥崇的信貸襖周轉(zhuǎn)金凳；發(fā)行疾股票注和中濱長期螺住房錯債券副。后續(xù)（以下攪部分）個人擺住房乓貸款公積金棗貸款房地轟產(chǎn)保兆險參考丟文獻《我國九咐十年代謊以來房地產(chǎn)干周期和惜金融政煤策》作者厲：建漢設銀推行廣悔東省純分行房地產(chǎn)紙信貸部綢總經(jīng)理博士些郁文達我國堵九十土年代海以來錘房地欺產(chǎn)周情期和程金融茂政策房地產(chǎn)崖業(yè)是國隱民經(jīng)濟?；A性墊、先導會性產(chǎn)業(yè)遞，也是囑周期性季很強的易產(chǎn)業(yè)，漆房地產(chǎn)靜業(yè)的周禿期與金確融密切桶相關(guān)。就短期矛而言，斥房地產(chǎn)念業(yè)的波麥動與信徹貸市場音關(guān)系是租相當密傘切的。飾在成熟虎的市場孩經(jīng)濟國畏家，土亂地、資鈔金等要份素由市容場價格秋信號引腰導。信貸寄政策透與房狗地產(chǎn)鏡業(yè)的述一般異傳導堡機制是：點利率沒下降常，銀怕行貸仗款可淡供量歌增加麥，投刊資支本出、蝴消費偵增加濃，建星造商加增加灰住房番供應少，購吊房者銹購房盒活躍束，增鑒加對教抵押孫貸款拿的需淋求。閑利率路上升漸則相孟反。利率、逆股市和桃住房市鑼場的三叨者關(guān)系是：利逆率下降伏，股票吉價格上窗升，改微善消費殖者的資抬產(chǎn)負債鋤狀況，周人們的潤財富增策多，提切高消費戴者購買慨新住宅花的欲望棋。反之寬則減少封?，F(xiàn)在族美國利勁率下降冊，股市捏也在下士降，但這人們投聰在住房求市場的濱資金增陰加，將楚購房作辭為投資密保值的穩(wěn)手段，偉這是家織庭資產(chǎn)腐調(diào)整的謙結(jié)果。亭現(xiàn)在美國韻個人致?lián)碛忻吹墓墒称眱r每值為12萬億美決元，而慶擁有房另地產(chǎn)的藏價值約紋為14萬億美守元。一、悠我國狡九十太年代導以來暮的房疊地產(chǎn)描周期純和金伙融政旅策我國一桌些學者庫對中國既的房地隔產(chǎn)周期艱作了不搜同的研棚究分析膽，有根爐據(jù)GDP增長鼠與商具品房廈銷售逝額增獵長率的對棵應關(guān)司系作哥劃分洋；有遠從經(jīng)濟置周期鼓理論角度對瘋房地產(chǎn)仔周期波談動的相購關(guān)關(guān)系捆進行劃艙分；還認有用商品容房銷樓售面猛積年衫增長蒜率的指標衛(wèi)來研究母?？紤]窄到房地滔產(chǎn)銷售絕面積年扣增長率搬與其他價綜合指篇標效果洋基本一承致，具興有較好信的代表筋性，與烤宏觀經(jīng)熔濟波動嚷指標具尊有可比灶性，也僚便于作照同類比逼較，數(shù)陶據(jù)容易稍采集等獎特點，形這里用胃這一指駱標來研婆究。我認為況中國的壯房地產(chǎn)巖周期分執(zhí)成三個階括段。房地混產(chǎn)金融杯在計劃改經(jīng)濟向庫市場經(jīng)怨?jié)霓D(zhuǎn)牢軌過程躺中，伴闊隨著住哥房制度申和中國滿的金融惱制度的長改革逐預步建立持。第一階勾段是199淘6年以前哨。其特帥點是住早房單位哀投資、倆集團消恢費，房胸地產(chǎn)金甲融初步段建立，而計劃經(jīng)豬濟色彩墓很強。198何4年根據(jù)墓國務院據(jù)的有關(guān)粥規(guī)定，艱建設銀引行從建速筑業(yè)流乏動資金銀貸款中置單獨切瓦出一塊器支持城呀市綜合傾開發(fā)和沉商品房俘專項貸攤款。19穗84年底層，建遠設銀谷行累典計發(fā)隨放商禾品房騾貸款17.欠6億元扒。198攪8年以后伯，為了虜配合各忙地的房扁改和房廈地產(chǎn)金迫融業(yè)務耐的發(fā)展擦，建設鵝銀行成撤立了專打門的機根構(gòu)，開開發(fā)了不稅同種類償?shù)馁J款婦，有適腥合于短寨期、臨持時周轉(zhuǎn)靠的流動鵲資金貸麗款，也第有中、霧長期，鍋一次貸扁款分期自歸還的炕固定資輸產(chǎn)貸款常，也有貍存貸掛麻鉤的個頃人消費思性貸款睡。上海199慚1年建立也并隨后男在全國撿推行的免住房公燦積金制境度和房邀改建立存的住房壟基金，盟使房地愛產(chǎn)金融控有了自妙營性房壁地產(chǎn)業(yè)杠務和辦嘗理住房敘基金、書住房公史積金的均政策性鞏住房金銀融業(yè)務鈔，可以巡壽運用閑組置的政袋策性資隨金發(fā)放悲房地產(chǎn)仔貸款。柜這塊資鼓金的信迅貸安排199雕2年起崖由人痕民銀疑行每材年從潑社會作信用條計劃銀單獨牽安排炕一塊訴規(guī)模爆下達擴給專絡業(yè)銀適行的鈴房地飛產(chǎn)信法貸部格。九想十年暮代初覆建設館銀行割江門貌市分治行在命全國室首次稠推出塊個人呢住房架按揭崗貸款托業(yè)務原。當廳時全持國掀氧起了遷圈地意熱和撇開發(fā)其區(qū)熱襖，銀借行的夾繞規(guī)島模貸援款、盈拆借鐘資金矮和自脆辦公培司的敢貸款勁助長聽了圈悠地熱土和炒白地熱張，199冊3年到達丘頂點。199止3年國家晃開始整死頓房地墨產(chǎn)并實容行從緊最的貨幣躺政策。199棗3年人疫行規(guī)選定專筋業(yè)銀閱行的室新增卵房地壓產(chǎn)貸技款安遠排納榜入當便年的努信用想計劃封和固尿定資啄產(chǎn)投肚資計房誠劃，缸并開板始清緩理繞夜規(guī)模蒼貸款深、違胡規(guī)拆府借和我自辦糧經(jīng)濟枝實體乞，到19專96年沒有沙新增自禮營性開你發(fā)類貸峰款，只齡能發(fā)放律一部分寄委托貸決款。19藏96年房隨地產(chǎn)仇周期服達到公第一再個谷濫底。第二嘩階段混從19屆96年到199綿8年?？具@一辜階段無單位雀投資奶建房乎、集烘團消傳費仍鹽占很硬大比抬例，魚個人睜購房盛也有洗很大逗的發(fā)巷展。199梨6年后貨予幣政策荷開始松杠動，利甘率由高隱開始回濤落，199品6年到200平2年央鋼行八夫次下范調(diào)利齊率，石利率桑水平航處于播下降永的空由間。堅銀行是可貸社資金竭增加埋。從19父96年開弦始，寫建設校銀行售根據(jù)絕利率境下調(diào)侵的信真號，然結(jié)合袖市場妻的需凱要，喘開始雁加大尖個人凈住房償貸款幣的投討放力顧度。199惠7年央勝行頒寇布了《個人住躬房擔保摸貸款管獎理辦法》，規(guī)徐定承宰辦公躍積金逼業(yè)務抗的國螺有商醫(yī)業(yè)銀挖行可貫以辦附理用喪公積歇金建麗造的怒普通載住房胳的個云人住毫房貸自款。談隨著畢國家199脈8年下桶半年仙停止箱實物翁分房議，單件位投即資建怖房、總集團找消費帶在199產(chǎn)8年達像到新低的高竊峰。第三階遍段，從19紋98年到固現(xiàn)在嬸。我翠國進帝入以駱個人標購買印住房許為主隙的時煉期。遣這一宵時期谷房地丸產(chǎn)金汽融政照策的員特點唐是貨投幣政系策寬遞松，料銀行你可貸搜資金濃增加煉。199旬8年央行照對商業(yè)呈銀行實話行的規(guī)帥模管理鄭轉(zhuǎn)變成炭資產(chǎn)負哀債比例餅管理，紀當年中琴央銀行串又頒布魔了《個人住塊房貸款季管理辦穩(wěn)法》，規(guī)線定所嶺有商身業(yè)銀嚼行對蔑購買顯自有臨普通橡住房扮都可皇以發(fā)決放個抬人住斑房貸喂款，仿打破脹了主抽要由甚建設漂銀行雅壟斷返的房敢地產(chǎn)摟金融帖業(yè)務員。個看人住呼房貸懇款資精產(chǎn)質(zhì)爛量好靠、風摩險低慶，是踢商業(yè)融銀行步降低黨整體掩不良沾貸款悼，吸濫引中嘴、高臟端客抄戶資岸源的刻優(yōu)質(zhì)命信貸吳品種漆。房光地產(chǎn)么金融選進入廢四大墳國有前商業(yè)弱銀行配為主濫，以滲爭奪姐個人邊按揭喇業(yè)務己的自探由競宣爭時走期。則競爭鍋的加童劇，嗽使商廚業(yè)銀座行之仍間必宅然會愈放寬牢開發(fā)亞貸款驕和個虧人住登房貸記款的幼貸款減條件賞，加度快了臨房地載產(chǎn)市踩場的組擴張遲。從煙周期桶波動豪可以凝看出座，除19皺99年房鹿地產(chǎn)蛾市場到有一菜定的瞎下調(diào)漁幅度屋外，20塘00梳、2悼00赴1和削20使02年又有絞所回升戶，并維疼持在較諸高位運庸行。人協(xié)民銀行200俯1年發(fā)講出規(guī)西范住涼房金義融業(yè)考務的銜通知慕，糾線正商扔業(yè)銀砌行的闖違規(guī)族操作冤行為沒，房執(zhí)地產(chǎn)頑市場菠的周奶期波屠動和鈔貨幣炎市場另的松喜緊、俱信貸關(guān)條件辟的寬撒松是娃緊密鉤相連播的。從圖一搭可以看亭出，198憶9年到19抄96年房辣地產(chǎn)述市場澡經(jīng)歷瀉了一站個完弦整的味周期揀。周攏期的屈兩個擱谷底決時間觀間隔倦是7年，義間隔枝時間運短，株是計犬劃經(jīng)趟濟、盼行政沃干預夕的結(jié)側(cè)果，楊一刀尿切的騰調(diào)控街使周州期波態(tài)動很茶陡。199倆6年后慎是新恐的一頓輪周均期。19勝98年到擊頂部客后開侍始回數(shù)落，倒期間豪有一腰定的刻反彈碧，時眨間間葛隔已燃有6年，祖現(xiàn)在岸仍沒弄有到副谷底曉。19顯98年以后贏，房地豬產(chǎn)市場始和房地尿產(chǎn)的金破融政策兔的調(diào)整臘盡管還逗存在一筒定的問勵題，但搬己逐步愚市場化財，兩個亂谷底的縣時間間盛隔會延跑長，周剩期波幅雨相對平最緩。二、廣往東的房省地產(chǎn)周捎期地方錘的房搭地產(chǎn)組市場俗是全嶄國房賴地產(chǎn)棟市場柔的一盒部分箏，其澇金融態(tài)政策惰的統(tǒng)薪一性齡保證樓了地模方和速全國末趨勢濱的一橋致性秘。但暢房地昨產(chǎn)市府場又眨有很梢強的借地域庭性，目由于笛經(jīng)濟月發(fā)展中水平蒼，市密場成砍熟程播度的劈燕不同墓，所蹲以廣侮東房批地產(chǎn)瓦的周陳期也早和全繞國有廈一定鋒的差騙異性罵。從圖二察看，第掠一階段典缺乏數(shù)徒據(jù)，第谷二階段架和全國灶類似，龍這里重土點分析19嫂98年后土的第殘三階爬段。1、廣東效省房地鐘產(chǎn)業(yè)與海國民經(jīng)怒濟協(xié)調(diào)僻程度(規(guī)模、家速度)表一：19池96洋年-釀20衛(wèi)02年廣東妹國內(nèi)生叼產(chǎn)總值乞和房地犧產(chǎn)業(yè)增編加值統(tǒng)鏈計表移單位：哭億元表二侵：廣短東房惜地產(chǎn)勝開發(fā)羽投資顛增長趙率及貿(mào)其占GDP和固梯定資罰產(chǎn)投取資比趟重飼單位費：億靜元、剪％憶（19城96繳年-肚20婚02年）從規(guī)模身上看，炒廣東房陶地產(chǎn)業(yè)弦增加值搖占國內(nèi)姨生產(chǎn)總恒值的比鈔重199賠9年后都所達到5％以竟上，20惱02年最康高。柿房地財產(chǎn)開好發(fā)投造資占拐國內(nèi)董生產(chǎn)坦總值讓和固草定資黨產(chǎn)投棕資的愛比重頓也是櫻逐年旦增加賓。在籍速度紫上，鏟房地還產(chǎn)業(yè)允增加獨值的腎增長敞率快攪于國主內(nèi)生醫(yī)產(chǎn)總曲值的鉗增長救率，粗房地妄產(chǎn)開憲發(fā)投憂資額妖增長洽率快戴于固浙定資鑼產(chǎn)投弟資的詢增長販率。褲這表如明房醬地產(chǎn)泥投資寒對國索民經(jīng)爆濟增出長的獸貢獻糞度加拴大，貪經(jīng)濟娛增長播對房源地產(chǎn)河的依灣賴程投度加穿深。2、周期救變化的末先導、繞同步和糟滯后指銜標分析按房地禁產(chǎn)周期陵協(xié)調(diào)的其先后程覆度分三嶼類指標懸。先導安指標語：(1桶)全社劉會固墻定資戰(zhàn)產(chǎn)投容資(見表決二)；(2父)房地疼產(chǎn)開隸發(fā)投藝資額(見表二)；(3)施工面近積(見表帳三)；(4勇)新開弱工面柄積(見表嚼三)。表三拐：廣垂東省低商品院房施冶工面箭積和胃新開誘工面蒜積統(tǒng)務計表召單夫位：陜?nèi)f平結(jié)方米蒜（19系96膠年-甘20娘02年）2、周期浙變化的腹先導、糕同步和彩滯后指尚標分析同步冶指標彈：(1亂)銷售面霧積(見表四)；(2霉)銷售額(見表四)。滯后指尤標：竣工面削積(見表五)。表四：19洗96括年-壓20過02年廣東撐省商品歪房銷售清面積和擔銷售額津統(tǒng)計表爪單區(qū)位：萬剩平方米表五換：199貓6年-布200池2年廣東虛省商品刪房竣工市面積統(tǒng)恥計表插單位茶：萬平市方米、恥％從三誓類指聰標分滾析看油，先嚷行指肆標的損投資巖、新壺開工企面積嫂和施橋工面切積同捧比增腥長較值快；約而同器步的遠銷售艙指標沿增幅殿平穩(wěn)腎，200究2年有所見下調(diào)；熔滯后的回竣工面級積增加損，空置腐面積也您增加。3、房地謠產(chǎn)的資溉金來源幕結(jié)構(gòu)變計化陳表六：200屈2年1縱-11月東部圖地區(qū)房渴地產(chǎn)開藝發(fā)資金嘩來源情專況艷單位：擠％從不視同的錘地區(qū)丹來看勒，北點京、漆上海鏟、浙難江、煎福建弄的自幼籌資攀金低景于全夾國平奸均水默平，貪而廣共東高澇于這足一水份平；袋北京巷、上予海、說浙江御的銀校行貸房誠款高洽于全敏國平鈔均水陣平；炭而廣煙東低江于這趟一水廢平；醫(yī)而第懶三項勇其他湊資金糧來源(定金級、按玻揭貸謀款)北京、輩上海、悶浙江都給超過廣話東。這仇表明北世京、上漁海、浙吉江等地蠅企業(yè)資功金依賴辰外部程巴度高于字廣東。三、房灰地產(chǎn)金黃融政策漿的走勢距判斷和饒建議1、今年戴我國將寧繼續(xù)實糊行穩(wěn)健揚的貨幣浪政策，博利率不盆會上調(diào)抱，仍處征于較低饒的水平禍。今年股經(jīng)