天津新建里項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告

新建里項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告PAGEPAGE23新建里項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告2006年2月新建里項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告區(qū)域分析1、塘沽區(qū)整體描述1、塘沽區(qū)域描述塘沽區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出：塘沽是天津東部臨海的市區(qū)，位于京津經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶和環(huán)渤海城市帶的交匯點(diǎn)。區(qū)域總面積758.41平方公里，人口56萬(wàn)，是天津港、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)和塘沽海洋高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的所在地。塘沽作為天津?qū)ν忾_(kāi)放的前沿和窗口，按照天津市委、市政府關(guān)于“把塘沽建設(shè)成為高度開(kāi)放的現(xiàn)代化港口城市標(biāo)志區(qū)”的城市定位目標(biāo)，加大、加快以道路橋梁為重點(diǎn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，逐步形成交通便利、環(huán)境幽雅、生活舒適的港口城區(qū)，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展創(chuàng)造更為優(yōu)良的環(huán)境和條件。近兩年，塘沽將對(duì)城市道路、橋梁、居民小區(qū)、教育、文化、體育等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行大規(guī)模的改造和建設(shè)，使城市文明程度大幅度提高。2、塘沽區(qū)市場(chǎng)綜述塘沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正發(fā)展與興起始于2002年，商品房這一概念在塘沽也是2002年真正的形成的。幾大開(kāi)發(fā)商在塘沽區(qū)域內(nèi)買(mǎi)地，打造新盤(pán)上市,他們的合力真正啟動(dòng)了塘沽的商品房市場(chǎng)。而政府市政基礎(chǔ)設(shè)施改造的推動(dòng)，直接拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，再加之各開(kāi)發(fā)商先進(jìn)的操作手段使得塘沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛能開(kāi)始爆發(fā)，商品房?jī)r(jià)格一路飆升，出現(xiàn)了百花爭(zhēng)艷的競(jìng)爭(zhēng)格局。在前期房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的形勢(shì)下，逐漸形成了塘沽及開(kāi)發(fā)區(qū)兩大市場(chǎng)格局，其中塘沽區(qū)內(nèi)的品牌以貽成為首，而開(kāi)發(fā)區(qū)則形成泰達(dá)領(lǐng)軍的打造國(guó)際化高品質(zhì)住宅，引領(lǐng)高端客戶(hù)需求的操作模式。而在近兩年塘沽區(qū)上市的產(chǎn)品中，又劃分出新河板塊（即堿渣山板塊）、新河板塊等幾大板塊，可以看出，塘沽區(qū)在重點(diǎn)發(fā)展塘沽中心區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的同時(shí)，也開(kāi)始重點(diǎn)關(guān)注和發(fā)展其他板塊地區(qū)，其中新河和新河地塊都是塘沽區(qū)未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。3、塘沽區(qū)發(fā)展預(yù)測(cè)塘沽作為新興的現(xiàn)代化港口城市的標(biāo)志區(qū)，它的發(fā)展目標(biāo)是：濱海地區(qū)的核心區(qū)，以港口建設(shè)為重點(diǎn)，以高科技、外向型工業(yè)為主導(dǎo)，以保稅港為發(fā)展方向，形成商貿(mào)金融協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化城區(qū)。塘沽經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)是以土地開(kāi)發(fā)為切入點(diǎn)，堅(jiān)持港城一體、城鄉(xiāng)一體，突出港口城區(qū)特色，加速城區(qū)現(xiàn)代化、農(nóng)村工業(yè)化和鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化，把在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，逐步形成六大支柱經(jīng)濟(jì)：=1\*GB3①以進(jìn)出口加工和海外服務(wù)為主的外向型經(jīng)濟(jì)；=2\*GB3②以倉(cāng)儲(chǔ)和公路、海上運(yùn)輸為主的口岸經(jīng)濟(jì)；=3\*GB3③以房地產(chǎn)和建筑業(yè)為主的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；=4\*GB3④以國(guó)際、國(guó)內(nèi)貿(mào)易和金融業(yè)為主的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)；=5\*GB3⑤以旅游、娛樂(lè)為主的旅游經(jīng)濟(jì)；=6\*GB3⑥以海洋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的海洋經(jīng)濟(jì)。到2010年，實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值比“八五”末翻兩番“九五”期內(nèi)實(shí)現(xiàn)比“八五”末翻一番。市場(chǎng)分析1、塘沽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述近年來(lái)，整體塘沽區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，根據(jù)近年來(lái)塘沽區(qū)商品房交易備案數(shù)量的走勢(shì)來(lái)看，2001年至2004年間商品房銷(xiāo)售備案面積數(shù)增加了1.45年均增長(zhǎng)50％以上；預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將得到保持，區(qū)域商品房需求總量應(yīng)在120~140方米左右，供需處于基本平衡狀態(tài)。而塘沽區(qū)近年來(lái)上市的項(xiàng)目主要為中低端主流市場(chǎng)、主流項(xiàng)目，例如貽成開(kāi)發(fā)的“貽豐家園”、“麗水園”，鴻發(fā)開(kāi)發(fā)的“歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)”、“碧海鴻庭”等。但塘沽區(qū)的發(fā)展?jié)摿薮螅壳耙盐舜罅款H具實(shí)力的本地、外地開(kāi)發(fā)商的目光，未來(lái)塘沽區(qū)內(nèi)將出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)加劇，必將會(huì)有大量高品質(zhì)項(xiàng)目上市。從區(qū)域的價(jià)格情況來(lái)看，塘沽區(qū)商品房交易價(jià)格在3400~4200元/平方米的均價(jià)，但從總體的收入情況和消費(fèi)力方面看高于市內(nèi)六區(qū)，所以塘沽區(qū)在住宅單價(jià)上有一定的潛力空間。05年開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)上市的項(xiàng)目主要以高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目或酒店式公寓為主，例如：伴景灣、萬(wàn)通·國(guó)際新城、傲景觀瀾等，這些項(xiàng)目的均價(jià)都在5000~6500元/平米左右，在一定程度上填補(bǔ)了高檔住宅項(xiàng)目的空白。=2\*Arabic2、塘沽重點(diǎn)板塊描述=1\*GB3①、板塊劃分：塘沽區(qū)中心板塊塘沽區(qū)中心板塊海河南岸泰達(dá)居住區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)中心板塊新河新河海洋高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)目前，塘沽可以劃分為幾大住宅開(kāi)發(fā)板塊：新河板塊、海洋高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽中心板塊、塘沽海河南岸板塊、開(kāi)發(fā)區(qū)中心板塊、泰達(dá)居住板塊以及新河板塊?！裥潞影鍓K新河板塊即是本地塊所在區(qū)域，該板塊位于塘沽中心區(qū)的西北處，臨近塘沽重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)：海洋高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，新河?xùn)|起車(chē)站北路，西至胡家園街，南倚京山鐵路，北至楊北公路?？偯娣e46.93平方公里，人口3.7萬(wàn)人，1.3萬(wàn)余戶(hù)?，F(xiàn)在是塘沽區(qū)重點(diǎn)改造和發(fā)展的區(qū)域?，F(xiàn)新河土地包括20%的國(guó)有土地和70%的集體土地中的耕地等，其中在國(guó)有土地中包括民宅和企業(yè)占地，拆遷戶(hù)大概包括2100戶(hù)。目前地塊多以平房居住區(qū)和農(nóng)業(yè)用地等為主，區(qū)域整體配套不夠完善，沒(méi)有大型的、配套齊全的生活居住區(qū)，這也就為本項(xiàng)目提供了很好的市場(chǎng)契機(jī)，但同時(shí)由于新河地塊上有大量等待拆遷、規(guī)劃的土地，也就說(shuō)明該地塊將是日后土地放量較大的板塊，該板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)格局日后將十分激烈。目前該板塊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，主要是在海洋高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和新河交界處的一些項(xiàng)目，例如：水域·未來(lái)城（廣廈富城），伴山人家等，本板塊內(nèi)目前還沒(méi)有出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。它是一個(gè)：①政府日后重點(diǎn)扶持的板塊②將有大面積等待拆遷和規(guī)劃的板塊③未來(lái)市場(chǎng)供給放量的熱點(diǎn)板塊④項(xiàng)目定位較高的板塊⑤近階段無(wú)整體環(huán)境優(yōu)勢(shì)的板塊⑥目前生活配套設(shè)施缺乏的板塊⑦塘沽區(qū)居民目前認(rèn)可度不高的板塊●海洋高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊本板塊屬于“南北兩拓”的城市發(fā)展布局中的北拓部分，是塘沽區(qū)未來(lái)大力改造和發(fā)展的方向。到目前為止，該區(qū)域內(nèi)沒(méi)有整體的配套環(huán)境，市場(chǎng)認(rèn)可度不高，但隨著改造的進(jìn)行，區(qū)域的認(rèn)可度需要一段時(shí)間。目前該區(qū)域內(nèi)新增項(xiàng)目較多，土地供應(yīng)量較大。2003年德景藍(lán)郡的開(kāi)盤(pán)使該區(qū)域引起市場(chǎng)的關(guān)注，今年廣廈富城、泰達(dá)伴山人家的進(jìn)入，使區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的品質(zhì)得到提升，未來(lái)此板塊的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將逐漸凸現(xiàn)。同時(shí)該板塊上市的在售項(xiàng)目，臨近本項(xiàng)目所在的新河地塊，在建筑規(guī)模上也是以大型的居住社區(qū)的形式出現(xiàn)的，這將成為本項(xiàng)目日后的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。區(qū)內(nèi)主要在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置占地面積（平方米）建筑面積（平方米）建筑類(lèi)型面積區(qū)間均價(jià)元/平方米伴山人家塘沽河北路以西，車(chē)站北路以東23.3萬(wàn)13.1萬(wàn)別墅15000水域·未來(lái)城新北公路北側(cè)24萬(wàn)36萬(wàn)小高層、高層、別墅70-170平米4200歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)·第三楓景五大街延長(zhǎng)線60萬(wàn)100萬(wàn)小高層、高層90－200平米4200●塘沽中心板塊主要是指塘沽區(qū)內(nèi)，在這一板塊內(nèi)以京山鐵路為界劃分為兩大區(qū)域：鐵路以北板塊和鐵路以南板塊。該區(qū)域成熟度高、配套設(shè)施完善的板塊，市場(chǎng)認(rèn)可度高，匯集了大量的中高檔項(xiàng)目。本區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的熱銷(xiāo)戶(hù)型主要在100-140平方米，熱銷(xiāo)總房款在35-60萬(wàn)之間，客戶(hù)層面較豐富，但仍以塘沽區(qū)內(nèi)的中端客戶(hù)為主，而大華國(guó)際公館酒店式公寓的出現(xiàn)，6800元/平米的價(jià)格也使得本區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目檔次有所提高。同時(shí)目前塘沽中心板塊土地稀缺，一旦在本區(qū)域出現(xiàn)空白地塊，將會(huì)出現(xiàn)塘沽區(qū)內(nèi)真正的高端項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)主要在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置建筑面積（平方米）面積區(qū)間總價(jià)款（元）均價(jià)（元/平方米）碧海鴻庭Ⅲ塘沽區(qū)上海道與福建西路交口35000090—11038—47萬(wàn)4200左右貽豐家園塘沽河北路與廣州道交口150000107—16440—65萬(wàn)3700左右貽信園塘沽津塘公路與福建北路交口10000090—15035—60萬(wàn)3700左右上海灘大華國(guó)際公館塘沽區(qū)營(yíng)口道931號(hào)5000037—20623—160萬(wàn)6800左右●海河南岸板塊板塊為未來(lái)海河沿岸改造的重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)的板塊，擁有較多的海河資源土地資源相對(duì)大量，是未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。目前由于海門(mén)大橋的阻隔造成客戶(hù)心理的阻隔，區(qū)域認(rèn)可度極低，是塘沽內(nèi)價(jià)格最低的區(qū)域。但區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目從今年開(kāi)始，逐漸走高品質(zhì)低價(jià)格路線，通過(guò)高價(jià)值價(jià)格比來(lái)吸引廣大客戶(hù)的認(rèn)可，目前區(qū)內(nèi)的代表項(xiàng)目為碧水莊園，產(chǎn)品形式為別墅和高層，目前價(jià)格為2500-3000元/㎡，主推生態(tài)景觀概念，吸引的主要為區(qū)域內(nèi)的中低端客戶(hù)群。區(qū)域內(nèi)主要在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置建筑面積（平方米）面積區(qū)間總價(jià)款（元）價(jià)格區(qū)間（元/平方米）碧水莊園二期海門(mén)大橋以南20萬(wàn)97-18825-56萬(wàn)2500-3000●開(kāi)發(fā)區(qū)中心板塊該區(qū)域?qū)儆诟叨司幼^(qū)域，是高收入人群聚集的板塊。由于對(duì)城市建設(shè)花大力度的投入，使得城市綠化程度較高，整體大環(huán)境、配套等已趨向國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，整體環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出，高端居住氛圍已經(jīng)形成，目前已成為塘沽高檔項(xiàng)目的集結(jié)地，本區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的熱銷(xiāo)戶(hù)型均在110-160平方米，熱銷(xiāo)總房款在60-90萬(wàn)之間，建筑形式主要是高層建筑，購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)群主要為收入、素質(zhì)較高的高端客戶(hù)，同時(shí)也吸引了許多的投資客戶(hù)在開(kāi)發(fā)區(qū)置業(yè)。區(qū)內(nèi)主要在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置占地面積（平方米）建筑面積（平方米）主力戶(hù)型（平方米）主力總價(jià)款（元）均價(jià)（元/平方米）云錦藍(lán)庭開(kāi)發(fā)區(qū)一大街與南海路交口22000105000兩室100左右三室140左右50-70萬(wàn)5000左右東方名居開(kāi)發(fā)區(qū)二大街90-160左右45-90萬(wàn)5000左右●新河板塊此區(qū)域是未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)外擴(kuò)的重點(diǎn)板塊，作為政府重點(diǎn)改造和開(kāi)發(fā)的區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)的配套情況不是很完善，堿渣山改造的進(jìn)行，使板塊內(nèi)環(huán)境得到了一定的改善。吸引了許多知名開(kāi)發(fā)商來(lái)此投資，新增項(xiàng)目較多，將發(fā)展成為塘沽區(qū)的大型新興居住區(qū)。區(qū)域內(nèi)的新增項(xiàng)目均為迎合主流需求的中端產(chǎn)品，熱銷(xiāo)戶(hù)型均在100-120平方米，熱銷(xiāo)總房款在38-50萬(wàn)之間，客戶(hù)層級(jí)較單一，絕大多數(shù)為本區(qū)域消化，吸引的主要為區(qū)域內(nèi)的中端主流客戶(hù)群。同時(shí)，本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，中端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。區(qū)域內(nèi)主要在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置建筑面積（平方米）熱銷(xiāo)戶(hù)型（平方米）總價(jià)款（元）均價(jià)（元/平方米）貽成·尚海國(guó)際新河公園東側(cè)100000120左右44萬(wàn)左右3800紫云國(guó)際新河三號(hào)路與春風(fēng)路交口12450099、11543-50萬(wàn)4300貽芳嘉園新河三號(hào)路與港濱路交口75875100左右39萬(wàn)左右3900紫云綠洲新河三號(hào)路280000110左右47萬(wàn)左右4300●泰達(dá)生活區(qū)本區(qū)域以泰達(dá)大街為界向東延伸，是開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的一個(gè)區(qū)域，目前已在該區(qū)域內(nèi)建成了占地20萬(wàn)平米泰豐公園以及已經(jīng)投入使用的泰達(dá)體育場(chǎng)，作為2008年奧運(yùn)會(huì)的分賽區(qū)，該區(qū)域?qū)⒊蔀殚_(kāi)發(fā)區(qū)日后集聚升值潛力的區(qū)域，另外配合日后泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)的建成，該區(qū)域的配套設(shè)施將逐漸完善，同時(shí)區(qū)域價(jià)值將逐漸突現(xiàn)。目前，該區(qū)域內(nèi)集結(jié)了許多高品質(zhì)的新增項(xiàng)目，塘沽區(qū)居民的認(rèn)可度也逐漸提高，現(xiàn)該區(qū)域吸引的主要是中高端客戶(hù)群。區(qū)內(nèi)主要在售、未售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置占地面積（平方米）建筑面積（平方米）主力戶(hù)型（平方米）主力總價(jià)款（元）均價(jià)（元/平方米）伴景灣第四大街與泰祥路交口100000220000180-270左右130萬(wàn)左右6500愛(ài)麗榭開(kāi)發(fā)區(qū)盛達(dá)街與廣場(chǎng)東，西路交口30000140000150左右100萬(wàn)左右6500萬(wàn)通新城國(guó)際三岔河口泰達(dá)城,泰達(dá)大街1160000120000070-140左右40-80萬(wàn)左右5800天保金海岸第三大街泰達(dá)足球場(chǎng)附近21450001600000120、14054-70萬(wàn)左右一期4500二期4700由此我們可以看出：①塘沽區(qū)市場(chǎng)：A塘沽整體行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，塘沽區(qū)供應(yīng)主要以100-120平米為主，單價(jià)：3700—4200元/平米為主，總房款以40—50萬(wàn)為主；開(kāi)發(fā)區(qū)以140-160平米供應(yīng)為主，單價(jià)基本在5000元/平米以上，總房款以60—80萬(wàn)為主，泰達(dá)生活區(qū)已上市和部分即將上市項(xiàng)目的單價(jià)在5800-6500元/平米左右。B塘沽區(qū)目前以中端主流產(chǎn)品為主，缺乏真正的高端項(xiàng)目，城市土地供應(yīng)量不足。開(kāi)發(fā)區(qū)憑借大環(huán)境的綜合優(yōu)勢(shì)成為高端客戶(hù)集結(jié)的居住區(qū)域，但目前土地供應(yīng)稀缺，未來(lái)其土地價(jià)格及房屋價(jià)格攀升更為迅速。C新河板塊、新河板塊等板塊屬于政府大力改造和重點(diǎn)發(fā)展的板塊，現(xiàn)階段這些板塊內(nèi)的配套實(shí)施和區(qū)域環(huán)境都不夠成熟，市場(chǎng)的認(rèn)可度也不是很高，但隨著改造的不斷進(jìn)行，以及區(qū)域配套的不斷完善，將逐漸被市場(chǎng)所認(rèn)可，同時(shí)將成為繼開(kāi)發(fā)區(qū)后又一高速發(fā)展的區(qū)域。=2\*GB3②、塘沽行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)：土地供應(yīng)不足，城市擴(kuò)張帶來(lái)整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的改變：隨著城市土地的日益稀缺，舊有城市中心的改造及城市外擴(kuò)將成為土地供應(yīng)的主要方向。大量本地及外地開(kāi)發(fā)商將投資目光轉(zhuǎn)向?yàn)I海新區(qū)，這些開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入必將帶動(dòng)整體行業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新。板塊效應(yīng)更趨明顯，中心區(qū)域項(xiàng)目與邊緣區(qū)域項(xiàng)目將平分秋色。需求不斷呈多元化發(fā)展，在改善性需求為主的前提下，投資及外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)比例會(huì)不斷提升。產(chǎn)品的供應(yīng)層次也將呈現(xiàn)多樣化發(fā)展，城市中心亟待出現(xiàn)高端項(xiàng)目，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升。3、區(qū)域三級(jí)市場(chǎng)分析（1）塘沽區(qū)新河街2004年與2005年三級(jí)市場(chǎng)成交情況對(duì)比新河街戶(hù)均成交面積（平方米）成交戶(hù)均房款(萬(wàn)元)成交單價(jià)（元/平方米）2004年92.228.931342005年95.133.53527增幅3.15%15.92%12.54%數(shù)據(jù)來(lái)源：塘沽區(qū)房管局通過(guò)以上對(duì)比可以看出，新河地區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交面積、戶(hù)均房款以及成交單價(jià)均有不同程度的提升。從成交單價(jià)方面來(lái)看，該區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)來(lái)自于三級(jí)市場(chǎng)的較大支撐。預(yù)計(jì)明年該區(qū)域整體市場(chǎng)的價(jià)格仍將保持10％－15％的增長(zhǎng)趨勢(shì)。（2）區(qū)域內(nèi)部分二手房成交情況新河街面積（平方米）房款（萬(wàn)元）單價(jià)（萬(wàn)/平方米）新北路100.59333281華翠洋房114.85453918桂江里81283457岷江里96454688西江里94.5303175水景花都103.37444257水景花都115.52484155新河小區(qū)110403636祥鶴里97.23424320眾智里106.42464322百康里93.5343636新河小區(qū)11535304305年至今，新河街房齡在5－10年的二手房交易情況良好，單價(jià)區(qū)間從3000元－4700元/平方米，成交的最高單價(jià)已接近二級(jí)市場(chǎng)（新增商品房）的成交最高價(jià)。通過(guò)二三級(jí)分析可以看出，05年塘沽各級(jí)市場(chǎng)較量情況都很不錯(cuò)，主要是在后半年中客戶(hù)出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)高峰，需求較大，從塘沽房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)看，05年二手房交易相對(duì)商品房市場(chǎng)較好，主要是因?yàn)槟壳吧唐贩渴袌?chǎng)供給增大，上市量大，價(jià)格持高不下等原因造成有一定客戶(hù)開(kāi)始出現(xiàn)持幣現(xiàn)象，對(duì)06年商品房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，來(lái)自各方面的沖擊依然存在。商業(yè)市場(chǎng)：商業(yè)項(xiàng)目⑴主要項(xiàng)目：開(kāi)發(fā)區(qū)：鴻泰千百匯財(cái)富星座珊瑚城塘沽區(qū)：易買(mǎi)得秀谷商業(yè)廣場(chǎng)八方園明巨川金海岸唐人街喜達(dá)港⑵銷(xiāo)售狀況：鴻泰千百匯八方園明巨川金海岸（出租）唐人街銷(xiāo)售率都在50%左右財(cái)富星座銷(xiāo)售已90%以上秀谷商業(yè)廣場(chǎng)只剩最后3套喜達(dá)港和珊瑚城現(xiàn)還沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)，正做客戶(hù)統(tǒng)計(jì)和招商階段⑶價(jià)格：財(cái)富星座和鴻泰千百匯價(jià)格在15000元左右秀谷商業(yè)廣場(chǎng)一層產(chǎn)權(quán)式商位2萬(wàn)元左右八方園明一層均價(jià)12000元，二層8000-9000元巨川金海岸只租不售，8元/天/平米唐人街均價(jià)28000元/平米喜達(dá)港價(jià)位在1—1.2萬(wàn)元/平米⑷主力客群：財(cái)富星座、鴻泰千百匯主要針對(duì)商業(yè)成功人士，高收入人群及高額投資者秀谷商業(yè)廣場(chǎng)、八方園明、唐人街等項(xiàng)目適宜中小型投資者。金海岸能較多吸引自主經(jīng)營(yíng)者⑸項(xiàng)目主要弊端：①單價(jià)過(guò)高、面積劃分等不符合市場(chǎng)需求：如鴻泰千百匯的面積過(guò)大，唐人街及金海岸的單價(jià)過(guò)高，以至于總房款過(guò)高，承受的人群有限，最后不得不一部分大面積商鋪進(jìn)行二次分割，劃小再出售。②動(dòng)線及戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理：如巨川金海岸，單個(gè)商鋪拐角較多，不利于店內(nèi)擺設(shè)，整個(gè)項(xiàng)目動(dòng)線設(shè)計(jì)沒(méi)有連貫性，致使現(xiàn)在外圍商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較好，內(nèi)街狀況較差。③主題不鮮明，項(xiàng)目沒(méi)有特色：像巨川金海岸，千百匯等項(xiàng)目缺少自己項(xiàng)目的特色，致使本項(xiàng)目和其他項(xiàng)目大同小異，不能最大限度的吸引客商。6、商業(yè)市場(chǎng)及其現(xiàn)狀①塘沽目前商業(yè)消費(fèi)模式形成相對(duì)比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費(fèi)；第二層次是以家樂(lè)、樂(lè)購(gòu)等為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費(fèi)；第三層次就是解放路和洋貨兩大大商圈的集中消費(fèi)。新河區(qū)域現(xiàn)缺乏集中的有特色的餐飲娛樂(lè)區(qū)和大型零售連鎖超市。②由于固有的消費(fèi)習(xí)慣和現(xiàn)在新河明顯欠缺的人氣，目前在新河區(qū)域啟動(dòng)以購(gòu)物為主商業(yè)中心存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是作為商業(yè)項(xiàng)目也存在先行進(jìn)駐的重大機(jī)遇。③由于政府對(duì)此區(qū)域發(fā)展的導(dǎo)向作用，致使新河新增項(xiàng)目較多，發(fā)展?jié)摿薮蟆?、商業(yè)市場(chǎng)積極和消極因素積極因素：⑴整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及發(fā)展前景看好，在規(guī)劃設(shè)計(jì)和售價(jià)等方面都呈上升趨勢(shì)，并且發(fā)展空間較大。⑵商業(yè)業(yè)態(tài)豐富。業(yè)態(tài)之間互相鼓勵(lì)共同發(fā)展。⑶商業(yè)市場(chǎng)大都呈現(xiàn)出一派繁榮景象，空置商鋪很少。⑷政府集中精力大力發(fā)展濱海新區(qū)，為地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了便利條件和政府支持。相對(duì)不利因素：⑴成熟商業(yè)圈已形成，在一定程度上影響其他相對(duì)未成熟商業(yè)區(qū)域。⑵雖然塘沽市場(chǎng)房?jī)r(jià)呈上升趨勢(shì)，但是租金相對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)講，上升幅度卻很小，導(dǎo)致投資回報(bào)率不高。三、2006年塘沽區(qū)新土地出讓結(jié)果及06年新政策分析1、06年大量地塊出讓05年塘沽房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火爆，盡管05年新的宏觀政策出臺(tái)，但塘沽房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)市內(nèi)六區(qū)來(lái)說(shuō)并沒(méi)有造成較大影響，特別在05年11月后，塘沽各區(qū)域銷(xiāo)售量都很良好，在價(jià)格上也有一定的漲浮。但就從2006年一月份土地出讓結(jié)果來(lái)看，06年整年的土地出讓量會(huì)陸續(xù)加大，這對(duì)塘沽區(qū)正在銷(xiāo)售及即將開(kāi)盤(pán)的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)都帶來(lái)了較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。06年一月分土地成交結(jié)果（部分）06年一月份土地土地出讓公告我們可以從表2中看出，06年3月大概將會(huì)有10多塊地進(jìn)行出讓?zhuān)谝院笠矔?huì)陸續(xù)將其他地塊進(jìn)行出讓?zhuān)@勢(shì)必對(duì)我們將要開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目有了較大的壓力和競(jìng)爭(zhēng)。2、06年政策分析A05年政策回顧=1\*GB3①、國(guó)務(wù)院“國(guó)八條”的出臺(tái)，政府在調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)，希望將房地產(chǎn)行業(yè)迅速并入正軌。與此同時(shí)會(huì)加強(qiáng)對(duì)土地、運(yùn)營(yíng)的監(jiān)管、設(shè)立預(yù)警體系，有效調(diào)控商品房供需結(jié)構(gòu)。=2\*GB3②、土地政策：嚴(yán)格經(jīng)營(yíng)性土地市場(chǎng)化供應(yīng)（招拍掛方式的強(qiáng)制執(zhí)行），工業(yè)園區(qū)限制開(kāi)發(fā)以保護(hù)耕地，8.31大限、《2005年工作要點(diǎn)》等土地政策的相繼出臺(tái)，嚴(yán)格控制供地，規(guī)范市場(chǎng)，緊縮銀根。通過(guò)對(duì)土地供應(yīng)的控制，限制開(kāi)發(fā)商囤積土地=3\*GB3③、金融政策：利率、匯率及信貸政策的調(diào)整，商品房貸款利率上調(diào)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住宅或高檔住宅加強(qiáng)審核，提高首付比例等措施，希望以此來(lái)抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快。=4\*GB3④、物業(yè)稅的征收會(huì)形成“平買(mǎi)貴用”的狀況=5\*GB3⑤、嚴(yán)格控制銷(xiāo)售許可證下發(fā)——北京從今年開(kāi)始，嚴(yán)格控制樓盤(pán)銷(xiāo)售許可證的下法時(shí)間，只有對(duì)于已封頂?shù)捻?xiàng)目才頒發(fā)銷(xiāo)售許可證，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的前期資金提出了更高的要求。=6\*GB3⑥、七部委關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的相關(guān)規(guī)定,對(duì)兩年內(nèi)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的商品房征收全部的營(yíng)業(yè)稅，此政策的推出增加了客戶(hù)的持幣觀望現(xiàn)象。在塘沽地區(qū)，雖然前期市場(chǎng)也受到了一些影響，但7月份以后，客戶(hù)持幣觀望的現(xiàn)象基本消除，市場(chǎng)依舊看好。B06年新政策預(yù)測(cè)2005年房地產(chǎn)界已經(jīng)初步嘗到了政策的味道，2006年房產(chǎn)政策仍然不會(huì)放松，1月1日，北京將執(zhí)行7項(xiàng)房產(chǎn)新政，另外還有3項(xiàng)政策已在醞釀中。2006年1月1日起執(zhí)行的7項(xiàng)新政新政1現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)執(zhí)行新合同【內(nèi)容】北京將啟用《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，開(kāi)發(fā)商不得隨意更改條款?！居绊憽恳酝F(xiàn)房銷(xiāo)售沒(méi)現(xiàn)房銷(xiāo)售許可證，也沒(méi)有統(tǒng)一的合同。2006年現(xiàn)房網(wǎng)上簽約執(zhí)行新合同有助于規(guī)范化管理。新政2現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)執(zhí)行網(wǎng)上簽約【內(nèi)容】北京將實(shí)行網(wǎng)上簽約和信息公示制度，購(gòu)房者將可以在網(wǎng)上查詢(xún)現(xiàn)房銷(xiāo)售狀態(tài)信息?！居绊憽繛榉乐钩醋鞣课?，市建委要求認(rèn)購(gòu)和簽約的購(gòu)房人名稱(chēng)不得隨意變更，合同署名一定要考慮好。新政3住宅分戶(hù)驗(yàn)收一戶(hù)一驗(yàn)【內(nèi)容】北京將推廣一戶(hù)一驗(yàn)的住宅工程質(zhì)量驗(yàn)收制，并統(tǒng)一執(zhí)行《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收表》?！居绊憽恳酝本┦薪ㄎ瘜?duì)小區(qū)實(shí)行整體驗(yàn)收驗(yàn)房方式，每戶(hù)房屋質(zhì)量難以得到保障。分戶(hù)驗(yàn)收將給消費(fèi)者實(shí)惠。新政4業(yè)主可查詢(xún)公共維修金【內(nèi)容】北京市住房公共維修資金將實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦公，業(yè)主可隨時(shí)上網(wǎng)查詢(xún)資金使用情況?！居绊憽繌拇?，房企、物業(yè)以及業(yè)委會(huì)須進(jìn)入北京市專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)提供的服務(wù)平臺(tái)辦公，商品住宅維修資金的歸集、劃轉(zhuǎn)、分?jǐn)?、支取等業(yè)務(wù)都更加透明。新政5商住房貸款執(zhí)行新利率【內(nèi)容】根據(jù)人行《調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》，3月17日前辦理房貸的老客戶(hù)2006年1月1日起將按基準(zhǔn)利率6.12%執(zhí)行。【影響】因?yàn)榛鶞?zhǔn)利率調(diào)為6.12%，各商業(yè)銀行可對(duì)符合條件的客戶(hù)實(shí)行下浮10%的優(yōu)惠，即5.508%，貸款客戶(hù)別忘了給賬戶(hù)里多存些錢(qián)。新政6購(gòu)空置商品房不再免稅【影響】北京市地稅局已經(jīng)發(fā)布《關(guān)于限期辦理空置商品房契稅減免工作的通知》，從2006年1月1日起，想通過(guò)空置商品房概念免稅或退稅已經(jīng)沒(méi)有可能了?！緝?nèi)容】2006年1月1日起北京市地方稅務(wù)局原則上不再受理空置商品房的免稅申報(bào)手續(xù)。新政7140平米為預(yù)征土地增值稅新標(biāo)準(zhǔn)【內(nèi)容】是否預(yù)征0.5%的土地增值稅將以單套房間平均建筑面積是否在140平米以上為標(biāo)準(zhǔn)。【影響】豪宅不再受政策鼓勵(lì)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以據(jù)《商品住房建筑面積情況明細(xì)表》判定是否預(yù)征土地增值稅。同時(shí)06年1月中國(guó)建設(shè)部在發(fā)表06年工作要點(diǎn)中提到：繼續(xù)貫徹落實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。認(rèn)真執(zhí)行《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析監(jiān)測(cè)和引導(dǎo)，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)合理的住房消費(fèi)，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。指導(dǎo)各地改進(jìn)城市規(guī)劃管理方式，調(diào)控項(xiàng)目立項(xiàng)和土地供應(yīng)。及時(shí)安排并公布當(dāng)年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，控制套型結(jié)構(gòu)和銷(xiāo)售價(jià)位，從源頭上控制高檔商品住房開(kāi)發(fā)，引導(dǎo)和增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供給。搞活住房二級(jí)市場(chǎng)。規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)一步清理住房消費(fèi)中的不合理規(guī)定。完善房屋權(quán)屬登記規(guī)則，建立登記信息公開(kāi)查詢(xún)制度，指導(dǎo)各地規(guī)范登記行為。落實(shí)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同聯(lián)機(jī)備案和實(shí)名制購(gòu)房制度。嚴(yán)肅查處內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、違規(guī)促銷(xiāo)、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。繼續(xù)合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模。完善城鎮(zhèn)房屋拆遷法規(guī)政策，推進(jìn)拆遷管理規(guī)范化。總結(jié)：以上說(shuō)明政府在06年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及價(jià)格穩(wěn)定依然關(guān)注，而且可能會(huì)出臺(tái)相關(guān)的新政策來(lái)繼續(xù)控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，及穩(wěn)定價(jià)格，這對(duì)所有開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)有應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備。三、項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目地理位置本地塊位于塘沽新河板塊內(nèi)，新北路以西，規(guī)劃福州道以南。新河地處塘沽城區(qū)西北部（中部偏西），東起車(chē)站北路，西至胡家園街，南倚京山鐵路，北至楊北公路?？偯娣e46.93平方公里，人口3.7萬(wàn)人，1.3萬(wàn)余戶(hù)。（流動(dòng)人口7358人）。新河轄區(qū)地域遼闊，地理位置十分優(yōu)越，距天津開(kāi)發(fā)區(qū)只一箭之地，距天津港、保稅區(qū)僅十余公里。津塘高速公路、津?yàn)I高速公路、京津塘高速公路以及輕軌鐵路，京山鐵路橫貫新河腹地，成為連接各大城市的交通要塞。新河日益成為有識(shí)之士爭(zhēng)相投資開(kāi)發(fā)的熱土。正在投巨資的新河高檔商住樓；新河好望角餐飲娛樂(lè)主題街；不夜城娛樂(lè)中心等大型工程項(xiàng)目的啟動(dòng)，為新河的發(fā)展注入了活力，拉進(jìn)了快車(chē)道。2、項(xiàng)目周邊情況宗地現(xiàn)狀地貌以現(xiàn)狀平房居民區(qū)、原始坑塘溝渠、農(nóng)業(yè)用地、少量工廠廠區(qū)和大量的倉(cāng)儲(chǔ)用地為主?，F(xiàn)狀平房居民區(qū)主要為原新河大隊(duì)村民自建的民居，目前住民主要為少量當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和大量的外來(lái)人口，居民成份復(fù)雜，人口密度大，建筑物相對(duì)老舊；原始坑塘溝渠主要是區(qū)內(nèi)農(nóng)業(yè)用地灌溉、土方平衡人為形成的小型溝渠和新河干渠附近的原始荒地和葦塘；以上現(xiàn)狀物除新河干渠經(jīng)政府改造后可形成區(qū)內(nèi)景觀，其他均沒(méi)有利用價(jià)值；農(nóng)業(yè)用地主要為現(xiàn)狀的成片菜田和大棚，面積較大，主要集中在宗地的西部；宗地的工廠廠區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)用地主要為農(nóng)業(yè)用倉(cāng)儲(chǔ)用地和簡(jiǎn)單農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)，占地面積較大，主要集中在宗地的北部。另宗地內(nèi)包含廣電局發(fā)射設(shè)備一處，對(duì)宗地內(nèi)存在一定的景觀影響。●文教衛(wèi)生：教育：周邊學(xué)校有五所中學(xué)，小學(xué)四所，教學(xué)質(zhì)量一般。醫(yī)療：塘沽整體醫(yī)療設(shè)施比較缺少，地塊周?chē)兄薪致毠めt(yī)院、婦幼保健醫(yī)院、杭州道地段醫(yī)院（杭州道街衛(wèi)生所），其中婦幼保健醫(yī)院服務(wù)整個(gè)塘沽區(qū)，相對(duì)規(guī)模較大。其他：新北公路北側(cè)有烈士陵園一座，占地1.55公頃，是全塘沽區(qū)唯一的一座陵園，每逢清明、五四節(jié)，各界人士及中小學(xué)生都會(huì)來(lái)此悼念革命先烈。位于向陽(yáng)街廣州道南和杭州道街分別有一處天主教堂和清真寺。●道路系統(tǒng)：區(qū)內(nèi)有兩條等級(jí)較高的對(duì)外交通主干線，是塘沽區(qū)與市區(qū)及北京地區(qū)交通聯(lián)系的高等級(jí)交通干線。區(qū)內(nèi)西部的新北公路、杭州道為自由式的路網(wǎng)形式；東部、南部為比較規(guī)矩和完整的方格網(wǎng)狀。地區(qū)路網(wǎng)密度、寬度和間距布局比較合理，路面修整狀況良好，次干道和支路在主路網(wǎng)格局下分布均勻合理。公交：821,825,834,844,109,502●休閑購(gòu)物商業(yè)設(shè)施較少（大多集中在中心北路、杭州道、廣州道兩側(cè)）。缺乏大型公建設(shè)施和商貿(mào)服務(wù)設(shè)施。（目前主要有好望角、塘沽不夜城兩個(gè)商業(yè)但均未開(kāi)街）文化娛樂(lè)等城市公共設(shè)施較少，這是區(qū)位價(jià)值低的一個(gè)因素3、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目區(qū)域的政治文化及宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響塘沽區(qū)作為濱海新區(qū)的大后方，目前的城市規(guī)模和城市功能分布，表現(xiàn)出比較落后的情況，其中城市功能分布的偏心化和各種功能的陳舊，已經(jīng)開(kāi)始落后于城市自然擴(kuò)張發(fā)展的需求。從土地資源的整體控制看，塘沽東部是開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)，主要為工業(yè)用地，其住宅用地基本停止審批。南部的中心區(qū)是目前開(kāi)發(fā)的集中地區(qū)，土地在逐漸減少。北部是塘沽海洋高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，只有向西還有大量的未利用土地。西部又是塘沽與市區(qū)的通路，京津塘、津?yàn)I高速、輕軌使這種通道作用更加明顯。按濱海新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，塘沽區(qū)的未來(lái)規(guī)劃為自東向西擴(kuò)展，與市區(qū)逐步接近。在這種大趨勢(shì)的作用下，未來(lái)大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該會(huì)向西擴(kuò)展。隨著開(kāi)發(fā)區(qū)城市設(shè)施的逐漸完善和高級(jí)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)作為濱海新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)中心和制造業(yè)基地，在原有功能不斷發(fā)展的前提下，同時(shí)也具備了獨(dú)立的，具有一定規(guī)模的城鎮(zhèn)配套功能，以開(kāi)發(fā)區(qū)目前的住宅供應(yīng)和對(duì)塘沽區(qū)臨近土地的推動(dòng)作用，仍然可以使開(kāi)發(fā)區(qū)生活區(qū)（8平方公里的體量）形成了一個(gè)現(xiàn)代風(fēng)格的，設(shè)施完備的現(xiàn)代區(qū)域中心和生活城區(qū)，同時(shí)也形成了對(duì)塘沽老城區(qū)的功能替代。4、SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）：1）、項(xiàng)目所在區(qū)域近期出讓地塊規(guī)模均較大，隨著后期大量項(xiàng)目的跟進(jìn)和宣傳，本區(qū)域?qū)⒅饾u成為塘沽區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃的大規(guī)模型居住片區(qū)。2）、項(xiàng)目所在大區(qū)位環(huán)境狀況良好，位于城市上風(fēng)口，空氣清新。3）、項(xiàng)目所在地緊鄰塘沽區(qū)規(guī)劃中的內(nèi)環(huán)線，交通十分便利4）、項(xiàng)目體量相對(duì)較大，易于投入較少資金即可成功運(yùn)作5）、發(fā)展商通過(guò)本項(xiàng)目的良好運(yùn)作和銷(xiāo)售，可不斷提升企業(yè)的品牌效應(yīng)，從而發(fā)掘出項(xiàng)目更大的優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)。劣勢(shì)(Weakness)：1）、地塊周邊部分配套設(shè)施尚不完善（但目前政府正在大力進(jìn)行此區(qū)域的改造工作，各種配套設(shè)施正在逐步完善）2）、目前客戶(hù)對(duì)新河片區(qū)的區(qū)域認(rèn)可度相對(duì)較低（周邊項(xiàng)目的入市和三級(jí)市場(chǎng)的活躍以及未來(lái)政府的扶持將使本區(qū)域的價(jià)值和客戶(hù)認(rèn)可度逐漸得以提升）機(jī)會(huì)(Opportunities)：1）、項(xiàng)目臨近發(fā)展中的海洋高新區(qū)，是政府規(guī)劃中的重點(diǎn)區(qū)域2）、隨著區(qū)域配套逐步完善，區(qū)域價(jià)值也將巨大得以提升3）、區(qū)域周邊內(nèi)不少項(xiàng)目（水域·未來(lái)城、觀塘盛世等）的成功入市，使得地塊所在區(qū)域內(nèi)住宅的價(jià)值得到升溫，也使得這個(gè)區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿薮?）、塘沽區(qū)內(nèi)消費(fèi)力及消費(fèi)水平均較高，市場(chǎng)需求量近年來(lái)猛增不減5）、該區(qū)域具有具有發(fā)展中、高端市場(chǎng)，特別是以中產(chǎn)階層為核心的中檔住宅主流市場(chǎng)的潛力6）、項(xiàng)目本身有機(jī)會(huì)形成集購(gòu)物、休閑于一身的居住生活區(qū)威脅(Threat)：1）、政府宏觀調(diào)控政策對(duì)未來(lái)整體市場(chǎng)的影響有待進(jìn)一步明確2）、塘沽住宅市場(chǎng)供給的增多，其供給檔次的提升，對(duì)中檔需求的爭(zhēng)奪，是本項(xiàng)目面臨的主要威脅。結(jié)論：對(duì)于新建里項(xiàng)目的操作，我們覺(jué)得機(jī)會(huì)與威脅并存，從濱海新區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)客戶(hù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注程度及項(xiàng)目本身所具備的區(qū)域及升值空間優(yōu)勢(shì)，決定了項(xiàng)目的成功操作。四、項(xiàng)目定位新城市板塊起步區(qū)，健康主題社區(qū)濱海新區(qū)城市發(fā)展方向—新河板塊的起步區(qū)，具有巨大投資價(jià)值，及較高升值空間的，適宜人居的健康住宅。住宅部分產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議此項(xiàng)目的住宅部分案名建議為“永豐?健康城”，此案名首先明確了項(xiàng)目的定位及社會(huì)價(jià)值，又和開(kāi)發(fā)企業(yè)緊密相連，該案名區(qū)別于現(xiàn)在天津及塘沽區(qū)的所有項(xiàng)目，且沒(méi)有歐化及小資傾向，凸顯大氣高尚的形象，另外，此案名極富現(xiàn)代感，容易產(chǎn)生聯(lián)想，并且簡(jiǎn)潔，易于傳播和記憶，又符合現(xiàn)代人們追求健康的心態(tài)。產(chǎn)品定位健康的、休閑的、向上的家——永豐?健康城①產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)土地出讓面積22385.2平方米規(guī)劃總建筑面積8萬(wàn)平方米可售建筑面積6.9萬(wàn)平方米-住宅68000平方米其中9000平方米回遷商業(yè)10000平方米）容積率3.5綠化率35％②產(chǎn)品形式建議該地塊的使用性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地，該地塊可售建筑面積共計(jì)5.9萬(wàn)平方米，容積率3.5，地形呈不規(guī)則的多邊形，對(duì)于產(chǎn)品規(guī)劃和景觀塑造帶來(lái)一定的難度。A、根據(jù)公司要求建議該小區(qū)的建筑形式為25層－33層的高層，點(diǎn)板結(jié)合的建筑形式。點(diǎn)式高層，占40%左右；短板式高層，占60左右%B、在戶(hù)型方面兩室和三室主力戶(hù)型，根據(jù)不同客戶(hù)的需求分別設(shè)計(jì)：小兩室（75平米）改善型兩室（90-100平米左右）經(jīng)濟(jì)型三室（120－130平米）。戶(hù)型產(chǎn)品線類(lèi)型面積區(qū)間占比備注經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)型75平米以?xún)?nèi)13%設(shè)計(jì)師根據(jù)實(shí)際情況可有10平米左右的調(diào)整空間。兩室舒適型90～100平米75%三室經(jīng)濟(jì)型130平米12%C、住宅設(shè)計(jì)要求普通兩居室客廳開(kāi)間4米左右，臥室開(kāi)間在3.4—3.6米，明廚明衛(wèi)，盡量考慮兩室戶(hù)的通風(fēng)要求，客廳設(shè)封閉觀景臺(tái)，北側(cè)設(shè)儲(chǔ)藏陽(yáng)臺(tái)。三居室客廳開(kāi)間4.2米左右，臥室開(kāi)間在3.6米左右。明廚明衛(wèi)，設(shè)計(jì)上考慮南面盡量有兩個(gè)臥室，客廳設(shè)封閉觀景臺(tái)，北側(cè)設(shè)儲(chǔ)藏陽(yáng)臺(tái)。D、規(guī)劃建議、要點(diǎn)、園林建議ⅰ住宅部分相對(duì)獨(dú)立，同時(shí)又與商業(yè)部分密切相連，形成整個(gè)項(xiàng)目的有機(jī)統(tǒng)一；ⅱ景觀設(shè)計(jì)要求整體設(shè)計(jì)滿(mǎn)足人體工學(xué)要求，符合健康住宅標(biāo)準(zhǔn)聽(tīng)覺(jué)：社區(qū)背景音樂(lè)25-30分貝視覺(jué)：俯視社區(qū)，綠色能夠達(dá)到視覺(jué)的75％布置中心園林景觀及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所并向外有機(jī)延伸為景觀生態(tài)長(zhǎng)廊及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，形成通透大格局；建議中心景觀綠化充分考慮健康養(yǎng)生花卉種植與健康植物合理搭配，形成真正的中心花園，讓參觀的客戶(hù)產(chǎn)生美麗的震撼感覺(jué)。實(shí)現(xiàn)中心景觀、組團(tuán)花園及樓間綠地的共存的三級(jí)綠化系統(tǒng)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)四季長(zhǎng)綠、三季有花的綠化景觀。在做好主題景觀設(shè)計(jì)的同時(shí)，充分考慮提供健康、運(yùn)動(dòng)、休閑空間的規(guī)劃安排，使主題景觀與實(shí)際的健康要求有效結(jié)合，使之真正成為茶余飯后休閑運(yùn)動(dòng)的好場(chǎng)所，同時(shí)在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)塑造產(chǎn)品的獨(dú)特個(gè)性。ⅲ合理建造和布置健康會(huì)所，以健康生活為主題，與項(xiàng)目形成風(fēng)格互動(dòng)，以運(yùn)動(dòng)和教育為中心，豐富人們的業(yè)余生活，提升人們的生活品位。ⅳ人車(chē)分流，注重細(xì)部處理，體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)潔主義風(fēng)格，創(chuàng)造優(yōu)美悅?cè)说目臻g效果（豐富的天際線）、光影效果、色彩效果、景觀效果；ⅴ社區(qū)主入口形成一個(gè)標(biāo)志性景觀點(diǎn)并與商業(yè)街形成風(fēng)格互動(dòng)。ⅵ突出人性化的設(shè)計(jì)，如室內(nèi)動(dòng)線的合理性，部分大面積的雙衛(wèi)及明衛(wèi)設(shè)計(jì)等。ⅶ兼顧俯視效果E、建筑設(shè)計(jì)要求建筑設(shè)計(jì)上對(duì)與外檐的考慮，要達(dá)到國(guó)家三步節(jié)能要求，在窗體材質(zhì)的選擇上，盡量采用熱隔材質(zhì)－斷熱鋁合金，保障室內(nèi)溫度在20-25℃，符合人體工學(xué)對(duì)處決的要求。③住宅部分核心價(jià)值ⅰ點(diǎn)式與短板相結(jié)合的健康生活住宅區(qū)，是置業(yè)者首選的“第一居所”。ⅱ核心價(jià)值：健康舒適的園林環(huán)境；豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建；現(xiàn)代生活方式的引領(lǐng)者；以人為本、盡善盡美的高水準(zhǔn)物業(yè)管理；品牌社區(qū)的附加價(jià)值，品位的象征；日常生活及交通組織的便捷。④規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積7.8萬(wàn)可售面積住宅5.9萬(wàn)平米公建（商業(yè)）1萬(wàn)平米戶(hù)均面積100平米住宅戶(hù)數(shù)590戶(hù)（2）價(jià)格定位項(xiàng)目整盤(pán)均價(jià)定為5500元/平米根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、濱海新區(qū)核心區(qū)市場(chǎng)情況及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目售價(jià)，結(jié)合項(xiàng)目銷(xiāo)售周期，采用低價(jià)入市（5200元/平米），迅速打開(kāi)市場(chǎng)，同時(shí)根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)階段，調(diào)整價(jià)格（最高均價(jià)5800元/平米），實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)。（3）客戶(hù)定位本項(xiàng)目客源大致分為以下幾個(gè)部分：塘沽區(qū)客源、開(kāi)發(fā)區(qū)客源、渤海石油、港務(wù)局及其他區(qū)域客源目標(biāo)客戶(hù)分析目標(biāo)客戶(hù)共性目標(biāo)