房地產(chǎn)全程運營及風(fēng)險管理文件

房地產(chǎn)全程運營及風(fēng)險管理

1項目開發(fā)建設(shè)的運營管理

現(xiàn)象很重要,比現(xiàn)象重要的是數(shù)據(jù);比數(shù)據(jù)重要的是理解,比理解重要的是結(jié)論,比結(jié)論重要的是執(zhí)行,永遠重要的是目標(biāo).2項目開發(fā)建設(shè)的運營管理

正向思維：經(jīng)歷很重要,比經(jīng)歷重要的是經(jīng)驗;比經(jīng)驗重要的是上升到理論,比理論重要的是標(biāo)準(zhǔn),永遠重要的是優(yōu)化與發(fā)展.逆向思考：目的目標(biāo)（KPI）計劃執(zhí)行方案3我們面臨復(fù)雜系統(tǒng)的環(huán)境1、我們自以為我們能預(yù)測未來。事實上，客觀環(huán)境和條件是動態(tài)變化的。2、我們自以為我們的預(yù)測是正確的。其實我們的認(rèn)識是有限的。3、有時我們認(rèn)識能力導(dǎo)致復(fù)雜問題簡單化了；有時我們把簡單問題復(fù)雜化了，無法把握本質(zhì)。4、簡單中思考復(fù)雜；復(fù)雜中尋求簡單。5、越復(fù)雜系統(tǒng)改進空間越大。4企業(yè)關(guān)注的問題

最關(guān)心投資與收益；機遇與回報；競爭優(yōu)勢；業(yè)績增長。

最怕風(fēng)險（不確定性）：政策、市場、技術(shù)、進度、成本、人????

最大的風(fēng)險失控，企業(yè)-“三控”；項目-“三控”“二管”“一協(xié)調(diào)”

最有效的辦法

全過程、系統(tǒng)、企業(yè)層面的集成運營管理5定位

行業(yè)定位制造業(yè)?服務(wù)業(yè)?金融業(yè)?集成?服務(wù)?投資?

全生命周期的價值鏈和利潤鏈

公司定位領(lǐng)跑者跟跑者追跑者差異化領(lǐng)先者…….

專業(yè)化多元化(縱向、橫向)

項目定位地塊時空定位（動態(tài)屬性）產(chǎn)品定位（產(chǎn)品…..極品）

個人定位

專業(yè)管理操作集成(整合)到位不越位補位不搶位6房地產(chǎn)運作的境界掙錢------生產(chǎn)經(jīng)營型賺錢------競合整合重組生錢------資本運作來錢------資金資本+智力資本7項目開發(fā)建設(shè)的運營管理

核心能力1：

周小川：每次危機都呈現(xiàn)出不同的特征，核心能力在于能迅速判斷問題的本質(zhì)，并采取相應(yīng)的措施(準(zhǔn)、快、狠的折騰)。例：1、預(yù)售條件變化2、供電政策變化3、90/70政策

4、…………8項目開發(fā)建設(shè)的運營管理

核心能力2

1、發(fā)現(xiàn)及挖掘動態(tài)的需求2、及時滿足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技術(shù)能力9項目開發(fā)建設(shè)的運營管理

核心能力4：平衡能力（匹配能力）

資金平衡：現(xiàn)金流平衡（生存及安全）土地、客戶、產(chǎn)品/區(qū)位、品味、價位供需平衡（存、供、銷）系統(tǒng)平衡：復(fù)雜系統(tǒng)、自平衡系統(tǒng)、簡單系統(tǒng)資源平衡：供需平衡、內(nèi)外平衡10項目開發(fā)建設(shè)的運營管理

管理層次

1、技術(shù)層面：工具，效率，質(zhì)量，成本2、科學(xué)層面：體系、系統(tǒng)、規(guī)律、方法論3、哲學(xué)層面：認(rèn)識論、本質(zhì)、目的4、文化層面：價值觀、價值認(rèn)同5、藝術(shù)層面：精神（作品、精品、極品）11運營戰(zhàn)略與管理運營戰(zhàn)略一種總體決策決策模式，通常在市場需求和運營資源之間進行協(xié)調(diào)，對任何類型運營組織的長期運營能力以及這些能力對整體戰(zhàn)略所做的貢獻產(chǎn)生影響運營管理對創(chuàng)造并交付產(chǎn)品和服務(wù)的資源和流程進行管理的活動運營戰(zhàn)略與管理運營戰(zhàn)略與管理之間關(guān)系時間跨度分析層次聚合度抽象程度13運營戰(zhàn)略與管理1、運營戰(zhàn)略影響因子

1.1市場－－“由外向內(nèi)”市場特征競爭對手影響績效目標(biāo)14運營戰(zhàn)略與管理1.2資源－－“由內(nèi)向外”運營資源和流程無形資源工藝流程和例行程序能力動態(tài)能力決策領(lǐng)域15運營戰(zhàn)略與管理1.3市場、資源影響因子相結(jié)合運營戰(zhàn)略該如何選擇？16風(fēng)險定義1、風(fēng)險是一種不確定性(說、算、看／人、事）2、風(fēng)險是損失或傷害（贏與虧，多與少，局部與總體）3、風(fēng)險是預(yù)期與結(jié)果之間的差異成功（滿意）=X=結(jié)果-預(yù)期X：大于零；等于零；小于零４、最大的風(fēng)險因素是人

能力與價值觀矩陣（四種人）5、最大的風(fēng)險是戰(zhàn)略風(fēng)險17戰(zhàn)略風(fēng)險行業(yè)風(fēng)險

利潤、成本、供求、政策、經(jīng)濟周期競爭對手風(fēng)險國際、國內(nèi)，差異化，獨一無二技術(shù)風(fēng)險更新、創(chuàng)新、流程（彈性）品牌風(fēng)險變質(zhì)、崩潰。重新定義客戶風(fēng)險

客戶分析、服務(wù)系統(tǒng)，市場試驗項目風(fēng)險

備選方案發(fā)展停滯風(fēng)險

量降、價降量增，無新產(chǎn)品。創(chuàng)新、創(chuàng)造需求。18風(fēng)險來源政策風(fēng)險

土地、貸款、預(yù)售、按揭、配套市場風(fēng)險“玉佛城”價格調(diào)整（黃金/陷阱）技術(shù)風(fēng)險“瑞南新苑”“御景圓”進度風(fēng)險“金鐘廣場”—金融風(fēng)暴合約風(fēng)險成本風(fēng)險質(zhì)量風(fēng)險人的能力及信用風(fēng)險19風(fēng)險評估及應(yīng)對方法如何識破美麗的謊言，如何避免虛構(gòu)的成功，如何繞過隱蔽的陷阱，如何發(fā)現(xiàn)深埋的金礦。20風(fēng)險埋評估艱及應(yīng)腎對方撈法識別溪與評木估風(fēng)賞險嚴(yán)重性敘、發(fā)生舞概率、鑼時間、母動態(tài)量化風(fēng)這險尋找機登遇緩解風(fēng)浴險的計腎劃應(yīng)對風(fēng)弦險五層聽次以不豆變應(yīng)選萬變修，忽拋視風(fēng)古險以實力厲換時間威，降低摧風(fēng)險培養(yǎng)冊洞察鋤力，求感知銅風(fēng)險增加賢靈活聞性，北適應(yīng)虧風(fēng)險尋找不凡對稱性平，消除搬風(fēng)險21方向犯比方兔法重訴要或方法把與態(tài)亡度一勸樣重申要方向－詞做什么做正劣確的量事；促應(yīng)該懼做什璃么，遮能夠韻做什炕么，醫(yī)必須納做什傳么。方法－倘怎么做企業(yè)：食首先住伙宅房產(chǎn)塵一流，章然后向瓦邊際房典產(chǎn)發(fā)展缺。部門渾：投袖資（侄趨勢我、時掠空、焰時點廳），產(chǎn)品蒼（順防應(yīng)市慌場，腔引領(lǐng)孟消費討，區(qū)放位、纏價位計、品古位統(tǒng)悼一，峰產(chǎn)可品害—極頭品）蜻，市場若（客賊戶系添統(tǒng)—夢類別尋、需雙求、放途經(jīng)簡）服務(wù)（占滿足需猾求，創(chuàng)鞏造需求蓋）22效果比勿效率重侮要怎么做攔（方法錦）—正盡確地做效果＝塘做對事+高效效率-效果-效益“第稈一次綿就把勻正確冠的事駕做正困確”“以最滴少的次理數(shù)把正宗確的事燦做正確半”“第一次殊就把正關(guān)確的人他放在正蹈確的位叨置”誰來做代（用對技人）能做的琴人（能溝力+人品咽）想做杰的人桶（主朗動，鹿獨立黎承包晌商的啞思維目）信任、蘭平臺、疏能力、浸激情。23激勵盤與績陷效鵲發(fā)展宿與能傲力衡量標(biāo)待準(zhǔn)局部鼓績效坑，系門統(tǒng)績雖效，村單干昌、合暴作。做了如祖何期望，促激勵，侄價值與忘價格一仔致，貢續(xù)獻與報檢酬一致穿；發(fā)展背與能生力：能者找上，平瞇者讓，尚庸者下做得如銳何考核（丈數(shù)據(jù)說掙話），休獎懲（搞物質(zhì)與欠崗位）求，申報擦獎項（俯例如：鬼成本節(jié)蕉約獎，浴創(chuàng)新獎鞏，協(xié)作良獎）。制度管北事，文暢化管人（價喬值認(rèn)螞同，煎同甘桂共苦組，共蔥創(chuàng)輝暈煌）鴉，24做大袍的前圾提塌做強寬的基據(jù)礎(chǔ)規(guī)范化市場騎化專業(yè)化集成舊化數(shù)字化（演示捧）國際化人才吩、模掏式、株認(rèn)證厲、合君作、項開發(fā)決策筍科學(xué)置化流程合興理化管理規(guī)專范化操作綁信息恐化目標(biāo)戴數(shù)據(jù)毒化責(zé)權(quán)利蕉一體化渴。25項目買投資材決策瓦與風(fēng)肚險管賢理項目嚴(yán)選擇至及洽籠談項目投狡資機會們分析（啞案例：罰楊浦項丈目）項目習(xí)投資慮論證鐘會（案例旬：沈陽紫項目-唐工程與混投資的北區(qū)別）項目礎(chǔ)投資允決策項目可焰行性研賞究26項目動宵態(tài)評估激及決策妨調(diào)整案例去1：斷御景爛圓定票位調(diào)息整（房井型、由面積杠、標(biāo)姨準(zhǔn)、牧成本）27項目蝕動態(tài)壇評估辣及決濱策調(diào)乒整案例碑2：醒玉佛椒城價費格調(diào)卡整（黃金框/陷阱皂）28決策與課時空閃規(guī)劃與騰時空地塊友時空一維收：算地濃段二維壁：牧形扛狀三維曠：憂空間四維魂：贊時間+空間=“時空抱”n維:生態(tài)孔文珠化傻歷史選擇液時機份整配合資旨源策劃釀與規(guī)瓦劃課環(huán)鍵境與揚規(guī)劃市場蒸與產(chǎn)鍵品邊建筑牙與裝茂修建筑時酒空一維枕：賀方位二維則：千房起型三維伏：泛內(nèi)昆外空土間（錯發(fā)層、纖復(fù)式絡(luò)、低雄窗?往?）四維愈：冊時間+空間=“時囑空”n維:風(fēng)格席文化干生態(tài)樣智寸能29項目溫規(guī)劃御設(shè)計芝與風(fēng)毀險管儉理規(guī)劃新設(shè)計域的目劍標(biāo)1.沈在功刻能與惹形式顏統(tǒng)一咐的基堵礎(chǔ)上栗,創(chuàng)雞造亮車點和賓賣點康;2.弦物有凈所值眼;3.比絕較價格價格類云型:?？們r掩、單價劃、得房磨率。價格摸單位毅：價幼格/緣瑞套、圣價格俱/建筐筑面撫積價格川/使酷用面洪積4.規(guī)行劃設(shè)計處應(yīng)用定盈量化的星手段來雞研究.30項目處規(guī)劃紙設(shè)計炸與風(fēng)葛險管兼理規(guī)劃容椒積率性福能價格屢比1.輛容積率狀是區(qū)分綁物業(yè)類蓄別的關(guān)并鍵指標(biāo)0.2志~0.數(shù)4別獨派立式別寶墅感0忙.4~栗0.6冷雙聯(lián)筐式別墅0.8客連廟排別墅變1訊.2~婦1.5煩多層2.容屑積率與畢利潤的枕關(guān)系非線性晨關(guān)系，摧多因素祥（地價屑是關(guān)鍵霸）3.規(guī)輸劃布局私與產(chǎn)品訂價值最好踐資源迅用于梁價值宵最高地處。31項目本規(guī)劃灣設(shè)計申與風(fēng)賓險管設(shè)理道路凈的規(guī)支劃布雁局與閱價格揭性能傅比1．個道路周的覆剪蓋率盞及有袋效覆柿蓋率２．馬定量湖分析才道路碼的經(jīng)載濟指補標(biāo)3．道竟路的類恩型32項目噴規(guī)劃威設(shè)計小與風(fēng)碌險管親理空間鵝設(shè)計稍與性境能價往格比１．戶皂型設(shè)計菜的三維謊化大空團間的爽層高押，空忙間的錦容積由系數(shù)業(yè)，空融間的老使用冷系數(shù)鍬．２．室稀外空間虛設(shè)計宜人的暖空間和藏環(huán)境，場空間的漸變化與騾活力．規(guī)劃設(shè)艱計中的施一體化皮解決方壘案規(guī)劃駁決策柴：市挖場(客戶)－規(guī)放劃－集效益袋分析芽－建針設(shè)管梯理－旬市場33項目規(guī)絞劃設(shè)計微與風(fēng)險析管理御景圓使項目（統(tǒng)+演示監(jiān)）“時嬌空”歉定位仿；彈見性設(shè)喉計；旨動態(tài)菌調(diào)整蠟；“攤園中尸樓”老；需銀求層砍次。瑞南項熊目（+徹）提香背別墅貪--收-朝尋向白馬花巖園--訓(xùn)-九宮踩閣鷺島終別墅蘇州守玲瓏快灣—叼組合搭戶型34產(chǎn)品址的“她時空院”定神位產(chǎn)品選商品作品胳精品陡極趨品(附加估值京超額性利潤)區(qū)位、嗎價位、缸品味成功的刷最高境角界綜合效呈益高度廉統(tǒng)一經(jīng)濟忠效益曲社布會效產(chǎn)益環(huán)境效狼益校品牌嗓效益35以人為濟本跑超撞越自我精確制伙導(dǎo)街錯兵位競爭縱深發(fā)妄展料個垂性服務(wù)科學(xué)管使理拼創(chuàng)炮新制勝持續(xù)贏櫻利能力36項目芳開發(fā)桂建設(shè)露的運僻營管昆理管理—來源著于目凈的和姑目標(biāo)目的—企業(yè)絞：利業(yè)潤，鉤效益?zhèn)?；員饞工：死收入盒，發(fā)哲展。目標(biāo)—打造帥提升錫價格牽的品清質(zhì)，版控制國影響怕成本艱的各再個環(huán)忠節(jié)（仿過程激）和艦因素醒（動惜因）俱。37項目視開發(fā)滲建設(shè)許的運展?fàn)I管寨理計劃思維活賤動：認(rèn)識過浴程—真理怠導(dǎo)向框，“圍實在司是什跳么”計劃過鮮程—目的商導(dǎo)向閉，“歇價值電性問盼題”旱，創(chuàng)饑造一拋個“離實在饞”計劃震能力：1、認(rèn)造知和蠅辯識買能力遞（特拉定事痛物、度環(huán)境幟、狀斥態(tài)）2、確定遺目標(biāo)和郵運籌的胸能力：壯在價值犧合理性臣與工具酸合理性奸的“室張力蜂”中惱找到瞧一條證從“珠初始口狀態(tài)舍”到姿達“棚目的狀態(tài)”錫的“合峽理路徑董”3、想象存（概念蠻能力）探和預(yù)見類的能力青：4、意志侮、選擇規(guī)和決策擾能力計劃抗研究：計劃允要素的鋤分別研倦究，要壞素相互教作用的軟研究。38項目佩開發(fā)股建設(shè)握的運噴營管禿理“三控殖”孩“二管費”憶“一協(xié)猛調(diào)”進度清控制日、成澆本控罰制、熔質(zhì)量士控制疼；合涌約管辯理、揉信息捕管理爸；綜做合協(xié)格調(diào)計劃(扔進度)秤管理目標(biāo)-晌過程（?；顒樱└?程序述-監(jiān)控?zé)?調(diào)整進度與頸政策風(fēng)薄險管理進度秋