滿足高端工程造價(jià)咨詢需求

滿足高端工程造價(jià)咨詢需求尹貽林教授國(guó)家教學(xué)名師天津理工大學(xué)管理學(xué)院：院長(zhǎng)教授博士生導(dǎo)師公共項(xiàng)目與工程造價(jià)研究所：所長(zhǎng)1第一部分建設(shè)管理模式的選擇選擇合適的項(xiàng)目管理模式是解決這一問題的關(guān)鍵之一。因?yàn)橹挥性诖_定了合適的項(xiàng)目管理模式后，才能使項(xiàng)目在正確的管理系統(tǒng)中順利實(shí)施，這是實(shí)現(xiàn)投資收益的很重要的一環(huán)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，如何取得最大的投資效益，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，是擺在每個(gè)開發(fā)商面前的一個(gè)難題。那么如何解決這個(gè)問題，能夠讓開發(fā)商在高風(fēng)險(xiǎn)的投入中得到高回報(bào)，在項(xiàng)目的實(shí)施中實(shí)現(xiàn)投資控制目標(biāo)和縮短工期呢?2最初出現(xiàn)的DBB模式：設(shè)計(jì)（Design）—招標(biāo)（Bid）—建造（Build）有重要意義，成為國(guó)際上最早應(yīng)用的工程項(xiàng)目管理模式之一。其主要特點(diǎn)是量?jī)r(jià)分離。在世界銀行、亞洲開發(fā)銀行貸款項(xiàng)目、采用國(guó)際咨詢工程師聯(lián)合會(huì)（FIDIC）合同條件的國(guó)際工程項(xiàng)目及我國(guó)的建設(shè)監(jiān)理制均采用這種方式由于工程項(xiàng)目的技術(shù)難度增加、投資規(guī)模加大、項(xiàng)目不確定性提高等原因，使得工程項(xiàng)目管理模式的集成化發(fā)展趨勢(shì)日益明顯，以解決不同實(shí)施階段的整合管理。目前，工程項(xiàng)目管理集成方式有兩種路徑：其一，工程項(xiàng)目管理集成向“工程師”方向發(fā)展，形成CM、PMC等模式；其二，工程項(xiàng)目管理向承包商方面集成，形成如DB、EPC等模式。DBB模式的演進(jìn)示意圖業(yè)主工程師A/E承包商DBB模式向工程師集成向承包商集成業(yè)主PMC總承包商設(shè)計(jì)承包商供應(yīng)商施工承包商PMC模式業(yè)主EPC總承包人設(shè)計(jì)采購(gòu)施工供貨商分包商EPC模式隨著工程建設(shè)項(xiàng)目日趨復(fù)雜，建設(shè)項(xiàng)目對(duì)業(yè)主的投資控制要求和對(duì)承包商的施工要求越發(fā)復(fù)雜，業(yè)主和承包商、專業(yè)分包商、工程師、其他咨詢?nèi)藛T的交易成本顯著增加。而向工程師集成的PMC項(xiàng)目管理模式和向承包人集成的EPC總承包模式，明確了施工階段成本控制責(zé)任的主體，使投資控制和工期控制的要求得到實(shí)現(xiàn)。3工程項(xiàng)目管理模式演化與發(fā)展表現(xiàn)出由“合”到“分”、由“分”到“合”的特點(diǎn)，即從最初的業(yè)主建管一體方式發(fā)展到專業(yè)分包實(shí)施方式，再逐步向集成化模式發(fā)展，演化至今形成了多種模式。業(yè)主在采購(gòu)工程項(xiàng)目時(shí)，往往會(huì)結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與自身需求選擇其中更為合適的項(xiàng)目管理模式。工程項(xiàng)目管理模式演進(jìn)與發(fā)展14世紀(jì)業(yè)主自管業(yè)主直接雇傭工匠進(jìn)行工程建設(shè)營(yíng)造師出現(xiàn)營(yíng)造師管理工匠并負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)建筑師出現(xiàn)建筑師負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、營(yíng)造師管理工匠工程承包企業(yè)出現(xiàn)分階段發(fā)包模式、DBB：分離出QS（QuantitySurveyor）、工程咨詢、監(jiān)理等總承包出現(xiàn)施工總承包、設(shè)計(jì)總承包、管理總承包多樣化DBB、CM、DB、EPC、PMC等17世紀(jì)15世紀(jì)19世紀(jì)20世紀(jì)工程項(xiàng)目管理模式發(fā)展歷程科斯(CoaseR,1937)提出交易費(fèi)用理論并用它來(lái)分析了組織的界限問題。在工程管理領(lǐng)域，交易成本和組織成本的權(quán)衡是產(chǎn)生工程師（即營(yíng)造師）的重要原因。隨著大型工程項(xiàng)目對(duì)投資、進(jìn)度等方面的要求越來(lái)越高，由于信息不對(duì)稱情況的客觀存在，從而出現(xiàn)了專業(yè)化管理的PMC項(xiàng)目管理承包商和EPC總承包商。4（1）DBB模式（Design-Bid-Build）即設(shè)計(jì)-招標(biāo)-建造方式,是傳統(tǒng)的國(guó)際上通用的項(xiàng)目管理模式。世行、亞洲開發(fā)銀行貸款項(xiàng)目和采用FIDIC合同條件的項(xiàng)目均采用該模式。我國(guó)目前采用的“招投標(biāo)制”、“建設(shè)監(jiān)理制”、“合同管理制”基本也是參照此模式。對(duì)于開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)：1、在房地產(chǎn)項(xiàng)目中廣泛采用，方法成熟；2、開發(fā)商控制設(shè)計(jì)要求較易控制設(shè)計(jì)變更和功能要求；3、分別單獨(dú)簽訂勘察、設(shè)計(jì)、施工專業(yè)分包合同，便于開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體控制。對(duì)于開發(fā)商的劣勢(shì)：1、房地產(chǎn)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、施工周期長(zhǎng)、項(xiàng)目投產(chǎn)時(shí)間推遲；2、開發(fā)商、工程師不易控制工期；3、管理協(xié)調(diào)復(fù)雜、開發(fā)商管理成本高；4、設(shè)計(jì)“可施工性”不夠，出現(xiàn)質(zhì)量責(zé)任時(shí)，設(shè)計(jì)與施工易推諉。5設(shè)計(jì)-建造模式(Design-Build)是指承包商負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工安裝全過程的總承包。業(yè)主選定一家公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工。工程總承包商對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本負(fù)責(zé)。一般用于大型土木施工工程對(duì)開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)：1）項(xiàng)目由DB總承包商負(fù)責(zé)，避免設(shè)計(jì)、施工矛盾；2）將設(shè)計(jì)納入考慮范圍，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量；3）連續(xù)性好，責(zé)任單一；4）總價(jià)包干，早期造價(jià)可得到保證。對(duì)開發(fā)商的劣勢(shì)：1）開發(fā)商無(wú)法完全控制設(shè)計(jì)對(duì)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)控制不強(qiáng)；2）具有DB資質(zhì)的企業(yè)數(shù)量遠(yuǎn)少于單純的施工單位，承包商議價(jià)能力增強(qiáng)；3）開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目控制減弱，地位相對(duì)被動(dòng)（2）D-B模式（Design-Build）6DB模式案例：上海SBM正大廣場(chǎng)項(xiàng)目上海SBM（SuperBrandMall）項(xiàng)目位于上海浦東陸家嘴富都世界1-A地塊，東方明珠電視塔下，西臨黃浦江與外灘隔江相望。工程占地面積達(dá)3.1萬(wàn)平方米，建筑物長(zhǎng)約260米，寬約100米，地下3層地上9層，建筑高度50米，總建筑面積24.3萬(wàn)平方米。SBM項(xiàng)目由泰國(guó)正大集團(tuán)投資興建，美國(guó)捷得建筑師事務(wù)所、林同炎國(guó)際建筑師事務(wù)所、上海華東建筑設(shè)計(jì)研究院共同設(shè)計(jì)，法國(guó)SAE公司總承包施工，合同造價(jià)約1.5億美元，工程于1997年6月開始施工。1998年2月，受當(dāng)時(shí)亞洲金融風(fēng)暴影響，工程因經(jīng)濟(jì)原因停工，停工時(shí)，地下三層結(jié)構(gòu)基本完工，停工后業(yè)主與承包方SAE公司進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)一年的索賠仲裁。后續(xù)部分由分包商中建三局三公司通過議標(biāo)取得總承包資格，并開始實(shí)施剩余工程。SBM剩余工程造價(jià)7.7億元，合同開工時(shí)間為2000年7月30日，竣工時(shí)間為2002年1月30日，合同工期548個(gè)日歷天。7（3）EPC模式EPC（Engineering-Procurement-Construction）即設(shè)計(jì)－采購(gòu)－建造模式，在我國(guó)又稱之為“工程總承包”模式。該模式于20世紀(jì)80年代首先在美國(guó)出現(xiàn)，得到了那些希望盡早確定投資總額和建設(shè)周期(盡管合同價(jià)格可能較高)的業(yè)主的青睞，在國(guó)際工程承包市場(chǎng)中的應(yīng)用逐漸擴(kuò)大。在EPC模式下，業(yè)主只要大致說(shuō)明一下投資意圖和要求，其余工作均由EPC承包單位來(lái)完成；業(yè)主不聘請(qǐng)監(jiān)理工程師來(lái)管理工程，而是自己或委派業(yè)主代表來(lái)管理工程；承包商承擔(dān)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、自然力風(fēng)險(xiǎn)、不可預(yù)見的困難等大部分風(fēng)險(xiǎn)；一般采用總價(jià)合同。（3）EPC模式EPC模式一般適用于大型的機(jī)電安裝項(xiàng)目，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中使用并不廣泛8EPC模式的優(yōu)缺點(diǎn)EPC總承包商同時(shí)承擔(dān)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工全過程。業(yè)主只與總承包商有合同關(guān)系。9（4）CM模式（ConstructionManagement)CM模式直接譯成中文為“施工管理”或“建設(shè)管理”，最早由美國(guó)人等于1968年提出,是一種國(guó)外較流行的模式。在項(xiàng)目的總體規(guī)劃布局和設(shè)計(jì)時(shí)，考慮到控制項(xiàng)目的總投資。CM經(jīng)理與業(yè)主為合同關(guān)系，負(fù)責(zé)工程的監(jiān)督協(xié)調(diào)及管理等工作，在施工階段的主要任務(wù)是定期與承包商會(huì)晤，對(duì)投資、質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，并預(yù)測(cè)和監(jiān)控成本與進(jìn)度的變化。10CM模式的優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)：1、縮短房地產(chǎn)項(xiàng)目建造周期，較早取得效益；2、CM經(jīng)理早期介入設(shè)計(jì)管理，改進(jìn)“可施工性”節(jié)省投資；3）設(shè)計(jì)一部分、競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)一部分、變更較少。對(duì)開發(fā)商的劣勢(shì)：1）分期招標(biāo)可能使承包費(fèi)較高；2）房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成前對(duì)總造價(jià)心中無(wú)數(shù)；3）對(duì)CM經(jīng)理的經(jīng)驗(yàn)、能力依靠明顯。注：在美國(guó)的AIA合同中建筑師就是FIDIC里所指的工程師，CM經(jīng)理從前期就對(duì)工程進(jìn)行了介入，在這種工程模式中建筑師的職責(zé)被削弱了11代理型CM模式與風(fēng)險(xiǎn)型CM模式相比主要的區(qū)別12（5）PM及PMC模式PMC(ProjectManagementContractor)模式國(guó)內(nèi)通常叫做“項(xiàng)目管理承包商”，誕生于20世紀(jì)80年代初，在該模式中，業(yè)主首先委托一家有相當(dāng)實(shí)力的工程項(xiàng)目管理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的管理承包，作為發(fā)包人代表或發(fā)包人的延伸直接參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工和試運(yùn)行等階段的具體工作，進(jìn)行集成化管理。PM咨詢模式PMC承包模式13我國(guó)的PMC模式的規(guī)定2003年建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工項(xiàng)目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見》中規(guī)定我國(guó)的PM/PMC的主體為工程項(xiàng)目管理企業(yè),其提供的產(chǎn)品為“專業(yè)的管理和服務(wù)”《指導(dǎo)意見》中規(guī)定“工程項(xiàng)目管理企業(yè)不直接與該工程項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同,但可以按合同約定,協(xié)助業(yè)主與工程項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同,并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行”14第二部分房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制15有關(guān)專家指出，在決策和初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75％－95％；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段為35％－75％；在施工圖設(shè)計(jì)階段為10％－35％；而在施工階段，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施節(jié)約投資的可能性只有5％－10％。可見，設(shè)計(jì)階段是影響整個(gè)工程項(xiàng)目成本最關(guān)鍵的階段，是節(jié)約可能最大的階段，也是工程造價(jià)投資控制的重點(diǎn)階段。1/43/41/2設(shè)計(jì)招標(biāo)、發(fā)包設(shè)計(jì)變更項(xiàng)目施工階段100%95%75%35%10%25%設(shè)計(jì)準(zhǔn)備初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)1施工圖設(shè)計(jì)2部分尚余的設(shè)計(jì)、發(fā)包設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的重要性16項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間100%95%75%35%10%1/41/23/4決策和初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工階段對(duì)投資的影響程度各階段對(duì)投資影響程度分析圖Kelly（1982）的研究發(fā)現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目80%的造價(jià)在方案設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)確定，所以后續(xù)的控制只能影響到其余的20%投資。Wootoon（1982）認(rèn)為項(xiàng)目總造價(jià)中能受現(xiàn)場(chǎng)直接控制的部分在6%-20%之間。發(fā)達(dá)國(guó)家投資控制的另一個(gè)理念：控制的關(guān)鍵在于前期

17核心內(nèi)容決策與設(shè)計(jì)階段—項(xiàng)目增值（VM）建設(shè)期投資控制—全生命周期投資控制（LCC）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制工具：

全新的角度運(yùn)營(yíng)期的設(shè)施管理FM設(shè)計(jì)施工集成—可施工性的滿足（Constructability）18第一個(gè)工具：工程項(xiàng)目?jī)r(jià)值管理↑

F

V＝―＝成本／performance（提高投資效果的評(píng)價(jià)）

C項(xiàng)目?jī)r(jià)值的成功，并不是單純的成本削減，而是綜合各利益相關(guān)者的利益訴求，并以之為標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升。19大幅提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的案例：悉尼歌劇院澳大利亞悉尼歌劇院1959年開工，預(yù)算為700萬(wàn)美元，原計(jì)劃用四年的時(shí)間完工，但實(shí)際上1973年才竣工，總造價(jià)達(dá)1.2億美元，出現(xiàn)了嚴(yán)重的費(fèi)用超支、進(jìn)度拖延，但該項(xiàng)目建成后，它很快成為全世界公認(rèn)的藝術(shù)杰作，被納為人類的一筆寶貴財(cái)富，該國(guó)公民都認(rèn)為該項(xiàng)目取得了成功。從該項(xiàng)目可以看出，衡量項(xiàng)目的價(jià)值不能單單考慮時(shí)間、成本、質(zhì)量這些因素，還要從項(xiàng)目產(chǎn)品的效用、經(jīng)營(yíng)效益和項(xiàng)目的整體表現(xiàn)來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)，因此應(yīng)該是從廣義價(jià)值的角度來(lái)考慮。建設(shè)工程項(xiàng)目?jī)r(jià)值即以最優(yōu)的資源配置有效地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益相關(guān)者（特別是關(guān)鍵利益相關(guān)者）的需求。價(jià)值工程中價(jià)值V＝F/C但是，該式只表達(dá)了價(jià)值、成本和功能的關(guān)系。20在項(xiàng)目浮管理中懂，價(jià)值迅體現(xiàn)為洗項(xiàng)目的苦可交付擊成果滿街足項(xiàng)目餃利益相煉關(guān)者的命不同需燒求的能孕力和完庫(kù)成項(xiàng)目幣所耗費(fèi)犁的資源菜的多少忍。在項(xiàng)書目的涉實(shí)施掠過程瓜中所青耗費(fèi)憶的資協(xié)源越岸少，焦或者盛項(xiàng)目揉利益著相關(guān)過者需懸求滿國(guó)足得好越好錯(cuò)，項(xiàng)學(xué)目的諸價(jià)值乞就越齡高。撥即：V＝火F/份C從上騎面公躺式及很涵義眾可以險(xiǎn)看出類，要旦對(duì)項(xiàng)耗目的貍價(jià)值挽進(jìn)行瓜衡量期和控檢制比交較困割難。銹在提顧升項(xiàng)露目?jī)r(jià)棟值的秩過程速中，薯既要通考慮背到項(xiàng)糧目相磨關(guān)利老益者放需求瞞的滿崇足程螺度，瓦又要殃計(jì)算憑項(xiàng)目榜對(duì)資捉源的致耗費(fèi)雀程度皇。在提升墨項(xiàng)目?jī)r(jià)尸值的時(shí)芝候，用燦定量的結(jié)方案如組項(xiàng)目的算凈現(xiàn)值杠（NP運(yùn)V）來(lái)去評(píng)估項(xiàng)枯目的價(jià)拌值就有真一定的約局限性遞。因?yàn)榍珥?xiàng)目中痛很多價(jià)芒值因素交是不能鋒定量分蜘析的。以建牲筑項(xiàng)砍目為雹例，帖建筑劉產(chǎn)品盞在規(guī)裹劃階隨段考到慮將覺價(jià)值呢因素腥轉(zhuǎn)化羨為設(shè)卡計(jì)因齊素時(shí)宜，一銹般要搏考慮廁多個(gè)宵價(jià)值謠因素冒，如第人文勵(lì)因素枝、環(huán)役境因恩素、方文化代因素顏、技圈術(shù)因壇素、去時(shí)間塞因素鬼、美等學(xué)因升素和澤安全旨因素蓋等等羽，住芽在項(xiàng)阻目還愿要考拒慮可戚居住掠性、提可持篇續(xù)性井、可珍適應(yīng)抱性等義等因犧素。由于鴨面臨緞眾多項(xiàng)的難震以定牧量的煩因素們，因診此，融對(duì)于亡項(xiàng)目隸管理猴的主軌旨—示—價(jià)吵值提常升—僻—的婚控制焦思路疼和方牲法，降必須香轉(zhuǎn)換液思路棍，用忍更新岔、更準(zhǔn)先進(jìn)刑的工噴具和燥方法舞去實(shí)料現(xiàn)。價(jià)值提宅升的思謀路2122（1命）鎖基于踢VM尼控制詳工程腥造價(jià)舟，增潮加項(xiàng)越目?jī)r(jià)戶值案襯例——日敵本中部娘國(guó)際機(jī)釣場(chǎng)2005年日本國(guó)際博覽會(huì)東部新干線中部國(guó)際機(jī)場(chǎng)日本省中部喪國(guó)際剖機(jī)場(chǎng)爸位于見日本怨名古躺屋附民近愛礙知縣挽?；朗兄獤|多半今島上延，是參日本圖繼成多田、錫關(guān)西載之后鑄的第臟三個(gè)悄主要職國(guó)際螞機(jī)場(chǎng)脾；是日逼本第退一個(gè)坡民營(yíng)懲國(guó)際慕機(jī)場(chǎng)繭，由洗中央姐政府踐、地刮方政妙府以形及豐績(jī)田汽止車等70搖0家企業(yè)連共同出梯資設(shè)立應(yīng)的“中濕部國(guó)際代機(jī)場(chǎng)公劫司”負(fù)日責(zé)建設(shè)斑和經(jīng)營(yíng)獨(dú)。政府免資本49%，民間游資本51舞%；該機(jī)禽場(chǎng)于20門05年投入夫使用2223pag超e-23中部庸國(guó)際受機(jī)場(chǎng)穿旅客臥中心報(bào)大樓谷的設(shè)賭計(jì)VE分析前耳后的不逮同方案2324pag本e-24（出練典：齡日経宋ビジ葛ネス去）（出典類：中日奏新聞）（出典召：朝日蚊新聞）中部國(guó)繼際機(jī)場(chǎng)竊旅客中堡心大樓率的設(shè)計(jì)VE分析后踩的成本閉縮減額24第二個(gè)差工具：爬某房地易產(chǎn)開發(fā)固項(xiàng)目全撕生命周討期造價(jià)端管理(蒜LCC畏)20卵世紀(jì)錯(cuò)70黨年代悟末、促80廉年代分初英用美的否一些涂工程注造價(jià)遭界的雙學(xué)者強(qiáng)和實(shí)變際工速作者持將項(xiàng)疑目竣周工后揮的使發(fā)用維牛護(hù)階熄段納撒入造桑價(jià)管春理范貫圍，談提出線了以現(xiàn)實(shí)現(xiàn)商整個(gè)昏項(xiàng)目擴(kuò)生命習(xí)周期銅總造棄價(jià)最宴小化掉為目俱標(biāo)的澆全生乎命周掀期造件價(jià)管園理理丈論(算Li鑼fe占C初yc僚le賢C希os叮ti譽(yù)ng厲—L辰CC嫩)和酒全生糖命周示期成歪本控的制(朗Li顆fe暮C馬yc最le僅C頁(yè)os加t穩(wěn)Co謀nt驢ro搞l—味L線CC跪C)菠。全生命做周期不鋸僅包括慘初始階敵段，還遇包括未探來(lái)的運(yùn)鋒營(yíng)維護(hù)請(qǐng)以及拆致除翻新籮階段。全生命焦周期工程殿造價(jià)管理卸模式全過程工程偷造價(jià)管理打模式考慮詢一次得性建錦設(shè)成本嘴與運(yùn)押營(yíng)維誰(shuí)護(hù)成本叢的平捧衡過分強(qiáng)葛調(diào)一次蠻性建設(shè)屋成本蠅,忽剖視運(yùn)營(yíng)及溪維護(hù)籌成本一次吩性建移設(shè)成懼本一次性猶建設(shè)成漁本運(yùn)營(yíng)及輝維護(hù)成腿本運(yùn)營(yíng)及狼維護(hù)成朽本全生益命周占期造塊價(jià)（將LC憑C）求管理感模式出下一定次性錫建設(shè)成成本衛(wèi)與運(yùn)弊營(yíng)及拆維護(hù)麥成本覽的平殃衡房地產(chǎn)噸開發(fā)質(zhì)撒量的提撲升道路帖規(guī)劃腦合理倘，周威邊配兄套設(shè)響施齊鐮全……交通便怒利，購(gòu)婚房者節(jié)鼻約了交浩通費(fèi)用綠及時(shí)間購(gòu)房者屢居住舒適床，維修乞次數(shù)少……25項(xiàng)目決策階段建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)階段運(yùn)營(yíng)拆除可研項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段前期策劃建設(shè)期項(xiàng)目管理保修期(1-2年)運(yùn)營(yíng)期設(shè)施管理前期介入（信息向前集成）前期介入（信息向前集成）項(xiàng)目全生命管理

增值的途徑LC浴C思潤(rùn)想指蛇導(dǎo)思約想下仗項(xiàng)目悲價(jià)值李的增浮值26實(shí)施階套段和運(yùn)重營(yíng)階段靈投資/色費(fèi)用的滿累積（逝不包括表土地成盟本）實(shí)施階籃段投資各的累積布（不包貸括土地繩成本）投資節(jié)屠約的可左能性（不包樂括土地當(dāng)成本）投資局/費(fèi)軋用累醒積投資謹(jǐn)節(jié)約短可能隙性節(jié)約投振資的可均能性面=1柏00%實(shí)施階燒段投資(不漁包括盈土地稀成本辦)設(shè)計(jì)準(zhǔn)喘備概念設(shè)詞計(jì)初步設(shè)讀計(jì)技術(shù)犧設(shè)計(jì)施工圖友設(shè)計(jì)施工階月段全部西投資博/費(fèi)幸用袖(不理包括孟土地報(bào)成本關(guān))開始運(yùn)別營(yíng)報(bào)廢投資驚節(jié)約法可能泥性和牽投資饒累積凱曲線對(duì)全器生命懷周期羅造價(jià)款管理塌的需緒求由投撈資節(jié)港約可福能性所和投忽資累追積曲賺線可喉以看爽出，采僅靠才施工址階段睜的造聯(lián)價(jià)管矛理遠(yuǎn)月遠(yuǎn)不爽能滿悄足對(duì)哨工程輕項(xiàng)目腰造價(jià)滲和成辮本的勞控制獨(dú)要求飲，房謠地產(chǎn)桂項(xiàng)目哥前期向設(shè)計(jì)抄階段鄭是節(jié)么約投豆資可油能性枯最大相的階脹段，面且項(xiàng)伸目運(yùn)臂營(yíng)和草報(bào)廢批階段慕都會(huì)般帶來(lái)鄰費(fèi)用猜的累彈積增豬加，扇因而冬應(yīng)對(duì)本項(xiàng)目效的前唉期設(shè)虜計(jì)階傍段、謝施工預(yù)階段零、運(yùn)臺(tái)營(yíng)階漲段和碼拆除赤報(bào)廢染階段企進(jìn)行哨全生戲命周豎期的季造價(jià)家管理破。27購(gòu)房者注重LCC的房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)商聲譽(yù)促進(jìn)開發(fā)商對(duì)LCC的重視吸引更多的潛在購(gòu)房者提高開發(fā)商的口碑促進(jìn)開發(fā)商對(duì)LCC的重視提高開發(fā)商的口碑吸引更多的潛在購(gòu)房者由購(gòu)辮房者友承擔(dān)怒的維張修費(fèi)晨用（孟運(yùn)營(yíng)挖費(fèi)用種）在故很大燦程度雹上影野響了拼房地興產(chǎn)企密業(yè)的欣口碑在LC址C指導(dǎo)玻下的房科地產(chǎn)開仰發(fā)商形荒成良性竿循環(huán)房地產(chǎn)甩項(xiàng)目建院成移交展以后，散其預(yù)期察功能的墓可靠程新度會(huì)受餃到前期點(diǎn)設(shè)計(jì)、濃施工成妻果的制柴約，也焦會(huì)因?yàn)楦故褂眠^是程中必逝然發(fā)生誘的劣化孝而降低喜其功能翁，購(gòu)房皺者（最殊終用戶師）通過姥維護(hù)/僻修復(fù)等影活動(dòng)實(shí)艱施以維技持其使序用功能幻玉，通常壟這樣的善活動(dòng)具讓有周期墾循環(huán)的扛特點(diǎn)。28第三杰個(gè)工傾具：盼可建常筑性鹽、可養(yǎng)施工紀(jì)性研赴究29可施旁工性伶研究旺是為炮了更膏好地偉實(shí)現(xiàn)矛項(xiàng)目風(fēng)的目原標(biāo)，燈要求鮮施工雙人員踢盡早擇地參毀與項(xiàng)競(jìng)目的周規(guī)劃嗚、設(shè)陷計(jì)、壺采購(gòu)伴等階途段工卻作，膠將施揀工經(jīng)妙驗(yàn)和佩知識(shí)膨等應(yīng)降用大字項(xiàng)目逃實(shí)施漂的全暢過程錘中，泛避免插了傳裙統(tǒng)的饒?jiān)O(shè)計(jì)椒與施析工分群離所桂帶來(lái)扁的問施題?？墒┕ぜ庑匝芯勘閼?yīng)考慮鈴以下幾跳個(gè)方面虧的因素盟：承發(fā)牲包模式游；風(fēng)險(xiǎn)幼管理；陸項(xiàng)目工財(cái)作分解渡；勞動(dòng)底力計(jì)劃竭；現(xiàn)場(chǎng)直出入口萄（考慮貴設(shè)備的育尺寸）頂、氣候搭條件、渣區(qū)域環(huán)麥境條件慢等；施畜工順序搬、施工鄰裝備計(jì)插劃；預(yù)所制、預(yù)難拼裝以都及標(biāo)準(zhǔn)縱化；現(xiàn)森場(chǎng)設(shè)施溜（辦公偏室、臨滴時(shí)用電墓、給排居水、保勤安、道蘆路、停橋車等）罪；可操醉作性和目可維護(hù)春性。以上因洋素都會(huì)挺對(duì)可施途工性產(chǎn)歸生影響盜，因此枕要綜合疑考慮?？墒┕ぴ庑匝芯咳諆?nèi)容可施工嗽性研究堪是在項(xiàng)老目實(shí)施包的全過介程中，代對(duì)以下突方面進(jìn)遵行優(yōu)化方和改進(jìn)棵：項(xiàng)目果的總體陣目標(biāo)；駱項(xiàng)目的斤策劃和宴設(shè)計(jì)；倍施工進(jìn)筒度計(jì)劃槳；費(fèi)用罪或預(yù)算粗；施工下和主要晚施工技介術(shù)。30規(guī)劃階添段施工聽階段運(yùn)行驅(qū)階段設(shè)計(jì)砍階段進(jìn)度江節(jié)省成本兆節(jié)省可施工珍性研究叮價(jià)值可施鉛工性荷研究遺在國(guó)下外推漸行多濫年并績(jī)獲得超重大造成效局，被嘉視為其建設(shè)壇管理爪技術(shù)陽(yáng)中非況常具她有潛款力的察新興妙建設(shè)犧管理謎技術(shù)塘之一旨，可勺降低河工程逗造價(jià)較，提尼高工輕程建隸設(shè)生鵝產(chǎn)力稈。文獻(xiàn)顯帽示，實(shí)疑施可施帥工性研必究可節(jié)霜約工程段成本6謠%-1要0%，嘴減少作膀業(yè)時(shí)間拼8.7府%-4求3.3盼%[1晝]。從躺整體看傍，可施借工性研睡究的投雙資回報(bào)高率可以吸高達(dá)1理0-2濾0倍。有研究慶表明，吐一個(gè)石裳化擴(kuò)建身項(xiàng)目在添實(shí)施可溫施工性課研究后擦，業(yè)主藝和承包墾商都承暈認(rèn)可施赤工性可脂以帶來(lái)坦相當(dāng)于尿項(xiàng)目總鉛投資1友.1%殊的效益貌，針對(duì)厚可施工殃性研究鴉的投資何回報(bào)率述相當(dāng)與支10：凡1，而目且實(shí)施社可施工嘴性研究粘還將項(xiàng)棗目進(jìn)度替加快了曉10%冤[2]點(diǎn)。圖：岡實(shí)施退可施編工性橋?qū)?xiàng)犧目進(jìn)付度、駕成本就的影河響[1]斤Th蛾eC婆ons既tru消cti棍on使Man紅age燈men塞tC廈omm閘itt導(dǎo)ee董of山the壇AS舊CE仔Con駐str開uct寧ion跟Di蜜vis蛛ion飛.C疑ons則tru蜻cta害bil公ity眨an最dC博ons矮tru肢cta聰bil悟ity枝Pr討ogr眼ams再:w貞hit銷eP技ape搬r[J焦].膀Jou雜rna閑lo似fC孤ons沒tru昌tio傍nE饑ngi似nee端rin趟ga灑nd售Man槳age甚men客t,1夾991駝,11蹦7(1胳):6紙7-8變9[2]削Ru請(qǐng)sse房誠(chéng)ll暖JS退,Go喬gel炮J紋G,R勉adt用ke圓MW決.Do揪cum斷ent盛ed餐Con做str堤uct菌abi聽lit需yS抵avi臥ngs故fo兔rP舟etr都o(jì)ch圖emi斷cal漲-Fa路cil父ity豆Ex百pan豎sio歉n[連J].析Jou牌rna男l(wèi)o限fP堤erf皇orm泛anc柴eo勵(lì)fC遼ons如tru羊cte游dF附aci蛾lit玻ies繪,19逼93,嗎7(1垃):2僵7-4峽531可建筑懶性的影懲響因素32可施序工性濟(jì)的原歲則33崔云敢靜，均王旭禁峰（世20同07杯）在枝對(duì)建桃設(shè)項(xiàng)瞎目的鋤可施完工性夕進(jìn)行泳研究拐后指棄出：可施情工性探問題烈分類第二類事可施工灶性問題斜：是與匙總體施犬工方案貼有關(guān)的魄問題,都如項(xiàng)結(jié)目總進(jìn)孕度計(jì)劃寄、總平沾面圖的稻布置是倉(cāng)否考慮借到施工墳布置的淋實(shí)際需譜要等。屆主要表螺現(xiàn)在項(xiàng)先目實(shí)施剩的早期胡階段,瓦通常的鑄設(shè)計(jì)質(zhì)窄量管理悔沒有從急總體上榆考慮后屠續(xù)施工圈的需求韻。第一類媽可施工合性問題仁：指常散見設(shè)計(jì)墾質(zhì)量問拉題中那蒜些“不園便施工瞇”或“否不能施興工”的楊問題,迷也可任稱之為攪“狹義騾的不可香施工問逗題”。拳如:術(shù)鋼筋過基密,廟混凝土炎難以澆炎筑等。村第一類盾不可施編工問題照比較直蜂觀,管一般來(lái)帥說(shuō),晴這些問梁題發(fā)生詞在某個(gè)濟(jì)工序的變施工過型程中，驚是設(shè)計(jì)閑原因引牧起的難仆以順利考完成施老工的問衣題?！板e(cuò)奇漏碰馬缺”與設(shè)計(jì)灑深度不舉夠第二類可施工申性問題第一拘類可焦施工損性問浪題常見設(shè)傍計(jì)質(zhì)量晌問題可施課工性梅研究容的問窄題圖設(shè)奮計(jì)的可僚施工性車問題分家類34王成芳擦（20緒06）狗對(duì)設(shè)計(jì)掉的可施貍工性問棟題進(jìn)行說(shuō)了分析垂并指出劈燕，產(chǎn)生喪設(shè)計(jì)的來(lái)可施工尺性差的掛原因主暈要有：設(shè)計(jì)箱的可膛施工靈性產(chǎn)復(fù)生原酒因可施工燦性差的攀原因直接遮原因吊：設(shè)以計(jì)與有施工特相分共離一方繳面，系它導(dǎo)傾致設(shè)揚(yáng)計(jì)人蠟員的喪可施涌工性予經(jīng)驗(yàn)東是通城用的雄，考啊慮施津工問籮題帶才有主綠觀性釘；另一療方面鍋，導(dǎo)指致施非工方哨在拿抖到施瓦工圖敬紙后孟，才仍可能夾進(jìn)行爺施工閉組織露設(shè)計(jì)睛，其蘋優(yōu)化玻施工銅流程舅的創(chuàng)膽造性興活動(dòng)鉆受到摸既有摧圖紙晚的限邀制。承發(fā)包唱模式選派擇的局權(quán)限性國(guó)家招婦投標(biāo)制踩度方面忠的規(guī)定分限制了運(yùn)設(shè)計(jì)與伶施工的寄交流。栽施工方分在招投永標(biāo)結(jié)束線之后才使能參與沖項(xiàng)目，招承包商懶在項(xiàng)目堡前期決修策階段放無(wú)法直樹接參與稍設(shè)計(jì)的捐可施工這性研究見。設(shè)計(jì)釀項(xiàng)目需管理哀水平良低下首先，懶可施工胳性問題鼓涉及到鉆的是和陰總體施沃工方案給有關(guān)的搶問題，使通常的設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)排量管理活不能有先效解決乎這類問董題。其貓次，我皺國(guó)的設(shè)除計(jì)項(xiàng)目北管理主燙要通過陸設(shè)計(jì)階字段的校持對(duì)等，憤在發(fā)現(xiàn)用目標(biāo)偏辮離后再木采取糾狹正措施節(jié)，它對(duì)哲提高建艇設(shè)工程熟整體目庭標(biāo)存在慈明顯的納不足。35第三部危分施工階粱段重視算風(fēng)險(xiǎn)合巴理分擔(dān)與承樹包商橡分享秘經(jīng)驗(yàn)彈實(shí)現(xiàn)傷共贏36施工經(jīng)階段嶺重視冠風(fēng)險(xiǎn)火分擔(dān)川并合盾理分乏配正常的莫施工條糠件合理招的施響工組鎖織設(shè)執(zhí)計(jì)合格駐的建倦筑產(chǎn)柴品質(zhì)留量合同齊價(jià)款任何一曬個(gè)風(fēng)險(xiǎn)迅因素出憤現(xiàn)，都計(jì)將打破矮原有平雨衡，面司臨新的紙風(fēng)險(xiǎn)分脖擔(dān)過程承包商何報(bào)價(jià)基貍礎(chǔ)原合同榮價(jià)款變化前的施犬工條筒件苛刻邀的建亡筑產(chǎn)昆品質(zhì)孝量更改前的施蜂工組法織設(shè)載計(jì)變更怎/簽床證索賠調(diào)價(jià)+合同外塵收入風(fēng)險(xiǎn)蛋分擔(dān)統(tǒng)過程通過合繩理風(fēng)險(xiǎn)付分擔(dān)，再形成新唱的平衡