ID193-非均衡理論下的住宅市場行為人決策方式初探和企管培訓(xùn)資料經(jīng)營決策條件分析

非均衡理論下的住宅市場行為人決策方式初探王萬力（上海立信會計學(xué)院工商管理學(xué)院，上海，201620）摘要：隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)市場化程度的提高，我國住宅市場呈現(xiàn)出市場和計劃的二元經(jīng)濟模式。利于經(jīng)濟增長的市場模式和促進社會和諧的計劃模式造成了各級政府在引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的抉擇困難。本文試圖通過考察住宅市場各個行為人在受到就業(yè)前景、房價預(yù)期、政府干預(yù)等不同約束條件下的行為反應(yīng)，進而分析這些行為變動對于住宅市場的供求和價格可能存在的影響，從而得到住宅市場約束條件對市場供求和價格影響的方向和程度，以便于行為人各方提高的市場變動預(yù)見能力。關(guān)鍵詞：非均衡、住宅市場行為人、決策方式一、前言改革開放以來，中國經(jīng)濟逐漸由計劃轉(zhuǎn)向市場，計劃經(jīng)濟所占的份額越來越少，部分產(chǎn)業(yè)已經(jīng)完全市場化。但是住宅產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系國計民生，完全市場化會造成住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的波動太大從而影響整個國民經(jīng)濟的健康平穩(wěn)發(fā)展。同時，我國土地屬國家所有，新增住宅用地的出讓由政府進行規(guī)劃，由于現(xiàn)階段我國的住宅產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)未飽和，住宅增量市場仍然大于存量市場。大部分地區(qū)，經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)已成規(guī)?；蛘咴诓痪玫膶頃欢ǔ潭壬嫌绊懯袌龅墓┣螅虼?，我國住宅市場呈現(xiàn)出二元經(jīng)濟的模式（即計劃和市場混合體制）。在這種二元經(jīng)濟模式下，住宅供給部門不但包括計劃體制下的計劃住宅開發(fā)部門還存在大量的商品住宅開發(fā)企業(yè)（開發(fā)商），并且隨著住宅市場的發(fā)展完善住宅的市場供給的比例不斷增加，住宅商品化已經(jīng)成為住宅市場的主要供給方式。同樣，在以市場化供給為主的經(jīng)濟中，市場行為人購買能力、購買動機存在差異也直接造成了其各自需求方式、需求數(shù)量的不同。按照市場行為人住房消費方式的不同，可以分為租賃型住房需求、自住型購房需求以及投資型購房需求。政府部門對于住宅市場發(fā)展方向的認(rèn)識一直處于矛盾的調(diào)和之中。一方面，促和諧、保穩(wěn)定的政治目標(biāo)使得政府部門要抑制房價過度增長，并通過保障性住房建設(shè)實現(xiàn)人人有房住、縮小住房水平的差距；另一方面，促經(jīng)濟、保增長的經(jīng)濟目標(biāo)要求住宅產(chǎn)業(yè)能夠快速發(fā)展以帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟保持適度增長，基于此，地價上漲、房價上升、新建商品住宅面積擴張、一定程度的投資投機行為都是必要的且不可避免的市場現(xiàn)象。中央和地方各級政府對兩方面目標(biāo)的理解方式、價值取向、行為偏好也間接引導(dǎo)了住宅市場供求力量和價格趨勢的變化。住宅市場行為人決策模型的建模初衷在于通過考察住宅市場各個行為人在不同約束條件下的行為反應(yīng)，進而分析這些行為變動對于住宅市場的供求和價格可能存在的影響，從而得到住宅市場約束條件對市場供求和價格影響的方向和程度。二、模型的構(gòu)建基于以下的前提假設(shè)，我們構(gòu)建一個三方行為人的住宅市場優(yōu)化決策模型：模型的討論的經(jīng)濟體中包含三個市場，分別是住宅市場、其他市場和勞動市場；五個行為人，分別是開發(fā)商、計劃住宅開發(fā)部門、其他行業(yè)生產(chǎn)企業(yè)以及政府和居民戶。關(guān)于住宅市場中的數(shù)量約束。對于開發(fā)商而言，住宅市場中可能出現(xiàn)的數(shù)量約束主要有兩種：一是凱恩斯失業(yè)均衡所描述的狀態(tài)——居民購買不旺，住宅市場明顯供大于求，即出現(xiàn)由于居民收入減少而對住宅市場的溢出效應(yīng)；再者，對于整個住宅市場而言，土地由于其不可再生性和計劃配置成為整個市場的供給和需求不可逾越的數(shù)量制約。在模型的分析中，我們假設(shè)按照計劃方式進行的經(jīng)濟適用房和廉租房的生產(chǎn)仍然存在，同時，受到市場調(diào)節(jié)的計劃外生產(chǎn)占相當(dāng)大比例。假設(shè)住宅市場中的經(jīng)濟適用房和廉租房的供給為計劃生產(chǎn)，進行計劃生產(chǎn)的住宅開發(fā)部門具有以下形式的生產(chǎn)函數(shù)：（1）其中，表示計劃住宅生產(chǎn)部門產(chǎn)出的住宅單位數(shù)；是用于計劃住宅生產(chǎn)的資金單位數(shù)；是用于計劃住宅生產(chǎn)的勞動力數(shù)量；是用于計劃住宅生產(chǎn)的土地面積；是資本—產(chǎn)出系數(shù)，表示一個單位的資金用于住宅生產(chǎn)所能產(chǎn)出的住宅產(chǎn)品面積；和[[]由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。][]由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。在模型的分析中，我們假定計劃生產(chǎn)的土地由國家單獨供應(yīng)，可以得到滿足。因此，計劃生產(chǎn)中最主要的要素是資本和勞動。住宅市場中，除了計劃生產(chǎn)部門之外，進行計劃外生產(chǎn)的開發(fā)商占據(jù)絕對優(yōu)勢。開發(fā)商決定勞動投入時，首先考慮的是勞動的成本和勞動所帶來收益的比較，即：通過勞動的邊際生產(chǎn)率和工資相等的原則來決定就業(yè)。假定其生產(chǎn)函數(shù)如下：（2）由于土地供給的數(shù)量約束，開發(fā)商的生產(chǎn)函數(shù)必須表示這一瓶頸：[[]這個式子表示當(dāng)住宅生產(chǎn)中的各種投入品都很充裕時，其生產(chǎn)水平就由生產(chǎn)函數(shù)決定；但當(dāng)某種投入品短缺而成為瓶頸投入品時，產(chǎn)量就由這種瓶頸投入品來決定。]（[]這個式子表示當(dāng)住宅生產(chǎn)中的各種投入品都很充裕時，其生產(chǎn)水平就由生產(chǎn)函數(shù)決定；但當(dāng)某種投入品短缺而成為瓶頸投入品時，產(chǎn)量就由這種瓶頸投入品來決定。其中，是開發(fā)商所擁有的資本數(shù)量；是開發(fā)商所雇用的勞動力。是開發(fā)商所能獲得的土地；是土地的投入—產(chǎn)出系數(shù)，表示開發(fā)單位面積的住宅產(chǎn)品所需的土地數(shù)量；是開發(fā)商獲得土地數(shù)量的上限。此模型重點探討住宅產(chǎn)業(yè)的非均衡狀況，假定其他產(chǎn)業(yè)的供求變動與住宅產(chǎn)業(yè)趨勢相同，其他產(chǎn)業(yè)的工資水平與非計劃住宅部門的工資水平相同，變動趨勢也相同。（4）假定居民戶對他們所支配的閑暇時間沒有效用，即勞動不存在負(fù)效用。住宅市場中，制約市場發(fā)展的原因可能是由于供給不足，這是由資本緊缺和土地有限等因素造成的；也可能是由需求不足造成的。需求不足所導(dǎo)致的住宅市場供過于求及企業(yè)倒閉、工人失業(yè)等連鎖反應(yīng)也極大地影響了住宅市場乃至國民經(jīng)濟的健康平穩(wěn)發(fā)展。這正是一種典型的凱恩斯主義失業(yè)現(xiàn)象。這里假設(shè)商品住宅價格和工人工資等價格變量具有向下變動的剛性：[[]此處指工資黏性是一種普遍現(xiàn)象。]（5[]此處指工資黏性是一種普遍現(xiàn)象。上述假設(shè)表示：當(dāng)開發(fā)商面臨消費者信心下降、市場需求嚴(yán)重不足的時候，對企業(yè)內(nèi)部的調(diào)整主要是重新規(guī)劃開發(fā)計劃、減少勞動和資本的投入。盡管房價會下跌、行業(yè)內(nèi)工資也會下調(diào)，但是這種價格調(diào)整的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如供給量的調(diào)整來得快。通常情況下，空置和爛尾房的增多將迫使開發(fā)商裁員。三、開發(fā)部門的最優(yōu)供給決策由于住宅市場同時存在計劃和市場兩條供給途徑，因此對住宅開發(fā)部門最優(yōu)供給決策的研究應(yīng)該從住宅計劃開發(fā)部門和住宅開發(fā)企業(yè)（開發(fā)商）兩個角度進行。計劃住宅開發(fā)部門的最優(yōu)供給決策計劃住宅開發(fā)部門的生產(chǎn)函數(shù)為（6）其中，表示計劃住宅生產(chǎn)部門產(chǎn)出的住宅單位面積；是用于計劃住宅生產(chǎn)的資金單位數(shù)；是資本—產(chǎn)出系數(shù)，表示一個單位的資金用于住宅生產(chǎn)所能產(chǎn)出的住宅單位面積；是用于計劃住宅生產(chǎn)的勞動力數(shù)量；是用于計劃住宅生產(chǎn)的土地面積；和[[]由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。][]由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。假設(shè)這個生產(chǎn)函數(shù)中的三種生產(chǎn)要素（資本、勞動和土地）是不可替代的互補要素，收益為常數(shù)，即：平均收益等于邊際收益。一般來說，經(jīng)濟適用房和廉租房等保障性住房的建設(shè)用地由政府特供，所以這一部門的土地供給不受限制；普遍而言，計劃住宅開發(fā)部門的勞動力得到的收入會比較穩(wěn)定，因此這一部門的勞動供給也不受限制。因此，這一部門的生產(chǎn)水平就由固定資本的數(shù)量決定：（7）計劃住宅開發(fā)部門產(chǎn)品（保障性住房）的總需求由兩部分構(gòu)成：居民戶對經(jīng)濟適用房的消費需求和政府對廉租房的計劃投資需求。假定保障性住宅價格低于市場均衡價格，因此對這類住房的需求總是大于供給。因此，（8）其中，表示居民戶對經(jīng)濟適用房的消費需求單位面積；表示政府部門的廉租房投資計劃需求單位面積計劃者必須進行配置使得供需一致：（9）其中，是計劃配置下供求平衡時的居民戶對保障性住宅的需求單位面積。在這一部門中，資本市場的限制造成了保障性住宅市場的超額需求，政府部門的干預(yù)使得部分家庭遭受配額限制，同時保障性住宅的供不應(yīng)求也推動這類住宅價格呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。商品住宅開發(fā)部門的最優(yōu)供給決策商品住宅開發(fā)企業(yè)產(chǎn)出函數(shù)在商品住宅開發(fā)中，商品住宅開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)出除了受到資金和勞動力的約束，最可能受到土地供給的制約，其產(chǎn)出的住宅單位面積取決于土地供給和商品住宅開發(fā)企業(yè)自身的生產(chǎn)能力，可以表示為如下函數(shù)：（10）其中，表示商品住宅開發(fā)部門產(chǎn)出的住宅單位面積；是用于商品住宅生產(chǎn)的土地面積；[[]m由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。[]m由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。是用于商品住宅生產(chǎn)的資金單位數(shù)；是用于商品住宅生產(chǎn)的勞動力數(shù)量；是商品住宅開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)函數(shù)。和是不可替代的生產(chǎn)要素，是瓶頸投入品—土地，假定這個生產(chǎn)函數(shù)具有通常的性質(zhì)：，（11），，（12）商品住宅開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)目標(biāo)函數(shù)作為贏利性組織的商品住宅開發(fā)企業(yè)，其生產(chǎn)目標(biāo)是實現(xiàn)利潤最大化，假設(shè)其目標(biāo)實現(xiàn)可能受到土地供給和住宅需求兩方面因素的制約。如果商品住宅開發(fā)企業(yè)的利潤增長受到土地獲取量的限制，即：（13）其中，是規(guī)劃條件下開發(fā)住宅需要的土地；是商品住宅開發(fā)部門所能獲得的土地的上限，上式也可以表示為：（14）如果商品住宅開發(fā)企業(yè)的利潤增長受到來自商品住宅的需求不足，則：（15）其中，表示居民家庭需求的商品住宅單位面積。房地產(chǎn)業(yè)是一個周期性較強的產(chǎn)業(yè)，在房價看跌的時候，商品住宅市場往往存在需求不足的情況。在上述約束的前提下，追求利潤最大化的開發(fā)商的生產(chǎn)目的可以簡單表示為：（16）滿足：（17）其中，表示商品住宅開發(fā)部門產(chǎn)出的住宅單位面積；表示單位面積商品住宅的價格；是商品住宅生產(chǎn)勞動力的人均工資；是用于商品住宅生產(chǎn)的勞動力數(shù)量；表示地價，即：土地的招拍掛價格；[[][]2007年《物權(quán)法》明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓”。是用于商品住宅生產(chǎn)的土地面積；[[]m由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。[]m由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。是用于商品住宅生產(chǎn)的資金單位數(shù)；是商品住宅開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)函數(shù)；是商品住宅開發(fā)部門所能獲得的土地的上限；表示居民家庭需求的商品住宅單位面積。求解上述最優(yōu)規(guī)劃，可能出現(xiàn)以下幾種情況：第一種情況：開發(fā)商既不受市場需求約束，也不受土地的約束；開發(fā)商的土地數(shù)量滿足等式：。這種情況下，開發(fā)商的規(guī)劃可以表示為：（18）滿足：（19）從上述最優(yōu)規(guī)劃可以看出，在不受數(shù)量約束的情況下，開發(fā)商只需提高開發(fā)量就可以實現(xiàn)利潤最大化，而提高開發(fā)量的關(guān)鍵在于資金，因此這一時期對資金的追逐成為開發(fā)商的主要目標(biāo)。第一種情況下，社會整體經(jīng)濟形勢樂觀，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于上升時期，住宅開發(fā)、購買資金成本較低，房價較為穩(wěn)定，政府部門對土地供給的控制較為寬松，市場呈現(xiàn)供求兩旺、價格穩(wěn)中有升的態(tài)勢。第二種情況：開發(fā)商的開發(fā)面積受到土地供給的限制，這時開發(fā)商的最優(yōu)規(guī)劃可以表示為：（20）滿足：（21）第二種情況下，開發(fā)商的生產(chǎn)能力受到土地供給的限制，部分生產(chǎn)能力不能充分發(fā)揮。因此，資金充裕的開發(fā)商會加大土地的囤積，以求突破這一瓶頸，達到第一種情況的狀態(tài)；資金短缺但是有土地存量的開發(fā)商可能利用土地為擔(dān)保向銀行等金融機構(gòu)貸款以突破資本瓶頸；而資金缺乏又拿不到土地的開發(fā)商則可能被迫退出市場。這種情況下，社會經(jīng)濟繁榮，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展高漲，市場供求兩旺，投資投機需求迅速膨脹，土地價格、住宅價格快速上升，土地持有量的多少成為開發(fā)商實力高下的重要標(biāo)志，行業(yè)集聚程度逐步增加，住宅市場壟斷性增強。第三種情況：開發(fā)商受到需求不足的影響，這時開發(fā)商的最優(yōu)規(guī)劃可以表示為：（22）滿足：（23）在這種情況下，商品住宅的銷售受到需求不足的限制，一般情況下，開發(fā)商會暫緩開發(fā)，轉(zhuǎn)而開展各種促銷活動以突破銷售瓶頸，回籠資金。如果銷售問題持續(xù)得不到解決，開發(fā)商可能通過減少工資支出以使得利潤最大化，如前所述，工資具有向下的剛性，所以裁員成為開發(fā)商通常的選擇。第三種情況下，社會經(jīng)濟低迷，住宅產(chǎn)業(yè)由盛轉(zhuǎn)衰，住宅需求不足，新建住宅大量空置、積壓，住宅市場交易萎縮，住宅價格下跌。第四種情況：當(dāng)瓶頸投入品——土地受到數(shù)量限制與商品住宅需求不足同時存在的時候，開發(fā)商的最優(yōu)規(guī)劃可以表示為：（24）滿足（25）觀察以上規(guī)劃，可以得到：（26）這種情況實際同第三種情況相同，因為在市場需求不足的情況下，開發(fā)商一般不會急于開發(fā)新樓盤，因此也不會受到用地限制。四、居民最優(yōu)消費決策作為住宅市場需求方，居民家庭根據(jù)其各自收入水平、需求方式的不同可以分為自住型購房需求、投資型購房需求以及租賃型住房需求。不同類型需求家庭的住房消費決策也存在很大差異?？疾煲粋€生活在現(xiàn)在和未來兩個時段的住房者。將來時期的所有變量都用上標(biāo)標(biāo)示。這個住房者的住房消費的直接效用函數(shù)為：（27）假設(shè)：處于投資型購房需求的居民家庭，其購房面積不受收入或資金限制，只取決于政府房地產(chǎn)政策、金融政策以及與之相關(guān)聯(lián)的住宅升值空間。處于自住型購房需求的居民家庭，其收入水平僅僅取決于整體經(jīng)濟形勢，其個體的勞動稟賦不斷提升，并且這類家庭不考慮未來生活必需品的價格和消費量變化。處于租賃型住房需求的居民家庭，其住房面積不可能突破政府對于住房面積的限制，這類家庭從事簡單勞動，勞動稟賦受經(jīng)濟形勢影響很大，且個體勞動稟賦隨時間增長不大。住房者現(xiàn)期所預(yù)計的未來時段的最佳購房面積，是在未來時段全部預(yù)期價格和數(shù)量約束下，使其效用函數(shù)達到最大的住房面積。該住房者的效用函數(shù)可以用下列規(guī)劃表示：（28）滿足約束條件（29）（30）（31）（32）其中，和分別表示住房者現(xiàn)在享有的居住面積以及他所預(yù)期的未來時段的居住面積；表示現(xiàn)在與未來兩個時段的住房消費中，現(xiàn)期住房消費所占的比重；表示未來時段開始時住房者的貨幣持有量；和分別表示住房者在現(xiàn)期和未來時段的勞動稟賦；表示單位住房面積的預(yù)期居住價格；表示單位生活必需品價格，假設(shè)各個時段相等；表示每個時段內(nèi)生活必需品消費單位數(shù)，假設(shè)各個時段相等；表示預(yù)期工資；表示勞動市場的預(yù)期約束；表示政府對住房者居住面積的限制。不考慮勞動的負(fù)效應(yīng)，在考慮未來時段約束的情況下，住房者對未來居住面積的有效需求為：（33）當(dāng)居民家庭的消費類型為投資型購房需求時，其預(yù)期居住面積不受收入、貨幣持有量、預(yù)期房價的實際值以及其它生活必需品價格的影響，而僅僅受到政府對居住面積的限制。即：。當(dāng)限制程度逐步增加以致房價的升值空間大大降低時，投資型購房需求就會急劇減少；而如果政府對投資投機需求沒有嚴(yán)格管制，這類需求會劇烈膨脹直至房價升值預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)?？傊?，投資型購房需求面積取決于政府對這類需求的管制程度。當(dāng)居民家庭的消費類型為自住型購房需求時，其預(yù)期居住面積既受到來自政府部門的居住面積限制也受到來自工資收入的限制，假設(shè)這類居民家庭自身的勞動稟賦會隨著知識和經(jīng)驗的積累不斷提高，他們所擔(dān)心的收入減少僅僅來自于經(jīng)濟形勢決定的，因此，。（34）在經(jīng)濟繁榮時期，居民家庭不擔(dān)心未來的收入狀況，普遍希望享有更大的居住面積，因而很大一部分自住型購房需求受限于政府部門的居住面積限制，即：；在經(jīng)濟低迷時期，很多居民家庭擔(dān)心未來收入能否維持現(xiàn)狀，對住房的要求普遍降低，大部分自住型購房需求受限于收入預(yù)期、貨幣持有量，并且經(jīng)濟低迷常常伴隨著住宅價格的下跌，買漲不買跌的心理也促使自住型購房家庭推遲購買行為或減少購房面積。當(dāng)居民家庭的消費類型為租賃型住房需求時，其預(yù)期居住面積主要受到來自工資收入的限制，假設(shè)這類居民家庭主要從事簡單勞動，自身的勞動稟賦隨著時間增長不大，并且其工作崗位不穩(wěn)定，受經(jīng)濟影響很大，即：（35）這類家庭的住房需求主要取決于勞動收入與生活必需品消費支出之間的結(jié)余。在經(jīng)濟繁榮時期，租房家庭的勞動收入主要決定于勞動者自身稟賦，這時，，。這一時期，勞動稟賦相對較高的中青年家庭或個人會大量涌入高收入城市，造成住房需求增長；但是如果某個城市的生活成本（生活必需品價格）很高，或者居住價格及價格預(yù)期過高，會抑制人口流入數(shù)量以及住房需求增長面積。五、政府部門最優(yōu)干預(yù)決策中央、地方各級政府對住宅市場干預(yù)往往處于一種矛盾境地。一方面，“促增長”的經(jīng)濟目標(biāo)使得政府希望住宅市場能夠發(fā)揮其拉動作用，維持較快的經(jīng)濟增長速度。而在另一方面，“保和諧”的政治目標(biāo)要求政府必須保證家庭居住無虞、生活有保障。各級政府不但要承受房地產(chǎn)所帶來的顯在的金融風(fēng)險、國土資源浪費的成本，還要密切關(guān)注房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財富分配失衡、社會分配不均等一系列的隱性的政治信用成本。因此，中央政府必須在“促進增長”和“保持和諧”這兩大目標(biāo)之間尋找平衡，以使得住宅市場的發(fā)展真正朝著“造福于民”的方向發(fā)展。各級政府在住宅市場中受益匪淺。統(tǒng)計顯示，在住宅的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費收入占到了住宅價格的將近30～40％左右。如果再加上占住宅價格20～40％的土地費用，各級政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到住宅價格的50～80％。[[]數(shù)據(jù)來源：[]數(shù)據(jù)來源：經(jīng)濟學(xué)家網(wǎng)站圖1住宅市場的資金流向假設(shè)各級政府的收益可以表示為：（36）其中，表示政府的收益；為開發(fā)企業(yè)的稅費；為土地出讓金；為交易過程發(fā)生的稅費；表示政府的其它收入。而政府可能的支出是對保障性住房的投資費用，可以表示為：（37）其中，表示政府的支出；為政府建造經(jīng)濟適用房的投資支出；表示政府建造廉租房的投資支出；表示政府的其它支出。為了實現(xiàn)經(jīng)濟目標(biāo)，各級政府部門尤其是地方政府在一定程度上類似于營利性組織，會追求財政收入最大化。在經(jīng)濟繁榮階段，住宅市場一般處于上升或穩(wěn)定發(fā)展時期，商品住宅開發(fā)所帶來的大量稅收和土地出讓帶來的巨額收益成為政府推動經(jīng)濟增長、加快城市建設(shè)的主要資金來源。這一時期，出于經(jīng)濟利益的考慮，土地相對緊缺，政府推動經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)的動力不足。政治相對穩(wěn)定，居民的住房需求大多能通過市場方式解決。在經(jīng)濟低迷階段，住宅市場一般處于下降或持續(xù)萎縮階段，土地市場乏人問津、新增住宅供給緩慢、住宅積壓嚴(yán)重、住宅企業(yè)效益低下，住宅產(chǎn)業(yè)上繳稅費在政府財政收入中占比下降；同時，經(jīng)濟的危機也會引發(fā)政治的動蕩，保障性住房在這一時期的重要性凸現(xiàn)。投資在我國作為拉動經(jīng)濟的三駕馬車之一，在經(jīng)濟低迷時期往往通過保障性住宅建設(shè)來實現(xiàn)。六、結(jié)論綜上所述，在宏觀經(jīng)濟較快發(fā)展、各級政府財政富裕的前提下，一方面，政府沒有隱憂可以將更多的土地、資金用于保障型住房的供給；另一方面，中高居民家庭預(yù)期未來收入增加，普遍希望享有更大的居住面積，這會促使商品住宅價格的升高。鑒于土地總量一定，保障型住房建設(shè)的增加勢必影響商品住宅用地數(shù)量，致使商品住宅價格提升，政府稅收增加，保障房建設(shè)資金充裕，最終形成高收入階層資助中低收入階層改善住房條件的良性循環(huán)。然而在宏觀經(jīng)濟發(fā)展緩慢甚至停滯、出口不暢投資縮減、各級政府財政困難的情況下，政府不但沒有充足資金支持保障房建設(shè)，還需要通過土地財政來促進建設(shè)投資從而拉動經(jīng)濟復(fù)蘇、增加財政收入，更多的土地被規(guī)劃用于商品房建設(shè)。而在經(jīng)濟處于谷底或者復(fù)蘇的初期，開發(fā)商出于市場黯淡的前景而放慢開發(fā)步伐，居民家庭的購房需求由于收入預(yù)期的降低而減少。由此，大量囤地、緩建停建屢見不鮮，商品住宅交易慘淡、保障房需求無法滿足。參考文獻貝納西著,袁志剛等譯.市場非均衡經(jīng)濟學(xué).上海:上海譯文出版社，1997.貝納西著，劉成生等譯.宏觀經(jīng)濟學(xué)：非瓦爾拉斯分析方法導(dǎo)論.上海：上海人民出版社，2006.

企管培訓(xùn)資料經(jīng)營決策條件分析一.企業(yè)外部環(huán)境分析企業(yè)的外部環(huán)境是指“存在于企業(yè)之外，對企業(yè)的生存和發(fā)展產(chǎn)生決定性影響的各種因素的總和。”企業(yè)外部環(huán)境主要包括企業(yè)的宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境兩部分。（一）宏觀環(huán)境分析企業(yè)的宏觀環(huán)境，是指企業(yè)所面對的其所在產(chǎn)業(yè)外的宏觀環(huán)境，是企業(yè)的間接環(huán)境因素。它主要包括經(jīng)濟環(huán)境、政治法律環(huán)境、社會人文環(huán)境、科學(xué)技術(shù)環(huán)境和國際環(huán)境等。1.經(jīng)濟環(huán)境。它主要指一個國家的經(jīng)濟制度、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局、資源狀況、經(jīng)濟發(fā)展水平以及未來的經(jīng)濟走勢。2.政治、法律環(huán)境。它主要指對企業(yè)經(jīng)營活動具有實際與潛在影響的政治力量和有關(guān)的法律法規(guī)等因素的總稱。3.社會人文環(huán)境。它主要指企業(yè)所在社會中成員的民族特征、人口統(tǒng)計特征、文化傳統(tǒng)、價值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素。社會人文環(huán)境直接影響著居民的消費結(jié)構(gòu)和偏好，強烈地影響著人們的購買決策和企業(yè)的經(jīng)營行為。4.科學(xué)技術(shù)環(huán)境。它不僅包括那些引起時代革命性變化的發(fā)明，而且還包括與企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的新技術(shù)、新工藝和新材料的出現(xiàn)和發(fā)展趨勢以及應(yīng)用前景。5.國際環(huán)境。經(jīng)濟全球化作為不可逆轉(zhuǎn)的進程，使得世界各國經(jīng)濟愈益相互開放和融合。從世界經(jīng)濟聯(lián)系的范圍和廣度看，經(jīng)濟全球化囊括了世界所有的國家和地區(qū)，無論發(fā)達國家還是發(fā)展中國家都無法回避，任何一個國家都成為世界市場的一部分。在這個大背景下，企業(yè)管理者應(yīng)十分關(guān)注全球范圍內(nèi)的環(huán)境機會和威脅的戰(zhàn)略分析。一方面，企業(yè)應(yīng)正確確定自己在經(jīng)濟全球化進程中的位置，以此為前提，制定企業(yè)的全球戰(zhàn)略；另一方面，也要充分認(rèn)識國際跨國集團在世界內(nèi)建立市場的形勢，努力做到準(zhǔn)確定位，充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢和克服自己的劣勢，在與跨國集團的競爭和合作中，不斷提升競爭力，維持自己的生存和爭取更好的發(fā)展。（二）微觀環(huán)境分析企業(yè)微觀環(huán)境是從個別企業(yè)視角來觀察、分析其競爭對手競爭實力的分析。對競爭對手的分析有三種診斷因素：未來目標(biāo)、現(xiàn)行戰(zhàn)略、假設(shè)。1.未來目標(biāo).分析與了解競爭對手的競爭目標(biāo)，有利于預(yù)測競爭對手對其自身定位及檢測財務(wù)成果的滿意度，有助于推斷競爭對手改變競爭戰(zhàn)略的可能性及對其他企業(yè)戰(zhàn)略行為的反應(yīng)程度。競爭對手未來目標(biāo)的關(guān)鍵問題主要包括了：競爭對手追求的市場地位總體目標(biāo)；競爭對手各管理部門對未來目標(biāo)是否取得一致性意見；競爭對手的當(dāng)前財務(wù)目標(biāo)及未來財務(wù)目標(biāo)；競爭對手的核心領(lǐng)導(dǎo)的個人行為對整個企業(yè)未來目標(biāo)的影響。2.現(xiàn)行戰(zhàn)略.對競爭對手現(xiàn)行戰(zhàn)略的分析，目的是觀察競爭對手正在做什么以及能夠做什么，對競爭對手作分析，主要包括了三個關(guān)鍵性的問題：競爭對手的研發(fā)能力如何和投資能力如何；競爭對手的市場占有率如何以及采取什么樣的銷售方式和促銷策略；競爭對手的產(chǎn)品價格如何制定以及在產(chǎn)品設(shè)計、要素成本和勞動生產(chǎn)率等因素中哪些對產(chǎn)品成本影響較大等等。3.假設(shè).它包括競爭對手自身企業(yè)的假設(shè)和所處行業(yè)及其他公司的假設(shè)。自我假設(shè)是企業(yè)各種行為取向的最根本的原因。但是，對競爭對手作出分析也是重要的，競爭對手的自我假設(shè)包含了幾個關(guān)鍵性的問題：競爭對手如何估計同產(chǎn)業(yè)中的其他企業(yè)的潛在競爭能力；競爭對手如何看待自己在戰(zhàn)略方面的優(yōu)勢和劣勢；競爭對手如何預(yù)測產(chǎn)品的未來需求和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢及其預(yù)測依據(jù)是否可靠；是否有影響競爭對手對其他企業(yè)的戰(zhàn)略行為看法的嚴(yán)密的組織準(zhǔn)則或法規(guī)或某種強烈的信條。二.企業(yè)內(nèi)部條件分析企業(yè)在制定經(jīng)營決策時，不僅要考慮企業(yè)所處的外部環(huán)境，而且還要知己，即對企業(yè)自身的內(nèi)部條件和能力加以正確的估計。所謂企業(yè)的內(nèi)部條件是指企業(yè)能夠加以控制的內(nèi)部因素。企業(yè)內(nèi)部環(huán)境或條件是企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)，是企業(yè)制定經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營決策的出發(fā)點、依據(jù)和條件，是競爭取勝的根本，對企業(yè)的內(nèi)部條件進行分析，其目的在于掌握企業(yè)目前的狀況，明確企業(yè)所具有的長處和弱點，以便使確定的目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，并使選定的經(jīng)營活動能發(fā)揮企業(yè)的優(yōu)勢，有效的利用企業(yè)的資源；同時對企業(yè)的弱點，能夠加以避免或采取積極改進的態(tài)度。企業(yè)內(nèi)部條件分析包括以下內(nèi)容：第一，基本情況分析。包括企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)狀況、企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)與經(jīng)營方針、長遠(yuǎn)計劃、企業(yè)改造、經(jīng)營組織等等。第二，生產(chǎn)分析。包括生產(chǎn)概況、生產(chǎn)計劃、工序管理、作業(yè)管理、質(zhì)量管理、搬運管理、設(shè)備、動力管理等等。第三，銷售分析。包括市場調(diào)查及情報工作、銷售計劃、產(chǎn)銷銜接、銷售渠道、銷售策略等等。第四，科技分析。包括有科技人員結(jié)構(gòu)及分布使用情況、科技手段、科技開發(fā)、科技工作組織等等。第五，財務(wù)分析。包括對企業(yè)的收支、決策的經(jīng)濟評價、財務(wù)管理等方面的問題。企業(yè)內(nèi)部條件分析的主要內(nèi)容是以上幾個方面，但是企業(yè)并不是經(jīng)常進行全面的分析，企業(yè)內(nèi)部條件的分析應(yīng)該有重點，我們認(rèn)為企業(yè)內(nèi)部條件分析的重點是產(chǎn)品、市場和財務(wù)。產(chǎn)品分析是為了產(chǎn)品品種決策，市場分析是為了銷售決策，而財務(wù)分析是為了財務(wù)決策，同時也是產(chǎn)品和市場在經(jīng)濟上的反映，三者是密不可分的。（一）產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析主要是對產(chǎn)品的現(xiàn)狀進行分析、評價，并做出預(yù)測。具體的分析如下：1.競爭能力分析.競爭能力是綜合性指標(biāo)，它包括的內(nèi)容視產(chǎn)品而定?？蓮漠a(chǎn)品的競爭性強弱、價格、成本、質(zhì)量、服務(wù)、信譽六個方面入手。競爭性強弱是指一種產(chǎn)品有多少與它的用途、功能相同或相似但又不是同類的競爭產(chǎn)品。一般競爭性越強，對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營越不利；價格和成本分析，主要是確定其現(xiàn)狀，預(yù)測其發(fā)展趨勢，并用預(yù)測和現(xiàn)狀作比較。這兩項分析的目的是與同行業(yè)作比較，看自己企業(yè)產(chǎn)品在同行業(yè)中價格和成本是否占優(yōu)勢；質(zhì)量、服務(wù)、信譽主要是比較本企業(yè)產(chǎn)品在同行業(yè)中的地位，通過質(zhì)量、服務(wù)、信譽的分析以確定本企業(yè)產(chǎn)品在同行業(yè)中的地位。2.銷售增長率或產(chǎn)品所處壽命周期位置分析銷售增長率是銷售增長額與基準(zhǔn)期銷售額之比。銷售增長率和產(chǎn)品所處的壽命周期是一致的。企業(yè)的產(chǎn)品一般都經(jīng)歷了這樣四個時期，各個時期的決策是不一樣的，投放期主要是宣傳、改革產(chǎn)品；成長期是擴大產(chǎn)品的影響；成熟期大量銷售，并進一步判斷是否接近飽和點；衰退期主要考慮淘汰或改進產(chǎn)品，這種分析是很重要的。3.市場容量分析.市場容量是指市場需求量，它取決于產(chǎn)品的市場面和各類用戶的需求數(shù)量。它對于企業(yè)增加銷售，擴大生產(chǎn)規(guī)模的決策有很大影響。一般來說，產(chǎn)品適應(yīng)性大，服務(wù)面廣，市場容量就大；反之，市場容量則偏小。4.市場占有率分析.市場占有率是指企業(yè)某種產(chǎn)品銷售額占該種產(chǎn)品全部市場銷售總額的比重。這個指標(biāo)綜合地反映了本企業(yè)產(chǎn)品在市場上的競爭能力。（二）市場分析市場分析主要分析企業(yè)產(chǎn)品市場面分布情況及其發(fā)展變化趨勢以及產(chǎn)品在有關(guān)市場的競爭情況。分析所提供的資料是企業(yè)制定經(jīng)營決策、銷售策略的重要依據(jù)。市場分析主要有以下幾個方面的內(nèi)容:1.市場面分布分析.運用市場細(xì)分法可以獲知企業(yè)產(chǎn)品市場面分布現(xiàn)狀。通過比較分析近幾期的資料，還可以找到市場各類用