房地產工程成本全過程精細化管理概述

房地產工程成本全過程精細化管理概述

內容大綱第一部分：如何理解房地產成本管理第二部分：如何開展房地產工程項目的成本目標管理第三部分：房地產項目開發(fā)全過程成本管理操作要點第四部分：如何構建房地產開發(fā)企業(yè)成本管理體系第一部分：如何理解房地產成本管理

二、成本管理的核心理念與方法

一、房地產成本管理的行業(yè)特征

三、房地產成本管理的幾個關系處理

四、房地產成本管理的演化過程

五、房地產成本管理的基本范疇第二部分：如何開展房地產工程項目的成本目標管理

一、成本目標及目標管理的本質意義

二、成本目標的內涵與外延

三、如何制定工程項目成本目標

四、成本目標的分解方式五、成本動態(tài)的跟蹤與監(jiān)控六、保障目標實現(xiàn)的手段與措施第三部分：房地產項目開發(fā)全過程成本管理操作要點

一、成本管理的重點與原則概述二、立項及策劃階段成本管理三、設計階段的成本管理四、發(fā)包階段的成本管理五、施工階段的成本管理六、銷售階段的成本管理七、竣工結算及維護階段的成本管理第四部分：如何構建房地產開發(fā)企業(yè)成本管理體系

一、成本管理體系的構成二、如何形成全員成本管理責任機制三、成本管理部門定位與人才策略第一部分：如何認識房地產成本管理

一、房地產成本管理的行業(yè)特征

1、產品特點：

2、實現(xiàn)過程：

3、成本特征：

4、行業(yè)背景：單件性、地域性開發(fā)周期長、產品研發(fā)、制造和經(jīng)營多個環(huán)節(jié)，需大量資源整合與專業(yè)協(xié)作構成復雜、影響因素多、變化大內部尚不成熟、外部風險加大一、房地產成本管理的行業(yè)特征基本內容：合理確定+有效控制管理特征：全方位的成本管理：滲透到全過程的業(yè)務環(huán)節(jié)，需要全員的參與；管理方法：目標管理責任管理等

“建立共識是管理的基礎”二、房地產成本管理的四個基本理念

1、經(jīng)營理念：成本管理的目的在于：清除無效成本、提升產品價值和投資效益、實現(xiàn)經(jīng)營目標。

(誤區(qū)之一：盲目降低成本)(誤區(qū)之二：為了產品的效果盲目加大成本)二、房地產成本管理的四個基本理念1、經(jīng)營理念

價值工程研究：V=F/CF—Function功能C—Cost費用提升價值的五種途徑及其適用環(huán)境1、F↑C↓例:方案優(yōu)化2、F→C↓例：低價中標3、F↓C↓↓成本大幅下降，功能下降例：想法設法變更降低成本4、F↑C→

化同樣的錢，把產品做得更好例：限額設計5、F↑↑C↑投入很高，售價也很高細節(jié)的提高，性價比的提高

概念：什么是效成本？什么是無效成本？有效成本：能形成有效產品及提升價值，對促進營銷有積極作用的成本費用。無效成本：房地產項目實現(xiàn)過程中產生的、對形成產品提升價值、嘲營銷沒有作用、無法獲得客戶認同和補償?shù)幕ㄙM，屬于浪費的成本。總成本=有效成本+無效成本二、房地產成本管理的四個基本理念

2、產品理念：成本的決定因素之一是產品，成本是產品的一個屬性。

(誤區(qū)：產品管理與成本管理割裂，分別運作)

老板定位時不與成本商量，事后算賬，不賺錢，成本被動設計定產品時不找成本溝通成本管理：改變成本的被動管理，先算賬再做事要降低成本：從產品優(yōu)化做起二、房地產成本管理的四個基本理念

3、市場理念：成本的決定因素之一是市場，成本的價格體現(xiàn)必須隨行就市。

(誤區(qū)：脫離市場定價格，無視市場變化，定死目標)

什么是市場，什么是市場價格二、房地產成本管理的四個基本理念

4、專業(yè)理念：經(jīng)濟與技術不可分，專業(yè)化的運作是成本管理的前提。

(誤區(qū)：只要懂預算、會砍價就可以管好成本)

例：定位失誤小戶型→大戶型例：研究設計規(guī)范、政府收費文件等

二、房地產成本管理的四個基本理念

成本管理理念落實：無效成本管理

無效成本的定義：

消除無效成本的措施：

例：限額設計設計方案優(yōu)化加強施工圖事前審核、圖紙會審、減少設計變更確定合理的施工技術方案(降低廢品率)加強供應商考察加大集中采購力度嚴格執(zhí)行現(xiàn)場規(guī)范簽證制度三、房地產成本管理中的幾個關系處理

1、三大管理目標上的沖突：成本、品質、速度決策中以經(jīng)營目標決定取舍：

強調有效投入：提高性價比，考慮潛在的時間成本

2、成本預設與動態(tài)變化的矛盾變化是永恒的、絕對的，正視變化、盡可能確定需要預測和跟蹤外部帶來的變化（市場、政策、資源）（風險防范）必須預控內部造成的變化（運營管理），對業(yè)務和成本的操作過程和結果設定框架；（規(guī)范運作）三、房地產成本管理中的幾個關系處理

3、成本控制與其他開發(fā)業(yè)務的關系成本管理是業(yè)務管理的一個方面，必須滲透在業(yè)務過程中：

為了強調和監(jiān)控而提練出成本管理鏈條，但最終通過業(yè)務管理實現(xiàn)，最終體現(xiàn)在考慮成本的業(yè)務管理規(guī)定。

4、與造價業(yè)務之區(qū)別和聯(lián)系造價業(yè)務：開發(fā)過程所需，三算或五算，是成本管理基礎（僅工程建造范圍）成本管理：經(jīng)營管理所需，成本預測、決策、計劃、控制、核算、分析及考評；（全部業(yè)務范圍）(包括設計、工程等所有業(yè)務部門)四、房地產成本的演化過程

我們是從哪里來？以預結算為工作重心→以不突破造價上限為控制目標→以整體目標實現(xiàn)為目的的綜合平衡發(fā)掘產品價值，提升開發(fā)效益

我們將往哪里去思考：成本管理的終極目標與衡量標準是什么

五、房地產成本的基本范疇

必須知道的成本概念

--全成本

--開發(fā)成本

--建造成本--工程成本

--其他？直接/間接成本，可變/固定成本，可控/不可控成本，投資、費用，全壽命期成本（持有型物業(yè)須關注全壽命期成本）五、房地產成本的基本范疇

成本基本科目：

（一）、直接投資成本

1、土地成本：土地購置成本、稅費、拆遷補償費等

2、前期工程成本：咨詢調研費、水文地質勘察費、設計費、行政開發(fā)費用、前三通一平

3、建安工程成本：建安工程成本、樣板房成本、售房部成本4、基礎設施成本：園林成本、市政配套設施、小區(qū)管網(wǎng)等

5、配套設施成本：物管用房、居委會、幼兒園、垃圾站、運動場館、設備房

6、開發(fā)間接費：教育完善費、物業(yè)完善費、交通完善費、資本化利息

（二）、預備費（三）、間接投資成本：

1、營銷費用

2、管理費用

3、財務費用第二缺部分爐：如陜何開杜展房止地產豈工程漫項目以的成財本目存標管惜理一、成腹本目標這及目標鍛管理的爭本質意推義1、實篇行目鹽標管橋理的憲根本眠意義萄：--降低忍成本石？2、設定躁目標成浮本的作搞用：動態(tài)掌躁控目標扁成本--拆-每個師項目緊盈利--立-企業(yè)經(jīng)府營目標（可靠竹預期）--建立寇控制績基準--保持罪心中頌有數(shù)--業(yè)務督習慣穗轉變--設置目強標成本鏟上限？二、筑成本需目標缺內涵柴與外廳延1、目舅標成釣本的凍內涵鴉：產品共標準礦→成火本目煙標2、成本集目標的扛范圍：3、成本滴目標的尋執(zhí)行意舊義：區(qū)念別于成館本測算設計不說是為了斤畫圖設計剪是為熟了做詞一個替賺錢辮的產司品團隊綱的目獲標全成本→開發(fā)邊成本→建造肢成本三、剪如何飾制定遠工程禾項目刺成本搞目標1、目雙標制乎定的尤時間趣：新侄項目珠發(fā)展-項目緊定位-方案摘或擴首初階貝段2、目估標制予定的冠依據(jù)接：正值向測襲算，碰反向睡倒逼——產品市包場、經(jīng)袖驗數(shù)據(jù)經(jīng)庫、經(jīng)農營目標3、目標黨制定的旦方法與賢要求：嗓基礎指看標、量毒價分離副；各階廈段深度晌不同、羽要求分垮期、分盛產品、秀分經(jīng)營栗方式4、目城標制召定過要程的敏團隊柱協(xié)作辜方式間：牽沈頭+配合——討論、乎評審、呈會簽5、成本紙目標的榜評審與既審批流屯程：評佩審要點書、審批琴授權樣表目標女成本動制定目標寒管理廁的幾話個階禮段①新項板目發(fā)展——②策排劃定柔位——③方慚案或糊擴初圾階段——④施愿工圖臨階段——⑤施幟工組凳織與幕材料接采購——⑥竣含工結豆算：①成棄本估嘴算——②成躺本測旗算——③目拋標成濾本——④目桿標成漏本調堪整——⑤動態(tài)卷成本——⑥結算屆成本（值分析，漏后評估洋）成本襲管理偉：前毛置目送標成肥本把工作雞重心往處前移目標制庫定的方銳法：“量價廁分離”，測算干指標目標成頸本制定算過程的常團隊協(xié)累作方式浙：牽頭部踢門：成毯控部配合侵部門址：各亂職能津部門分組討疊論組織長評審形成宋會簽目標成提本評審辨要點結合產季品、市放場及成赴本本身辜的合理腳性一、成弓本本身除：1、與規(guī)啦劃建設郊內容對脖應①保證白規(guī)劃指滑標的可話靠性（總來源、歌版次與多設計部前門一致仆）②。。。秧。。。2、與敏建設菠標準捏和項蝕目特注征對放應①。。逆。。。絞。②。。貢。。兼。。3、成圾本水嚼平合池理①對比條當?shù)赝恳酝_發(fā)劃項目②收集資閱料、與禮其他公佛司對比述、不同缸之處給貓予說明4、計借算匯哀總無支誤①鏈接掩公式新正確叮（注翻意超厭常規(guī)仗數(shù)據(jù)醉的數(shù)攝據(jù)出置現(xiàn)）②公式校棗驗，數(shù)寄據(jù)閉合5、符合桂集團深豈度及格煤式要求集團樣魂表四、目膊標成本陵分解方移式1、按升合約歪規(guī)劃扔分解2、按成禮本科目迫分解3、按呆管理庫責任減分解4、按財枕務核算由模型分嘆解5、按北現(xiàn)金釘流出扔時間餓分解方式一糧：按合滴約規(guī)劃管分解目的：啊按合同誕分解分解薄依據(jù)副：甲方霧的分牙期與溝采購么計劃潮（合住約規(guī)蝕劃）分解內廢容：總目挨標分勸解為后每個促合同察的目默標分解時且間：發(fā)展彈計劃孫完成脈后確淹定分拘解項釀及初筐步分洲解目衫標，設計點階段零完成加各目系標值撇的確振定，招標泛簽約勢過程寬中調穩(wěn)整（桂范圍充調整腿）方式煉二：淘按工啄程實淋體分至解目的講：分解有依據(jù)充：項目肆建設遷內容列（設耕計圖藝紙及傻說明鋸）分解胡內容櫻：總目市標分誤解為益分部治分項其工程述目標王；包括功腎能組件吹的劃分鍬（專業(yè)屈與分項屋工程的跟劃分）可細揮到分改棟分事層分覆構件分解削時間旗：概算或村預算完皺成后分芽解，招標仍簽約懲后及覺結算子后對否比分微析方式三訪：按考保核責任狐分解目的中：分解糞依據(jù)闖：部門乎或崗較位成田本管杏理職涂責及園考核臨辦法分解松內容猛：總目賭標分察解為蹄相關業(yè)部門/崗位據(jù)的成毀本指召標，混以及泉管理昌要求顧；例：江固陰公司滔責任成例本管理襯辦法每月咬責任曠成本冶匯總川匯報賽及評夠審工形作分解屑時間窩：發(fā)展社計劃芽完成宜后即旬可確后定責籮任，具體缺數(shù)據(jù)全在預嘆算調助整后誦確定方式四假：按財析務核算訪模型分噴解目的：分解依褲據(jù)：根據(jù)估有關客法規(guī)往與制豆度確碰定的猾財務烏確定仆的核協(xié)算對物象劃川分方剪式；分解被內容授：總目標土分解為曬每種產喘品/每批不拋同的核墓算對象繡的成本泰；分解時嫌間：核算原蝦則公司雄有統(tǒng)一極規(guī)定，對每葛個項暈目具淚體核掛算方廉式應娃在目凝標編驚制前倘確定方式五疲：按現(xiàn)艙金流出光時間分條解目的：分解依周據(jù)：根據(jù)工活程進度胖與支付醉方式；分解內泥容：項目總憶成本目伐標分解截為每年夾、季度習、月度襯的支付臉金額；例：投笛資進度遺表分解述時間柄：開發(fā)項慚目過程銜中滾動臂編制從參粗到細該。五、成造本動態(tài)葵的跟蹤匪與監(jiān)控什么塵是動刑態(tài)成轉本？概念蓄：動尊態(tài)預覺測的州完工悔結算坐成本動態(tài)棋成本嫌如何擦得出悼？動態(tài)班成本=已發(fā)生摔成本+待發(fā)生有成本相對濃工程陶管理止：預漂估何閘時完策工？象而不墾是目霉前施親工至勿幾層瞧？什么絹叫成片本發(fā)絕生:合同聚性成月本以中是否肯簽約悲；例副：建蜂安類非合同童性成本浮以是否休支付。艙例：開墓發(fā)類如何從椅業(yè)務數(shù)束據(jù)中得鋒出動態(tài)滋成本動態(tài)衰成本已發(fā)生膨成本待發(fā)生垃成本合同性亮成本非合同蹦性成本合同寨性成惜本非合風同性慌成本已結算非結算傾合同財務統(tǒng)豬計目標攏成本忘分解合同價變更簽粒證結算巷調整動態(tài)成存本的反志饋機制何人伴、何奔時、吩何種諸形式快反饋——相關責潛任部門——月度及抓需要節(jié)幻玉點——月報檢、預乘警如何縱防止知動態(tài)樹數(shù)據(jù)可失真——一手刊數(shù)據(jù)垃臺帳鬼，保致證可脖追溯——責任肺到人夾且考火核到卻位——控制變叼動率（經(jīng)不能出榴現(xiàn)重大遮偏差）各項詳變動脫成本江的反盡饋合同方性成俱本：合同啟結算慰價——臺帳合同簽陵約價——臺賬變更簽庸證費——臺帳待發(fā)章生變巷更——月報設預估待簽閘合同怎成本——目標成柿本分解非合同茄性成本盤：已付費蜘用——財務統(tǒng)計/各責拆任部覆門自鳳行統(tǒng)目計未付費甚用——目標爺分解分析：貼合同金轎額與結抵算價差析在哪里羨？如何弊準確把壇握？動態(tài)硬成本鏟編制編內容惜與模征板動態(tài)成惰本反饋告：項目成辨本及付旨款情況曾簡報月報表的：截止笑每月25日前明確施壯工進度蝦，預估阻總控會閑相對準臭確管理情旺況監(jiān)控浩：從可始研階迫段即度開始成進行挎目標只成本斜跟蹤責任成泉本反饋敏：月度成蓄本分析但及評審榨糾偏看樣表六、雀保障橡目標園實現(xiàn)悔的手枕段與惡措施執(zhí)行產詳品標準桶，落實勻到設計陳、采購頑選型全愛合約中忍（預控膛交底）技術經(jīng)頭濟相結察合的手膊段開展桐各項業(yè)光務，努風力提升濱經(jīng)濟性閘（成本慰優(yōu)化）相關折業(yè)務呆的管鼠理模敘式配養(yǎng)套關鍵氧成果捆審批規(guī)環(huán)節(jié)照的目脂標控嗽制作漿用（戀成果焰控制完）實行金動態(tài)廉監(jiān)控灘，及宗時反慘饋信績息，但預測濾可能物變化但（信真息對像稱）偏差播調整茫與內夜部平悠衡，腹保證戀總目夕標成本相孔關作業(yè)希的過程漂與結果事的全面蔑考核（蹲績效管摸理）盡量“分開學招標槍、總榮價包醋干”第三部分分：房臘地產項妙目開發(fā)春全過程甲成本管酬理操作丸要點一、成憂本管理贊的重點奪與原則插概述成本弊管理痰的重姨點識送別——比重師大的默，客旗戶敏仙感的顫、市靠場不肉規(guī)范位、技逝術復違雜的例如皺：玻鄭璃幕節(jié)墻、丈園林像、裝宿修成本管喝理的原衡則——重心石前置褲（成看本的芳決定辨階段冒）——先算巴后干濕（從塌在的螞階段第到具美體業(yè)廚務）二、立逗項與策尼劃階段膚的成本錘管理1、立劃項階要段：主要工面作：土形地籌劃柜，市場竭調研，剃成本估視算，項館目經(jīng)濟解性評價控制壩要求勒：全歌面深葡入了劉解地染塊和收市場主情況伏，合莊理確傷定估貫算基絹礎控制脖重點筐：地孕質狀寧況，度地下桿地上略管線濟；市萄政接日口的遷位置詞；紅耳線內櫻拆遷門的費撞用；秒周邊確規(guī)劃以及規(guī)申劃指旦標的冤確定笑；政腥府壟簽斷情習況，禽地區(qū)仆產品幸標準工作銅文件展：《調研報炊告》《新項飾目發(fā)國展成午本估忽算》《可行性編研究報擊告》二、立或項與策失劃階段畜的成本靠管理2、策婆劃階貞段（尾定位付階段索）“驗定位筋客戶激需求益”主要工鞠作：確破定項目贊定位，牽制定產貞品目標逆與發(fā)展蔥計劃控制要解求：準惕確定位樓目標市失場，選鹽擇性價茶比最好叉的產品昆及組合控制重雙點：產訂品檔次征（符合怨地塊價莊值），鞋配套標喬準，戶腫型，層辱高及總只高，停甜車方式言，特殊撓要求工作文底件：《項目建羞議書》或《策劃定羅位報告》《項目發(fā)池展成本汪測算》《項目心發(fā)展祖計劃折書》經(jīng)濟饅測算池定位康，有挨預測抬才有活決策三、設霜計階段團的成本愛管理1、設寫計單露位的絞選擇盤與設鑄計費繡的控萌制2、設賓計管全理工濤作重扇點3、方螞案設騙計階房誠段4、初池步設扒計階銷段5、施工型圖設計劍階段6、設桂計優(yōu)慚化實緞施要判點三、設堵計階段睬的成本楊管理1、設計話單位的哈選擇與秒設計費致的控制①檔次與衛(wèi)產品定林位匹配②同碎類經(jīng)底驗豐責富③主創(chuàng)橡人員與羞團隊④檔泰期的擁保證⑤設位計周鏡期與量深度⑥各蹄階段瞎的配販合要戴求，以與甲佩方及徑其他做單位成本目躺標管理澆內容之免一，進榨行必要霸的分攤不同檔購次不同屯標準簽訂欲戰(zhàn)略溫協(xié)議句，實遍現(xiàn)規(guī)記模優(yōu)遺勢限額設島計的專動項獎罰撲，保證閃設計優(yōu)壇化零星費隱用的處騙理三、鬼設計寺階段蕩的成笛本管巨理2、設粒計管謀理工平作重籮點①產品剪設計②保持匆定位與賴經(jīng)營意查圖的實展現(xiàn)③設計姿單位的樂管理④設計霉質量控皮制⑤設計穴進度的后控制⑥合約攝履行與餐管理⑦與采推購要求姓及市場天的結合⑧現(xiàn)恭場問引題的招解決設計箏后續(xù)尤服務設計羨成果設計冊過程償管理三、設像計階段用的成本仰管理3、設計響階段的亞成本管吵理——方案純設計主要玩工作峰：設號計單掠位選摸擇，歡方案速優(yōu)化劃，制施定成龍本目列標（蘆結合里建造嘴標準建），妹制定燭出圖砍計劃袋（結常合合戴約規(guī)繡劃）控制昂要求跟：符漿合項聚目定堂位，予經(jīng)濟芒合理旱性最圖大，功制定姑相應腳成本尿目標控制重毯點：設布計質量膛及深度金；設計址周期；背產品技載術經(jīng)濟圖指標；優(yōu)化內身容：標耐高確定求，結構石形式，凝其他形鏟式，特集殊設備盾和功能鞭要求工作棗文件讀：《設計任季務書》及《限額玻設計憐指引》《成本目斧標》《出圖計速劃》三、設咸計階段近的成本全管理4、設授計階紹段的首成本太管理——擴初設日計主要訂工作纖：材余料設豪備選咬型，奶編制綢部品愧控制群計劃控制賴要求犁：選固型合溝理，沉檔次截符合芹，技昌術成鑼熟，斗市場爛占有纏率高控制重始點：電慈梯、空揚調、門墾窗、欄昨桿、裝依修材料菊、園建域綠化、染智能化壤、消防間、防水菊保溫材嚇料、摩稿托材料工作文張件：《材料株設備攀選用吵意見》及《部品控伯制計劃》三、侄設計諸階段纏的成欄本管率理5、設物計階襲段的戚成本茄管理——施工辨圖設抓計主要屑工作潮：編序制施妥工圖優(yōu)預算丹，對愉比目晃標；匆落實織限額丹設計滴；第問一次嘆圖紙鴨會審控制要呼求：圖垮紙的質膜量和時鋸間保證棵；預算元的準確奴和分析敲深度控制重挽點：限犯額：鋼屈筋、砼老、外墻辨、門窗改、裝修章、管線剩用量指倍標；錯累漏碰缺勺；工作欄文件摩：《限額滾設計采合同光條件》《圖紙涉會審關紀要》《施工圖津預算》及《成本鳴目標恥調整楊報告》三、笨設計積階段個的成響本管細理6、設丘計優(yōu)峰化的亮實施圾要點基本餡定義悄：通過姑在設投計過成程設明計的進行摟功能遠及成沈本的斜評估抱，對娃整體努設計宵思路微或局斤部做折法、徐材料桐選用喜進行倍檢查臉、比敞較、拉改進梳，獲帆得更揀高性意價比鞠的設銳計成懂果。范圍敢：幾搜乎所兩有設仔計，夕從方唱案開妨始優(yōu)退化；如：土果方、基艱礎、結抓構、外遺立面、獨門窗、壟精裝修紙、智能崗化等所識有項目中間默結果三、設揮計階段盟的成本軌管理6、設計瞞優(yōu)化的來實施要旱點>組織辯保證幫：成鉤立項另目設洽計小染組：謹包括練設計淡、工赴程、擠項目肆等專改業(yè)工雨程師搭及成葛本人編員，哄綜合襪控制世設計女成果>準備竄充分崖：時隙間計桌劃，劍收集君數(shù)據(jù)>事前邁控制難：設蛇計合社約的爺簽訂槳：包抱括限柴額設繡計的什指標勁、過笑程、屢配合寶條款攤、獎瘡懲條駁款>事中遵控制留：貼加身跟個進、竊典型棵測算宇，修榜改建弟議>事后反橫饋：預燭算指標抵、檢查春調整，雞落實獎獲懲例：冶結構掀設計趁優(yōu)化——王府令結構橫設計雷優(yōu)化宵鋼筋甘含量四、艘發(fā)包姻階段漫的成歉本管綱理1、發(fā)包厭的方式蠟與選擇2、供方沉資源管棋理為前毯提3、技桶術管梅理的越保障4、招標獸及簽約烤過程控不制要點5、合同失關鍵條猛款分析四、發(fā)漲包階段娘的成本欠管理1、發(fā)廈包的輕方式潔與選豆擇>發(fā)包犬方式谷：——直接嫂委托排、招瓣標——邀請招耳標、公群開招標——單項欲招標防，戰(zhàn)的略或燭區(qū)域貧性采猶購招很標>選取因赤素：——公司的口經(jīng)營環(huán)謎境，內賤部與外進部——對資愈源的怒掌握斑程度——對市耕場的娘了解烈程度卡，包貿括技樸術與成供方——什么通情況哄下不紛經(jīng)招酸標？戰(zhàn)略、榨壟斷、惜緊急、據(jù)零星最終才目標具：合孔理的柔價格終整合量合適禍的資章源1、發(fā)暑包的費方式獄與選劇擇>基本墻的合好約模泉式：按合咳同定族價方央式區(qū)釘分的成合約里模式包括固朵定總價扇和可調坊總價有可調召單價和鉆不可調模單價“實報實布銷”，較監(jiān)少采崗用——項目的殲復雜程習度——時間長雷短——項目內貍外變化耍的多少——圖紙的膨設計深寫度——總價——單價——成本加堆酬金單價/總價剪合同聲的選孔擇條朋件：1：發(fā)包搜的方式呀與選擇>建議的方招標與尋合約模雅式1、招累標方孕式：2、計價忠方式：3、定標想原則：4、合約瓣模式：邀請去招標清單計暢價支圖紙例不全編展不了清行單，建尺議用模煩擬清單合理低輩價（前弱提：技影術標準判與資格獸預審）總價包沸干（固反定單價峽，圖紙鐮加清單搏）可調動總價1、發(fā)包獨的方式擾與選擇>通過項合約費規(guī)劃奮確定溫發(fā)包券與合溝約模壩式：——實質讓：項鈴目分領解為小各實題施單添元，看以此稿整合做資源>什么是尸合約規(guī)韻劃？其燈作用與搞基本內弟容？——名詞勾：合漠同分謊解文肯件；療動詞調：進楚行事抖先規(guī)亞劃的跳行為——作用：鑄規(guī)范合肺同形成康過程及躁質量，皇事先籌廢劃達成漲共識——內容松：a合同分夫項名稱b合同范撲圍與界防限劃分c發(fā)包迎方式抽（找母外部利資源田的過滋程）d合約摧模式浩（總堤價、聯(lián)單價亦、按堅實結嗓算、樓根據(jù)蠟圖紙陰項目攜的具楊體情聾況而惕定）e其他：鋼時間、喝成本、古人員、懼授權2、供然方資退源管拐理為狂前提>供方廟管理揀要點般：——統(tǒng)一的筍分類管野理、建李立供方醋數(shù)據(jù)庫巷（供應澆商數(shù)據(jù)另庫）——投入相艦應的人川力與精草力（至弓少一半雜的精力國要用來攀考察）——摸清聾市場簽，有稀的放桃矢的娃引進——維護容已有抗合作默，保異持長掀期穩(wěn)嗚定經(jīng)告營（屈建立陰戰(zhàn)略錫合作糟）——規(guī)范管堪理流程妄與合同瓦，防范廣風險2、供方推資源管林理為前錘提>供方艱管理輩工作醫(yī)內容廈：——考察與嶼調研：趨建庫存郵檔（調吵查市場稀份額，輔產品的繞品牌與棉品質，黑技術水倡平、價浩格。。缸。建庫旁存檔）——評優(yōu)殲與篩廢選：拌分級爹使用造（確價定等勻級，峰酌情暈使用內）——溝通堪與交喇流：糾全方眨位的柏深入并溝通倘了解效（相建互了雖解）——培訓堪與指它導：唇技術階、管偷理、您配合美要求箏（技刑術：暫設計奔及標曾準做帖法、晚施工罩技術驢等）技術偵標準框高：析投訴勤少、寶維護千成本健低用二流掌的單位幻玉做一流售的工程3、招驅標的雀技術膚管理>建立旦技術碧管理惜平臺僑：——技術管蚊理部門活的配備設計、廢工程、醋項目上久的專業(yè)窮技術人禽員——技術青標準互的掌畜控基本方吩法：調歇研三結合往原則：與產視品（莫定位謹與功筍能）與市班場（息可得蹤蝶可靠拋）與成悠本（段目標循預算置）3、招雀標的缺技術喇管理>明確技量術管理高標準：——基于悉規(guī)范朽的國篇家標喜準圖紙/設計施狠工驗收煤規(guī)范——基于市揮場的產冰品標準部品雖的選絮用絕例：赴技術黎標準愉清單外、門董窗技垂術要圓求、養(yǎng)標準稍構造征做法——基于屠客戶體的品申質標鹽準：工藝要吧求最終差落實窩到合懼約中宵體現(xiàn)3、招標怕的技術餡管理>開展恰技術枯市場兩調研職內容返：——基本舊原理海與理嶄論——歷史沿透革——當前主茅流發(fā)展稀趨勢——應用狀只況及檔命次——主要暴品牌漿與廠封商——各自醒特征姐與優(yōu)苗缺點——價格與上重要參旅數(shù)指標——選用溫建議珠及注毫意事蝴項具基扒本功打能計選塘配功襲能4、招標臘及簽約權過程控夜制要點>招標操史作要點瞞：——充分準長備，保帆證標的皮完整清從晰圖紙、毒范圍劃貧分、技錘術規(guī)范羨要求、戒現(xiàn)場條獵件——控制砍過程奶和結潮果，掛保證蘭競爭侄性隊伍的賽選擇、輕過程的四嚴密、繁價格的扶掌控——詳細評弊標，保打證價格幕合理性從總送價到嫁單價形，不成平衡翅報價低價澄逼清4、招標烏及簽約源過程控駐制要點>招標心準備侍工作辰：——明確灰組織遠與人挎員——編制耍招標/發(fā)包計廉劃：總朵體及單虹項——供應妻商考兇察與椅資格嘗預審——召開標酬前會議役（招標裙策劃會待）范圍考與標母段劃齒分招標方上式與合間同方式支，評、梢定標方肅式與原館則分工與除協(xié)調本項印招標隸中一膜些特沸殊事碑項，衛(wèi)如現(xiàn)講場條更件等——編寫魄招標然文件寇（合懇同條遞件）4、招熄標及陪簽約枯過程勸控制剩要點>幾個重歌點環(huán)節(jié)烘：——發(fā)標分：包光括踏尾勘、色答疑施、看疑樣——投標——評定般標：亭可能姜幾輪袋澄清——授標峽與簽秧約：核包括婚合同萌談判——后續(xù)工進作：交恭底、移折交、資照料管理幟等4、招標澤及簽約案過程控舒制要點>總包盲及主早要分串包清淡單招誘標操內作：——總包——電梯等商專業(yè)分鵲包——鋁合芽金專際業(yè)安隱裝等——精裝撲修——環(huán)境綠保化——智能覺化——消防銜、人橫防等5、合同聰關鍵條痛款分析>合約內增容要點葡：——合同標擠的描述良與范圍捆劃分——雙方的霧工作——合同價庸款——合同工覺期——質量要錘求——安全文助明及配府合——材料笛管理——變更管箏理——支付條憤件與程婦度——違約、少索賠與王獎懲——爭議的稱解決及黨合同的氧中止方欠式——其他附慎加條件鄰內容五、剛施工比階段戴的成區(qū)本管霸理1、施節(jié)工準偽備階渴段2、主曾體施著工階釘段>設計變春更的管灰理>現(xiàn)場簽逝證的控隙制>合同款戴支付管杰理>甲方替對材毛料管礙理的勇幾種鴨模式五、施孫工階段差成本管說理—施工準毯備主要艷工作砍：第燈二次轟圖紙堪會審濤，合肯同交芒底，亭施工孝現(xiàn)場汗準備討，施工組涂織設計龜?shù)拇_認控制污要求費：全牧面統(tǒng)跳籌管鍬理，偽減少砌臨時鼻性花芒費；控制場粉地使用臟、進度史和方案控制調重點粒：三榮通一潑平費羅用的另控制雀：水備、電乎、路拉、土掌方；臨時設室施費用坦的控制膨：辦公抓室、圍杏墻；施工組括織設計貴審查工作理文件禽：《施工組煮織設計》五、類施工枕階段做成本演管理—主體施魂工主要賓工作站：變乒更與桑簽證林的管協(xié)理（命辦理拼，統(tǒng)心計，怕分析嫁）；工程延質量洞及工聾期的雪控制貿；材濱料控資制，坐索賠紡辦理施工血組織透設計癢的確華認控制問要求停：依偽據(jù)合稀同，墻事先肌核算嶄，完有工確涂認，陷及時澇辦理化，手糊續(xù)完虹備，資料齊到全；控制重演點：重蘭大變更央：造價痛高，影信響報建芒，影響唉品質，影響恐工期尤，影動響銷種售承丹諾；關鍵工宣期節(jié)點啟的付款同；每月動盆態(tài)報表蛙；相關章索賠雨及時購通知工作都文件懼：《成本動合態(tài)報表》《設計變柴更及簽談證系列穗表單》《付款系盼列表彰》1、設計兆變更的某管理完整流爪程中應乓體現(xiàn)以蹈下幾個坡內容：A、設舉計變鄭更的悔提出結方式B、原它因分罪析C、影茶響分桐析D、變更菌業(yè)務辦艇理F、審錦批與狠發(fā)放亡、溝蘋通G、與合勁同和現(xiàn)保場的接兼軌H、辦則理有社關手胡續(xù)I、實施塘結果的亭確認J、結果栗的處事托（結算惰、索賠卸）K、后趨評估2、現(xiàn)翠場簽勻證的帝管理采取白事先依避免批簽證都的措超施：審圖繩責任境、合吼約規(guī)勁劃、涌措施事包干矮、配巴合事華項、材料及孤工程樣左板、移春交紀錄規(guī)范簽爸證過程A、范圍蹈與事項彩的認定B、原女因的楚合理嬸性以停及責償任承傳擔C、數(shù)終量的勢認定D、造價槳的認定F、辦理鑼的流程姻與手續(xù)G、結吳算與脈付款回的規(guī)既定H、統(tǒng)計蝦分析與擦最終考榨核3、合同現(xiàn)款的支德付管理付款辛方式塔的選感擇預付款壘控制進度仰款及陡其他些往來東款甲供廉材付缺款的追控制支付囑手續(xù)健和要搬求，妖避免腎扯皮壩和索坦賠防止超予付的要紛點結算絕款與倆保修擦金的鵝支付4、甲方顫對材料窯管理的隔幾種模鬼式三種常雅見方式利：甲供振：由甲盾方購鉛買材源料給桃乙方掛施工飼的一賠種采龜購方溪式（仙兩方森或三摔方協(xié)舅議）甲供卸乙定翠：甲方指啊定品牌者、確定顛價格（磁甲定乙督購）或短甲方限嘗定品牌皆范圍（歪甲指乙透購）乙供朝：完全的簽乙方購武買的采區(qū)購方式4、甲方弊對材料攏管理的搭幾種模理式材料脊管理壞方式驕的選嗎擇：綜合出考慮趕內部誤和外斬部條址件：A、自身座狀況：資金富、內焦部質澡量及炊采購傭管理蔽能力止、技形術水細平B、材顛料特繞點：對項目積檔次的落影響大島??；現(xiàn)煮場管理案難易程艷度，如主材料用劣量管理蕩、現(xiàn)場魔進度配渴合管理堤，施工蠶質量責右任劃分棄；C、市蔑場特膽性：價格勇波動泳大小登、品刺牌差炸異大紀小D、其他駕：選型私定樣時跟間的前跳后（尤其湊總包招捧標前后厘）4、甲方裙對材料蠻管理的新幾種模羞式材料亡管理未注意緞事項職：確定各半種材料譽的采購棵方式：落實蠻所有姜材料偏的采派購及塞確認翠計劃妄：批質量柜、價陵格不同采執(zhí)購方式避的過程神管理：甲供糊材料陵：毫清單河及管野理方暴式（恐計量躺、損遭耗、鐵計劃陽、卸車協(xié)、保管絲式、退貨者責任等據(jù)）甲定蹈乙供絞材料是：品忌牌和惑價格勵規(guī)定乙供材獻料：檢佛驗方法株及要求綿，材質娃規(guī)格和課品牌的誼要求材料樣規(guī)板管理齒：樣板如先行，咱招標的尿時候給脂樣板結算與稀付款的封注意事道項：稅津務處理仁、數(shù)量說控制六、冊銷售陶階段折的成卷本管爸理營銷熄費用鋤的控怎制銷售階笨段的成綠本管理1、營逃銷費役用的戚控制營銷呆策劃逼：所嶼有營懼銷活銹動與哭設施費用計搏劃：年永度預算敵與月度著滾動計擦劃費用瀉總額可與節(jié)劍奏控扒制：錄結合遇市場根狀況動態(tài)短跟蹤瘡：月租報控制軍原則腥：效凈果優(yōu)瞎先，鞋戰(zhàn)略箭合作責任主銹體：分段類明確2、銷論售階綢段的沃成本蒸管理主要底工作悶：營悟銷費康用預伍算管帖理，歲售樓慶工程孫成本饞控制歉（銷朗售策豎劃）小，銷燈售承原諾與串資料鴿的把饅關控制要啞求：銷墻售資料協(xié)及營銷賠承諾的倒多專業(yè)您評審（更保修期幫限的確痰定），毯營銷費社用不超犯預算，短售樓工伏程的合仰理策劃拌與成本達目標管企理控制島重點報：樣曠板房默材料鳴的展窄示與益說明某；樣服板房哈及售盯樓處霧的位呼置、算數(shù)量算和標軍準；尼營銷各費用論詳細丟計劃魄和按佳進度薦支出工作濱文件揉：《售樓咸準備譽工程稼方案》《營銷倦費用袖預算炮及執(zhí)兼行報雪表》系列銷渣售文件特殊戶敘型除外七、共竣工腰結算涉及維寬護階砍段的防成本茄管理竣工階藏段成本安管理結算階貪段成本蜘管理1、結算嘗辦理要竄點2、結算宰審核要劣點3、反索越賠的辦錢理4、幾聾類后變評估堆內容物業(yè)維禮護階段塊成本管賠理1、竣工席階段成橋本管理主要辟工作館：辦些理驗功收手漫續(xù)，騰竣工什資料姑審查?。▍^(qū)慨別結眨