房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)開發(fā)中的

風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)1.3投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)1.4土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)1.5項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)1.6租售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)1.4投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)1.4.1投資決策階段的任務(wù)投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)。本階段的任務(wù)是通過對(duì)國家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的研究，綜合考慮市場(chǎng)的供應(yīng)、需求等經(jīng)濟(jì)環(huán)境，制定自己的房地產(chǎn)開發(fā)策略，以確定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域、類型和時(shí)機(jī)。即決定在何地、何時(shí)、開發(fā)何種房地產(chǎn)。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可能來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。1.4.2.1政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要是指在一個(gè)國家和地區(qū)發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、工潮和社會(huì)動(dòng)蕩等社會(huì)性的政治事件，以及當(dāng)?shù)卣牟淮_定性而給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營帶來的可能經(jīng)濟(jì)損失。（1）戰(zhàn)爭(zhēng)。戰(zhàn)爭(zhēng)一旦爆發(fā)，不但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的打擊是沉重的，對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將產(chǎn)生毀滅性的打擊。房地產(chǎn)經(jīng)營者的樓房可能毀于一旦，房地產(chǎn)的商品價(jià)格也會(huì)急劇下降，幾乎沒有人會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)投資和交易，整個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)活動(dòng)都會(huì)處于停滯狀態(tài)。如1990年8月，伊拉克入侵科威特。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)（2）工潮。工人罷工形成的工潮會(huì)直接或間接地給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來損失，比如工人罷工會(huì)直接導(dǎo)致建筑工期的延長(zhǎng)和成本增加，因而使房地產(chǎn)商品開發(fā)者遭受利潤(rùn)損失。工人罷工是一種嚴(yán)重的社會(huì)渙散劑，會(huì)使人們對(duì)社會(huì)產(chǎn)生悲觀，對(duì)生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)喪失信心，由此會(huì)間接導(dǎo)致人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷淡，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)的蕭條，給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)（3）社會(huì)動(dòng)蕩。在一個(gè)動(dòng)蕩的社會(huì)環(huán)境里，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的預(yù)測(cè)是很不確定的，對(duì)房地產(chǎn)這樣的固定商品投資會(huì)保持在非常有限的程度。這種有限性將會(huì)極大地減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活動(dòng)，從而減少了房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者獲得利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。如1992年11月，香港新任總督制定了所謂的“政改方案”，使港人對(duì)香港的前途產(chǎn)生迷茫，房地產(chǎn)業(yè)受到嚴(yán)重影響：寫字樓空置率上升，樓宇無法如期出售或租賃出去，資金回收期延長(zhǎng)，貸款利息增多。香港股市大幅度跌落，其中房地產(chǎn)股損失最為嚴(yán)重，在損失的近2000億港元的幣值中，地產(chǎn)股占了l／4。這個(gè)例子充分說明了社會(huì)動(dòng)蕩給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)（4）政府。來源于政府的風(fēng)險(xiǎn)因素可能有：政局穩(wěn)定程度，如朝野爭(zhēng)斗、政府內(nèi)派系斗爭(zhēng)；決策的民主性、管理透明度、行政效率；官員的事業(yè)心、知識(shí)水平、素質(zhì)、廉政程度。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來的各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。（1）產(chǎn)業(yè)政策。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化不僅影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)的變化，而且決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰。國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，直接促進(jìn)了城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)樓宇市場(chǎng)的繁榮；將住宅產(chǎn)業(yè)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為房地產(chǎn)的興旺發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。因此，研究擬投資國家和區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策對(duì)房地產(chǎn)的投資決策有重要意義。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（2）土地政策。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地管理政策的變化必然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。土地政策風(fēng)險(xiǎn)來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標(biāo)和協(xié)議方式）、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度。如在土地相對(duì)過剩的情況下，政府可能采取高地價(jià)，或?qū)r(jià)格較低的地塊行使優(yōu)先購買權(quán)，以控制土地出讓數(shù)量和市場(chǎng)土地存量，這時(shí)會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來增加成本的風(fēng)險(xiǎn)。又如在我國，集體土地使用權(quán)是不允許出讓的，如需出讓，必須先由國家征為國有土地，然后才能出讓。但有些地方政府或開發(fā)商卻不顧國家法律規(guī)定，縱容或私自與集體土地所有者簽訂土地使用合同，在僅支付土地安置補(bǔ)償費(fèi)后，便進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。這種土地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和購得房地產(chǎn)的房地產(chǎn)經(jīng)營者都會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)——土地被政府無償收回，或補(bǔ)交巨額地價(jià)款和罰金。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（3）住房政策。住房作為人們生活的基本必需品，是政府為保持社會(huì)穩(wěn)定需關(guān)注的一個(gè)方面，而國家不同的住房政策使開發(fā)商面臨著不同的風(fēng)險(xiǎn)。如果政府大力推行福利政策，大量建設(shè)公房或安居工程用房，且對(duì)安居工程用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售對(duì)象不加以有效限制，這樣會(huì)使開發(fā)商建設(shè)的完全市場(chǎng)商品房受到市場(chǎng)需求短缺的壓力，因銷售不暢蒙受經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，政府關(guān)于已售公房上市的規(guī)定，房地產(chǎn)交易管理規(guī)定也影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度，投資決策時(shí)也應(yīng)注意分析。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（4）稅收政策。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具，稅收手段的應(yīng)用更是直接、速成。1993年土地增值稅出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者的利潤(rùn)曾產(chǎn)生重大影響。近幾年，國家大力清理房地產(chǎn)開發(fā)中的不合理收費(fèi)，減輕了新開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本，但卻使收費(fèi)取消前已投入開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨較大的成本風(fēng)險(xiǎn)。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（5）金融政策。國家金融政策的調(diào)整可使房地產(chǎn)商品的開發(fā)者和經(jīng)營者賺取額外利潤(rùn)或遭受額外損失。國家連續(xù)幾次降息刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，令開發(fā)者喜笑顏開，但卻使降息前貸款開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商喜中有憂：相對(duì)較高的開發(fā)成本如何才能消化?!

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（6）城市規(guī)劃。城市規(guī)劃的變動(dòng)對(duì)已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價(jià)值都會(huì)產(chǎn)生影響，使開發(fā)商和經(jīng)營者面臨風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的影響主要通過規(guī)劃指標(biāo)如規(guī)劃用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高和道路交通的變化以及行政隸屬的變更來引起。

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，還應(yīng)考慮到特殊區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如行滯洪區(qū)、文物古跡保護(hù)范圍、自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)。這些地區(qū)雖暫時(shí)沒有具體規(guī)劃限制，或僥幸能獲得主管部門的批準(zhǔn)，但不排除今后制定嚴(yán)格規(guī)劃限制條件，并堅(jiān)決執(zhí)行的可能。盲目在這些區(qū)域開發(fā)，存在著遭受巨額經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。如湖南張家界國家自然保護(hù)區(qū)；又如武漢長(zhǎng)江外灘花園，投資1.6億元人民幣，2002年春季被全部炸毀拆除。北京市開發(fā)地塊交通流量論證。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（7）環(huán)保政策。近幾年來，人們環(huán)保意識(shí)逐漸加強(qiáng)，新的環(huán)保政策不斷制定，舊的環(huán)保政策不斷強(qiáng)化，這都對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)投資產(chǎn)生了巨大的影響。如城市噪音防治規(guī)定的執(zhí)行，已經(jīng)使原來廣泛采用的預(yù)制打入樁施工工藝從城市基礎(chǔ)施工中淡出，從而引起開發(fā)成本的變化；而噪音控制的嚴(yán)格要求，限制了現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)間（早6：30以前，晚10：00以后不準(zhǔn)施工），延長(zhǎng)了建設(shè)工期，這既增加了建設(shè)成本，又增加了項(xiàng)目能否按期交付使用的風(fēng)險(xiǎn)。

1.4.2.3社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（1）社會(huì)安定。良好的社會(huì)治安狀況是人們安家置業(yè)、投資經(jīng)營、購物消費(fèi)的前提條件。某一地區(qū)流氓滋事、刑事案件犯罪率居高不下，盜竊案件頻發(fā)，生命財(cái)產(chǎn)安全得不到保障，這會(huì)嚴(yán)重打擊該地區(qū)居民消費(fèi)信心，房地產(chǎn)商品會(huì)極度貶值，房地產(chǎn)投資者會(huì)面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。

1.4.2.3社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（2）風(fēng)俗習(xí)慣。不同地區(qū)的風(fēng)俗習(xí)慣、文化傳統(tǒng)、宗教信仰、風(fēng)土人情、價(jià)值觀念、風(fēng)水概念等不僅影響開發(fā)成本，而且制約著房地產(chǎn)需求。如有的教每年宗教節(jié)日長(zhǎng)達(dá)1個(gè)多月，在此期間教民都不工作，政府處于半癱瘓狀態(tài)。再如不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)提出不同要求，盲目照搬國外經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)著名設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)、沿海地區(qū)流行，可能冒不適合當(dāng)?shù)匦枰?、消費(fèi)者不認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)。

社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（3）公眾參與和素養(yǎng)。隨著社會(huì)文明的發(fā)展，人們的參與意識(shí)逐漸增強(qiáng)，公眾對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度將通過這樣或那樣的行動(dòng)表達(dá)出來。由此可能延緩，甚至取消項(xiàng)目的開發(fā)。如北京王府井某廣場(chǎng)的建設(shè)，因市民的廣泛關(guān)注促使政府下令停工，后經(jīng)各方努力，做了大量說服解釋工作，項(xiàng)目才得以重新開工建設(shè)。

1.4.2.4經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（1）經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是影響開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的決定性因素。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，則房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮；經(jīng)濟(jì)停滯，則房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條。反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的因素有：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、通貨膨脹率、財(cái)政收支平衡、貨幣供給政策等。曾作為激勵(lì)德國年輕人勇于創(chuàng)業(yè)的榜樣，一度在德國最負(fù)盛譽(yù)的房地產(chǎn)巨子于爾根·施奈德就是因?yàn)殄e(cuò)誤判斷國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，而導(dǎo)致陷入萬劫不復(fù)的境地。

背景知識(shí)施奈德出身于一個(gè)普通家庭，中學(xué)畢業(yè)后，曾做過泥瓦匠。在大學(xué)主修建筑業(yè)，后又獲得企業(yè)管理博士學(xué)位。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)的結(jié)合，成為其從事房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)；而富有的妻子，又為他提供了起步的資金。初步的成功，使其才能引起了銀行界的關(guān)注，因此得到數(shù)額可觀的貸款。當(dāng)時(shí)，適逢戰(zhàn)后德國經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)期，社會(huì)財(cái)富的快速增加和資金的相對(duì)充裕，必然會(huì)擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)的需求。在這一時(shí)期，施奈德的事業(yè)發(fā)展順利，積累起巨額財(cái)富，并建立了良好的信譽(yù)，成為銀行和社會(huì)公認(rèn)的德國房地產(chǎn)業(yè)之王。導(dǎo)致施奈德最終失敗的原因，是他對(duì)德國經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的錯(cuò)誤判斷。1990年兩德統(tǒng)一以后，施奈德認(rèn)為德國經(jīng)濟(jì)會(huì)以更快的速度發(fā)展，遂動(dòng)用數(shù)十億馬克在德國14個(gè)城市的黃金地段以高價(jià)購入大量房地產(chǎn)，改建成商業(yè)中心、寫字樓或高級(jí)公寓，準(zhǔn)備出售或出租。但德國統(tǒng)一后，為了重建東部，出現(xiàn)大量財(cái)政赤字，只得采取經(jīng)濟(jì)緊縮政策。在此形勢(shì)下，已經(jīng)過度膨脹的房地產(chǎn)業(yè)首先受到了嚴(yán)重打擊。處于頂峰的施奈德突然發(fā)現(xiàn)，投資巨款興建的房地產(chǎn)已無人問津，巨額銀行貸款必須償還，在建項(xiàng)目也還需要大量資金繼續(xù)投入，而他的公司已沒有足夠的支付能力。陷入困境的施奈德并未依照一般慣例申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，而是指使手下人偽造文件，繼續(xù)騙取銀行的大量貸款，以償還舊貸款的本金和利息。但由于全球性經(jīng)濟(jì)衰退的影響，德國的房地產(chǎn)業(yè)處于不斷下滑的狀態(tài)，他的債務(wù)也越滾越多。最后，施奈德選擇了逃跑這條路，并于1994年4月6日離開德國前，給德意志銀行董事長(zhǎng)寫了告別信，至此，二戰(zhàn)后德國最大的經(jīng)濟(jì)丑聞才為世人知曉。1995年5月，施奈德在美國被捕，后被引渡回德國。1996年1月，他因欺詐罪而被起訴，將在獄中度過晚年。

1.撞4.好2.雹4經(jīng)濟(jì)遙環(huán)境尊風(fēng)險(xiǎn)（2）區(qū)域封發(fā)展?？紤]餡開發(fā)頸區(qū)域獎(jiǎng)風(fēng)險(xiǎn)串，還服應(yīng)注闊意近扁鄰地物區(qū)發(fā)胸展風(fēng)疫險(xiǎn)和鑄類似俘地區(qū)扮發(fā)展正風(fēng)險(xiǎn)逐。近鄰地壘區(qū)發(fā)展瓦風(fēng)險(xiǎn)是壟指近鄰嫩地區(qū)社帳會(huì)、經(jīng)銷濟(jì)和各紅類設(shè)施駐的變化免，給本謠地區(qū)投縮慧資者帶盼來的風(fēng)川險(xiǎn)。如搞近鄰地值區(qū)開通輕交通干憐線、增盛設(shè)商業(yè)句服務(wù)中痛心、建巾設(shè)新公熟園、增棒添生活誰服務(wù)設(shè)旱施等等補(bǔ)，該地贏區(qū)的房簽地產(chǎn)價(jià)蠅格便會(huì)察上升；鞋而當(dāng)近刃鄰地區(qū)師商業(yè)服儉務(wù)中心墻遷移別毒處、生退活服務(wù)佩設(shè)施減鍋少時(shí)，秧該地區(qū)折房地產(chǎn)增價(jià)格將套會(huì)下降榴。類似地佛區(qū)發(fā)展元風(fēng)險(xiǎn)是猾指類似根地區(qū)發(fā)啄展經(jīng)濟(jì)義的繁榮篩與發(fā)展疊，一方剝面有可風(fēng)能形成惰區(qū)域經(jīng)棗濟(jì)規(guī)模域協(xié)同發(fā)孝展，優(yōu)肺勢(shì)互補(bǔ)續(xù)，共同命繁榮的嗓景象；廈另一方限面，也泥有可能匆分散購毀買力，杜使項(xiàng)目早競(jìng)爭(zhēng)力情下降。拿例如，蹲現(xiàn)在香兇港是國物際金融僅中心之接一，這銅使得香債港的寫尼字樓租窩金保持仙在較高庸水平。佳然而有已專家預(yù)卡測(cè)，新字加坡有絡(luò)成為國蹤蝶際金融攤中心的屢跡象。目倘若果閃真如此蛛，在香尼港開發(fā)宏寫字樓慰便前景山不妙。經(jīng)濟(jì)行環(huán)境滑風(fēng)險(xiǎn)（3）市愛場(chǎng)供放求。比市場(chǎng)已的供李給與痛需求染都具蠻有動(dòng)刷態(tài)性伯和不災(zāi)確定凱性，仔由此太導(dǎo)致聚了市昂場(chǎng)中嚴(yán)經(jīng)營姻者收功入的狼不確蘋定性菌。由線于房暑地產(chǎn)垃商品歷消費(fèi)條的區(qū)常域性塘特點(diǎn)柜，其謹(jǐn)價(jià)格進(jìn)受供餐求影質(zhì)響的點(diǎn)幅度貸更大圍，因箭此房奏地產(chǎn)吼開發(fā)老經(jīng)營常者承急擔(dān)的還市場(chǎng)邁供求串風(fēng)險(xiǎn)具遠(yuǎn)比代一般蓄市場(chǎng)蔬情況條下要敏大。按發(fā)生笑的形式洪和影響例的方式辮，房地?fù)舢a(chǎn)的市廳場(chǎng)供求會(huì)風(fēng)險(xiǎn)又踏可以分障為供給擱風(fēng)險(xiǎn)和不需求風(fēng)腰險(xiǎn)。一漢方面，蹲當(dāng)房地愈產(chǎn)市場(chǎng)考出現(xiàn)供抖給過剩醬時(shí)，房窯地產(chǎn)商紗品經(jīng)營哨者會(huì)因孝大量的岡商品在消市場(chǎng)中鬧沒有顧世客而蒙斗受損失辱，從而樓發(fā)生供鬼給風(fēng)險(xiǎn)壓。另一揉方面，慚需求量參的變化浮也給房戚地產(chǎn)開抱發(fā)經(jīng)營張者帶來誰風(fēng)險(xiǎn)。育一般來笛講，市匆場(chǎng)需求蔬分潛在酬需求和很有效需眉求兩種癢。潛在亡需求是啄一種無光經(jīng)濟(jì)購婚買力的慕欲念需寸求。有臨效需求邀是具有凈經(jīng)濟(jì)購倆買能力悠的現(xiàn)實(shí)逗需求，壤即既有薪客觀上熱的需要乎，又有河經(jīng)濟(jì)上部的購買吼能力。因?qū)κ械貓?chǎng)供求沫形勢(shì)判辨讀失誤亞，洛克照菲勒大中廈交易融就曾使久日本三保菱地所挖遭受巨狼額損失置。三菱影地所奴的悲延哀19磨90年，美竭國洛克動(dòng)菲勒財(cái)癥團(tuán)因金母融危機(jī)腿，公開建出售位樂于紐約破市黃金餓地段的宜洛克菲翻勒大廈閘群中的12幢大廈(共計(jì)14幢，統(tǒng)娛稱為洛網(wǎng)克菲勒脆大廈)，當(dāng)時(shí)概物業(yè)的竄總價(jià)值餐約為17億美嚷元。陳日本足三菱棗地所何先出購資購寧入51％的股狠份，取給得了控苦股權(quán)。覆一般來宴說，許臭多企業(yè)輛都以取片得控股勁權(quán)為滿挑足，而異三菱地洽所為炫姑耀實(shí)力要及賺取飯更多的信利潤(rùn)，竟再次增句資，拿息出總計(jì)14億美元慘，在物誦業(yè)股份捏中占到80％，并彼且沒有蟲收回經(jīng)碗營權(quán)，謊仍由洛臟克菲勒壺財(cái)團(tuán)經(jīng)耐營。當(dāng)艙時(shí)日本蛾正處于亡泡沫經(jīng)鏡濟(jì)的頂偽峰，國革內(nèi)房地佛產(chǎn)市場(chǎng)悟也正在頭高潮期慈，價(jià)格基不斷攀邁升，三得菱地所戒就是在輸這種盲腳目樂觀趴的情緒躍支配下運(yùn)完成了莫這筆交遠(yuǎn)易。但償是，就回在進(jìn)行送這筆交寬易時(shí)，驗(yàn)美國房摔地產(chǎn)市蛛場(chǎng)已呈副現(xiàn)出萎爹縮跡象慢，以后孝則進(jìn)入色持續(xù)下兄滑階段撒。由于現(xiàn)經(jīng)濟(jì)不紙景氣，抄大廈的跑經(jīng)營虧旬損十分填嚴(yán)重，198脊5年大廈泡每平方辦英尺的橡月租金虧為55美元，刊但到90年代債中期超，月巡壽租金這已降塊到30美元；剃當(dāng)時(shí)市捎值20美元的墓股票，辨已跌到5美元匠一股權(quán)。如敞三菱在立即虛出售邊，則靈損失今巨大倡；繼踢續(xù)維固持，航將不夢(mèng)斷加咐重虧齡損。就在舒于三斥菱地策所在詠承受孫市場(chǎng)勒變化大所帶崖來的削經(jīng)營煉損失蛙的同印時(shí)，溉還要墻承受擦匯率槽損失床。那答些年角美元尾對(duì)日澤元的偏匯率企一直秤呈下散降趨顛勢(shì)，坦已由杏交易貿(mào)時(shí)的1美元綠兌16尊0日元，艇降至后辛來的的1美元金兌80多日元涼，貶值什將近一改半。而明當(dāng)時(shí)三塊菱是在娃國內(nèi)發(fā)廢行日元并債券籌聰集的資歌金，僅刃從資金鋤匯兌這搜一項(xiàng)來氧看，賬刷面損失做率已近50％。讓另外厘，198晴5年洛克藥菲勒大赴廈已被默洛克菲扎勒財(cái)團(tuán)忠抵押，驗(yàn)獲得貸鎖款13億美奮元，交到200冶0年將是流大廈抵旦押權(quán)轉(zhuǎn)怪換期。心到時(shí)如床聽由債慌權(quán)人折弱價(jià)收回叨大廈，辭則三菱學(xué)投資的酒大部分逝將化為蔑烏有；晃如償還鹽抵押款沸，則還只需付出呈大筆資理金，投產(chǎn)資總額陸將遠(yuǎn)遠(yuǎn)牲超出大漿廈的價(jià)仆值。在園目前情淘況下脫誦手，凈菜損失額視將在10億美元妥左右，逮如加上蔥匯兌損葵失，幾椒乎可以爭(zhēng)說是全陪軍覆沒廣。在這隊(duì)種進(jìn)退堡兩難的快情況下械，三菱裙地所只逃好申請(qǐng)燃破產(chǎn)保毒護(hù)。1.4刑.2.控4經(jīng)濟(jì)環(huán)療境風(fēng)險(xiǎn)（4）通旅貨膨未脹。渠正常各的經(jīng)侍濟(jì)環(huán)還境都練存在叛通貨狗膨脹貧，只壇不過血每年叉膨脹速幅度通不同匪而已繡。如樓果膨皇脹率悄下降摔（這假主要罵發(fā)生英在經(jīng)豬濟(jì)活米動(dòng)不累十分為活躍薄，或壤是銀你行利梢率提妻高時(shí)彈），漿會(huì)抑貝制對(duì)涼房地叔產(chǎn)商顆品的倍需求爛，房徐地產(chǎn)蠢價(jià)格盯下跌叼，給講房地蔽產(chǎn)開魚發(fā)經(jīng)計(jì)營者要就會(huì)勇產(chǎn)生蠅損失刑；當(dāng)越膨脹節(jié)率增弊大時(shí)桐，會(huì)憐刺激拾對(duì)房湯地產(chǎn)煉的需迫求，院這對(duì)夜房地?cái)U(kuò)產(chǎn)開餅發(fā)經(jīng)牌營者低是有醋利。資但當(dāng)舞通貨取膨脹察率大蜂幅度過上升完時(shí)，銜會(huì)引堅(jiān)起各困種建舉筑材岔料價(jià)拍格上籍升，怨以及垮勞動(dòng)構(gòu)力和壺管理耽費(fèi)用掘的上鏟升，荒因此嚴(yán)會(huì)大群大增鹿加房乎地產(chǎn)丟的開厲發(fā)成啊本，絲式而當(dāng)趕房地版產(chǎn)商涂品價(jià)毒格增學(xué)長(zhǎng)幅洗度小蘆于通激貨膨連脹率疾（通葡常如奸此）奔，或會(huì)開發(fā)粱房屋榨已預(yù)遠(yuǎn)售時(shí)往，會(huì)片對(duì)開暴發(fā)商棚產(chǎn)生歉一定連的風(fēng)捆險(xiǎn)。1.4蜻.3開發(fā)立物業(yè)決類型鞋與風(fēng)存險(xiǎn)房地廁產(chǎn)開耐發(fā)存商在著熄風(fēng)險(xiǎn)速，但臣并非視任何能類型血開發(fā)與項(xiàng)目富的風(fēng)黃險(xiǎn)都昏是相己同的午。各徹類開筐發(fā)項(xiàng)棚目具難有不場(chǎng)同的捎功能筋、用棉途及慕技術(shù)萍經(jīng)濟(jì)未特性白，因俊而具拘有不由同的助風(fēng)險(xiǎn)1.與4.番4開發(fā)蜘時(shí)機(jī)晚與風(fēng)單險(xiǎn)由于末經(jīng)濟(jì)慎發(fā)展恨的周享期性菠，房弊地產(chǎn)皺產(chǎn)品匙的供貌求關(guān)圓系隨社時(shí)間埋而變樣化。量而房穗地產(chǎn)乓的不計(jì)可移火動(dòng)性雙和地舒區(qū)性廳，使判一個(gè)窄地區(qū)課空余王的房凳地產(chǎn)枯并不輩能彌墻補(bǔ)另趴一地顛區(qū)的霉短缺爹，這可導(dǎo)致戶房地研產(chǎn)開肢發(fā)收環(huán)益隨距開發(fā)替時(shí)機(jī)英不同逆而異必。圖3—3為香港屬中環(huán)、癥上環(huán)住及宅價(jià)格攤變動(dòng)情啊況，圖3—4為馬來岡西亞科雷倫坡寫旨字樓物蔥業(yè)收益辣變化情受況[4尾]。從陪中可咸以看涼出，個(gè)房地印產(chǎn)市田場(chǎng)的病價(jià)格傷和收見益水般平變引動(dòng)的淺幅度面是相襯當(dāng)大蔑的，歉這種野短時(shí)凳間內(nèi)輝大幅繭度的哭變化替，從覆一個(gè)確側(cè)面棉說明朗了開巧發(fā)時(shí)妹機(jī)與睜風(fēng)險(xiǎn)史的關(guān)貸系。件因此蝦，選拼擇合討理的畏開發(fā)粒時(shí)機(jī)穴，保騎證項(xiàng)翅目開孝發(fā)完竿畢有干良好超的市剛場(chǎng)需剩求，槳顯得什非常貪重要心。1.4鋤.4開發(fā)時(shí)貫機(jī)與風(fēng)勁險(xiǎn)同時(shí)騎，開娘發(fā)項(xiàng)貍目在膀年內(nèi)惡的推滋出時(shí)村機(jī)也處同開胖發(fā)風(fēng)駐險(xiǎn)密復(fù)切相磁關(guān)，租如一胖般住姨宅項(xiàng)禍目最牽好在困年底嘩推出撐，以姐適應(yīng)宵國人裝喜歡延年終螺集中營消費(fèi)甘的習(xí)王慣；隸購物薦中心俯宜在驕購物兔旺季未到來展之前腦交工仗，游釀樂項(xiàng)風(fēng)目應(yīng)魚在冬游春季俱竣工北等。醉當(dāng)然斃，不香同類授型的套開發(fā)楊項(xiàng)目搜對(duì)時(shí)扮間的橡敏感到程度忠有所徐差別閃。例隔如，哄工業(yè)嫩貨倉舅的時(shí)提間性擾就不難如購隊(duì)物中程心明遮顯，洪后者墾較前渡者有顆比較袍明顯襖的淡陰季和仔旺季出之分鋤。1.5土地獲哲取階段播的風(fēng)險(xiǎn)1.蟲5.灶1土地獲妙取階段矩的任務(wù)①研釘究地駝塊的蠅特性塔，分雜析地液塊的宮最佳床利用竄方式唯；②進(jìn)行騎市場(chǎng)分旁析和預(yù)駕測(cè)，估啞算開發(fā)飼成本，牙初定租獎(jiǎng)金和售南價(jià)水平毅，評(píng)價(jià)輩開發(fā)項(xiàng)攔目獲利附能力；③獲各取土葉地使去用權(quán)皺；④制鎖定規(guī)布劃設(shè)肉計(jì)方帆案，蠶并征輛得有螺關(guān)部寬門許果可；⑤拆爐遷、聽安置佛、補(bǔ)義償，線落實(shí)芽建設(shè)瞇條件賺；⑥安晶排短盾期和烘長(zhǎng)期右資金賞，以認(rèn)滿足慰征地劣及開妄發(fā)建株設(shè)需潑要。在土地謝獲取階錢段，房牽地產(chǎn)開陽發(fā)者承倆擔(dān)的主駱要風(fēng)險(xiǎn)欠有：土地風(fēng)貴險(xiǎn)、市惹場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)辮、征地約安置風(fēng)段險(xiǎn)、籌僻資風(fēng)險(xiǎn)拒。1.5牙.2土地題風(fēng)險(xiǎn)土地風(fēng)奏險(xiǎn)主要載來自土洲地自然災(zāi)屬性、齒社會(huì)屬錫性及規(guī)章劃部門澡對(duì)土地庸使用性膠質(zhì)和規(guī)膜劃設(shè)計(jì)勾指標(biāo)認(rèn)蝴可的不于確定性翻。對(duì)開發(fā)就商而言拋，土地墓的自然臺(tái)屬性風(fēng)撈險(xiǎn)來源挖于地塊盟的工程煎地質(zhì)條炒件、水贊文地質(zhì)怎條件及奪地下埋礙藏物等除的不確鳥定性。工程漿地質(zhì)赤、水援文地翅質(zhì)條嬸件應(yīng)生注意籠地基運(yùn)承載欠力、墻軟弱字土層乘、地率質(zhì)斷村裂帶捕、不甩良地熔質(zhì)結(jié)均構(gòu)（枯滑坡杜、泥亡石流絲式等）港、地宏下水雜埋深慕、水珍質(zhì)污謎染的明不確蹈定性票；地下埋癥藏物應(yīng)衡注意防夾空洞、幻玉通信、被供電、溉給水、雀排水、鄙燃?xì)獾群⒌叵鹿茴櫨€、文秤物古跡縮慧、墳?zāi)寡?、廢棄詠礦井等亮的不確附定性。甘如中房速集團(tuán)某阿市分公恩司在住陜宅小區(qū)鑼開發(fā)中府，未對(duì)袍地下埋違藏物進(jìn)秋行詳細(xì)均調(diào)查，榜基礎(chǔ)開麻挖時(shí)，口無知的熟壯工挖治斷軍用蒼通訊電勞纜又不贏及時(shí)匯纖報(bào)，其未后幾天碎惡劣的過雨夾雪球天氣，捧使得軍鈴用通訊感中斷3天，點(diǎn)加上頂其后臭遷移惰軍用訴電纜媽，造蘋成開采發(fā)商邁幾十壟萬元紗經(jīng)濟(jì)罰損失引和近縮慧三個(gè)著月的毒工期窗延誤悅。1.5汗.2土地醫(yī)風(fēng)險(xiǎn)土地斗的社緒會(huì)屬找性是榴指地得塊的趕區(qū)位潮條件恒及配業(yè)套設(shè)冶施狀斜況等部。海盆外房糧地產(chǎn)道界認(rèn)師為：鉆房地梅產(chǎn)開讀發(fā)成柿功的若要素謙是Loc案ati玩on林,L饅oca樣tio株n,違Lo掘cat惑ion，這突嘆出強(qiáng)調(diào)險(xiǎn)了地塊農(nóng)的區(qū)位陵條件對(duì)磨開發(fā)成爛敗的重那要作用拴。配套膛設(shè)施狀過況不僅脂影響項(xiàng)屈目投資核額的多饞少，而鞭且制約楚著項(xiàng)目掘建成以鉤后能否慎正常啟嶺用，故發(fā)開發(fā)商見應(yīng)格外坐關(guān)注。規(guī)劃部丹門對(duì)土汽地使用熄性質(zhì)和臨規(guī)劃設(shè)快計(jì)指標(biāo)讓的認(rèn)可繩的不確生定性來也源于城癢市規(guī)劃宮設(shè)計(jì)的悼滯后性窩和規(guī)劃蓮管理的敵透明度戰(zhàn)低。如葬果開發(fā)伸商先獲混得一塊堤土地，逢然后再艱向有關(guān)既部門提雹交規(guī)劃莊設(shè)計(jì)方處案，以再求批準(zhǔn)健，這樣五他就承炕擔(dān)了使排用性質(zhì)寄不被批從準(zhǔn)的風(fēng)憂險(xiǎn)。若陰要繼續(xù)用開發(fā)只查有修改擋項(xiàng)目用滴途以符六合規(guī)劃普部門要夜求，或唇者是放避棄這項(xiàng)窩地產(chǎn)的庫開發(fā)，情這都會(huì)甜給他帶階來損失楚。有時(shí)趨，開發(fā)故商為減配少不被蒜規(guī)劃部舒門認(rèn)可俯的風(fēng)險(xiǎn)盜，將購去買地塊窮決策推諷到規(guī)劃籃部門正師式明確書地塊規(guī)稱劃設(shè)計(jì)勾指標(biāo)之廈后。但瞇此時(shí)，娃開發(fā)商斧可能要跡承擔(dān)土夕地價(jià)格松大幅度拐上升的萍風(fēng)險(xiǎn)，漆因?yàn)橐?guī)否劃設(shè)計(jì)惰條件明素確的土歷地要升慈值很多到。1.5劈燕.3征地勺拆遷餐風(fēng)險(xiǎn)購買洞土地燥使用致權(quán)僅她是獲暗取土燭地過燦程中接的一壩個(gè)環(huán)岡節(jié)，下之后裙，便坊是大爸量的軋征地賠，拆灘遷、瘡安置襖和補(bǔ)蝴償工等作。韻征地名拆遷廢涉及技許多為法律么和社施會(huì)問景題，料一方蜘面，渠我國勉現(xiàn)行焦拆遷導(dǎo)安置圖法規(guī)浴規(guī)定萬太籠頁統(tǒng)，拉各地蹈情況淹千差蕩萬別術(shù)，法免規(guī)可途操作羞性比當(dāng)較差覽；另殘一方至面，水地塊描上原老房產(chǎn)吐所有準(zhǔn)者基傲于社奸會(huì)的糠、心循理的癥、經(jīng)繩濟(jì)的催原因匪，可司能不但愿意析出售卷、或湯搬出累原有豈房屋煤，千肺方百抖計(jì)阻薪撓者本有之拾、軟漢磨硬亞抗者橋有之注、威碌脅恐六嚇者莖有之盆、借像機(jī)刁未難提肥出大娛大高綁于原墾房地柄產(chǎn)實(shí)己際價(jià)驢值的接賣價(jià)卻或及搬其苛辭刻的靠回遷么安置宏條件呆者有影之。婚特別規(guī)是當(dāng)時(shí)欲開濤發(fā)土要地上豈的舊滅建筑尋所有銅權(quán)分石屬若泄干個(gè)怕所有超者時(shí)唱。此架時(shí)，勸開發(fā)坑商將導(dǎo)面臨播艱難領(lǐng)的選頌擇是華，要營么接錦受高龍昂的洽賣價(jià)液或苛走刻的綁不公早平條發(fā)件，證承受后遠(yuǎn)超摧過預(yù)良期的也額外役投資來；要啊么無否限期晃拖延釣時(shí)間渴，喪貪失寶氧貴的煤開發(fā)榨時(shí)機(jī)餅，同遲時(shí)支禽出大蓋量資傅金利廁息，亮面對(duì)其不能黨按期健交付忠項(xiàng)目挨的違鍬約和炕信譽(yù)蓬風(fēng)險(xiǎn)槳；要振么放蹤蝶棄開加發(fā)項(xiàng)串目，搬前功衫盡棄恰，前最期投澡入的夏巨額患資金芒付之伴東流招；要紙么采卵取法爭(zhēng)律訴債訟，極卷入誓無休廊止的炎耗神詞費(fèi)資鞋的法烘庭爭(zhēng)橋議。1.蓬5.勿4籌資風(fēng)燃險(xiǎn)房地產(chǎn)缸開發(fā)所竭需巨額乖資金的烘籌集和屬融通是臺(tái)開發(fā)商唉最為關(guān)器切和頗惱費(fèi)心機(jī)船的問題暴，籌資銜手段合緒理，可粒以減少企籌資成皇本，降喂低籌資籌風(fēng)險(xiǎn)；?；I資措吃施不當(dāng)枕，輕者野造成籌技資成本芳大幅度呈上升，計(jì)開發(fā)建仆設(shè)資金并拮據(jù)，魚流動(dòng)資賽金周轉(zhuǎn)顯困難，怖開發(fā)項(xiàng)自目干干擇停停，擴(kuò)難以為程繼，項(xiàng)期目質(zhì)量稍工期均蒜無保證聾；重者質(zhì)導(dǎo)致巨合額虧損啊，開發(fā)枝項(xiàng)目失扔敗，企浮業(yè)面臨拖破產(chǎn)?；I資的纖風(fēng)險(xiǎn)發(fā)饑生在資振金籌集隔過程中級(jí)。由于遵各種籌狀資方式理所用手絮段、工糖具和所御面臨的計(jì)環(huán)境不訴同，因遇而各種王籌資方貢式也具浴有不同訓(xùn)的風(fēng)險(xiǎn)夸。1.5襯.4籌資舅風(fēng)險(xiǎn)自有怒資金單：自有下資金撞運(yùn)用傍方便浪，不太受任附何限圖制，墳且資爛金成跡本低博廉、鈔來源標(biāo)安全善及有蓄保障莊。但際房地暮產(chǎn)投舊資者羊一般紙不可崗能，銷也不兆愿意落全部巾依賴兔自有閥資金突，自判有資采金通梁常數(shù)溜量有挽限，凝常用漫于支辰付地侮價(jià)款宵和前冷期開勒辦費(fèi)場(chǎng)用。銀行貸資款：銀行捏借款董具有剪財(cái)務(wù)明杠桿熄效應(yīng)張，也專具有鄙抵稅霜功能邊，彈冊(cè)性較購大。曾但借枕款數(shù)逼量有稅限和灑限制妹較多躬、風(fēng)揚(yáng)險(xiǎn)較昆高，充有可稱能沖駝?chuàng)羝笮邩I(yè)財(cái)商務(wù)收新支安頑排等注不足桂之處掀。銀外行貸國款受失國家槍政治振、經(jīng)輕濟(jì)形梳勢(shì)變餅化和舞有關(guān)攪金融崖政策脊變動(dòng)首的影鄰響較哈大，笑房地抓產(chǎn)開琴發(fā)項(xiàng)架目有斯可能暑因此處而被籍終止炊、推忽遲或后調(diào)整綱。而崖且，她貸款河利率棟隨國耍家政炎策變線動(dòng)而霸浮動(dòng)勺。因混此，工銀行拋貸款頃具有濕利率嘉變動(dòng)梳、匯肯率變旅動(dòng)和客信用失風(fēng)險(xiǎn)似。1.5放.4籌資風(fēng)蹤蝶險(xiǎn)發(fā)行雷企業(yè)拴債券債券艷籌資驕資金否使用綿期限恥長(zhǎng)、潑方便剃，支余出固被定，塞企業(yè)無所有碑權(quán)、跪控制陶權(quán)不她被稀曠釋，遍債券繼利息賺可進(jìn)窩入成嗚本，緊可少概納所漲得稅臭而成贏為企受業(yè)籌踩集開盟發(fā)資奔金的蹤蝶有效答途徑友。企業(yè)發(fā)嶼行債券追受許多處限制：困國有投禁資主體嚼投資設(shè)秧立的有肆限責(zé)任頓公司，駱才有資榆格發(fā)行開企業(yè)債促券。股億份有限罷公司的堂凈資產(chǎn)談不低于角人民幣300偶0萬元促，有務(wù)限責(zé)垃任公伏司的緊凈資憶產(chǎn)不蛇低于封人民獵幣60松00萬元，商累計(jì)債女券發(fā)行晉總額不播超過公企司凈資約產(chǎn)的40％。要避求企業(yè)貪最近三雀年平均昂可分配翻利潤(rùn)足螺以支付似公司債嫩券一年既的利息帆等。債閥券利息偷的固定舉，使企太業(yè)蒙受呢銀行貸叼款利率葬可能下歐調(diào)產(chǎn)生輪的風(fēng)險(xiǎn)子；債券篇發(fā)行手封續(xù)復(fù)雜場(chǎng)，耗費(fèi)隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)油，籌資棚成本高乏，可能浪使債券匆利息率牛高于企魚業(yè)資金線收益率柿，由于肚財(cái)務(wù)杠日桿作用階，降低呀企業(yè)自剩有資金擾收益率嘴；開發(fā)車企業(yè)盈躍利波動(dòng)攻較大，掉有時(shí)可毫能不能義按期償蔥付本息伴，這增贊加了企昨業(yè)債務(wù)黃風(fēng)險(xiǎn)，猾降低了軌企業(yè)財(cái)洋務(wù)信譽(yù)劍。發(fā)行敘股票可獲京得使用酬方便鞠、來躬源穩(wěn)鑒定可逆靠的偵永久饒資金向，并老在資灶金周妙轉(zhuǎn)困喂難時(shí)跨不必菜增加槳負(fù)擔(dān)津。而脫銀行慌貸款性和債大券不琴論企配業(yè)是放否盈值利或駱是否承短缺兄現(xiàn)金搞，到賠期均尾要支貍付利聚息或懸本金競(jìng)，如篇果企呈業(yè)沒穿有現(xiàn)抱金，島則需膛舉借鐮新債刺償付汁舊債醋。但是辛，通改常股澤份公材司經(jīng)蘇營狀介況都制比較瞧好，貧優(yōu)先閑股的葵股息嘩和普拌通股殖的紅師利比軍債券業(yè)利息早和存膨款利綁息都渾要高紡，并碰需在常稅后錘利潤(rùn)棗中支仍付，旋這意柱味著飾開發(fā)廟商多博支付陪了籌拾資成弄本，嚇增加爐了稅才收負(fù)貓擔(dān)。希而且館，股渡票的亞發(fā)行侵和上慎市手減續(xù)復(fù)撈雜，糧影響蝕因素轟多，旗企業(yè)不須定票期公惹布經(jīng)墊營狀潮況、紹財(cái)務(wù)躍報(bào)表軟、重傻大事工項(xiàng)，爹這也炸給企蹦業(yè)經(jīng)毀營帶丸來一銷定的錫不確株定性躁。同棕時(shí)由平于股怖票的嶄特點(diǎn)然，在聾股票污發(fā)行制數(shù)量跌、發(fā)回行價(jià)援格、團(tuán)發(fā)行卻時(shí)機(jī)奶、股枯利分稈配政厲策不糧當(dāng)仍魔存在勵(lì)一定唯風(fēng)險(xiǎn)梅。租賃籌籠資風(fēng)險(xiǎn)租賃莖按其外性質(zhì)勾可分名為經(jīng)石營租配賃和似融資品租賃婦兩種泉。經(jīng)撫營租魂賃僅床解決宴承租月人短超期資漸金需乓求，孝不屬葵于借最貸關(guān)勾系范駁疇。融資冶租賃廚是由喉出租拼人按源照承飯租人閱的要壤求融火資購疏買設(shè)陰備，欣并在趴合同臥規(guī)定論的長(zhǎng)秩時(shí)期衰內(nèi)提羅供給茂承租槐人使亞用的恨信用役業(yè)務(wù)斷。這驗(yàn)種租象賃租煩期較森長(zhǎng)，煮一般那接近孤資產(chǎn)殼經(jīng)濟(jì)杠使用凳年限仆的70％左績(jī)右，拘我國殲規(guī)定娛不低跨于經(jīng)綁濟(jì)使續(xù)用壽緞命的抄一半層，甚祝至可宋以是糧全部假物理穗使用澤年限巷。且眠在租攪賃期茅任何叛一方型不得犬任意弦中止灣合同妻，租凈賃期清結(jié)束雁承租況人既宵可以標(biāo)退回脂設(shè)備頸，也波可以阿采用息續(xù)租墾或留壁購方槐式處抄理。融資鋒租賃累可以蕩使企雀業(yè)不異必經(jīng)辰過購所置資羅產(chǎn)的罰資金縱準(zhǔn)備漂階段奏而快反速形狐成生汁產(chǎn)經(jīng)概營能采力，辨有利告于及級(jí)時(shí)引鄰進(jìn)設(shè)摩備，嘴加速作技術(shù)獅改造與；租帶金可宰按期柳計(jì)入貌成本在，租搖入設(shè)劫備可桑計(jì)提辨折舊農(nóng)，承自租人違可享蠅受稅翼收減蓋免的諸收益嶺；租嬌金在直租期抓內(nèi)分額期支坑付，雜可降現(xiàn)低不葡能償屋付風(fēng)支險(xiǎn)。錘但融望資租竄賃籌庸資成尋本較設(shè)高，軍大致惠高于符設(shè)備譽(yù)價(jià)款怒的30％左炮右；扁需承丘擔(dān)資甘產(chǎn)陳蠟舊過幅時(shí)帶漠來的畢風(fēng)險(xiǎn)晨；而糾且固恥定的烤租金喊支出籍和設(shè)炕備價(jià)蔥款的蠢分期至償還壯對(duì)企渾業(yè)現(xiàn)黑金流錘量安揮排有危較高眼要求膨。引進(jìn)填外資貿(mào)風(fēng)險(xiǎn)引進(jìn)外始資籌資識(shí)風(fēng)險(xiǎn)來板源于投掙資資金風(fēng)逾期不么到位、碧外商通鴉過不法臨手段謀崗取自身頑利益、核外商套繩取國內(nèi)原資金轉(zhuǎn)奧移國外嚷。1.產(chǎn)6項(xiàng)目長(zhǎng)建設(shè)騾階段感的風(fēng)津險(xiǎn)1.宿6.服1建設(shè)階曬段的任濾務(wù)建設(shè)階遼段是進(jìn)雀行單體扶與群體尊建筑物休的建造疤。本階倍段的具猜體任務(wù)缺包括：(1)進(jìn)行即開發(fā)斑項(xiàng)目退設(shè)計(jì)激。(2叮)采用合紹適的招殃標(biāo)模式刷，招標(biāo)休選擇承洽包商。(3束)擬定合蘆同條款緒，簽訂兩承包合出同。(4管)在施工磨過程中省，采取撐各種措報(bào)施，確切保開發(fā)幼項(xiàng)目工丟期、成脹本和質(zhì)傾量目標(biāo)跌的實(shí)現(xiàn)榆。1.竭6.睡2招標(biāo)妹模式挺與風(fēng)思險(xiǎn)公開洪招標(biāo)可在寬較大室范圍眠內(nèi)，峽從眾敲多的毅投標(biāo)淡者選逢定承擱包企旦業(yè)，掘這有傭助于肥承包研企業(yè)元開展艇競(jìng)爭(zhēng)悲，改捉善經(jīng)哲營管廟理，枕從而芳降低刻工程戀造價(jià)勞、提望高工淘程質(zhì)抓量。湖但公滅開招伴標(biāo)對(duì)眼招標(biāo)運(yùn)者而柔言，棒招標(biāo)歉工作餡量大云，費(fèi)隆用支轟出多凱，耗五費(fèi)時(shí)撫間長(zhǎng)拳，且全對(duì)中挖標(biāo)者淘可能勤不了胞解，尖如中允標(biāo)者晝可能傳是一慈個(gè)素潔質(zhì)較駐差的劣企業(yè)艘，這禿增加迅了今抖后雙潔方協(xié)踐調(diào)困爽難。邀請(qǐng)沃招標(biāo)可有瘦效地河縮短肚招標(biāo)社時(shí)間敗，減暫少招夕標(biāo)工扛作量臘，節(jié)領(lǐng)省費(fèi)慚用開浩支。邊但這嫂種模有式限脖制了宋競(jìng)爭(zhēng)卸范圍禽，失被去了壓獲得殿更低輕報(bào)價(jià)批、更叫佳承耳包商般的機(jī)濟(jì)會(huì)。協(xié)商議滴標(biāo)可以大啊大地節(jié)貿(mào)省招標(biāo)雖費(fèi)用，伙減少招聲標(biāo)時(shí)間龜。但因繡該方式叔缺乏競(jìng)伙爭(zhēng)，開搭發(fā)商可命能不得娃不接受潔較高的疲報(bào)價(jià)，么且容易瘋出現(xiàn)賄青賂行為牧，使開縮慧發(fā)商蒙嚼受損失竿。1.6踩.3承包方劈燕式與風(fēng)頂險(xiǎn)建設(shè)餓全過趕程承液包便于圓充分艷利用蛋承包舞商雄酸厚的潔技術(shù)冤經(jīng)濟(jì)炕力量爆及豐社富的愈組織謀管理手經(jīng)驗(yàn)倦，以棚降低烘工程約造價(jià)觀，縮債短建億設(shè)工姜期。支且開尺發(fā)商柄不實(shí)肥際參倡加設(shè)肉計(jì)、膠施工璃，他水也不宜承擔(dān)線設(shè)計(jì)汽施工從中的碗風(fēng)險(xiǎn)滲。承蠅包商童要對(duì)鑄設(shè)計(jì)萌和施權(quán)工負(fù)件責(zé)，辛并承抱擔(dān)其添中的筒全部蛇風(fēng)險(xiǎn)瓣。但組如果窩承包紹商工牽作不蜘負(fù)責(zé)不任或悲工作荷不力勝，開陸發(fā)商恰可能遲會(huì)付彼出昂升貴的秒代價(jià)鎮(zhèn)，得蛾到低威劣的臨完工蹦項(xiàng)目寇。因手此，斜開發(fā)佩商要?jiǎng)┟俺绣懓套镞x擇釣不當(dāng)漸的風(fēng)麻險(xiǎn)。階段沸承包可以冒發(fā)揮稀各專從業(yè)承帶包單印位的境專業(yè)丸特長(zhǎng)其，但厲同時(shí)頸也增期加了送開發(fā)恨企業(yè)藥進(jìn)行研組織援、協(xié)匯調(diào)和付控制折的難死度。壞①包工包飯料，可以奧充分利恨用承包時(shí)商的材臥料供應(yīng)取渠道，板便于建傲筑材料潮余缺調(diào)態(tài)劑，節(jié)羽約材料莊費(fèi)用。攤但也隱漁藏有承押包商使掀用劣質(zhì)紙材料，張損害工芹程質(zhì)量從的風(fēng)險(xiǎn)朱。②包工部客分包料，可鉗以在就建材喝市場(chǎng)跪混亂退時(shí)確錦保建內(nèi)筑材功料質(zhì)飽量，攀但同暗時(shí)易石導(dǎo)致周材料呀調(diào)劑釀困難邁，增榨加了胡材料卷供應(yīng)創(chuàng)不及繡時(shí)耽枕誤施謹(jǐn)工、哲承包馬商索吵賠的擁風(fēng)險(xiǎn)績(jī)。③包工迎不包榨料，造成枝材料供夜應(yīng)同施搜工生產(chǎn)貨相脫節(jié)平，影響收施工單云位按建浩設(shè)程序涂組織施企工，不觸利于發(fā)潔揮他們夾的積極多性和主礙動(dòng)性，冊(cè)且極易均造成承躬包商索蠻賠。1.6樣.4承包合璃同風(fēng)險(xiǎn)合同排風(fēng)險(xiǎn)湊有兩明類，查一類齡是由毯于合榴同條萬款不贈(zèng)完善顛，敘經(jīng)述不掏嚴(yán)密焦，有沈漏洞猾，或詞部分計(jì)條款牧與法小規(guī)相軍抵觸辭，存南有“陷阱”，在執(zhí)狡行中可示能給合睛同中某鐵一方造愈成損失觸的可能草，即合鍛同不完悅善風(fēng)險(xiǎn)橫。第二賤類是由頁于合同聾條款規(guī)娃定而引映起的風(fēng)到險(xiǎn)在合勝同雙方護(hù)間的不喜同分配驕，即純蘿合同風(fēng)錫險(xiǎn)。本笛節(jié)主要球針對(duì)后絕一類風(fēng)爺險(xiǎn)就施負(fù)工承包政合同予根以分析優(yōu)。施工合允同按計(jì)流價(jià)方式遲的不同淋，可劃擇分為三先大類型同，即固稼定總價(jià)義合同、屯單價(jià)合公同和成離本加酬膛金合同脈，下面變分別介糾紹各種溫合同的攜風(fēng)險(xiǎn)特軌性。1.癢6.尊4承包合謊同風(fēng)險(xiǎn)固定總莫價(jià)合同對(duì)開發(fā)偽商而言娘，施工糊過程中糧管理較伶為簡(jiǎn)便中，消除阿了建造攔成本增甜加的風(fēng)渣險(xiǎn)。對(duì)孫承包商蛾而言，受如果圖恩紙和技谷術(shù)說明禮書相當(dāng)動(dòng)詳細(xì)，水市場(chǎng)上場(chǎng)材料設(shè)譽(yù)備價(jià)格講、人工順工資穩(wěn)拒定，建齒設(shè)條件想明確，儀能據(jù)此久比較準(zhǔn)堂確的確辱定造價(jià)撈，也是他可以接密受的。估但是，傅如果設(shè)默計(jì)圖紙玩和說明脊書不夠勤詳細(xì)，球未知因脈素比較場(chǎng)多，或益市場(chǎng)材逼料設(shè)備水價(jià)格、運(yùn)工資極隨不穩(wěn)定顯，承包搜商必須紐奉承擔(dān)相手應(yīng)的風(fēng)團(tuán)險(xiǎn)。為避免沒此風(fēng)險(xiǎn)胃，承包管商通常孩會(huì)加大棕投標(biāo)報(bào)撫價(jià)中的問不可預(yù)船見費(fèi)，咸用來消名除不確盡定因素韻帶來的擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，它因而提帶高了開奏發(fā)項(xiàng)目強(qiáng)報(bào)價(jià)，在這對(duì)開禿發(fā)商又臟是不利世的。針錘對(duì)這種憑情況可遵行的辦患法是在叢固定總切價(jià)合同鞠中，增濃加一些痛必要的郊調(diào)價(jià)條質(zhì)款，開打發(fā)商分尚擔(dān)建設(shè)絡(luò)期的部客分風(fēng)險(xiǎn)塑，從而蹤蝶降低承救包商的現(xiàn)不可預(yù)貓見費(fèi)用榴，使總焰承包價(jià)殊下降。固定總羽價(jià)合同傅的調(diào)價(jià)耳條款大充致可歸蒸納為兩累種形式擾，一是摔開發(fā)商敏同意對(duì)妖合同簽搏字日與東實(shí)際施竟工安裝國時(shí)的材拆料、設(shè)豪備、人劣工等價(jià)姑格的差放異全部苦予以補(bǔ)立償。二瀉是規(guī)定刑材料、豆設(shè)備和粗人工價(jià)信格差異股在一定牽幅度內(nèi)黨，由承揪包商承艱擔(dān)；超幅過一定制幅度的建風(fēng)險(xiǎn)由絮雙方分篇擔(dān)或完濫全有開瘡發(fā)商承沫擔(dān)，以本便于讓浸承包商雜有效地很降低承旺包報(bào)價(jià)臉。1.續(xù)6.融4承包合貪同風(fēng)險(xiǎn)固定單帶價(jià)合同①估該量計(jì)幟價(jià)合牢同，首先苦開發(fā)爹商委圖托設(shè)胡計(jì)單夕位和勉專業(yè)存估算瀉師，蕩提出菌工程蛋量估鍵算表謝，列袍出分橫部分鑄項(xiàng)工挽程量蠻；然堤后，徐承包宮商以益此為姨基礎(chǔ)補(bǔ)填報(bào)芹單價(jià)掙，計(jì)堡算出閃總報(bào)虛價(jià)，猜開發(fā)苗商以歌總價(jià)幫和單冶價(jià)為款依據(jù)店，確產(chǎn)定中迷標(biāo)者起，并釘簽訂察合同歉；最溫后工軌程竣家工按螞實(shí)際挖完成暮的工諒程數(shù)資量和償合同饞單價(jià)墓結(jié)算鴉工程爹價(jià)款掩。這布種合丙同雙蒼方承蠶擔(dān)的萌風(fēng)險(xiǎn)比均較啦小，銜但如岸遇某慨一分甚項(xiàng)工統(tǒng)程量濫大幅盈度增般減，風(fēng)可能體影響哀工程捷成本啊，使程某一宜方蒙戀受風(fēng)深險(xiǎn)。魔在實(shí)溜踐中終，常勸規(guī)定久工程待量極孔限變遵動(dòng)幅涂度，兄某分拆項(xiàng)工永程量層變幅大超過絞極限墻幅度杜時(shí)，奴允許聯(lián)適當(dāng)奧調(diào)整屯該分鍵項(xiàng)工己程單召價(jià)。②純單技價(jià)合同嬌，開發(fā)惰商僅方開列蔬分部努分項(xiàng)粘工程芒名稱詞和計(jì)壘量單嗽位，掌由承暖包商濕逐項(xiàng)雞填報(bào)姐單價(jià)喘，經(jīng)迎雙方船磋商喉后簽璃訂單墊價(jià)合令同，匠工程騰竣工經(jīng)后，吉按合對(duì)同單筆價(jià)和寺實(shí)際莊完成叔的工歡程量要結(jié)算懇工程寬造價(jià)訪。此裹時(shí)，業(yè)因?yàn)橹こ檀辶慷喑忌僦庇佑芭ｍ懗赡畋靖吣坏?，皮雙方請(qǐng)均可粱能要樸承擔(dān)孔工程轎量不損確定介而引掠起的碑成本動(dòng)高或瞇低的價(jià)風(fēng)險(xiǎn)亮。1.6禽.4承包合轎同風(fēng)險(xiǎn)成本加煮酬金合設(shè)同成本則加酬吃金合們同是隆按開千發(fā)項(xiàng)膽目實(shí)粘際發(fā)籍生的家成本已（包敗括人逝工費(fèi)揉、材柱料費(fèi)參、施曠工機(jī)透械使繪用費(fèi)滲、其揪他直迫接費(fèi)途和施抄工管標(biāo)理費(fèi)飲以及隆各項(xiàng)裁獨(dú)立栽費(fèi)，袋但不神包括舞承包膀商的耗總管等理費(fèi)賠和應(yīng)挪交所棒得稅限），克加上齊商定過的酬戴金（焦總管亮理費(fèi)冷和利廚潤(rùn)）躁，來痕確定全承包蓬工程盯的總蕩造價(jià)另。此汽種合斑同主姜要用裹于開漿工前炭對(duì)工聽程狀癢況不旬十分冷清楚孕，開仙發(fā)商紹與承夕包商稼相互浩信任糕的情厘況，宅如邊范設(shè)計(jì)鹽、邊競(jìng)施工飾的緊鋤急工桶程和沖搶險(xiǎn)鋼救急續(xù)的開升發(fā)項(xiàng)單目。1.6私.4承包合塘同風(fēng)險(xiǎn)①成本加贏固定百撤分比酬現(xiàn)金。開土發(fā)商翠對(duì)承錦包商慈花費(fèi)活的人相工、很材料摧、機(jī)勺械使柳用費(fèi)悶、其河他直膽接費(fèi)隊(duì)用和傾施工遷管理缸費(fèi)等引實(shí)際格直接禮成本球全部紐奉據(jù)實(shí)刷補(bǔ)償吩。同蒙時(shí)，輸按照節(jié)實(shí)際資直接掃成本牧的固碎定百申分比碌作為疊酬金節(jié)付給船承包假商?；⑦@種箭合同釀，承熊包商剝所得遮酬金墳與工野程直竊接成鍋本成儉正比幣，開蓮發(fā)商施面臨哲承包商商故李意提霧高直著接成帝本，餓惡意午浪費(fèi)宰，故股意增想加酬硬金收剖入的辱較大買風(fēng)險(xiǎn)濃。②成本柴加固定襲額酬金笨。開發(fā)商相承擔(dān)實(shí)喉際直接駱成本，掏酬金是漫雙方事贏先商定廊的一筆報(bào)固定金淋額，這鳳種合同泄雖不會(huì)淘使承包謀商故意筐浪費(fèi)，疏提高直松接成本炭，但承配包商也柜沒有降爸低成本憲的動(dòng)力鏈和壓力妻。③成本加潤(rùn)浮動(dòng)酬如金。作彈法是漂承發(fā)副包雙扇方事刻先商內(nèi)定目師標(biāo)成棟本，低由實(shí)聾際成經(jīng)本高變低確棗定承玻包商遮酬金銷的數(shù)奮額。成如果耕開發(fā)濃項(xiàng)目銳完工肆后，階實(shí)際拒成本疾恰好宏為目覆標(biāo)成泥本，和承包州商所渾得為停成本秒加某噴一數(shù)亡額的茂酬金悄；如擦果實(shí)巴際成遲本低帶于目撲標(biāo)成砌本，神承包奸商所記得除現(xiàn)實(shí)際維成本氧加那棵一定映數(shù)額糾的酬睬金外儲(chǔ)，還薦可根謹(jǐn)據(jù)成粒本降鈔低額太的一議定比斤率額貓外獲失得一業(yè)筆酬偽金；圈當(dāng)實(shí)滔際成扁本高屈于目唉標(biāo)成嶼本時(shí)鳴，開旦發(fā)商皂根據(jù)生成本清增加昏額的澇一定亡比率剃，從鏡酬金克中扣蛙除一橋部分唯，作詳為對(duì)隔承包屑商的轉(zhuǎn)懲罰必。④限額成錦本加浮眨動(dòng)酬金。采用騰這種合瘡?fù)?，首浴先，要需確定限崗額成本庫、報(bào)價(jià)爆成本和基最低成子本。當(dāng)遲實(shí)際成眨本低于受最低成煮本時(shí)，曉承包商仆花費(fèi)的惠成本和浴應(yīng)得酬濁金均可論得到支仍付，并羨可分享災(zāi)低于最辦低成本取的成本谷節(jié)約額簽；如果像實(shí)際成蹦本在最犁低成本攤和報(bào)價(jià)拳成本之愉間，承送包商僅海能得到視成本和父酬金；蠟如果實(shí)知際成本豬在報(bào)價(jià)虎成本與疊限額成浴本之間值，只有泰全部成林本可以譽(yù)支付，民酬金不睛再考慮烈；實(shí)際廚成本超父過限額神成本，鈔超過部累分成本棟不予支鴨付。1.近6.換5自然條現(xiàn)件風(fēng)險(xiǎn)自然辱條件忌風(fēng)險(xiǎn)狼是指皮工程國項(xiàng)目屈所在上地區(qū)本客觀幸存在池的惡宵劣自充然條忍件，趨工程到實(shí)施椅期間蛇可能徑碰到午的惡贊劣氣賠候等兇因素蜓可能兇給開懷發(fā)商奸構(gòu)成鹽的威喘脅。自然條諸件隨不五同地域閱而異。罵如寒帶刷地區(qū)嚴(yán)釀冬不能賄施工，剛或施工行時(shí)會(huì)增被加大量們冬季施從工措施江成本；瞇酷暑地性帶施工歲作業(yè)時(shí)狼間短，嘉并增加督額外成快本。地誤震多發(fā)琴帶、洪嶄水、海萌嘯、海淋潮、火降山影響庫區(qū)潛伏庫著威脅石項(xiàng)目的叉嚴(yán)重自讓然災(zāi)害燭。惡劣瘦氣候短是指圍偶爾遼發(fā)生郊的超感出正打常規(guī)跌律的答氣候棟變化橋，如物暴雨期、臺(tái)津風(fēng)、草、暴停雪，嘗一旦埋發(fā)生員，會(huì)義給工釀程實(shí)折施帶赴來不蚊便，頃導(dǎo)致魂工期緩延長(zhǎng)伴、成分本增強(qiáng)加。1.6惠.6工期眠拖延猾風(fēng)險(xiǎn)房地欺產(chǎn)開擊發(fā)建莫設(shè)階頌段每絹個(gè)環(huán)賴節(jié)的穗時(shí)間塊損失脅，都蛋會(huì)使絹工期赴拖延弄。而吵工期摧延長(zhǎng)味，一飛方面縮慧房地講產(chǎn)市港場(chǎng)狀件況可印能會(huì)覽發(fā)生轉(zhuǎn)比較飛大的年變化侮，錯(cuò)洪過最舍佳租面售時(shí)愛機(jī)，雨如已雁提前磨售出械，應(yīng)飽承擔(dān)蛇逾期動(dòng)交付弊的違稻約損糖失、侍信譽(yù)貼損失菌；另略一方饒面，抓工期怖延長(zhǎng)楚會(huì)增復(fù)加投頭入資窯金利禿息支征出，奏增加域管理較費(fèi)。極同時(shí)特，當(dāng)送開發(fā)垂施工查采用窗成本蠅加百厭分比松酬金澇合同蒼時(shí)，院施工疤工期瓶的延滿長(zhǎng)還扎會(huì)因克直接肆成本廈的增氧加大惹大增病加開須發(fā)總竭成本嘆。1.椅6.眠6工期拖鳳延風(fēng)險(xiǎn)影響建姥設(shè)階段漏工期的仰因素很但多，如龜人為因煙素、技辱術(shù)因素興、材料饅和設(shè)備鄰因素、閣機(jī)具因偷素、地路基因素京、資金脾因素、辛氣候因甘素、環(huán)哭境因素檢。其中融，人的掠因素是汗最主要赴的干擾上因素。吸國內(nèi)外嬸專家分珠析了上末述干擾滅因素，音認(rèn)為常請(qǐng)見的有狂以下幾捷種情況[26大]。（1）錯(cuò)誤蛙估計(jì)了嶼項(xiàng)目的想特點(diǎn)及帆項(xiàng)目的紋實(shí)施條忌件。包獸括低估畢了項(xiàng)目監(jiān)實(shí)現(xiàn)在鋒技術(shù)上傷的困難駝，沒有廊考慮到夜某些設(shè)鵝計(jì)和施希工問題豈的解決換必須進(jìn)響行科研激和試驗(yàn)跑，而這秒既需要尤資金，遇也需要遲時(shí)間；屬低估了識(shí)多個(gè)單蘆位參加絲式項(xiàng)目建勻設(shè)將產(chǎn)耍生工作虛協(xié)調(diào)的熱困難；妻對(duì)環(huán)境負(fù)因素了覺解不夠太，如交稀通運(yùn)輸射、供水張供電等蜓條件事爭(zhēng)先沒搞拆清；對(duì)越建材設(shè)評(píng)備供應(yīng)妖條件、遮市場(chǎng)價(jià)額格的變商化趨向勵(lì)預(yù)測(cè)不幅準(zhǔn)，勞殲動(dòng)力季哄節(jié)性短飄缺，建筐筑材料納季節(jié)性吉緊張；正遇到了絮復(fù)雜的殘地質(zhì)條小件或地餅下文物夫、古跡說；奇因噪聲柳、固體搖廢物等昏污染引殼起與工免地左鄰堅(jiān)右舍的杰糾紛，醋因環(huán)境充污染而充被有關(guān)艙部門罰肌款、停傭工整頓律或被媒顫體曝光撇。1.露6.估6工期拖遣延風(fēng)險(xiǎn)（2）項(xiàng)目逃參加者喉工作失宜誤。包貿(mào)括：設(shè)佛計(jì)者拖謀延設(shè)計(jì)醋進(jìn)度，有未能在坦規(guī)定時(shí)渣間內(nèi)提慶供或修隱訂圖紙坡；承包愉商項(xiàng)目童管理水詞平低，死施工方聽法不符私合要求傅，機(jī)械秋設(shè)備落濕后，人鏡力材料狹設(shè)備等慕資源供原應(yīng)不足瓜；或質(zhì)尊量控制偏不好，隱導(dǎo)致返泡工、加錦固、處拳理；勞慘動(dòng)糾紛侄引起工威人消極斯怠工、隨罷工；制總承包瞇商將任慰務(wù)分包凈給了不粗合格的順分包商皇；開發(fā)姓商未能號(hào)就自身攔負(fù)責(zé)的鵲功能、乒質(zhì)量問享題及時(shí)斜做出必侄要的決合策；開父發(fā)商資懇金供應(yīng)然不能滿殿足進(jìn)度致需要；劇開發(fā)單容位與施老工單位泥、銷售絨單位或限客戶因評(píng)各種糾皮紛扯皮哲、訴訟皆，拖延稈項(xiàng)目建音設(shè)進(jìn)度爬；建設(shè)錘管理部陡門和質(zhì)粥量監(jiān)督句部門拖叢延審批雖時(shí)間。（3）不可印預(yù)見事界件發(fā)生訊，如工涼程事故薦、惡劣理氣候條伙件和政浪治變動(dòng)呢、戰(zhàn)爭(zhēng)詞與天災(zāi)僻、人禍裳事件的旦發(fā)生。1.阻6.準(zhǔn)7項(xiàng)目質(zhì)挎量風(fēng)險(xiǎn)房地奸產(chǎn)開伴發(fā)良康好的葬投資煩效果烏要通災(zāi)過優(yōu)尊良的知房地錄產(chǎn)質(zhì)剖量來誓實(shí)現(xiàn)尋，地刷段只銳是誘片人的崇手段骨，而價(jià)房地堵產(chǎn)質(zhì)晉量才攀是留樂人的你法寶嫂。一偷個(gè)設(shè)鉛計(jì)陳驕舊、刺材料希低劣纖、裝皇飾粗殊糙的移房屋窯，地維段再尖好也熟難圓找美夢(mèng)讀。只吃有設(shè)箱計(jì)新喝穎、跡結(jié)構(gòu)幸安全斧、材亭料優(yōu)詞良、焰裝飾則精細(xì)哄的房借屋才部能有羅效地襲實(shí)現(xiàn)約地段合的功冒能，鼻為開僚發(fā)者擋帶來館高額選的開饑發(fā)利孝潤(rùn)。尖例如拖，“金都恒碧海上山莊”建于19唱95年，擠位于末青島嶺市東連部嶗服山區(qū)哲的黃掠金海炸岸線晉上，掙分南閃北兩百區(qū)，織總共10廁0多幢別棄墅。因幸存在著溝規(guī)劃和公設(shè)計(jì)上僚的缺陷腰，樓間釀距太小籌，綠化愿率太低副，建筑士材料落瞞伍，一姓直賣不睜出去，腐有幾幢倦勉強(qiáng)賣薪出去了免，也沒欄人來住挖。20今02年3月5日，無琴奈的非開發(fā)患商只油得將年北區(qū)映的數(shù)毯十幢額別墅客夷為賽平地緣瑞。與元之一錦路之逝隔的渴南區(qū)50多幢醒別墅親現(xiàn)雜渣草叢殃生，徒一片油沉寂塵，估肌計(jì)也秩難逃邪厄運(yùn)分。質(zhì)癥量風(fēng)嗚險(xiǎn)由抖此可蛾見一竹斑。1.剪6.筒8開發(fā)滅成本秒風(fēng)險(xiǎn)房地罰產(chǎn)項(xiàng)健目開索發(fā)成鳴本風(fēng)晌險(xiǎn)源花于開旦發(fā)的倘各個(gè)幼階段雜，但穗不同糕階段綁對(duì)成介本影百響程毫度相方差懸抄殊。（1）項(xiàng)痰目規(guī)還劃、餃設(shè)計(jì)僵深度望不夠沉。規(guī)葵劃設(shè)邁計(jì)深嫌度不吹夠，罰設(shè)計(jì)匯內(nèi)容恭不全粗、缺焦陷、繩錯(cuò)誤曲和遺魚漏；瘋采用疊規(guī)范之不恰陪當(dāng)，孝設(shè)計(jì)六參數(shù)輛選用甘不合似理；贏未考營慮當(dāng)碎地工妻程地賞質(zhì)水鉛文地母質(zhì)條恭件；歷未考醉慮施弊工可嫌行性黎等。（2）規(guī)構(gòu)劃設(shè)暢計(jì)方肚案陳篩舊，錢未進(jìn)挽行優(yōu)宗化優(yōu)壺選。欺設(shè)計(jì)甲中未交采用冤現(xiàn)代抱優(yōu)化型設(shè)計(jì)泥方法杯，如端價(jià)值媽工程列、最剩優(yōu)化借方法材，對(duì)嚷設(shè)計(jì)掘方案喉進(jìn)行植優(yōu)化拔優(yōu)選統(tǒng)等。（3）地辟基勘誦測(cè)資晉料不叢全，皮地下務(wù)埋藏住物未玩事先賣考慮儲(chǔ)，臨功時(shí)處適理不盡當(dāng)。（4）承算發(fā)包川方式血選擇全不當(dāng)葬；合棒同類觀型選為擇有膊誤；內(nèi)合同剃條款磁遺漏補(bǔ)、表蔑達(dá)有途誤，悟不嚴(yán)暴謹(jǐn)；邀合同晚管理響不力育，引拿起大遭量索霞賠。（5）項(xiàng)左目實(shí)祥施期吸間通命貨膨答脹，詳材料塌、人妻工費(fèi)棚用上菜漲；球或國屈家調(diào)脅整產(chǎn)暗業(yè)政妹策，農(nóng)采用侍新的春要求幕或更半高的病技術(shù)絨標(biāo)準(zhǔn)撞，從魚而導(dǎo)包致房蠢地產(chǎn)劃開發(fā)甘投資廢額外躁大幅咽增加拿。如詢國家訊規(guī)定治從200杠2年7月1日起禁目止在城渴市使用咽實(shí)心粘驕土磚。1.惕6.次8開發(fā)搞成本牙風(fēng)險(xiǎn)（6）匯巖率變勾化。瓶當(dāng)代齊房地掃產(chǎn)高澤檔開彎發(fā)項(xiàng)順目可敬能需療要大億量進(jìn)齊口建枕材及像裝飾旱材料幫，項(xiàng)偉目投碼資估遇算時(shí)眾按當(dāng)戲時(shí)外臉匯匯強(qiáng)率預(yù)主留了刺進(jìn)口倚材料俊的費(fèi)倆用，濁但當(dāng)遼實(shí)際答需要僵進(jìn)口掩材料面時(shí)，瀉需支舉付的靈外幣指升值嘗，開巖發(fā)商工需額往外付辱出開摧發(fā)費(fèi)站用。（7）不可突抗力。段不可抗龜力是指失不能預(yù)伍見、不壘能避免卡、并且些不能克幅服的客翼觀情況揭。不可老抗力包懲括自然期現(xiàn)象，睜例如地制震、火念山爆發(fā)寧、雪崩群、暴雨繳、暴雪燈、颶風(fēng)泳、洪水抓、泥石峽流等；蒙也包括亮某些社網(wǎng)會(huì)現(xiàn)象羞，如政室府禁令籮、戰(zhàn)爭(zhēng)震、爆炸撓、火災(zāi)者等。工灣程項(xiàng)目賀施工最序易受到擊自然環(huán)襪境的影巷響，特油別是異欣常惡劣逢的氣候特條件，膊如超出球正常年畏份的雨碼季、寒鄉(xiāng)豐冷的冬峽季等，績(jī)都會(huì)嚴(yán)緞重影響倘正常施壟工，降俱低生產(chǎn)流效率，百甚至停應(yīng)工。由棕不可抗芽力引起離的風(fēng)險(xiǎn)沾，如洪組水、地短震、泥暗石流等牛災(zāi)害雖茂然出現(xiàn)蛙的機(jī)會(huì)鞠較低，抗但是一孤旦出現(xiàn)忌，造成敏的危害浮是相當(dāng)俗嚴(yán)重的賄。1.幫6.鼓9施工索芝賠風(fēng)險(xiǎn)工程索裁賠是指糕承包商端由于業(yè)臣主的原觀因或發(fā)雨生承包夾商和業(yè)近主不可其控制的殘因素而稠遭受損仔失時(shí)，財(cái)向業(yè)主溪提出的茅補(bǔ)償要雀求。（1）工燥程變盼動(dòng)?；陿I(yè)主從或工雨程師抄指令器增加項(xiàng)附加屯工程圍；設(shè)慶計(jì)和嘉施工座質(zhì)量抬標(biāo)準(zhǔn)靠提高徹而引掏起的久價(jià)差根，如賤提高駁裝飾兆標(biāo)準(zhǔn)銷、提伯高混勢(shì)凝土棒標(biāo)號(hào)僅；設(shè)兄計(jì)錯(cuò)蛛誤或宗業(yè)主址、業(yè)驚主工雕程師鋤錯(cuò)誤桐的指滔令造核成工乎程修尺改、額返工弓、窩撕工，株造成柱工程益停滯嫂；業(yè)趙主要逮求加刑快工婚程進(jìn)收度，嚼指令季承包笨商采侮取加舒速措諸施；套各項(xiàng)偏額外絨試驗(yàn)危和檢遙查費(fèi)脊用。（2）施磁工條之件變圾化。這①不截可抗防力因崇素，捎如洪犧水、交地震呀、政他變、歷戰(zhàn)爭(zhēng)否、禁劑運(yùn)等爸，造栗成工瘦程中煤斷或葉合同射終止京；②逗不利勒自然拜條件乘：指馬在投席標(biāo)時(shí)棋經(jīng)過畜現(xiàn)場(chǎng)怪調(diào)查消及根轟據(jù)業(yè)磚主所滔提供誼的資包料，沖一個(gè)塞有經(jīng)嶼驗(yàn)的廁承包父商都驢無法批預(yù)料玩到的座其他郵不利誰自然耕條件李，如桂惡劣械的氣寺候條甩件（滿暴風(fēng)首雨、限雷電駝、風(fēng)裂沙）忌、地次下水占、地廈質(zhì)斷熟層、琴溶洞原、沉漸陷等素；③松