青島太子港項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃評(píng)價(jià)

魯能安嘉青島太子港項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃評(píng)價(jià)本期世聯(lián)所做的工作工作內(nèi)容地塊考察客戶溝通收集基礎(chǔ)資料典型項(xiàng)目調(diào)研專業(yè)人士訪談客戶訪談4.17-4.204.21-5.125.25第一階段

市場(chǎng)調(diào)研第二階段報(bào)告撰寫第三階段終稿匯報(bào)確定研究思路撰寫報(bào)告建議修改工作內(nèi)容工作內(nèi)容匯報(bào)溝通我們的思維導(dǎo)圖項(xiàng)目背景核心問題界定客戶目標(biāo)功能定位規(guī)劃方案評(píng)價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)體系構(gòu)建項(xiàng)目位于嶗山區(qū)石老人旅游度假區(qū)的核心地帶，緊鄰香港東路、東海路等城市干道石老人旅游度假區(qū)為國(guó)家一級(jí)旅游度假區(qū)；香港（東）路為青島東西向城市干道，東海路為海濱大道；地塊距離海岸線約300m。香港東路海爾路東海路石老人浴場(chǎng)石老人旅游度假區(qū)占地面積：7779㎡容積率：約6.0用地性質(zhì)：旅游用地，產(chǎn)權(quán)50年基本概況本次客戶提出3個(gè)規(guī)劃方案，要求世聯(lián)從市場(chǎng)角度給予論證開發(fā)背景2005年6月世聯(lián)介入，并完成“定位與物業(yè)發(fā)展建議”的研究。本次客戶提出3個(gè)設(shè)計(jì)概念方案，希望就此進(jìn)行市場(chǎng)論證，確定可行的方案和發(fā)展方向。方案1：150m高點(diǎn)樓方案2：100m高點(diǎn)樓，與建行大樓對(duì)稱方案3：雙塔樓，與建行大樓成品字形建行大樓建行大樓建行大樓150m點(diǎn)樓100m點(diǎn)樓2座塔樓2座塔樓3個(gè)方案的共同點(diǎn)在于都是與北側(cè)規(guī)劃中的建行大樓共用底部基座設(shè)施——客戶目標(biāo)：形象第一，兼顧經(jīng)濟(jì)效益客戶目標(biāo)高形象，樹立品牌保證收回投資，其他（包括裙樓）可以持有我們的思維導(dǎo)圖項(xiàng)目背景核心問題界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目功能定位規(guī)劃方案評(píng)價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)體系構(gòu)建核心問題界定：以何種規(guī)劃方案、物業(yè)組合打造項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化我們的一切研究都以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向。核心問題以什么樣的物業(yè)打造項(xiàng)目形象問題1以什么樣的產(chǎn)品組合，打造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值問題2我們的思維導(dǎo)圖項(xiàng)目背景核心問題界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目功能定位規(guī)劃方案評(píng)價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)體系構(gòu)建市場(chǎng)方向標(biāo)功能定位項(xiàng)目功能定位市場(chǎng)方向標(biāo)功能定位青島（中）高端房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、未來發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)高端物業(yè)賣點(diǎn)梳理區(qū)域市場(chǎng)物業(yè)供應(yīng)后市展望市場(chǎng)方向標(biāo)：我們需要關(guān)注青島中高端市場(chǎng)尤其是高端市場(chǎng)的發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境客戶分析城市（中）高端客戶的來源、構(gòu)成與特征城市（中）高端客戶的價(jià)值取向和置業(yè)核心驅(qū)動(dòng)因素城市高端客戶的置業(yè)需求市區(qū)南部板塊：青島城市高檔住宅區(qū)包括市南區(qū)和市北區(qū)依托城市核心資源和海景資源產(chǎn)品以高層住宅為主客戶包括青島和外地高端客戶單價(jià)區(qū)間在9000-13000元/㎡市區(qū)北部板塊：青島城市普通住宅包括李滄區(qū)和四方區(qū)依托城市資源和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)產(chǎn)品以多層住宅為主客戶為中低收入者單價(jià)區(qū)間4000-6000元/㎡西海岸板塊：相對(duì)獨(dú)立的住宅市場(chǎng)青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和膠南市依托海景資源和本地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品以多層為主；城市住宅客戶為本地人口，海景住宅有青島和外地客戶黃島單價(jià)區(qū)間：4000-6000元/㎡膠南單價(jià)區(qū)間：2500-3500元/㎡東海岸板塊：嶗山和即墨嶗山區(qū)和即墨市依托自然資源和城市資源產(chǎn)品包括高層、多層以及低密度類嶗山一線海景客戶為當(dāng)?shù)睾屯獾馗叨丝蛻?；即墨客戶群體多樣化嶗山一線海景單價(jià)：10000-20000元/㎡，非一線在8000-9000元/㎡左右，即墨單價(jià)3000-5000元/㎡嶗山：高檔景觀住宅市場(chǎng)即墨：中高檔低密度與普通城市住宅并存市場(chǎng)青島北部板塊：相對(duì)獨(dú)立的城市住宅市萊西市和平度市依托本地城市資源產(chǎn)品以多層住宅為主，少量低密度以本地客戶為主單價(jià)區(qū)間：1200-1400元/㎡膠州灣北部板塊：相對(duì)獨(dú)立的城市住宅市場(chǎng)城陽區(qū)和膠州市依托當(dāng)?shù)爻鞘匈Y源和青島核心城市資源產(chǎn)品包括高層、多層以及部分低密度物業(yè)城陽以青島和本地客戶為主；膠州以本地客戶為主城陽單價(jià)：3500-5000元/㎡，膠州：1500-3000元/㎡城陽：受到青島核心城市一定輻射影響的城市住宅市場(chǎng)大青島房地產(chǎn)市場(chǎng)由六大板塊組成，不同的板塊資源決定了各個(gè)板塊內(nèi)部主要的住宅產(chǎn)品類型不同市場(chǎng)環(huán)境青島中高端住宅市場(chǎng)依據(jù)分布板塊和所依托資源的不同整體上可以分為兩類分布板塊特征代表樓盤城市核心住宅市區(qū)南部板塊東海岸板塊嶗山區(qū)浮山后地區(qū)以高層和多層為主價(jià)格在7000-9000之間市區(qū)南部規(guī)模較小，浮山后地區(qū)規(guī)模大，產(chǎn)品品質(zhì)較高主要依托城市資源尚城、東城國(guó)際、魯信長(zhǎng)春花園、湖光山色海景住宅市區(qū)南部板塊城市海景住宅以高層公寓為主，少量洋房和疊拼價(jià)格在11000以上規(guī)模小、產(chǎn)品品質(zhì)較高依托海景資源和城市資源百通·還那尊坻、頤合國(guó)際、燕島國(guó)際公寓、碧海花園、璽景園、金光都市名家東海岸板塊嶗山城市海景住宅產(chǎn)品較為豐富，包括公寓、連排、別墅和洋房?jī)r(jià)格在9000-22000之間規(guī)模不大、產(chǎn)品品質(zhì)較高主要依托海景資源領(lǐng)世華府、文園、山海天別墅、麗都國(guó)際、弄海園三期、恒基新天地黃島城市海景住宅一線海景以投資和度假為主，二線海景以居住為主；一線海景價(jià)格在4200-5500，二線海景3600左右產(chǎn)品品質(zhì)較高依托海景資源千禧龍花園、星杰座、唐島·藍(lán)灣、風(fēng)和日麗、天泰·陽光海岸、旺海山莊、東方家園、怡海世家膠南城市海景住宅產(chǎn)品單一，以多層為主價(jià)格在2700-3200之間規(guī)模不大、產(chǎn)品品質(zhì)差主要依托海景資源碧海云都、瑞海花園、左岸大街、濱海新村市場(chǎng)環(huán)境中高端城市住宅市場(chǎng)出現(xiàn)細(xì)分，海景是絕對(duì)優(yōu)勢(shì)資源市場(chǎng)充分細(xì)分，板塊競(jìng)爭(zhēng)格局鮮明市場(chǎng)充分細(xì)分：根據(jù)自住、度假兩大功能，針對(duì)不同支付能力的客戶形成具有價(jià)格梯度的細(xì)分市場(chǎng)；板塊競(jìng)爭(zhēng)格局鮮明：以自住功能為主的項(xiàng)目分別形成了城市中心海景住宅板塊、城市中心板塊以及浮山后板塊三個(gè)資源不同、產(chǎn)品特色不同、客戶群體不同的三個(gè)板塊。而以度假為主的項(xiàng)目則根據(jù)其所在區(qū)域的區(qū)域認(rèn)知形成了價(jià)格不同，針對(duì)不同承受能力客戶的嶗山、膠南、黃島三大板塊；產(chǎn)品素質(zhì)整體較高，不同類型的代表型項(xiàng)目均有分布：根據(jù)其所在板塊不同、資源不同，形成了不同類型的代表型項(xiàng)目，如海景豪宅琴海星、大規(guī)模中等密度項(xiàng)目海信慧園、海景公寓燕島國(guó)際公寓等。海景成為住宅開發(fā)壓倒一切的絕對(duì)資源市南區(qū)內(nèi)，具備海景資源的項(xiàng)目的售價(jià)高于城市核心地段的項(xiàng)目；同一項(xiàng)目?jī)?nèi)部，一線海景房的銷售速度遠(yuǎn)快于非海景房；外地客戶以擁有海景作為購(gòu)買度假居所的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素；本地客戶購(gòu)買海景住宅的目的包括彰顯財(cái)富身份和休閑度假。外地客戶的有力支撐以度假功能為主的海景項(xiàng)目中，外地客戶的比例甚至能夠達(dá)到50%；非海景項(xiàng)目中，外地客戶的比例非常低。整體上看青島中高端城市住宅市場(chǎng)發(fā)展水平較高，屬于充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)環(huán)境目前，沿海及項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)高端住宅物業(yè)供應(yīng)有限，消化平穩(wěn)海信·燕島國(guó)際公寓是市場(chǎng)目前唯一在供應(yīng)的海景高層物業(yè)，可售面積約10萬㎡，05年初以來銷售40%，1.1-3萬元/㎡，均價(jià)1.6萬，3月份消化較快，共24套，本地人占70%，以住為主，其中，小戶型（70㎡）中投資較多。香港東路的恒基·新天地，主力戶型300㎡以上，去年以均價(jià)3萬元/㎡開盤，銷售不暢；經(jīng)重新包裝后，4月再次開盤，小高層（海景資源弱）1.58萬元/㎡起，去除裝修成本，均價(jià)約1.4萬/㎡，近期開始走量。弄海園·琴島星銷售均價(jià)超過2萬元/㎡，目前剩余1套。3月份，嶗山區(qū)住宅銷售均價(jià)達(dá)1.3萬元/㎡，繼續(xù)引領(lǐng)高端住宅消費(fèi)市場(chǎng)。高端住宅物業(yè)供應(yīng)有限，強(qiáng)勢(shì)海景資源單位銷售看好市場(chǎng)環(huán)境除海景資源外，市場(chǎng)高端物業(yè)專注于豪華裝修配套，以此彰顯尊貴除海景資源外，高端物業(yè)專注于豪華裝修配套市場(chǎng)高端賣點(diǎn)代表項(xiàng)目高檔公寓地段、建材、中央空調(diào)等海信·燕島國(guó)際、金光·都市名家

豪宅精質(zhì)建材、設(shè)備裝修琴島星、恒基·新天地近郊別墅生活品質(zhì)，低價(jià)100福國(guó)際山莊恒基·新天地景觀設(shè)計(jì)2000萬，智能化設(shè)備1900多萬元；建材豪華，廚具50萬、浴缸10萬，號(hào)稱裝修8000元/㎡；戶型從212-1500㎡，總價(jià)最低500萬元，除別墅外，最高總價(jià)1600多萬元，號(hào)稱山東第一豪宅。弄海園·琴島星的建筑外觀采用北京紫禁城御用漢白玉，意大利進(jìn)口價(jià)值10萬元“裝甲保全門”，三面鋼板，一面防彈玻璃，會(huì)所SPA游泳池全部用漢白玉砌成。青島市場(chǎng)高端物業(yè)基本配置——

帶裝修住宅一般會(huì)有幾項(xiàng)或全部是進(jìn)口名牌建材和裝飾材料車庫（位）比例1：1以上恒基·新天地內(nèi)部裝修琴島星市場(chǎng)環(huán)境未來2年，片區(qū)內(nèi)高檔住宅類物業(yè)供應(yīng)較少，商住辦公物業(yè)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈商務(wù)3區(qū)商務(wù)2區(qū)商務(wù)1區(qū)嶗山區(qū)會(huì)展中心數(shù)碼科技中心2004年，嶗山區(qū)政府計(jì)劃5-10內(nèi)打造海爾路商務(wù)區(qū)——市次級(jí)商務(wù)中心。已通過規(guī)劃審批的商務(wù)1區(qū)和商務(wù)2區(qū)共有31個(gè)項(xiàng)目，總建面102萬㎡，其中80%為辦公物業(yè)。青島數(shù)碼科技中心為商務(wù)區(qū)第一個(gè)搶先入市的項(xiàng)目，建筑面積8萬㎡，銷售均價(jià)9000元/㎡，而17個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在07-08年集中入市。市政府所在的香港中路片區(qū)是青島目前名副其實(shí)的中央商務(wù)區(qū)，預(yù)計(jì)未來2年，該區(qū)域的寫字樓投放量超過100萬㎡。青島辦公物業(yè)的客戶以中小企業(yè)為主，商住是市場(chǎng)主流產(chǎn)品，即使在成熟的香港中路，純辦公物業(yè)也較少，與國(guó)內(nèi)其他城市形成較大區(qū)別。數(shù)碼科技中心以soho為主打概念，客戶多在周邊，也有部分市區(qū)來的。受客戶需求影響，商住是辦公市場(chǎng)主流海爾路商務(wù)區(qū)與香港中路CBD商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)2年內(nèi)將大量上市市場(chǎng)環(huán)境新政后，由于供應(yīng)日益稀缺，高端物業(yè)價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上漲高端物業(yè)一般以大戶型為主要特點(diǎn)，由于土地供應(yīng)中要求70%的建筑面積，必須開發(fā)小型住宅，未來豪宅大面積的土地供應(yīng)將會(huì)很少，供需狀況不足導(dǎo)致價(jià)格上漲，沿海一線規(guī)劃獲得批準(zhǔn)項(xiàng)目的高端屬性將進(jìn)一步加強(qiáng)。由于別墅用地被限制，未來公寓類高端物業(yè)將受市場(chǎng)更多關(guān)注。市場(chǎng)環(huán)境“國(guó)六條”和“6.1新政”重點(diǎn)針對(duì)住宅市場(chǎng)，意欲遏制過于活躍的投資活動(dòng)。高端物業(yè)尤其是大戶型產(chǎn)品成為稀缺產(chǎn)品，公寓類高端物業(yè)將受更多關(guān)注在青島，高端物業(yè)一般以自住為主，投資比例很低，全額付款也較正常，受新政的負(fù)面影響不會(huì)太大。高端物業(yè)所受負(fù)面影響較小中低檔次商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，高檔商品消費(fèi)潛力較大，有一定的市場(chǎng)發(fā)展空間海信廣場(chǎng)和陽光百貨是青島市場(chǎng)目前檔次最高的兩家百貨企業(yè)，經(jīng)營(yíng)總面積超過4萬㎡，經(jīng)營(yíng)商品以Boss、LV等一線頂級(jí)品牌為主；海信廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)最好，單位面積營(yíng)業(yè)額約2萬/㎡；在對(duì)島城高檔商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展充滿信心的基礎(chǔ)上，海信計(jì)劃建設(shè)“二店”，選址于東泰佳世客對(duì)面，其南面即建設(shè)中的國(guó)際帆船中心，占地3萬㎡，地價(jià)1.62萬/㎡，擬建面5萬㎡，總投資約8億，2007年投入使用，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額7-10億，定位為“絕對(duì)高端”——青島地區(qū)最好。

高檔網(wǎng)點(diǎn)開業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積業(yè)態(tài)海信廣場(chǎng)97年7月1日5層，2萬多㎡金銀飾品、化妝品、精品男女裝、鞋帽箱包等，多為一線品牌陽光百貨03年9月29日3層，2萬㎡青島市市場(chǎng)高檔網(wǎng)點(diǎn)市場(chǎng)環(huán)境后市展望：多數(shù)項(xiàng)目借勢(shì)08年奧運(yùn)利好，競(jìng)爭(zhēng)激烈200620074月6月9月2008萬邦大廈（湛山賓館地塊），2棟，240m寫字樓/110m公寓凱悅大廈，2棟，170m，辦公、公寓

東海路9號(hào)，2棟，198m，公寓海天3期（在規(guī)劃），1棟，250m，公寓青島市場(chǎng)高端項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、銷售預(yù)期海天浪潮項(xiàng)目，1棟，180m，酒店、辦公、商住

乾豪國(guó)際廣場(chǎng)（家樂福西），2棟，200m，寫字樓、商住公寓2009現(xiàn)有市場(chǎng)項(xiàng)目大部分將趕在2008年奧運(yùn)會(huì)前入市，其中帆船比賽現(xiàn)場(chǎng)周邊的爭(zhēng)奪尤為激烈；萬邦大廈、凱悅大廈、東海路9號(hào)、乾豪國(guó)際廣場(chǎng)等公寓等均在借勢(shì)奧運(yùn)，其中東海路9號(hào)資源最佳，預(yù)計(jì)售價(jià)超過2萬元/㎡，而目前片區(qū)為1.3萬元/㎡（頤和·國(guó)際）?！袌?chǎng)環(huán)境青島占（中屬）高獻(xiàn)端房吳地產(chǎn)垃市場(chǎng)悄競(jìng)爭(zhēng)王狀況畫、未隱來發(fā)勺展趨時(shí)勢(shì)市場(chǎng)高寺端物業(yè)廟賣點(diǎn)梳出理區(qū)域趙市場(chǎng)部物業(yè)袖供應(yīng)后市展勺望市場(chǎng)方間向標(biāo)：然我們需翅要關(guān)注扔青島中云高端市遇場(chǎng)尤其闊是高端旬市場(chǎng)的巧發(fā)展市場(chǎng)僚環(huán)境客戶分回析城市（那中）高故端客戶浸的來源享、構(gòu)成國(guó)與特征城市童（中觸）高壤端客耐戶的廈價(jià)值胸取向郊和置騾業(yè)核姜心驅(qū)柜動(dòng)因旁素城市高透端客戶住的置業(yè)問需求民營(yíng)經(jīng)炸濟(jì)的快妙速發(fā)展工，為整旋體經(jīng)濟(jì)勻提供了怠強(qiáng)大后回盾，同舌時(shí)使得顯城市人撥口結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變版化，私眼企業(yè)主勇的快速隊(duì)增加，同城市財(cái)武富階層啊形成20腔04年，睛青島缺市個(gè)包體私頂營(yíng)企誦業(yè)達(dá)29.膠8萬戶，耕注冊(cè)資界本78盾9億元，敏分別增及長(zhǎng)18.狐3%和35.閉6%。個(gè)體致私營(yíng)經(jīng)仰濟(jì)實(shí)現(xiàn)獻(xiàn)增加值63奶5億元謎，增瘡長(zhǎng)18洲%。全市閉年?duì)I業(yè)弊收入過煉億元的姓民營(yíng)企嚼業(yè)14升8家，過10億元里的13家，有12家企業(yè)興進(jìn)入全達(dá)省百?gòu)?qiáng)婚民營(yíng)企身業(yè)行列淡。200究5年上半知年，個(gè)藥體私營(yíng)滔實(shí)現(xiàn)增確加值348億元，走同比增前長(zhǎng)17陸%；注冊(cè)抬資本金87針5億元，翅同比增蠢長(zhǎng)33.喂4%；實(shí)睜現(xiàn)稅太收收蒸入16.荒8億元，鏟同比增屆長(zhǎng)30.顧7%；6月末窄全市過個(gè)體愧私營(yíng)稀企業(yè)31.樂9萬戶煙，同憤比增折長(zhǎng)15更.1渾%；民營(yíng)經(jīng)鎮(zhèn)濟(jì)開局蟻良好，傾二產(chǎn)發(fā)嚼展迅猛區(qū)，三產(chǎn)逝保持穩(wěn)臘步增長(zhǎng)截。預(yù)計(jì)旦上半年姿，青島肥市民營(yíng)冒經(jīng)濟(jì)第局一、二驢、三產(chǎn)晶業(yè)完成州增加值陰同比分困別增長(zhǎng)0.1割%、25晃.5噴%和14%；上半波年各球區(qū)市考民營(yíng)暗企業(yè)紀(jì)實(shí)際攔利用漆外資街步伐亂較快巨，開積發(fā)區(qū)款、即鬧墨市匯突破20招00萬美元壤，膠南楚、市南川突破150抓0萬美秋元。閥上半亞年，勿全市術(shù)共引廈進(jìn)民征營(yíng)企妨業(yè)投刻資項(xiàng)軋目69運(yùn)8個(gè)，投偶資額108億元，坡同比增獻(xiàn)長(zhǎng)34.賤4%。青島融民營(yíng)胃經(jīng)濟(jì)語快速喇發(fā)展薄，促需進(jìn)了智城市狗財(cái)富甲階層湊的形百成，瞞帶來嬸大量鳴的高蘭端物途業(yè)客兵戶客戶分柜析外地拍客戶外地中桂等收入糞客戶，縫支付能兵力有限即，但是乏對(duì)大海責(zé)情有獨(dú)已鐘，多懇在西海隸岸的黃龜島和膠微南購(gòu)買超總價(jià)較薄低的海五景住宅衰，總價(jià)30拌-6養(yǎng)0萬，喚如千球禧龍割花園確等擁有環(huán)青島悠核心眠地段教的一損線海留景住聰宅作狼為身份沙象征，總徐價(jià)在10唉0萬以上近，部分蘋承受500萬以上晝，如金父光都市凡名家、曬海信燕淺島國(guó)際坡公寓等60-慌70萬10細(xì)0萬500萬本地殿中產(chǎn)本地模財(cái)富擊階層外地魚高端緩客戶建，很耍強(qiáng)的碰支付主能力緣瑞，對(duì)敗于青替島最酒佳地全理位墾置的曠海景卵非?？缑舾蓄^，在盟市南嶺或者胸東海浸岸板染塊的仔嶗山哀一線奶海景牌處購(gòu)弦買住靠宅，繞總價(jià)12窮0萬以拴上，詠如碧箱?；▔緢@、野金光賢都市榮名家凝、燕滴島國(guó)漢際公兆寓等追求艙住房連舒適仇度，碑對(duì)于奪城市估核心衣資源剪絕對(duì)舊依賴求，在型不離忠開城杠市生貞活便絞利設(shè)漿施的矩前提芳下改值善居付住環(huán)絲式境和滿舒適樸度；抹在城墻市核齊心地再段或傻者城重市新攻興中宮高端賭住宅屢區(qū)購(gòu)魂買物竊業(yè)，謙總價(jià)70-攀150萬之間撈如尚城塘、海信困慧園根據(jù)池來源家、支捐付能用力、兔置業(yè)崖目的漏和目肢標(biāo)的挖不同啦，青攏島住眾宅市幼場(chǎng)的蘆中高均端客豬戶可黃分為脈四類客戶烤分析高端客糟戶以本境地自住環(huán)為主，海景資耗源是置榴業(yè)首要貞驅(qū)動(dòng)因業(yè)素，關(guān)轉(zhuǎn)注先進(jìn)糾實(shí)用的芝配套調(diào)查顯丘示，高著端住宅巨物業(yè)客鞠戶是以本地點(diǎn)自住為主，折或進(jìn)行保值性贊投資。主要油樓盤壺本地環(huán)客戶奴比例喝：海模信·燕島虎國(guó)際玻公寓看占70早%，金光·都市稈名家攔占80%，10足0福國(guó)沒際山彎莊占美到80疲%。本地私營(yíng)企艙業(yè)主占狡到總場(chǎng)購(gòu)買槳者的80%以上糧，其般他有廳外地憤的富厲有人伐士、茅文體根明星售及部柔分外衰籍人之士。高端客盯戶海信·燕島國(guó)涼際公寓謀本地客索戶占70%金光·都市洪名家腫占80疲%100福國(guó)際斬山莊占80痛%本地伸私營(yíng)吃企業(yè)盈主約占80%，承受給總價(jià)一閃般在50妙0萬元左矛右，部俗分能夠興承受更院高外地雀客戶救甚至從外籍損華人承承受檢能力金較高驚，但雙比例糧較小韓國(guó)人撤接受總彈價(jià)100菜-15喉0萬元海景資慕源是高端加客戶置邁業(yè)的首貍要驅(qū)動(dòng)感因素訪談顯雪示：高端摧客戶本對(duì)于添片面意的豪繭華裝田修并寬不認(rèn)造同，扭而關(guān)佳注于先進(jìn)的雀配套設(shè)對(duì)施，如栗送風(fēng)刑系統(tǒng)乓、地衰暖、境中央倘空調(diào)怠等，伙但市董場(chǎng)可耀供選閉擇的培很少鑒?？蛻舴植晃鲰?xiàng)目功羨能定位市場(chǎng)方妙向標(biāo)功能定損位功能定形位的KP晃I體系規(guī)劃弄條件區(qū)域坑屬性市場(chǎng)飽判斷功能在定位由于裙飽樓為既危定的商戲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)鄭設(shè)施，賊我們解啊決的是咱裙樓以桂上的物源業(yè)類型駱和排布背，從規(guī)普劃條件僻、區(qū)域境屬性和學(xué)市場(chǎng)判干斷三個(gè)叔方面進(jìn)跟行研究浙。受旅牌游性準(zhǔn)質(zhì)用足地的捏限制袍，項(xiàng)朗目地每塊無割法做乖純住塌宅物叼業(yè)，慕辦公篩方向乞也較挖為尷錘尬項(xiàng)目恢地塊個(gè)為旅箭游性斷質(zhì)，50年產(chǎn)笨權(quán)——項(xiàng)目公無法逆做純衰住宅駐，辦油公、惰酒店輪式公上寓為過項(xiàng)目坐的可干能發(fā)告展方那向。如果發(fā)宿展辦公炎物業(yè)，疼在與區(qū)淹域內(nèi)其跨他項(xiàng)目街尤其是商住夫辦公瞎項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)細(xì)中將處貍于相對(duì)贊不利境魂地。旅游進(jìn)性質(zhì)湊利于今本項(xiàng)濟(jì)目規(guī)關(guān)避新掠政的禮影響提，尤扛其是幼隨著覆高端榮物業(yè)涂的稀肆缺趨拔勢(shì)，為項(xiàng)目翅發(fā)展創(chuàng)鼻造客觀察機(jī)會(huì)。功能講定位從項(xiàng)目折青島富誰人區(qū)、脈海爾路CB灰D邊緣以神及旅游益區(qū)的屬厲性看，鵲公寓和林酒店為竹發(fā)展方訂向城市畏層面：項(xiàng)目宋所在的坡片區(qū)為鮮青島的搖富人聚拜集區(qū)，想居住價(jià)樸值較大易；區(qū)域耍層面：項(xiàng)久目位咬于正琴在建諸設(shè)中而的海股爾路扮商務(wù)掘區(qū)的慶邊緣賠，根嘆據(jù)商旱務(wù)區(qū)太發(fā)展長(zhǎng)的“核-框”理型論，適于發(fā)苦展居住馬類物業(yè)題，為商供務(wù)區(qū)做質(zhì)配套服瀉務(wù)。地塊層摟面：而腐項(xiàng)目喬處于技旅游齒區(qū)內(nèi)墳，酒劉店類領(lǐng)物業(yè)孩是本牧項(xiàng)目墳必選真。功能定提位嶗山區(qū)海爾路商務(wù)區(qū)本案E區(qū)公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)F區(qū)居家、住宅區(qū)C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)D區(qū)餐飲娛樂及臨時(shí)居住區(qū)B區(qū)零售區(qū)河流或海灣道路混合區(qū)功能延續(xù)區(qū)商務(wù)化區(qū)發(fā)泥展的核-框分析石老占人旅煙游區(qū)根據(jù)嚼市場(chǎng)界進(jìn)一只步判寸斷，粉居住唇性質(zhì)捉的酒店式仰公寓為項(xiàng)圍目發(fā)井展方過向海爾餃商務(wù)彎區(qū)辦奏公物狀業(yè)目默前銷劍售均暑價(jià)為900壟0元/㎡，今伐后兩賞年區(qū)蟲域內(nèi)臘由于薦市場(chǎng)慢供應(yīng)痛量大躺，辦矛公類些物業(yè)側(cè)難于散實(shí)現(xiàn)他價(jià)值傷。受規(guī)香劃限糧制，造青島機(jī)一線墳海景壁居住底物業(yè)像匱乏托，未航來兩暴年內(nèi)斧區(qū)域火內(nèi)供帥應(yīng)更旦少。本項(xiàng)賢目以頁居住釋性質(zhì)骨的公茫寓入乞市，禁可?；首C投控入回糖收，戰(zhàn)在此閥基礎(chǔ)堪上，溜持有醉部分妨物業(yè)系，獲叛取穩(wěn)皺定的竊經(jīng)營(yíng)銳性收膠益。方向預(yù)期均價(jià)可售性投入回收性判斷純辦公1萬/㎡區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)大量上市，銷售壓力大難于保證回收不發(fā)展公寓-商住<1.6萬/㎡受辦公物業(yè)大量入市影響，預(yù)計(jì)消化較慢回收慢以酒店式公寓入市，一部分物業(yè)作為酒店持有經(jīng)營(yíng)，其他銷售公寓-居住1.6萬/㎡市場(chǎng)缺乏同類物業(yè)，預(yù)計(jì)年消化3萬㎡保證快速回現(xiàn)酒店持有經(jīng)營(yíng)，或引入酒店管理公司，收益穩(wěn)定功能簡(jiǎn)定位辦公價(jià)羨值難于最實(shí)現(xiàn)，事酒店式盡公寓為織發(fā)展方番向純辦淡公均麻價(jià)以訴數(shù)碼岔科技滲大廈蘭為參廣考依船據(jù)，茫并有響溢價(jià)棍。我們餃的思遲維導(dǎo)我圖項(xiàng)目熱背景核心問桿題界定客戶凈目標(biāo)項(xiàng)目意功能次定位規(guī)劃方予案評(píng)價(jià)價(jià)值尿?qū)崿F(xiàn)遍體系陪構(gòu)建方案解析規(guī)劃評(píng)價(jià)規(guī)劃方全案評(píng)價(jià)方案解嶼析規(guī)劃吊評(píng)價(jià)金地公寓16層世紀(jì)大廈30層建行90歷m建行大賞樓接近完薦工的永秀盛蔚藍(lán)儀世紀(jì)大外廈高度光接近10寺0m，爛濁尾樓執(zhí)金地安公寓舅也超槍過50m，對(duì)最憂佳面海淚景資源壞遮擋嚴(yán)析重；150禿m點(diǎn)樓能澡夠從周琴圍高層貧建筑的占包圍中領(lǐng)脫穎而革出，擴(kuò)劈燕大海景存資源面啦，城市致空間更胖加寬暢耳。金地公汗寓15早0m點(diǎn)樓：藝標(biāo)準(zhǔn)層42m耳×33阿.8m42玩×3棗3.驢8方案著解析金地公寓16層世紀(jì)大廈30層建行90m在15躁0m方案基炸礎(chǔ)上，腹為了最倉(cāng)大可能暢利用容歷積率，10亞0m方案需平要加大醒主結(jié)構(gòu)命，與周哨邊項(xiàng)目盼高度相猜當(dāng)。10鋤0m點(diǎn)樓：絞標(biāo)準(zhǔn)層43.滅8m×贈(zèng)27.降2m建行大樓100m點(diǎn)樓方案塌解析43證.8認(rèn)×2身7.蔽2金地公寓16層世紀(jì)大廈30層建行90m本方俱案布訂局局舉促，清部分萌單元涌存在撥對(duì)視訴，城畜市空芝間被窩嚴(yán)重趣壓縮盜，采延景單梯位較積少。雙塔躁樓：型標(biāo)準(zhǔn)斗層35m袍×25直m35鏡×2東5建行大樓2座塔樓2座塔樓35榨×2規(guī)5方案解友析三個(gè)哈方案松指標(biāo)顫匯總方案建筑面積地上建筑高度標(biāo)準(zhǔn)層面積容積率150m746236306038層（150m）1419.68.1100m523384077526層（100m）1191.365.2雙塔651875362426層（100m）875+8756.9方案摧解析金地公寓16層世紀(jì)大廈30層建行90廢m地塊87.移8×8阻8.6容積毛率定目為6，150用m和雙塔狼方案已品突破。雖然鳴地塊簽處于晃海岸看線近酸距離均內(nèi)，炎但由家于既懷有建塌筑物紡的遮業(yè)擋，實(shí)際處點(diǎn)境較為胃局促，只名有采如用昭眾示性物強(qiáng)的奔規(guī)劃般方案豈和品新質(zhì)塑貨造才界能使考項(xiàng)目白脫穎師而出良。因目粥前尚廟無三筒個(gè)方茄案的忠具體葛規(guī)劃伏，只崖能根專據(jù)常擇規(guī)的并設(shè)計(jì)蛛要求柳假定嗓各指忍標(biāo)規(guī)劃方穗案評(píng)價(jià)方案間解析規(guī)劃下評(píng)價(jià)我們臉在客詢戶目講標(biāo)下盜建立詞規(guī)劃車的三勾級(jí)評(píng)癥價(jià)體把系形象秋昭示投入回夠收一級(jí)息體系外部資夏源利用內(nèi)部擾布局掌設(shè)計(jì)二級(jí)體針系多功能蹤蝶協(xié)調(diào)……三級(jí)陣體系運(yùn)營(yíng)成眾本在規(guī)劃直評(píng)價(jià)的泡三級(jí)架熔構(gòu)中，一級(jí)體香系是核心門考慮點(diǎn)捐。規(guī)劃俊評(píng)價(jià)來源杏：世偏聯(lián)模城型高度輩不是栽形象中的核浸心支儉撐因陷素，額以品判質(zhì)塑花造形臉象應(yīng)掏成為障項(xiàng)目史發(fā)展截方向臨近任的招琴銀大抵廈規(guī)位劃高項(xiàng)度達(dá)170拍m，盲刷目比父拼高拳度無陣法豎音立地煤標(biāo)形兔象。青島梳市場(chǎng)迷進(jìn)入穴樓宇約高度贈(zèng)只在亮某階棋段構(gòu)的成優(yōu)舞勢(shì)，黃如青托島國(guó)礦際金況融中筍心主助體19諒9m，在建朋的萬邦乞大廈等暮也正超紅過該高喬度。品質(zhì)義、區(qū)植域環(huán)型境是涉打造溝形象驅(qū)的關(guān)秀鍵因被素高度只次在某階傅段形成舌優(yōu)勢(shì)，頑不能單小純比拼歇高度項(xiàng)目開發(fā)區(qū)國(guó)貿(mào)中心萬邦大廈東海路9號(hào)海天3期乾豪國(guó)際廣場(chǎng)高度200m240m198m250m200m鞍山一巷路88號(hào)的黃脖金歲月訊商住公矩寓高15確0m，為爛跑尾樓改肚造，雖何然為四差方區(qū)第夠一高樓手，但品知質(zhì)沒有加提升，階且周邊燃環(huán)境欠勢(shì)佳，并薪?jīng)]有因視地標(biāo)塑瞇造形象忌。上海蕩金茂庸大廈穗、深季圳地該王大抱廈、怕青島霉國(guó)際夕金融鑰中心聾的地督標(biāo)地修位還熱在于午日趨籠成熟眾的區(qū)因域，廢本項(xiàng)膽目形澇象提餐升還刮有待高區(qū)域鼠規(guī)劃討的進(jìn)引一步草落實(shí)鵲。高度、暢建筑造徒型是展贈(zèng)示形象耕的第一障要素，指在此基墓礎(chǔ)上首慎推方案150學(xué)m點(diǎn)樓效、次歷優(yōu)為洪雙塔峰方案賽，而糠項(xiàng)目無形象巧需要勉結(jié)合冷品質(zhì)畢等綜過合因乓素實(shí)輝現(xiàn)。形象昭針示投入回赤收一級(jí)瞞體系規(guī)劃評(píng)合價(jià)初步廈測(cè)算欲表明束，三處個(gè)方柄案都所能實(shí)財(cái)現(xiàn)一貢定的健收益除，其漂中150需m方案收品益較好靜態(tài)圈測(cè)算稱，預(yù)期肌價(jià)格貧參考遠(yuǎn)市場(chǎng)鐘項(xiàng)目朵并考鴿慮溢纖價(jià)，充悔分考藏慮建插安、修財(cái)務(wù)版、稅疫收等壩因素糾，假晶定塔諸樓全捆部銷確售，骨商業(yè)守網(wǎng)點(diǎn)響和地看下部句分持吃有。形象昭餡示投入回竿收一級(jí)姜體系規(guī)劃訂評(píng)價(jià)項(xiàng)目150m點(diǎn)樓100m點(diǎn)樓雙塔樓備注開發(fā)成本5.0億2.43億3.23億前期投入平均建安成本555741554087可售面積496862740140250塔樓部分16層以下受遮擋部分面積136281143718900均價(jià)1.0萬/㎡0.9萬/㎡0.9萬/㎡16層以上無海景面面積1305547979625均價(jià)1.3萬/㎡1.2萬/㎡1.1萬/㎡有海景面積230031116711725均價(jià)1.8萬/㎡1.7萬/㎡1.6萬/㎡銷售收入7.2億3.5億4.64億稅后利潤(rùn)1.02億4711萬6185萬去所得稅成本利潤(rùn)率20.58%19.38%19.18%本測(cè)致算基夠于3個(gè)方案皮假設(shè)的偏各項(xiàng)指泊標(biāo)，并稍參考魯溝能提供軌的成本冊(cè)依據(jù)注：詳駐見Exc坐el測(cè)算表從外部戚資源浩和內(nèi)誤部布聰局設(shè)格計(jì)看，150繩m方案奴比另定外兩節(jié)個(gè)更讀能實(shí)孟現(xiàn)項(xiàng)語目?jī)r(jià)案值外部吧資源內(nèi)部楚布局二級(jí)輔體系規(guī)劃評(píng)鏈價(jià)項(xiàng)目外部資源內(nèi)部布局150m點(diǎn)樓地標(biāo)形象利于打造能從外部資源限制中突破50%面積有海景與建行大樓間距適中，對(duì)視基本不存在標(biāo)準(zhǔn)層面積控制適中，有利于內(nèi)部空間布局，體現(xiàn)海景最大價(jià)值不存在內(nèi)部對(duì)視問題100m點(diǎn)樓與建行大樓相互呼應(yīng)，形成塔樓對(duì)稱60%面積無法看海與建行間距小，對(duì)視情況明顯不利于天際線的突破標(biāo)準(zhǔn)層對(duì)于酒店式公寓與酒店內(nèi)部戶型排布組織不利內(nèi)部排布沒有最大化利用地塊價(jià)值點(diǎn)市場(chǎng)銷售上，不易形成競(jìng)爭(zhēng)力，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的價(jià)格標(biāo)桿較難實(shí)現(xiàn)雙塔樓70%面積看不到海景與周邊建筑間距小，造成大面積對(duì)視，空間壓力大，并相互遮擋海景面戶型排布對(duì)視嚴(yán)重造成出現(xiàn)東西向房戶型三個(gè)方抖案外部黑資源和師內(nèi)部布街局設(shè)計(jì)耳的比較從三級(jí)桃多功澇能協(xié)靈調(diào)和尖運(yùn)營(yíng)模成本雀的角齒度看忌，15愉0m點(diǎn)樓碼運(yùn)營(yíng)濟(jì)成本喝較高多功能將協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)金成本三級(jí)閑體系規(guī)劃評(píng)罵價(jià)15可0m方案潮面臨致的運(yùn)藏營(yíng)成飯本最快高。項(xiàng)目多功能協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)成本150m點(diǎn)樓在規(guī)劃中可以實(shí)現(xiàn)最高100m點(diǎn)樓可以在規(guī)劃中較好實(shí)現(xiàn)不高，利于操作雙塔樓有利于實(shí)現(xiàn)功能的協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)成本低，利于操作綜合愛各方溝因素吹，150左m點(diǎn)樓為麥建議方布案規(guī)劃方案形象昭示投入回收150m點(diǎn)樓最好，最大占有海景資源利潤(rùn)最大，預(yù)計(jì)收益19.28%100m點(diǎn)樓難于從周邊建筑中脫穎而出利潤(rùn)最小，預(yù)計(jì)收益17.56%雙塔樓建筑密度太大，對(duì)視嚴(yán)重，不利于展示預(yù)計(jì)收益19.26%，但銷售難度大15芬0m點(diǎn)樓和亡雙塔樓雙為可能問方案，湊為拔高埋形象，盈建議方允案為150曉m點(diǎn)樓害，并京依靠森品質(zhì)派實(shí)現(xiàn)芬項(xiàng)目厘價(jià)值仔最大灰化規(guī)劃評(píng)進(jìn)價(jià)3個(gè)規(guī)新劃方跡案的誓比較在均卻可以渣實(shí)現(xiàn)良預(yù)期鄉(xiāng)豐收益相的前薪提下邪，能淺最大倆體現(xiàn)直項(xiàng)目柴形象衡的方字案將顆是最廟佳的表選擇我們的召思維導(dǎo)衫圖項(xiàng)目喪背景核心積問題睜界定客戶目能標(biāo)項(xiàng)目哄功能捧定位規(guī)劃方賄案評(píng)價(jià)價(jià)值實(shí)織現(xiàn)體系膊構(gòu)建在受一梅定限制銀的一線蠻海景資釣源前提設(shè)下，產(chǎn)搖品發(fā)力虛是本項(xiàng)妙目打造末高形象獸的突破宜之路高端緊物業(yè)KP搞I指標(biāo)核心地練段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)牌品便利嫂指標(biāo)人文指旬標(biāo)商務(wù)蠶指標(biāo)自然指局標(biāo)規(guī)劃設(shè)簡(jiǎn)計(jì)材料設(shè)房誠(chéng)備配套械指標(biāo)稀缺資倡源來源沖：世找聯(lián)模誼型核心許商務(wù)倘區(qū)城市聚資源灘極大木豐富認(rèn)知袋高尚稀、歷仰史悠勤久的乳人文偉積淀扛區(qū)域稀缺猶的山派體、雕海景周、湖隆泊、筋公園份等自井然資邊源發(fā)展產(chǎn)商品憐牌實(shí)力滾雄厚昨、一虛線品飛牌規(guī)劃氣嘩勢(shì)，建葬筑形象累與品質(zhì)高檔齊珍全的配理套名牌幟、先痰進(jìn)的剝?cè)O(shè)備偵設(shè)施知名丹的旅麻游度差假區(qū)鴉內(nèi)公認(rèn)框富人苦區(qū)和班未來形城市芳副商遙務(wù)區(qū)揪邊緣稀有掠的海喜景資烏源本項(xiàng)目艇對(duì)位?需要我珍們做的外部條刑件自身素己質(zhì)周邊撇既有教建筑瓶物的煎存在碰，制糊約本租項(xiàng)目稠的海蝕景利震用，報(bào)無法筆單純尾以資杜源勝辦出；本項(xiàng)懲目具松有發(fā)鄙展高拉端物希業(yè)的雄一定店條件?。旱丶宥魏湍c資源寫，產(chǎn)品輕發(fā)力是考北慮重中點(diǎn)。高端聾物業(yè)KPI價(jià)值訪體系從客戶評(píng)感知的朱角度看音，打造召“明星隸”產(chǎn)品壞是保證緞項(xiàng)目在夾青島高聾端市場(chǎng)換致勝的付關(guān)鍵客戶蒜感知兆價(jià)值身份穴標(biāo)簽投資炸保值市場(chǎng)明欠星產(chǎn)品居住舒愛適性指浙標(biāo)占有核合心地段針或稀缺成資源配套豪指標(biāo)優(yōu)質(zhì)表資產(chǎn)升值勒保值腫潛力居住功崇能安全與般私密指途標(biāo)致勝因壺素加分因眠素必要炭因素高端并物業(yè)擁客戶絮對(duì)價(jià)累格敏蛛感度儲(chǔ)低，償從一沒定意跪義上劍講，第高價(jià)甘不是撐問題撤，關(guān)夏鍵是柄通過勿什么睡來支雪撐高釋價(jià)？成為市偶場(chǎng)的明星產(chǎn)飼品是本決項(xiàng)目侍在青忠島高熊端市快場(chǎng)致展勝的專關(guān)鍵本項(xiàng)目狡對(duì)位城市兆高端搜物業(yè)沿客戶嚴(yán)感知蹦價(jià)值纖體系？外部僻居住埋環(huán)境班良好較為牛優(yōu)良占、稀陡缺？？一定饑的升到值潛譯力？牢牢選抓住贈(zèng)高端雕客戶漫彰顯躍身份高的精層神需隸求，趨并通絨過產(chǎn)威品表科現(xiàn)出抵來是體項(xiàng)目紙成功搏的關(guān)子鍵居住比功能戶型層仍面房間數(shù)榨一般在劫三房及等以上尺度舒穩(wěn)適（房胖均面積訴：四、鴿五房45-艦50㎡，三房55㎡左右以）方正、秩通透；突功能分遠(yuǎn)區(qū)明確配套層脈面高檔、低便利的敲生活配檔套身份熊標(biāo)簽戶型孤極致翼亮點(diǎn)（如逮挑空熔主臥釀、超次大觀禾景陽乞臺(tái)、柜超大幸衛(wèi)生輸間、扁通透乳主臥說套間脫等）保證口居住天功能述的所峰有指潮標(biāo)必稻須達(dá)箭標(biāo)，啞而在匪身份謊感的下表現(xiàn)梳上往漁往是笛多元縮慧的，恩不求仁面面剃俱到堵，只漠需在兩伏三個(gè)紫點(diǎn)上琴做到呀極致，成使為市信場(chǎng)上禮的NO啊.1。奢侈五配套楊（如禿大規(guī)矛模超醒豪華才會(huì)所低、奢績(jī)侈大喬堂、稈貴族闖學(xué)校乖、五星級(jí)禽酒店、高煌爾夫止等）精英右團(tuán)隊(duì)（如一執(zhí)流設(shè)計(jì)勤師、頂控級(jí)物業(yè)籍管理公賴司等）規(guī)劃印、園儲(chǔ)林（系如宏基偉的混規(guī)劃它氣勢(shì)立、超孔大規(guī)把模水輩景、矩移植勒珍稀械樹種牙等）保證安傘全性和寨私密性觸的安防設(shè)備冊(cè)設(shè)施（如高賴科技系僚統(tǒng)、頂熔級(jí)品牌柔材料等每）其他艦（如纏豪華插售樓饒?zhí)帲┍卷?xiàng)猾目產(chǎn)鋤品發(fā)戴力點(diǎn)兆：以載高科右智能賽為亮盆點(diǎn)，管打造籮青島尋濱海蒙頂級(jí)敢高端枝物業(yè)奢侈配套案例：東莞世紀(jì)城1.5萬㎡豪華會(huì)所風(fēng)險(xiǎn)：研發(fā)成本高、需規(guī)?；?、存在試錯(cuò)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：成本高標(biāo)桿產(chǎn)品案例：萬科系寬景HOUSE、情景洋房風(fēng)險(xiǎn)：成本高、后續(xù)運(yùn)營(yíng)難度大風(fēng)險(xiǎn)：成本高、投機(jī)性強(qiáng)高科智能案例：北京鋒尚國(guó)際、深圳紅樹西岸奢侈構(gòu)造案例：深圳紅樹西岸超大體量無梁板式結(jié)構(gòu)高端物業(yè)產(chǎn)品發(fā)力模式超高掩層建訂筑本滋身就闊需要巾最大全限度店運(yùn)用唱現(xiàn)代證科技?xì)W，本栽項(xiàng)目尼擬構(gòu)鈔建智浩能建腥筑體翁系，澡使高屋科智激能成捏為引腦領(lǐng)市槽場(chǎng)的核心靈亮點(diǎn)。高科智彼能將與槐區(qū)域資潛源、形窯象立勢(shì)辜、產(chǎn)品豈細(xì)節(jié)等第多個(gè)因塵素一起妖構(gòu)成項(xiàng)貓目取勝繁的共同友支撐，洋這也是罵高端案色例成功晌的慣用插方式：參如琴島遵星、海忙信·燕島例國(guó)際求公寓畏、上捐海盛淚大金賢磐、話深圳系中信桃紅樹妻灣等也。以高分科智膝能樹誓立青莊島高在端物緩業(yè)的謊標(biāo)桿四項(xiàng)目跡，確公立項(xiàng)渴目形罰象青島栽市場(chǎng)朗高端店物業(yè)呢除了豬以海景乳資源示為支倚撐點(diǎn)古外，都一般滴把豪冊(cè)華裝大修、誘進(jìn)口量設(shè)備朽為主貪要賣鵲點(diǎn)，奢華但殲缺乏新便意。以高科播智能為蠻發(fā)力點(diǎn)平，“與食時(shí)俱進(jìn)賠”，提趕升青島穿高端物拌業(yè)的發(fā)井展水平蘭。通過高攀科智能容體系，樹保證環(huán)保，使服敏務(wù)更具人性化，形扮成人趙與環(huán)痛境的南“和屋諧”網(wǎng)相處不，即垮與青銷島城惹市形侵象相橋吻合優(yōu)，也濾體現(xiàn)200漆8年奧運(yùn)察會(huì)“綠色賢奧運(yùn)盈、科坊技奧便運(yùn)、太人文顏奧運(yùn)”的講主題堆，從貨而形抗成青啦島乃碑至國(guó)林內(nèi)的庭頂級(jí)初標(biāo)桿疲項(xiàng)目凡。通過陣高科位智能烤體系慚的運(yùn)宏用，形成口公司控的產(chǎn)幅品研休發(fā)優(yōu)壓勢(shì)，窄并可元利用兆強(qiáng)大涉的全脂國(guó)網(wǎng)曾絡(luò)，旱推廣比普及駁，帶懇來新遺的利東潤(rùn)增蠅長(zhǎng)點(diǎn)蛙。以高科松智能滿刃足潛在四客戶需溜求，細(xì)鋤分高端首物業(yè)消嗚費(fèi)市場(chǎng)高科智術(shù)能體系硬是對(duì)市教場(chǎng)的高徒度前瞻唐，客戶序外延也吸在拓寬洋，除了期現(xiàn)有市俗場(chǎng)高端附客戶群根外，更子針對(duì)2類客鞏戶。針對(duì)客疤戶群1—途—國(guó)內(nèi)滿高端叢客戶特征突：在溉對(duì)京地、滬酷、深廳最新創(chuàng)高科必智能殊物業(yè)非有一籠定的舌了解曠或體身驗(yàn)，冷愿意全為新看技術(shù)低買單繳，青稍島本賽地大餅量知蛾識(shí)型拋、技達(dá)術(shù)型梁的企荷業(yè)是輔產(chǎn)生覺此類趨人士鋸的重滾要土里壤針對(duì)述客戶逃群2—暮—在國(guó)外耕生活經(jīng)吸歷的人特征：散包括海碧歸創(chuàng)業(yè)六人員、憐港澳臺(tái)嘗籍、外克籍華人拐，在青扶工作的擾外國(guó)高世管，如百用友、佩朗訊等柴企業(yè)的違高管在對(duì)弟青島鳳高端在物業(yè)監(jiān)的調(diào)歇查中賢，存葉在一爸定數(shù)瘋量的皇此類筍客戶乞，同研時(shí)對(duì)擔(dān)比沿辛海其品他城輛市，代項(xiàng)目俗能夠糖挖掘甚到的系客戶起數(shù)量籠相當(dāng)矩可觀仰。價(jià)值實(shí)迎現(xiàn)體系市構(gòu)建打造青西島濱?；敿?jí)高浪端物業(yè)設(shè)計(jì)空隙間頂級(jí)服界務(wù)標(biāo)桿價(jià)駁值配套設(shè)佩施布局建偏議：景諷觀資源抱最大化置，保證暖外部空侮間闊暢設(shè)計(jì)空坊間金地公寓16層世紀(jì)大廈30層建行90m核心草筒充分挖稼掘海景羅面；規(guī)避周錄邊項(xiàng)目擠的影響機(jī)。布局拴原則海景面N“梭刮”形互平面膚布局悼，主炎景面遼正向?yàn)楹０秹揪€。主景帥面考波慮戶型松的朝澤向。建議方羽案150培m高度是銀成本投挑入、使禮用率比初較合適浸的方案岸，建議唉不需要僚超過設(shè)計(jì)空土間15蔽0m是消防辜規(guī)范、然電梯數(shù)匙量存在灘節(jié)點(diǎn)要缺求的高榜度，因死此會(huì)產(chǎn)跨生成本習(xí)、使用認(rèn)率上的節(jié)點(diǎn)夾突破；從香港檢、新加井坡超高仇層住宅尾的建設(shè)令實(shí)例出常發(fā)，一坦般會(huì)控詳制在46祥-5淘0層、15慶0層以積下，續(xù)因?yàn)轫嵏鞣綄っ嬷赣洏?biāo)是站均好寫的；成本而卡言，高爹度越高匹，成本流增加趨沾勢(shì)是肯未定的。結(jié)構(gòu)保師意箱見超高奧層和蠶高層甲比較霞，最爽關(guān)鍵識(shí)在于割消防舊要求撲的不蠢同，替表現(xiàn)嘴在消宋防審潮批要單經(jīng)政音府特剝殊的攜部門昂，難約度較簽大；每隔14層要風(fēng)求設(shè)奴避難致層，竄設(shè)備約轉(zhuǎn)換膝層可皮以和戲避難笑層結(jié)刮合設(shè)磚置；由于避承難層的悶分擔(dān)，井較普通顯高層減蜂少使用灣率約6%，同時(shí)阻由于電鈴梯、結(jié)腰構(gòu)的增布加導(dǎo)致專使用率霉減少約2%。但敞如果塵開發(fā)哈商不夾考慮顫對(duì)避寇難層千進(jìn)行杠分?jǐn)傫{，使掏用率紗不會(huì)鳴因?yàn)槟ケ茈y治層而真降低鏈。從建拿筑角吵度上今看，15享0-怎20惕0m高度唐并沒扒有特狹殊的追差異甘性。建筑師拉意見注：以維上來自諸對(duì)柏濤痕、At警ki起ns等建筑井設(shè)計(jì)師狠的訪談相關(guān)指落標(biāo)及功指能劃分鉗示意：許對(duì)150m方案螺進(jìn)行才細(xì)化用地面將積77愚79謙㎡，占地面俱積44俗58衣㎡；面積估劃分法：地啄下115律63㎡，地濁上669賽74㎡，其告中裙墳房13最37祥4㎡（相才連接胃的建妥行裙腸樓面穩(wěn)積為634晶4㎡），供塔樓53廢60初0㎡，總災(zāi)建筑財(cái)面積78截53榮7㎡；建筑荒密度57.被3%，容積率8.6。0150m建筑四指標(biāo)地下2層，環(huán)地上43層，弓主體智高度插約150融m，頂端筑附屬物30m，共蕩約180甜m；1-3層為氏裙樓去，4-要16層擬做佛酒店，17-塌40層做公濱寓，42、43自用揭；4-4碌3層之間外設(shè)2處避難材層、1處設(shè)斷備層患，避拌難層圓初步巷擬位戲于16層、31層，岡設(shè)備樂層擬惕位于41層。功能劃嫂分設(shè)計(jì)空類間類別層高分布層數(shù)高度地下4.5-2、-12-9.0裙樓4.51-3313.5酒店3.64-151243.2避難2.916、3125.8設(shè)備4.54114.5公寓3.317-3032-402375.9自用3.642、4327.2合計(jì)43150自用層設(shè)備層避難層公寓層酒店層裙樓層地下層共45層，各卡層分布騎示意我們針鋼對(duì)15尚0m方案做化細(xì)化1-3層平面電示意：端商業(yè)網(wǎng)鎮(zhèn)點(diǎn)1層A地塊建行部餐分A地塊建行盒部分2-3層塔樓的灑電梯間塔樓的忘電梯間設(shè)計(jì)空級(jí)間0150m自用層設(shè)備層避難層公寓層酒店層裙樓層地下層五星級(jí)摩酒店標(biāo)早準(zhǔn)層平融面示意102081512158151215核心筒ABCDE4-耕16層五星級(jí)洗酒店標(biāo)準(zhǔn)阻層面踐積13捕40緒㎡，使用至率60蔬%；4-1驗(yàn)5層每客平面征切割塌為18間，共198間。樓層標(biāo)準(zhǔn)層AB、DC、E建筑面積1340334200300套內(nèi)面積2001201804-15層五星級(jí)酒店一分為二套房一分為四標(biāo)準(zhǔn)間一分為四豪華間16層以上酒店式公寓4房3房4房標(biāo)準(zhǔn)層霉戶型統(tǒng)喂計(jì)采景面采景面設(shè)計(jì)鼠空間N公寓持標(biāo)準(zhǔn)慣層平完面示怠意102081512158151215核心筒ABCDE17希-4糕0層酒店式桃公寓標(biāo)準(zhǔn)層孔面積13豬40握㎡，使用底率60%；17-惰30、32-瓦40層每平口面切鴿割為5套，嬸共有115套；其中，C、E可以考貪慮分割寄成小戶陽型。樓層標(biāo)準(zhǔn)層AB、DC、E建筑面積1340334200300套內(nèi)面積20012018016層以下五星級(jí)酒店一分為二套房一分為四標(biāo)準(zhǔn)間一分為四豪華間16層以上酒店式公寓4房3房4房標(biāo)準(zhǔn)層態(tài)戶型統(tǒng)灘計(jì)N采景面采景墳面設(shè)計(jì)箏空間新政的芝實(shí)施有餐助于奠滑定大戶余型在稀表缺市場(chǎng)密中的競(jìng)程爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)掘。戶型藍(lán)設(shè)計(jì)穗：增玩加高底端物弄業(yè)相待匹配畫的戶據(jù)型亮圍點(diǎn)采景俘面采景蠶面設(shè)計(jì)示袍意1：海景溪向設(shè)慰置觀粗景連每體陽畫臺(tái)，涉最大敏化利面用景炮觀價(jià)度值。北京珠夸江綠洲主要范部位拌對(duì)海槍景資烘源的蛇充分集占有材；體貼入店微的人獸性化考目慮，如每個(gè)怖臥室網(wǎng)設(shè)置徹衛(wèi)生嬌間、捷衣帽脾間等緊。設(shè)計(jì)賽原則設(shè)計(jì)示徹意2：主臥繪是豪穗宅戶型型的迷設(shè)計(jì)鄉(xiāng)豐重點(diǎn)于，建拘議采燒用弧勾形或負(fù)八角辦形，僚增加瘡主臥埋空間不和觀紋景。注：戶耕型的設(shè)笑計(jì)需考笑慮平面肆層布局刷，在最拜大利用陶空間的吉基礎(chǔ)上獎(jiǎng)，有利植于形成胖特點(diǎn)鮮顫明的外定部造型企。設(shè)計(jì)方空間海信·燕島炎國(guó)際登公寓N車庫、思酒店配互套、避率難層、禁設(shè)備層騙的布置車庫蜓：利錯(cuò)用地?zé)率遗?，具進(jìn)體面柜積需輪要根軍據(jù)設(shè)積計(jì)結(jié)錫果而盤定；酒店姜配套休：一束般五牌星級(jí)趟酒店童的配歐套面濁積占總?cè)看?0-應(yīng)50%，本項(xiàng)種目擬設(shè)被的酒店如屬于中配等規(guī)模民，考慮恐到裙樓典的配套抬商業(yè)，斜另需要400牙0㎡左右來，大墻部分即（接暑待大雅堂等瓣）可無以置鋼于裙樓的3層，巨一些章配套嘴如洗擁衣、秒儲(chǔ)藏隸可利造用16層避難妨層和地墊下部分癥。避難偽層、紐奉設(shè)備泛層可誦結(jié)合組到其秋他配喚套設(shè)挖施的臺(tái)布置風(fēng)。設(shè)計(jì)空臭間立面造虛型：三籍角弧或聞“魚型勝”，充與分占有頂海景，同并形成木視覺沖辯擊效果在建的衰東海路9號(hào)設(shè)計(jì)空付間價(jià)值駁實(shí)現(xiàn)歡體系狡構(gòu)建打造青嚷島濱海泛頂級(jí)高悟端物業(yè)設(shè)計(jì)空財(cái)間頂級(jí)服鮮務(wù)標(biāo)桿歷價(jià)值配套設(shè)棉施標(biāo)桿1：超叢前且絮實(shí)用油的建者筑科飯技標(biāo)桿至價(jià)值國(guó)內(nèi)帥最領(lǐng)次先的揮建筑辭科技菜為“鈴恒溫金恒濕珠系統(tǒng)依”，共在無狠空調(diào)檢、暖狹氣的筑情況補(bǔ)下，塑能夠?yàn)?zāi)使室謝內(nèi)保賞持溫峰度20-際26℃、相對(duì)容濕度40糠-6烘0%、聲許音35叮-4磨5分貝親、空街氣含較量為患氮?dú)?8罩%、氧氣21厲%；目前國(guó)賄內(nèi)最先限進(jìn)的恒淘溫恒濕設(shè)系統(tǒng)系彎統(tǒng)為北允京鋒尚處國(guó)際采宿用的“高舒顯適度況低能屈耗優(yōu)笨化設(shè)夜計(jì)系捎統(tǒng)”塊，由外窗子績(jī)系統(tǒng)、衣屋面和某地下子永系統(tǒng)、楚混凝土怠采暖制浪冷子系藝統(tǒng)、健園康新風(fēng)探子系統(tǒng)跟、防噪羊音子系蒙統(tǒng)、垃磨圾處理爬子系統(tǒng)哥和水處奧理子系苗統(tǒng)8大部偵分組擁成。該技術(shù)但由世界權(quán)夢(mèng)威的瑞拔士聯(lián)邦前高等工居科大學(xué)絞建筑物酒理研究揭所研究業(yè)設(shè)計(jì)，在北倚京鋒歪尚國(guó)省際項(xiàng)爸目中貿(mào)首次醉應(yīng)用；建筑成盜本增加犬不到180攜0元/㎡，開盤后7個(gè)月可內(nèi)完羞成銷媽售，旋平均澤每月50套，價(jià)稱格高出杏區(qū)域均關(guān)價(jià)35%（約30族00元），麗成為市居場(chǎng)名副總其實(shí)的灣“明星燒項(xiàng)目”瘋，在南哄京入市慌的鋒尚研國(guó)際公駐寓均價(jià)1.2宏6萬元/㎡。建議：引入鋒膛尚國(guó)際命的領(lǐng)先姿技術(shù)，動(dòng)爭(zhēng)取國(guó)雖際相關(guān)燙機(jī)構(gòu)援掀助。鋒尚國(guó)褲際采用錯(cuò)的“高舒饞適度低鳴能耗優(yōu)凡化設(shè)計(jì)哲系統(tǒng)”標(biāo)桿撤價(jià)值1.混凝稀土采底暖制衡冷子宰系統(tǒng)夏季確送20攝氏潔度、冬季嚴(yán)送28攝氏順度循環(huán)水2.健康瓣新風(fēng)噴子系閘統(tǒng)經(jīng)處理靠后的室逃外空氣尺，通過聞風(fēng)道送夸入室內(nèi)插，24小時(shí)廣不間創(chuàng)斷地府更新膽室內(nèi)津污濁堵空氣苗，在腥不開態(tài)窗的嫌情況掩下也匆可保倘持室括內(nèi)空這氣新正鮮3.外墻逆子系譯統(tǒng)10瀉0m油m厚高密增度聚苯飽保溫隔漂熱板，屈流通空藍(lán)氣層，哲具有遮毯陽功能谷的磚幕紙墻4.外窗子寧系統(tǒng)世界經(jīng)頂級(jí)管德國(guó)SCH爪üCO斷橋鋁岡合金窗敵框，冬瀉季能把紗陽光能具量留在獸室內(nèi)的忠低輻射肯玻璃，溜德國(guó)名頌牌AL擴(kuò)UL傅UX鋁合質(zhì)金夏供季遮埋陽卷晚簾，置窗框蘿與窗振洞口豈連接群斷橋喉節(jié)點(diǎn)毀處理殖技術(shù)鋒尚國(guó)河際采用少的“高舒尼適度低象能耗優(yōu)封化設(shè)計(jì)廉系統(tǒng)”標(biāo)桿燭價(jià)值6.防噪娃音子嫁系統(tǒng)420欣m(xù)m厚外館墻系帽統(tǒng)和SCH耍üCO窗、ALU券LUX卷簾跳，防沫止室苗外噪歐音傳役入；郵樓板庫墊層情下加次隔音曲墊，哲防止護(hù)樓上氏傳入夕室內(nèi)顧的噪單音；界同層錢后排竿水系勉統(tǒng)消滔除潔報(bào)具排霉水噪限聲和奮異味7.垃圾呆處理辮子系年統(tǒng)由中壇央吸噴塵、鑒食物美垃圾俘處理卷器和級(jí)可回較收分貞類垃晨圾周網(wǎng)轉(zhuǎn)箱什三部蘆分構(gòu)傳成，誦徹底蠻根除折室內(nèi)駕外垃詳圾二孩次搬應(yīng)運(yùn)所懶導(dǎo)致耍的污攜染8.水處理情子系統(tǒng)限于規(guī)僵模，本蛙項(xiàng)目可準(zhǔn)不采用5.屋頂南和地頸下子喚系統(tǒng)屋頂赤為200美m(xù)m厚高密設(shè)度聚苯兼保溫隔表熱板，來外墻保茶溫隔熱亭板延伸紅到地下1.5忌m遮陽撒卷簾蠢：柔宏和溫多馨的吐采光臨效果由于超章高層對(duì)重結(jié)構(gòu)的都要求較彈高，可散采用部溉分技術(shù)女，成本巾增加不雷超過20死00元/㎡標(biāo)桿2——智能芳化技對(duì)術(shù)領(lǐng)毒先島體城高朵端市帽場(chǎng)以“家禍庭集成握控制”敘為系統(tǒng)洗核心，氧連接網(wǎng)絡(luò)智能家濾電、緊段急呼叫習(xí)、門禁、電鮮子門盒鎖以絡(luò)及觸枯摸屏奪操作僚終端飯，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)傭程控制謎終端設(shè)班備，甚碗至手機(jī)遙祥控。深圳紅鄙樹西岸壺是國(guó)內(nèi)哥智能住蛇宅市場(chǎng)圓的樣板偵工程，擾由韓國(guó)LG電子靜、美戴國(guó)霍壯尼韋仁爾公蒸司、米日訊映共同偷提供士技術(shù)榜支持麗；建筑沿成本乒增加例約10急00元/㎡，銷巨售均笨?jī)r(jià)2.達(dá)6萬/㎡，比相間對(duì)的高撓檔樓盤液中信紅玻樹灣高著出約1萬/㎡，總芹銷售避額超犬過10億。室內(nèi)奏光影廚控制顏系統(tǒng)輕松細(xì)操作御各種劑設(shè)備標(biāo)桿價(jià)莫值建議：與LG和霍尼談韋爾合幟作，或秀者引入否海爾、趨海信等悠企業(yè)參鐮與研發(fā)傅，產(chǎn)生套焦點(diǎn)效打應(yīng)。智能愛家電揭控制買系統(tǒng)在大舅量運(yùn)呢用高掌科智內(nèi)能技韻術(shù)的語基礎(chǔ)失上，騰適當(dāng)市采用惹名牌茂產(chǎn)品秒精裝蒜修，浙迎合景現(xiàn)有喬市場(chǎng)門需求適當(dāng)采倚用進(jìn)口俯名牌產(chǎn)童品精裝寇修，高吐檔、人砌性化而閥非渲染即奢華，放如門窗餃、廚衛(wèi)刷、電梯蜜等，以財(cái)滿足市昆場(chǎng)高端娃物業(yè)的腫基本需元要平均乳增加物成本拌約200給0-3瓣000元/㎡。標(biāo)桿本價(jià)值高科智瞧能增加左成本約300逮0元/㎡，裝修惱約200撒0元/㎡或(部分裝評(píng)修含于滿高科智辦能體系足中)，總洲共約50很00元/㎡，可以根慎據(jù)最后香方案進(jìn)嶼行選擇師調(diào)整。高科智鄙能價(jià)格晴體系：通過撲星級(jí)醒裝修厭提升湯項(xiàng)目屋品質(zhì)展與檔賓次感標(biāo)桿價(jià)確值價(jià)值椅實(shí)現(xiàn)張?bào)w系看構(gòu)建打造菌青島繩濱海縣頂級(jí)侵高端每物業(yè)設(shè)計(jì)豪空間頂級(jí)服饒務(wù)標(biāo)桿價(jià)域值配套局設(shè)施配套設(shè)巖施由裙脫樓商業(yè)物和項(xiàng)目券配套組霞成配套拴設(shè)施本項(xiàng)褲目的瘡配套濃由3層的更裙樓特商業(yè)蛛和項(xiàng)慰目配蛇套組工成。裙樓商蹈業(yè)配套設(shè)嘆施項(xiàng)目好配套裙樓終頂級(jí)困商業(yè)管：立足于哀東部富王人區(qū)和艇未來的肺海爾路咐商務(wù)區(qū)距，輻射易整個(gè)青黎島配套設(shè)懇施功能：?jiǎn)烫嵘?xiàng)搭目高檔我形象業(yè)態(tài)：童高檔消緒費(fèi)品展裝示銷售草，向海饑信廣場(chǎng)待、陽光壞百貨看甚齊；早據(jù)期設(shè)高努科智能勇展示廳適，作為媽銷售中叢心使用消費(fèi)客慈戶：富啄有階層意、高層熊次人士坦、追求蠶高檔生遞活前來割感受的罩市民營(yíng)業(yè)面敘積：1萬㎡（海信哀廣場(chǎng)為2萬㎡），合包括1層、2層和3層的椅一部園分頂級(jí)削品牌犁展銷20充05年，?；\信廣場(chǎng)遙單位面予積年?duì)I琴業(yè)額為2萬/㎡；如以1萬/㎡的正打常營(yíng)絮業(yè)水自平保相守計(jì)里算，節(jié)本項(xiàng)策目裙獲樓商圖業(yè)每禍年產(chǎn)殘生1億元芹的營(yíng)待業(yè)額冠。項(xiàng)目敗配套興：星震級(jí)酒棟店和藍(lán)公寓嬸部分康共用結(jié)合裙海樓商業(yè)批，配套渾主含兩美大方面——生活類越：滿足云居住需樂要的基痕本配套雙；特色夫類：嚇適合感富人病圈層跪的特?fù)羯淙杼?，由打造尖高端逼人群起活?dòng)啦圈，段成為升公認(rèn)促的高掙檔活急動(dòng)場(chǎng)參所，華昭顯灘項(xiàng)目搜檔次役?？蛻粜铦h要的不禁僅僅是謎房子，種而是上晉升至精錢神層面臘的財(cái)富慌體驗(yàn)，使對(duì)高品摧位生活禾的追求打，因此遭，應(yīng)考米慮為入圾住客戶鴉提供高鋼檔生活冠體驗(yàn)場(chǎng)朽所。特色語類配縣套以丹俱樂現(xiàn)部會(huì)亂員制排對(duì)外致經(jīng)營(yíng)忙，業(yè)展主享邪有權(quán)系益。配套椒設(shè)施基本淡生活例類配覺套：師位于鈴裙樓昨三層估，與輔酒店嚇共用內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模（㎡）大堂（咖啡廳）滿足咨詢接待功能、與咖啡廳結(jié)合布置200健身房器械和練操房為主，可結(jié)合布置400麻將室、棋牌室高檔家具、自動(dòng)麻將桌200沙壺球、桌球室100小型超市、便利店基本配置，面積不宜過大，如7-11店150藥店基本配置，面積不宜過大50美容美發(fā)基本配置30干洗店基本配置30面積小計(jì)約1200㎡配套菜設(shè)施星級(jí)透高端鄙俱樂結(jié)部——打造伸富人注圈層番的高欠檔社注交活岔動(dòng)場(chǎng)魄所俱樂部姥的首要繪作用是泳確立項(xiàng)庭目的高頑端形象跳，在前壞期不追鳥求盈利構(gòu)；俱樂顛部形否成的剝高端趁會(huì)員拍群體菌會(huì)為何別墅肝項(xiàng)目缸在高蠢端人悼群中羅進(jìn)行掘口碑馬傳誦農(nóng)，并渣帶來姿客戶纖，而缸業(yè)主網(wǎng)也會(huì)薯因?yàn)榍凵虅?wù)務(wù)需求本而為將俱樂花部帶惰來營(yíng)帳業(yè)收豬入。俱樂部勵(lì)作用提供青冒島流行敲的富人酸專屬活再動(dòng)；有一定態(tài)的文化缺品位，溝能兼顧于私營(yíng)業(yè)裹主和知捕富階層古的；面積酷需求背適中庭，后餡期經(jīng)旱營(yíng)壓懷力不鉗大。俱樂部響服務(wù)原也則配套怪設(shè)施高端俱彩樂部服落務(wù)內(nèi)容核建議西餐廳提供首頂級(jí)專西餐絕服務(wù)SPA空間專為還女士之提供脖香蕈漿理療柿等特始色水尿療池囑服務(wù)紅酒坊專用懂地下豪酒窖縮慧，提隔供名騰品紅茂酒的且珍藏遷、品輛鑒服嗚務(wù)，屆可舉聽辦紅號(hào)酒講筆座與五品鑒洽會(huì)雪茄馬吧打造療第一龍個(gè)高丈級(jí)雪崖茄俱飼樂部丈，為減會(huì)員關(guān)設(shè)立忍私人絮的雪千茄儲(chǔ)棉藏室拋，提禾供上比等雪可茄享歸受服牙務(wù)壁球秒館時(shí)尚諷運(yùn)動(dòng)私人處貴賓互廳為業(yè)紋主和改會(huì)員喚提供拾私人閣會(huì)客傘、家搞庭Pa鄙rt找y的場(chǎng)所核，配備女專人接臘待服務(wù)配套設(shè)雖施高端俱況樂部設(shè)爐于裙樓認(rèn)三層，嗚建議規(guī)靜模160鏟0㎡咖啡時(shí)企間——在柔幻玉和的惕燈光燭，流區(qū)淌的尾音樂當(dāng)，充拼滿慵散懶意桐味的問座椅席中品森嘗世副界級(jí)撈咖啡宋的香普醇，冰享受隆志得漠意滿螺的人典生況哄味。紅酒品繭位——頂級(jí)虎的紅胸酒如勒顛峰敞的人凍生，勸沉靜省中深密蘊(yùn)激咐情，耽醇正駛而回疫味悠捆長(zhǎng)！別玉立垃在的途恒溫峰恒濕榆藏酒槐窖里倆紅酒伶，是角可以堂與主掌人從州容對(duì)舒話的起尊者杯。雪茄坊——雪茄是沒一種精倘神富有，當(dāng)燙一切調(diào)都以侄完勝信作為攤結(jié)局趨的時(shí)期候，理手中狐的雪丹茄成浩為對(duì)山勝利策的最白高犒源賞，捕點(diǎn)燃友一支憤生命扁的火妹種，獵在慢洗慢品壺吸中場(chǎng)享受艦?zāi)前亮弦曇幌糖械木湫那殒I。高端俱嘗樂部采污取會(huì)員桌制，入臉住用戶卸享受權(quán)蔽益。內(nèi)容規(guī)模（㎡）高級(jí)西餐廳400雪茄坊200紅酒坊200香蕈spa女士300壁球館200藝術(shù)品展示廳300私人貴賓廳面積小計(jì)約1600㎡配套設(shè)作施價(jià)值間實(shí)現(xiàn)興體系工構(gòu)建打造牛青島依濱海獎(jiǎng)頂級(jí)暢高端鋼物業(yè)設(shè)計(jì)空揉間頂級(jí)服默務(wù)標(biāo)桿價(jià)也值配套設(shè)世施聘請(qǐng)絹名牌駕物管魔公司毫或顧逮問，煉建議臟引入國(guó)際手“金強(qiáng)鑰匙原”服傘務(wù)，打酸造島嬌城第召一物獅管品聰牌頂級(jí)服脊務(wù)結(jié)合擬幅設(shè)的星籃級(jí)酒店及，推出金鑰皆匙服務(wù)亞，形披成與牙目前自市場(chǎng)閃高端疫物管剩的差哥異化漫，增區(qū)強(qiáng)項(xiàng)別目核岔心競(jìng)主爭(zhēng)力儲(chǔ)；原則離：“金鑰微匙就應(yīng)讀無所不奸能，在羽合法的鴉基礎(chǔ)上辱，客人厘的任何篩要求都滾能滿足耕。”金鑰匙死認(rèn)證資賄格較難肢，利于杯提升項(xiàng)餐目的國(guó)寧際形象歡；中國(guó)飯涼店金鑰盾匙服務(wù)兄項(xiàng)目?jī)?nèi)垂容——行李及能通訊服蘭務(wù)：運(yùn)桶送行李靈、電報(bào)建、傳真遙、電子其郵件及悅跑腿問詢排服務(wù)糕：指塵路等快遞剃服務(wù)睬：國(guó)逃際托腳運(yùn)、均國(guó)際秘郵政素托運(yùn)兇、空吩運(yùn)、導(dǎo)緊急嬌包裹得、國(guó)送內(nèi)包遼裹托誘運(yùn)等接送有服務(wù)母：汽辣車服騰務(wù)、龜租車梢服務(wù)武、接哲機(jī)服洲務(wù)旅游籌：個(gè)擴(kuò)性化達(dá)旅游窮服務(wù)上線路即介紹訂房運(yùn)服務(wù)惕：房逢價(jià)、換房類皺、折滋扣、厲取消走預(yù)訂訂餐丘服務(wù)螺：推