示范區(qū)建設(shè)成本管控分析

示范區(qū)原本的意思是在某一個(gè)區(qū)域之內(nèi)做示范，在獲取認(rèn)可時(shí)候大量效仿，多用于試點(diǎn)區(qū)域的試水，比如國家很多特區(qū)之類的，后被地產(chǎn)行業(yè)引入項(xiàng)目開發(fā)中，意為在項(xiàng)目開發(fā)、不但能給客戶營造美好的憧憬，同時(shí)也體現(xiàn)了企業(yè)的品牌，也難怪很多人說，示范區(qū)是給客戶造了一個(gè)夢(mèng)示范區(qū)是項(xiàng)目呈現(xiàn)給客戶前展示的區(qū)域，是重要的營銷道具，能否給客戶帶來沖擊感，帶入感，很大程度上會(huì)影響客戶拜訪量甚至銷售量，因而每個(gè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)示范區(qū)都會(huì)布遣余力的進(jìn)行投入正因?yàn)橐陨显?，示范區(qū)的成本管理歷來是難點(diǎn)，本文就跟大家分析一下示范區(qū)成本管控的難點(diǎn)、痛點(diǎn)及解決方法綱01示范區(qū)管理風(fēng)險(xiǎn)04供方選擇需謹(jǐn)慎示范區(qū)管理風(fēng)險(xiǎn)/同時(shí)由于示范區(qū)通常施工周期短，標(biāo)準(zhǔn)化不高，單方成本投入大，品質(zhì)要求高等特點(diǎn)，在實(shí)際實(shí)施中會(huì)遇到很多問題行示范區(qū)展示，這對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)來說時(shí)間過于緊張，這就導(dǎo)致設(shè)計(jì)和招標(biāo)時(shí)間失調(diào)，往往圖紙不全就要確定供方，而示范區(qū)往往又個(gè)性性很強(qiáng)，很難使用模擬清單招標(biāo)，即便使用模擬清單，適用率也低的很，這也導(dǎo)致后期大量的價(jià)格協(xié)商，價(jià)格失控也正是因?yàn)閳D紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)間緊張，各專業(yè)圖紙來不及交圈，也會(huì)造成后期大量的拆改，帶來成本的大幅增加范區(qū)投入的標(biāo)準(zhǔn)，但在具體實(shí)施時(shí)為了效果或效率，往往不會(huì)太在意成本的投入，遇到效果、進(jìn)度與成本打架的時(shí)候，一般也會(huì)選擇犧牲成本。同時(shí)誰也不愿意背銷售不好是因?yàn)槭痉秴^(qū)投入不夠的鍋，因而遇到成本超支的情況，大家多半也會(huì)睜一只眼閉一只眼很多未合作過的供方對(duì)企業(yè)不熟悉，或者對(duì)示范區(qū)的難度評(píng)都會(huì)影響示范區(qū)的完美開放以上僅為示范區(qū)營造過程中容易出現(xiàn)的部分問題，實(shí)際情況前置策劃很重要/在示范區(qū)開始實(shí)施前，一定要幾個(gè)主要的職能部門坐下來進(jìn)行討論和溝通，根據(jù)項(xiàng)目體量、定位等因素，對(duì)示范區(qū)成本進(jìn)行合理投放，指導(dǎo)方案設(shè)計(jì)。很多企業(yè)都有相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，比如不同定位的項(xiàng)目采用什么標(biāo)準(zhǔn)的示范區(qū)投入，不同體量的項(xiàng)目示范區(qū)的規(guī)模有多大等等部分標(biāo)桿企業(yè)對(duì)售樓處規(guī)模的限額：部分標(biāo)桿企業(yè)對(duì)售樓處裝修標(biāo)準(zhǔn)的限額：部分標(biāo)桿企業(yè)對(duì)樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)的限額：部分標(biāo)桿企業(yè)對(duì)示范區(qū)景觀規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)的限額：通過對(duì)標(biāo)桿企業(yè)營銷設(shè)施建造投入的分析，有幾點(diǎn)共性值得實(shí)體即在后期交付的建筑物內(nèi)進(jìn)行售樓中心和樣板間的建設(shè)，盡量避免異地建設(shè)，異地建設(shè)往往是非法建筑，后期需要拆除，會(huì)造成成本浪費(fèi)2.位置選擇需謹(jǐn)慎遇到不少項(xiàng)目，在選擇展示區(qū)時(shí)很隨意，花了不少錢建起展示區(qū)但后期影響項(xiàng)目開發(fā)需要拆除重建，或者展示區(qū)未考慮項(xiàng)目后幾期開發(fā)路線，在后期開發(fā)中發(fā)現(xiàn)示范區(qū)距離項(xiàng)目過遠(yuǎn)，需要再建一個(gè)示范區(qū)，這些都是極大的成本浪費(fèi)3.注意控制規(guī)模示范區(qū)不是越大越好，不是越大越好，不是越大越好，重要的事情說三遍，我們可以從上文展示的標(biāo)桿企業(yè)對(duì)售樓處、示范區(qū)景觀的規(guī)模都有一定限額要求，售樓處根據(jù)不同的開之前看過一個(gè)項(xiàng)目營銷部和項(xiàng)目總在總圖上畫了個(gè)圈圈就誠然，示范區(qū)大大的很土豪，但項(xiàng)目成功標(biāo)尺放在第一位的是什么？是項(xiàng)目利潤，一切不以利潤為目的的開發(fā)行為都是耍流氓；打動(dòng)客戶的是示范區(qū)的誠意，是細(xì)節(jié)而不是規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目定位、開模還是舊有項(xiàng)目、區(qū)域設(shè)定一定梯度的建造標(biāo)準(zhǔn)，成本投入有度，當(dāng)投入到一定程度，再增加投入起到的作用就會(huì)越來越小最愚蠢的投入就是使勁砸錢，那是暴發(fā)戶的做法，還是要把錢用到刀刃上吧成本測(cè)算要及時(shí)/示范區(qū)在實(shí)施過程中經(jīng)常遇到成本讓路的情況，因而在各種圖紙初步出具后，成本人員應(yīng)第一時(shí)間進(jìn)行測(cè)算，如果存在成本超標(biāo)情況，要及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)部門，最好隨測(cè)算將可優(yōu)化的方向也告知設(shè)計(jì)人員關(guān)于成本測(cè)算，有四個(gè)問題需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)很多成本人員不太愿意把成本測(cè)算的數(shù)據(jù)給到設(shè)計(jì)，主要是擔(dān)心后期招標(biāo)出問題，但具體分項(xiàng)數(shù)據(jù)不給到設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行優(yōu)化時(shí)很難找準(zhǔn)目標(biāo)，因而為了提高效率，建議如果成本超標(biāo)，成本人員可以把金額占比大的或者覺得有優(yōu)化空間的部分給到設(shè)計(jì)人員，這樣就不用擔(dān)心后期招標(biāo)問題了結(jié)論是肯定的，示范區(qū)的時(shí)間很寶貴，所有工作盡量做到前置，即便設(shè)計(jì)提供的只是方案，依然可以對(duì)很多內(nèi)容進(jìn)行測(cè)算，比如材料選型、軟硬景比例等，且不可因?yàn)樯形闯鰣D就不做測(cè)算(很多時(shí)候出圖后就沒有調(diào)整時(shí)間了)有時(shí)候成本人員對(duì)圖紙進(jìn)行測(cè)算后，測(cè)算結(jié)果不超限額便認(rèn)為方案可行，比如限額2000元/平米，測(cè)算圖紙結(jié)果是1999元/平米，認(rèn)為圖紙沒超標(biāo)可以實(shí)施造成真正實(shí)施時(shí)成本超支，因而測(cè)算結(jié)果最好預(yù)留10%左右的空間，以保證成本不超標(biāo)①面積：各分區(qū)的面積，如售樓處面積、景觀面積等的使用面積。③景觀：軟硬景面積及比例，尤其是石材的面積以及其種類、大喬木的數(shù)量等④裝修：售樓部總面積及各功能區(qū)的面積占比，貴重材料的使用面積及用量等提前完成適合示范區(qū)施工的供方儲(chǔ)備，滿足項(xiàng)目供方數(shù)量和質(zhì)量要求，充分競(jìng)標(biāo)，以降低后期施工過程的履約風(fēng)險(xiǎn)獲取項(xiàng)目后，應(yīng)該第一時(shí)間進(jìn)行示范區(qū)招標(biāo)的策劃門分判好示范區(qū)施工的承包界面，重點(diǎn)是：土方、樁基、基坑支護(hù)、主體結(jié)外立面幕墻工程、售樓部及樣板房裝修、示范區(qū)景觀、室內(nèi)軟裝、材料的采購方式等內(nèi)容擇什么品種，苗木尤其是大喬木選擇種類及規(guī)格、潔具等的品牌等等供方的能力要求非常高，因而盡量選用已經(jīng)合作過的供應(yīng)商或者同地區(qū)其他標(biāo)桿房企做過示范區(qū)的供方示范區(qū)的特殊性，很多企業(yè)尤其是項(xiàng)目層面傾向于直接委托，這給成本控制帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)，原則上能不直接委托的一定要招標(biāo)或者比價(jià)