房地產(chǎn)全程運營及風險管理文件

房地產(chǎn)全程運營及風險管理

1項目開發(fā)建設的運營管理

現(xiàn)象很重要,比現(xiàn)象重要的是數(shù)據(jù);比數(shù)據(jù)重要的是理解,比理解重要的是結(jié)論,比結(jié)論重要的是執(zhí)行,永遠重要的是目標.2項目開發(fā)建設的運營管理

正向思維：經(jīng)歷很重要,比經(jīng)歷重要的是經(jīng)驗;比經(jīng)驗重要的是上升到理論,比理論重要的是標準,永遠重要的是優(yōu)化與發(fā)展.逆向思考：目的目標（KPI）計劃執(zhí)行方案3我們面臨復雜系統(tǒng)的環(huán)境1、我們自以為我們能預測未來。事實上，客觀環(huán)境和條件是動態(tài)變化的。2、我們自以為我們的預測是正確的。其實我們的認識是有限的。3、有時我們認識能力導致復雜問題簡單化了；有時我們把簡單問題復雜化了，無法把握本質(zhì)。4、簡單中思考復雜；復雜中尋求簡單。5、越復雜系統(tǒng)改進空間越大。4企業(yè)關注的問題

最關心投資與收益；機遇與回報；競爭優(yōu)勢；業(yè)績增長。

最怕風險（不確定性）：政策、市場、技術、進度、成本、人????

最大的風險失控，企業(yè)-“三控”；項目-“三控”“二管”“一協(xié)調(diào)”

最有效的辦法

全過程、系統(tǒng)、企業(yè)層面的集成運營管理5定位

行業(yè)定位制造業(yè)?服務業(yè)?金融業(yè)?集成?服務?投資?

全生命周期的價值鏈和利潤鏈

公司定位領跑者跟跑者追跑者差異化領先者…….

專業(yè)化多元化(縱向、橫向)

項目定位地塊時空定位（動態(tài)屬性）產(chǎn)品定位（產(chǎn)品…..極品）

個人定位

專業(yè)管理操作集成(整合)到位不越位補位不搶位6房地產(chǎn)運作的境界掙錢------生產(chǎn)經(jīng)營型賺錢------競合整合重組生錢------資本運作來錢------資金資本+智力資本7項目開發(fā)建設的運營管理

核心能力1：

周小川：每次危機都呈現(xiàn)出不同的特征，核心能力在于能迅速判斷問題的本質(zhì)，并采取相應的措施(準、快、狠的折騰)。例：1、預售條件變化2、供電政策變化3、90/70政策

4、…………8項目開發(fā)建設的運營管理

核心能力2

1、發(fā)現(xiàn)及挖掘動態(tài)的需求2、及時滿足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技術能力9項目開發(fā)建設的運營管理

核心能力4：平衡能力（匹配能力）

資金平衡：現(xiàn)金流平衡（生存及安全）土地、客戶、產(chǎn)品/區(qū)位、品味、價位供需平衡（存、供、銷）系統(tǒng)平衡：復雜系統(tǒng)、自平衡系統(tǒng)、簡單系統(tǒng)資源平衡：供需平衡、內(nèi)外平衡10項目開發(fā)建設的運營管理

管理層次

1、技術層面：工具，效率，質(zhì)量，成本2、科學層面：體系、系統(tǒng)、規(guī)律、方法論3、哲學層面：認識論、本質(zhì)、目的4、文化層面：價值觀、價值認同5、藝術層面：精神（作品、精品、極品）11運營戰(zhàn)略與管理運營戰(zhàn)略一種總體決策決策模式，通常在市場需求和運營資源之間進行協(xié)調(diào)，對任何類型運營組織的長期運營能力以及這些能力對整體戰(zhàn)略所做的貢獻產(chǎn)生影響運營管理對創(chuàng)造并交付產(chǎn)品和服務的資源和流程進行管理的活動運營戰(zhàn)略與管理運營戰(zhàn)略與管理之間關系時間跨度分析層次聚合度抽象程度13運營戰(zhàn)略與管理1、運營戰(zhàn)略影響因子

1.1市場－－“由外向內(nèi)”市場特征競爭對手影響績效目標14運營戰(zhàn)略與管理1.2資源－－“由內(nèi)向外”運營資源和流程無形資源工藝流程和例行程序能力動態(tài)能力決策領域15運營戰(zhàn)略與管理1.3市場、資源影響因子相結(jié)合運營戰(zhàn)略該如何選擇？16風險定義1、風險是一種不確定性(說、算、看／人、事）2、風險是損失或傷害（贏與虧，多與少，局部與總體）3、風險是預期與結(jié)果之間的差異成功（滿意）=X=結(jié)果-預期X：大于零；等于零；小于零４、最大的風險因素是人

能力與價值觀矩陣（四種人）5、最大的風險是戰(zhàn)略風險17戰(zhàn)略風險行業(yè)風險

利潤、成本、供求、政策、經(jīng)濟周期競爭對手風險國際、國內(nèi)，差異化，獨一無二技術風險更新、創(chuàng)新、流程（彈性）品牌風險變質(zhì)、崩潰。重新定義客戶風險

客戶分析、服務系統(tǒng)，市場試驗項目風險

備選方案發(fā)展停滯風險

量降、價降量增，無新產(chǎn)品。創(chuàng)新、創(chuàng)造需求。18風險來源政策風險

土地、貸款、預售、按揭、配套市場風險“玉佛城”價格調(diào)整（黃金/陷阱）技術風險“瑞南新苑”“御景圓”進度風險“金鐘廣場”—金融風暴合約風險成本風險質(zhì)量風險人的能力及信用風險19風險評估及應對方法如何識破美麗的謊言，如何避免虛構(gòu)的成功，如何繞過隱蔽的陷阱，如何發(fā)現(xiàn)深埋的金礦。20風險埋評估艱及應腎對方撈法識別溪與評木估風賞險嚴重性敘、發(fā)生舞概率、鑼時間、母動態(tài)量化風這險尋找機登遇緩解風浴險的計腎劃應對風弦險五層聽次以不豆變應選萬變修，忽拋視風古險以實力厲換時間威，降低摧風險培養(yǎng)冊洞察鋤力，求感知銅風險增加賢靈活聞性，北適應虧風險尋找不凡對稱性平，消除搬風險21方向犯比方兔法重訴要或方法把與態(tài)亡度一勸樣重申要方向－詞做什么做正劣確的量事；促應該懼做什璃么，遮能夠韻做什炕么，醫(yī)必須納做什傳么。方法－倘怎么做企業(yè)：食首先住伙宅房產(chǎn)塵一流，章然后向瓦邊際房典產(chǎn)發(fā)展缺。部門渾：投袖資（侄趨勢我、時掠空、焰時點廳），產(chǎn)品蒼（順防應市慌場，腔引領孟消費討，區(qū)放位、纏價位計、品古位統(tǒng)悼一，峰產(chǎn)可品害—極頭品）蜻，市場若（客賊戶系添統(tǒng)—夢類別尋、需雙求、放途經(jīng)簡）服務（占滿足需猾求，創(chuàng)鞏造需求蓋）22效果比勿效率重侮要怎么做攔（方法錦）—正盡確地做效果＝塘做對事+高效效率-效果-效益“第稈一次綿就把勻正確冠的事駕做正困確”“以最滴少的次理數(shù)把正宗確的事燦做正確半”“第一次殊就把正關確的人他放在正蹈確的位叨置”誰來做代（用對技人）能做的琴人（能溝力+人品咽）想做杰的人桶（主朗動，鹿獨立黎承包晌商的啞思維目）信任、蘭平臺、疏能力、浸激情。23激勵盤與績陷效鵲發(fā)展宿與能傲力衡量標待準局部鼓績效坑，系門統(tǒng)績雖效，村單干昌、合暴作。做了如祖何期望，促激勵，侄價值與忘價格一仔致，貢續(xù)獻與報檢酬一致穿；發(fā)展背與能生力：能者找上，平瞇者讓，尚庸者下做得如銳何考核（丈數(shù)據(jù)說掙話），休獎懲（搞物質(zhì)與欠崗位）求，申報擦獎項（俯例如：鬼成本節(jié)蕉約獎，浴創(chuàng)新獎鞏，協(xié)作良獎）。制度管北事，文暢化管人（價喬值認螞同，煎同甘桂共苦組，共蔥創(chuàng)輝暈煌）鴉，24做大袍的前圾提塌做強寬的基據(jù)礎規(guī)范化市場騎化專業(yè)化集成舊化數(shù)字化（演示捧）國際化人才吩、模掏式、株認證厲、合君作、項開發(fā)決策筍科學置化流程合興理化管理規(guī)專范化操作綁信息恐化目標戴數(shù)據(jù)毒化責權利蕉一體化渴。25項目買投資材決策瓦與風肚險管賢理項目嚴選擇至及洽籠談項目投狡資機會們分析（啞案例：罰楊浦項丈目）項目習投資慮論證鐘會（案例旬：沈陽紫項目-唐工程與混投資的北區(qū)別）項目礎投資允決策項目可焰行性研賞究26項目動宵態(tài)評估激及決策妨調(diào)整案例去1：斷御景爛圓定票位調(diào)息整（房井型、由面積杠、標姨準、牧成本）27項目蝕動態(tài)壇評估辣及決濱策調(diào)乒整案例碑2：醒玉佛椒城價費格調(diào)卡整（黃金框/陷阱皂）28決策與課時空閃規(guī)劃與騰時空地塊友時空一維收：算地濃段二維壁：牧形扛狀三維曠：憂空間四維魂：贊時間+空間=“時空抱”n維:生態(tài)孔文珠化傻歷史選擇液時機份整配合資旨源策劃釀與規(guī)瓦劃課環(huán)鍵境與揚規(guī)劃市場蒸與產(chǎn)鍵品邊建筑牙與裝茂修建筑時酒空一維枕：賀方位二維則：千房起型三維伏：泛內(nèi)昆外空土間（錯發(fā)層、纖復式絡、低雄窗?往?）四維愈：冊時間+空間=“時囑空”n維:風格席文化干生態(tài)樣智寸能29項目溫規(guī)劃御設計芝與風毀險管儉理規(guī)劃新設計域的目劍標1.沈在功刻能與惹形式顏統(tǒng)一咐的基堵礎上栗,創(chuàng)雞造亮車點和賓賣點康;2.弦物有凈所值眼;3.比絕較價格價格類云型:祝總價掩、單價劃、得房磨率。價格摸單位毅：價幼格/緣瑞套、圣價格俱/建筐筑面撫積價格川/使酷用面洪積4.規(guī)行劃設計處應用定盈量化的星手段來雞研究.30項目處規(guī)劃紙設計炸與風葛險管兼理規(guī)劃容椒積率性福能價格屢比1.輛容積率狀是區(qū)分綁物業(yè)類蓄別的關并鍵指標0.2志~0.數(shù)4別獨派立式別寶墅感0忙.4~栗0.6冷雙聯(lián)筐式別墅0.8客連廟排別墅變1訊.2~婦1.5煩多層2.容屑積率與畢利潤的枕關系非線性晨關系，摧多因素祥（地價屑是關鍵霸）3.規(guī)輸劃布局私與產(chǎn)品訂價值最好踐資源迅用于梁價值宵最高地處。31項目本規(guī)劃灣設計申與風賓險管設理道路凈的規(guī)支劃布雁局與閱價格揭性能傅比1．個道路周的覆剪蓋率盞及有袋效覆柿蓋率２．馬定量湖分析才道路碼的經(jīng)載濟指補標3．道竟路的類恩型32項目噴規(guī)劃威設計小與風碌險管親理空間鵝設計稍與性境能價往格比１．戶皂型設計菜的三維謊化大空團間的爽層高押，空忙間的錦容積由系數(shù)業(yè)，空融間的老使用冷系數(shù)鍬．２．室稀外空間虛設計宜人的暖空間和藏環(huán)境，場空間的漸變化與騾活力．規(guī)劃設艱計中的施一體化皮解決方壘案規(guī)劃駁決策柴：市挖場(客戶)－規(guī)放劃－集效益袋分析芽－建針設管梯理－旬市場33項目規(guī)絞劃設計微與風險析管理御景圓使項目（統(tǒng)+演示監(jiān)）“時嬌空”歉定位仿；彈見性設喉計；旨動態(tài)菌調(diào)整蠟；“攤園中尸樓”老；需銀求層砍次。瑞南項熊目（+徹）提香背別墅貪--收-朝尋向白馬花巖園--訓-九宮踩閣鷺島終別墅蘇州守玲瓏快灣—叼組合搭戶型34產(chǎn)品址的“她時空院”定神位產(chǎn)品選商品作品胳精品陡極趨品(附加估值京超額性利潤)區(qū)位、嗎價位、缸品味成功的刷最高境角界綜合效呈益高度廉統(tǒng)一經(jīng)濟忠效益曲社布會效產(chǎn)益環(huán)境效狼益校品牌嗓效益35以人為濟本跑超撞越自我精確制伙導街錯兵位競爭縱深發(fā)妄展料個垂性服務科學管使理拼創(chuàng)炮新制勝持續(xù)贏櫻利能力36項目芳開發(fā)桂建設露的運僻營管昆理管理—來源著于目凈的和姑目標目的—企業(yè)絞：利業(yè)潤，鉤效益?zhèn)?；員饞工：死收入盒，發(fā)哲展。目標—打造帥提升錫價格牽的品清質(zhì)，版控制國影響怕成本艱的各再個環(huán)忠節(jié)（仿過程激）和艦因素醒（動惜因）俱。37項目視開發(fā)滲建設許的運展營管寨理計劃思維活賤動：認識過浴程—真理怠導向框，“圍實在司是什跳么”計劃過鮮程—目的商導向閉，“歇價值電性問盼題”旱，創(chuàng)饑造一拋個“離實在饞”計劃震能力：1、認造知和蠅辯識買能力遞（特拉定事痛物、度環(huán)境幟、狀斥態(tài)）2、確定遺目標和郵運籌的胸能力：壯在價值犧合理性臣與工具酸合理性奸的“室張力蜂”中惱找到瞧一條證從“珠初始口狀態(tài)舍”到姿達“棚目的狀態(tài)”錫的“合峽理路徑董”3、想象存（概念蠻能力）探和預見類的能力青：4、意志侮、選擇規(guī)和決策擾能力計劃抗研究：計劃允要素的鋤分別研倦究，要壞素相互教作用的軟研究。38項目佩開發(fā)股建設握的運噴營管禿理“三控殖”孩“二管費”憶“一協(xié)猛調(diào)”進度清控制日、成澆本控罰制、熔質(zhì)量士控制疼；合涌約管辯理、揉信息捕管理爸；綜做合協(xié)格調(diào)計劃(扔進度)秤管理目標-晌過程（?；顒樱└?程序述-監(jiān)控燈-調(diào)整進度與頸政策風薄險管理進度秋