XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告

XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告2023/5/27XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告2009年上半年，合景在東蘇州（千燈）畫了一個圈······XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告一座高端國際品質(zhì)生活社區(qū)——晶藍(lán)上城拔地而起！不可復(fù)制的品質(zhì)之作，席卷千燈，同區(qū)域溢價50%，成就千燈板塊升級！XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告2009年下半年，合景在北蘇州（相城）又畫了一個圈······XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告一座百萬方生活品質(zhì)城——合景峰匯國際傲然出市！一場席卷北蘇州的樓市風(fēng)暴再次拉開。百萬平米品質(zhì)生活城，打破地域物理屬性局限，成就業(yè)界摹效的品質(zhì)之作。XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告2010年下半年，合景在西蘇州（木瀆）又畫了一個圈······XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告領(lǐng)峰即將動容西蘇州……XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告項目印象地塊分析；居住分析；SWOT分析；1核心定位定位商業(yè)定位商業(yè)分布；商業(yè)客群；商業(yè)定位產(chǎn)品建議建材、景觀、配套68客戶分析客群分析；競品客群分析；客群梳理；客群屬性.35市場研判宏觀分析及預(yù)測；區(qū)域規(guī)劃分析；片區(qū)房地產(chǎn)市場分析；項目競品分析2價格推導(dǎo)首推均價策略；首推戶型定價策略；首推價格修正；首推價格區(qū)間；4本次提報邏輯圖營銷推廣銷售、推廣7XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告項目印象1XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告合景領(lǐng)峰項目地處金楓路竹園南路南側(cè)，金楓路西側(cè)，處于蘇州市高新區(qū)與木瀆鎮(zhèn)交界處，直接接入蘇州輕軌一號線金楓路站出口，地理位置極其優(yōu)越。項目地塊方位XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告地塊A：商辦地塊土地面積：55503.8㎡容積率：3.5建筑面積：194，263㎡建筑密度：≤45%綠地率：≥25%建筑高度：主樓80-120米其他要求：須建不小于50000㎡的賓館地塊B：居住地塊土地面積：114819.1㎡容積率：2.2建筑面積：252，602㎡建筑密度：≤20%綠地率：≥37%建筑高度：24-80米其他要求：90㎡以下占40%以上項目建筑面積45萬方，其中住宅面積占26萬方，商業(yè)面積占19萬方。項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告項目四至北東南西項目地塊北側(cè)為竹園路，雙向四車道，交通狀況一般，略顯吵雜。竹園路旁為一個工廠。項目地塊南側(cè)為一片民宅，參差不齊，有礙區(qū)域形象地塊西側(cè)為白塔河，水質(zhì)一般，但為項目打造水系景觀提供良好條件地塊東側(cè)為項目的主干道金楓路，雙向4車道，交通道路狀況一般，流量較多，略顯吵雜。東面緊鄰華潤萬家，業(yè)態(tài)繁多，生活便利。地塊現(xiàn)狀XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告教育：新區(qū)一中、蘇州科技學(xué)院、新升實驗小學(xué)超市：世紀(jì)華聯(lián)超市、華潤萬家銀行：農(nóng)業(yè)銀行，中國銀行，建設(shè)銀行醫(yī)院：欣升護(hù)理院餐飲：大娘水餃、KFC、永和大王景區(qū)：木瀆古鎮(zhèn)、天平山、靈巖山、蘇州樂園周邊生活配套XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告獅山路商圈綠寶廣場長江路商圈木瀆鎮(zhèn)商圈社區(qū)配套項目位置目前周邊項目較沒有集中的商業(yè)消費(fèi)場所，有的也只是個案項目的商業(yè)配套，商業(yè)整體檔次不高，商業(yè)氣氛不濃厚。周邊商業(yè)配套XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告項目周圍圍繞著民宅和中低檔住宅小區(qū)以及工廠，具有一定居住氛圍但是并不濃厚，周邊商業(yè)配套稀缺，居住氛圍與新區(qū)中心屬地比較不具備競爭力。地塊居住氛圍XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告主要交通干道金楓路，竹園路蘇州公交路線622路、2路、4路、665路軌道交通1號線金楓站點。區(qū)域交通便利，軌道交通1號線的開通，將為項目導(dǎo)入更多來自其他區(qū)域的外部客群。合景地塊地鐵1號線蘇福路項目交通條件XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告項目板塊目前在售樓盤為中小開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造，品牌知名度和美譽(yù)度不高，板塊內(nèi)缺少大開發(fā)商品牌。區(qū)域開發(fā)商分布本案XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告項目開發(fā)企業(yè)合景泰富地產(chǎn)控股有限公司：國內(nèi)一線開發(fā)商，素有“豪宅專家”之喻。是國內(nèi)領(lǐng)先的大型房地產(chǎn)上市企業(yè)！集團(tuán)以“以心筑家，創(chuàng)建未來”為理念，躋身于大型綜合房地產(chǎn)發(fā)展商的行列，成為實力派的代表。XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告項目建筑立面源自artdeco建筑風(fēng)格，曲直虛實的流線、凹凸有致的造型、黃金分割般的比例搭配、完美的色彩搭配，簡潔時尚而富有動感，塑造合景領(lǐng)峰精品豪宅。在峰匯國際，合景現(xiàn)代簡約的立面得到了市場的高度追捧！合景領(lǐng)峰的新古典風(fēng)格升級峰匯國際立面風(fēng)格，將會是市場的另一陣騷動！XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告此外臥室兩個飄窗、餐廳飄窗也都為全部贈送；南陽臺和廚房北陽臺贈送一半面積。戶型最大的亮點，挑高6米的空中合院，奇偶數(shù)層錯開。面積在14平米左右，為全贈送面積。產(chǎn)品戶型解析XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告項目一期戶型面積配比：一期共366戶（14#、12#）：戶型戶型面積（㎡）比例A戶型2+19660%C戶型2+1109.6533%D戶型3+11347%E戶型4+1165.50%項目一期戶型配比主力戶型集中在96——110平米，為首置客主選戶型面積。XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告合景品牌國內(nèi)一線開發(fā)商，素有“豪宅專家”之喻。區(qū)域發(fā)展前景雙城規(guī)劃，高新區(qū)將與中心城區(qū)合并打造核心主城，次級中心是發(fā)展契機(jī)。交通發(fā)展對項目的帶動區(qū)域主干道金楓路、竹園路交匯，公交線路眾多；軌道交通1號線；項目規(guī)劃優(yōu)勢四十五萬平城市綜合體整體規(guī)劃優(yōu)勢。兼具居住、五星級酒店、商業(yè)步行街、商業(yè)中心、辦公于一體。十九萬方商業(yè)體量整體規(guī)劃項目SWOTXX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告配套現(xiàn)狀劣勢項目周邊有較多集中的工廠、民宅區(qū)域，影響區(qū)域整體形象，降低區(qū)域檔次項目周邊住宅、辦公、商業(yè)項目目前均處于規(guī)劃建設(shè)階段，區(qū)域人氣在一段時間內(nèi)較難形成規(guī)模。項目SWOTXX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告項目SWOT政策利好因素板塊發(fā)展對項目的機(jī)會逐步成熟的竹園路、金楓路板塊為本項目開發(fā)開拓了市場機(jī)會；品牌開發(fā)商在區(qū)域內(nèi)的項目開發(fā)拉動區(qū)域房產(chǎn)市場的發(fā)展；竹園路板塊是高新區(qū)投資性價比最高的區(qū)域，處于投資洼地，樓市處于上升通道，發(fā)展?jié)摿^大；目前區(qū)域所謂高檔項目整體檔次一般，區(qū)域內(nèi)沒有真正意義上的高端項目，特別是高端住宅產(chǎn)品，對本案是一個契機(jī)。房地產(chǎn)是國家支柱產(chǎn)業(yè)，國家會促使其健康穩(wěn)定發(fā)展；XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告項目SWOT市場及政策等不預(yù)期因素的影響區(qū)域內(nèi)競爭激烈政策風(fēng)險：銀行利率的提高、二套房政策的收緊；行業(yè)風(fēng)險：目前的房價處于歷史高位，相應(yīng)的投資風(fēng)險也相應(yīng)增加；未來區(qū)域的供應(yīng)量較大，競爭較為激烈；競爭不只來自于同區(qū)域內(nèi)的項目，還來自于高新區(qū)北部、東部的部分樓盤。XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告市場研判2XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告2.2區(qū)域規(guī)劃分析2.3片區(qū)房地產(chǎn)市場分析2.1宏觀分析及預(yù)測2.4項目競品分析XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告2009-2010.4蘇州新房成交量價走勢2009年蘇州樓市：量價齊升，異常“火爆”；2009年12月“國四條”出臺，宣布房地產(chǎn)行業(yè)政策從“鼓勵”轉(zhuǎn)向趨緊；2010年1-2月，“國四條”對市場抑制作用影響顯現(xiàn)，成交低迷；2010年3月，市場在客戶“追漲”和開發(fā)商“惜售”的作用下回暖；2010年4月15日，“新國十條”出臺，宣告樓市新一輪從嚴(yán)調(diào)控開始。2009年2010.1-23月4月異?；鸨兔曰嘏抡雠_先揚(yáng)后抑XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告“新國十條”后：觀望氣氛濃厚，成交短期降至冰點4.15“新國十條”4.19住建部：打擊捂盤惜售4.17階段性頂點新政出臺后，購房者趕搭末班車，短期簽約量激增，新房成交量在4月17日到達(dá)階段頂點后現(xiàn)出下跌頹勢，短期內(nèi)成交下降至“冰點”，市場陷入觀望。XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告“新國十條”解讀：劍指高房價，遏制房價過快上漲政策指向政策內(nèi)容市場主體影響層面住房保障制度7.確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù),抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃地方政府一、二級市場住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)6.調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%開發(fā)商二級市場住房信貸政策3.實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策銀行二級市場住房交易政策1.采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展地方政府二、三級市場4.發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用9.加大交易秩序監(jiān)管力度10.完善房地產(chǎn)市場信息披露制度住房開發(fā)政策5.房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量地方政府一、二級市場8.加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管政策落實主體2.穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實地方政府整體市場XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告住房信貸政策2006年首套首付30%；首套小于90平米，首付20%2007年首套自住小于90，首付20%；首套自住大于90，首付30%；二套及多套，首付40%，利率1.1倍2008年首套或改善普通自住首付20%，利率下限由0.85調(diào)至0.7倍；非普非自住適當(dāng)提高2010年“國十條”首套大于90，首付30%；二套首付50%，利率1.1倍；三套及以上，首付和利率應(yīng)大幅度提高，房價漲幅過快地區(qū)停貸；無1年以上當(dāng)?shù)丶{稅或社保繳納證明的異地客戶，暫停貸款“國十條”對于首套住房信貸政策回復(fù)到06和07年水平，對于90平以下首套住房，首付比例仍是20%，貸款利率可享受0.7-0.85倍的優(yōu)惠；對二套房貸款政策則繼續(xù)從緊，為06年來最嚴(yán)的政策，值得關(guān)注的是，以往界定模糊的改善型需求不再提及，新政對首改客戶影響較大；嚴(yán)控第三套購房首付和貸款利率甚至對第三套住房停貸，進(jìn)一步打擊投機(jī)需求，突顯中央調(diào)控決心；嚴(yán)控異地購房，劍指“炒房團(tuán)”，規(guī)避了外地炒房人繼續(xù)炒房的可能，將有力打擊游資購房，有利于繼續(xù)穩(wěn)定市場；由于大幅增加二套和三套購房成本以及限制異地購房，此條對房地產(chǎn)交易影響最大，如果作為執(zhí)行主體的銀行能嚴(yán)格執(zhí)行，將對市場成交量造成較大影響?！靶聡畻l”解讀：二套貸收緊，三套和異地貸無細(xì)則XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告“新國十條”解讀：“心理”影響大于實質(zhì)影響經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)背景下，房價上漲過快導(dǎo)致民怨影響和諧，中央開始重視民生，明確控制投資投機(jī)防范風(fēng)險之意，房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪從緊調(diào)控期；從內(nèi)容上看，提出“房價過快上漲”是“關(guān)系國計民生，影響社會和諧”的問題，同時對政府、銀行、開發(fā)商和媒體都提出嚴(yán)厲要求。對政府實行“考核問責(zé)”；銀行要采取“更為嚴(yán)格的差別化信貸政策”；對開發(fā)商加強(qiáng)“購地、融資和交易的監(jiān)管”，并首次提出“問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營資格，對存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任”；媒體要“正確引導(dǎo)”市場輿論。對市場影響最大的仍是信貸政策；從影響上看，由于供應(yīng)短缺、需求旺盛，以及通脹預(yù)期和民間流動性仍較為寬裕，系列政策出臺會造成一定時間內(nèi)的市場觀望，投資投機(jī)需求將會減少，令銷售遇冷，但短期內(nèi)難以撼動“賣方強(qiáng)勢，買方弱勢”的總體格局，對市場參與者的“心理”影響大于實質(zhì)影響；此輪政策的關(guān)鍵點不在內(nèi)容，而在于政府態(tài)度鮮明的“從嚴(yán)”，釋放對房地產(chǎn)高級別的警示信號。此輪政策在稅收政策等層面留有很大彈性空間，預(yù)計如果房地產(chǎn)依然“高燒”，后市將有更嚴(yán)厲政策出臺。XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告過熱偏冷過冷微溫溫?zé)崞珶嶂脴I(yè)者心態(tài)恐慌購房投資客過半普遍開始觀望下跌預(yù)期形成殺跌情緒更重下跌空間有限試探性購買觀望情緒退卻客戶加速入市追漲購房投資客大增一手房量價關(guān)系價升量跌價橫量跌價量齊跌價穩(wěn)量增價量齊升價升量減一二手房價差價差超30%由于二手房先行調(diào)整，價差進(jìn)一步推高，之后緩步縮漸一二手價相近一二手價相近價差10·~20%價差超20%開發(fā)商動態(tài)惜售觀望+促銷大幅降價加速銷售加速銷售惜售政府態(tài)度與政策遏制遏制鼓勵鼓勵沉默抑制蘇州市場——短期內(nèi)，市場由“過熱”轉(zhuǎn)為偏冷XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告蘇州市場——蘇城樓市短期受限，長期仍看好新政出臺，市場短期遭遇寒流，屬于市場預(yù)期范圍內(nèi)，長期看蘇城樓市潛力仍然很大：1、關(guān)于首套和二套房貸政策短期內(nèi)對市場影響甚巨，但鑒于蘇州市場庫存房源不足，供求吃緊以及蘇州房價整體落后于同周邊城市，套利空間長期存在，所以蘇州市場長期依然看好；2、關(guān)于三套和異地房貸，目前尚無實施細(xì)則出臺，短期內(nèi)銀行雖從嚴(yán)執(zhí)行，但后市仍有放松的可能性；3、整體看“新國十條”，其警示作用大于實際作用，在短期內(nèi)會影響客戶入市心理，但只要房價橫盤整理不再大幅攀升，新政對市場影響會逐漸變?。?、蘇州市場除園區(qū)房價存在泡沫外，新區(qū)和吳中等區(qū)域市場房價尚在合理區(qū)間內(nèi)，新政利空影響消褪后可能會有較理想的表現(xiàn)。XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告2.2區(qū)域規(guī)劃分析2.3片區(qū)房地產(chǎn)市場分析2.1宏觀分析及預(yù)測2.4項目競品分析XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告城市建設(shè)：三區(qū)三城蘇州城市發(fā)展總目標(biāo)：“青山清水,新天堂”;具體為“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水鄉(xiāng)”四大分目標(biāo)。蘇州城市設(shè)計總體策略為：和合強(qiáng)心,融通健體。蘇州中心城區(qū)的總體空間結(jié)構(gòu)為：十字軸帶、五楔滲透、多心多點、綠廊相通。蘇州城市整體設(shè)計：雙城兩片，奠定未來區(qū)域發(fā)展基調(diào)XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告東部新城未來主城均價：9000元/㎡均價：12000元/㎡均價：15000元/㎡均價：15000元/㎡均價：12000元/㎡均價：10000元/㎡均價：8500元/㎡10公里10公里地鐵一號線的開通將極大拉近新區(qū)與市中心、園區(qū)的距離，加強(qiáng)了新區(qū)與主城區(qū)、園區(qū)的融會貫通；地鐵的存在使得周邊區(qū)域價值大大提升，特別是出于洼地的金楓路板塊。地鐵拉升項目區(qū)域價值，與主城區(qū)、園區(qū)看齊XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告蘇福路竹園路長江路專業(yè)市場區(qū)域中低端住宅高端住宅中高端住宅領(lǐng)峰：處于區(qū)域內(nèi)相對高端板塊XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告2.2區(qū)域規(guī)劃分析2.3片區(qū)房地產(chǎn)市場分析2.1宏觀分析及預(yù)測2.4項目競品分析XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告永新置地樓面價：3486元/㎡合景地塊木瀆鎮(zhèn)集體資產(chǎn)樓面價：2991元/㎡朗詩綠峰地塊樓面價：3916元/㎡華成商業(yè)地塊樓面價：3047元/㎡中海高新地塊樓面價：7833元/㎡木瀆鎮(zhèn)集體資產(chǎn)樓面價：1146元/㎡片區(qū)土地市場：區(qū)域土地樓面價不斷攀升帶來地塊升值XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告木瀆片區(qū)2007年土地成交建筑面積到達(dá)200萬方左右，該批地塊將于2009-2010年間逐步入市，2010年木瀆片區(qū)住宅市場競爭將趨緊；2007-2009年木瀆片區(qū)住宅成交價格漲勢相對偏緩，樓板價環(huán)比大幅上行，占該區(qū)住宅成交均價的比例達(dá)到58%，從開發(fā)商層面看，迫于利潤空間進(jìn)一步壓縮，未來區(qū)內(nèi)項目價格上漲推力相對較強(qiáng)。片區(qū)公寓市場：2010年競爭趨緊，價格上漲潛力較大木瀆片區(qū)指：獅山板塊、木瀆胥口板塊XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告木瀆片區(qū)2009年至今所成交的樓盤項目中，75-90㎡面積段的比例最大，達(dá)到33%，90-105、105-120面積段的比例也各占18%。中小戶型比例為市場絕對主力，木瀆片區(qū)中小戶型比例（120㎡以下）占到70%。片區(qū)公寓市場：中小戶型成交比例占70%XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告2009年所有項目均呈現(xiàn)上漲趨勢；國際公館由年初7500元/㎡上漲到現(xiàn)在12000元/㎡，新地國際公寓由15500上漲到20000，浙建楓華紫園09年10月份開盤，均價上漲1000，新港天都花園9月份入市上漲3000到12000，中銳山水映象也由年初的6000上漲到現(xiàn)在9000；各個項目的漲幅均較大，平均漲幅約35%。片區(qū)公寓市場價格分析：09年平均漲幅35%XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告2009年蘇州市區(qū)五個重點板塊中，相城城北板塊平均漲幅最大；竹園板塊平均漲幅降低，代表項目為天都花園、浙建楓華紫園等；金楓路竹園板塊由于周邊配套較不完善，目前在售樓盤也較少，因此漲幅最小。隨著軌道交通開通的臨近以及周邊環(huán)境的改善、配套的規(guī)劃等，將成為今后區(qū)域發(fā)展的重點，從全市角度上看，乃投資洼地。片區(qū)公寓市場價格漲幅分析：板塊后勁十足XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告片區(qū)公寓市場總結(jié)新區(qū)

蘇州項目地鐵區(qū)域一號線的建設(shè)，交通優(yōu)勢提升區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展；位居板塊中高端住宅區(qū)；項目高度亦是如此區(qū)域發(fā)展飛速逐漸向主城區(qū)靠攏位居長三角房地產(chǎn)市場的價格洼地，潛力巨大總結(jié)：區(qū)域公寓市場未來發(fā)展?jié)摿薮骕X蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告區(qū)域各樓盤漲幅35%以上，同比全市各片區(qū)，漲幅較小1號線開通帶動區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展09年區(qū)域房地產(chǎn)市場成交片區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié)樓板價環(huán)比大幅上行區(qū)域樓板價地鐵交通優(yōu)勢同比2008年度，2009年區(qū)域土地成交大幅回升09年區(qū)域土地拍賣同比其它板塊，區(qū)域房地產(chǎn)市場居于洼地！現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展，受交通及市場帶動，前景看好！XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告2.2區(qū)域規(guī)劃分析2.3片區(qū)房地產(chǎn)市場分析2.1宏觀分析及預(yù)測2.4項目競品分析XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告根據(jù)本項目區(qū)位屬性、項目定位及客戶集中程度可確定本案面臨的直接競爭項目分別為：天都花園、楓華紫園、誠河新旅城、世茂運(yùn)河城競品界定從地緣關(guān)系來看，天都花園、楓華紫園和本案有直接競爭關(guān)系；從客戶分布來看，世茂運(yùn)河城將是蘇福路向東客戶的首要分流點，而誠河新旅城和本案同屬吳中區(qū)，具有一定的干擾作用；XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告板塊案名主力面積最新存量現(xiàn)售均價月均去化（套）主力客群獅山路板塊國際公館94-11037套1200030工作、生活緣周邊區(qū)域（區(qū)域感強(qiáng)）市區(qū)外溢客外省市落戶蘇州新地國際公寓111-31540套20000（精裝）14蘇州本地生意人外省市生意人合、外企在駐蘇分公司木瀆板塊誠河新旅城76-9911套850092產(chǎn)業(yè)園年輕購房者周邊換房置業(yè)者（30-35歲）外省市落戶蘇州浙建楓華紫園86-14316套9800140地緣性客群本區(qū)域私營業(yè)主為主竹園路板塊新港天都花園85-140112套13000172多為投資客，客群覆蓋各區(qū)域以本區(qū)域和市區(qū)為主滄浪區(qū)世茂運(yùn)河城88-24078套13000143主力客群：一期工薪階層，二期青年階層，三期中等或中等以上收入的白領(lǐng)階層和蘇州市外的投資客。XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告天都花園開發(fā)商：新港建設(shè)總建面積：38萬方總戶數(shù)：1667容積率：1.7容積率：69%均價：13000元/㎡XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告戶型配比供應(yīng)成交目前均價：剩4層以下大戶型，均價12000-13000元/㎡，下半年小高層產(chǎn)品面世。兩房（89平米）和3房（120平米）是天都花園供需絕對主力，供需兩量中，兩類房源總和占比70%左右。XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告去化速度10000元/㎡是天都花園去化分界點，整盤在價格躍升至10000元/㎡后，月成交量迅速下滑至200套以下，價格繼續(xù)攀升至12000元/㎡時，去化幾乎停滯；2房87㎡戶型去化穩(wěn)定，對價格上漲敏感性相對最低；3房122㎡戶型月成交占比隨價升逐漸降低，當(dāng)價格越過10000元/㎡后，去化占比穩(wěn)定在20%左右；3房140㎡房型和4房174㎡房型占比整體呈現(xiàn)價升量升態(tài)勢。天都花園去化價格分界點在10000元/平米；2房（89平米）和3房（140平米）對價格上漲抗性相對較低供應(yīng)不足XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告近期動態(tài)新港天都花園一期高層在售，只剩140平米，3房。二期在下半年推出大戶型，140-190平米。一期11000—13000元/平。新政前，周成交節(jié)節(jié)攀升；新政后，出現(xiàn)拐點XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告誠河新旅城開發(fā)商：誠河置業(yè)總建面積：50萬方總戶數(shù)：1667（一期）容積率：1.6綠化率：37.5%均價：8500元/㎡XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告供應(yīng)成交戶型配比3月底，誠河新旅城余量房源61套。供求對比中可看出3房（110）平米戶型供需幾近平衡，2房（87平米）房源供應(yīng)和成交所占比重最大；3房（130平米）房源供應(yīng)和成交都是最少該案主打兩房（86平米）房型，去化良好，占比達(dá)75%左右XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告去化速度誠河新旅城在最近一年中，月均去化76套，8475㎡。誠河新旅城供應(yīng)和成交主力均是2房85平米和3房105平米房型，2房戶型月成交占比保持在80%左右。整盤價格為周邊相對低點，各房型對價格上漲抗性較低XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告近期動態(tài)誠河新旅城于3月底4月初加推少量高層（2房85平米）房源，兩周內(nèi)基本去化完畢，目前房源供應(yīng)吃緊。誠河新旅程二期高層預(yù)計下半年推出，產(chǎn)品仍以中小戶型為主打。一期房源基本去化完畢，二期高層仍以小戶型為主力，預(yù)計下半年上市XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告楓華紫園開發(fā)商：浙建地產(chǎn)總建面積：31萬方總戶數(shù)：1200容積率：2.5綠化率：37%均價：9500元/㎡XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告戶型配比供求對比中可看出3房（110）平米戶型供需幾近平衡，2房（87平米）房源供應(yīng)和成交所占比重最大；3房（130平米）房源供應(yīng)和成交都是最少供應(yīng)成交2房（87平米）戶型是供需主力，3房兩種戶型（108平米和130平米）平分秋色XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告去化速度2房86㎡房型對價格上漲抗性相對最低，月去化占比穩(wěn)定在60%以上；3房110㎡戶型對價格上漲抗性較大，價格達(dá)到8500元/㎡后，去化占比萎縮至10%以下；3房124㎡戶型在8500元/㎡時，月去化占比最大，然后隨價格攀升而降低。整案在去化過程中價格上漲阻力相對較小，2房（86平米）、3房（124平米）對價格上漲抗性相對較低市場遇冷、供應(yīng)不足，成交量突然下跌XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告近期動態(tài)楓華紫園在最近12周中，周度平均去化8套，745㎡，近期一方面由于可售房源不足，另一方面由于新政影響，成交量呈下滑趨勢，二期預(yù)計下半年開盤。近期成交整體上行，新政后震蕩下行XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告世茂運(yùn)河城開發(fā)商：世茂地產(chǎn)總建面積：150萬方（含商業(yè)）容積率：2.5綠化率：42%均價：13000元/㎡XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告供應(yīng)成交戶型配比3月底，世茂運(yùn)河城余量房源78套。供求對比中可看出六種戶型供需幾近平衡，2房（87平米）和3房（130平米）房源供應(yīng)和成交所占比重最大；4房（187、265平米）房源供應(yīng)和成交最少2房（87平米）、3房（130平米）房源整體供需平衡且是去化主力XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告去化速度2房89平米戶型對價格抗性較低，月成交量占比穩(wěn)定在40%左右；1房61平米房型有追漲趨勢；3房133平米價格分界點在9000元/㎡左右，越過該點，成交占比逐月降低。整盤去化價格分界點為9000元/平米，2房（89平米）和1房（61平米）對價漲抗性較低，3房（133平米）抗性較強(qiáng)XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告近期動態(tài)世茂運(yùn)河城在最近12周中，周度平均去化24套，2023㎡；新政出臺后一周，客戶趕在政策實施緩沖期內(nèi)集中簽約，周成交量大幅攀升至102套。世茂運(yùn)河城目前三期在售戶型面積88-240平米，均價13000元/平米。新政前，震蕩上行；新政后，集中簽約XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告項目競品分析總結(jié)1、區(qū)內(nèi)典型競品多自帶大體量商業(yè)配套，配套業(yè)態(tài)涵蓋酒店式公寓、酒店、商業(yè)街、SOHO等；公寓以20層以上高層為主。2、由競品歷史供求結(jié)構(gòu)看，90㎡左右及其以下兩房產(chǎn)品供求兩旺，且是片區(qū)市場供需絕對主力；100-120㎡是次要主力，供需基本平衡。3、價格區(qū)間大，8500-13000元/㎡不等，片區(qū)均價約在9000-10000元/㎡左右，主力總價在80-130萬左右。4、典型競品未來兩到三年中公寓供應(yīng)體量約在144萬方左右（不含本案），遠(yuǎn)期看片區(qū)競爭趨緊張，但目前該板塊項目均處于推盤間歇期，可售房源供應(yīng)吃緊。5、兩房（85-90平米）和3房（120-130）對價格上漲抗性較低。XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告客群分析3XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告楓華紫園天都花園本案參考樓盤尋找與本案產(chǎn)品及高度等同的競品項目——新港天都花園；尋找與本案臨近但品質(zhì)略低的參考項目——楓華紫園；以兩項目的客群對比，結(jié)合本案產(chǎn)品特性及市場需求，尋找本案的目標(biāo)客群！XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告從以上對比可明顯看出，楓華紫園以首次置業(yè)客群為主，而本案競爭目標(biāo)的新港天都花園則以投資客群為主導(dǎo)。結(jié)論：兩大樓盤價格不同，差異較大，導(dǎo)致其客源的構(gòu)成亦不相同！參考項目及競爭項目客群分析XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告由以上對比可看出：楓華紫園主體覆蓋區(qū)域以南向西的地緣客戶，外區(qū)域客戶比例非常低新港天都花園主體覆蓋區(qū)域以北向東的客戶，地緣性客群雖占一定比例，但各區(qū)域均有一定覆蓋率，外區(qū)域客群以主城區(qū)客戶比例為最高；結(jié)論：本案客群中，新區(qū)和吳中區(qū)的地緣性客群占一定比例，其次是向主城區(qū)的客源覆蓋；參考項目及競爭項目客群分析XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告由以上對比可看出：楓華紫園和新港天都花園的購房主力均是私企老板及個體經(jīng)營戶；說明占多數(shù)的地緣性客群其購買力非常強(qiáng)；結(jié)論：本案的首期客戶將有大批具一定購買力的地緣性人群進(jìn)入；參考項目及競爭項目客群分析XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告由以上對比可看出：楓華紫園：35-45歲客群為主力，25-35歲客群比例明顯高于45歲以上客群新港天都花園：35-45歲客群為主力，25-35歲客群比例接近45歲以上客群結(jié)論：本案的購房主力年齡段應(yīng)在35-45段。綜合各產(chǎn)品的市場需求，上下兩個年齡段的客群比例亦相差不大；參考項目及競爭項目客群分析XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告由以上對比可看出：楓華紫園：以自住客為主的客群更關(guān)注交通的便利，新港天都花園：以投資客為主力客群對交通所帶來升值潛力的關(guān)注度同比更高！其次對戶型及價格的關(guān)注則同比降低！結(jié)論：兩盤的核心競爭力和市場關(guān)注點同時指向交通，本案在交通上的優(yōu)勢亦同時被客群首要關(guān)注；參考項目及競爭項目客群分析XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告競爭項目與參考項目主力客群對比綜述主力客群分析參考項目競爭項目楓華紫園新港天都花園客戶需求首置為主改善、投資為主年齡段30-4035-45客戶來源地緣性客群比例最大—木櫝地緣性客群比例最大—新區(qū)，其次是市區(qū)和平江等區(qū)域客戶職業(yè)私營業(yè)主、私企老板私營業(yè)主關(guān)注重點交通交通小結(jié)：兩項目的對比反差較大，除占據(jù)主導(dǎo)的地緣性客群為主之外，兩極分化嚴(yán)重；楓華紫園最大滿足首置及自住客群的生活需求，消化地緣性客群；新港天都花園最大滿足投資客群的需求，覆蓋地緣客群至市區(qū)客群的更廣區(qū)域，高收入客群的打擊面更大；參考項目及競爭項目客群分析XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告家庭年收入稅后月收入月還款（月收入30%-40%，30年）總價承受力首付（5成）客源特征15-20萬12000-16000元3600-4800元100-110萬50-55萬一次置業(yè)20-25萬16000-20000元4800-6000元110-137萬55-69萬二次置業(yè)25-30萬20000-25000元6000-7500元137-171萬69-86萬二次置業(yè)為主30-50萬25000-41000元7500-12300元171-280萬86-140萬二次置業(yè)為主50-80萬41000-67000元12300-20000元280－455萬140-228萬二次置業(yè)為主80萬以上67000以上20000元以上455萬以上228萬以上三次置業(yè)為主本案客群屬性本案面積區(qū)間預(yù)估總價區(qū)間首付（5成）96100-12050萬起109.65120-14070萬左右134140-17080萬左右中小戶型客群大戶型客群XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告客戶分類模型健康養(yǎng)老（55歲以上）品質(zhì)家庭（35-45歲）都市新銳（25-35歲）單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家中大學(xué)3口之家兒女立家三代同堂二老空巢

中產(chǎn)型

經(jīng)濟(jì)型

富裕型

富貴型

富豪型300萬20—60萬

10萬新新人類（22-25歲）購買力客戶類型家庭結(jié)構(gòu)客戶類型80萬200萬本案客群屬性主力面積：109—134主力面積：96—109

小康型

10-20萬XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告年齡結(jié)構(gòu)：25–35歲（96戶型）30–50歲（109.65\134戶型）【主力客群】家庭結(jié)構(gòu)：青年置業(yè)、三口之家（96、109.65戶型）三口之家以上（134戶型）工作區(qū)域：新區(qū)、吳中、市區(qū)生活區(qū)域：新區(qū)、吳中、市區(qū)職位區(qū)間：公司中上層管理者、私營業(yè)主、私企老板、白領(lǐng)本案客群最終鎖定XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告客戶盤點深厚的感情，對本區(qū)域認(rèn)同新區(qū)公務(wù)員期待小戶型產(chǎn)品吳中和新區(qū)江浙個體戶及私營業(yè)主工作地點近，交通便利外區(qū)域私營業(yè)主關(guān)注項目的口碑傳播地鐵沿線的企業(yè)白領(lǐng)交通方便，降低生活成本周邊城市的潛在客戶城市身份標(biāo)簽、投資型區(qū)域居民50%的地緣客戶50%的外延客戶50%地緣性客源+50%外延客源市區(qū)的外溢客群區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ景缚腿罕壤齒X蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告本案客群分布圖地緣性客群本區(qū)域及新區(qū)白領(lǐng)專業(yè)市場經(jīng)商戶、私企老板城區(qū)外溢客群外省市客群地鐵沿線客群XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告生活重心、工作中心在吳中及新區(qū)等地，以公務(wù)員、新區(qū)商圈等相關(guān)銀行職員、新區(qū)產(chǎn)業(yè)園中層白領(lǐng)、年輕置業(yè)者為主重要客戶偶得客戶周邊置業(yè)者外省市、（想落戶蘇州）、長期投資核心客戶首置客群梳理：96平米的客群居多本案客群梳理客戶描述他們，居住需求——小戶型為主、性價比高、實用便利他們，在25-35歲之間，土生土長于蘇州或來自于外省市；他們，多為公務(wù)員、銀行職員、新區(qū)產(chǎn)業(yè)園中層白領(lǐng)；他們，有一份不錯的職業(yè)，收入穩(wěn)定，正處于事業(yè)上升期；他們，關(guān)注輕軌交通、生活配套的便利，對生活品質(zhì)有追求；他們，居住講究緊湊實用，性價比高；他們，注重區(qū)域未來的升值潛力和發(fā)展空間；XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告

投資客群梳理：109.65平米的客群居多本案客群梳理吳中區(qū)及新區(qū)私營業(yè)主、企事業(yè)單位中高層管理人員重要客戶偶得客戶市區(qū)中高端外溢客群外省市投資客群核心客戶客戶描述他們，投資需求——實用、便利、升值潛力他們，或來自于企事業(yè)的中高層，或私營老板！他們，與年輕漸行漸遠(yuǎn)，但有一定經(jīng)濟(jì)實力！他們，或“地主”或敏銳的投資者或資金運(yùn)轉(zhuǎn)高手，有獨到、長遠(yuǎn)的投資眼光。他們，對區(qū)域發(fā)展價值認(rèn)可，看好產(chǎn)品升值、保值空間；XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告改善客群梳理：134平米的客群居多本案客群梳理客戶描述他們，改善需求——舒適、品質(zhì)、服務(wù)他們，事業(yè)處于上升期，獎勵自己和家人的心情迫切他們，對品質(zhì)生活的向往和對身份認(rèn)同的提升感較強(qiáng)他們，已擁有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和社會地位。他們，擁有屬于自己的身份標(biāo)簽！他們，事業(yè)正處于上升階段，有社會責(zé)任感。他們，對區(qū)域發(fā)展價值認(rèn)可，追求細(xì)節(jié)與品質(zhì)；涵蓋，少數(shù)追求品質(zhì)生活的、物質(zhì)條件優(yōu)越的養(yǎng)老型客戶區(qū)域內(nèi)及周邊高端改善客群、私營業(yè)主為主重要客戶市區(qū)中高端外溢客群外省市想落戶蘇州的中高端客群，經(jīng)商戶為主；核心客戶偶得客戶XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告價格推導(dǎo)4XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告本案價格挑戰(zhàn)：以競品樓盤——新港天都花園為目標(biāo)！首期推盤均價策略XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告定價策略：首期推盤均價策略一、對比新港天都花園的戶型面積、單總價，初步推導(dǎo)出本案各戶型的總價及均價區(qū)間！二、在此價格上進(jìn)行首輪修正：兩大途徑（區(qū)域價格區(qū)間及區(qū)域樓盤供存量）；三、二次價格修正：參考區(qū)域臨近項目及競品項目的供銷比；XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告新港天都花園價格區(qū)間房型面積120002室2廳1衛(wèi)89.23

1073室2廳1衛(wèi)120.67

1453室2廳2衛(wèi)141.371704室2廳2衛(wèi)173.66208合景木櫝項目價格區(qū)間房型面積1100011500120001250013000兩房90+1房99104108113117108+2房

119124

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135140三房133+1房

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166173結(jié)論：從以上對比可看出，本案90+1房面積段戶型是類比缺口；同比本案地段和區(qū)域相對劣勢，其均價區(qū)間應(yīng)在12000-12500元/平米之間首期推盤各戶型定價策略XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告首輪價格修正：首期推盤價格策略在初定的均價上基礎(chǔ)上進(jìn)行首輪修正區(qū)域價格區(qū)間：尋找本案的安全底價；區(qū)域樓盤供存量：尋找本案價格的機(jī)會點；XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告世茂運(yùn)河城13000湖山新意1100011000-20000天都花園12000今創(chuàng)啟園9800楓華紫園9800山水華庭8400誠河新旅城8000新地公寓20000上城960010000-130009000-10000山景天下7000以別墅為主-均價12000少量公寓7000區(qū)域樓盤價格分布總圖首期推盤安全價格XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告首期推盤安全價格板塊案名項目規(guī)模產(chǎn)品類型主力面積最新存量現(xiàn)售均價近兩月平均去化（套）獅山路板塊國際公館13萬m2小高層、高層94-11037套120003新地國際公寓9萬㎡高層111-31540套20000（精裝）3.5木瀆板塊誠河新旅城50萬㎡小高層76-9911套850066.5山水華庭22萬㎡高層、小高層120-160634套840088浙建楓華紫園31萬㎡高層86-14316套980050姑蘇世家12.5萬㎡多層、花園洋房97-25626套800019竹園路板塊新港天都花園40萬㎡高層85-140112套1300029中銳山水映象18萬㎡多層93-12722套1000073今創(chuàng)啟園4.3萬㎡高層50、868套10800（精裝）0滄浪世茂運(yùn)河城150高層88-2407813000131XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告綜合考量本案優(yōu)劣及區(qū)域價格、供應(yīng)量，本案的安全價格應(yīng)在10000-11000元/平米之間！首輪價格修正結(jié)論：首期推盤價格策略XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告價格二次修正：以競品樓盤價格提升后的供銷比變化為參考，為本案首次開盤均價做二次修正首期推盤各戶型定價策略XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告以新港天都花園為參考：首期推盤價格區(qū)間供銷比：目前無房成交率：自09年至今月度成交持續(xù)走低，2010年周度緩步上揚(yáng)！價格走勢：9000元/平米——12000元/平米XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告以楓華紫園為參考：首期推盤價格修正供銷比：09年供不應(yīng)求，2010年小幅回落！成交率：自09年至今月度受推量的影響起伏很大；價格走勢：7300元/平米——9800元/平米XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告結(jié)論：以競品樓盤的供銷比及價格走勢為參考，結(jié)合市場政策影響及本案首輪推售產(chǎn)品的客群參考、競爭優(yōu)勢！首期開盤合理均價為：10000-11000元/平米首期推盤價格修正XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告核心定位5XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告2010年合景核心戰(zhàn)略：從“生活城”到“人居城”XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告2009年，在北蘇州美麗的活力島畔，一座百萬方品質(zhì)生活城——合景·峰匯國際拔地而起！XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告生活城講究的是一種宜居的狀態(tài)。公寓、酒店、商場、寫字樓、廣場、休閑街區(qū)，豐富的業(yè)態(tài)是宜居組成的基點！XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告蜿蜒水系、三重疊綠、中式小品……美輪美奐的景觀，匹配品質(zhì)生活城的無限舒適！XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告人民路、萬達(dá)廣場、觀前街……一切外部配套完善品質(zhì)生活城的居住舒適度！XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告從“生活城”轉(zhuǎn)變到“人居城”。我們需要的不僅只是舒適、適宜，還需要注入不一樣的元素……XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告接軌世博，人居城從環(huán)保開始，低碳、GREEN、是我們所推崇要素！XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項目營銷推廣報告崇尚人居，離不開時尚元素的