簡述房地產(chǎn)項目運營管理中存在的問題及對策

簡述房地產(chǎn)項目運營管理中存在的問題及對策摘要：對于整個房地產(chǎn)的運營管理來說，可以分為三個階段，不論是開發(fā)計劃管理還是項目經(jīng)營管理以及公司運營管理，都是極為重要的，房地產(chǎn)運營管理包含了整個工程，從前期的策劃到最后的售后服務(wù)等等的管理，關(guān)乎到整個房地產(chǎn)項目的合理化、系統(tǒng)化的運營管理。本文主要探究了房地產(chǎn)項目運營管理中存在的問題及對策，以供參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目運營管理；存在的問題；對策引言運營意味著房地產(chǎn)項目從開發(fā)到建設(shè)再到投入使用整個過程的開始，顯然運營是一個及其復(fù)雜的過程，充滿了風(fēng)險和機遇。加強房地產(chǎn)項目運營管理，無論從企業(yè)自身出發(fā)還是市場競爭需要，都是十分必要的，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存。一、 房地產(chǎn)項目運營管理中存在的問題1、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃準(zhǔn)備不足房地產(chǎn)公司應(yīng)該以客戶為中心，著眼于客戶的需求以及市場上的需要，及時對客戶的需要和能力以及整個市場的趨勢進(jìn)行及時的分析，及時對整個市場上的動態(tài)進(jìn)行適度的監(jiān)控。過度的注重市場信息的分析一定程度上會影響合理的管理決策。所以在進(jìn)行項目管理的過程中，要根據(jù)決策時能夠的到的支持以及項目執(zhí)行時的得到的各種信息和方案進(jìn)行分析和參考，及時確定行之有效的決策。在決策是要充分考慮到?jīng)Q策的完整性、合理性以及時效性。避免決策過于匆忙或者過于遲緩，從而影響到整個項目的實施，影響到工程的施工質(zhì)量以及施工進(jìn)度。2、 人員組織架構(gòu)配置不合理眾所周知，房地產(chǎn)項目都有較穩(wěn)固的生命周期，項目中不同的時期點，對工作的要求內(nèi)容相差也較大。如果項目未能重視其核心特點，項目的配置人員與項目的規(guī)則改變沒有在同一個水平線上，沒有恰當(dāng)?shù)母鶕?jù)這種適時的轉(zhuǎn)變而做出調(diào)整，致使人員的配置和項目的計劃要求不符，以項目的進(jìn)度展開，隨后就會出現(xiàn)人員配置不夠的各種缺陷。二、 房地產(chǎn)項目運營管理中存在問題的解決對策1、BIM技術(shù)的引進(jìn)BIM技術(shù)就是利用計算機根據(jù)數(shù)據(jù)建立相關(guān)的信息虛擬模型，該技術(shù)已經(jīng)在建筑工程管理工作中得到了很好的應(yīng)用，通過虛擬信息技術(shù)建立的工程模型，可以在房地產(chǎn)項目管理的過程中進(jìn)行項目的事前管理與事中控制，從而很好的提高房地產(chǎn)項目管理的工作效率。在三維仿真的項目管理過程中可以對項目進(jìn)行集中系統(tǒng)的管理，在統(tǒng)一的信息處理系統(tǒng)中對所有的工作內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)籌管理，通過將不同項目施工的進(jìn)度與質(zhì)量統(tǒng)計之后反饋到BIM仿真模型當(dāng)中，這樣就可以實時掌握有關(guān)項目的施工情況。在BIM技術(shù)的支持下，可以充分的發(fā)揮出信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的優(yōu)勢，從而準(zhǔn)確快速的獲得房地產(chǎn)項目的具體建設(shè)信息，為項目的建設(shè)控制與質(zhì)量管理提供很好的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。在BIM仿真模型下開展施工管理工作，可以在數(shù)據(jù)處理平臺中對施工的物料采購、施工過程的返修、各部門之間的信息交流進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)籌管理，從而增加了房地產(chǎn)項目建設(shè)的安全性與可靠性，可以很好的避免由于信息交流不暢引發(fā)的施工問題。在BIM技術(shù)的支持下建立的仿真虛擬模型，不僅可以提高項目管理的工作質(zhì)量，并且BIM模型還可以進(jìn)行有效的碰撞實驗檢測，這樣可以更好的促進(jìn)施工單位之間的協(xié)作。通過三維激光技術(shù)構(gòu)建房地產(chǎn)項目的數(shù)字模型，這樣可以將不同施工單位的施工項目精準(zhǔn)的展示在數(shù)字模型當(dāng)中，從而提高對施工進(jìn)度、施工成本、施工質(zhì)量的控制。2、 引入精細(xì)化管控進(jìn)行過程管控項目過程管控的目標(biāo)就是確保實現(xiàn)項目開發(fā)總工期。目前，在我國房地產(chǎn)項目開展過程中的過程管控辦法多采用的是分析管理體系，即從上到下，根據(jù)不同層級的責(zé)任范圍，將項目根據(jù)范圍進(jìn)行分解，繞后圍繞各自的責(zé)任范圍執(zhí)行具體的管理工作，這樣的做法能夠有效的降低整個項目的管理難度。在此過程中相應(yīng)的分級計劃管理體系也被有效的建立起來，運營管理工作應(yīng)該聚焦于計劃編制的精細(xì)化，通過精細(xì)化管理，實現(xiàn)計劃編制的合理性和實用性，從而加強計劃執(zhí)行的落地性。計劃編制的精細(xì)化主要可以從以下幾個方面入手：計劃編制前，必須仔細(xì)收集地方政府相關(guān)部門對房地產(chǎn)項目開發(fā)報批報建審批流程，并做到持續(xù)跟蹤政策的變化導(dǎo)致的審批流程的改變。因為，在項目開發(fā)中，受到相關(guān)因素的影響，有的報建審批流程會出現(xiàn)一定的改變，若不持續(xù)跟蹤，也沒有做好相應(yīng)的應(yīng)對和準(zhǔn)備工作，則很有可能會影響工期。確保各專業(yè)分包和甲供材料不漏項，并且梳理清楚每項工作的合理進(jìn)場時間。對于關(guān)鍵銷售道具，需要投入更多的精力協(xié)調(diào)多部門協(xié)作產(chǎn)生的矛盾。售樓處、樣板房、景觀示范區(qū)等銷售道具的施工與項目正常的建設(shè)工期和施工順序會有很大的不同，施工總周期會根據(jù)項目的銷售計劃進(jìn)行大幅度的壓縮，從而導(dǎo)致各專業(yè)工序之間的穿插施工變得更加緊迫。常規(guī)的施工穿插已不能滿足項目最終目標(biāo)，必須對每一道工序進(jìn)行分解，梳理每道工序的前置條件和輸出成果，在此基礎(chǔ)上編制完成項目網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計劃，找到關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路，并且不斷優(yōu)化工序穿插施工的順序，壓縮各工序的自由時間差，從而找到最優(yōu)的關(guān)鍵線路，從而滿足項目的最終施工工期目標(biāo)。3、 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場調(diào)研工作房地產(chǎn)進(jìn)入營銷時代，開發(fā)商要在茫茫商海中脫穎而出，開發(fā)商首先要做到三點：其一是做好市場調(diào)研工作。在對國家、地區(qū)的房地產(chǎn)市場分析判斷的基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域特點，正確地對項目所在區(qū)域，房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析、預(yù)測和判斷，對消費群體、消費需求、消費能力和類似物業(yè)供給狀況等作出必要的定性和定量分析，對項目環(huán)境作出必要的評價，制定合理的房產(chǎn)項目開發(fā)策略。簡而言之，開發(fā)商需要在首先在調(diào)查的基礎(chǔ)上做好定位，房子是走高端還是終端定位，消費人群是普通工薪階層還是高層白領(lǐng)。其二就是項目的可行性研究問題。這包含了經(jīng)濟可行性研究和技術(shù)可行性研究兩個方面。產(chǎn)品定位完成以后就要做經(jīng)濟可行性研究，分析投資與回報。其三是解決房地產(chǎn)產(chǎn)品的"差異化”。參照已有或正在開發(fā)的物業(yè)品質(zhì)、檔次、房型、標(biāo)準(zhǔn)等要素，根據(jù)對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的判斷來確定本項目的要素特征，重視產(chǎn)品創(chuàng)新工作，提高項目的市場吸引力。4、 明確人員配置的運行方法招聘環(huán)節(jié)是人員配置的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建起以項目總監(jiān)為領(lǐng)導(dǎo)核心的團隊選聘小組。要明確選聘工作的責(zé)任主體并不只是停留在企業(yè)的管理部門的意識層面，還需要切實的落實到招聘工作實踐中來，而招聘工作的直接實施者就是企業(yè)管理部門專門的HR、項目總監(jiān)、需要選聘人員的團隊領(lǐng)導(dǎo)、有關(guān)工作的技術(shù)骨干等人員。被挑選到招聘小組的人員應(yīng)該是有高尚的自身素質(zhì)和較強的甄選水平，在選聘工作進(jìn)行中，房地產(chǎn)企業(yè)管理部門應(yīng)該同有關(guān)人員進(jìn)行深入的研究，明確好需要招聘人員的信息并且要及時將意見反饋給用人部門，保證制定出高效的招聘程序，是招聘工作取得理想的效果。同時團隊選聘小組必須堅持公平、公正的招聘原則。三、結(jié)束語房地產(chǎn)就是對沒有被利用的土地進(jìn)行開發(fā)利用，建造一些可以供人們生活、娛樂、休閑的場所。在市場經(jīng)濟體制下，房