濟寧住房合同網(wǎng)上備案

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔濟寧住房合同網(wǎng)上備案目錄：1、濟寧住房合同網(wǎng)上備案2、長沙金鼎合同118備案定稿濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)V2.0培訓(xùn)教材 濟寧市房產(chǎn)管理局編印二○一○年十一月目錄前言………………………1系統(tǒng)簡介4定義表述9備案要求及所需材料…………………10操作詳解………………16常見問題處理方法……………………312010年5月系統(tǒng)升級后………………33附錄1、城市商品房預(yù)售管理辦法672、山東省商品房銷售條例753、關(guān)于實行商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案制度的通知884、關(guān)于濟寧市商品房預(yù)（銷）售備案合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)升級及相關(guān)問題的通知…………905、市房管局局長馮元棟在市商品房預(yù)(銷)售合同網(wǎng)上備案及系統(tǒng)升級培訓(xùn)會上的動員講話………………946、關(guān)于舉辦第二期商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案崗位人員和系統(tǒng)升級培訓(xùn)班的通知…………………997、關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知……………1018、表樣………………108濟寧市商品房合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)培訓(xùn)教程編撰委員會名譽主編：馮元棟主編：李士儉副主編：張微生編委委員：李士儉張微生孫樹東胡俊波陳凱李嫻二○○九年十月二十九日改編前言一、建設(shè)背景及依據(jù)由于我國在房地產(chǎn)開發(fā)及交易市場管理方面的法律法規(guī)存在著不足和瓶頸效應(yīng)，致使許多不法分子用捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等非法手段，擾亂房地產(chǎn)交易秩序，給人民群眾的財產(chǎn)帶來巨大的損失，同時也為社會增添了許多不安定因素。濟寧市房產(chǎn)管理局為了更有效的管理房地產(chǎn)交易活動，以及為群眾提供更高質(zhì)量的服務(wù)，按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《山東省商品房銷售條例》要求，濟寧市房產(chǎn)管理局以濟寧住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)為依托，開發(fā)建設(shè)了濟寧商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)。根據(jù)《濟寧房產(chǎn)管理局關(guān)于實行商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案制度的通知》（濟房〔2006〕第22號）要求，該系統(tǒng)已于2006年針對其使用中遇到的問題和不足濟寧市房產(chǎn)管理局于2008年3月起著手對濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)進行改版升級。升級后系統(tǒng)預(yù)定于2008年省政府辦公廳于2006年9月20日下發(fā)了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2006〕37號文件調(diào)整住房結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的通知》（魯政辦發(fā)〔2006〕80號文），明確要求“各設(shè)區(qū)城市要加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)”。2009年4月17根據(jù)省住建廳顯示聯(lián)網(wǎng)想過關(guān)文件要求，我市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)于2009年12月進行再次升級擴容。升級擴容后系統(tǒng)數(shù)據(jù)將覆蓋縣市區(qū)，所有縣市區(qū)統(tǒng)一使用此版系統(tǒng)進行商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案活動。二、適用范圍凡在濟寧市城市規(guī)劃區(qū)及各縣市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)，向社會公開銷售的房屋及其配套附屬設(shè)施的預(yù)售、銷售納入本系統(tǒng)的管理。三、使用前的準(zhǔn)備工作1、主體資格備案使用濟寧市商品房預(yù)銷（售）合同網(wǎng)上備案前，開發(fā)企業(yè)必須進行主體資格備案。主體資格備案需提供以下材料：①營業(yè)執(zhí)照副本原件和復(fù)印件一份；②資質(zhì)證書原件和復(fù)印件一份（復(fù)印件要求包括編號、年檢等信息）；③機構(gòu)代碼證原件和復(fù)印件一份。2、設(shè)備及軟件環(huán)境處理器：P43.0或更高；內(nèi)存：2G或更高；硬盤：250G或更多可用空間；操作系統(tǒng)；windowsXPSP3；文字處理系統(tǒng)：Office2003或更高版本Office；圖像處理：Acdsee5.0或者更高版本Acdsee；網(wǎng)絡(luò)：可連接Internet的1M或更高帶寬寬帶連接。將濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)IP地址添加至信任站點，并允許其ActiveX控件運行。具體設(shè)置將在操作說明一章加以詳細(xì)說明。3、人員配備能熟練操作電腦，并能熟練使用必備軟件的人員。系統(tǒng)簡介一、系統(tǒng)總攬開發(fā)企業(yè)管理：面向開發(fā)商，包括數(shù)據(jù)維護、樓盤管理、項目維護、合同管理等子模塊。每個開發(fā)企業(yè)用戶通過房管局分配的權(quán)限進行不同的操作。本教程為開發(fā)商教材，主要針對開發(fā)商客戶端進行詳細(xì)介紹。二、開發(fā)商客戶端操作流程簡介開發(fā)商主體資格備案完成后，房管局將給開發(fā)商分配開發(fā)商管理權(quán)限，并分配用戶密鑰。三、開發(fā)商客戶端模塊簡介開發(fā)商客戶端包括資料管理、項目管理、業(yè)務(wù)管理、查詢統(tǒng)計等企業(yè)客戶端的相關(guān)模塊。（一）資料管理用戶資料：修改可以修改用戶的密碼和資料。如圖：（二）基本資料修改：對企業(yè)信息的修改,包括基本信息、企業(yè)資質(zhì)信息等。如圖：（三）操作日志：可以查看到某一個用戶，在某一時間，某個地方，進行了哪些操作，可以方便的跟蹤用戶操作。如圖：（四）用戶分配：開發(fā)商企業(yè)通過房管部門分配的管理員用戶給自己分配其他用戶，其中包括用戶名、密碼、真實姓名等內(nèi)容。如圖：（五）用戶權(quán)限分配：添完開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的用戶后，為用戶分配權(quán)限以決定此用戶能進行哪些操作。如圖：（六）用戶刪除：選擇要刪除的用戶。如圖：（七）項目管理項目管理：對項目的上傳、刪除、編輯、具體信息等進行操作。如圖：1、項目管理2、項目錄入信息(基本信息、項目簡介、周邊環(huán)境)預(yù)銷售許可證管理：可以添加預(yù)銷售許可證，包括ID、預(yù)售單位、面積等信息。如圖：（八）業(yè)務(wù)管理合同管理：房管局可以用此模塊按預(yù)售項目統(tǒng)計審批通過的合同數(shù)量、建筑面積、房屋價值，當(dāng)前待審批的合同有多少，當(dāng)前審批未通過的有多少；也可以按合同號等查詢條件查詢簽約合同。如圖：（九）投訴處理：可以查看用戶的投訴信息，并督促開發(fā)商企業(yè)進行解決，并且直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的信譽等級。如圖：（十）備案補錄管理：對合同、許可證進行備案操作，其中包括合同補錄和許可證補錄。如圖：（十一）查詢統(tǒng)計合同查詢統(tǒng)計：對具體合同的查詢，包括項目名稱，編號，企業(yè)名稱等信息。如圖：定義表述在本系統(tǒng)中所引用的名詞、術(shù)語在本章節(jié)進行解釋，以免操作人員在進行錄入等操作時出現(xiàn)誤解、錯解所產(chǎn)生的錯誤。1、幢號：有資質(zhì)的測繪部門出具的，可以與濟寧市房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪系統(tǒng)進行對接的，測繪報告上對樓宇的編號、命名。2、幢名：房屋建設(shè)者、相關(guān)部門機構(gòu)給予的，可以與濟寧市房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪系統(tǒng)進行對接的，樓宇的登記在案或即將登記在案的項目中樓宇的唯一的樓宇名稱。3、房號：有資質(zhì)的測繪部門出具的，可以與濟寧市房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪系統(tǒng)進行對接的，測繪報告上對房屋的編號、命名。4、房名：房屋建設(shè)者、相關(guān)部門機構(gòu)給予的，可以與濟寧市房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪系統(tǒng)進行對接的，樓宇的登記在案或即將登記在案的項目中樓宇的唯一的樓宇名稱。5、主體資格備案：本教程中所指的主體資格備案是指開發(fā)企業(yè)向濟寧市房產(chǎn)管理局提出申請，將開發(fā)企業(yè)相關(guān)信息錄入濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同備案系統(tǒng)中的行為。6、合同草簽：本系統(tǒng)中的合同草簽是指房屋出賣人與房屋買受人在正式簽訂合同前對本系統(tǒng)中制式合同進行預(yù)覽、協(xié)商所打印不具有法律效力合同樣本草稿的行為。備案要求及所需材料一、主體資格備案流程要求及所需材料開發(fā)企業(yè)在進行合同備案前需要按照下列要求進行主體資格備案。1、新備案開發(fā)企業(yè)備案需到房產(chǎn)服務(wù)大廳進行主體資格備案申請。2、開發(fā)企業(yè)提交相關(guān)材料，由房產(chǎn)服務(wù)大廳人員進行主體資格初審，報信息中心核實后進行主體資格備案。需要提交的材料：①有效期內(nèi)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照正副本原件、復(fù)印件；②有效期內(nèi)的組織機構(gòu)代碼證原件、復(fù)印件；③有效期內(nèi)的開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書原件、復(fù)印件；④系統(tǒng)生成打印的《濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)開發(fā)企業(yè)主體資格備案申請表》；⑤房管局認(rèn)為需要的其他材料。3、信息中心核對相關(guān)證件，經(jīng)網(wǎng)上核對確認(rèn)無誤后，通知開發(fā)企業(yè)提出網(wǎng)上備案操作人員申請，填報《濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)操作人員培訓(xùn)申請表》，由信息中心安排進行培訓(xùn)。4、開發(fā)企業(yè)人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)至少一周時間，經(jīng)考核合格后，持有效身分證件到信息中心申請購買密鑰和軟件登記,填報《開發(fā)企業(yè)備案軟件與密鑰需求申請表》,經(jīng)研究予以分配相應(yīng)用戶名、權(quán)限和密鑰。二、新開發(fā)項目備案流程及所需材料開發(fā)企業(yè)經(jīng)過主體資格備案合格，且開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員經(jīng)過培訓(xùn)考試合格后，按下列要求進行新開發(fā)項目、樓盤備案。1、按照備案合同數(shù)據(jù)要求將相關(guān)項目、幢、戶等信息在系統(tǒng)中進行錄入。2、提交相關(guān)材料到房產(chǎn)服務(wù)大廳進行審批。所需材料：①商品房預(yù)售許可證或竣工驗收合格證（二者提供其中一項）原件、復(fù)印件；②國有土地使用證權(quán)原件、復(fù)印件；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件、復(fù)印件；④建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件、復(fù)印件；⑤建筑工程施工許可證原件、復(fù)印件；⑥提供（預(yù)）測繪成果（Jpg或Gif格式）電子版數(shù)據(jù)；⑦房管局認(rèn)為需要的其他材料。3、網(wǎng)上信息審核。相關(guān)材料錄入完畢并經(jīng)審批后，同意網(wǎng)上銷售，提交到系統(tǒng)內(nèi)庫由信息中心對項目進行網(wǎng)上信息審核，確認(rèn)無淫穢色情、反動、不良言論、不良鏈接等內(nèi)容后給予發(fā)布在濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同備案系統(tǒng)發(fā)布頁面，并鏈接到濟寧住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)站。三、《濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同》網(wǎng)上備案流程及所需材料開發(fā)企業(yè)完成主體資格備案、人員培訓(xùn)合格和項目備案后，可繼續(xù)進行日常合同備案，系統(tǒng)支持24小時網(wǎng)上操作，房管局服務(wù)大廳僅在工作日受理合同備案材料。1、培訓(xùn)合格的開發(fā)企業(yè)操作人員有資格攜相關(guān)材料到房產(chǎn)服務(wù)大廳進行合同備案。房管局有義務(wù)對從業(yè)人員身份進行資格審查，未備案的從業(yè)人員交報的材料不予受理。①《濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)購房人預(yù)訂單》原件；②《濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)開發(fā)商確認(rèn)預(yù)定單》；③系統(tǒng)生成打印并經(jīng)過買賣雙方簽署的《濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同》；④房管局認(rèn)為需要的其他材料。2、房產(chǎn)服務(wù)大廳管理人員核對相關(guān)材料，用合同號調(diào)出系統(tǒng)內(nèi)庫備案信息，并對報送的商品房每套備案合同數(shù)據(jù)與系統(tǒng)內(nèi)庫備案信息核對無誤后，在備案系統(tǒng)中進行確認(rèn)，發(fā)放《濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)備案確認(rèn)書》。四、《濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同》撤消備案流程及所需材料開發(fā)商和購房人在網(wǎng)上簽訂合同且到管局服務(wù)大廳進行文本合同備案后，原則上不予撤消合同備案。實有購房困難、遷住外地、合同被司法仲裁等特殊情況的，需買賣雙方共同提出書面申請，報房管局查實審批后方可撤銷。撤銷備案合同需提交以下材料：①濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案撤銷審批表；②購房人、配偶身份證件及戶口登記簿原件、復(fù)印件；③購房人預(yù)訂單、開發(fā)商確認(rèn)單、備案確認(rèn)書、網(wǎng)上生成《濟寧市商品房買賣合同》；④相關(guān)部門出具的證明，如：法院判決書、仲裁機構(gòu)決議書、銀行不予貸款的證明、公安部門戶籍遷出證明、重大疾病住院證明等；⑤房管局認(rèn)為需要的其它材料。五、商品房網(wǎng)上預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案鎖定后解除鎖定所需材料開發(fā)商和購房人在網(wǎng)上簽訂合同后，1個月內(nèi)應(yīng)到房管局服務(wù)大廳進行文本合同備案，否則，系統(tǒng)自動予以鎖定，解除瑣定應(yīng)提交以下材料。1、開發(fā)商填寫《濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)解鎖申請表》；開發(fā)商或購房人要在申請解除鎖定申請表上說明原因，必要時應(yīng)提供證明，并由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。2、房管局認(rèn)為需要的其他材料。六、商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案流程及銀行貸款關(guān)系購房人購買商品房需要辦理銀行信貸手續(xù)的，應(yīng)該先到銀行征求資信證明，然后再和開發(fā)商在網(wǎng)上簽訂合同，到房管局房產(chǎn)服務(wù)大廳進行文本備案后，開發(fā)商或購房人憑《濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案確認(rèn)書》和網(wǎng)上簽訂的合同到銀行辦理信貸手續(xù)。七、關(guān)于在商品房發(fā)放預(yù)售許可證書前實施房屋預(yù)測繪，建立樓盤表工作的情況。指濟寧城區(qū)，有條件的縣、市參照執(zhí)行。實施地點：市政府審批服務(wù)中心開發(fā)辦窗口工作要求：凡開發(fā)企業(yè)要求辦理商品房發(fā)放預(yù)售許可證前，先委托市房產(chǎn)測繪中心進行在建工程實地勘測，依據(jù)規(guī)劃圖紙進行預(yù)測繪，確定房屋的丘號和預(yù)測面積。指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建立樓盤表，在此基礎(chǔ)上發(fā)放商品房預(yù)售許可證書。八、關(guān)于境外人員購買自用、自住的商品房網(wǎng)上備案的要求。應(yīng)執(zhí)行國家建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》第十一條規(guī)定：符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，并持有效證明（境外機構(gòu)應(yīng)持我政府有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機構(gòu)的證明，境外個人應(yīng)持其來境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)，經(jīng)我方批準(zhǔn)的證明，下同）到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必須嚴(yán)格按照自用、自住原則辦理境外機構(gòu)和個人的產(chǎn)權(quán)登記，對不符合條件的不予登記。開發(fā)商在與購買人簽訂網(wǎng)上合同時，應(yīng)要求境外人員提供我政府有關(guān)部門出具的有效文件，證明屬合法身份及其來境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的證明。房管局房產(chǎn)服務(wù)大廳窗口工作人員，應(yīng)審查相關(guān)證件且查詢無其它住房后予以備案。九、關(guān)于購房人實名制的要求按照國家有關(guān)規(guī)定，僅對具備公安部門頒發(fā)的有效身份證的人員進行備案管理，其它證件不予備案。十、關(guān)于開發(fā)商銷售人員備案上崗管理工作要求。為保證商品房備案工作質(zhì)量，提高備案工作效率，開發(fā)商合同備案人員一律經(jīng)過考試合格后才能上崗。培訓(xùn)考試委托指定機構(gòu)進行，報名參加培訓(xùn)人員要服從管理。備案從業(yè)人員也可自行學(xué)習(xí)，但必須參加考試?？荚嚥缓细裾?，成績經(jīng)過復(fù)核后，給于三天時間學(xué)習(xí)并安排補考，補考成績滿70分才算合格，補考仍不合格的，建議開發(fā)商另行安排人員。房管局將對備案上人員采取指紋采集、密鑰捆綁等措施予以監(jiān)督管理。操作詳解項目備案報審流程：1、經(jīng)過主體資格備案，并經(jīng)過操作人員培訓(xùn)的開發(fā)企業(yè)根據(jù)項目情況以及測繪部門提供的預(yù)測報告，將項目、幢、戶等相關(guān)信息在濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)（以下簡稱系統(tǒng)）中進行數(shù)據(jù)錄入。2、進行項目錄入的開發(fā)企業(yè)將攜帶相關(guān)材料向預(yù)售許可證頒發(fā)部門進行申請。3、預(yù)售許可證頒發(fā)部門對項目信息進行審批，負(fù)責(zé)核對開發(fā)企業(yè)所提供的相關(guān)證件信息、項目信息、幢信息、戶信息與在系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)信息進行核對。核對無誤后，方可在系統(tǒng)中生成預(yù)售許可證。4、預(yù)售許可證頒發(fā)部門將從系統(tǒng)中生成的固定格式的預(yù)售許可證進行打印，發(fā)放。5、開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取預(yù)售許可證后，在規(guī)定期限內(nèi)攜帶相關(guān)材料向房管部門提出項目備案申請。6、房管部門負(fù)責(zé)審批開發(fā)企業(yè)在系統(tǒng)中錄入的內(nèi)容是否符合數(shù)據(jù)規(guī)范，符合規(guī)范的予以在系統(tǒng)中發(fā)布。一、使用前的必要設(shè)置1、安全設(shè)置，首先將濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的站點頁面設(shè)為可信站點。打開IE選擇“工具”“安全”“可信站點”并點擊“站點”按鈕進行添加。2、對可信任站點進行安全設(shè)置選擇“可信任站點”點擊“自定義級別”。除“使用彈出窗口阻止程序”外所有的項目設(shè)定為“啟用”。3、設(shè)定打印區(qū)域底紋與顏色設(shè)置打開IE選擇“工具”“高級”“正在打印”鉤選“打印背景顏色和圖像”選項，確定選擇。二、開發(fā)商項目、樓盤、戶錄入部分打開濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同管理系統(tǒng)開發(fā)商管理端界面，用房管局分配的用戶名、密碼進行登錄。下載并安裝密鑰插件。1、項目錄入項目管理模塊選擇“項目管理”點擊“項目錄入”按鈕對項目進行錄入。2、證件錄入與申請。完成項目錄入后，將所需錄入幢所對應(yīng)的證件進行錄入，分別進入項目管理模塊“規(guī)劃許可證”、“施工許可證”進行錄入“商品房預(yù)售許可證”、“工程規(guī)劃許可證”、“工程施工許可證”等證件。證件錄入項目、幢、戶錄入完畢之后可以提交預(yù)售許可證選項，點擊申請預(yù)售許可證，填寫相關(guān)信息進行預(yù)售許可證申請。3、圖片上傳在項目管理模塊中選擇“項目管理”選擇對應(yīng)的項目中的圖片上傳。項目圖片上傳圖片上傳窗口中選擇圖片所屬類型并且填入“圖片說明”后選擇圖片進行上傳。圖片上傳前應(yīng)該制作成系統(tǒng)要求格式、大小后再行上傳。圖片格式要求為JPG格式，大小限定在200k以內(nèi)。4、幢錄入幢錄入前需要對項目進行上傳，上傳后點擊項目名稱可進入幢錄入頁面。項目上傳頁面幢錄入窗口項目錄入中所有項目必填，若無填“0”。注：幢錄入時，幢號不允許有漢字或者符號，幢名則允許使用漢字或者特殊符號。對于同一幢對應(yīng)多個土地使用證的情況，采取幢號后增加區(qū)別符。分別錄入的形式。幢號后增加區(qū)別符。例如：B4號樓對應(yīng)商業(yè)和住宅兩個土地使用證則可在同一項目下錄入幢號為B4Z幢名為B4住宅與幢號為B4S幢名為B4商業(yè)的兩個幢。5、戶錄入系統(tǒng)提供了“增加房屋”和“生成樓盤表”兩種方式進行房屋錄入，每一種方式都以單元為單位錄入。①增加房屋方式錄入房屋編輯好第一層房屋后，點擊插入，系統(tǒng)將彈出對話框，填入插入的行數(shù)，系統(tǒng)將自動插入復(fù)制房屋信息，并自動生成樓層信息、房號信息等。每一戶必須有相對應(yīng)的戶型圖，此項必須選擇。修改完不相符的項目后點擊提交，錄入其他房屋信息。②生成樓盤表方式錄入戶信息錄入完畢檢查無誤后將幢信息進行上傳，等待房管局審批。幢信息上傳項目錄入后，開發(fā)商可以使用房管局分配的總權(quán)限對項目銷售權(quán)限進行分配。進入項目管理模塊中的“銷售分配”再將項目信息分配給相應(yīng)的操作人員即可。至此開發(fā)商操作人員所需要進行的項目、幢、戶信息已經(jīng)錄入完畢，操作人員須將項目的相關(guān)證件報送濟寧市房產(chǎn)管理局進行核對審批。審批通過后即可對房屋進行網(wǎng)上預(yù)訂、簽約等操作。三、購房人預(yù)訂部分因部分購房人條件有限，網(wǎng)上備案部分需要委托開發(fā)商進行操作，所以開發(fā)商操作人員應(yīng)該熟練掌握購房人預(yù)訂的方法和流程。購房用戶登錄房屋詳細(xì)信息訂購界面用戶選擇付款方式打印購房人預(yù)訂單選擇付款方式后系統(tǒng)會自動填出“購房人預(yù)訂單”，打印此預(yù)訂單完成預(yù)訂。請妥善保管“購房人預(yù)訂單”、購房人用戶名和密碼，以便以后簽約使用，購房人應(yīng)隨時關(guān)注開發(fā)商的確認(rèn)信息。四、開發(fā)商簽約操作部分1、預(yù)訂的確認(rèn)購房人預(yù)訂房屋后，開發(fā)商要及時使用開發(fā)商客戶端進行預(yù)訂的確認(rèn)。登陸開發(fā)商管理端，業(yè)務(wù)管理模塊選擇“預(yù)定確認(rèn)”找到相應(yīng)的預(yù)訂進行確認(rèn)。選擇需要確認(rèn)的房屋打開開發(fā)商客戶端的預(yù)訂確認(rèn)。當(dāng)有未確認(rèn)預(yù)訂時，該房屋信息后將有紅色“等待確認(rèn)”字樣。選擇確認(rèn)房屋界面選擇未被確認(rèn)的房屋打開預(yù)訂信息確認(rèn)對話框，核對預(yù)訂信息中正確的一行，并在勾選狀態(tài)框，點擊提交。請確認(rèn)此房屋的購房人已經(jīng)繳納過定金，并核對此預(yù)訂預(yù)訂號與購房人所持“預(yù)訂單”的預(yù)訂號是否一致。購房人的預(yù)訂被開發(fā)商確認(rèn)后，房屋即在濟寧住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)（）商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)中顯示預(yù)定以確認(rèn)狀態(tài)（房屋狀態(tài)呈橙色）。將彈出的“開發(fā)商預(yù)訂確認(rèn)單”打印。2、合同草簽合同草簽界面進入開發(fā)商客戶端業(yè)務(wù)管理模塊，左邊欄點擊“合同管理”，主信息框中選擇“合同草簽”。在列表中選擇所需草簽合同的項目點擊“進入”。選擇對應(yīng)的幢點擊進入，進入所需草簽合同所在的樓盤。點擊樓盤表中已經(jīng)預(yù)訂確認(rèn)需要確認(rèn)的戶，進行合同草簽。輸入購房人的證件號碼、密碼、房屋預(yù)訂號、預(yù)訂隨機碼后點擊提交進入“合同草簽”頁面。合同草簽所需注意的是：在第四條計價方式與價款的小寫金額中輸入房屋價值后，需要在大寫人民幣輸入框中點擊鼠標(biāo)才可生成人民幣的大寫。合同草簽中新增了添加購買人功能介紹如下：合同草簽底部點擊“增加購買人”按鈕，彈出增加購買人窗口后寫入共同購買人的信息，如果有更多共同購買人點擊“+”增加。增加完畢后點擊“提交”，所增加的購買人姓名將一并寫入合同購買人輸入框中。合同草簽完畢核對無誤后，可以選擇打印此版本供購房人查看，合同草簽可以多次只要不上傳可以多次修改，直至雙方協(xié)商一致，點擊“上傳”按鈕進入合同正式的簽約。3、正式簽約正式簽署合同即為合同的打印，將合同封面、合同內(nèi)容打印完畢后點擊“簽署合同”將所簽署的正式合同上傳之房管局進行合同備案。根據(jù)國家、省、市的相關(guān)規(guī)定，合同的備案必須由開發(fā)企業(yè)的從業(yè)人員持證辦理，進行合同備案時必須出具濟寧市房產(chǎn)管理局培訓(xùn)后頒發(fā)的崗位證書。無崗位證書的人員到濟寧房管局辦理合同備案手續(xù)將不予受理。該崗位證書由濟寧房管局制作、頒發(fā)，其樣式等問題由濟寧房管局另行規(guī)定。五、更改、撤銷辦理流程第一條：購房人信息錯誤1．購房人姓名、證件號碼出現(xiàn)錯誤的。①未預(yù)訂房屋的與預(yù)訂房屋后開發(fā)商未進行預(yù)訂確認(rèn)的，可直接向濟寧市房產(chǎn)管理局機房報送“購房人信息變更申請表”，“購房人身份證復(fù)印件”即可進行變更。②已預(yù)訂房屋，且開發(fā)商已進行預(yù)訂確認(rèn)的，需向濟寧市房產(chǎn)服務(wù)大廳報送“購房人信息變更申請表”,“購房人身份證復(fù)印件”進行審批，審批通過后按審批結(jié)果辦理。③已進行網(wǎng)上簽約的，不予辦理變更。2．購房人預(yù)訂房屋錯誤①購房人錯誤預(yù)訂房屋，開發(fā)商未予確認(rèn)的，購房人及時與開發(fā)商聯(lián)系，避免開發(fā)商對其進行確認(rèn)。②購房人錯誤預(yù)訂房屋，開發(fā)商已預(yù)訂確認(rèn)的，開發(fā)商與購房人共同填寫“商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案撤銷申請表”，“商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案撤銷審批表”及提供“購房人身份證復(fù)印件”濟寧市房產(chǎn)服務(wù)大廳進行審批，按審批結(jié)果進行辦理。③購房人錯誤預(yù)訂房屋，且與開發(fā)商簽訂網(wǎng)上合同的不予辦理。第二條：開發(fā)商操作及銷售問題。1.退房的備案撤銷①購房人預(yù)訂房屋，開發(fā)商未予確認(rèn)的，本系統(tǒng)認(rèn)為此種情況房屋未銷售，可直接退房。②購房人預(yù)訂房屋，開發(fā)商已進行預(yù)訂確認(rèn)的參照第一條，第2項，第②款辦理。③雙方簽訂網(wǎng)上合同的，需開發(fā)商與購房人共同填寫的商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案撤銷申請表”與“商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案撤銷審批表”向濟寧市房產(chǎn)服務(wù)大廳提出申請，同時提供“購房人預(yù)訂單”、“開發(fā)商確認(rèn)單”、“濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同”、“購房人身份證復(fù)印件”審批后，按照審批結(jié)果辦理。2.購房人要求換房的流程①購房人已預(yù)訂房屋，開發(fā)商未予確認(rèn)的，開發(fā)商可直接進行換房操作。②購房人已預(yù)訂房屋，開發(fā)商已進行預(yù)訂確認(rèn)的，需先進行備案撤銷，方法參照第二條，第1項，第②款進行辦理。撤銷后開發(fā)商可直接更換房屋進行操作。③雙方簽訂合同的參照第二條，第1項，第③款辦理后，在更換后房屋重新進行合同備案。常見問題處理方法Q：購房人忘記密碼怎么辦？A：進入濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)首頁，點擊“密碼找回”按鈕，輸入用戶的姓名、證件號碼、郵箱后用戶的密碼將發(fā)送至用戶的郵箱。Q：購房人忘記用戶名密碼和郵箱怎么辦？A：下載并填寫《濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)個人用戶注冊信息查詢申請單》填寫后提交至濟寧市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)服務(wù)大廳進行查詢。統(tǒng)一查詢時間為每天16:30—17:00Q：簽約時隨機碼不正確怎么辦？A：進入濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)首頁，使用用戶的用戶名和密碼登陸，點擊導(dǎo)航欄中的“用戶管理”，在用戶管理頁面右邊欄的“預(yù)訂房屋”中找到對應(yīng)的房屋即可查詢用戶此次預(yù)訂的隨機碼。Q：《濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)購房人預(yù)訂單》或《濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)開發(fā)商確認(rèn)預(yù)訂單》丟失怎么辦？A：《濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)購房人預(yù)訂單》或《濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)開發(fā)商確認(rèn)預(yù)訂單》丟失后，開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員或購房人應(yīng)提交書面補打申請，到濟寧市房產(chǎn)服務(wù)大廳進行申請補打。Q：《濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)備案確認(rèn)書》丟失怎么辦？A：《濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)備案確認(rèn)書》丟失后，應(yīng)申請補發(fā)。需要丟失當(dāng)事人申請補發(fā)在濟寧住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上聲明原有確認(rèn)單丟失，作廢。聲明中注明房屋信息、預(yù)訂號。日常問題的解決，請聯(lián)系。聯(lián)系方式：TelQ：386033895聯(lián)系人：張微生2010年5月對系統(tǒng)進一步升級，增加了縣、市房管局管理端口，教材變更如下：房管局使用手冊一、使用注釋獲取信息：開發(fā)商客戶端操作人員提交給房管局客戶端使用人員的信息。二、房管局操作說明 1、登錄系統(tǒng) 在用戶登錄界面輸入用戶名和密碼，點擊登錄進入系統(tǒng)。（如有加密鎖，插入加密鎖）2、模塊操作①系統(tǒng)維護：這部分功能不涉及業(yè)務(wù)主邏輯，主要是對房管局端操作人員信息的管理?！窘裹c維護】用來發(fā)布焦點信息和刪除信息【公告維護】用來發(fā)布公告信息和刪除信息【購房指南】用來發(fā)布購房信息和刪除信息【政務(wù)公示】用來發(fā)布政務(wù)信息和刪除信息?！痉抗芫钟脩艄芾怼坷镞叞ǔ跏济艽a和查看用戶權(quán)限兩項。初始密碼：將該用戶的密碼初始化②查看用戶權(quán)限：可以查看房管局用戶的權(quán)限?！痉抗芫钟脩舴峙洹刻砑臃抗芫钟脩簟Ｗⅲ哼x擇管理區(qū)域?！痉抗芫钟脩魴?quán)限分配】根據(jù)系統(tǒng)使用人員職能為上述用戶分配權(quán)限?！静榭床僮魅罩尽科渲杏涗浟?，用戶的操作日志，為系統(tǒng)維護提供幫助?！卷椖啃薷摹靠梢詫椖窟M行編輯和刪除?！緮?shù)據(jù)庫備份】將數(shù)據(jù)完全備份到指定的路徑。【審批類型維護】對審批類型進行編輯和刪除。【項目圖片展示維護】對網(wǎng)站上顯示的項目圖片進行編輯或刪除點擊添加展示項目【系統(tǒng)數(shù)據(jù)維護】維護房屋類型。【網(wǎng)站信息審核】對網(wǎng)站上顯示的項目信息進行編輯或?qū)徍??！酒髽I(yè)菜單】對開發(fā)企業(yè)客戶端顯示的菜單進行修改?！痉抗芫植藛巍繉Ψ抗芫挚蛻舳孙@示的菜單進行修改?！鹃_發(fā)商消息】【系統(tǒng)設(shè)置】【表格上傳】（）資料注冊：【用戶分配】添加開發(fā)商用戶網(wǎng)上登錄信息和基本信息并提交?！緳?quán)限分配】選擇用戶名、用戶類型對其添加、移除權(quán)限?！咀再Y料管理】對企業(yè)資料查看、修改和刪除，點擊操作的時候可對企業(yè)資料進行刪除?！酒髽I(yè)激活】輸入企業(yè)代碼、注冊碼、激活碼點擊生成按鈕這個企業(yè)被激活。【買房用戶管理】對買房人的信息進行編輯或刪除，可通過姓名、證件號、注冊日期進行搜索，然后進行相關(guān)的操作?！颈旧碣Y料維護】用來維護登錄房管局端的用戶本身的資料信息。【房屋解鎖】通過企業(yè)名稱、合同號、購房人搜索出相對應(yīng)的房屋，對其進行房屋解凍。（）業(yè)務(wù)辦理：【項目代理】在下拉列表框里選擇開發(fā)企業(yè)名稱檢索出此開發(fā)商名下的項目，點擊提交，對其進行項目代理或取消代理?！举M用管理】企業(yè)費用管理：選擇企業(yè)類型、企業(yè)進行交款、退款或凍結(jié)。①企業(yè)退款審批：對企業(yè)提交的退款申請進行審批。②抵押費用管理：輸入抵押人、選擇抵押類型點擊查詢按鈕，將此抵押人的一些信息顯示出來。點擊交費查詢統(tǒng)計按鈕進入輸入交費人、交費開始日期和結(jié)束日期對其交費進行統(tǒng)計。【投訴處理】【房屋抵押】對抵押信息進行上傳、編輯、撤銷、查看，且可查看注銷信息。點擊在建工程抵押按鈕，選擇開發(fā)商、項目名稱及幢號，選擇其下的房屋，點擊抵押按鈕進行抵押?！痉课莶榉狻繉Σ榉庑畔⑦M行上傳、編輯、撤銷、查看，且可查看解封信息。點房屋預(yù)查封按鈕，選擇開發(fā)商、項目名稱及幢號，選擇其下的房屋，點擊查封按鈕進行查封?！竞贤兏窟x擇企業(yè)名稱，輸入合同號，點擊查詢按鈕進行查詢，對查出來的合同進行合同變更操作。【審批管理】對許可證、幢信息、合同撤銷、抵押、解押、查封、解封信息進行回退和審批，分初審、復(fù)審和終審三個流程。許可證審批：幢信息審批：輸入預(yù)售許可證號，點擊搜索按鈕對搜索出的信息進行審批、退。合同撤銷審批：【證件打印】對預(yù)售許可證、抵押審核表、解押審核表、撤銷備案審核表進行打印。【樓盤回退】輸入項目名稱，點擊查詢按鈕，對顯示的信息進行樓盤回退和恢復(fù)操作?！竞贤瑐浒浮窟x擇企業(yè)名稱，輸入合同號，點擊查詢按鈕，對顯示的合同信息進行備案?！緢蟊泶蛴　吭谙吕斜碇羞x擇表單類型，輸入關(guān)鍵值，點擊打印按鈕進行打印。【強行確認(rèn)】輸入預(yù)定號、預(yù)定人姓名、項目名稱，點擊查詢按鈕，對顯示的信息進行強行預(yù)定確認(rèn)或解除。（）預(yù)售許可證管理：預(yù)售許可證審批通過后，可以對房屋進行合同管理。（）查詢統(tǒng)計：對各方面的統(tǒng)計查詢?！鹃_發(fā)商瀏覽】點擊詳細(xì)信息，查看企業(yè)資料，點擊查看，可以查看項目信息。【經(jīng)濟結(jié)構(gòu)瀏覽】【費用查詢統(tǒng)計】【合同查詢統(tǒng)計】【統(tǒng)計報表】注：分區(qū)【合同撤銷查詢】【審批類型查詢】【昨日統(tǒng)計】【月統(tǒng)計】【房屋凍結(jié)統(tǒng)計】選擇開發(fā)商及項目名稱進行查詢?！窘y(tǒng)計】注：統(tǒng)計區(qū)域。【【退出系統(tǒng)】退出操作。開發(fā)商使用手冊一、使用注釋提交信息：指開發(fā)商客戶端使用人員需要向房管局客戶端操作人員提交的相應(yīng)的信息。獲取信息：房管局客戶端操作人員返還給開發(fā)商客戶端使用人員的信息。二、使用前的必要設(shè)置1、安全設(shè)置，首先將濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的站點頁面設(shè)為可信站點。打開IE選擇“工具”“安全”“可信站點”并點擊“站點”按鈕進行添加。2、對可信任站點進行安全設(shè)置選擇“可信任站點”點擊“自定義級別”。除“使用彈出窗口阻止程序”外所有的項目設(shè)定為“啟用”。3、設(shè)定打印區(qū)域底紋與顏色設(shè)置打開IE選擇“工具”“高級”“正在打印”鉤選“打印背景顏色和圖像”選項，確定選擇。三、開發(fā)企業(yè)操作說明 1、登錄系統(tǒng)在用戶登錄界面輸入用戶名和密碼，點擊登錄進入系統(tǒng)。（如有加密鎖，插入加密鎖）打開濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同管理系統(tǒng)開發(fā)商管理端界面，用房管局分配的用戶名、密碼進行登錄。下載并安裝密鑰插件。2、模塊操作①資料管理：這部分功能不涉及業(yè)務(wù)主邏輯，主要是對開發(fā)商客戶端操作人員信息的管理?！居脩糍Y料修改】里邊包括密碼修改和資料修改兩項。密碼修改：需要提交登入系統(tǒng)的原始密碼，和想要日后使用的新密碼。為了防止操作錯誤，新密碼需要輸入兩次。①資料修改：可以修改自身的基本資料?！净举Y料修改】其中是企業(yè)在房管局完成注冊時所提交的信息，其中聯(lián)系電話和地址等基本資料可以修改。其他項需要到房管局申請修改?！静僮魅罩尽吭谙吕斜碇羞x擇用戶名或地址，選擇開始和結(jié)束日期，點擊查詢按鈕查詢出此用戶或此計算機的操作日志，點擊刪除按鈕可刪除日志?！居脩舴峙洹坷梅抗懿块T分配的用戶為自己企業(yè)分配任意多個系統(tǒng)使用人員的用戶?！竟芾韱T權(quán)限分配】根據(jù)系統(tǒng)使用人員職能為上述用戶分配權(quán)限?！緞h除用戶】用于刪除指定的系統(tǒng)使用人員的用戶（不能刪除房管部門分配的用戶）。（）項目管理：開發(fā)企業(yè)自己維護樓盤信息?！卷椖抗芾怼靠蓪椖窟M行編輯，上傳，查看信息，幢錄入。點擊上面的項目錄入按鈕，進入項目錄入界面。項目錄入：包括基本信息、項目簡介、周邊環(huán)境都必須點擊提交。注：基本信息錄入完提交之后，才能錄入項目簡介及周邊環(huán)境。①項目圖片：包括項目的所有圖片類型，特別注意的是戶型圖也從這里上傳（一種戶型圖類型只上傳一張即可，房屋錄入時只要選擇一張它適合的戶型圖就可以）。②項目錄入完畢后點擊列表中紅色的上傳按鈕上傳完畢后不能修改（本系統(tǒng)中所有錄入的數(shù)據(jù)只要列表中含有此按鈕的都如此操作）?！敬变浫搿看碧柌荒苤厝缬卸啻秉c擊插入按鈕，然后一次性提交。點擊樓幢錄入進入幢信息錄入?！痉课蒌浫搿堪ㄕ麊卧獦潜P生成（指規(guī)則樓盤）、特殊房屋增加（指無單元的底商和地下室）。整單元樓盤生成：點擊生成樓盤表按鈕在彈出對話框中輸入一戶信息即可，注意的是要輸入單元、樓層（如：）、一梯戶數(shù)，這是生成樓盤表的生成條件。查看樓盤表②特殊房屋增加：指的是沒有單元的地下室和底商的增加，錄入方法和幢相同，但是單元號一欄里要填寫。地上層房號命名如：，，地下層房號命名如：?！窘ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證】點擊紅字彈出新頁添加證信息，點擊確定，即可添加此證的信息?！窘ㄖ┕ぴS可證】點擊紅字彈出新頁添加證信息，點擊確定，即可添加此證的信息。【銷售分配】為管理員用戶分配銷售范圍，通過點擊添加項目、移除項目。【土地使用證】點擊紅字彈出新頁添加證信息，點擊確定，即可添加此證的信息。【用地規(guī)劃許可證】點擊紅字彈出新頁添加證信息，點擊確定，即可添加此證的信息。【預(yù)售許可證管理】維護完樓盤信息后，添加預(yù)售許可證①填寫預(yù)售許可證的基本信息②選擇預(yù)售范圍：勾選幢號③上傳許可證申請。處于上傳狀態(tài)后不能修改。（）業(yè)務(wù)管理：預(yù)售許可證審批通過后，可以對房屋進行合同管理。【合同草簽】需要輸入買房人的證件號，和買房人在網(wǎng)站的用戶的密碼。填寫合同信息，上傳合同，合同附件房屋平面圖上傳?！竞贤灱s】草簽的合同雙方無異議后，進行正式簽約，輸入買房人的證件號，和買房人在網(wǎng)站的用戶的密碼，簽署合同并打印。正式簽約后，合同不能修改?！境蜂N申請】需要輸入合同號和買房人在網(wǎng)站的用戶的密碼。房管局審批通過后，合同撤銷?！静莺炐薷摹啃枰斎牒贤柡唾I房人在網(wǎng)站的用戶的密碼。草簽的合同可以修改?！竞贤０濉刻砑有履０澹斎肽０逍畔⒅?，點擊提交按鈕即可添加。【定金管理】通過輸入合同號點擊提交之后可退款交款、扣繳違約金和凍結(jié)操作?！就对V處理】處理用戶的投訴問題，如房管部門核查屬實，會展示在網(wǎng)站上?！绢A(yù)定撤銷】撤銷預(yù)定信息?！狙a充項目信息】對項目信息進行補錄?！狙a錄規(guī)劃許可證】對建筑規(guī)劃許可證進行補錄。【補錄施工許可證】對建設(shè)施工許可證進行補錄?！绢A(yù)定確認(rèn)】輸入預(yù)定號，選擇項目名稱，選擇開始日期和結(jié)束日期點擊搜索按鈕。（）查詢統(tǒng)計：對各方面的統(tǒng)計查詢。預(yù)定查詢統(tǒng)計：合同查詢統(tǒng)計：定金查詢統(tǒng)計：四、購房人預(yù)訂部分因部分購房人條件有限，網(wǎng)上備案部分需要委托開發(fā)商進行操作，所以開發(fā)商操作人員應(yīng)該熟練掌握購房人預(yù)訂的方法和流程。購房用戶登錄房屋詳細(xì)信息訂購界面用戶選擇付款方式打印購房人預(yù)訂單選擇付款方式后系統(tǒng)會自動填出“購房人預(yù)訂單”，打印此預(yù)訂單完成預(yù)訂。請妥善保管“購房人預(yù)訂單”、購房人用戶名和密碼，以便以后簽約使用，購房人應(yīng)隨時關(guān)注開發(fā)商的確認(rèn)信息。附錄中華人民共和國建設(shè)部令第131號《建設(shè)部關(guān)于修改<城市商品房預(yù)售管理辦法>的決定》已于2004年7月部長汪光燾二○○四年七月二十日建設(shè)部關(guān)于修改《城市商品房預(yù)售管理辦法》的決定建設(shè)部決定對《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第95號）作如下修改：一、將第四條第三款中的“城市、縣人民政府”改為“市、縣人民政府”。二、第六條修改為：“商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售?！比?、第七條修改為：“開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：（一）商品房預(yù)售許可申請表；（二）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；（五）工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。”四、第八條修改為：“商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：（一）受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具受理通知書；材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者5日內(nèi)一次書面告知需要補充的材料。（二）審核。房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進行審核。開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負(fù)責(zé)。（三）許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預(yù)售許可證》。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定代表條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達開發(fā)企業(yè)。商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。（四）公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱?！蔽?、第九條修改為：“開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。”六、第十條修改為：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書?！逼?、第十一條修改為：“開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定?！卑?、第十二條修改為：“預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”九、第十三條修改為：“開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。”十、增加一條作為第十五條：“開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款?！贝送猓瑢Σ糠謼l文的順序作相應(yīng)的調(diào)整。本決定自發(fā)布之日起施行。《城市商品房預(yù)售管理辦法》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修正，重新發(fā)布。城市商品房預(yù)售管理辦法（1994年11月15日建設(shè)部令第40號發(fā)布，根據(jù)2001年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改第一條為加強商品房預(yù)售管理，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售管理；省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。第六條商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。第七條開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：（一）商品房預(yù)售許可申請表；（二）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；（五）工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。第八條商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：（一）受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具受理通知書；材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補充的材料。（二）審核。房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進行審核。開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負(fù)責(zé)。（三）許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預(yù)售許可證》。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達開發(fā)企業(yè)。商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。（四）公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。第九條開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。第十一條開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。第十二條預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第十三條開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。第十五條開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。第十六條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、直轄市建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政管理部門可以根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則。第十七條本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。第十八條本辦法自1995年1月1日起施行。山東省商品房銷售條例（2005年大會常務(wù)委員會第十三次會議通過）第一章總則第一條為規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。第二條在本省行政區(qū)域內(nèi)從事商品房銷售及商品房銷售管理等活動，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。本條例所稱商品房，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)，向社會公開銷售的房屋及其附屬設(shè)施。第三條商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。本條例所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。本條例所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。第四條銷售商品房應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平和誠實信用的原則。禁止對商品房惡意炒作，哄抬房價。第五條省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省的商品房銷售管理工作。設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府商品房銷售管理部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的商品房銷售管理工作。工商行政管理、國土資源、稅務(wù)等部門，按照各自職責(zé)分工，共同做好與商品房銷售有關(guān)的管理工作。第二章銷售條件第六條商品房預(yù)售實行許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向設(shè)區(qū)的市、縣（市）商品房銷售管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證明。未取得商品房預(yù)售許可證明的，不得進行商品房預(yù)售。第七條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上、已完成基礎(chǔ)工程，并確定施工進度和竣工交付日期。第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）商品房預(yù)售許可申請表；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；（三）符合本條例第七條規(guī)定條件的證明文件；（四）業(yè)主臨時公約；（五）已簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、經(jīng)營性或者非經(jīng)營性配套公共設(shè)施清單以及公共建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等內(nèi)容；（七）根據(jù)施工圖設(shè)計文件繪制的商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖。土地使用權(quán)、在建工程已經(jīng)設(shè)置抵押的，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人簽署的書面意見。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其所提交材料的真實性負(fù)責(zé)。第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照本條例第八條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全符合法定形式的，商品房銷售管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具受理通知書；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者五日內(nèi)一次書面告知需要補正的全部內(nèi)容。第十條商品房銷售管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進行審核。對符合法定條件的，商品房銷售管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起十日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予許可的書面決定，并向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)商品房預(yù)售許可證明；對不符合法定條件的，商品房銷售管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起十日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定，并應(yīng)當(dāng)說明理由。商品房銷售管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。第十一條商品房預(yù)售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與買受人訂立商品房預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同訂立之日起三十日內(nèi)，依法辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)，并于十五日內(nèi)書面告知買受人。備案機關(guān)應(yīng)當(dāng)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案。第十二條預(yù)售的商品房可以依法進行轉(zhuǎn)讓。買受人已經(jīng)支付全部購房款的，應(yīng)當(dāng)及時告知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，合同另有約定的除外；買受人未支付全部購房款的，應(yīng)當(dāng)征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的，買受人和受讓人應(yīng)當(dāng)依法辦理商品房預(yù)售合同備案的變更手續(xù)。第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售所得的款項，必須用于與預(yù)售商品房有關(guān)的工程建設(shè)。商品房銷售管理部門應(yīng)當(dāng)加強對商品房預(yù)售款用途的監(jiān)管。第十四條商品房現(xiàn)售，除符合本條例第七條第（一）、（二）項規(guī)定的條件外，還應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已通過竣工驗收并備案；（二）已確定商品房銷售方案；（三）經(jīng)有資質(zhì)的測繪單位完成的商品房總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖的測繪；（四）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已經(jīng)確定施工進度和交付日期；（五）已選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)并簽訂物業(yè)管理合同。第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房現(xiàn)售前，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。第三章銷售方式第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以由商品房承銷機構(gòu)代銷或者包銷商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。第十七條采取代銷方式銷售商品房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與商品房承銷機構(gòu)訂立書面代銷合同。代銷合同應(yīng)當(dāng)載明代銷權(quán)限、代銷期限、傭金支付等內(nèi)容。第十八條采取包銷方式銷售商品房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與商品房承銷機構(gòu)訂立書面包銷合同，約定包銷方式、包銷范圍、包銷基價、房款支付、包銷期限等內(nèi)容。包銷期滿未銷售的商品房，由商品房承銷機構(gòu)按照合同約定的包銷價格購買，當(dāng)事人另有約定的除外。第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售場所向買受人明示房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證明、經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目修建性詳細(xì)規(guī)劃圖以及業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)服務(wù)合同和商品房買賣合同示范文本等文件和材料。商品房承銷機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向買受人明示有權(quán)銷售商品房的證明文件。第二十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未建成的商品房。第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)發(fā)布商品房銷售廣告和宣傳資料，內(nèi)容必須真實、合法、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)公眾。發(fā)布商品房銷售廣告，應(yīng)當(dāng)明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、商品房承銷機構(gòu)名稱、商品房預(yù)售許可證號或者商品房現(xiàn)售備案證號。第二十二條商品房銷售廣告的經(jīng)營者、發(fā)布者應(yīng)當(dāng)依法查驗有關(guān)證明文件，對不符合本條例第二十一條規(guī)定的商品房銷售廣告，不得提供服務(wù)。第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料對商品房所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第四章買賣合同第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者商品房承銷機構(gòu)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)與買受人訂立書面商品房買賣合同。第二十五條商品房買賣合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，主要包括下列內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和房屋建筑面積；（四）商品房的計價結(jié)算方式；（五）商品房總價款、付款方式、付款期限；（六）交付使用條件及日期；（七）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；（八）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、公共建筑的交付條件和期限及有關(guān)責(zé)任；（九）經(jīng)營性或者非經(jīng)營性配套公共設(shè)施、公共建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（十）面積差異的處理方式；（十一）前期物業(yè)服務(wù)合同的承諾及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的交納方式；（十二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的辦理方式和期限；（十三）爭議解決的方式；（十四）違約責(zé)任；（十五）雙方約定的其他事項。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)附具土地宗地圖、修建性詳細(xì)規(guī)劃圖和商品房分戶面積圖。第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)不得以含有格式條款的合同、通知、聲明、告示或者其他方式，對商品房買受人作不公平、不合理的規(guī)定，或者作減輕、免除其自身民事責(zé)任的規(guī)定。第二十七條住宅商品房應(yīng)當(dāng)按套銷售，不得分割拆零銷售；商業(yè)用房、寫字樓等其他商品房應(yīng)當(dāng)按幢、層、套、間進行銷售。第二十八條銷售住宅商品房，按照套內(nèi)建筑面積或者按套計價結(jié)算，當(dāng)事人另有約定的除外。第二十九條經(jīng)營性配套公共建筑和公共設(shè)施，可以隨商品房銷售或者單獨銷售；非經(jīng)營性的公共建筑和公共設(shè)施，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定移交，不得對外銷售。第三十條商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商確定，經(jīng)濟適用房等國家另有規(guī)定的，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十一條已取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)，在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用。當(dāng)事人雙方另有約定的，從其約定。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)不得以任何形式向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)的費用。第三十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)與買受人未解除商品房買賣合同前，不得將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。第三十三條按照套內(nèi)建筑面積或者按套計價的，商品房買賣合同中載明的套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積誤差在國家規(guī)定的施工誤差和面積測量誤差以內(nèi)的，商品房總價款不變。第三十四條按照建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按照國家規(guī)定處理。第三十五條商品房已經(jīng)預(yù)售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)依法批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計變更，導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向環(huán)境等發(fā)生變化，或者出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他對商品房質(zhì)量、使用功能產(chǎn)生不良影響情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十日內(nèi)，書面通知買受人并承擔(dān)違約責(zé)任，買受人有權(quán)解除合同。第三十六條設(shè)置抵押權(quán)的商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將設(shè)置抵押權(quán)的具體情況書面告知買受人；未告知買受人的，買受人有權(quán)解除合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者商品房承銷機構(gòu)承擔(dān)違約責(zé)任。第五章交付使用第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人提供下列材料：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收報告及備案證明；（二）商品房質(zhì)量保證書和使用說明書；（三）具備相應(yīng)資質(zhì)的測繪單位出具的商品房面積測量證明文件；（四）房地產(chǎn)開發(fā)合同約定的商品住宅性能認(rèn)定文件；（五）物業(yè)管理企業(yè)查驗承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等證明材料；（六）買受人共有的非經(jīng)營性配套公共建筑和公共設(shè)施清單；（七）商品房買賣合同約定的應(yīng)當(dāng)提供的其他材料。買受人應(yīng)當(dāng)按照合同約定對商品房進行交付驗收；經(jīng)驗收符合要求的，應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽署房屋驗收交付單。房屋驗收交付單的簽署，視為商品房的交付使用。當(dāng)事人雙方另有約定的，從其約定。第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付的商品房質(zhì)量有瑕疵的，應(yīng)當(dāng)及時予以維修。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)等與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按期交付商品房；遲延交付的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)催告在三個月內(nèi)仍未交付的，買受人有權(quán)解除合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償由此給買受人造成的實際損失。買受人應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定，接收符合交付條件的商品房，不得無故拖延或者拒絕接收。第四十條買受人應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金。第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)劃建設(shè)的與商品房配套的基礎(chǔ)設(shè)施、非經(jīng)營性公共建筑和公共設(shè)施，按照有關(guān)規(guī)定辦理移交手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再承擔(dān)其維修、管理費用，但屬于保修期內(nèi)的維修、管理費用和另有約定的除外。第四十二條買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房銷售合同和物業(yè)專項維修資金交納收據(jù)等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)辦理房屋所有權(quán)初始登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證明等文件。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋所有權(quán)初始登記申請之日起三十日內(nèi)對有關(guān)材料進行審查；材料符合要求的，予以核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房屋所有權(quán)證書應(yīng)當(dāng)載明房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地證號、土地權(quán)屬取得方式和土地使用年限。因商品房權(quán)利受限制或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他原因，致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無法登記確認(rèn)的，除合同另有約定外，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第四十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房質(zhì)量保證書的規(guī)定對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。商品房質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任及損害賠償?shù)葍?nèi)容。第四十四條商品房的質(zhì)量保修期限，不得低于國家規(guī)定的建設(shè)工程的最低保修期限。保修期限的起始日期自商品房交付使用之日起計算。交付使用的商品房存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕維修或者在合理的期限內(nèi)拖延維修的，買受人可以自行或者委托他人維修。維修費用及維修期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。第四十五條商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機構(gòu)進行核驗，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。經(jīng)核驗確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；由此造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第六章法律責(zé)任第四十六條違反本條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供虛假材料騙取商品房預(yù)售許可證明或者未取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，由商品房銷售管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。第四十七條違反本條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者商品房承銷機構(gòu)在銷售商品房過程中，分割拆零銷售住宅商品房或者未按照規(guī)定在商品房銷售場所明示有關(guān)文件和材料的，由商品房銷售管理部門責(zé)令限期改正，給予警告，并可處以一萬元以上五萬元以下的罰款。第四十八條違反本條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者商品房承銷機構(gòu)在銷售商品房過程中有下列行為之一的，由商品房銷售管理部門責(zé)令限期改正，給予警告，并可處以三萬元以上十萬元以下的罰款：（一）未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件銷售商品房的；（二）采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房的；（三）采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未建成商品房的。第四十九條違反本條例規(guī)定，發(fā)布、經(jīng)營商品房銷售廣告的，由工商行政管理部門依照《中華人民共和國廣告法》的有關(guān)規(guī)定處罰。法律沒有具體處罰規(guī)定的，由工商行政管理部門責(zé)令停止違法行為，并可處以三萬元以下的罰款。第五十條違反本條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將需要由其提供的辦理房屋所有權(quán)初始登記的文件報房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)的，由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，并可處以一萬元以下的罰款。第五十一條商品房銷售管理部門及其工作人員有下列行為之一的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：（一）對符合商品房預(yù)售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不予頒發(fā)預(yù)售許可證明或者對不符合商品房預(yù)售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)預(yù)售許可證明的；（二）發(fā)現(xiàn)商品房銷售違法行為不予查處的；（三）未在規(guī)定期限內(nèi)辦理有關(guān)許可、登記手續(xù)的；（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。第七章附則第五十二條本條例下列用語的含義為：（一）返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為；（二）售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為；（三）產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)確認(rèn)登記的房屋面積。第五十三條本條例自2005年濟寧房產(chǎn)管理局關(guān)于實行商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案制度的通知濟房〔2006〕22號各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：為規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。根據(jù)國家建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《山東省商品房銷售條例》的有關(guān)規(guī)定，按照市建委關(guān)于“加強商品房預(yù)（銷）售管理，2006年全面實行商品房買賣合同網(wǎng)上備案制度”的要求，決定自2006年9月起，我市全面實行商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案制度?，F(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一、濟寧市房產(chǎn)管理局具體負(fù)責(zé)商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案的管理工作。自2006年9月1日起，開發(fā)企業(yè)從市建委取得商品房預(yù)售許可證后，七日內(nèi)要在網(wǎng)上公布商品房預(yù)售信息，購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在網(wǎng)上簽訂《商品房買賣合同》（該合同為建設(shè)部推廣的示范文本）并取得“雙方確認(rèn)購買備案書”二、“濟寧住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)”（，以下簡稱“信息網(wǎng)”）是公布商品房預(yù)（銷）售信息的系統(tǒng)平臺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計算機設(shè)備應(yīng)當(dāng)通過互聯(lián)網(wǎng)與“信息網(wǎng)”連接。企業(yè)版商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案專用管理軟件由開發(fā)企業(yè)向市房管局申請，獲取密碼后從網(wǎng)上下載，暫不交納費用。三、2006年9月1日四、為方便開發(fā)企業(yè)及時辦理網(wǎng)上備案手續(xù)，提高開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上備案人員的業(yè)務(wù)能力，我局?jǐn)M于近期舉辦“商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案”培訓(xùn)班，就如何在網(wǎng)上進行企業(yè)主體和開發(fā)項目網(wǎng)上備案、發(fā)布商品房銷售信息、簽定合同等內(nèi)容進行統(tǒng)一培訓(xùn)。培訓(xùn)地點、時間另行通知。五、各開發(fā)企業(yè)要高度重視商品房網(wǎng)上備案工作，嚴(yán)格按照建設(shè)部和省關(guān)于商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案的要求規(guī)范商品房預(yù)（銷）售行為。要明確一名事業(yè)心、責(zé)任心強且具備一定微機操作能力的專職人員負(fù)責(zé)此項工作，以確保企業(yè)這項工作的連續(xù)性和保密性。二〇〇六年八月二十二日抄報：市建委、祝主任關(guān)于濟寧市商品房預(yù)（銷）售備案合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)升級及相關(guān)問題的通知濟房〔2008〕18號各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理機構(gòu)：為規(guī)范商品房預(yù)（銷）售行為，保障商品房買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，按照國家、省、市要求，我局已于2006年9月1日全面啟用“濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)”。系統(tǒng)運行一年半來，產(chǎn)生了良好的社會效果。為配合新頒布的《房屋登記辦法》的實施，結(jié)合系統(tǒng)的使用情況，決定從一、系統(tǒng)管理的范圍。凡在濟寧市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)依法取得的國有土地上開發(fā)建設(shè)，并向社會公開預(yù)（銷）售的房屋及其配套附屬設(shè)施。二、備案系統(tǒng)升級程序和要求。1、濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的服務(wù)器和管理程序等由濟寧市房產(chǎn)管理局提供，各開發(fā)企業(yè)和銷售代理機構(gòu)根據(jù)要求配備符合規(guī)定的電腦、寬帶等設(shè)備。對企業(yè)主體資格備案、項目備案、合同備案及企業(yè)、個人的申請、申報，由市房管局審核并及時進行管理和公布，對于不符合規(guī)定的備案內(nèi)容、虛假材料和不實申請將對其作出警告、公告、封停等處罰處理。2、濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)是濟寧市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的組成部分。開發(fā)企業(yè)有義務(wù)保證備案數(shù)據(jù)的完整性、準(zhǔn)確性和時效性。開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時變更調(diào)整后的房屋價格、狀態(tài)等信息，使備案系統(tǒng)中體現(xiàn)的房屋狀態(tài)與樓盤表實際買賣情況相一致。3、購房人在系統(tǒng)中預(yù)訂房屋，交納定金后開發(fā)企業(yè)方可予以確認(rèn)。開發(fā)企業(yè)確認(rèn)購房人的房屋預(yù)訂后，必須在7個工作日內(nèi)與購房人在網(wǎng)上簽定《濟寧市商品房買賣合同》。簽定合同后須于30日內(nèi)攜帶相關(guān)材料到市房管局房產(chǎn)服務(wù)大廳進行合同文本備案和商品房預(yù)告登記。4、開發(fā)企業(yè)確認(rèn)的預(yù)訂如在7個工作日內(nèi)未在網(wǎng)上簽定《濟寧市商品房買賣合同》，系統(tǒng)將自動取消此套房屋的預(yù)訂。簽定合同后30日內(nèi)未辦理文本備案手續(xù)的，系統(tǒng)將自動鎖定該房屋信息。鎖定的解除，需房屋買賣雙方當(dāng)事人共同申請，經(jīng)審批后方可解鎖。三、實行購房人預(yù)訂房屋信息備案制度。購房人在網(wǎng)上預(yù)訂商品房并顯示預(yù)訂房屋狀態(tài)后，可持相關(guān)證件到市房管局房產(chǎn)服務(wù)大廳進行預(yù)訂房屋信息備案。備案后，系統(tǒng)將及時通知開發(fā)企業(yè)并鎖定該房屋預(yù)訂信息，該房屋只允許與該購房人進行交易。由于購房人原因放棄房屋交易的，開發(fā)企業(yè)可在房屋鎖定7個工作日后申請解除，市房管局調(diào)查核實后予以解鎖，并對該購房人限制再次預(yù)訂房屋信息備案一年的處理。房屋鎖定后的處理將在濟寧住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上進行公示。四、實行開發(fā)企業(yè)主體資格備案和從業(yè)人員上崗備案制度。按照我市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)對企業(yè)和備案人員的要求，開發(fā)企業(yè)、銷售代理機構(gòu)均需進行主體資格備案，從業(yè)人員需要進行崗位備案認(rèn)證。備案從業(yè)人員需經(jīng)培訓(xùn)考試合格，取得上崗證書和個人密碼，才能從事系統(tǒng)備案工作。各開發(fā)企業(yè)要選配有事業(yè)心、責(zé)任心強且具備一定微機操作能力的人員負(fù)責(zé)此項工作，以確保備案工作的嚴(yán)肅性、連續(xù)性和保密性。開發(fā)企業(yè)進行備案活動時，從業(yè)人員需憑“崗位證書”、授權(quán)密碼辦理備案業(yè)務(wù)，無證人員系統(tǒng)將拒絕受理。從業(yè)人員的授權(quán)密碼和企業(yè)密鑰配合使用，人員流動后，系統(tǒng)將限制其活動。今后，崗位人員培訓(xùn)實行日?；_發(fā)企業(yè)和銷售代理機構(gòu)新增人員可直接到房管局房產(chǎn)服務(wù)大廳申請培訓(xùn)。五、實行備案合同撤銷審批與調(diào)查制度。為規(guī)范備案過程中合同的簽訂、撤銷等行為，具體按以下情況管理撤銷。1、購房人在網(wǎng)上預(yù)訂房屋后尚未被開發(fā)商確認(rèn)的，由購房人憑密碼自行撤銷；2、購房人在網(wǎng)上預(yù)訂房屋后被開發(fā)商確認(rèn)的，由購房人與開發(fā)商協(xié)商同意后憑密碼共同撤銷。3、購房人與開發(fā)企業(yè)在網(wǎng)上簽定《濟寧市商品房買賣合同》后，尚未在市房管局進行文本備案的，須經(jīng)雙方協(xié)商同意后報送市房管局進行撤銷。對合同撤銷數(shù)量超出規(guī)定的單位，房管局將及時予以調(diào)查核實，對不配合調(diào)查的單位和個人將限制其備案活動并被系統(tǒng)記錄信用標(biāo)識。經(jīng)查實存在以合同撤銷進行捂盤惜售或以合同撤銷逃避稅收的開發(fā)企業(yè)和個人，市房管局將嚴(yán)厲查處，直至停止其備案資格，并在濟寧住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上予以公示，情節(jié)嚴(yán)重的將提交司法部門追究其刑事責(zé)任。4、購房人與開發(fā)企業(yè)在網(wǎng)上簽定《濟寧市商品房買賣合同》后并經(jīng)過文本備案的，原則上不予撤銷，實有購房困難、遷往外地、合同被司法仲裁終止等特殊情況的，需買賣雙方共同提出書面申請，報房管局查實審批后方可撤銷。撤銷備案合同需提交以下材料：①濟寧市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案撤銷審批表；②購房人身份證件原件、復(fù)印件；③購房人預(yù)訂單、開發(fā)商確認(rèn)單、備案確認(rèn)書、網(wǎng)上生成《濟寧市商品房買賣合同》；④相關(guān)部門出具的證明；⑤房管局要求的其它材料。濟寧市房產(chǎn)管理局