物業(yè)公司管理辦法

**地產(chǎn)集團(tuán)地域物業(yè)企業(yè)管理方法第一章組織架構(gòu)第一條物業(yè)管理中心對(duì)地域企業(yè)物業(yè)管理工作進(jìn)行規(guī)范、指導(dǎo)、監(jiān)督及考評(píng)。第二條地域物業(yè)企業(yè)由當(dāng)?shù)氐赜蚱髽I(yè)直接管理。第三條地域第二章 人事管理第四條地域物業(yè)企業(yè)定崗定編標(biāo)準(zhǔn)、薪資結(jié)構(gòu)體系由物業(yè)管理中心統(tǒng)一擬訂，經(jīng)人力資源中心審核后，報(bào)董事局主席審批。第五條各地域物業(yè)企業(yè)員工年度薪資調(diào)整方案經(jīng)物業(yè)管理中心、人力資源中心審核后，報(bào)集團(tuán)董事局主席審批后實(shí)施。第六條地域物業(yè)企業(yè)定崗定編方案經(jīng)物業(yè)管理中心、人力資源中心審核后，報(bào)集團(tuán)董事局主席審批。地域物業(yè)企業(yè)第七條地域物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子組員、物業(yè)服務(wù)中心責(zé)任人錄用及定薪、轉(zhuǎn)正定級(jí)、任免、解聘等須報(bào)地域企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批，并報(bào)物業(yè)管理中心立案；屬物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手），須報(bào)物業(yè)直管副總裁審批；屬地域企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子組員還須再報(bào)董事局主席審批。地域物業(yè)企業(yè)其余員工錄用及定薪、轉(zhuǎn)正定級(jí)、調(diào)動(dòng)、任免、工資、獎(jiǎng)懲、解聘等由地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批后執(zhí)行。不符合企業(yè)入職及提拔晉升條件由物業(yè)管理中心行政人事部匯總，物業(yè)直管副總裁審核，再經(jīng)人力資源中心審核，每個(gè)月1日?qǐng)?bào)集團(tuán)董事局主席審批后實(shí)施。第八條集團(tuán)企業(yè)對(duì)地域物業(yè)企業(yè)員工因嚴(yán)重違反企業(yè)制度、指令或工作瀆職，從而決定給予警告、通報(bào)批評(píng)、扣罰獎(jiǎng)金、降薪、降職、免職、解聘等處罰由物業(yè)直管副總裁審批執(zhí)行。第九條物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子分工調(diào)整由地域企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批。物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）不得分管或負(fù)責(zé)地域企業(yè)其余業(yè)務(wù)。第十條各地域物業(yè)企業(yè)之間及與集團(tuán)系統(tǒng)其余單位之間人事調(diào)動(dòng)，須經(jīng)物業(yè)直管副總裁簽署意見，報(bào)人力資源中心總經(jīng)理審核、審查、審批后實(shí)施。其中屬地域企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子組員，還須再報(bào)集團(tuán)董事局主席審批。第十一條凡在集團(tuán)系統(tǒng)被解聘、開除以及自行離職人員，各地域物業(yè)企業(yè)一律不得錄用，特殊情況由人力資源中心匯總、審核，每個(gè)月1日?qǐng)?bào)集團(tuán)董事局主席審批后實(shí)施。第十三條地域物業(yè)企業(yè)社會(huì)保險(xiǎn)繳納方案由地域企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批，并報(bào)物業(yè)管理中心立案。地域物業(yè)企業(yè)住房公積金繳納方案由物業(yè)管理中心統(tǒng)一制訂，經(jīng)集團(tuán)人力資源中心審批后實(shí)施。第十四條地域物業(yè)企業(yè)須及時(shí)與員工訂立勞動(dòng)協(xié)議，其協(xié)議版本由物業(yè)管理中心參考集團(tuán)勞動(dòng)協(xié)議文本制訂，經(jīng)人力資源中心審批后方可使用。第十五條集團(tuán)各中心每個(gè)月對(duì)地域物業(yè)企業(yè)全部獎(jiǎng)勵(lì)和處罰文件均須抄報(bào)集團(tuán)人力資源中心及物業(yè)管理中心，人力資源中心及物業(yè)管理中心每個(gè)月全方面檢驗(yàn)地域物業(yè)企業(yè)行政人事部對(duì)各項(xiàng)獎(jiǎng)罰執(zhí)行情況，并將檢驗(yàn)結(jié)果反饋各相關(guān)中心核實(shí)。對(duì)行政人事部未按文件執(zhí)行，當(dāng)月發(fā)覺一人次給予行政人事部一把手降三級(jí)工資處罰，三人次給予免職處罰，超出三人次給予開除處罰。第三章財(cái)務(wù)資金管理第十六條資金管理模式1、資金由集團(tuán)統(tǒng)一計(jì)劃管理。地域物業(yè)企業(yè)納入地域企業(yè)資金計(jì)劃申報(bào)。財(cái)務(wù)部門必須嚴(yán)格按資金計(jì)劃支付。2、一旦發(fā)生上述情況，集團(tuán)信息化系統(tǒng)自動(dòng)生成處罰文件并執(zhí)行。4、同一地域物業(yè)企業(yè)內(nèi)部往來款項(xiàng)，由地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批。5、**物業(yè)總企業(yè)向分企業(yè)撥款，由物管中心直管副總裁審批。6、第十七條對(duì)外付款審批1、園區(qū)日常水電費(fèi)支出及退業(yè)主押金，由物業(yè)服務(wù)中心責(zé)任人審批；社保、公積金、稅費(fèi)、金額2萬元以下（含2萬元），由物業(yè)服務(wù)中心責(zé)任人審批；金額30萬元以下（含30萬元），由地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批；金額30萬元以上，再報(bào)地域企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批。3、無協(xié)議、超協(xié)議及其余等非正常情況付款，單項(xiàng)元以下（含元），由物業(yè)服務(wù)中心責(zé)任人審批；單項(xiàng)2萬元以下（含2萬元），由地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批；2萬元以上報(bào)地域企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批。4、超計(jì)劃付款報(bào)地域企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批。5、包括物業(yè)維保修款項(xiàng)，財(cái)務(wù)在1個(gè)工作日內(nèi)審核完成。第十八條費(fèi)用報(bào)銷1、地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）費(fèi)用報(bào)銷由地域企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批；其余人員日常費(fèi)用報(bào)銷由地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批。2、因工傷、意外事故、重大疾病等特殊原因須企業(yè)在國家要求賠償、賠償之外另行賠償，單筆10萬元以下（含10萬元），由地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批；10萬元以上、50萬元以下（含50萬元），再報(bào)人力資源中心審批；超出50萬元，再報(bào)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。3、地域物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)額度標(biāo)準(zhǔn)上按每個(gè)已開盤項(xiàng)目每年2萬元標(biāo)準(zhǔn)核定。此費(fèi)用不占用地域企業(yè)接待費(fèi)額度，單獨(dú)列支。業(yè)務(wù)招待費(fèi)開支按季考評(píng)，年底統(tǒng)算。季度業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)部分50%對(duì)地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）進(jìn)行扣罰，節(jié)約部分順延計(jì)入以后季度考評(píng)額度。年底統(tǒng)算累計(jì)季度扣罰超出年度統(tǒng)算扣罰金額部分給予補(bǔ)回，年度節(jié)約，節(jié)約部分30%對(duì)地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。第十九條借款1、地域物業(yè)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)中心部門責(zé)任人及以上人員可借支備用金，備用金借支額不得高于借款人工資2倍，借款人必須在業(yè)務(wù)處理完成后十五日內(nèi)到財(cái)務(wù)部報(bào)銷。2、地域超出第二十條資產(chǎn)報(bào)廢、處理審批權(quán)限資產(chǎn)報(bào)廢、處理，單件原值1萬元以下（含1萬元）、一批次原值總額10萬第二十一條注冊(cè)企業(yè)、企業(yè)收購、對(duì)外投資，非集團(tuán)融資需要為外單位提供財(cái)產(chǎn)抵押、經(jīng)濟(jì)擔(dān)保、股權(quán)質(zhì)押、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等重大事項(xiàng)，報(bào)董事局主席審批。非融資工作需要，對(duì)法人、董事、監(jiān)事、經(jīng)營范圍及企業(yè)章程變更事項(xiàng)，由集團(tuán)總裁辦直管副總裁審批；注冊(cè)資本變更由集團(tuán)財(cái)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。屬于非法人第二十二條集團(tuán)各中心每個(gè)月對(duì)地域物業(yè)企業(yè)全部獎(jiǎng)勵(lì)和處罰文件均須抄報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)中心，財(cái)務(wù)中心每個(gè)月全方面檢驗(yàn)各地域企業(yè)財(cái)務(wù)部對(duì)各項(xiàng)獎(jiǎng)罰執(zhí)行情況，并將檢驗(yàn)結(jié)果反饋各相關(guān)中心核實(shí)。對(duì)財(cái)務(wù)部未按文件執(zhí)行，當(dāng)月發(fā)覺一人次給予財(cái)務(wù)部一把手降三級(jí)工資處罰，三人次給予免職處罰，超出三人次給予開除處罰。第四章采購管理第二十三條地域物業(yè)企業(yè)日常所需材料物資采購分為集團(tuán)統(tǒng)一配送和地域企業(yè)自購（含年度采購和應(yīng)急采購）。第二十四條非維保修材料物資購置資產(chǎn)金額元以下（含元），由物業(yè)服務(wù)中心責(zé)任人審批；1萬元以下（含1萬元），由地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批；20萬元以下（含20萬元），第五章招投標(biāo)管理第三十一條招標(biāo)權(quán)限預(yù)算金額在2萬元以下（含2萬元）項(xiàng)目標(biāo)招標(biāo)工作由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)；預(yù)算金額在2萬元以上、30萬元以下（含30萬元）項(xiàng)目標(biāo)招標(biāo)工作由各地域物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)；預(yù)算金額30萬元以上項(xiàng)目由地域企業(yè)負(fù)責(zé)；第三十二條議標(biāo)權(quán)限因?yàn)樘厥庠虿荒馨凑３绦驅(qū)嵤┱袠?biāo)，能夠議標(biāo)。預(yù)算金額在5萬元以下(含5萬)項(xiàng)目標(biāo)議標(biāo)由地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批;100萬元以下（含100萬元）報(bào)地域企業(yè)主管招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)審批；100萬元以上，經(jīng)地域企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批，再報(bào)物業(yè)管理中心總經(jīng)理審批后實(shí)施，同時(shí)呈物業(yè)直管副總裁閱。第三十三條單位征召1、物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)招標(biāo)項(xiàng)目，由物業(yè)服務(wù)中心綜合管理部負(fù)責(zé)牽頭，與其余兩個(gè)相關(guān)部門組成單位征召小組。地域物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)招標(biāo)項(xiàng)目，由地域物業(yè)企業(yè)行政人事部負(fù)責(zé)牽頭，與其余相關(guān)部門組成單位征召小組。地域企業(yè)負(fù)責(zé)招標(biāo)項(xiàng)目，物業(yè)企業(yè)加入征召小組。2、單位征召，征召小組須采取背靠背標(biāo)準(zhǔn)分別經(jīng)過網(wǎng)上搜集、電話黃頁查詢等方式（特殊項(xiàng)目由物業(yè)企業(yè)董事長或主持工作一把手自行決定搜集方式）各提供3家以上單位名單，由招標(biāo)單位主要責(zé)任人獨(dú)立篩選確定擬入選單位并親自或指定專員（一人）向入選單位發(fā)正式公函，表示初步建立合作關(guān)系愿望，向入選單位落實(shí)詳細(xì)情況，3、征召有合作意向單位需進(jìn)行實(shí)地考查，物業(yè)服務(wù)中心組織招標(biāo)由物業(yè)服務(wù)中心責(zé)任人帶隊(duì)實(shí)地考查，地域物業(yè)企業(yè)組織招標(biāo)物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）5、地域物業(yè)企業(yè)各單位需使用物業(yè)單位庫單位，必須經(jīng)過地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批，由地域企業(yè)組織招標(biāo)項(xiàng)目還須再報(bào)地域企業(yè)主管招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)審批。6、禁止推薦投標(biāo)單位，特殊情況，報(bào)集團(tuán)董事局主席審批。第三十四條招標(biāo)文件編寫、開標(biāo)與評(píng)標(biāo)1、招標(biāo)文件由招標(biāo)單位主持編寫；2、物業(yè)服務(wù)中心組織招標(biāo)，地域物業(yè)企業(yè)須參加開標(biāo)與評(píng)標(biāo)。3、地域4、日常保潔項(xiàng)目標(biāo)人員定編須在招標(biāo)前報(bào)物業(yè)管理中心審核，銷售區(qū)域保潔人員定編須報(bào)物業(yè)管理中心立案。第三十五條定標(biāo)權(quán)限1、定標(biāo)價(jià)在集團(tuán)下發(fā)參考價(jià)格區(qū)間上限內(nèi)定標(biāo)報(bào)地域企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批。2、價(jià)格直接套用年度協(xié)議單價(jià)定標(biāo)，報(bào)地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批。3、其余定標(biāo)（含年度協(xié)議定標(biāo)），預(yù)算金額2萬元以下（含2萬元）項(xiàng)目報(bào)物業(yè)服務(wù)中心責(zé)任人審批；30萬元以下（含30萬元）項(xiàng)目報(bào)地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批；300萬元以下（含300萬元）項(xiàng)目報(bào)地域企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批；300萬元以上項(xiàng)目報(bào)物業(yè)管理中心總經(jīng)理審批；1000萬元以上項(xiàng)目再報(bào)物業(yè)直管副總裁審批。第三十六條補(bǔ)充協(xié)議核價(jià)權(quán)限1、包括單價(jià)改變、補(bǔ)充單價(jià)補(bǔ)充協(xié)議核價(jià)：增加或降低金額20萬元以下（含20萬元）、增加或降低金額100萬元以下（含100萬元2、包括工程量改變補(bǔ)充協(xié)議核價(jià)，低于協(xié)議總金額30%且協(xié)議增加金額小于80萬元(不含80萬元)，報(bào)地域企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批。超出上述范圍，報(bào)物業(yè)管理中心總經(jīng)理審批；超出400萬元（不含400萬元）再報(bào)集團(tuán)直管副總裁審批。第三十七條地域第六章協(xié)議管理及協(xié)議履約監(jiān)督管理第三十八條集團(tuán)物業(yè)類協(xié)議范本由物業(yè)管理中心、協(xié)議管理中心、法律事務(wù)中心審核，報(bào)物業(yè)直管副總裁審批。第三十九條地域物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)該按照集團(tuán)制訂協(xié)議范本訂立相關(guān)協(xié)議。確因?qū)嶋H情況需要對(duì)集團(tuán)范本條款作部分修改形成地域協(xié)議范本，須報(bào)物業(yè)直管副總裁審批。第四十條協(xié)議訂立標(biāo)2萬元以上（含2萬元）必須訂立協(xié)議，標(biāo)不超出2萬元，不該簽協(xié)議，不允許簽協(xié)議。標(biāo)5萬元以下（含5萬元）協(xié)議訂立須由物業(yè)服務(wù)中心責(zé)任人署名，標(biāo)5萬元以上協(xié)議訂立須由地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）署名，不得委托他人代簽。第四十一條協(xié)議訂立審批權(quán)限1、全部協(xié)議報(bào)審前必須完成定標(biāo)（核價(jià)）審批。2、協(xié)議（含年度）金額5萬元以下（含5萬元），由物業(yè)服務(wù)中心責(zé)任人審批；5萬元以上、30萬元以下（含30萬元），由地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批第四十二條協(xié)議變更審批權(quán)限補(bǔ)充協(xié)議（含年度）增加金額5萬元以下（含5萬元）報(bào)地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批；5萬元以上、20萬元以下(含20萬元)報(bào)地域企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批；20萬元以上報(bào)物業(yè)直管副總裁審批。補(bǔ)充協(xié)議降低金額，直接報(bào)地域企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批。同第四十三條協(xié)議管理其余要求1、地域物業(yè)企業(yè)與集團(tuán)系統(tǒng)相關(guān)單位訂立協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議報(bào)經(jīng)營中心審核后，再報(bào)地域企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批。2、集團(tuán)企業(yè)已訂立年度協(xié)議、地域物業(yè)企業(yè)訂立項(xiàng)目協(xié)議，由地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批。3、與業(yè)主委員會(huì)訂立《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》由地域物業(yè)企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審核后，報(bào)地域企業(yè)董事長（或主持工作一把手）審批，并報(bào)物業(yè)管理中心立案。第四十四條地域物業(yè)企業(yè)須于每個(gè)月1日前將上月《協(xié)議主要信息臺(tái)帳》報(bào)地域企業(yè)協(xié)議管理部。第四十五條協(xié)議履約監(jiān)督地域企業(yè)協(xié)議管理部對(duì)物業(yè)企業(yè)全部經(jīng)營類協(xié)議進(jìn)行履約監(jiān)督，督促指導(dǎo)協(xié)議推行主要責(zé)任部門進(jìn)行正當(dāng)有效維權(quán)取證并對(duì)檢驗(yàn)發(fā)覺問題進(jìn)行整改，發(fā)覺維權(quán)取證不到位，給予各級(jí)相關(guān)責(zé)任人及責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)、降薪、降職、免職直至開除處罰，并報(bào)直管副總裁審批執(zhí)行。第七章法律事務(wù)管理第四十六條地域物業(yè)企業(yè)法律事務(wù)工作由地域企業(yè)協(xié)議管理部統(tǒng)一負(fù)責(zé)。第四十七條地域物業(yè)企業(yè)實(shí)施法律事務(wù)及時(shí)匯報(bào)制度，由地域企業(yè)協(xié)議管理部按照地域企業(yè)法律事務(wù)管理方法上報(bào)法律事務(wù)中心。第四十八條對(duì)于物業(yè)管理方面出現(xiàn)業(yè)主糾紛等嚴(yán)重違約情形，地域企業(yè)協(xié)議管理部對(duì)履約資料有效性、完整性進(jìn)行審核、檢驗(yàn)，如發(fā)覺關(guān)鍵證據(jù)存在缺失或瑕疵，可能對(duì)案件結(jié)果帶來不利影響，給予相關(guān)責(zé)任人問責(zé)、降薪、降職、免職直至開除處罰，并由法律事務(wù)中心報(bào)直管副總裁審批后執(zhí)行。第四十九條各地域物業(yè)企業(yè)必須嚴(yán)格按照集團(tuán)維保修管理要求推進(jìn)維保修工作，妥善處理相關(guān)問題，提升維保修完成率。如發(fā)覺違規(guī)行為，給予各級(jí)相關(guān)責(zé)任人及責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)、降薪、降職、免職直至開除處罰。物業(yè)管理中心查處，由物業(yè)管理中心報(bào)直管副總裁審批后執(zhí)行。第五十條各地域物業(yè)企業(yè)必須遵照?qǐng)?zhí)行集團(tuán)制訂物業(yè)管理制度、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格落實(shí)。如發(fā)覺嚴(yán)重違規(guī)行為，給予各級(jí)相關(guān)責(zé)任人及責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)、降薪、降職、免職直至開除處罰。物業(yè)管理中心查處，由物業(yè)管理中心報(bào)直管副總裁審批后執(zhí)行。第五十一條物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（住宅、商業(yè)、公建、停車場等）由地域物業(yè)企業(yè)核實(shí)，經(jīng)地域企業(yè)董事長（或主持工作一把手）簽字，經(jīng)直管副總裁審核，報(bào)營銷直管副總裁審批后執(zhí)行。第五十二條前期地域物業(yè)企業(yè)須在進(jìn)駐新項(xiàng)目一個(gè)月內(nèi)與地域企業(yè)簽署《前期介入物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對(duì)新進(jìn)城市首個(gè)項(xiàng)目，須在地產(chǎn)及物業(yè)分企業(yè)注冊(cè)完成后1個(gè)月內(nèi)與地域企業(yè)簽署《前期介入物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。第五十三條地域物業(yè)企業(yè)須在新進(jìn)城市首個(gè)項(xiàng)目開盤3個(gè)月前完成城市分企業(yè)相關(guān)營業(yè)證照辦理；還未成立地域物業(yè)企業(yè)，由地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)在開盤3個(gè)月前完成