×地產(chǎn)策劃流程

中國房地產(chǎn)策劃教程引言：房地產(chǎn)工直目策劃要了解房羥^^及各槿工程知^房地產(chǎn)推廉策劃就只要了解市埸取向熟^造勢技巧政府法律法令等加以配合作就行了此部分房地產(chǎn)專業(yè)典否不太重要了策別的內容可行性常然重要如果只是懣空想像天焉行空就沒啥意羲了…….目錄：>>>>房地產(chǎn)全程策劃>>>>某房產(chǎn)公司售樓樓問答>>>>商業(yè)策劃定位提綱（某東南亞著名物業(yè)行）>>>>房地產(chǎn)知識>>>>“搶購營銷”策劃模式全解密>>>>商業(yè)戶型分割的一般特點及原則>>>>房地產(chǎn)經(jīng)典促銷>>>>滯銷樓盤“一路通”解套模式>>>>房地產(chǎn)銷售體系講座>>>>房地產(chǎn)全程策劃解碼>>>>某房地產(chǎn)整合推廣項目全案>>>>樓盤命名——房地產(chǎn)營銷利器房地產(chǎn)全程策劃營銷案現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場，結合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：1、項目投資策劃營銷；2、項目規(guī)劃設計策劃營銷；3、項目質量工期策劃營銷；4、項目形象策劃營銷；5、項目營銷推廣策劃；6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；7、項目服務策劃營銷；8、項目二次策劃營銷；第一章項目投資策劃營銷項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析,并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。一、項目用地周邊環(huán)境分析1、項目土地性質調查.地理位置.地質地貌狀況.土地面積及紅線圖.土地規(guī)劃使用性質.七通一平現(xiàn)狀2、項目用地周邊環(huán)境調查.地塊周邊的建筑物.綠化景觀.自然景觀.歷史人文景觀.環(huán)境污染狀況3、地塊交通條件調查.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃.項目的水、路、空交通狀況.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4、周邊市政配套設施調查.購物場所.文化教育.醫(yī)療衛(wèi)生.金融服務.郵政服務.娛樂、餐飲、運動.生活服務.娛樂休息設施.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素.歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷1、宏觀經(jīng)濟運行狀況.國內生產(chǎn)總值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù).國家宏觀金融政策：貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策.固定資產(chǎn)投資總額：全國及項目所在地其中房地產(chǎn)開發(fā)比重.社會消費品零售總額：居民消費價格指數(shù)商品住宅價格指數(shù).中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡信息資源利用2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī).項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī).政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī).短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)6、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析.各種檔次商品住宅客戶分析.商品住宅客戶購買行為分析三、土地SWOT（深層次）分析1、項目地塊的優(yōu)勢2,項目地塊的劣勢3、項目地塊的機會點4、項目地塊的威脅及困難點四、項目市場定位1、類比競爭樓盤調研.類比競爭樓盤基本資料.項目戶型結構詳析.項目規(guī)劃設計及銷售資料.綜合評判2、項目定位----市場定位：--區(qū)域定位--主力客戶群定位----功能定位----建筑風格定位五、項目價值分析1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念.一-商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）：選擇可類比項目確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權重分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價.-一類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值A市政交通及直入交通的便利性的差異B項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異各種污染程度的差異社區(qū)素質的差異C周邊市政配套便利性的差異-一項目可提升價值判斷A建筑風格和立面的設計、材質B單體戶型設計C建筑空間布局和環(huán)藝設計D小區(qū)配套和物業(yè)管理E形象包裝和營銷策劃F發(fā)展商品牌和實力價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素A經(jīng)濟因素B政策因素2、項目可實現(xiàn)價值分析?類比樓盤分析與評價.項目價值類比分析：價值提升和實現(xiàn)要素對比分析項目類比價值計算六項目定價模擬1、均價的確定.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法有效需求成本加價法A分析有效市場價格范圍B確保合理利潤率，追加有效需求價格運用以上兩種方法綜合分析確定均價2、項目中具體單位的定價模擬.商品住宅定價法：差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)）.各種差異性價格系數(shù)的確定：確定基礎均價確定系數(shù)確定幅度.具體單位定價模擬七項目投入產(chǎn)出分析1、項目經(jīng)濟技術指標模擬.項目總體經(jīng)濟技術指標.首期經(jīng)濟技術指標2、項目首期成本模擬.成本模擬表及其說明3、項目收益部分模擬?銷售收入模擬：銷售均價假設銷售收入模擬表.利潤模擬及說明：模擬說明利潤模擬表.敏感性分析：可變成本變動時對利潤的影響銷售價格變動時對利潤的影響八投資風險分析及其規(guī)避方式提示1、項目風險性評價?價值提升及其實現(xiàn)的風險性：項目的規(guī)劃和設計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值項目形象包裝和營銷推廣是否成功2、資金運作風險性.減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內實現(xiàn)資金回籠3、經(jīng)濟政策風險.國際國內宏觀經(jīng)過形勢的變化.國家地方相關地產(chǎn)政策的出臺及相關市政配套設施的建設九開發(fā)節(jié)奏建議1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素.政策法規(guī)因素.地塊狀況因素.發(fā)展商操作水平因素?資金投放量及資金回收要求.銷售策略、銷售政策及價格控制因素.市場供求因素.上市時間要求2、項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測.項目開發(fā)步驟.項目投入產(chǎn)出評估.結論第二章項目規(guī)劃設計策劃營銷通過完整科學的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產(chǎn)品設計階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質量作為目標去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設計的工作流程。項目規(guī)劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局,確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型,引導室內裝修風格，并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示。一總體規(guī)劃1、項目地塊概述.項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀.項目臨界四周狀況.項目地貌狀況2、項目地塊情況分析.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設想.影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術因素.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避.項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標參數(shù)3、建筑空間布局.項目總體平面規(guī)劃及其說明.項目功能分區(qū)示意及其說明4、道路系統(tǒng)布局.地塊周邊交通環(huán)境示意：地塊周邊基本路網(wǎng)項目所屬區(qū)域道路建設及未來發(fā)展狀況.項目道路設置及其說明：項目主要出入口設置項目主要干道設置項目車輛分流情況說明項目停車場布置5、綠化系統(tǒng)布局.地塊周邊景觀環(huán)境示意：地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：項目綠化景觀系統(tǒng)分析項目主要公共場所的環(huán)藝設計6、公建與配套系統(tǒng).項目所在地周邊市政配套設施調查.項目配套功能配置及安排.公共建筑外立面設計提示：會所外立面設計提示營銷中心外立面設計提示物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示.公共建筑平面設計提示：公共建筑風格設計的特別提示項目公共建筑外部環(huán)境概念設計7、分期開發(fā).分期開發(fā)思路.首期開發(fā)思路8、分組團開發(fā)強度二建筑風格定位1、項目總體建筑風格及色彩計劃.項目總體建筑風格的構思.建筑色彩計劃2,建筑單體外立面設計提示.商品住宅房外立面設計提示：多層、小高層、高層外立面設計提示不同戶型的別墅外立面設計提示針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示其他特殊設計提示.商業(yè)物業(yè)建筑風格設計提示三主力戶型選擇1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例3、主力戶型設計提示.一般住宅套房戶型設計提示.躍式、復式、躍復式戶型設計提示.別墅戶型設計提示4、商業(yè)物業(yè)戶型設計提示.商業(yè)群樓平面設計提示.商場樓層平面設計提示.寫字樓平面設計提示四室內空間布局裝修概念提示1、室內空間布局提示2、公共空間主題選擇3、庭院景觀提示五環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示1、項目周邊環(huán)境調查和分析2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術風格構想.地塊已有的自然環(huán)境利用.項目人文環(huán)境的營造3、項目各組團環(huán)境概念設計.組團內綠化及園藝設計.組團內共享空間設計.組團內跳塑小品設計提示.組團內椅凳造型設計提示.組團內宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設定提示4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設計.項目主入口環(huán)境概念設計.項目營銷中心外部環(huán)境概念設計.項目會所外部環(huán)境概念設計.項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設計.針對本項目的其他公共環(huán)境概念設計六公共家具概念設計提示1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設.營銷中心大堂.管理辦公室2、本項目公共家具概念設計提示七公共裝飾材料選擇指導1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思3、項目營銷示范單位裝修概念設計.客廳裝修概念設計.廚房裝修概念設計.主人房裝修概念設計.兒童房裝修概念設計.客房裝修概念設計.室內其他（如陽臺、玄關、門窗）裝修提示4、項目營銷中心裝修風格提示5、住宅裝修標準提示.多層、小高層、高層裝修標準提示?躍層、復式、躍復式裝修標準提示.別墅裝修標準提示八燈光設計及背景音樂指導1、項目燈光設計.項目公共建筑外立面燈光設計.項目公共綠化綠地燈光設計.項目道路系統(tǒng)燈光設計.項目室內燈光燈飾設計2、背景音樂指導.廣場音樂布置.項目室內背景音樂布置九小區(qū)未來生活方式的指導1、項目建筑規(guī)劃組團評價2、營造和引導未來生活方式.住戶特征描述.社區(qū)文化規(guī)劃與設計第三章項目質量工期策劃營銷房地產(chǎn)市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設、銷售、服務的全過程。質量工期是重要的流程之一，因房屋質量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴重影響發(fā)展商及項H的信譽度、美譽度。因此項目質量工期策劃營銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。'建筑材料選用提示1、區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比2、新型建筑裝飾材料提示3、建筑材料選用提示二施工工藝流程指導1、工程施工規(guī)范手冊2、施工工藝特殊流程提示三質量控制1、項目工程招標投標內容提示2、文明施工質量管理內容提示四工期控制1、項目開發(fā)進度提示2、施工組織與管理五造價控制1、建筑成本預算提示2,建筑流動資金安排提示六安全管理1、項目現(xiàn)場管理方案2、安全施工條例第四章項目形象策劃營銷項目形象策劃營銷包括房地產(chǎn)項目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。房地產(chǎn)項目視覺形象是指房地產(chǎn)項目有別于其他項目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色、標準字體等。要求造型設計既要富有意境,又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象包裝。其他形象（略）■項目視覺識別系統(tǒng)核心部分1、名稱.項目名.道路名.建筑名.組團名2、標志3、標準色4、標準字體二延展及運用部分1、工地環(huán)境包裝視覺.建筑物主體.工地圍墻.主路網(wǎng)及參觀路線.環(huán)境綠化2、營銷中心包裝設計.營銷中心室內外展示設計.營銷中心功能分區(qū)提示.營銷中心大門橫眉設計.營銷中心形象墻設計.臺面設計.展板設計.營銷中心導視牌.銷售人員服裝設計提示.銷售用品系列設計.示范單位導視牌.示范單位樣板房說明牌3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計.辦公功能導視系統(tǒng)設計.物業(yè)管理導視系統(tǒng)設計第五章項目營銷推廣策劃房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合,需要高度的專業(yè)化運作。一區(qū)域市場動態(tài)分析1、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀2、項目周邊競爭性樓盤調查.項目概括.市場定位?銷售價格.銷售政策措施.廣告推廣手法.主要媒體應用及投入頻率.公關促銷活動.其他特殊賣點和銷售手段3,結論二項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策1、項目主賣點薈萃2、項目強勢、弱勢分析與對策三目標客戶群定位分析1、項目所在地人u總量及地塊分布情況2、項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀況和項目所在地人口就業(yè)情況3、項目所在地家庭情況分析.家庭成員結構.家庭收入情況.住房要求、生活習慣4、項目客戶群定位?目標市場：目標市場區(qū)域范圍界定市場調查資料匯總、研究目標市場特征描述?目標客戶：目標客戶細分目標客戶特征描述目標客戶資料四價格定位及策略1、項目單方成本2、項目利潤目標3、可類比項目市場價格4、價格策略?定價方法.均價.付款方式和進度.優(yōu)惠條款.樓層和方位差價.綜合計價公式5、價格分期策略.內部認購價格?入市價格?價格升幅周期?價格升幅比例.價格技術調整?價格變化后場反映及控制.項目價格、銷售額配比表五入市時機規(guī)劃1,宏觀經(jīng)濟運行狀況分析2、項目所在地房地產(chǎn)相關法規(guī)和巾場情況簡明分析3、入市時機的確定及安排六廣告策略1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分.廣告總體策略.廣告的階段性劃分2、廣告主題3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控、評估、修正5、入市前印刷品的設計、制作.購房須知.詳細價格表.銷售控制表?樓書.宣傳海報、折頁.認購書.正式合同.交房標準.物業(yè)管理內容.物業(yè)管理公約七媒介策略1、媒體總策略及媒體選擇.媒體總策略.媒體選擇.媒體創(chuàng)新使用I2、軟性新聞主題3、媒介組合4、投放頻率及規(guī)模5、費用估算八推廣費用計劃1、現(xiàn)場包裝2、印刷品3、媒介投放4、公關活動九公關活動策劃和現(xiàn)場包裝I-營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正1、效果測評形式.進行性測評.結論性測評2、實施效果測評的主要指標.銷售收入.企業(yè)利潤.市場占有率.品牌形象和企業(yè)形象第六章項目顧問、銷售、代理的策劃營銷銷售階段是檢驗前幾個方面的策劃營銷工作的重要標尺，同時，他又是自成一體的的嚴密科學系統(tǒng)。一銷售周期劃分及控制1、銷售策略.營銷思想（全面營銷）：全過程營銷全員營銷?銷售網(wǎng)絡：專職售樓人員（銷售經(jīng)理、銷售代表）銷售代理商（銷售顧問）兼職售樓員.銷售區(qū)域：緊扣目標市場和目標客戶.銷售階段：內部認購期蓄勢調整期開盤試銷期銷售擴張期強勢銷售期掃尾清盤期.政策促銷.銷售活動.銷售承諾2、銷售過程模擬.銷售實施：顧客購買心理分析樓房情況介紹簽定認購書客戶檔案記錄成交情況總匯正式合同公證簽定正式合同辦理銀行按揭銷售合同執(zhí)行監(jiān)控成交情況匯總.銷售合同執(zhí)行監(jiān)控：收款催款過程控制按期交款的收款控制延期交工的收款控制入住環(huán)節(jié)控制客戶檔案客戶回訪與親情培養(yǎng)與物業(yè)管理的交接.銷售結束：銷售資料的整理和保管銷售人員的業(yè)績評定銷售工作中的處理個案記錄銷售工作總結二各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施三各銷售階段廣告創(chuàng)意設計及發(fā)布實施四銷售前資料準備1、批文及銷售資料.批文:公司營業(yè)執(zhí)照商品房銷售許可證.樓宇說明書：項目統(tǒng)一說詞戶型圖與會所平面圖會所內容交樓標準選用建筑材料物管內容?價格體系：價目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產(chǎn)權證有關程序及費用入住流程入住收費明細表物業(yè)管理收費標準（其他標準，如球場、運動場、學校等）.合同文本：預定書（內部認購書）銷售合同標準文本個人住房抵押合同個人住房公積金借款合同個人住房商業(yè)性借款合同保險合同公證書2、人員組建.銷售輔導：發(fā)展商銷售隊伍A主管銷售副總B銷售部經(jīng)理C銷售主管或銷售控制D銷售代表E銷售/事務型人員F銷售/市場人員G綜合處（回款小組、資料員、法律事務主管）.專業(yè)銷售公司（全國性）輔導發(fā)展商銷售工作A專職銷售經(jīng)理B派員實地參與銷售C項目經(jīng)理跟蹤項目總體策劃、銷售，提供支持，理順關系.專業(yè)銷售公司總部就項目銷售管理提供支持.專業(yè)銷售公司全國銷售網(wǎng)絡資源調動使用.銷售代理：發(fā)展商與專業(yè)銷售公司配合A負責營銷的副總B處理法律事務人員C財務人員.專業(yè)銷售公司成立項目銷售隊伍A銷售經(jīng)理（總部派出）B銷售代表C項目經(jīng)理（職能上述）.專業(yè)銷售公司總部銷售管理及支持.專業(yè)銷售公司全國銷售網(wǎng)絡資源調動使用3、制定銷售工作進度總表4、銷售控制與銷售進度模擬.銷售控制表?銷售收入預算表5、銷售費用預算表?總費用預算.分項開支：銷售人員招聘費用銷售人員工資銷售提成/銷售輔導顧問費銷售人員服裝費銷售中心運營辦公費用銷售人員差旅費用銷售人員業(yè)務費用臨時雇用銷售人員工作費用?邊際費用：銷售優(yōu)惠打折倘售公關費用6、財務策略.信貸:選擇適當銀行控制貸款規(guī)模、周期合理選擇質押資產(chǎn)銀企關系塑造信貸與按揭互動操作?付款方式：多種付款選擇優(yōu)惠幅度及折頭比例科學化付款方式優(yōu)缺點分析付款方式引導付款方式變通.按揭：明晰項目按揭資料盡可能擴大年限至30年按揭比例首期款比例科學化及相關策略按揭銀行選擇藝術保險公司及條約公證處及條約按揭各項費用控制.合伙股東：實收資本注入關聯(lián)公司操作股東分配換股操作資本運營7、商業(yè)合作關系.雙方關系：發(fā)展商與策劃商發(fā)展商與設計院發(fā)展商與承建商發(fā)展商與承銷商發(fā)展商與廣告商發(fā)展商與物業(yè)管理商發(fā)展商與銀行（融資單位）.三方關系：發(fā)展商、策劃商、設計院

發(fā)展商、策劃商、發(fā)展商、策劃商、發(fā)展商、策劃商、發(fā)展商、策劃商、.多方關系：承銷商發(fā)展商、策劃商、發(fā)展商、策劃商、發(fā)展商、策劃商、發(fā)展商、策劃商、.多方關系：承銷商廣告商物業(yè)管理商銀行（融資單位）發(fā)展商、策劃商、其他合作方8、工作協(xié)調配合.甲方主要負責人：與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同完善能有效工作的組織架構和人員配備分權銷售部門，并明確其責任全員營銷的發(fā)動和組織.直接合作人：合同洽談銷售策劃工作對接銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤信息反饋催辦銷售策劃代理費劃撥工作效果總結.財務部：了解項目銷售工作進展參與重大營銷活動銷售管理工作，配合催收房款配合銷售部核算價格，參與制定價格策略及時辦理劃撥銷售策劃代理費.工程部：工程進度與銷售進度的匹配嚴把工程質量文明施工?？刂片F(xiàn)場形象銷售活動的現(xiàn)場配合.物業(yè)管理公司：工程驗收與工地形象維護人員形象銷售文件配合銷售賣場的管理軍體操練保安員與售樓員的工作銜接、默契配合五銷售培訓1、銷售部人員培訓-公司背景及項目知識、詳細介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標（項目推廣目標和公司發(fā)展目標）銷售人員的行為準則、內部分工、工作流程、個人收入目標.物業(yè)詳情：項目規(guī)模、定位、設施、買賣條件物業(yè)周邊環(huán)境、公共設施、交通條件該區(qū)域的城市發(fā)展計劃，宏觀及微觀經(jīng)濟因素對物業(yè)的影響情況項目特點A項目規(guī)劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建筑組團、容積率、綠化率等B平面設計內容及特點，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶型圖、戶型優(yōu)缺點、深、寬、高等C項目的優(yōu)劣分析D項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標、推廣手段競爭對手的優(yōu)劣分析及對策.業(yè)務基礎培訓課程：國家及地區(qū)相關房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費規(guī)定房地產(chǎn)基礎術語、建筑常識A術語、常識的理解B建筑識圖C計算戶型面積心理學基礎銀行按揭知識，涉及房地產(chǎn)交易的費用國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟政策，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢公司制度、架構和財務制度?銷售技巧：售樓過程中的洽談技巧A如何以問題套答案B詢問客戶的需求、經(jīng)濟情況、期望等C掌握買家心理D恰當使用電話的方法展銷會場氣氛把握技巧A客戶心理分析B銷售員接待客戶技巧推銷技巧語言技巧身體語言技巧.簽定買賣合同的程序：售樓部簽約程序A辦理按揭及計算B入住程序及費用C合同說明D其他法律文件E所需填寫的各類表格展銷會簽訂合同的技巧和方法A訂金的靈活處理B客戶跟蹤.物業(yè)管理課程：物業(yè)管理的服務內容、收費標準管理規(guī)則公共契約?銷售模擬：以實際樓盤為例進行實習，運用所學的全部方法技巧完成一個交易利用項目營銷接待中心、樣板房模擬銷售過程及時講評、總結、必要時再次實習模擬.實地參觀他人展銷現(xiàn)場2、銷售手冊.批文：公司營業(yè)執(zhí)照商品房銷售許可證.樓宇說明書：項目統(tǒng)一說詞戶型圖與會所平面圖會所內容交樓標準選用建筑材料物管內容?價格體系：價目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產(chǎn)權證有關程序及費用入住流程入住收費明細表物業(yè)管理收費標準（其他標準，如球場、運動場、學校等）.合同文本：預定書（內部認購書）銷售合同標準文本個人住房抵押合同個人住房公積金借款合同個人住房商業(yè)性借款合同保險合同公證書3、客戶管理系統(tǒng).電話接聽登記表.新客戶表.老客戶表.客戶訪談記錄表.銷售日統(tǒng)計表.銷售周報表?銷售月報表.已成交客戶檔案表?應收帳款控制表?保留樓盤控制表4、銷售作業(yè)指導書.職業(yè)素質準則：職業(yè)精神職業(yè)信條職業(yè)特征.銷售基礎知識與技巧：業(yè)務的階段性業(yè)務的特殊性業(yè)務的技巧.項目概括：項目基本情況優(yōu)勢點祈求阻力點剖析升值潛力空間.銷售部管理架構：職能人員設置與分工待遇六銷售組織與日常管理1、組織與激勵.銷售部組織架構：主管銷售副總銷售部經(jīng)理銷售主管銷售控制廣告、促銷主管銷售處、銷售代表、事務人員、市場人員綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務主管）入住辦成員財務人員（配合）.銷售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質、禮儀儀表要求專業(yè)知識要求心理素質要求服務規(guī)范要求A語言規(guī)范B來電接聽C顧客來函D來訪接待E顧客回訪F促銷環(huán)節(jié)G銷售現(xiàn)場接待方式及必備要素.職責說明：

銷售部各崗位職務說明書銷售部各崗位工作職責.考核、激勵措施：銷售人員業(yè)績考核辦法提成制度銷售業(yè)績管理系統(tǒng)ABCD銷售記錄表客戶到訪記錄表連續(xù)接待記錄客戶檔案ABCD2、工作流程.銷售工作五個方面的內容：制定并實施階段性銷售目標及資金回收目標建立一個鮮明的發(fā)展商形象制定并實施合理的價格政策實施規(guī)范的銷售操作與管理保證不動產(chǎn)權轉移的法律效力.銷售工作的三個階段：預備階段操作階段完成階段（總結）.銷售部的工作職責（工作流程）：價格依據(jù)預售許可合約文件促銷實施樓款回收糾紛處理管理移交轉移完成客戶親情市場調查-目標市場、批件申辦-面積計算、資料制作-樓盤價格、宣傳推廣-廣告策劃、銷售操作-簽約履行、成交匯總-回款復審、客戶入住-入住通知、產(chǎn)權轉移-分戶匯總、項目總結-業(yè)務總結、價格依據(jù)預售許可合約文件促銷實施樓款回收糾紛處理管理移交轉移完成客戶親情.銷售業(yè)務流程（個案）：公司宣傳推廣挖掘潛在客戶銷售代表多次接待，銷售主管支持客戶簽定認購書付訂金客戶正式簽約客戶付款辦理入住手續(xù)資料匯總并跟蹤服務，以客戶帶客戶3、規(guī)則制度概念提示.合同管理：公司銷售合同管理規(guī)劃簽定預定書的必要程序.示范單位管理辦法.銷售人員管理制度：考勤辦法值班紀律管理制度客戶接待制度業(yè)務水平需求及考核.銷售部職業(yè)規(guī)范第七章項目服務策劃營銷房地產(chǎn)全程策劃營銷的同時，積極倡導和推介房地產(chǎn)全程物業(yè)管理。房地產(chǎn)物業(yè)管理不僅是項目品質和銷售的有力保證，它更是品牌項目的重要支持。一項目銷售過程所需物業(yè)管理資料1、樓宇質量保證書2、樓宇使用說明書3、業(yè)主公約4、用戶手冊5、樓宇交收流程6、入伙通知書7、入伙手續(xù)書8、收樓書9、承諾書10、業(yè)主/用戶聯(lián)系表11、遺漏工程使用鑰匙授權書12、遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表13、裝修手冊和裝修申請表二物業(yè)管理內容策劃1、工程、設計、管理的提前介入2、保潔服務3、綠化養(yǎng)護4、安全及交通管理5、三車及場地管理6、設備養(yǎng)護7、房屋及公用設備設施養(yǎng)護8、房屋事務管理9、檔案及數(shù)據(jù)的管理10、智能化的服務11、家政服務12、多種經(jīng)營和服務的開通13、與業(yè)主的II常溝通14、社區(qū)文化服務三物業(yè)管理組織及人員架構1、物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓、考核、調配、述職、工資、福利、晉級等2、物業(yè)管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構，明確各部門職能、責任、權限、隸屬關系及信息溝通渠道.遵守國家有關規(guī)定.在經(jīng)營范圍允許下.結合不同的工作重點.把質量責任作為各環(huán)節(jié)的重點.遵循職責分明、線條清晰、信息暢通和高效的原則.各崗位的人員設置應遵循精簡、高效的原則四物業(yè)管理培訓1、在物業(yè)交付使用前，培訓內容：.為員工提供公司架構、人員制度及管理職責的了解.提供物業(yè)管理的理論基礎.物業(yè)及物業(yè)管理的的概念.建筑物種類及管理.物業(yè)管理在國內的發(fā)展.業(yè)主公約、公共面積及用戶權責.裝修管理.綠化管理.管理人員的操守及工作態(tài)度.房屋設備的構成及維修.財務管理.物業(yè)管理法規(guī).人事管理制度.探討一些常見個案2、在物業(yè)交付使用后，培訓內容：.現(xiàn)場實際操作.對公司早期工作進行一次鑒定.各部門的管理、工作程序及規(guī)章制度五物業(yè)管理規(guī)章制度1、員工守則2、崗位職責及工作流程3、財務制度4、采購及招標程序5、員工考核標準6、業(yè)主委員會章程7、各配套功能管理規(guī)定8、文件管理規(guī)定9、辦公設備使用制度10、值班管理制度11、消防責任制12、消防管理規(guī)定13、對外服務工作管理規(guī)定14、裝修工程隊安全責任書15、停車場管理規(guī)定16、非機動車管理規(guī)定17、出租屋及暫住人員管理規(guī)定18、進?。ㄗ猓﹨f(xié)議書19、商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定六物業(yè)管理操作規(guī)程1、樓宇本體維護保養(yǎng)規(guī)程2、綠化園林養(yǎng)護規(guī)程3、消防設施養(yǎng)護及使用規(guī)程4、供配電設備維護及保養(yǎng)規(guī)程5、機電設備維護保養(yǎng)規(guī)程6、動力設備維護保養(yǎng)規(guī)程7、停車場、車庫操作規(guī)程8、停車場、車庫維護保養(yǎng)規(guī)程9、會所設施維護保養(yǎng)及操作規(guī)程10、給排水設備維護保養(yǎng)規(guī)程11、公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程12、保安設備操作及維護規(guī)程13、照明系統(tǒng)操作及維護規(guī)程14、通風系統(tǒng)操作及維護規(guī)程15、管理處內部運作管理規(guī)程16、租賃管理工作規(guī)程操作及維護規(guī)程七物業(yè)管理的成本費用1、管理員工支出.薪金及福利.招聘和培訓.膳食及住宿2、維護及保養(yǎng).照明及通風系統(tǒng).機電設備.動力設備.保安及消防設備.給排水設備.公共設備設施.園藝綠化.工具及器材.冷暖系統(tǒng).雜項維修3、公共費用?公共電費?公共水費.排污費.垃圾費.滅蟲4、行政費用.辦公室支出.公關費用.電話通訊費用.差旅費5、保險費6、其他.節(jié)日燈飾?審計費用.雜項支出7、管理者酬金8、營業(yè)稅9、預留項目維修基金物業(yè)管理原則上自負盈虧。八物業(yè)管理IS09002提示1、質量手冊2、程序文件3、工作規(guī)程4、質量記錄表格5、行政管理制度6、人力資源管理制度第八章項目二次策劃營銷二次策劃營銷是指發(fā)展商已成功地開發(fā)一兩個項目，或是一個大型項目已完成部分組團，在社會上已形成一定的知名度和影響力，發(fā)展商致力于進一步提升形象和整體競爭力。也可以說是二次創(chuàng)業(yè)。發(fā)展商通過全面策劃營銷來提升項目品牌，進而促進發(fā)展商的可持續(xù)經(jīng)營?！鋈娌邉潬I銷1、全過程策劃營銷.項目投資策劃營銷；.項目規(guī)劃設計策劃營銷；.項目質量工期策劃營銷；.項目形象策劃營銷：.項目營銷推廣策劃；.項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；.項目服務策劃營銷；.項目二次策劃營銷；2、全員營銷.項目營銷的實現(xiàn)決不只是營銷部門的事情，而是所有非營銷部門全方位、全過程參與的營銷管理過程.營銷手段的整體性企業(yè)對產(chǎn)品的價格、渠道、分銷等可控因素進行互相配合，實現(xiàn)最佳組合以滿足客戶的各項需求.營銷主體的整體性公司應以營銷部門為核心，各個部門統(tǒng)一以市場為中心，以顧客為導向，參與整個營銷活動的分析、規(guī)劃、執(zhí)行、和控制，為買家創(chuàng)造最大的價值。二品牌戰(zhàn)略提示1、品牌塑造.了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認自身的強弱點，決定核心競爭力.形成企業(yè)長遠的發(fā)展目標.擁有一套完整的企業(yè)識別系統(tǒng).全方位推廣企業(yè)形象和品牌形象2、品牌維護.品牌管理系統(tǒng).建立品牌評估系統(tǒng).持續(xù)一致的投資品牌3、品牌提升.持續(xù)不斷地深度開發(fā)品牌產(chǎn)品.深化品牌內涵.不斷強化品牌的正向擴張力三發(fā)展商可持續(xù)經(jīng)營戰(zhàn)略提示1、人力資源科學配置.要甄選出公司所需的合格人才.為促進履行職責而不斷培訓員工.創(chuàng)造良好的工作環(huán)境.創(chuàng)造能力的激發(fā).績效評估和獎勵機制2、產(chǎn)業(yè)化道路策略.提高住宅產(chǎn)品的技術附加值，盡快轉變?yōu)榧夹g密集型產(chǎn)業(yè).將住宅產(chǎn)業(yè)多個外延型發(fā)展轉為集約型的內涵式發(fā)展.深化住宅產(chǎn)業(yè)化鏈條的協(xié)調性3、專業(yè)化道路策略.提高建筑與結構技術體系.節(jié)能及新能源開發(fā)利用.住宅管線技術體系.建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術.提高住宅環(huán)境及其保障技術體系.住宅智能化技術體系問答：.本案的基本位置？答：“文化名園"位于江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)天元西路88號。.本案的發(fā)展商是哪家？答：南京東元房地產(chǎn)開發(fā)公司。（房地產(chǎn)開發(fā)三級企業(yè)）.本案的物業(yè)管理公司是哪家？答：本案的物業(yè)管理公司是東元物業(yè)管理有限責任公司。山中海外物業(yè)現(xiàn)場顧問管理。.本案的建筑設計單位是哪家？園林設計師是誰？答：本案設計單位是江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院。園林設計是江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院園林研究所。.本案是由哪家建設單位負責施工？監(jiān)理單位是哪家？答：建設單位的項目經(jīng)理資質證書必須是二級以匕連續(xù)三年獲得過市優(yōu)以上（或金陵杯、省優(yōu)）三項工程獎。建設單位必須是工民建二級以上企業(yè)，具備投標許可證和安全資質證書，通過IS09002認證，有3A級信用等級證書。具體的建設單位有：涵翠苑01、02、03幢：南京大地建設（集團）股份有限公司、一級。逍遙居01-07幢、騰龍閣：句容市第二建筑公司南京第二工程隊、二級。涵翠苑04幢：南通二建集團有限公司、一級。云水苑01幢：南京市第六建筑安裝工程公司、一級。云水苑02-03幢、云龍閣：江蘇宜興三建集團有限公司南京工程處、二級。陶然居01-07幢、聚龍閣：金壇市建筑安裝總公司、一級。監(jiān)理單位是南京市玄武區(qū)工程建設監(jiān)理咨詢公司。（乙級）.本案的樁基是哪家單位負責施工？答：本案樁基單位具體是：涵翠苑01幢、云龍閣：宜興三建。陶然居04-07幢、騰龍閣：市四建基礎公司。聚龍閣：雨花城鎮(zhèn)基礎公司。涵翠苑02幢：利恒基礎公司。云水苑01、02幢：市四建基礎公司。涵翠苑03、04幢：江寧基礎公司。.本案的基地面積是多少？答：文化名園占地14。6萬平方米。.本案總建筑面積是多少？答：本案總建筑面枳是15.3萬平方米。.文化名園的容積率是多少？答：1:1.048.本案的規(guī)劃原則是什么？答：本案的規(guī)劃原則：1）遵循統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設的方針，即保證規(guī)劃的完整性，又便于分期實施及小區(qū)物業(yè)管理。2）充分體現(xiàn)住宅的文化性和地域特征，強調城市文脈的繼承和延續(xù)，因地制宜，注重利用地形地貌，保護生態(tài)環(huán)境。3）注重社會、經(jīng)濟、環(huán)境三效益的統(tǒng)一，即考慮高質量的生態(tài)環(huán)境，同時合理確定土地開發(fā)強度，充分發(fā)揮土地開發(fā)的經(jīng)濟效益。4）根據(jù)規(guī)范要求和開發(fā)目標，合理配置各項基礎設施，確定各項設施建設水平。5）推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，積極開發(fā)、推廣應用住宅新技術，新工藝、新產(chǎn)品、新設備，全面提高住宅質量。.本案住宅是什么建筑結構？答：本案的多層、別墅為磚混，樓板全現(xiàn)澆。會所、小高層為框架，樓板全現(xiàn)澆。.什么是躍層住宅？答：躍層住宅是一套住宅占有兩個樓層，有內部樓梯聯(lián)系上下層，有的還設有室外平臺，充分利用樓宇的外部造型。?般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間。躍層住宅新穎別致，易于利用空間，居室之間的獨立性和私密性加強。.什么是復式住宅？答：復式住宅看起來也是兩層，是"樓中樓"，但它并不具備完整的兩層空間，只是層高比普通住宅高，然后在局部做出夾層，安排臥室、書房等，用樓梯聯(lián)系上下。復式住宅上下在同空間內，從下層內可以看見上層墻面、欄桿、走廊等。.什么是戶型？答：居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構成類型簡化的名稱，如二室一廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。各種戶型可設計成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購房者主要關心的因素。.本案的主力戶型是什么？答:本案的主力戶型以150-300平方米的躍層為主。.本案的綠化率是多少？答：52%。.什么是建筑密度？建筑密度=.什么叫建筑容積率？.什么是得房率？答：住宅建筑中的得房率是指每戶可使用的面積即可供住戶支配的面積與每戶建筑面積（包括公用部分面積）之比。.得房率越高越好嗎？答：得房率是買房比較重要的一個指標。因為國內在計算房屋面積時，計算的是建筑面積，而不是使用面積，所以得房率的高低，直接關系到買房人的切身利益。但是片面追求高得房率也不科學。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，樓梯只做到1米寬，走道也只做1米寬……得房率是高了，但是自己用起來就很不方便，比如說樓梯窄，家具沒法上樓。得房率太高，不方便。太低，不實惠。一般的說，住宅的得房率在70%左右比較合適。公共部分即寬敞氣派,分攤的面積也不會太多，還是比較實惠的。.本案的層高是多少？答：本案的層高為2.9米。.文化名園的停車位有多少？有沒有地下停車場？答：本案的停車位約有500個，基本達到0.75車位/戶，有地下停車場。.什么是智能型住宅？答：是指高新技術在住宅中的體現(xiàn)，隨著科技發(fā)展及其程度不斷提高，內容逐漸增多。當前住宅中應具備的功能主要有安全報警（防火、防盜、防煤氣泄漏）、三表（水、電、煤氣）、自動計表、抄表計費。以及現(xiàn)代化通訊（電視、電話、上網(wǎng)）技術裝備條件等。.文化名園的智能化系統(tǒng)包含哪些內容？答：文化名園智能化系統(tǒng)包含：1）安全防范子系統(tǒng)。2）信息管理子系統(tǒng)。3）信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)。4）物業(yè)管理子系統(tǒng)。5）家庭智能化電子系統(tǒng)。6）一卡通系統(tǒng)。.安全防范系統(tǒng)包括哪些內容？答：文化名園的安全防范系統(tǒng)包括：1）出入口管理及周邊防攀越報警系統(tǒng)。2）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。3）對講及防盜門控制系統(tǒng)。4）住戶報警系統(tǒng)。5）巡更管理系統(tǒng)。28.信息管理電子系統(tǒng)包括哪些內容？答：信息管理電子系統(tǒng)包括：1）對安全防范系統(tǒng)實行監(jiān)控。2）三表遠程抄收與管理。3）車輛出入與停車管理。4）供電設備、公共照明、電梯、供水等主要設備監(jiān)控管理。5）緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)。.信息網(wǎng)絡電子系統(tǒng)包括哪些內容？答：信息網(wǎng)絡電子系統(tǒng)：1）為實現(xiàn)其它功能進行科學合理布線。2）每戶不少于兩部電話。3）建立有線電視網(wǎng)。4）信息傳輸通道采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)。.家庭智能化系統(tǒng)包括哪些內容？答：家庭智能化系統(tǒng)包括：1）集中統(tǒng)一管理住宅中的弱電電路，信息終端能方便的加以調整。2）戶內電話和電腦聯(lián)網(wǎng)線路預排。3）預留進入小區(qū)數(shù)據(jù)網(wǎng)的接口。4）多種INTERNET接入方式均能方便實現(xiàn)。.一卡通系統(tǒng)包括哪些內容？答：包括小區(qū)的進門、車庫門、小區(qū)的各種費用（如會所收費、物業(yè)管理費等）的交納均可用一張卡。.物業(yè)管理的費用是多少？答：暫定0.6-1.0元/平方米。小區(qū)建成后以物價部門核定為準。.小區(qū)是否人車分流？答：是的。.人車分流的方式？答：首先每個組團及鄰里單元分別設置步行道與機動車道，機動車道進入后院。部分主干道中間設綠化隔離帶，小區(qū)沿湖部分結合綠化布置步行街。.本案就醫(yī)是否方便？答：本案會所內設有鼓樓醫(yī)院開設的醫(yī)療點，并有專家定期門診。規(guī)劃中的省中醫(yī)院江寧分院也將座落于開發(fā)區(qū)。.小區(qū)周圍有什么樣的學校？答：本案附近有由南京航空航天大學、正德學院、南京國際學院、河海大學等多所高校組成的南京高校區(qū)。以及由東南大學、南京大學所組成的高科技園區(qū)，新區(qū)小學、新區(qū)小學附屬幼兒園也臨近本案。.本案周圍有沒有風景區(qū)？答：本案附近遠有牛首山、祖堂山、翠屏山等著名風景區(qū)。近有百家湖。.小區(qū)共有幾個出入口？答：共3個。.自來水源是什么？答：小區(qū)的自來水水源取秦淮河作為水源，以長江、地下水、水庫水作為三個供水區(qū)。40.小區(qū)的供水是否用水箱供水？答：不是的。直供水。（小高層除外）.湖血水域有多大？答：1111.15畝。.本案的交通是否方便？答：由市區(qū)經(jīng)機場高速至翠屏山出口處抵達本案僅需兩分鐘車程。還有多條IC卡公交車可抵達本案，公交起始站"文化名園"站距本案僅有20米之遙。另外規(guī)劃中的地鐵出口也近在咫尺。.本案和市中心的距離？答：本案距新街口12公里。距中華門7公里。.本案的交房標準是什么？答：住宅部分的交房標準為毛坯房，標準如下：1）地面：水泥砂漿打平。2）內墻:砂漿+白水泥，并刮膩子兩遍。3）外墻：噴砂。4）屋面：彩色玻璃掛瓦，做好防水隔熱處理。5）天花：二合一砂漿+白水泥，并刮膩子兩遍。6）入戶門：寬鋼板子母門。7）陽臺門及窗：彩塑門、窗。8）廚房：預留灶臺、料理臺、抽油煙機、熱水器等位置上下水接口，油煙機、排煙管道，充足的插座位，冷水管配備到位。9）衛(wèi)生間：預留上下水管道，坐便器下水預留，將防串味排氣煙道和上下水管封閉在浴盆頂端的管道井內使衛(wèi)生間清爽整潔。10）陽臺：花式鑄鐵欄桿。.本案的用電負荷為多少？答：每戶為8千瓦、別墅為12千瓦。空調專用插座，六回路。.本案有哪些公共配套設施？答：社區(qū)內部沿街商埠，醫(yī)療保健場所。另有3200平米的會所。內有西餐廳，咖啡屋,小超市、棋牌室、臺球室、健身中心、兒童游戲廳、空中花園、情調酒吧等。.社區(qū)的商業(yè)設施有哪些？答:本案的二期是以商業(yè)為主，有銀行、超巾、星級以上酒店等。.什么是樣板房？答：是指與實際房屋的結構相同，但裝修標準按發(fā)展商的售樓書而定的房間。.什么是示范單位？答：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考而經(jīng)過精心設計裝修的。50.什么是房地產(chǎn)交易？答：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)的轉讓、房地產(chǎn)抵押、和房屋租賃。房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其它合法途徑將房地產(chǎn)轉移給他人的行為。.什么建筑法規(guī)？答:建筑法規(guī)是各地政府規(guī)定在該地區(qū)內建造建筑所必須遵守的規(guī)范性文件。其內容為：1）確定建筑基地四周的界限，稱為"建筑紅線"。2）建筑的高度、形體和處理與城市市容或周圍環(huán)境相協(xié)調的規(guī)定。3）防火和三廢處理的要求。4）基地上主要道路最小寬度的限定。5）最高建筑和最小綠化處理的規(guī)定。6）紅線上建筑立面及基礎處理的規(guī)定：建筑設計方案和施工圖的修改要求以及在紅線外建筑施工和堆料允許范圍規(guī)定。7）建筑法規(guī)是各地基本建設執(zhí)行中必須遵守的依據(jù)，以保證建筑質量，保障安全，具有良好的衛(wèi)生環(huán)境和市容。.我國對土地所有權性質是如何規(guī)定的？答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，中國現(xiàn)行的土地所有制為社會主義土地公有制，社會主義全民所有制兩種?！稇椃ā芬?guī)定："城市的土地屬國家所有：農(nóng)村的土地和城市郊區(qū)依法沒收、征用、征收、征購、收歸國有的土地，除法律規(guī)定屬國家所有外，屬集體所有。.什么是土地使用權？答：是指對土地依法擁有利用、經(jīng)營和取得收益的權力。在我國，城市土地屬國家所有，企業(yè)、機關、團體、公民可依照一定的法律程序取得土地使用權，并承擔一定義務。54.什么三通一平？答：三通-平：水、電、路通，場地平整。.什么是七通?平？答：七通-平：上水、下水、雨水、電、氣、暖、路通及場地平整。.從層數(shù)上分，住宅建筑的類型分為哪些？答：依據(jù)層數(shù)的多少，住宅建筑可分為低層（1-3層）、多層（4-6層）、中高層（7-9層）、高層（10-30層）、超高層（30層以上）。.什么是建筑間距？答：一般是指兩棟建筑外墻面之間最小的垂直距離。.建筑間距的規(guī)定有哪些？答：主要有五項規(guī)定：1.必須符合消防的規(guī)定。2.必須符合衛(wèi)生的規(guī)定。3.必須符合環(huán)保的規(guī)定。4.必須符合工程管線和建筑保護要求。5.必須符合日照通風要求。.南京市對建筑間距的要求？答:一般是1：1.2.商品房的價格由哪幾部分構成？答：商品房的價格由土地取得費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、管理費用、銷售費用、利息、稅費、利潤等組成。.商品房銷售面積如何計算的？答：銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積.套內建筑面積由哪幾部分組成？答：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積（即結構面積）+陽臺建筑面積63.什么是使用面積？答：使用面積是指扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、通道、電梯間、管道間）面積，房屋結構占用面積，以及戶內走道、樓梯、玄關等面積后，所剩實際生活使用的面積。.商品房的分攤公用建筑面積是如何計算的？答：分攤公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數(shù)X住宅的套內建筑面枳.開發(fā)商預售商品房應具備哪些條件？（依照南京159號令）答：應符合：1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。2）持有建設工程規(guī)劃許可證。3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資25%以上。4）已確定工程進度和竣工日期。5）與已在本市注冊登記的銀行簽定了預售款監(jiān)管協(xié)議。6）已制定房屋使用公約，并與物'業(yè)管理公司簽定了前期物業(yè)管理合同。銷售已竣工商品房的，還應當持有商品房竣工合格證。向境外銷售商品房的，除符合前款規(guī)定條件外，還應當持有準予外銷的批準文件。.開發(fā)商現(xiàn)售商品房應具備哪些條件？（依照建設部88號令）答：應符合：1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書；2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；3）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4）已通過竣工驗收；5）拆遷安置已落實；6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實；67.商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人訂立的書面商品房買賣合同應當明確哪些內容？答：商品房買賣合同應當明確以下主要內容：1）當事人名稱或者姓名和住所；2）商品房基本狀況：3）商品房的銷售方式：4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；5）交付使用條件及II期；6）裝飾、設備標準承諾；7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；8）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；9）面積差異的處理方式；10）辦理產(chǎn)權登記有關事宜；11）解決爭議的方法：12）違約責任；13）雙方約定的其它事項：68.購買文化名園的付款方式有哪些？答：有一次性付款、分期付款（適用于期房）、按揭付款三種。其中個人住房貸款分為住房公積金貸款、銀行個人住房（商業(yè)）貸款、組合貸款［即銀行個人住房（商業(yè)）貸款+住房公積金貸款］三種。.什么是按揭貸款？答：即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式。.個人住房公積金貸款和個人住房按揭貸款有何區(qū)別？答：公積金貸款和住房按揭貸款相比具有貸款利率低、減收辦理貸款相關手續(xù)費、家庭成員公積金貸款度可合并使用等的優(yōu)惠。.異地可以用住房公積金貸款買房嗎？答：目前不可以。.南京市對職工個人政策性住房貸款對象的要求有哪些？答：對貸款對象的要求主要有：1）在本市購買自住住房并按月足額向"管理中心"繳存住房公積金的職工，均可申請貸款。2）借款人具有南京市城鎮(zhèn)常住戶口或由南京市公安機關出具的暫住證"；市屬各縣的，須具有當?shù)毓矙C關出具的"戶籍證明"和南京市公安機關出具的"暫住證"。3）由"管理中心"委托"市人才服務中心"代為扣繳住房公積金的職工，在申請貸款時須憑"市人才服務中心”出具的連續(xù)繳存半年以上的《繳存證明》，到"管理中心"辦理貸前審批業(yè)務。4）若配偶方在江蘇省省級機關住房基金管理中心繳存公積金，在申貸時須提供由"建行江蘇省分行直屬支行"出具的配偶方《公積金繳存證明》，方可按夫妻雙方可貸額度辦理。5）若所購房屋為共有產(chǎn)權的，在申貸時除須正常貸款手續(xù)外，所涉及的共有產(chǎn)權人及其配偶還須辦理有關公證和抵押手續(xù)。.南京市職工個人政策性住房貸款的條件是什么？答：貸款條件主要有：1）具有合法有效的《買賣契約》，屬"公有住房"的還須提供《職工購買公有住房申請表》和《南京市公有住房出售審批表》；屬集資建房的，借款人所在單位還須提供《工程投資進度證明》、《房屋權屬登記備案證明》、《國有土地使用證》或《土地使用權屬證明》。2）具有不少于購房總價20%的《付款證明》，且購房總價=首付款金額+貸款金額（政策性+商業(yè)性）+房款差額；首付款與房款差額須具有"付款證明"。.南京市職工個人政策性住房貸款的抵押擔保方式是什么？答：抵押條件是：1）用借款人所購房產(chǎn)抵押的，開發(fā)商須與"管理中心"簽定《南京市職工個人政策性住房貸款按揭協(xié)議書》；2）借款人用所購房產(chǎn)作抵押，均須具有第三方提供的能夠處置抵押物時接納借款人居住的《居住、安置承諾書》。.南京市職工個人政策性住房貸款的貸款額度、期限、利率是如何規(guī)定的？答：其額度規(guī)定為：1）在最高可貸額度不超過購房總價80%的前提下，一方繳存住房公積金的職工（含單身職工）可貸額度最高為6萬元：夫妻雙方均繳存住房公積金的職工可貸額度最高為12萬元；2）距離法定退休年齡10年及10年以內的職工，一方繳存住房公積金的職工（含單身職工）每接近退休年齡1年（不足1年的四舍五入），可貸額度減少5千元；夫妻雙方均繳存住房公積金的職工每接近退休年齡1年（不足1年的四舍五入），可貸額度減少1萬元。其期限規(guī)定為：在法定退休年齡內和每月還本付息額不得低于貸款時夫妻雙方（或單身職工）月收入15%的前提下，貸款期限最長不得超過30年。其利率規(guī)定為：1）利率按中國人民銀行規(guī)定執(zhí)行，期限1至5年的，年利率為4.14%；期限為6至30年的，年利率為4.59%。2）在貸款期限內如遇利率調整，1年期的貸款仍按原《借款合同》利率執(zhí)行；1年期以上的貸款，于次年1月1日起按新的貸款利率執(zhí)行。.南京市職工個人政策性住房貸款的貸款程序是怎樣的？答：其貸款程序如下：1）借款人憑"買賣契約"、"身份證"、住房公積金儲金卡或單位和職工公積金帳號以及20%首付款收據(jù)向貸款銀行提出申請；2）貸款銀行查詢借款人或借款人夫妻雙方的公積金繳存情況，審閱借款人提供的貸款資料，確保擔保方式，計算實際可貸額度，商定貸款期限以及還款方式，發(fā)?quot；一本式"貸款文本；（具體所須提供和填寫的資料詳見附表）3）借款人正確填寫有關材料后，到售房單位加蓋擔保章，并付清扣除首付款、實際貸款額后的剩余房款并在"補充付款證明"上加蓋售房單位公章，并將完備手續(xù)后的材料交貸款銀行；4）貸款銀行將初審后的有關材料交"管理中心"終審；5）貸款銀行與借款人根據(jù)所確定擔保方式辦理公證、保險、抵押手續(xù)；6）借款人將保險單及抵押權憑證交貸款銀行執(zhí)管；采取質押和保證擔保方式的有價證券和保證方《承諾書》交貸款銀行執(zhí)管后，并在貸款銀行開具"還款帳戶"用于歸還貸款；7）貸款銀行以轉帳方式將借款人的貸款劃入售房單位帳戶。.辦理南京市職工個人政策性住房貸款需交納哪些費用？答：辦理貸款有關費率如下表： 項目費率抵押登記費（南京市房地產(chǎn)市場管理處）抵押評估價10萬元以下（含10萬元），收費標準為千分之一。抵押評估價值10萬元以下至100萬元（含100萬元），收費標準為千分之零七。抵押評估價值100萬元以上至1000萬元（含1000萬元），收費標準為千分之零點三.貸款期限為1年期以上，以上費率上浮50%。公證費政策性40元/戶；組合性80元/戶保險費保險年限 房屋保險1-5年總房價x0.5%°x貸款年限6-10年總房價x0.45%°x貸款年限11-15年 總房價x0.4%0x貸款年限16-20年 總房價x0.35%°x貸款年限21年以上總房價x0.3%°x貸款年限代辦服務費（可選）每筆100至200元服務范圍:代填文本合同，代辦抵押登記等手續(xù)。說明：在江寧區(qū)辦抵押登記的，需另交評估費，費用標準為:房款總額100萬元以下1.5%o,房價總額100萬元以上0.8%。。.居民申請住房抵押貸款需要符合哪些條件？答：居民申請住房抵押貸款應符合：1）具有完全的民事行為能力。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，年滿18周歲的自然人或已滿16周歲未滿18周歲，但以自己的收入作為主要生活來源的自然人為完全民事行為能力人。2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。3）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。4）具有購買住房的合同或協(xié)議。5）在商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行開立儲蓄存款戶頭，其存款余額不低于購房款的30%,并以此作為購房的首期款。6）有貸款銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質押。.申請人在申請住房抵押貸款時需提供哪些資料？答：申請人在申請住房抵押貸款時需提供：1）具有法律效力的借款人身份證件（指居民身份證、戶口本和其它有效居留證件）。2）有關部門出具的借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟收入的證明。在一般情況下，由借款人所在單位出具該證明。3）符合規(guī)定的購買住房合同意向書，協(xié)議或其它批準文件。4）抵押物清單、權屬證明、估價報告、保險單和有處分權人同意抵押的證明。.個人購買商品房除房款外還應交納哪些稅、費？答：應交納的稅有：購房款2%的契稅（別墅、商務4%）,財政契稅所收。應交納的費有：購房款2%的公共設施維修基金（房產(chǎn)管理局收）。購房款0.6%的交易過戶、產(chǎn)權登記測量費（市房產(chǎn)管理局收）。50元土地證工本費（土地管理局收）。.購買現(xiàn)房和期房各有哪些利弊？答：購房者購買現(xiàn)房具有較強的安全性和直觀性。與期房相比，價格較高。購買期房就是購房者購買尚處于建造階段的房地產(chǎn)項目。購買期房最大好處是可以以較低的價格購房。但與購買現(xiàn)房相比較，購買者承擔的風險相對較大一些。因期房能否按時建成、建筑質量能否保證、小區(qū)實際生活配套是否齊全，開發(fā)商所作出的各種承諾是否兌現(xiàn)都是未知數(shù)。81.什么是物業(yè)?答：物業(yè)就是建成后的物業(yè)，即我們通常所說的己建成投入使用的建筑物及其附屬設備和設施，以及相關場地。按照用途不同可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊物業(yè)四種形式。.什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主委托，依照委托合同及國家有關法律、法規(guī)、以社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型方式對物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內的衛(wèi)生、綠化、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整理，并向業(yè)主和用戶提供全方位的綜合服務。.物業(yè)管理包括哪些內容？答：物業(yè)管理一般包括下列內容：1）物業(yè)檔案資料管理。2）房屋維修與養(yǎng)護。3）配套設施、設備、場地的維護管理。4）環(huán)境衛(wèi)生管理。5）園林綠化管理。6）治安管理。7）消防管理。8）車輛交通管理。9）提供便民有償服務。10）開展社區(qū)文化服務。84.物業(yè)管理有哪些作用？答：主要有：1）物業(yè)管理可以延長物業(yè)使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，使物業(yè)得到有效的保值和增值。2）通過物業(yè)管理可實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。3）實行物業(yè)管理有利于建立物業(yè)管理市場的競爭機制。4）物業(yè)管理有利于提高城市管理的社會化和專業(yè)化程度。.什么叫物業(yè)管理公司？答：物業(yè)管理公司是指具備經(jīng)縣級以上物業(yè)管理主管部門核準頒發(fā)的資質證書，經(jīng)工商行政機關注冊登記，以社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型方式從事物業(yè)管理服務的企業(yè)。.物業(yè)管理費用由哪兒部分構成？答：物業(yè)管理的收費國家有明文規(guī)定，具體有：1）管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。2）公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費。3）綠化管理費。4）清潔衛(wèi)生費。5）保安費。6）辦公費。7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費。8）保險費。9）合理利潤。10）法定稅費。.什么是住房維修基金？它的作用是什么？答：住房維修基金是開發(fā)商和每位業(yè)主按照約定的標準，拿出一定數(shù)量的資金，交給業(yè)主委托或指定的基金管理人保管，并設立專門的維修基金帳戶，?？顚Ｓ?。維修基金的作用：建筑物是"三分建設，七分管理"。建設是管理的基礎，管理是建設的繼續(xù)。從常遠利益看，管理維護好物業(yè)，能使物業(yè)延長壽命，發(fā)揮物業(yè)的綜合功能，體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終經(jīng)濟效益和社會效益。從這一意義上講，開發(fā)商負有落實維修基金的責任，物業(yè)所有權人（購房者、住戶）也有分擔維修基金的義。.空置房能否不交或少交物業(yè)管理費？答：從物業(yè)管理費的費用構成我們可以看出：管理費主要用于物業(yè)公共部位、配套設施、設備、場地和環(huán)境衛(wèi)生、綠化、交通、治安等的管理和維護，無論該房屋是否空置，物業(yè)管理費都要發(fā)生。正因為實施了物業(yè)管理，才使整個物業(yè)得以維持良好的運作，空置房的產(chǎn)權人在客觀上享受了物業(yè)管理公司的服務，因而必須按時交管理費，這也是每個產(chǎn)權人對物業(yè)管理與維護應盡的義務。.什么叫業(yè)主？答：業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權人和土地使用權人，是擁有物業(yè)的主人。90.業(yè)主有哪些權利？答：業(yè)主擁有的權利主要有：1）房屋所有權和土地使用權，業(yè)主對其房屋享有占有、使用、收益、處分的權利；對該房屋占用范圍內的土地僅擁有使用權。2）相鄰權，業(yè)主為了正當合理的行使自己的使用權而要求毗連房屋的業(yè)主提供一定便利或接受必要限制的權利。3）使用房屋建筑共有部分和本物業(yè)配套設施、設備、場地的權利，業(yè)主可以依法合理使用全部業(yè)主或部分業(yè)主有權使用的部分設施，如樓房的基本構造部分，室外停車場等。4）收益權，由房屋建筑共有部分或本物業(yè)配套設施、設備、場地經(jīng)營、出租等。5）知情權，即業(yè)主對其擁有物業(yè)的有關資料及其物業(yè)管理公司的有關情況有權了解、掌握。6）表決權，業(yè)主參加業(yè)主大會，對大會的討論事項享有投票表決權。7）參加本物業(yè)管理重大事項的權利，包括參加業(yè)主大會，享有業(yè)主委員會的選舉權和被選舉權，以及制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程等。8）監(jiān)督檢查權，即業(yè)主有權依據(jù)委托合同對物業(yè)管理公司、管理人員及業(yè)主委員會的工作監(jiān)督檢查，提出合理的批評、建議，并可向物'業(yè)管理主管部門進行投訴或提出意見建議。9）請求權。即業(yè)主為維護自身的合法權益，依據(jù)相關法規(guī)及管理公約，有請求召開業(yè)主大會、請求管理機構正當管理公共事務的權利等等。.業(yè)主應盡的義務有哪些？答：業(yè)主應盡的義務主要有：1）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關決定、決議。2）遵守業(yè)主公約。3）遵守有關物業(yè)管理的制度、規(guī)定。4）依照委托合同，按時交納物業(yè)管理費、維修費等費用。5）自覺維護公共場所（地）的整潔、通暢及物業(yè)配套設施、設備的完好。.什么叫業(yè)主大會？答：業(yè)主大會是業(yè)主行使其物業(yè)管理權利的機構。.業(yè)主大會有哪些職權？答：業(yè)主大會主要行使以下職權：1）選舉、撤換業(yè)主委員會委員。2）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。3）聽取和審察業(yè)主委員會的工作報告。4）通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程。5）批準物業(yè)管理委托合同。6）批準物業(yè)管理服務的收費標準。7）決定有關業(yè)主利益的重大事項。8）監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務工作。.什么是業(yè)主委員會？答：業(yè)主委員會是在物業(yè)管理主管部門指導下，由業(yè)主選舉的代表組成，代表業(yè)主行使和維護其合法權益的組織。.業(yè)主委員會有哪些職責？答：業(yè)主委員會主要履行以下職責：1）召集和主持業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實施情況。2）草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或者修訂草案，并報業(yè)主大會通過后執(zhí)行。3）通過公開招標等方式選聘物業(yè)管理公司，代表業(yè)主與其簽訂物業(yè)管理委托合同，經(jīng)業(yè)主大會同意后負責履行。4）審議物業(yè)管理服務費、維修費的收費標準，經(jīng)業(yè)主大會批準后執(zhí)行。5）審議決定物業(yè)維修費的使用。6）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和物業(yè)管理服務的重大措施，經(jīng)業(yè)主大會批準后設施。7）聽取業(yè)主和用戶的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務工作。8）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作。9）督促業(yè)主遵守業(yè)主公約及物業(yè)管理的有關法律、規(guī)章，對業(yè)主開展多種形式的宣傳教育。10）接受業(yè)主的監(jiān)督，不得損害業(yè)主的合法權益。11）接受物業(yè)管理主管部門的指導監(jiān)督，配合社區(qū)管理工作的開展。.業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的關系是怎樣的？答：業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司分別是實現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)管理的組織，二者共同管理某一物業(yè)。不同之處在于：業(yè)主委員會是代表本物業(yè)全體業(yè)主對其物業(yè)進行管理，而物業(yè)管理公司是接受業(yè)主委員會的委托對業(yè)主們的物業(yè)進行管理。.什么是建筑承重結構？答:承重結構的作用是保證房屋在使用期限內把作用在房屋上的各種荷載或作用力可靠的承擔起來，并在保證房屋的強度、剛度和耐久性的同時，把所有的作用力可靠地產(chǎn)傳到地基中去。如房屋的梁、柱、承重墻等都屬承重結構。.住戶自行封閉陽臺如何處理？答：在小區(qū)內任何部位加建任何建筑都必須征得物業(yè)管理公司的同意。.本案內部綠化的基本格局是什么？答：沿湖岸及原有步行橋所形成的環(huán)路是一條天然綠化走廊：由此向南至都市生態(tài)公寓中心，以及山此向東橫跨兩個別里組團到成熟景觀公寓中心的兩條綠化走廊，再加上沿小溪的南北綠化走廊，形成完整的綠化網(wǎng)絡系統(tǒng)。居民走出樓門兒步，就都能進入環(huán)境優(yōu)美的綠化走廊進行放松的綠化活動。.小區(qū)有哪兒條景觀軸線？答：利用面湖的優(yōu)勢，開鑿小溪，其源頭接近小區(qū)主要車行及人行出入口，是小區(qū)的第一景觀點；沿小溪北側，在湖中設高聳雕塑，作為本小區(qū)的標志與視覺中心，雕塑下的平臺則成為最佳全景觀景點，是第二景觀節(jié)點；修整湖灣東南岸邊，在原有步行橋西南建第三景觀節(jié)點。三個節(jié)點形成長約200米的等邊三角形，對全區(qū)作全局性的控制。.小區(qū)有幾大主體公共綠地？答：三大。.小區(qū)綠化有什么特點？答：本地塊擁有面湖優(yōu)勢，在規(guī)劃中將水景觀及生態(tài)景觀作為構思中心，以形成小區(qū)的獨有特色。.什么是小康住宅？答：我國根據(jù)國情，選擇了文明標準作為小康生活水平的居住目標，并用住房的數(shù)量、質量和環(huán)境三個指標來闡述住房的小康水平。1）住房小康水平的數(shù)量標準：我們把每戶有一套住宅作為小康住房水平，形象地講就是"分得開、住得下"的水平。'般來說，兩對夫婦要分戶居?。辉谌诨蛩目谌说暮诵募彝ブ?，13歲以上的子女要與父母分室；13歲以上的異性子女要分室；20歲以上的同性子女要分室。因而，小康住房水平可稱之為文明居住的分室水平。2）住房小康水平的質量標準衡量住房小康水平的主要質量（居住質量）標準是住房的成套率。第一次全國城鎮(zhèn)房屋普查規(guī)定：成套設備住宅是由若干臥室、起居室、廚房、廁所、走道或過廳等組成的供一戶使用的房屋，套數(shù)則是成套住宅的數(shù)量。"城市越大，住宅的成套率越高。住房要達到小康水平，住房成套率的低限普遍認為應定在50%。3）住房小康水平的環(huán)境標準適宜的室外環(huán)境也是小康住宅不可缺少的因素。小康住宅的環(huán)境標準，主要體現(xiàn)在方便、舒適、優(yōu)美三個方面。"方便"是指出入居住區(qū)要便捷以及居住區(qū)內部的生活要方便，如孩子的入托、上學、購物方便；"舒適”是指住宅區(qū)的規(guī)劃布局和住宅形式要多樣化，要有充足的日照、通風、綠地和室外活動空間，且無噪音、無污染。"優(yōu)美"是指樓與樓之間應栽花種草，把建筑藝術、庭院風景、小區(qū)綠化、雕塑小品有機的結合起來，形成一個優(yōu)美的自然環(huán)境。.建設部提出面向21世紀的小康住宅標準有哪些？答：其內容大體如下：1）面積稍大，配置合理，有較大的起居，炊事、衛(wèi)生和貯藏空間；2）平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分離的原則，并為住房裝修改造留有余地；3）房間采光充足，通風良好，室內聲、光、熱和空氣環(huán)境、隔聲效果及照明水平在現(xiàn)有國家標準的基礎上提高1至2個等級；4）根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設備，改善通風效果，冰箱入廚：5）合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾；6）管道集中隱蔽，水、電、氣三表出戶，增加安全措施，配置電話、電視、空調專用線；7）設置門斗，方便更衣?lián)Q鞋。展寬陽臺，提供室外休息場所：8）住宅區(qū)環(huán)境舒適，道路交通設置合理，社區(qū)服務設施配套；9）垃圾袋裝化。自行車就近入庫，預留汽車停車位；10）有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達到0.8至1平方米。106.康居型住宅的標準是什么？答：其標準為：1）符合殘疾人要求，具有殘疾人通道。2）汽車位應達到50%以上，其中50%在地下。3）室內動靜分開。（如餐廳、起居室和臥室、工作間分開）4）室內必須有玄關、儲藏柜、娛樂室、健身房、兩戶型之間無視線干擾。5）小區(qū)綠化率應達到35%、植物種類應在40種以上。6）廚房衛(wèi)生間應一次性裝修到位，裝飾材料應達到環(huán)保要求，并要防滑、防水、防潮。7）室內廚房面積不得小于5平方米，客廳不得小于8平方米，衛(wèi)生間不得小于4平方米。8）小區(qū)實行智能化管理，其中包括出入口管理、遠程抄表、紅外監(jiān)控等。107.國際人均居住要求標準是什么？答：其標準是要求住宅成為生活享受和提高生活品位的空間。其標準：1）空間要求：臥室增多、有單獨的老人房、兒童房、房間分配明確，設施完善，具有設施設備較完備的小型家庭廳。2）社會工作、生活信息一體化，應有獨立的電腦間（相當于辦公室）3）住宅空間組織比較明確（如工人房在下，主臥室在上、有專門的工人通道等）4）住宅空間的組成較合理（如墻體結構、家私的齊備、網(wǎng)絡組成等）5）住宅的私密性和可靠性增強。.外地戶口購房可否申請個人住房貸款？答：可以的。最高為7成15年。.外地戶口購買本案可不可以解決戶口問題？答：目前不可以。.房屋交付時面積發(fā)生誤差怎么辦？答：合同未作約定的按以下原則處理：1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據(jù)實結算房款；2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人。絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。面積誤差比=因規(guī)劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。.在施工過程中，如遇規(guī)劃設計變更而造成面積差異該怎么辦？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計.經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其它影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知之日起15II內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。.商品房如不能按期交付該怎么辦？答：如所售商品房不能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其它原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。113.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房保修嗎？保修期多長？具體保修有哪些規(guī)定？答：在銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)《商品住宅實行質量保證書和住宅使用證明書制度的規(guī)定》。向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之II起計算。商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期。非住宅商品房的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。.商品房交付后如對房屋質量產(chǎn)生異議該怎么辦？答：商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核檢。經(jīng)檢驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房。給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承當賠償責任。.個人購房的程序是怎樣的？答：其程序為：1）詳細了解小區(qū)情況。2）挑選合適的房型和位置。3）簽定房屋認購書。4）簽定房屋定購書。5）簽定契約（合同6）辦理按揭。7）辦理入住手續(xù)。簽定物業(yè)管理公約。8）辦理產(chǎn)權證。.客戶辦理產(chǎn)權證應具備的條件是什么？答：客戶辦理產(chǎn)權證應具備的條件有：1）已簽定有效商品房買賣合同。2）房款發(fā)票。3）契約：總房款的2%。4）公共設施維修基金。5）原房地產(chǎn)抵押合同及抵押管理費收據(jù)。6）委托書。7）身份證復印件。.客戶辦理國有土地使用權證應具備的條件是什么？答：在產(chǎn)權證辦理完畢的基礎上才可辦理國有土地使用權證，需提供以下材料：1）房屋所有權證復印件一套及商品房買賣契約復印件一份。2）身份證復印件。3）戶口本復印件一份（買方）。4）土地登記申請書一套。5）窗口表復印件。6）土地證復印件（