萬江區(qū)市場(chǎng)研究報(bào)告樣本

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系改正或者刪除。

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、 萬江發(fā)展?fàn)顩r分析: 31、萬江經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 32、萬江發(fā)展規(guī)劃情況: 52.2萬江片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 52.2.1萬江區(qū)萬龍片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 52.2.3萬江壩頭片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 8二、 萬江近幾年房地產(chǎn)發(fā)展的情況: 13三、 萬江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)分析 141. 萬江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地情況 142. 萬江二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)情況 16四、 萬江房地產(chǎn)分物業(yè)市場(chǎng)分析 211.1住宅供應(yīng)狀況 211.2住宅成交分析 221.2.2新增供應(yīng)住宅成交暢銷戶型及暢銷面積 22五、 萬江樓市潛在預(yù)測(cè) 24六、 萬江在售代表性樓盤共享 25七、 萬江未來主城區(qū)的后備主力軍 27八、 萬江房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)總結(jié)和展望: 31萬江發(fā)展?fàn)顩r分析:萬江作為東莞城市中心區(qū)的組成部分,位于中心城區(qū)西大門,地處粵港澳的經(jīng)濟(jì)走廊,鄰近珠江入?？?。東江及其支流環(huán)繞全區(qū),河港縱橫交錯(cuò),有極其豐富的水岸資源,是市區(qū)四個(gè)區(qū)之一。區(qū)內(nèi)面積48.6平方公里,下轄28個(gè)社區(qū)居委會(huì),共133個(gè)居民小組,常住人口22萬人,其中戶籍人口7萬人。古往今來一直是交通要塞和商賈云集之地,處于”廣深經(jīng)濟(jì)”之間,是連接粵港澳地區(qū)的重要樞紐。萬江區(qū)委、區(qū)辦事處因地制宜地確立了打造”商貿(mào)流通、生活服務(wù)發(fā)展區(qū)””全面融入大市區(qū)”的發(fā)展目標(biāo)。具體來說,就是堅(jiān)持以人為本,樹立科學(xué)的發(fā)展觀,以規(guī)劃為龍頭,積極創(chuàng)造條件,高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次、高品位地建設(shè)城市,擴(kuò)大城市主城區(qū)區(qū)域,把以華南MALL為龍頭的6.8平方公里的新城市中心區(qū)打造成網(wǎng)絡(luò)集合式的商貿(mào)發(fā)展區(qū),努力使東莞市主城區(qū)發(fā)展重點(diǎn)由”東拓南移”成為”東拓南移西連”,實(shí)現(xiàn)我區(qū)由農(nóng)村向城市的歷史性跨越,為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī),響應(yīng)全市”雙轉(zhuǎn)型”的號(hào)召,提出了”工貿(mào)萬江,水岸新城”的發(fā)展定位。1、萬江經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r萬江發(fā)展水平高于全市,服務(wù)業(yè)實(shí)際利用外資全市第二,萬江街道生產(chǎn)總值達(dá)62.57億元,同比增長6.81%,比全市增速高出1.51個(gè)百分點(diǎn);街道級(jí)總資產(chǎn)26.18億元,增長了20.32%;完成街道級(jí)財(cái)政收入5.02億元,同比增長5.71%;財(cái)稅收入平穩(wěn)增長,各項(xiàng)工商稅收累計(jì)9.045億元,全社會(huì)固定資產(chǎn)累計(jì)已投資總額29.78億元;一手房辦證戶數(shù)同比增長49.51%;城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額比上年末增長13.48%。萬江非常重視第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展,服務(wù)業(yè)實(shí)際利用外資額約2億元,在全市排名第二;民營經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)19.3億元;共有36家三資企業(yè)開展內(nèi)銷業(yè)務(wù),銷售總額達(dá)4.11億元,其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售產(chǎn)值內(nèi)銷率為70.88%。1.1第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展1.1第一產(chǎn)業(yè)整體呈下降趨勢(shì)1.2第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長1.3第三產(chǎn)業(yè)近年,萬江充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì),在鞏固第二產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上,全力加強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)的招商引資,以來,全區(qū)的社會(huì)消費(fèi)和零售總額逐漸增加,特別以開業(yè)的華南MALL,欲打造中國最大的商業(yè)購物中心和貿(mào)易直銷中心。1.4固定資產(chǎn)投資萬江年固定投資總額增長率逐步放緩,特別受金融危機(jī)的影響,投資前景不被看好。,萬江全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額26.31億元,同比上升了30.74%,但增幅減小;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額增長率逐年放緩,顯示出萬江費(fèi)經(jīng)濟(jì)投資的熱門地區(qū),特別是受金融危機(jī)的重創(chuàng),企業(yè)轉(zhuǎn)型,”三來一補(bǔ)”的優(yōu)勢(shì)逐漸減退,產(chǎn)業(yè)投資不被看好。1.5外經(jīng)外貿(mào),萬江全年實(shí)際利用合同金額3096萬美元,同比增加93.14%;其中共出口總額3.67億美元,同比增長3.09%1.6城鄉(xiāng)居民生活隨著城市化進(jìn)程的加快,萬江街道辦事處人民的生活正大步邁向富裕,城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額比上年末增長13.48%。2、萬江發(fā)展規(guī)劃情況:2.1萬江區(qū)規(guī)劃發(fā)展思路:定位為水鄉(xiāng)片區(qū)區(qū)域中心本次城市設(shè)計(jì)的定位是將規(guī)劃區(qū)建設(shè)成東莞市水鄉(xiāng)片區(qū)的區(qū)域中心,打造水岸新城,進(jìn)一步凸現(xiàn)中心城區(qū)交通樞紐的地位。規(guī)劃區(qū)的總體結(jié)構(gòu)概括為”兩心、兩軸、四帶、六組團(tuán)”。”兩心”分別是指位于汾溪河北岸的萬江區(qū)新行政文化中心和萬江大道南側(cè)的以華南MALL為核心的商業(yè)貿(mào)易中心。

”兩軸”分別是指沿汾溪河形成的東西向貫穿規(guī)劃區(qū)的城市生態(tài)軸以及垂直于汾溪河、莞穗大道之間的城市核心公建軸,”兩軸”呈”T”字形布局。

”四帶”分別是指沿莞穗大道、萬江大道兩側(cè)形成的商業(yè)發(fā)展帶,以及沿四環(huán)路、環(huán)城路兩側(cè)形成的居住發(fā)展帶。

”六組團(tuán)”分別是指一個(gè)綜合組團(tuán)和五個(gè)居住組團(tuán)。綜合組團(tuán)位于莞穗大道、環(huán)城路、四環(huán)路和汾溪河之間。五個(gè)居住組團(tuán)分別是西部居住組團(tuán)、水蛇涌—大蓮塘居住組團(tuán)、共聯(lián)居住組團(tuán)、曲?！鹛┚幼〗M團(tuán)和牌樓基居住組團(tuán)。2.2萬江片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃2.2.1萬江區(qū)萬龍片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃2.2.1.1區(qū)位環(huán)城路以東,東江南支流以南,東莞水道以西,萬江河以北,面積1161公頃2.2.1.2功能定位規(guī)劃目的是把萬龍片區(qū)建設(shè)成為萬江區(qū)的行政、文化、商業(yè)、中心,經(jīng)過結(jié)構(gòu)調(diào)整,功能強(qiáng)化,路網(wǎng)整合,用地置換,環(huán)境整治,濱水空間的改造實(shí)現(xiàn)萬江區(qū)萬龍片區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的和諧發(fā)展。結(jié)合本片區(qū)的現(xiàn)狀和功能改造,規(guī)劃對(duì)萬龍騙取的定位是:以高效有序的商貿(mào)流通、濱江生活居住產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)功能的東莞西北部專業(yè)型商貿(mào)流通中心,生活生態(tài)服務(wù)中心,形成圍繞規(guī)劃行政中心區(qū)的富有濱水特色的現(xiàn)代化城市門戶區(qū)2.2.1.3規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃從萬龍片區(qū)功能定位出發(fā),突出展示新城市景觀面貌,并注重與老城和莞城空間、功能上的聯(lián)系,規(guī)劃以莞穗大道,濱江沿岸線為線索,組織”一軸三段九組團(tuán)”

一軸三段:一軸指以莞穗大道為軸組織萬龍的核心功能區(qū),其中包括三個(gè)不同的功能區(qū)段,第一區(qū)段以一河兩岸的改造的帶動(dòng)濱江改造,形成商業(yè),零售、休閑生活、公共服務(wù)于一體的商業(yè)生活區(qū):第二區(qū)段以莞穗大道石美段為主體的,集中了酒店、影院、醫(yī)院、公交總站等服務(wù)設(shè)施,建設(shè)成為萬龍片區(qū)的公共服務(wù)中心。第三區(qū)段規(guī)劃以新的萬江區(qū)政府為核心,聯(lián)系商務(wù)區(qū)中心,形成萬江區(qū)的政治、文化、商業(yè)中心。九大組團(tuán):方案圍繞這濱江沿岸為線索,組織了”九大組團(tuán)”莞穗大道以北有濱江沿岸產(chǎn)業(yè)開發(fā)組團(tuán)(萬江社區(qū)),綜合發(fā)展組團(tuán)(萬江社區(qū)、石美社區(qū)),居住產(chǎn)業(yè)組圖(石美社區(qū)、莫屋社區(qū)),舊村改建組團(tuán)(拔蛟窩社區(qū)),舊村改建組團(tuán)(莫屋社區(qū)、黃粘州社區(qū)),工業(yè)改建組團(tuán)。莞穗大道以南有濱江生活組團(tuán)(萬江社區(qū)),生態(tài)居住組團(tuán)(市儲(chǔ)備用地),舊村改建組團(tuán)(蜆涌社區(qū))2.2.1.4土地用途分類編號(hào)用地性質(zhì)面積(公頃)比例(%)1居住用地33028.12公共設(shè)施148.712.83道路廣場(chǎng)用地279.724.14市政公用設(shè)施13.71.25工業(yè)倉儲(chǔ)用地32.72.86體育休閑用地176.315.27商住用地39.83.48其它(水域)139.9129規(guī)劃總用地1160.61002.2.2萬江中心片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃2.2.2.1區(qū)位萬江區(qū)中心地區(qū)位于萬江區(qū)中部,由東莞水道、環(huán)城路和莞穗大道所圍合,跨汾溪河兩岸。規(guī)劃區(qū)總用地面積14.88平方公里,早在,萬江就定下了推動(dòng)城市升級(jí)的十大重點(diǎn)工程,即”三環(huán)六園一中心”。其中,”一中心”即行政辦事中心,”三環(huán)”是指新中心區(qū)交通景觀內(nèi)環(huán)、萬龍片區(qū)濱水綠環(huán)和金豐片區(qū)濱水綠環(huán),而”六園”則包括體育公園、漁唱園、唱鳳園、梅鶴園、龍灣生態(tài)綜合公園和海心洲濕地公園。這個(gè)城市升級(jí)規(guī)劃力圖用數(shù)年時(shí)間把萬江優(yōu)勢(shì)資源充分整合,將萬江打造成東莞CBD(中央商務(wù)區(qū))的后花園。2.2.2.2.功能定位在東莞市萬江區(qū)的近期建設(shè)中,將優(yōu)先完善華南MALL商業(yè)中心,同時(shí)重點(diǎn)建設(shè)沿汾溪河兩岸的綠化和開放空間,為市民提供休閑與交流的場(chǎng)所。

本次城市設(shè)計(jì)的定位是將規(guī)劃區(qū)建設(shè)成東莞市水鄉(xiāng)片區(qū)的區(qū)域中心,打造水岸新城,進(jìn)一步凸現(xiàn)中心城區(qū)交通樞紐的地位。規(guī)劃區(qū)的總體結(jié)構(gòu)概括為”兩心、兩軸、四帶、六組團(tuán)”。2.2.2.3規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃區(qū)內(nèi)將設(shè)置獨(dú)立步行系統(tǒng),主要沿水體與道路兩種界面展開,與自然景觀和人文景觀充分結(jié)合。主要步行系統(tǒng)包括:由莞穗大道旁的迎賓廣場(chǎng)起,沿萬江新行政文化中心區(qū)中軸線布置,直達(dá)沿江中路北側(cè)的市民廣場(chǎng);沿汾溪河北岸布置,從環(huán)城路延伸至四環(huán)路,構(gòu)成萬江新行政文化中心區(qū)內(nèi)最具濱水特色的步行系統(tǒng);從新區(qū)二路與蓬廟一路交匯處的社區(qū)公園起,沿街頭綠地向南延伸至沿江中路,匯入沿江步行系統(tǒng)?！眱尚摹狈謩e是指位于汾溪河北岸的萬江區(qū)新行政文化中心和萬江大道南側(cè)的以華南MALL為核心的商業(yè)貿(mào)易中心。

”兩軸”分別是指沿汾溪河形成的東西向貫穿規(guī)劃區(qū)的城市生態(tài)軸以及垂直于汾溪河、莞穗大道之間的城市核心公建軸,”兩軸”呈”T”字形布局。

”四帶”分別是指沿莞穗大道、萬江大道兩側(cè)形成的商業(yè)發(fā)展帶,以及沿四環(huán)路、環(huán)城路兩側(cè)形成的居住發(fā)展帶。

”六組團(tuán)”分別是指一個(gè)綜合組團(tuán)和五個(gè)居住組團(tuán)。綜合組團(tuán)位于莞穗大道、環(huán)城路、四環(huán)路和汾溪河之間。五個(gè)居住組團(tuán)分別是西部居住組團(tuán)、水蛇涌—大蓮塘居住組團(tuán)、共聯(lián)居住組團(tuán)、曲?！鹛┚幼〗M團(tuán)和牌樓基居住組團(tuán)。2.2.2..4土地用途分類編號(hào)用地性質(zhì)面積(公頃)比例(%)1居住用地259.9634.182公共設(shè)施124.1116.323道路廣場(chǎng)用地175.523.084市政公用設(shè)施9.461.255綠地114.7415.096對(duì)外交通用地13.541.787其它(水域)139.9128規(guī)劃總用地760.451002.2.3萬江壩頭片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃2.2.3.1區(qū)位萬江區(qū)壩頭片區(qū)北至東莞水道,南至東莞運(yùn)河,西至五環(huán)路,東至萬江區(qū)壩頭村,面積470.59公頃,人口規(guī)模約6萬2.2.3.2功能定位以居住功能為主體,以物流、商貿(mào)功能為補(bǔ)充,富有濱水特設(shè)的高度城市化的城區(qū)2.2.3.3整體空間結(jié)構(gòu)俄為”一帶四區(qū)””一帶”:濱江景觀綠化帶”四區(qū)”:以壩頭村、勝利村、官橋滘村現(xiàn)狀民宅為依托的舊村改造區(qū):借助周邊良好的景觀資源以及四環(huán)路周邊高檔樓盤的開發(fā),形成居住發(fā)展片區(qū):以東莞體育公園為主體的文體休閑、旅游發(fā)展片區(qū):依托碼頭、港口、五環(huán)路等優(yōu)越條件形成商貿(mào)物流發(fā)展片區(qū)。2.2.3.4土地用途分類編號(hào)用地性質(zhì)面積(公頃)比例(%)1居住用地119.0338.592公共設(shè)施45.8514.863道路廣場(chǎng)用地59.9919.454市政公用設(shè)施3.761.225綠地72.625.536對(duì)外交通用地7.252.357規(guī)劃總用地308.481002.3萬江路網(wǎng)建設(shè)公路建設(shè):東莞市主干線布局被規(guī)劃為”六縱六橫三連一環(huán)”網(wǎng)絡(luò),總規(guī)模約562公里,其中高速公路約338公里,快速路約224公里。次干線公路布局形態(tài)”三環(huán)六射三橫一縱”,總長約770公里。在立交橋的建設(shè)上,全市規(guī)劃互通式立交48座,其中樞紐互通式立交18座,一般互通式立交40座,并規(guī)劃分離式立交56座。另外,為了配合東莞市軌道線網(wǎng)規(guī)劃建設(shè),項(xiàng)目還進(jìn)行了復(fù)合通道規(guī)劃,規(guī)劃建設(shè)18段,總計(jì)105公里市區(qū)市區(qū)其中,107國道、莞深高速公路貫穿南北,和萬道路一起構(gòu)成萬江區(qū)的三大交通動(dòng)脈。市四環(huán)路、五環(huán)路圍繞全區(qū),與五環(huán)路大橋、萬江路、內(nèi)環(huán)南路、中心區(qū)東路、中心區(qū)西路構(gòu)筑市內(nèi)便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。而東莞市汽車總站和正在計(jì)劃中的廣東東部輕軌將有效地打通外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的通道,為萬江的發(fā)展匯聚更大的人流和物流,充分促進(jìn)萬江經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展軌道交通:

Rl線從麻涌到黃江南站,是一條西北—東南方向的直徑線,全長59.44公里,其中汽車總站站到會(huì)展中心站及松山湖境內(nèi)為地下線,長20.66公里,其余均為高架線38.78公里,途經(jīng)麻涌鎮(zhèn)、望牛墩鎮(zhèn)、道滘鎮(zhèn)、萬江、南城、東城、大嶺山鎮(zhèn)、松山湖、黃江鎮(zhèn)等9個(gè)鎮(zhèn)區(qū),設(shè)站13個(gè)南城南城根據(jù)網(wǎng)線規(guī)劃,R1線的功能定位為東莞至廣州和深圳的快速聯(lián)絡(luò)線,經(jīng)過麻涌鎮(zhèn)接廣州5號(hào)線蟹山站,經(jīng)過黃江鎮(zhèn)可接深圳4號(hào)線龍華站。2.3.4現(xiàn)狀綜合服務(wù)體系2.3.4.1現(xiàn)狀基層商業(yè)服務(wù)配套網(wǎng)點(diǎn)萬江商圈主要由華南Mall、麥德龍商業(yè)區(qū)以及都會(huì)廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)構(gòu)成,商業(yè)主要集中分布在萬福路、教育路、萬江汽車總站、華南MALL附近等地。片區(qū)內(nèi)擁有華南Mall、麥德龍、都會(huì)廣場(chǎng)等大型商業(yè)中心。其中,華南Mall總建筑面積80萬平方米,商業(yè)面積超過40萬平方米,集旅游、購物、休閑、娛樂、酒店、文化、運(yùn)動(dòng)、美食于一體,號(hào)稱”世界第一摩爾”。

根據(jù)政府新的規(guī)劃思路,萬江商圈將以發(fā)展商貿(mào)物流、打造主題商業(yè)和特色商業(yè)為突破口,全面構(gòu)建一個(gè)集旅游觀光、休閑購物、商貿(mào)物流于一體的新的產(chǎn)業(yè)體系,把萬江建成商貿(mào)物流中心。

同時(shí),萬江還將規(guī)劃萬江中心區(qū),總用地面積14.88平方公里,規(guī)劃了一個(gè)綜合居住組團(tuán)和五個(gè)居住組團(tuán),預(yù)計(jì)到2020年規(guī)劃區(qū)的居住人口將達(dá)到23.76萬人。這個(gè)規(guī)劃的落實(shí)將大大提升萬江商圈的消費(fèi)力,對(duì)商圈的發(fā)展將有巨大的推動(dòng)作用。

萬江商圈商鋪的租金和售價(jià)與其它商圈相比也處于較低水平,租金一般在每平方米30－150元之間,但隨著社區(qū)住宅的開發(fā)及人氣的不斷聚集,其商鋪?zhàn)饨鸷褪蹆r(jià)將會(huì)不斷上升。2.3.1交通升級(jí)強(qiáng)化各城區(qū)輻射力新規(guī)劃的兩條B

R

T線路,全長33

.5公里,在東莞市區(qū)構(gòu)成十字交叉網(wǎng)絡(luò)。其中1號(hào)線(東西線)從莞穗路總站(新人民醫(yī)院總站)到汽車客運(yùn)東站,途經(jīng)莞穗路、創(chuàng)業(yè)路、八達(dá)路、東城大道等道路,承擔(dān)莞城與萬江、東城之間聯(lián)系,線路總長18.2km,規(guī)劃軌道換乘站2個(gè)、BR

T換乘站1個(gè)、客運(yùn)站換乘2個(gè);2號(hào)線(南北線)從高埗汽車客運(yùn)站到新城中心樞紐站,途徑北王北路、文化路、紅荔路、運(yùn)河路、莞太路、三元路、東莞大道等道路,承擔(dān)莞城與高埗、南城以及軌道交通之間的聯(lián)系,線路總長15.3km,規(guī)劃軌道換乘站2個(gè)、BR

T換乘站1個(gè),客運(yùn)站換乘1個(gè)。兩條BR

T車道采用地面外側(cè)公交專用道形式,利用色彩路面和標(biāo)線與其它車道區(qū)別隔離,一般車道寬為3.5～5米。2.3.現(xiàn)有幼兒園28所、中小學(xué)22所、成人文化技術(shù)學(xué)校1所。其中公辦幼兒園21所、公辦小學(xué)9所、中學(xué)2所;民辦幼兒園7所,民辦學(xué)校11所。全區(qū)公辦中小學(xué)在校生17466人,在園幼兒3551人,民辦中小學(xué)在校生17771人。近年來,我區(qū)積極響應(yīng)市委的號(hào)召,在區(qū)委、區(qū)辦事處的領(lǐng)導(dǎo)下,投入巨資,興建新校,實(shí)施聯(lián)合辦學(xué),在成功地創(chuàng)立為省”教育強(qiáng)鎮(zhèn)”。一個(gè)”重視教育、關(guān)心教育、支持教育”的良好局面初步形成。當(dāng)前,我區(qū)有省一級(jí)學(xué)校1所,市一級(jí)學(xué)校7所,市一級(jí)幼兒園3所,市示范性成人文化技術(shù)學(xué)校1所2.3.3醫(yī)療配套東莞市人民醫(yī)院新院工程位于萬江區(qū)新谷涌村和道滘鎮(zhèn)昌平村結(jié)合處,北側(cè)緊鄰萬道路,南臨東莞水道和濱江西路,交通十分方便。新院總占地面積約28萬平方米,總建筑面積約18萬平方米,總投資概算11.2億元,是東莞市歷史以來市財(cái)政投資最大的建筑工程。預(yù)計(jì)5月搬遷進(jìn)駐2.3.萬江公園:萬江區(qū)政府對(duì)面,有多輛公交車進(jìn)過,交通方便濱江體育公園濱江體育公園呈三角形,用地總面積近20萬平方米,其中總建筑面積約1萬平方米,水域面積約5000平方米,綠地面積近14萬平方米。公園分為四大板塊,一為室外活動(dòng)場(chǎng)所,主要是兒童活動(dòng)區(qū),含球場(chǎng)和游泳池兩部分;二為室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng),內(nèi)設(shè)羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、臺(tái)球場(chǎng)、壁球房、健身房以及相應(yīng)的配套設(shè)施;三為休閑綠地,供游人休憩納涼;四為江濱觀光帶,曲海橋到金鰲洲塔一線江景可盡收眼底2.3.5有省重點(diǎn)文物保護(hù)單位金婦洲塔;有市重點(diǎn)文物保護(hù)單位呂洞賓廟、何氏大宗桐、胡氏宗桐、謝氏宗飼、重光學(xué)杜等;有金鱉洲古塔、天街、奉聘金龍等美麗的傳說:有呂洞賓廟會(huì)、賽龍舟、舞獅子、麒麟引鳳等傳統(tǒng)文化活動(dòng)2.3.6共確定以綠地保護(hù)和綠化美化為主要內(nèi)容的重點(diǎn)工程33項(xiàng),總投資約9093萬元,其中20多項(xiàng)已經(jīng)啟動(dòng)。2.3.7萬江小享花卉博覽中心項(xiàng)目已基本落實(shí),項(xiàng)目總投資40億元,總占地面積約4000畝,計(jì)劃5年后建成投入使用。該中心集旅游觀光、花卉苗木種植、展示交易、休閑度假、生態(tài)居住于一體,建成后,將成為萬江綠色經(jīng)濟(jì)的重要物質(zhì)空間載體。3.萬江交通基礎(chǔ)設(shè)施3.1對(duì)內(nèi)交通設(shè)施萬江處于穗港經(jīng)濟(jì)走廊中間,交通發(fā)達(dá),廣深高速公路107國道經(jīng)過該區(qū)截止結(jié)束,全市共有客運(yùn)企業(yè)158家,運(yùn)力13253輛,開通營運(yùn)線路915條(其中公交企業(yè)56家,運(yùn)力4797輛,營運(yùn)線路361條,出租車和公的企業(yè)60家,運(yùn)力6473輛),貨運(yùn)企業(yè)41201家,運(yùn)力70916輛(其中危運(yùn)企業(yè)91家,運(yùn)力1937輛),客運(yùn)站場(chǎng)48個(gè)(其中一級(jí)客運(yùn)站場(chǎng)3個(gè)、二級(jí)客運(yùn)站場(chǎng)7個(gè))、機(jī)動(dòng)車維修企業(yè)3885家,機(jī)動(dòng)車駕駛員培訓(xùn)學(xué)校61個(gè)。東莞市內(nèi)公交線路發(fā)達(dá),基本覆蓋了整個(gè)城區(qū),東莞城巴共60條線路,776輛車,運(yùn)行路程1157公里,東莞市市內(nèi)跨鎮(zhèn)公交線路共143條。3.2對(duì)外交通設(shè)施東莞當(dāng)前沒有民航機(jī)場(chǎng),乘坐飛機(jī)須前往廣州、珠?；蛏钲诘臋C(jī)場(chǎng)。東莞是廣九鐵路、廣深鐵路、廣梅汕鐵路與京九鐵路的交匯點(diǎn),其中京九鐵路在我市境內(nèi)設(shè)有謝崗、常平、樟木頭、塘廈4個(gè)站。東莞火車站位于常平鎮(zhèn),主要有發(fā)往廣州、深圳、上海、北京、重慶等全國20多個(gè)大、中城市的客運(yùn)列車。東莞市區(qū)內(nèi)當(dāng)前擁有6個(gè)長途汽車客運(yùn)站,萬江區(qū)當(dāng)前有長途汽車站萬江汽車客運(yùn)站,位于萬江區(qū)中心片區(qū)地段,主要運(yùn)營發(fā)往佛山、澳門、廣州以及貴州等省市的長途客運(yùn)汽車,是珠三角重要的交通樞紐。東莞市境內(nèi)擁有航道82條,可通航里程798公里。主要航道有東江干流、東莞水道、太平水道、麻涌水道、中堂水道、倒運(yùn)海水道、大汾北水道和寒溪水水道。擁有河口海岸線53公里,萬噸級(jí)輪船可沿珠江口獅子洋水道進(jìn)入虎門、沙田、麻涌三鎮(zhèn)。3.3萬江東城走在”三舊”改造規(guī)劃前列萬江計(jì)劃改造599公頃的用地,其中485公頃是以舊廠和其它改造為主的用地,85公頃是以舊村改造為主的用地,29公頃是以舊城鎮(zhèn)為主的用地。改造之后,萬江將打通數(shù)條主次干道,建立一個(gè)相對(duì)完善的主干道系統(tǒng)。萬江率先完成”三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃三條商貿(mào)帶對(duì)工業(yè)亮紅燈《萬江”三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃》(送審稿),改造之后的萬江,有三條商貿(mào)帶極為搶眼——莞穗大道商貿(mào)服務(wù)發(fā)展帶、萬道路商貿(mào)旅游發(fā)展帶和港口大道商貿(mào)物流發(fā)展帶。雖說這三條商貿(mào)帶定位各有不同,但都對(duì)引進(jìn)工業(yè)亮起了紅燈。改造之后的萬江將以街道辦事處所在的行政文化中心和中部居住中心為兩個(gè)核心,三條商貿(mào)帶由南向北依次排開。其中,連接著五環(huán)路和四環(huán)路的莞穗大道,將被改造成為莞穗大道商貿(mào)服務(wù)發(fā)展帶。莞穗大道沿線將涌現(xiàn)諸如谷涌生產(chǎn)資料物流配送中心、蜆涌建材市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)中心、石美茶葉市場(chǎng)和現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)等五大功能區(qū)段。這里將優(yōu)先發(fā)展專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和倉儲(chǔ)物流企業(yè),適度發(fā)展諸如酒店、餐飲、金融、交通服務(wù)等相關(guān)配套服務(wù)業(yè),避免引進(jìn)大型工業(yè)、文化等項(xiàng)目,禁止引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目。東莞汽車總站、軌道交通R1線的兩個(gè)站點(diǎn)和華南Mall,萬道路商貿(mào)旅游發(fā)展帶亮點(diǎn)十分多。按照改造規(guī)劃,萬道路商貿(mào)旅游發(fā)展帶將承接華南Mall、東莞汽車總站和東莞人民醫(yī)院新院的發(fā)展動(dòng)力,強(qiáng)化萬道路兩側(cè)的商貿(mào)服務(wù)功能。并確定優(yōu)先發(fā)展大型主題商業(yè)、商住項(xiàng)目和配套文化娛樂項(xiàng)目,適當(dāng)發(fā)展體育、城市物流配送服務(wù)的相關(guān)項(xiàng)目,禁止引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目。而連接市區(qū)和虎門港港區(qū)的港口大道沿線將被打造成為港口大道商貿(mào)物流發(fā)展帶,以大宗、重型貨物的集散、配送為主,重點(diǎn)引進(jìn)工業(yè)品專業(yè)市場(chǎng)和保稅物流相關(guān)項(xiàng)目。萬江近幾年房地產(chǎn)發(fā)展的情況:自以來,萬江樓市在土地放量及土地交易價(jià)格不斷被刷新的情況下,開始為越來越多商家和消費(fèi)者所關(guān)注。作為中心城區(qū)四大區(qū)域之一,萬江一方面加快舊城改造的步伐,另一方面快速深入新城規(guī)劃和城市建設(shè)。萬江逐漸成為房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略要地,成為繼南城之后的又一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。大盤運(yùn)作呼應(yīng)江居風(fēng)景:縱觀萬江片區(qū)的現(xiàn)有項(xiàng)目,大盤運(yùn)作是萬江片區(qū)樓盤的一大特點(diǎn),也是當(dāng)前寸土寸金的莞城、東城、南城等區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)難以突破的瓶頸。萬江片區(qū)的大盤包括了理想0769、盛世華南、陽光海岸、水印長堤、濱江公館等,這些項(xiàng)目占地面積均在20萬平方米以上,而這些項(xiàng)目也是該片區(qū)的代表性樓盤。另外,江居也是該片區(qū)樓盤的一大特色。在東莞的”十一五”規(guī)劃中,針對(duì)東江”水”資源利用提出了在萬江片區(qū)重點(diǎn)打造”濱水居住帶”的思路,因此萬江新開發(fā)的樓盤大多是濱江樓盤,并形成了以陽光海岸、濱江公館、麗港灣、東江觀邸、香堤水岸等樓盤為代表的水岸環(huán)境板塊。萬江迎來豪宅從”山時(shí)代”進(jìn)入”水時(shí)代”的機(jī)遇早在幾年前,東莞就提出了生態(tài)綠城、文化新城的發(fā)展思路,因此,在東莞地產(chǎn)板塊中,能夠看到項(xiàng)目”親山”、項(xiàng)目”親湖”,開發(fā)商用自然資源引導(dǎo)著東莞居民的居住喜好。而一直以來,項(xiàng)目”親江”則一直沒有受到更多關(guān)注,只有幾個(gè)樓盤扛起了”親江”大旗,不過這種局面或?qū)⒏淖儭＝衲?隨著一系列親江樓盤面世,東江作為東莞城市中無法言喻的優(yōu)美景觀,東江濱水區(qū)域的開發(fā)與價(jià)值利用或?qū)闁|莞特色城市制造突圍。東莞自形成大片的豪宅區(qū)域以來,豪宅市場(chǎng)格局一直是以黃旗山、泛水濂湖、松山湖、環(huán)橫崗湖”一山三湖”的模式為主,隨著城市向心力的加強(qiáng)以及高端樓盤項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)更快的提升,豪宅市場(chǎng)主城區(qū)置業(yè)效應(yīng)日益突出,品質(zhì)快速提升、東莞經(jīng)濟(jì)持續(xù)強(qiáng)勁、中心城大崛起,在多種因素推動(dòng)下,東莞豪宅市場(chǎng)價(jià)值被重估。在這種氛圍下,新開發(fā)豪宅區(qū)域類似松山湖等新片區(qū),無一不調(diào)整開發(fā)思路,加大投入,大幅抬升價(jià)格,獲取超額利潤。由于土地儲(chǔ)備問題,黃旗山板塊會(huì)逐漸淡出城區(qū)豪宅市場(chǎng),以其不可復(fù)制的價(jià)值,在稀缺的前提下,與崛起的中心城(CBD+CLD)形成互相彌補(bǔ)的頂級(jí)物業(yè)陣營。而隨著該地塊開發(fā)面積有限,在城市環(huán)境改造的利好因素下,東莞城區(qū)豪宅市場(chǎng)未來將一退一進(jìn),從”山時(shí)代”過渡到”江時(shí)代”,萬江濱江城市帶隱現(xiàn)”豪宅機(jī)遇”,萬江市場(chǎng)或?qū)⒊蔀槌菂^(qū)高端置業(yè)的主片區(qū)。作為”十一五”期間東莞主要的住宅片區(qū),萬江濱江城市帶將以公建帶動(dòng)價(jià)值提升,最大化享受”江時(shí)代”的豪宅利益。城市濱江帶價(jià)值或提升城市建筑設(shè)計(jì)研究所國家一級(jí)注冊(cè)建筑師黃俊在談到東莞的城市特色規(guī)劃與建設(shè)時(shí)指出,東莞城市發(fā)展過程存在的重大問題在于一直不注重濱水區(qū)域的開發(fā)與價(jià)值利用。她表示:”從現(xiàn)存發(fā)展條件來看,東江支流濱水片區(qū)的開發(fā),是東莞難得的自然生態(tài)資源。東江作為珠江水系的三大河流之一,在東莞段由石排至萬江、厚街、虎門港全長約30公里,水質(zhì)較好,江面又寬,特別是大王洲段、道滘段、沙田段,江面開闊,景觀優(yōu)美。大力建設(shè)東江兩岸,是東莞生態(tài)綠城、文化新城建設(shè)的重要組成部分。”借鑒其它區(qū)域的發(fā)展模式,黃俊告訴記者,美國共有75個(gè)城市,其中69個(gè)坐落在濱水地理位置上。69個(gè)城市在過去40年都有過對(duì)濱水地帶的重建和開發(fā)活動(dòng),有的城市因?yàn)榭刂圃?開發(fā)成本就較低,控制遲了,費(fèi)用則會(huì)很高。另外,無論是英國的泰晤士河、法國的塞納河、德國的萊茵河還是香港的維多利亞港都是城市中無法言喻的優(yōu)美景觀所在。抓住江景帶提升萬江宜居品位萬江政府有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,萬江將作為東莞整個(gè)濱江沿岸的”橋頭堡”,加快融合城區(qū)與其它水鄉(xiāng)片區(qū)的聯(lián)系,為東江沿岸帶的真正崛起發(fā)揮最大的力量。黃俊則表示,政府發(fā)展濱江沿岸帶的力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,環(huán)境改造是萬江地產(chǎn)發(fā)展亟待解決的問題,當(dāng)前該區(qū)域東江沿岸的用地并沒有得到控制和有效利用,低技術(shù)含量、不符合環(huán)保、污染嚴(yán)重的廠房依然隨處可見,建議政府盡快將東江沿岸土地加以回收,在該片區(qū)規(guī)劃建設(shè)100米—200米的景觀居住帶,將萬江打造成為主城區(qū)最適宜人居的區(qū)域。據(jù)了解,萬江下一輪城市發(fā)展將呈現(xiàn)出”公建投入”與”住區(qū)開發(fā)”良性互動(dòng)、共同推進(jìn)的格局,蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)摿?。在”?jīng)濟(jì)城市”的特殊背景下,萬江豪宅市場(chǎng)也將抓住中心城崛起(CLD+CBD二次成長)帶來的行業(yè)二次爆發(fā)機(jī)遇,抓住政府打造”城市濱江帶”的契機(jī),經(jīng)過三重機(jī)遇的遞進(jìn)性開發(fā),實(shí)現(xiàn)區(qū)域長期成長,并最終啟動(dòng)萬江新的發(fā)展方向。當(dāng)前萬江樓市的調(diào)整是一種正常、合理的調(diào)整,對(duì)于萬江片區(qū)而言,具備了先天資源優(yōu)勢(shì)、地緣優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)三大發(fā)展條件,經(jīng)過鴻福橋、萬江橋、宏遠(yuǎn)橋等連接,萬江與CBD的關(guān)系非常緊密。同時(shí),市政府重點(diǎn)打造”濱水居住帶”的政策,把萬江作為CBD的后花園來打造將是大勢(shì)所趨,而該片區(qū)也將是大東莞中心區(qū)的中央生活區(qū)和最適宜居住的城區(qū)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)為萬江板塊升溫:萬江板塊的橫空出世,首先在于政府以及開發(fā)商對(duì)萬江板塊未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展充滿信心,萬江自提出打造”工貿(mào)萬江水岸新城”的發(fā)展定位之后,投資2億元建設(shè)的新區(qū)行政中心已經(jīng)啟動(dòng),新中心區(qū)將設(shè)置行政辦事大樓、市民廣場(chǎng)、市民藝術(shù)館、名人陳列館等一系列行政文化公共設(shè)施,鉗制萬江地產(chǎn)發(fā)展多年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將有大幅改觀。同時(shí),萬江近年還將在環(huán)境整治方面加大力度,進(jìn)一步改進(jìn)東江沿岸景觀帶的水景資源,該板塊升溫速度還將加快。萬江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)分析萬江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地情況1.1萬江區(qū)土地供應(yīng)總量較小,綜合開發(fā)利用水平低從供應(yīng)面積上看萬江區(qū)的土地供應(yīng)量處于近幾年來的高位達(dá)到46.7萬㎡,之維持在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的水平,從供應(yīng)宗數(shù)看,最多達(dá)到了11宗土地作為房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ),04到萬江的供應(yīng)面積都處在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的水平,這能夠看出近年來萬江區(qū)不算是房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域,而的11宗供應(yīng)中有7總為350㎡以下,其中3宗的面積為90㎡以下,這顯示了在土地的綜合開發(fā)利用上,萬江還處于一個(gè)較低的水平。1.2、萬江區(qū)土地市場(chǎng)成交情況1.2.1萬江區(qū)近幾年土地成交對(duì)比萬江到的供應(yīng)情況能夠看出,近年雖然為東莞房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展最為快速的一段時(shí)期,但萬江區(qū)依然有地塊是不能成交的,這也說明了萬江那時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)不被看好,可是隨著區(qū)域規(guī)劃的重新布局,可供開發(fā)的土地日益減少,相對(duì)于東江沿線水網(wǎng)地區(qū)土地將來依舊被看好。1.2.2萬江區(qū)土地成交類型單一,缺乏其它類型的土地供應(yīng)到7年時(shí)間內(nèi)四大城區(qū)中只有萬江區(qū)所成交的土地皆以商住用地為主角,沒有商業(yè)和工業(yè)用地很少,這從另外一方面看出萬江區(qū)缺乏經(jīng)濟(jì)活力,生活商業(yè)配套不完善。1.2.3萬江區(qū)土地成交價(jià)格萬江區(qū)唯一的供應(yīng)地塊沒有成交,因此缺乏價(jià)格,而綜觀其它幾年,隨著城市化進(jìn)程的提高,萬江區(qū)樓面價(jià)格呈逐年上升趨勢(shì),其中深圳富通地產(chǎn)于5月拍得的萬龍路地塊,地面價(jià)8410元/㎡,樓面價(jià)2940元/㎡,為近幾年來萬江區(qū)地王,可是隨著萬江規(guī)劃、配套、交通等日益成熟,跟南城的距離越來越近,07-吸引了很多外來房企如:富通、華潤等強(qiáng)強(qiáng)進(jìn)駐。萬江二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)情況2.1城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)萬江供應(yīng)量位居第三萬江的到供應(yīng)量在全市四個(gè)區(qū)中的供應(yīng)量排名第三,在中供應(yīng)放量終于擺脫了始終末尾的局面,開發(fā)已經(jīng)相對(duì)成熟的老城區(qū)莞城自然就落到最后了,這從一方面能夠看出萬江的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是處于剛剛起步,未來的開發(fā)價(jià)值和潛力還是很大。2.2萬江近年商品房供應(yīng)量波動(dòng)較大,主要以洋房供應(yīng)為主據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示,近年來萬江房地產(chǎn)批準(zhǔn)預(yù)售量波動(dòng)較大,04-供應(yīng)的物業(yè)類型較多,后來由于城市化進(jìn)程加快,對(duì)普通住宅需求的增加,供應(yīng)的物業(yè)類型減少,主要是以洋房為主,而且在達(dá)到了峰值,由于很多開發(fā)商降低了開發(fā)預(yù)期,使得的供應(yīng)大幅減少,降幅達(dá)73.22%。2.3萬江房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)情況萬江達(dá)到供應(yīng)高峰,跌至歷史低位到萬江的新增商品房供應(yīng)面積為91.16萬㎡,總供應(yīng)套數(shù)為10486套;其中住宅面積為83.82萬㎡,非住宅面積為7.33萬㎡。商品房住宅非住宅年份面積(萬㎡)套數(shù)(套)面積(萬㎡)套數(shù)(套)面積(萬㎡)套數(shù)(套)22.15274021.0925851.0615552.80524449.9345472.8669716.21250212.8015233.41979總計(jì)91.161048683.8286557.331831數(shù)據(jù)來源:東莞市房管局萬江商品房供應(yīng)類型單一,以普通住宅為主從到萬江房地產(chǎn)市場(chǎng)各類型分布來看,萬江供應(yīng)主要是以普通住宅為主,達(dá)到了88.43%,還有少量的商鋪和別墅產(chǎn)品,產(chǎn)品單一。3.1萬江區(qū)新增住宅戶型分析萬江到新增住宅供應(yīng)以三房為主3.2萬江區(qū)新增住宅面積月度走勢(shì)到新增住宅供應(yīng)月度面積受個(gè)盤上市的影響大,其中面積在10月達(dá)到最大,為12.88萬㎡,主要是上東國際一期、水印長堤·江湖供應(yīng)較多。3.3萬江房地產(chǎn)商品房供應(yīng)個(gè)盤分析萬江區(qū)供應(yīng)項(xiàng)目少,受個(gè)盤影響大到萬江所供應(yīng)項(xiàng)目較少,僅有8個(gè),其中在圍繞東莞汽車總站集中了三個(gè)大盤(陽光海岸、理想0769、華南mall),數(shù)據(jù)顯示這個(gè)地段是萬江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。其中理想0769住宅的供應(yīng)體量最大,為2937套,面積245438.5㎡。樓盤名稱用途面積(㎡)套數(shù)(套)濱江公館車庫4785.12343普通住宅62315.8728風(fēng)臨美麗灣二期普通住宅42628.41445風(fēng)臨美麗灣一期普通住宅96845.641077商鋪1212宏達(dá)花園普通住宅5076.1655宏達(dá)花園五期·藏瓏普通住宅24466.65296理想0769三期普通住宅1289381663理想0769四期·沁園別墅344518普通住宅113055.51256上東國際一期車庫5544462普通住宅125985.81599商鋪4403.5337盛世華南普通住宅42394.93373寫字樓11745.3511水印長堤·江湖普通住宅65994.85410陽光海岸二期·悅灣普通住宅1538531160商鋪1206.5422陽光海岸三期·晶岸普通住宅59444.7663陽光海岸一期車庫00普通住宅98838.541072商鋪948.3584萬江房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析4.1萬江商品房成交情況8月1日至3月14日新增供應(yīng)的萬江樓盤名稱已銷售面積已銷售數(shù)總建筑面積總套數(shù)銷售率濱江公館5659975667100.92107184.35%風(fēng)臨美麗灣二期3853938842628.4144590.41%風(fēng)臨美麗灣一期95870107296966.64107998.87%宏達(dá)花園4668465076.165591.96%宏達(dá)花園五期·藏瓏1170311624466.6529647.83%理想0769三期12893816631289381663100.00%理想0769四期·沁園1072271191116500.5127492.04%上東國際一期1235451679135933.4209890.89%盛世華南2590222254140.2838447.84%水印長堤·江湖2831720165994.8541042.91%陽光海岸二期·悅灣98752772155059.5118263.69%陽光海岸三期·晶岸2418126159444.766340.68%陽光海岸一期5284656599786.89108052.96%總計(jì)797087893210520371170075.77%8月至萬江供應(yīng)商品房的面積105.20萬㎡、11700套,截止3月14日銷售商品房的面積79.71㎡、8932套,銷售率75.77%,其中風(fēng)臨美麗灣一期、宏達(dá)花園、理想0769三期4.1.1萬江商品房供需走勢(shì)萬江在供需關(guān)系走勢(shì)來看,開工的項(xiàng)目大多數(shù)在上市使得供應(yīng)量放量,然而受金融危機(jī)的影響,樓市一路低迷,供求矛盾凸出。然而進(jìn)入受益于底中央的救市政策,樓市在迅速回暖,壓抑一年的需求量爆發(fā),成交量一路走高,由于開發(fā)商降低了對(duì)樓市的預(yù)期,因此更多的是消化存量。4.1.1萬江新增商品住宅銷售的物業(yè)用途供需比較萬江新增商品住宅以普通住宅成交為主,占95.73%,相比供應(yīng)比例,普通住宅相對(duì)暢銷;公寓雖然供應(yīng)較少可是成交是一片空白,;萬江的別墅項(xiàng)目銷售情況不理想,主要因?yàn)閯e墅在12月推向市場(chǎng),受政策影響,觀望情緒濃厚影響銷售,但作為稀缺性的物業(yè),后期銷售樂觀,沒有別墅的供應(yīng),因此萬江別墅以消化存量為主。4.1.2萬江的銷售率最高,達(dá)到了177.5%,主要原因是萬江的市場(chǎng)供應(yīng)量少,可是需求量非常大,因此銷售率高。萬江相比其它三城區(qū),供應(yīng)面積與銷售面積均最小,萬江在自身的開發(fā)建設(shè)上較其它區(qū)域來的都慢,非房地產(chǎn)開發(fā)的熱區(qū),的1,2月受各種因素的影響,萬江的銷售率下降得特別的厲害,可是隨著”水岸新城”概念的提出,預(yù)計(jì)后市沿江一帶的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是被置業(yè)者認(rèn)可。5萬江商品房價(jià)格分析萬江區(qū)商品房價(jià)格受各盤影響明顯萬江區(qū)商品房市場(chǎng)進(jìn)入以來,受各不利因素的影響一直往下調(diào),市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)少,受個(gè)盤的影響大,1月價(jià)格比均價(jià)大幅上升,主要是陽光海岸一期的銷售價(jià)格低,只有3722元,而價(jià)格普遍較高主要是受高品質(zhì)個(gè)盤理想.0769四期上市的影響,縱觀萬江近幾年商品房均價(jià)來看在4500-5000之間的產(chǎn)品居多,這符合市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì),房價(jià)的回歸將使萬江樓市具備更廣闊的發(fā)展前景。6、房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房成交項(xiàng)目分析樓盤名稱物業(yè)類型成交面積成交套數(shù)成交金額濱江公館車庫15481129826704普通住宅42031485.7風(fēng)臨美麗灣二期普通住宅959210339859041.09風(fēng)臨美麗灣一期普通住宅32523117287633.85商鋪34364989071.667宏達(dá)花園五期·藏瓏普通住宅80067726631170.76理想0769三期普通住宅24441316587.4理想0769四期·沁園別墅34451832464410.26普通住宅25847259.4商鋪493119019524.02上東國際一期車庫124810412297480普通住宅89757.251153.4商鋪5215.756860732542.91盛世華南普通住宅60352699072.208水印長堤·江湖普通住宅24292174.8陽光海岸二期·悅灣普通住宅52295382.5陽光海岸三期·晶岸普通住宅1922420992684498.83陽光海岸一期普通住宅2712901887.65總計(jì)2877073203萬江房地產(chǎn)分物業(yè)市場(chǎng)分析1住宅類物業(yè)(此處的住宅類物業(yè)包括普通住宅、公寓,但不包括別墅)1.1住宅供應(yīng)狀況1.1.1住宅供應(yīng)的季度走勢(shì)萬江商品住宅供應(yīng)在三季度處于供應(yīng)高峰,那時(shí)正是銷售旺季時(shí)期,但隨著9/27政策提高投資門檻,提高利息增加負(fù)擔(dān),市場(chǎng)的觀望氣氛逐漸形成,極大的影響了各開發(fā)商的推盤計(jì)劃,四季度和一季度的住宅供應(yīng)迅速下跌,一季度更只是1月份由理想0769項(xiàng)目向市場(chǎng)供應(yīng)單位,可是進(jìn)入下半年很多項(xiàng)目框架已經(jīng)建好,并已經(jīng)達(dá)到了預(yù)售的條件,因此在十月份借著銷售節(jié)點(diǎn)扎推上市,主要是上東國際一期和水印長堤的洋房。1.1.2萬江新增住宅主要為兩房三房,面積集中在81~100㎡07-萬江住宅戶型結(jié)構(gòu)面積分析:年份公寓一房兩房三房四方五房復(fù)式合拼174362151594363305112670552724045025441110428225255975712935810730086553194253063839852406880149300總計(jì)1039863598179434372545.3132906301592118724045供應(yīng)產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)上,兩房三房單位占了45.22%,占了絕對(duì)主導(dǎo)地位,而在面積的分布上主要集中在81~100㎡,從近幾年萬江商品住宅供應(yīng)情況,萬江區(qū)與的供應(yīng)量均為普通住宅,沒有獨(dú)立公寓類項(xiàng)目發(fā)售,只是理想0769與陽光海岸有小面積戶型上市,說明在萬江更多的是購房者以自住為主,投資需求幾乎沒有。1.1.3萬江供應(yīng)的戶均面積持續(xù)減小根據(jù)東莞統(tǒng)計(jì)局的批售數(shù)據(jù)計(jì)算萬江戶均面積,數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),萬江的戶均面積整體少于全市的平均水平,萬江的戶均面積下降至83.7㎡,相比的103㎡下降19.4%,一方面由于陽光海岸的公寓產(chǎn)品上市,另一方面由于90/70政策的影響,出現(xiàn)部分組合戶型,降低戶均面積,如理想0769三期等,可是隨著開發(fā)商產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的加劇,很多開發(fā)商會(huì)在面積上做文章,經(jīng)過以面積贈(zèng)送的手段讓消費(fèi)者感到性價(jià)比高,預(yù)計(jì)后市戶均面積大概保持在80-100之間。1.2住宅成交分析1.2.1住宅成交的月度走勢(shì)萬江的商品住宅在下半年處于銷售高峰時(shí)期,8月中旬達(dá)到了高峰,然后隨著政策的實(shí)施迅速的下滑,進(jìn)入第一季度,銷售量一直在低位徘徊,然而進(jìn)入樓市回暖,萬江早于其它三個(gè)城區(qū)在三月份成交量激增,其中表貢獻(xiàn)較多的項(xiàng)目有:上東國際、濱江公館、陽光海岸二期·悅灣等。1.2.2新增供應(yīng)住宅成交暢銷戶型及暢銷面積從戶型結(jié)構(gòu)和戶型面積的供需結(jié)合分析,萬江的商品住宅小戶型的銷售情況理想,主要是由于個(gè)盤如上東國際僅靠南城,而且定價(jià)也相對(duì)城區(qū)來說低些,因此也就成就了上東國際奪得普通住宅銷售冠軍的名字,而三房單位所占比例巨大,同質(zhì)化嚴(yán)重,總體銷售情況相對(duì)不理想,從成交的面積區(qū)區(qū)間來看,其中61~80㎡的二房較為暢銷、201-300㎡以上的大戶型數(shù)量少,產(chǎn)品稀缺,銷售情況理想1.3住宅價(jià)格走勢(shì)萬江住宅的房價(jià)一路上漲,高位時(shí)月度均價(jià)甚至達(dá)到7532元/㎡,進(jìn)入價(jià)格理性回調(diào),逐漸的往下調(diào),但受到優(yōu)質(zhì)盤理想0769沁園上市的影響,價(jià)格依然保存在一格較高的水平,從8月開始,樓市的成交量急速的下降,進(jìn)入,受各種因數(shù)的影響,成交量一直保持在一格很低的水平,進(jìn)入萬江樓市緊跟大市回暖,價(jià)格也緩緩上揚(yáng),可是上行不利。縱觀07-三年萬江普通住宅價(jià)格與全市其它主城區(qū)相比,價(jià)格還是相對(duì)較低。特別是在樓市不景氣時(shí)候,很多項(xiàng)目為了出貨不得不在價(jià)格上有所松懈,其次萬江相比其它主城區(qū)在經(jīng)濟(jì)水平,發(fā)展?jié)摿Χ际潜容^弱,因此根據(jù)這樣的定價(jià)也符合當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)購買力。別墅物業(yè):08-萬江別墅市場(chǎng)成交一覽:樓盤名稱成交面積(㎡)成交套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)理想0769四期·沁園3445189424非住宅成交情況:商鋪物業(yè):08-萬江商鋪市場(chǎng)成交一覽:樓盤名稱成交面積(㎡)成交套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)風(fēng)臨美麗灣一期19293013172宏達(dá)花園302417456理想0769四期·沁園8331719449上東國際一期5215.756811644萬江樓市潛在預(yù)測(cè)萬江潛在供應(yīng)一覽:樓盤名稱物業(yè)類型類型建筑面積(㎡)富通·碧水長天(天邑灣)洋房全新50000鵬基-歐景麗苑洋房全新30000上東國際二期洋房全新83465陽光海岸·晶岸洋房加推66773華南MAIL第八區(qū)(邁阿密住宅區(qū))洋房全新50000尚書華府洋房全新50000葡萄莊園別墅洋房約3.2萬平米95000濱江公館二期洋房全新23188濱江公館一期洋房加推18337潤隆大廈寫字樓全新16817潤隆大廈公寓全新10824潤隆大廈商鋪全新785上東國際二期商鋪全新390碧水長天花園車位及地下室全新25429上東國際二期車位及地下室全新17004潤隆大廈車位及地下室全新5507金地萬江項(xiàng)目洋房全新50000總計(jì)593519萬江在售代表性樓盤共享水印長堤宏達(dá)花園濱江公館風(fēng)臨美麗灣華南盛世理想0769陽光海岸水印長堤宏達(dá)花園濱江公館風(fēng)臨美麗灣華南盛世理想0769陽光海岸風(fēng)臨美麗灣位置:萬江區(qū)新行政文化中心旁(規(guī)劃中)開發(fā)商:深圳.正中置業(yè)主力戶型:61-80的兩房、100-120的三房開盤價(jià)格:6500元/㎡特點(diǎn):以鄰近萬江新行政中心為賣點(diǎn),但周邊配套缺乏,樓盤品質(zhì)一般現(xiàn)狀:以來開發(fā)商資金鏈緊張,打出3880元/㎡的價(jià)格,前期業(yè)主見行政中心遲遲不動(dòng)工,要求補(bǔ)差價(jià),現(xiàn)在與開發(fā)商關(guān)系緊張陽光海岸位置:萬江區(qū)汽車總站旁開發(fā)商:東莞高田房地產(chǎn)主力戶型:90-130㎡三房為主開盤價(jià)格:4500元/㎡賣點(diǎn):臨近萬江總站和華南摩爾配套完善,大打東江水景現(xiàn)狀:4月,打出3950元/㎡起的價(jià)格,戶型偏大,銷售不理想宏大花園位置:萬江區(qū)莫屋管理區(qū)(宏達(dá)花園內(nèi))開發(fā)商:東莞萬江宏達(dá)花園建造有限公司主力戶型:110-140㎡的三房、四房開盤價(jià)格:賣點(diǎn):成熟社區(qū),周邊配套較好,基本銷售周期在現(xiàn)狀:基本以銷售完畢理想0769.沁園位置:萬江區(qū)四環(huán)路理想大道段開發(fā)商:深圳富通地產(chǎn)主力戶型:一房、四房開盤價(jià)格:5000元/㎡起賣點(diǎn):成熟大社區(qū),生活氣氛好,臨近萬江總站和華南摩爾,配套成熟,一房單位為小復(fù)式現(xiàn)狀:4月開盤,受觀望氣氛影響,銷售情況不理想,開盤當(dāng)天銷售50套盛世華南位置:萬江區(qū)萬道路華南MALL對(duì)面開發(fā)商:東莞市三元盈暉投資發(fā)展有限公司主力戶型:80-120㎡兩房、三房開盤價(jià)格:4800元/㎡賣點(diǎn):與華南摩爾共生,附近生活配套完善現(xiàn)狀:產(chǎn)品缺乏特色,受房產(chǎn)證問題和觀望氣氛影響,銷售情況不理想濱江公館位置:萬江莞穗大道與蓬廟橋交匯處東南角

開發(fā)商:深圳市城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司主力戶型:77-100㎡兩房、三房開盤價(jià)格:6500元/㎡賣點(diǎn):與華南摩爾共生,一線江景?，F(xiàn)狀:一期基本賣完,二期待推貨。萬江未來主城區(qū)的后備主力軍1)碧水長天:(富通·天邑灣)————萬龍路高埗橋旁,與水印長堤隔路而望。屬舊城改造,占地面積22.7萬平方米,總建筑面積約53萬平方米,擁有1.7公里江岸線,江景資源豐富。一期占地37440㎡,總建面144387㎡,其中住宅116600㎡。已全面開工,地下室施工完成,咨詢處于2月1日對(duì)外開放,在三月份開始陸續(xù)投放廣告和活動(dòng),其中在3月25日,舉辦畫舫體驗(yàn)中心活動(dòng),預(yù)計(jì)5月份開盤,項(xiàng)目區(qū)位7#6#5#7#6#5#8#8#3#9#9#2#1#1#110-130110-130中等戶型4#4#住宅共8棟,均為2梯4戶,共約1028戶。除9#為26層外,其余住宅均為32層,頂樓復(fù)式,一樓架空,4#商業(yè)。住宅產(chǎn)品具有較高的實(shí)用性贈(zèng)送,所有戶型均可贈(zèng)送多一房。9#8#新增供應(yīng)細(xì)分:9#8#————996100%——合計(jì)7480346.4%220頂樓復(fù)式2250015019.3%150四房兩廳4290033036.8%130三房兩廳2266023819.4%95兩房兩廳1530018013.1%85兩房兩廳5760964.9%60一房兩廳總面積套數(shù)面積比面積戶型金地萬江項(xiàng)目:萬江濱江體育公園旁,占地面積約5萬平米,容積率2.5萬江濱江體育公園旁,占地面積約5萬平米,容積率2.5,總建筑面積約13萬平米,預(yù)計(jì)將于初動(dòng)工,產(chǎn)品主要為高層洋房,預(yù)計(jì)以100-160平米中等偏大戶為主。當(dāng)前處于前期規(guī)劃定位階段,尚未報(bào)建,底進(jìn)入銷售階段的可能性不大?，F(xiàn)場(chǎng)環(huán)境圖項(xiàng)目位于環(huán)城路與港口大道交匯處,總占地約122772㎡,容積率1.6,總建面約252565㎡,其中住宅建面約20萬㎡。發(fā)展商為東莞高發(fā)房地產(chǎn)有限公司,為鵬基.歐景麗苑的項(xiàng)目開發(fā)公司,隸屬于深圳鵬基集團(tuán)。報(bào)建完畢,11月開始施工,預(yù)計(jì)中下旬入市。項(xiàng)目位置起始價(jià)1.98億元,以起始價(jià)推算地面價(jià)為1504.98元每平方米,折合樓面價(jià)1003元/平方米,價(jià)格壓力較小。預(yù)計(jì)為15層洋房,80-130平米中等戶型,總建面約11.8萬平米。共34棟,以6層180-220平米類別墅為主,總建面約8.2萬平米。預(yù)計(jì)為15層洋房,80-130平米中等戶型,總建面約11.8萬平米。共34棟,以6層180-220平米類別墅為主,總建面約8.2萬平米。尚書華府:占地約2.3萬㎡,容積率2.0,總建面約4.6萬㎡,位于萬江牌樓基村。開發(fā)商為深圳東港實(shí)業(yè)旗下中潤實(shí)業(yè)。另有該公司8月競(jìng)得G026和G027地塊,形成連片開發(fā)。該地塊已動(dòng)工一段時(shí)間,工程處于挖地基,由于施工證未批,當(dāng)前停工。預(yù)計(jì)五一售樓處開放,十一前后推出。6#5#4#36#5#4#3#2#共6棟,2梯四戶,住宅20層,預(yù)計(jì)約480套,贈(zèng)送為入戶花園及空洞。2層商業(yè),1層架空。樓棟房型套數(shù)改造前改造后套數(shù)比1-3#二變四1208810925%二變?nèi)?20788825%4#二變四40891218.3%二變?nèi)?088998.3%5-6#二變?nèi)?0891098.3%三變五8011813816.7%二變四40891108.3%葡萄莊園:受90/70限制,按照最大容積率推算,兩地總建筑面積約9.5萬平米,最終成交價(jià)1.6億元,折合樓面價(jià)1683平米。小的地塊用來開發(fā)洋房,大的地塊用來開發(fā)類別墅。最遲動(dòng)工時(shí)間11月19日,當(dāng)前處于報(bào)建項(xiàng)目總規(guī)階段,預(yù)計(jì)年底推出。洋房總建面約3萬㎡,均為復(fù)式。洋房共3棟,2梯6戶270套,以60-80平米為主;公寓1棟2梯8戶,主力面積30-50平,共270套。潤隆大廈:位于萬江共聯(lián)社區(qū)萬江路以南,總建面約28360平米,其中住宅建面約10824平米,其余以寫字樓為主,少量商鋪。公寓樓共11層,其中住宅10層,1層底商。住宅3梯18戶,總共約180套,主力40-60平米公寓及一房。萬江房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)總結(jié)和展望:1、萬江現(xiàn)階段開發(fā)水平穩(wěn)步上升萬江區(qū)近幾年來房地產(chǎn)開放水平雖不能說是突飛猛進(jìn),可是也算是穩(wěn)步上升;相比東城、南城來說,畢竟是后起之秀,底子、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不如其它三個(gè)主城區(qū)區(qū),對(duì)于房地產(chǎn)來說由于萬江的物業(yè)類型比較單一(以洋房為主導(dǎo),中等戶型三房較多,小戶型較少),能夠看出萬江的置業(yè)群體主要是自住為主,投資需求很少。從城市建設(shè)來看萬江,跟南城、東城相比,還是有差距的。南城基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套已初具規(guī)模,宏圖片區(qū)總部經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)區(qū)域建設(shè)升級(jí),而萬江從路網(wǎng)、公園綠地、公共設(shè)施等方面都比較滯后。萬江處于水網(wǎng)地區(qū),土地有限、建設(shè)成本高、存在曲高和寡的現(xiàn)狀,但受到自然條件的限制,發(fā)展步伐緩慢。萬江新規(guī)確立加緊了路網(wǎng)為代表的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),以及公園綠地和公共配套設(shè)施的建設(shè),力爭(zhēng)全力趕超、后來居上。加上東莞萬江”十一五”規(guī)劃的落實(shí),東拓西進(jìn),區(qū)域整合的逐步實(shí)施,未來與城區(qū)的距離越來越近,未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是被看好。2、新區(qū)是萬江新的發(fā)動(dòng)機(jī)萬江在”雙轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略中,提出了”工貿(mào)萬江,水岸新城”的發(fā)展定位,其中建好萬江新中心是萬江城市升級(jí)的重中之重根據(jù)萬江的城市特質(zhì),全面完成了”三環(huán)、六園、一中心”城市升級(jí)十大重點(diǎn)工程規(guī)劃,所謂”三環(huán)”就是新中心區(qū)交通景觀內(nèi)環(huán)、萬龍片濱水綠環(huán)、金豐片濱水綠環(huán);”六園”指體育公園、漁唱園、唱鳳園、梅鶴園、龍灣濕地綜合公園以及海心洲濕地公園;”一中心”及行政辦事中心區(qū)?！蔽覀儧Q心打造精品工程,凸顯水鄉(xiāng)文化,要讓每一項(xiàng)建筑都能成為一道景觀?！比f江沿江一帶房地產(chǎn)市場(chǎng)前景無限東莞豪宅市場(chǎng)格局一直是以黃旗山、泛水濂湖、松山湖、環(huán)橫崗湖”一山三湖”的模式為主,隨著城市向心力的加強(qiáng)以及高端樓盤項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)更快的提升,豪宅市場(chǎng)主城區(qū)置業(yè)效應(yīng)日益突出,品質(zhì)快速提升、東莞經(jīng)濟(jì)持續(xù)強(qiáng)勁、中心城大崛起,在多種因素推動(dòng)下,東莞豪宅市場(chǎng)價(jià)值被重估。由于土地儲(chǔ)備問題,黃旗山板塊會(huì)逐漸淡出城區(qū)豪宅市場(chǎng),而隨著該地塊開發(fā)面積有限,在城市環(huán)境改造的利好因素下,東莞城區(qū)豪宅市場(chǎng)未來將一退一進(jìn),從”山時(shí)代”過渡到”江時(shí)代”,萬江濱江城市帶隱現(xiàn)”豪宅機(jī)遇”,萬江市場(chǎng)或?qū)⒊蔀槌菂^(qū)高端置業(yè)的主片區(qū)。作為”十一五”期間東莞主要的住宅片區(qū),萬江濱江城市帶將以公建帶動(dòng)價(jià)值提升,最大化享受”江時(shí)代”的豪宅利益。在東莞的”十一五”規(guī)劃中,針對(duì)東江”水”資源利用提出了在萬江片區(qū)重點(diǎn)打造”濱水居住帶”的思路,因此萬江新開發(fā)的樓盤大多是濱江樓盤,并形成了以陽光海岸、濱江公館、麗港灣、東江觀邸、香堤水岸,富通·天邑灣、南峰碧水云軒、金地項(xiàng)目等樓盤為代表的水岸環(huán)境板塊。