2023年注冊(cè)物業(yè)管理師練習(xí)題物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例分析參考資料

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》案例分析參考資料

案例分析將在《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》的考試中占重要地位。為此我們對(duì)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》

教材中提供的案例進(jìn)行匯總；同時(shí)收集近幾年法院的判決案例50個(gè)供大家閱讀參考。希望

對(duì)大家在《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》案例分析的考試中有所幫助。

【案例一、99]某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門報(bào)上一份裝修申報(bào)

登記表，申報(bào)在陽(yáng)臺(tái)裝一臺(tái)太陽(yáng)能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報(bào)后擬予

以批準(zhǔn)。上級(jí)主管在審核相關(guān)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)安裝地點(diǎn)不明確，于是規(guī)定裝修管理人員去現(xiàn)場(chǎng)

核算，發(fā)現(xiàn)該戶申報(bào)的安裝位置實(shí)為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。

問：1.物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在什么問題？

2.物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改善？

【分析】此案例中反映的問題重要是：

一是業(yè)主填寫《裝修申報(bào)登記表》等資料過于簡(jiǎn)樸，以至于無(wú)法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的

具體位置；

二是裝修管理人員又未到現(xiàn)場(chǎng)核算而盲目批準(zhǔn)。

因此，物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下方面改善：

一方面是業(yè)主申報(bào)裝修時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫《裝修申報(bào)登記表》，具

體說明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況。

另一方面，在物業(yè)裝修情況不明，或語(yǔ)言表達(dá)不清時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)核算，

不可盲目接受業(yè)主裝修申報(bào)。

第三，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束，強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識(shí)，同時(shí)檢

查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改善。

【案例二、102]物業(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)記（工牌）施工人員在社區(qū)

進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問，稱其未來(lái)得及辦理相關(guān)手續(xù)。

問：你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)如何解決此類案例？

【分析】未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、

出入口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時(shí)，規(guī)定未辦理裝修人員入場(chǎng)手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相

關(guān)人員入場(chǎng)。

【案例三、103］巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經(jīng)了解得知業(yè)主

準(zhǔn)備運(yùn)用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項(xiàng)裝修工程應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)

計(jì)圖，并應(yīng)事先申報(bào)，得到許可后方可施工。

問：1.物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在什么問題？

2.物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改善？

【分析】這個(gè)案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往導(dǎo)致不安全因

素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位或有同等資歷的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，

而裝修單位一般無(wú)鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力，物業(yè)管理單位也沒有設(shè)計(jì)權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)

單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進(jìn)出管

理上存在問題，物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，特別是加強(qiáng)材料出入控制和巡視檢查工

作，防患于未然。

【案例四、103】某高層寫字樓物業(yè)國(guó)慶長(zhǎng)假期間實(shí)行裝修，物業(yè)管理員以裝修時(shí)間

不合適為由，規(guī)定其停止裝修活動(dòng)。

問：物業(yè)管理員的規(guī)定是否錯(cuò)誤，為什么？

【分析】裝修作業(yè)的時(shí)間控制要根據(jù)不同樓盤類型和特點(diǎn)實(shí)行管理，本例系寫字樓項(xiàng)目，

不像一般的住宅項(xiàng)目節(jié)假日不宜施工，其合理的裝修時(shí)間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的

管理規(guī)定是錯(cuò)誤的。

【案例五、103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自

違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單，規(guī)定其進(jìn)行整改。

問：對(duì)此事件你有何見解？并將采用哪些措施？

【案例分析】此案例表面上看是巡查中發(fā)現(xiàn)了問題，但仔細(xì)分析就不難看出，更換四

扇窗是需要一定期間的，此案例中有如下問題需引起注意，第一，在發(fā)現(xiàn)問題之前巡樓員

的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作貫

徹情況；第二，大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何控制材料進(jìn)出的？這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；

第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據(jù)、規(guī)定整改的時(shí)限、以及拒不整改時(shí)將采用

的措施，而不能簡(jiǎn)樸規(guī)定其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改告知單須掌握的基本要

點(diǎn)°

【案例六、104】裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場(chǎng)材料堆放混亂，

工人在用電爐做飯，且無(wú)滅火設(shè)備，于是立即對(duì)該裝修戶提出整改規(guī)定。

問：對(duì)此事件你有何見解，并采用哪些措施？

【案例分析】裝修現(xiàn)場(chǎng)材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場(chǎng)采用簡(jiǎn)易方式點(diǎn)火做飯,

易燃易爆材料應(yīng)專門堆放，現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火裝置。否則，應(yīng)當(dāng)勒令停工整改。

【案例七、139】某社區(qū)入夏以來(lái)蚊子忽然增多，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)對(duì)社區(qū)的公共區(qū)

域及社區(qū)周邊進(jìn)行了滅蚊消殺解決，但蚊害仍然嚴(yán)重。通過進(jìn)一步檢查，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)

構(gòu)發(fā)現(xiàn)該社區(qū)某棟15樓一空置房的陽(yáng)臺(tái)有大量積水，懷疑此區(qū)域?yàn)槲米渔苌?。物業(yè)管理

項(xiàng)目機(jī)構(gòu)立刻與該戶業(yè)主取得聯(lián)系，在業(yè)主的配合下清除堵塞陽(yáng)臺(tái)雨水口的塑料袋，排干

陽(yáng)臺(tái)積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲，并再次對(duì)社區(qū)進(jìn)行一次成蚊撲殺，幾天后整個(gè)社區(qū)蚊

子明顯減少。

問：對(duì)此事件你有何見解，并采用哪些措施？

【分析】積水是蚊子得以繁殖的基本條件，假如某區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)大量蚊子，那么一般其

周邊100米內(nèi)必有積水。大面積的積水無(wú)法投藥時(shí)可適當(dāng)養(yǎng)魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞

食。小面積的積水一般通過排水或加藥來(lái)殺滅幼蚊。對(duì)于工地上不流動(dòng)的死水可通過加入

少量機(jī)油等方法來(lái)減少蚊子的孳生。社區(qū)內(nèi)蚊子孳生的地方多為水溝、地下車庫(kù)集水坑、

天面積水、業(yè)主家陽(yáng)臺(tái)或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。為了達(dá)成群防群治,

物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)除應(yīng)定期清理積水，保證衛(wèi)生及適當(dāng)噴殺成蚊外，還應(yīng)積極做好“四害”

知識(shí)宣傳，發(fā)動(dòng)業(yè)主做好自家的清潔衛(wèi)生，消除“四害”孳生場(chǎng)合。

【案例八、143］某花園入住不到三年，原園林設(shè)計(jì)曾得過景觀設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。但入住一

年多后，業(yè)主、物業(yè)使用人為抄近路，在綠化帶走出幾條小道，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)多次補(bǔ)

種，并在小道入口處增設(shè)了愛惜綠化警示標(biāo)記牌及護(hù)欄，但仍然收效甚微。后物業(yè)管理項(xiàng)

目機(jī)構(gòu)通過度析，業(yè)主抄近道是由于原設(shè)計(jì)園路不合理，不便于業(yè)主出行。發(fā)現(xiàn)此問題后，

物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)采用了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設(shè)石板途徑，既方便了業(yè)

主物業(yè)使用人，又保護(hù)園林景觀。

問：對(duì)此事件你有何見解，并采用哪些措施？

【分析】社區(qū)園林設(shè)計(jì)與公園園林設(shè)計(jì)不同之處在于其十分強(qiáng)調(diào)“實(shí)用”，社區(qū)園林的

用戶是相對(duì)固定的，其活動(dòng)方向也是基本固定的，在設(shè)計(jì)時(shí)必須一方面考慮“方便”、“實(shí)

用”，然后才是美觀。物業(yè)公司在前期介入時(shí)必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，

提前請(qǐng)建設(shè)單位做好安排，避免給日后的使用帶來(lái)不便。

【案例九、155］某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來(lái)時(shí)在社區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊

受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致社區(qū)不安全，業(yè)主

人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，規(guī)定物業(yè)公司補(bǔ)償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、

營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理的保安服

務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機(jī)關(guān)實(shí)行的防范性安全保衛(wèi)活

動(dòng)，其進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，并不負(fù)有保證每個(gè)居民人身安全的義務(wù)。并且該物業(yè)公司也已按

協(xié)議規(guī)定配置了24小時(shí)安防人員，案件發(fā)生時(shí)，門崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未

發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入大廈。因此不批準(zhǔn)原告的訴訟請(qǐng)求，但樂

意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣3000元。

【法院判決】一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)協(xié)議系雙方自愿，合法

有效。被告某物業(yè)管理公司雖在協(xié)議中承諾24小時(shí)安全防范服務(wù)，但治安管理是一項(xiàng)社會(huì)

責(zé)任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能規(guī)定完全根除治安

案件。被告某物業(yè)管理公司確已在社區(qū)設(shè)立了門崗及安全防范人員，并實(shí)行了24小時(shí)安全

防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù)，幫其規(guī)定被告某

物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)的補(bǔ)償責(zé)任缺少事實(shí)和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公

司自愿補(bǔ)償人民幣3000元，于法無(wú)悖，可予準(zhǔn)許。故做如下判決：

(1)原告規(guī)定被告補(bǔ)償人民幣108605元的訴訟請(qǐng)求不予支持。

(2)被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告人民幣3000元。

一審判決后，李某不服提出上訴，堅(jiān)持原審訴稱理由，規(guī)定二審法院撤消一審法院的第

一項(xiàng)判決。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)協(xié)議中沒有關(guān)于人身、財(cái)產(chǎn)損害補(bǔ)償

的特別約定，故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身?yè)p害的補(bǔ)償之責(zé)。一審法院在事實(shí)認(rèn)定及判

決上是對(duì)的的，判決駁回上訴，維持原判。

【案例分析】本案的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定的保安防范服務(wù)

義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)

定：“物業(yè)管理公司未能履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，

應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！蔽飿I(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù),

關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。假如安全防范工作沒有疏忽，不存在管理

上的缺陷，則物業(yè)管理公司就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，假如根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，物業(yè)

管理公司存在明顯的過錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行協(xié)議或履行協(xié)議存在瑕疵的補(bǔ)償責(zé)任。物業(yè)管

理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能規(guī)定物業(yè)管理公司保證物業(yè)社區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和

人身的安全。安全防范的義務(wù)重在履行過程，只要履行了安全防范義務(wù)，但仍無(wú)法阻止損害

結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。

本案中的李某雖然在其居住的社區(qū)內(nèi)遭受不法侵害,但并不能因此認(rèn)定物業(yè)管理公司在

履行安全防范義務(wù)上存在過錯(cuò)。物業(yè)管理公司不也許保證所有公共所所內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)的安

全，也不也許接受這種義務(wù)。因此，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主在電梯、樓道等公共場(chǎng)合遭受侵害

所致的損失，假如沒有證據(jù)證明物業(yè)管理公司存在管理上的過錯(cuò)，就不承擔(dān)民事責(zé)任。

【案例十、175]

例如：某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目全年各項(xiàng)費(fèi)用如下:

1.各類管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)等50萬(wàn)元

2.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)20萬(wàn)元

3.清潔衛(wèi)生費(fèi)15萬(wàn)元

4.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)10萬(wàn)元

5.公共秩序維護(hù)費(fèi)10萬(wàn)元

6.辦公費(fèi)5萬(wàn)元

7.固定資產(chǎn)折舊2萬(wàn)元

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)2萬(wàn)元

9.業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其它費(fèi)6萬(wàn)元

合計(jì)120萬(wàn)元

若采用酬金制方式，約定物業(yè)管理酬金比例為10%,則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：

120萬(wàn)元X(1+10%)+10萬(wàn)平方米+12月=1.1元/平方米?月

若采用包干制方式，預(yù)測(cè)該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約12萬(wàn)元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)為：(120萬(wàn)元+12萬(wàn)元)+10萬(wàn)平方米+12月=1.1元/平方米?月

物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)。核

算表的內(nèi)容一般涉及：序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式、加權(quán)系數(shù)、計(jì)算結(jié)果每項(xiàng)占總

費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時(shí)，將有關(guān)需要說明的問題和需要解釋的地方以文字表

述。

【案例十一、214]某日，業(yè)主周先生來(lái)到某物業(yè)服務(wù)中心，接待員小趙立刻起身

以站姿迎客，并微笑著請(qǐng)對(duì)方在對(duì)面座位就座，倒了杯水放在周先生面前說：“您請(qǐng)喝水?！?/p>

周先生隨即說明來(lái)意。在了解到周先生是征詢有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成和支出方面問題后，小

趙為了可以準(zhǔn)確答復(fù)、有理有據(jù)，遂找出《物業(yè)管理?xiàng)l例》、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算表等相關(guān)材

料，向周先生出示并解釋。在小趙與周先生交流溝通時(shí)，服務(wù)中心門外又來(lái)了一位先生，

小趙立即對(duì)周先生說了句：“對(duì)不起，您請(qǐng)稍等”后，起身迎客。

在獲知來(lái)人王先生需辦理裝修管理相關(guān)事宜時(shí)，小趙為了不耽誤兩位客人的時(shí)間，在

請(qǐng)兩位來(lái)賓稍等半晌的同時(shí)，立即向物業(yè)服務(wù)中心主管說明情況并請(qǐng)求幫助接待。返回接

待臺(tái)，即對(duì)王先生說:“實(shí)在不好意思，我現(xiàn)在正在接待周先生，我請(qǐng)中心主管和您談好嗎？”

王先生欣然接受，小趙隨即引導(dǎo)其來(lái)到主管座位前，請(qǐng)其入座后，回到接待臺(tái)繼續(xù)回答周

先生的問題。

問：對(duì)此你有何見解，并有哪些改善建議？

【案例分析】接待業(yè)主來(lái)訪，工作人員一方面要注意禮儀禮節(jié)，特別是最基本的禮儀一

定要按標(biāo)準(zhǔn)操作，這與平時(shí)的培訓(xùn)和不斷的實(shí)踐是分不開的。此外，第一時(shí)間接待業(yè)主也很

關(guān)鍵，要讓業(yè)主在到達(dá)服務(wù)中心的第一時(shí)間就受到關(guān)注，保持輕松快樂的心情，避免節(jié)外生

枝，使問題復(fù)雜化。最后，當(dāng)業(yè)主簡(jiǎn)樸說明征詢內(nèi)容后，接待人員應(yīng)快速判斷自己能否準(zhǔn)確

解答，假如存在困難，則應(yīng)向其他工作人員請(qǐng)求支援或查閱相關(guān)文獻(xiàn)資料，盡也許讓業(yè)主得

到滿意的答復(fù)。

在答復(fù)業(yè)主征詢的過程中，有時(shí)會(huì)忽然產(chǎn)生新的情況而打斷接待，如本案例中又有一位

業(yè)主需要接待。在此情況下，接待人員應(yīng)立即判斷兩項(xiàng)工作中是否有一項(xiàng)可在非常短時(shí)間內(nèi)

完畢，假如可以，則讓另一位來(lái)訪者稍等，先解決簡(jiǎn)樸事務(wù)；假如發(fā)現(xiàn)兩項(xiàng)事務(wù)都無(wú)法不久

解決完，則應(yīng)立刻請(qǐng)求其他工作人員的支援，協(xié)助接待工作，這樣可提高工作效率，節(jié)約業(yè)

主時(shí)間，同時(shí)避免使業(yè)主有受冷落的感覺，產(chǎn)生不滿情緒。

【案例十二、217］某社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心維修班小黃接到報(bào)修電話，業(yè)主張小姐說

家中廚房小陽(yáng)臺(tái)地漏冒水。小黃立即帶著設(shè)備在五分鐘內(nèi)趕到了業(yè)主家，此時(shí)張先生家的

廚房小陽(yáng)臺(tái)已積了1寸多深的污水，小黃急忙用吸泵試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污

水不見減少。小黃滿臉歉意的對(duì)業(yè)主說：“對(duì)不起，小姐，這個(gè)地漏堵得很死，吸泵無(wú)法通

開，必須用機(jī)器才干打通，但按規(guī)定要收取30元費(fèi)用?！睆埿〗懔⒓床慌鷾?zhǔn)，“我家洗衣

機(jī)這幾天都沒用過，不也許是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒有道理讓我家付錢」

小黃耐心地向她解釋相關(guān)規(guī)定，但是業(yè)主很不快樂，立即撥通了物業(yè)服務(wù)中心的電話，投

訴維修工不想干活，胡亂收取費(fèi)用。小黃并沒有氣憤，而是采用了婉轉(zhuǎn)溝通的策略，向業(yè)

主具體分析："您家廚房洗菜盆下水管和陽(yáng)臺(tái)的地漏是連通的，共用一個(gè)出口。我們可以實(shí)

驗(yàn)打通洗菜盆下水管，假如污水流走，說明是您家地漏堵了，您需要支付維修費(fèi)用；假如

水管疏通而污水還沒流走，說明是主下水管的堵塞，我們不收取您一分錢?！睆埿〗闩鷾?zhǔn)了，

小黃用機(jī)器從洗菜盆下水口將疏通帶打下去，不久陽(yáng)臺(tái)的積水從地漏流走了。在事實(shí)面前

業(yè)主才相信是自己家的地漏堵了，付清了維修費(fèi)用，積水事件也得到了圓滿解決。

問：對(duì)此你有何見解，并有哪些改善建議？

【分析】物業(yè)管理人在接到投訴過程時(shí)，應(yīng)當(dāng)一方面使業(yè)主從戒備、焦急的心理狀態(tài)

中解脫出來(lái)，采用良好的溝通方式化解業(yè)主的對(duì)立情緒。在解決投訴的過程中，不要將注

意力糾纏于誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，而是應(yīng)當(dāng)注重問題的有效解決和解決。

【案例十三、126】供配電系統(tǒng)

某社區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是供

配電系統(tǒng)的管理服務(wù)，經(jīng)常出現(xiàn)電力故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大

傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高供電服務(wù)質(zhì)量？

1.配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。

2.制定嚴(yán)格的供配電運(yùn)營(yíng)制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時(shí)建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保

證各項(xiàng)制度的執(zhí)行。

3.建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。

4.配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗品等，并

建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊(cè)。

5.定期對(duì)用電計(jì)量?jī)x表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，保證用電計(jì)量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電記錄分析,

做好用電調(diào)度和用電計(jì)劃工作。

6.建立臨時(shí)用電管理制度，對(duì)任何新增長(zhǎng)的用電都應(yīng)進(jìn)行用電負(fù)荷的計(jì)算，進(jìn)行合理

的負(fù)荷分派，盡也許保證三相平衡，任何情況下都不允許超負(fù)荷供電。

7.要建立遇火警、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震等災(zāi)害時(shí)的供電防止措施。

8.做好節(jié)約用電工作，減少損耗。

9.限電、停電要提前告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

10.供配電運(yùn)營(yíng)可建立24小時(shí)值班制度，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)組織力量搶修，盡快恢

復(fù)電力供應(yīng)。

11.定期對(duì)備用電源進(jìn)行檢查，對(duì)蓄電池進(jìn)行充電，對(duì)備用發(fā)電機(jī)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)實(shí)驗(yàn)。

12.重視無(wú)功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。

13.進(jìn)行公共用電的測(cè)算和計(jì)量記錄工作，為管理服務(wù)費(fèi)的收取和調(diào)整提供依據(jù)。

【案例十四、127］給排水系統(tǒng)

某社區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是給

排水系統(tǒng)的管理服務(wù)，經(jīng)常出現(xiàn)給排水故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)

大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高給排水服務(wù)質(zhì)量？

1.建立給排水管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)社區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)、室外給排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)營(yíng)管理和

維修保養(yǎng)工作。

2.建立給排水運(yùn)營(yíng)管理和維修保養(yǎng)管理制度。

3.建立給排水工程技術(shù)檔案。特別是隱蔽和地下工程、管道的圖紙資料要收集保存完

好。

4.配備必要的工具和安全防護(hù)用品，準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。

5.制定供水計(jì)劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。限水、停水要提前告知用戶。

6.有應(yīng)付臺(tái)風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施，每年雨季來(lái)臨前要清理疏

通排水工程。

7.做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計(jì)劃。

8.對(duì)公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計(jì)量和測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供依據(jù)。

9.定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。

注意事項(xiàng)

1.應(yīng)保證消防用水的基本儲(chǔ)備。

2.北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。

3.餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化糞

池和隔油池，防止污水管道堵塞。

4.采用分流排水系統(tǒng)的要堅(jiān)持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放。

【案例十五、128］消防系統(tǒng)

某社區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是消

防系統(tǒng)的管理服務(wù)，經(jīng)常出現(xiàn)消防事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷

腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高消防管理服務(wù)水平？

1.配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，規(guī)定既有機(jī)電設(shè)備管理的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又具有必要的

消防知識(shí)，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。

2.建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，每個(gè)消防設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備負(fù)責(zé)人，設(shè)有消防控制

中心的要安排24小時(shí)值班。

3.建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，涉及消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、

使用說明書、測(cè)試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)涉及每次實(shí)驗(yàn)、測(cè)試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。

4.建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度。制度可根據(jù)消防設(shè)備的使用規(guī)定和技術(shù)說明

書制定。

5.對(duì)平常巡檢和測(cè)試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進(jìn)行調(diào)查

分析，采用措施避免錯(cuò)誤的再次發(fā)生。

6.對(duì)消防設(shè)施平常運(yùn)營(yíng)、維修、更換的成本進(jìn)行測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。

注意事項(xiàng)

1.消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時(shí)才投入運(yùn)營(yíng)的待機(jī)設(shè)備，同其它機(jī)電設(shè)備不同樣，到

實(shí)際使用時(shí)再發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來(lái)不及的，因此，平常的巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和

測(cè)試是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度重視這項(xiàng)工作，巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試要制定計(jì)

劃，要有專人進(jìn)行，要有記錄，發(fā)現(xiàn)隱患要有整改方案和時(shí)限。

2.消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備的運(yùn)營(yíng)情況，發(fā)

現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員避免實(shí)際發(fā)生火警時(shí)由于緊張而產(chǎn)生錯(cuò)誤的判斷和操作

失當(dāng)。

【案例十六、130］電梯系統(tǒng)

某社區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是電

梯系統(tǒng)的管理服務(wù)，經(jīng)常出現(xiàn)電梯事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷

腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高電梯管理服務(wù)水平？

1.按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員，所有從事電梯管理的人員都要持有國(guó)家

或地方有關(guān)管理部門認(rèn)可的上崗資格證書。

2.根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說明，制定電梯安全

運(yùn)營(yíng)和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序。涉及值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急解決，平常巡視、

周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計(jì)劃和工作程序等。

3.建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測(cè)維修資料歸類存檔，妥善保管。

4.備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯平常維修保養(yǎng)所常用的零件和

消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。

5.根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點(diǎn)擬定電梯的服務(wù)時(shí)間和清潔保養(yǎng)時(shí)間。

6.電梯的用電計(jì)量和運(yùn)營(yíng)成本核算，以此測(cè)算出電梯的使用成本。

7.電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。

8.將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時(shí)，要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和

專業(yè)資格，認(rèn)真監(jiān)督協(xié)議的執(zhí)行情況，定期對(duì)承包方的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

9.電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年檢，獲得年檢合格證，才干繼續(xù)使用。

【案例十七、131］空調(diào)系統(tǒng)

某社區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是空

調(diào)系統(tǒng)的管理服務(wù)，經(jīng)常出現(xiàn)空調(diào)故障事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)

大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高中央空調(diào)管理服務(wù)水平？

1.配備足夠符合規(guī)定的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進(jìn)行階段性的崗位培訓(xùn)I。

2.建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。

3.根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說明書，制定空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)和

保養(yǎng)制度，制定大、中、小修計(jì)劃和測(cè)試調(diào)整計(jì)劃。

4.備齊空調(diào)維修、測(cè)試用工具，準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤(rùn)滑油和制冷劑等，建立空

調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。

5.根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點(diǎn)，擬定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時(shí)間，以

及空調(diào)在各個(gè)時(shí)間的工作狀態(tài)。

6.進(jìn)行空調(diào)用電用水計(jì)量和空調(diào)運(yùn)營(yíng)成本核算，測(cè)算空調(diào)收費(fèi)。

7.在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時(shí)要重點(diǎn)考慮用電負(fù)荷問題和噪音污染問題。

8.對(duì)業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時(shí)提供技術(shù)指導(dǎo)，重要內(nèi)容有：

(1)用電負(fù)荷的計(jì)算和供電線路的匹配；

(2)安裝位置和安裝方式的選定，重要考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)

一性、空調(diào)安裝的安全性及噪聲和滴水對(duì)環(huán)境的影響等內(nèi)容。

9.在空調(diào)系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間(如冬季停機(jī))重新投入運(yùn)營(yíng)或空調(diào)送暖和送冷交替之前,

要對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作，重要內(nèi)容有：

(1)對(duì)冷凍機(jī)的密封部分進(jìn)行檢查、鑒定和調(diào)整；

(2)清理各管道內(nèi)的灰塵；

(3)檢查各類測(cè)試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進(jìn)行調(diào)整；

(4)檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常：

(5)檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添

加冷媒液和潤(rùn)滑油等。

10.定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，以便進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改善，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運(yùn)

營(yíng)狀態(tài)。

注意事項(xiàng)

1.空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)消耗的水、電和其它能源在物業(yè)管理公共用水用電和耗能中占有很大

比例，空調(diào)管理應(yīng)當(dāng)把節(jié)能運(yùn)營(yíng)作為一項(xiàng)重要的工作。常用的幾種節(jié)能措施有：

(1)使用節(jié)能程序改變機(jī)器的啟動(dòng)和停止時(shí)間，對(duì)不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對(duì)待。是空調(diào)

節(jié)能的重要手段；

(2)保證和加強(qiáng)相關(guān)管道的保溫；

(3)盡也許消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響；

(4)保證冷媒液的恰當(dāng)用量；

(5)冷凝水的回收等。

2.空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的重要來(lái)源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮,

空調(diào)噪聲的測(cè)量、評(píng)估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視。

3.中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰本地控制新風(fēng)比例并

注意采用隔塵、殺菌和消毒措施。

【案例十八、164］火警事件的解決

1.確認(rèn)和了解起火位置、范圍和限度。

2.向公安消防機(jī)關(guān)報(bào)警。

3.清理通道，準(zhǔn)備迎接消防車入場(chǎng)。

4.立即組織現(xiàn)場(chǎng)人員疏散。在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y。

5.組織義務(wù)消防隊(duì)。在保證安全的前提下接近火場(chǎng)，用適當(dāng)?shù)南榔鞑目刂苹饎?shì)。

6.及時(shí)封鎖現(xiàn)場(chǎng)，直到有關(guān)方面到達(dá)為止。

【案例十九、164】燃?xì)庑孤┦录慕鉀Q

1.易燃?xì)怏w泄漏時(shí)，應(yīng)立即告知燃?xì)夤尽?/p>

2.到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，要謹(jǐn)慎行事，不可使用任何電器(涉及門鈴、電話、風(fēng)扇等)和敲擊金屬,

避免產(chǎn)生火花。

3.立即打開所有門窗，關(guān)閉燃?xì)忾l門。

4.情況嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)及時(shí)疏散人員。

5.如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者，應(yīng)立即告知醫(yī)療急救單位。

6.燃?xì)夤救藛T到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)協(xié)助其徹底檢查，消除隱患

【案例二十、164］電梯故障事件的解決

1.乘客被困電梯時(shí)，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細(xì)觀測(cè)電梯內(nèi)情況，通過對(duì)講系統(tǒng)詢問被困者并予安

慰。

2.立即告知電梯專業(yè)人員達(dá)成現(xiàn)場(chǎng)救助被困者。

3.被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧局限性的須特別留意，必要時(shí)請(qǐng)消防人員協(xié)

助。

4.督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患。

5.將本次電梯事故具體記錄備案。

【案例二十一、165］噪音侵?jǐn)_事件的解決

1.接到噪音侵?jǐn)_的投訴或信息后，應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場(chǎng)查看。

2.必要時(shí)通過技術(shù)手段或設(shè)備，擬定噪音是否超標(biāo)。

3.判斷噪音侵?jǐn)_的來(lái)源，針對(duì)不同噪音源，采用相應(yīng)的解決措施。

4.做好與受噪音影響業(yè)主的溝通、解釋。

【案二十二、165］電力故障事件的解決

1.若供電部門預(yù)先告知大廈/社區(qū)暫時(shí)停電，應(yīng)立即將具體情況和有關(guān)文獻(xiàn)信息通過廣播、

張貼告知等方式傳遞給業(yè)主，并安排相應(yīng)的電工人員值班。

2.若屬于因供電線路故障，大廈/社區(qū)緊急停電，有關(guān)人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，查明確認(rèn)故障

源，立即組織搶修；有備用供電線路或自備發(fā)電設(shè)備的，應(yīng)立即切換供電線路。

3.故障停電時(shí)，應(yīng)立即派人檢查確認(rèn)電梯內(nèi)是否有人，做好應(yīng)急解決；加強(qiáng)消防和安全防

范管理措施，保證不至于因停電而發(fā)生異常情況。

4.故障停電時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)立即告知住戶，說明有關(guān)情況，并提醒住戶做好必要的準(zhǔn)

備，防火、防盜等。

5.供電恢復(fù)后，應(yīng)檢查大廈內(nèi)所有電梯、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)作情況

【案例二十三、166）高空墜物事件的解決

1.發(fā)生高空墜物后，有關(guān)管理人員要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，擬定墜物導(dǎo)致的危害情況。如有傷者，

要立即送往醫(yī)院或撥打急救電話；如導(dǎo)致財(cái)物損壞，要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、拍照取證并告知相關(guān)人

員。

2.盡快擬定墜落物來(lái)源。

3.擬定墜落物來(lái)源后，及時(shí)協(xié)調(diào)受損/受害人員與負(fù)責(zé)人協(xié)商解決。

4.事后應(yīng)檢查和保證項(xiàng)目在恰當(dāng)位置張貼“請(qǐng)勿高空拋物”的標(biāo)記，并通過多種宣傳方式，

使業(yè)主自覺遵守社會(huì)公德。

【案例二十四、166】交通意外事件的解決

1.在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通意外事故，安全主管應(yīng)迅速到場(chǎng)解決。

2.有人員受傷應(yīng)立即送往醫(yī)院，或撥打急救電話。

3.如有需要，應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照，保存相關(guān)記錄。

4.安排專門人員疏導(dǎo)交通，盡也許使事故不影響其他車輛的正常行駛。

5.協(xié)助有關(guān)部門盡快予以解決。

6.事后對(duì)管理區(qū)域內(nèi)交通路面情況進(jìn)行檢查，完善相關(guān)交通標(biāo)記、減速坡、隔離墩等。

【案例二十五、1661刑事案件事件的解決

1.物業(yè)管理單位或控制中心接到案件告知后，應(yīng)立即派有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)。

2.如證實(shí)發(fā)生罪案，要立即撥打11()報(bào)警，并留守人員和控制現(xiàn)場(chǎng)，直到警方人員到達(dá)。

3,嚴(yán)禁任何人在警方人員到達(dá)前觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)任何物品。

4.若有需要，關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止疑犯乘機(jī)逃跑。

5.積極協(xié)助警方維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序和調(diào)查取證等工作。

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9齡童命喪”麥莎"物業(yè)擔(dān)責(zé)30%補(bǔ)償10萬(wàn)

中國(guó)法院網(wǎng)訊因“麥莎”臺(tái)風(fēng)帶來(lái)強(qiáng)降雨使河道水滿為患溢進(jìn)社區(qū)，住在社區(qū)的小孩玩耍時(shí)不慎溺亡,

小孩的父母悲哀之余將城建部門和社區(qū)物業(yè)公司告上了法院。12月15日下午，浙江省象山縣人民法院對(duì)

該案作出了一審判決，物業(yè)公司補(bǔ)償小孩的父母因孩子死亡所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失9.7萬(wàn)余元。

孩子的父母訴稱，“麥莎”臺(tái)風(fēng)過后，社區(qū)滿是積水，分不清哪是地面哪是河面，對(duì)小孩的溺亡，作為

監(jiān)護(hù)人雖應(yīng)承擔(dān)重要責(zé)任，但同時(shí)也暴露了城建交付的社區(qū)存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)缺陷，留下了安全隱患；而物

業(yè)公司未采用安全有效的防護(hù)措施，共同作用導(dǎo)致了事故的發(fā)生，兩者均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。為此，請(qǐng)求

法院依法判令城建和物業(yè)公司共同補(bǔ)償13萬(wàn)余元，即死亡補(bǔ)償費(fèi)和喪葬費(fèi)共32.5萬(wàn)余余元的40%?

城建部門辯稱，社區(qū)在2023年初就已經(jīng)所有移交給業(yè)主管理委員會(huì)，在移交時(shí)還特別講到，小孩在

水邊游玩應(yīng)當(dāng)有家長(zhǎng)加強(qiáng)監(jiān)護(hù)，社區(qū)的設(shè)計(jì)是符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的。

物業(yè)公司辯稱，社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂有《物業(yè)管理委托協(xié)議》，物業(yè)公司承擔(dān)義務(wù)的

前提應(yīng)當(dāng)是違反協(xié)議約定。現(xiàn)根據(jù)協(xié)議來(lái)看，看不出物業(yè)公司在這方面有什么責(zé)任。因此，物業(yè)公司不應(yīng)

承擔(dān)任何責(zé)任。物業(yè)公司向法庭提供了照片六張，以證明在河道附近設(shè)有警示標(biāo)志牌。

象山法院經(jīng)審理認(rèn)為，社區(qū)的業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)公司訂有協(xié)議，在協(xié)議約定的期限及職責(zé)范圍內(nèi)

對(duì)社區(qū)的物業(yè)管理及安全保障事務(wù)等負(fù)有相應(yīng)義務(wù)。臺(tái)風(fēng)是不可抗力，但臺(tái)風(fēng)所帶來(lái)的雨水給社區(qū)導(dǎo)致的

積水情況，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)可以注意到，也可以預(yù)見到，在這種情況下，對(duì)漫水地段等也許會(huì)出現(xiàn)危險(xiǎn)的地

方更應(yīng)加強(qiáng)巡查，或采用設(shè)立防護(hù)欄等相關(guān)的安全保障措施，但物業(yè)公司未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義

務(wù)，這一失職行為與小孩的溺亡有一定的因果關(guān)系.而城建部門在開發(fā)該社區(qū)時(shí)，在設(shè)施上看不出有什么

缺陷，孩子的父母也未能提供相關(guān)的證據(jù)予以印證。據(jù)此，法院判令由物業(yè)公司補(bǔ)償小孩父母各項(xiàng)損失

30%.

安徽：樓頂廢物破傷人物業(yè)公司被判賠

8月22日，安徽省淮南市田家庵區(qū)人民法院對(duì)一起太陽(yáng)能底座砸傷人案進(jìn)行了一審宣判，被告淮南

市裕安物業(yè)管理有限責(zé)任公司因沒有盡到相應(yīng)的安全保障義務(wù)和管理職責(zé)，被法院判決補(bǔ)償原告趙某、李

某醫(yī)療費(fèi)等各項(xiàng)損失9827元，24戶業(yè)主不承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。

2023年7月28日晚7時(shí)左右，安徽省淮南市出現(xiàn)強(qiáng)雷暴雨，并伴有瞬間大風(fēng)天氣。原告趙某、李某

途經(jīng)該市裕安社區(qū)5號(hào)樓樓下時(shí)，被樓頂墜下的一廢棄太陽(yáng)能熱水器底座砸傷，后被送往醫(yī)院救治。今年

3月24日，兩原告將淮南市裕安物業(yè)管理有限責(zé)任公司和5號(hào)樓的24戶業(yè)主告上法庭，規(guī)定各被告補(bǔ)償

醫(yī)療費(fèi)等損失11646.6兀。

法院審理后認(rèn)為，被告物業(yè)公司沒有盡到相應(yīng)的安全保障義務(wù)和管理職責(zé)，依法應(yīng)對(duì)原告趙某、李

某所受到的人身?yè)p害承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。由于原告沒有證據(jù)證明該樓全體住戶具有共同實(shí)行危險(xiǎn)行為的意思聯(lián)

絡(luò)并實(shí)際實(shí)行了共同危險(xiǎn)行為，故原告訴請(qǐng)24戶業(yè)主共同承擔(dān)責(zé)任與法不符，不予支持。據(jù)此，法院作

出上述判決。

業(yè)主樓頂鍛煉墜樓身亡物業(yè)擔(dān)責(zé)30%

（成都日?qǐng)?bào)記者晨迪）市民林先生喜歡晨練，2023年1月14日他在自家居住的房屋樓頂上鍛煉身

體時(shí)不慎從樓頂上摔下死亡。事后，林先生的妻子和兩個(gè)子女認(rèn)為由于房屋修建公司在屋頂防護(hù)設(shè)施上的

重大缺陷和物業(yè)公司在物業(yè)管理過程中的嚴(yán)重過錯(cuò)導(dǎo)致了這個(gè)悲劇，于是將這兩家單位起訴至錦江法院，

規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。昨日，錦江法院判決，物業(yè)公司由于疏于管理，承擔(dān)30%責(zé)任。

鍛煉墜樓身亡

建方和物業(yè)成被告

林先生的妻子和兩個(gè)子女表達(dá)，2023年1月14日早上6時(shí)許，林先生在樓頂上鍛煉身體時(shí)，從樓頂

摔下來(lái)當(dāng)場(chǎng)死亡。

通過現(xiàn)場(chǎng)查看，他們發(fā)現(xiàn)林先生鍛煉的樓頂外圍防護(hù)欄高度不到膝蓋，這個(gè)高度低于我國(guó)建筑規(guī)范中

關(guān)于“上人屋面”防護(hù)欄桿的相應(yīng)規(guī)定。他們認(rèn)為，這個(gè)重大缺陷是由于房屋修建公司在房屋修建過程中及

物業(yè)公司在物業(yè)管理過程中的嚴(yán)重過錯(cuò)行為導(dǎo)致的。兩公司應(yīng)對(duì)林先生死亡后果承擔(dān)所有的補(bǔ)償責(zé)任。

在法庭審理的過程中，房屋修建公司辯稱，該房屋是由設(shè)計(jì)所設(shè)計(jì)，且具體施工單位也不是他們，根

據(jù)驗(yàn)收，該房屋的確是質(zhì)檢合格的優(yōu)良工程。更為重要的是，該房屋的樓頂原本設(shè)計(jì)是不上人屋面。

物業(yè)公司辯稱，林先生是具有完全民事行為能力的人，樓頂自身就不是鍛煉身體的地方，死者林先生

對(duì)此有重大過錯(cuò)，因此他們不該承擔(dān)責(zé)任。

不制止不設(shè)警示標(biāo)志物業(yè)有次要責(zé)任

據(jù)悉，林先生鍛煉身體的樓頂有一門洞，無(wú)門，樓梯、樓頂均沒有警示標(biāo)志。樓頂上掛有衣物、還種

有花、草、菜及堆放雜物等，防護(hù)墻高度約41厘米。

錦江法院審理后認(rèn)為，林先生家人提供的證據(jù)不能證明樓頂屋面是上人屋面和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不符合國(guó)家標(biāo)

準(zhǔn)，因此規(guī)定房屋修建公司承擔(dān)責(zé)任的訴訟請(qǐng)求沒有被法院支持。

法院認(rèn)為，林先生作為一個(gè)具有完全民事行為能力的公民，在樓頂上鍛煉身體應(yīng)當(dāng)對(duì)潛在的危險(xiǎn)有理

解、辨別、判斷和控制的能力，但林先生沒有預(yù)見這一行為存在的危險(xiǎn)，自身有重大過錯(cuò)，其過錯(cuò)對(duì)其死

亡起重要作用。物業(yè)公司作為社區(qū)的管理者，對(duì)業(yè)主林先生在樓頂上鍛煉身體卻沒有及時(shí)制止，也沒有在

樓頂設(shè)立警示標(biāo)志，疏于管理，未能盡到職責(zé)范圍內(nèi)的必要注意義務(wù)，增長(zhǎng)了林先生從樓頂上摔下的也許

性，對(duì)林先生的死亡起次要作用。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)林先生墜樓死亡承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。根據(jù)過錯(cuò)大小，

物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的范圍酌情擬定為30%.最后錦江法院一審判決：物業(yè)公司應(yīng)補(bǔ)償林先生家人75973.37

元損失。

歹徒入戶殺人并搶走貴重物品業(yè)主起訴物業(yè)公司遭法院駁回

本報(bào)西寧9月17日電記者韓萍歹徒進(jìn)入住戶家中，殺死女主人，搶走22.28斤冬蟲夏草。事發(fā)后，

犯罪分子被緝拿歸案繩之以法。但男主人程某以青海省馨寧物業(yè)管理有限公司不作為，不履行安全保障義

務(wù)致使妻子遇害、冬蟲夏草被搶為由，向法院提起訴訟，規(guī)定補(bǔ)償。

2023年9月10日，青海省西寧市城西區(qū)人民法院經(jīng)審理，公開宣判了這起新類型案件，判決駁回原

告程某的訴訟請(qǐng)求。

2023年10月20日，歹徒李某、藺某以買冬蟲夏草為名，來(lái)到西寧市城西區(qū)西川南路1號(hào)馨寧社區(qū)程

某家中。程某之妻杜某在家，李某趁杜某不備，持?jǐn)y帶的自制手槍朝杜某頭部開槍，致其當(dāng)場(chǎng)死亡。兩名

歹徒從原告家中搶走冬蟲夏草22.28斤，價(jià)值人民幣403480元。2023年8月20日，兩名歹徒被抓獲歸案，

警方追回冬蟲夏草3.93斤，返還原告。2023年10月，西寧市中級(jí)人民法院判決兩名殺人兇手死刑，確認(rèn)

民事補(bǔ)償數(shù)額為205049元，但因兩名罪犯無(wú)補(bǔ)償能力，免去兩罪犯民事補(bǔ)償。

程某了解到案發(fā)時(shí)兩名罪犯是從馨寧社區(qū)大門進(jìn)入社區(qū)，社區(qū)保安未進(jìn)行登記，作案后，兩名罪犯攜

帶4個(gè)大包袱從后來(lái)增開的無(wú)保安看守值班的社區(qū)東門逃走。作為居住在被告管理區(qū)的社區(qū)居民，程某自

2023年9月起按季度向被告繳納物業(yè)管理費(fèi)。被告給原告發(fā)放的《馨寧社區(qū)住戶手冊(cè)》承諾：社區(qū)門崗按

規(guī)定嚴(yán)禁閑雜人員進(jìn)入社區(qū)，物資出入社區(qū)應(yīng)辦理有關(guān)手續(xù)，并出具管理部門簽發(fā)的《物資出區(qū)通行證》.

原告程某認(rèn)為，被告作為經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的安全保障義務(wù)主體，不履行安全保障義務(wù)，其不作為行為是損害

結(jié)果發(fā)生的重要因素之一，應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。

西寧市城西區(qū)人民法院審理認(rèn)為，被告給原告發(fā)放住戶手冊(cè)后，原告對(duì)此未提出任何異議，并按相關(guān)

規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)用，已實(shí)際形成了一種物業(yè)服務(wù)協(xié)議關(guān)系。之后雙方并未簽訂新的物業(yè)管理協(xié)議，故

該手冊(cè)為有效協(xié)議，對(duì)雙方均有約束力。但該手冊(cè)中雙方對(duì)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償責(zé)任沒有明確約定，作

為物業(yè)管理部門的安全服務(wù)也僅限于防范性的安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能全方位保證業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全及

排除治安、刑事案件的發(fā)生。且此案發(fā)生在原告家內(nèi)，對(duì)外無(wú)任何異常。此時(shí)被告即使履行了正常的防范

安全保衛(wèi)義務(wù)，也無(wú)法避免其室內(nèi)發(fā)生蓄謀已久的犯罪行為，因此被告的行為與原告家損害結(jié)果的發(fā)生無(wú)

法律上的因果關(guān)系，故對(duì)原告主張被告補(bǔ)償損失的規(guī)定不予支持。

大廈電梯內(nèi)女子被害家屬狀告物業(yè)被駁

法院：物業(yè)公司保護(hù)公眾義務(wù)應(yīng)有限制

本報(bào)北京9月17日訊在公司電梯內(nèi)遭遇搶劫被殺害，受害人家屬認(rèn)為物業(yè)公司未在電梯內(nèi)安裝監(jiān)控設(shè)

備，對(duì)危害后果的發(fā)生具有明顯過錯(cuò)，規(guī)定物業(yè)公司補(bǔ)償喪葬費(fèi)、死亡補(bǔ)償金、精神損害撫慰金等經(jīng)濟(jì)損

失共計(jì)45.7萬(wàn)余元。

但是，受害人家屬的這項(xiàng)請(qǐng)求，并未得到法院的支持，北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院在判決中指出，因公司

大廈屬于向公眾開放并不得無(wú)端拒絕公眾進(jìn)入的相對(duì)開放區(qū)域，因此對(duì)物業(yè)公司保護(hù)公眾免受意外侵害的

義務(wù)必須有所限制。

被害人李珍（化名）遇害前是一名會(huì)計(jì)，公司租賃的辦公地點(diǎn)在一座寫字樓內(nèi)。2023年10月的一天，

李珍從銀行取錢后返回公司，在公司大廈電梯間不幸遭遇搶劫被殺害。事發(fā)后，大廈物業(yè)公司的經(jīng)理立即

撥打了110報(bào)警，并封鎖了大廈。

但接警趕到的民警并未從大廈中找到犯罪嫌疑人，目前案件仍在偵查過程中。

李珍被殺害后，她的丈夫和女兒將物業(yè)公司告上了法庭。其理由是，作為負(fù)責(zé)整座大廈安全的物業(yè)公

司，竟讓犯罪嫌疑人隨意進(jìn)入大廈，致使李珍在電梯間被人搶劫殺害。此外，當(dāng)時(shí)在該大廈特別是電梯間

并沒有安裝錄像監(jiān)視設(shè)備，致使警方至今無(wú)法確認(rèn)犯罪嫌疑人，也說明該公司的行為對(duì)危害結(jié)果的發(fā)生具

有明顯的過錯(cuò)。

但是，法院通過審理后，最終還是駁回了李珍家人的訴訟請(qǐng)求.法院認(rèn)為，根據(jù)雙方有關(guān)約定，李珍

公司所在的這座大廈并沒有實(shí)行對(duì)進(jìn)出車輛及人員進(jìn)行登記的完全封閉管理制度，也就是說，這座大廈不

同于單位的內(nèi)部辦公區(qū)域，它是在物業(yè)公司控制之下向公眾開放并不得無(wú)端拒絕公眾進(jìn)入的相對(duì)開放區(qū)

域。在這種情況下，凡是具有相應(yīng)民事行為能力的人在維護(hù)自身安全上都負(fù)有觀測(cè)、注意和自我保護(hù)的自

警義務(wù)。而物業(yè)公司并非國(guó)家強(qiáng)制機(jī)關(guān)，其財(cái)力、精力有限，又缺少國(guó)家強(qiáng)制力的保障，因此物業(yè)公司對(duì)

大廈的防范和控制力度是有限的，對(duì)其保護(hù)公眾免受意外侵害的義務(wù)必須有所限制。

就本案的具體情況，法院認(rèn)為，物業(yè)公司已盡到了合理范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)。物業(yè)公司與承租人在

《房屋租賃協(xié)議》中并未約定必須安裝錄像監(jiān)視設(shè)備，且錄像監(jiān)視設(shè)備與李珍所遇意外事件的發(fā)生也沒有

直接的因果關(guān)系，不能據(jù)此認(rèn)為物業(yè)公司履行職責(zé)具有重大瑕疵。

來(lái)源：法制日?qǐng)?bào)時(shí)間：2023-9-18

社區(qū)地下車庫(kù)是公共設(shè)施嗎？

社區(qū)地下車庫(kù)歸開發(fā)商所有還是業(yè)主共有的公共設(shè)施?合肥市明珠苑社區(qū)業(yè)主委員會(huì)與安徽昌皖房地

產(chǎn)公司和萬(wàn)國(guó)物業(yè)管理公司為此對(duì)簿公堂。日前，法院做出一審判決，明珠苑社區(qū)業(yè)主依法取得了面積為

1040平方米的地下車庫(kù)及其他權(quán)利.據(jù)悉，這是我省首起業(yè)重規(guī)定物業(yè)返還物管用房等社區(qū)公用設(shè)施并取

得法院支持的案例。此案原告方代理律師認(rèn)為，在新《物權(quán)法》出臺(tái)的背景下，此案意義尤為重大。

原告：物業(yè)撤出拒交車庫(kù)

合肥明珠苑社區(qū)2023年建成后，由昌皖公司指定的萬(wàn)國(guó)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。由于種種糾紛，2023年

10月，萬(wàn)國(guó)公司退出了社區(qū)物業(yè)管理.雖然退出物業(yè)管理，萬(wàn)國(guó)公司只是向業(yè)主移交了部分資料和物品，

而涉及到社區(qū)全體業(yè)主利益的相關(guān)圖紙、特別是物管用房、商業(yè)用房以及1000多平方米的地下車庫(kù)卻并

沒有移交。

2023年，明珠苑社區(qū)業(yè)主委員會(huì)一紙?jiān)V狀將昌皖公司以及萬(wàn)國(guó)公司告上法庭，規(guī)定返還地下停車庫(kù)、

值班室、物管用房以及社區(qū)平面圖等圖紙資料。

被告：車庫(kù)不是公共設(shè)施

對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的訴訟規(guī)定，被告昌皖公司認(rèn)為，規(guī)劃部門沒有審批在社區(qū)內(nèi)建車庫(kù)和值班室，同

時(shí)當(dāng)初在業(yè)主購(gòu)房時(shí)，昌皖公司也沒有在購(gòu)房協(xié)議中明確約定車庫(kù)以及值班室的歸屬。在昌皖公司提供的

購(gòu)房協(xié)議以及由合肥三維測(cè)繪公司的測(cè)繪報(bào)告中，可以看出地下車庫(kù)并沒有分?jǐn)偟綐I(yè)主的房屋面積中。因

此，昌皖公司認(rèn)為，車庫(kù)不是社區(qū)的公用配套設(shè)施。對(duì)業(yè)主的這部分訴訟請(qǐng)求，被告不能滿足。

法院:車庫(kù)所有權(quán)歸業(yè)主

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)合肥市規(guī)劃局的答復(fù)和開發(fā)公司與業(yè)主訂立的購(gòu)房協(xié)議，可以擬定地下層是

車庫(kù)。該地下停車場(chǎng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套的附屬物，即使其屬于與其他建筑物相區(qū)別的獨(dú)立特定物，其

仍屬社區(qū)公共部分。公共部分的權(quán)利是隨著自用部分的取得而取得，除非開發(fā)商在出售物業(yè)時(shí)在協(xié)議中明

確約定地下停車場(chǎng)屬于開發(fā)商所有。

雖然昌皖公司沒有在協(xié)議中與業(yè)主明確約定車庫(kù)等公用房屋的權(quán)屬，但在協(xié)議中這樣承諾：“與商品

房正常使用有直接關(guān)系的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施地下車庫(kù)、社區(qū)道路于完畢時(shí)提供。”根據(jù)合肥市人民

政府第68號(hào)令規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無(wú)償向業(yè)主委員會(huì)提供住宅區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建設(shè)的公用設(shè)施。

專家:如何判決意義重大

省社科院法學(xué)研究所所長(zhǎng)李小群副研究員認(rèn)為，此案地下車庫(kù)是否屬于社區(qū)的公用配套設(shè)施是爭(zhēng)議的

最大焦點(diǎn)。地下車庫(kù)問題一直是社區(qū)物業(yè)管理的焦點(diǎn)問題，它不同于道路、綠化帶、電梯等公共設(shè)施，即

便是在新的《物權(quán)法》中，對(duì)于地下車庫(kù)的歸屬問題仍然沒有非常明晰的界定。具體就本案而言，購(gòu)房協(xié)

議是否事先約定和車庫(kù)成本是否在購(gòu)房成本之中兩個(gè)條件事關(guān)案件的最終判決。雖然對(duì)于地下車庫(kù)面積是

否公攤界定非常困難，但由于房屋買賣協(xié)議中有事先約定，所以應(yīng)按協(xié)議約定解決.安徽金華安律師事務(wù)

所律師郝朝進(jìn)認(rèn)為，此案為解決相關(guān)問題提供了范例。

中國(guó)房地產(chǎn)怪現(xiàn)象：業(yè)主維權(quán)被拘之8大案例

沖動(dòng)堵路：博士碩士齊被拘

被拘因素：堵路

事件結(jié)果：開發(fā)商承諾補(bǔ)償違約金

被拘影響：★★★★☆

被拘事件回放：

據(jù)報(bào)道，今年7月25日，北京市東三環(huán)雙井橋東北側(cè)“天之驕子”社區(qū)的100余名業(yè)主，冒雨趕到售

樓處等待驗(yàn)收延期交房37天的新房。到售樓處才發(fā)現(xiàn)他們所買的精裝修社區(qū)，本來(lái)規(guī)劃的公共綠地和溫

泉水池還是“爛泥地”、“垃圾山”和“污水坑”。而他們的“精裝修房屋”地面還是水泥地面，裝修材料扔得到

處都是，窗戶玻璃都還沒有裝全，櫥柜上面洗菜池、燃?xì)庠疃歼€沒安裝，尚有一些房子連基本的上下水都

沒有。并且售樓處負(fù)責(zé)辦理交房手續(xù)的售樓人員卻還規(guī)定業(yè)主先交清面積差價(jià)、維修基金、契稅等數(shù)萬(wàn)元

之后才可看房、收房。售樓處工作人員的這一規(guī)定引起了業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)和不滿。業(yè)重規(guī)定開發(fā)商做出合

理解釋，但并沒有得到任何回應(yīng)。

于是60多名業(yè)主走上東三環(huán)主路，聲稱要找朝陽(yáng)區(qū)建委評(píng)理，三環(huán)主路被堵約半小時(shí)。隨后這些業(yè)

主被派出所帶走，并處以拘留五天的處罰。據(jù)悉，這次被拘的業(yè)主學(xué)歷都比較高，大多是碩士或博士，他

們表達(dá)將集體起訴開發(fā)商。最后開發(fā)商承諾補(bǔ)償違約金。

《地產(chǎn)SHOW》說：出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，業(yè)主一般先跟開發(fā)商交涉。在交涉無(wú)果的情況下，處在弱勢(shì)

地位的業(yè)主往往容易沖動(dòng)，做出一些極端的事情。沖動(dòng)過后就是理智，集體起訴開發(fā)商才是正道。

法警出動(dòng)：堵被窩式拘業(yè)主

被拘因素：不執(zhí)行交齊物業(yè)費(fèi)的判決

事件結(jié)果：業(yè)主交齊物業(yè)費(fèi)和罰金

被拘影響：★★★★★

被拘事件回放；

“我交、我交、我交還不行嗎？！”被敲門聲叫醒的業(yè)主看著“從天而降”的法警和法官們無(wú)奈地說，這

是發(fā)生在2023年10月30日北京市朝陽(yáng)區(qū)某樓盤的一幕。據(jù)報(bào)道，當(dāng)天朝陽(yáng)法院近百名法警及法官集體

出動(dòng)，開著24輛警車兵分6路，分別前往芍藥居、歐陸經(jīng)典等13個(gè)社區(qū)，對(duì)數(shù)十戶長(zhǎng)年拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)

主進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，過程中發(fā)生沖突，有16名業(yè)主在這次執(zhí)法行動(dòng)中被法院帶走，并被處以15日的行政拘

留和1000元的罰款。據(jù)法院有關(guān)人士稱，10月18日，朝陽(yáng)法院就貼出執(zhí)行公告書，點(diǎn)名責(zé)令拖欠物業(yè)費(fèi)

業(yè)主在7日內(nèi)履行法院判決，交納拖欠的物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)，公告到期后法院便對(duì)對(duì)沒有交款的業(yè)主采用強(qiáng)

制執(zhí)行。而業(yè)主的說法是，物業(yè)管理公司沒有解決社區(qū)長(zhǎng)期存在的供電、供暖等問題，于是他們拒絕繼續(xù)

向物業(yè)公司繳納費(fèi)用.“我們并不是打算真的不付錢，而是想用這種方式引起物業(yè)公司的重視，希望他們

能盡快提供應(yīng)有的服務(wù)?！?/p>

《地產(chǎn)SHOW》說：朝陽(yáng)法院這一做法在社會(huì)上立即引起極大爭(zhēng)議，2023年初，北京市高級(jí)人民法

院向社會(huì)通報(bào)，對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主實(shí)行“堵被窩”式強(qiáng)制執(zhí)行的做法，已經(jīng)被叫停。“堵被窩”式執(zhí)法的是

是非非暫且不說，但它給廣大業(yè)主們提了個(gè)醒，趕緊用法律武器維權(quán)吧。

討要電卡：警方帶走7名業(yè)主

被拘因素：聚眾擾亂公共秩序

事件結(jié)果：7人被帶走

被拘影響：★★★★☆

被拘事件回放：

去年12月，北京市海淀區(qū)西三旗知本時(shí)代的幾位業(yè)主碰到了一件晦氣事，不僅電卡沒從開發(fā)商手中

拿回，還引來(lái)了蹲局子的嚴(yán)重后果。據(jù)報(bào)