安寧市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究分析報告

安寧市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告目

錄

?一、安寧市概括

二、安寧經(jīng)濟運行情況

三、安寧交通

?四、安寧遠景規(guī)劃

五、安寧房地產(chǎn)市場概括

1、“十五”期間房地產(chǎn)市場情況

2、安寧市建安造價標準

3、安寧市土地交易情況

4、2006年安寧市在售樓盤信息

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5、安寧市二手房交易情況

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6、安寧市商業(yè)分布

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7、安寧市未來幾年主要大項目

?六、市場調(diào)查結(jié)論

一、安寧市概括

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安寧市位于滇中高原的東部邊緣,市境東北與西山區(qū)相連，東南與晉寧縣接壤,西邊與易門、祿豐縣毗鄰,總面積1321平方公里。

??安寧市城市中心位于連然鎮(zhèn)，距云南省會昆明市３2公里，是昆畹公路的咽喉要地,東接太平鎮(zhèn)，西連草鋪鎮(zhèn)，南接鳴矣河鄉(xiāng)，北與“天下第一湯”的溫泉鎮(zhèn)毗鄰，自漢朝以來就有“連然金方，螳川寶地”之稱.市區(qū)氣候四季如春，干濕分明,氣候特點是：一年無四季,有雨便成冬,年溫差小,晝夜溫差大，年均氣溫1６℃～18℃，冬季有霧、霜，全年有霧天3８天,全年無霜期215天。

目前,安寧城市化水平達55.６%，建成區(qū)面積１9．２kｍ２，由主城區(qū)(7.２km2)、溫泉鎮(zhèn)（1．８4ｋｍ2)、昆明鋼鐵集團公司（１０。16kｍ2）三部分組成，總?cè)丝?4．５9萬人，其中主城區(qū)城市人口近1０萬人。

二、安寧經(jīng)濟運行情況

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20０５年全市生產(chǎn)總值完成75億元,其中,第一產(chǎn)業(yè)完成增加值4.5億元,第二產(chǎn)業(yè)完成增加值52億元，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值17．7億元。20０5年,全市非公經(jīng)濟總戶數(shù)11070戶，從業(yè)人員４200０人,注冊資本金９。2億元，實現(xiàn)增加值17。2億元.非公經(jīng)濟占ＧDＰ的比例達到23%。2０0５年年末全市各項存款余額為73。９1億元，貸款余額為60。６２億元。

2０05年城鎮(zhèn)居民可支配收人：1１20６元

??固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)：44億元

城鎮(zhèn)人均住房面積：26．18平方米

2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資1．29億

?三、安寧交通

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安寧是昆明通往滇西8個地州并經(jīng)畹町與緬甸直接相連的交通要道。境內(nèi)有國道、省道及鐵路網(wǎng)絡，交通及區(qū)位優(yōu)勢十分優(yōu)越，便捷程度及運輸能力在全省處于領先地位，形成了以城區(qū)為中心，國道、省道為骨架，市、鄉(xiāng)道路為支系，覆蓋全市、聯(lián)通內(nèi)外、布局合理、四通八達的公路交通網(wǎng)絡.東有石安高等級公路直達昆明市,南有安晉公路與晉寧縣和玉溪市相連，西有安楚高等級公路連接滇西8個地州，北有安富公路直接通往富民縣和楚雄州武定縣.

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鐵路交通方面，全市有成昆鐵路、昆陽支線、安寧支線和鹽礦、昆鋼、云化、大黃磷、長坡石油專用線等各類鐵路運輸線1２1公里，途經(jīng)9個鄉(xiāng)(鎮(zhèn)）。

??據(jù)統(tǒng)計,經(jīng)3２0國道由安寧至昆明的車流量，平均每晝夜達到１384７余輛;人流量平均每晝夜達到88３６0余人次.其中:單向從安寧城區(qū)和昆鋼至昆明的旅客，每日達到7500余人次。

四、安寧遠景規(guī)劃

?城市性質(zhì)定位

?安寧市是云南省最重要的冶金、鹽磷化工基地;是環(huán)滇經(jīng)濟圈綠色工業(yè)城市；是以溫泉為主的休閑、療養(yǎng)、旅游度假區(qū)；是安寧市的政治、經(jīng)濟、科技文化中心。

城市規(guī)模

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人口規(guī)?！沂惺杏蛉丝诂F(xiàn)有２５萬人；未來人口界定為45～50萬人左右.

用地規(guī)模－--城市規(guī)劃控制范圍:東自太平,西至草鋪接祿脿,南起縣街,北到溫泉；區(qū)域控制范圍約400平方公里，城市中心區(qū)建設用地20平方公里.

?城市功能

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云南省區(qū)域經(jīng)濟工業(yè)中心區(qū)；

?綜合性交通運輸中心和物流中心；

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對中心城市的服務功能,主要表現(xiàn)為:

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1、接納昆明的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口遷移

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2、成為昆明的農(nóng)副產(chǎn)品供應基地及療養(yǎng)休閑度假區(qū)

3、成為面向昆明同時又替代昆明面向滇西的大型商貿(mào)批發(fā)市場

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４、滇池風景名勝區(qū)的重要旅游景點、療養(yǎng)勝地、體育休閑和康體基地；

??城市布局

城市布局原則：以綠化帶為分隔，成組成團,相對集中的布局形式，成為組團型,松散型的城市結(jié)構空間。

城市布局：

“四區(qū)、一帶、兩片”

??以連然主城(含昆鋼)為中心,發(fā)展建設城市中心區(qū);東部以太平為重點發(fā)展城市新區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)區(qū)；南部發(fā)展以八街為中心的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和水資源保護區(qū)；西部以草鋪、祿脿為重點的工業(yè)園區(qū);北部以溫泉、青龍為主的螳螂川康體休閑生態(tài)旅游帶。沿安晉高速公路一帶,配合做好調(diào)整昆鋼、?？谄瑓^(qū)的工作,最終城市將形成“四區(qū)、一帶、兩片”的空間布局.各區(qū)塊間以500～2000米森林綠化帶分隔，將50%左右的土地作為綠化用地.

??五、安寧房地產(chǎn)市場概括

１、“十五”期間房地產(chǎn)市場情況

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２000～2005年期間,安寧市累計開發(fā)住宅小區(qū)僅32。５萬平方,２0０4房地產(chǎn)開發(fā)投資為1.29億元，且比2００3年增長543。4％.從這些數(shù)據(jù)我們可以看出安寧市房地產(chǎn)在過去的20０3年之前發(fā)展非常緩慢，２０04年后，隨著寶興花園、寶興佳園、華西小區(qū)以及東湖小區(qū)的建設，安寧市房地產(chǎn)市場才開始發(fā)展，但是安寧市城鎮(zhèn)人均住房面積在2005年已達26．18平方米，在房地產(chǎn)市場商品房供應量少的情況下,城鎮(zhèn)人均住房面積卻一年比一年高，何解？通過對安寧市房地產(chǎn)市場的調(diào)查了解，主要原因是安寧市大部分的企事業(yè)單位紛紛建蓋職工住房，在安寧市城市人口有限的情況，單位住房消化了大部分的需求量,給安寧是房地產(chǎn)市場帶來了沖擊。

?2、安寧市建安造價標準

?根據(jù)安寧市房地產(chǎn)交易中心提供的數(shù)據(jù)，安寧市商品房建安造價標準參考如下：（清水房）

??框架：住宅:8０0~８50元/平米

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辦公：７40~790元/平米

底框：7０0元/平米

?磚混：住宅：620~6８０元/平米

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辦公:6０0～650元/平米

?3、安寧市土地交易情況

受安寧市國有企業(yè)、事業(yè)單位多以及安寧主老城區(qū)面積較小等因素的影響，安寧市以前大量土地為劃撥用地，導致目前安寧市老城區(qū)內(nèi)土地供應量少，價格高。目前安寧市老城區(qū)主要集中在螳川大橋、小橋街、賣米街等地，老城區(qū)由于年久失修,存在安全、消防、社會治安等諸多隱患,隨著安寧市

“文明”、“衛(wèi)生"、“園林"城市創(chuàng)建活動的廣泛深入,舊城改造已經(jīng)提上日程。安寧市規(guī)劃局按照城市總體規(guī)劃，已委托相關設計部門對螳螂川以西、連然街以東、及中醫(yī)院和原連中地段用地進行規(guī)劃，布局為商業(yè)服務、景觀、居住、旅游四大功能。舊城改造將給安寧市城區(qū)內(nèi)土地供應帶來生機,是安寧市未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)域。

目前安寧市主城區(qū)在新的規(guī)劃下，主要往中華路西端、安寧市西城區(qū)發(fā)展，目前該區(qū)域有大量土地供應，為安寧市未來規(guī)劃發(fā)展的中心區(qū)域。

?通過對2005、2006年安寧市土地儲備中心公布的土地出讓了解，安寧市主城區(qū)住宅用地土地掛牌起始價均在３00元/平米以上，商業(yè)用地在58０元/平米以上。在安寧市創(chuàng)建國家園林城市的主導思想下，安寧市土地規(guī)劃條件比較苛刻,低容積率、高綠化率，且建筑風格受到限制。

４、2006年安寧市在售樓盤信息

??目前安寧市(連然鎮(zhèn)）在售樓盤數(shù)量非常之少,在售的純商品房有金成花園二期、華西馨苑，進入收尾階段的富華佳園為職工住宅，金屯小區(qū)為部分職工住宅、部分商品房，目前已入住。

金成花園

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開發(fā)商：金成礦業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目地址：安寧市安海路零公里處

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咨詢地址：安寧金源山工業(yè)園一樓/金川大酒店一樓

??咨詢電話:０8７1—8681881／869１４88/６９11831

一期:已交房入住

住宅價格：1３８0元/平米起

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商鋪價格:1８５0元/平米

?配套費:住宅：７700元/戶

商鋪：12000元/戶

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二期:

??戶型：

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3室2廳1衛(wèi)

93㎡

??3室2廳１衛(wèi)

１12㎡

??3室2廳2衛(wèi)

125㎡

4室2廳２衛(wèi)

１5１㎡

商鋪:７0㎡

??住宅價格：1４20元/平米起

?樓層差價：30元／層

商鋪價格：１８90元／平米

??交房時間:200６年１０月

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銷售情況：９3、112平米的已賣完,目前只剩少量125、１51平米的戶型

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配套費：住宅:8000元/戶

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商鋪:12000元/戶

?首付：30％

?物管費:住宅：0。3元/平米

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商鋪:0.5元/平米

?三期：

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目前未售,規(guī)劃為別墅社區(qū),面積在300㎡左右，三層,前后花園帶車庫,預計推出時間為2００6年9月。

華西馨苑

??開發(fā)商:安寧房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司

??項目地址：安寧市中華路旁,安寧市幼兒園后

?銷售地址：安寧市圓山北路

?銷售電話：0871—８684106/8781722

?占地面積：451３９平米

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總建筑面積：65０00平米(分3期開發(fā)）

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容積率：１。４4

?綠化率：4２%

結(jié)構形式：框架

層高：3米

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開工時間：20０5年6月

一期斷水時間：２00６年4月

??戶型:

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３室2廳1衛(wèi)

11０㎡

?3室２廳2衛(wèi)

137㎡、141㎡(錯層）

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４室2廳2衛(wèi)

154㎡(錯層）

4室2廳3衛(wèi)

17０㎡（躍層)

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一期

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一期僅推出7棟,二、三期現(xiàn)未售,只賣現(xiàn)房

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價格：臨街住宅：1670元/平米起

??背山住宅：１9５0～2100元/平米

??銷售率：80%

??首付：２0%

?規(guī)劃商鋪：６0套

?車位：2４0個

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通過對這兩家樓盤的調(diào)查,主要問題有：

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（1）均無專業(yè)售樓處,接待地點均在公司辦公處，有的離項目地遠，在項目地也沒有設接待點

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（２）銷售人員配備不齊，均只有1~２個銷售人員

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（３）銷售道具不全,無置業(yè)HYＰERLINＫ＂hｔtp://ｗｗ”計劃、銷售人員名片等,甚至有的樓盤連展示模型都沒有

（4)銷售人員不專業(yè)

??安寧房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司是安寧目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，安寧大部分的小區(qū)均由該公司開發(fā)建設,主要有華西小區(qū)、東湖片區(qū)住宅，在安寧市已形成品牌效應,其開發(fā)的商品房價格在安寧市位于高端水平.其他房地產(chǎn)公司幾年來抱著一個項目操作了幾年,主要原因是大部分的企業(yè)均建設自己的職工住宅小區(qū),商品房消化速度慢。

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5、安寧市二手房交易情況

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通過對安寧市主城區(qū)的調(diào)查，安寧市沒有一家二手房經(jīng)紀公司，二手房信息發(fā)布主要有兩處，一處是安寧市房地產(chǎn)交易中心大廳，可以說其為安寧市二手房交易中心，另外一處是工人文化宮廣場前的宣傳欄，通過這幾天的觀察，這兩處二手房公布點來訪人員較多。

??20０5年以前，安寧市竣工的商品房有寶興花園、寶興佳園、華西小區(qū):

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寶興花園

竣工時間:2003年5月

?結(jié)構形式：磚混

?層高:2．９米

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價格：1388～1５95元/平米(住宅）

寶興佳園

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竣工時間：2003年4月

?結(jié)構形式:磚混、框架

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層高:２。8米

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價格:磚混:1１80～146０元/平米（住宅）

框架：１4６8～１59５元/平米（住宅)

?華西小區(qū)

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竣工時間：２004年１0月

?結(jié)構形式：磚混

層高：2。９米

??價格：1５18~1６70元/平米(住宅）

根據(jù)200５年下半年二手房交易情況，統(tǒng)計出交易平均價格：

??城區(qū)一類（９４年后建成）住宅

?連然花園:１５0０~1６50元/平米

??華西小區(qū)：14６0～15８0元／平米

??寶興花園：122０～1３50元／平米

??中華路：西段（大戶型）:148０～1600元/平米

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東段(小戶型）:１２80~14０0元/平米

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東湖片區(qū):１２80～1400元／平米

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園丁小區(qū)、鹽興路：１28０～1４０0元/平米

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城區(qū)二類（9４年前建成）

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湖西小區(qū)：1250～14００元/平米

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金方路：1２20~13５0元/平米

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白花西路、連然街：12８0~1400元/平米

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鹽場路：1０8０～120０元/平米

??出租情況:

?根據(jù)兩處信息發(fā)布欄的情況,安寧市住宅出租市場冷淡,出租價格在6元／平米?月左右。

??6、安寧市商業(yè)分布

安寧市主城區(qū)非公有制經(jīng)濟戶數(shù)在１5０0戶左右，從業(yè)人數(shù)近萬人，商業(yè)網(wǎng)點主要分布在電力大廈、農(nóng)貿(mào)市場周圍，并向白花西路、金方路、連然街方向輻射，其他街道由于政府、企事業(yè)單位眾多，商業(yè)分布零散.另外,在華西小區(qū)、金屯小區(qū)、東湖小區(qū)住宅區(qū)域，有部分底商.

?主要商業(yè)區(qū)(連然街、白花西路、金方路)商鋪出租價格：在50~９0元／平米?月之間,電力大廈、農(nóng)貿(mào)市場周圍為安寧市市中心，商鋪價格平均在8０元/平米?月左右，連然街次之，在60元/平米?月左右.

??通過對安寧市主要幾個已入住小區(qū)底商的走訪，華西小區(qū)、東湖片區(qū)這兩個區(qū)域的商鋪經(jīng)營狀況良好，開店率較高。而金屯小區(qū)由于處于安寧市未來發(fā)展新區(qū)域，盡管其商鋪配套齊全(水電、衛(wèi)生間)，但由于目前該區(qū)域居住人氣不旺，大部分的商鋪閉門轉(zhuǎn)讓.

??華西小區(qū)商業(yè)群：

??出售價格:2８０0元/平米左右

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出租價格：15元／平米?月左右

金屯片區(qū)：

??出租價格:1０元/平米?月左右

?7、安寧市未來幾年主要大項目

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（１）金碧天下國際會議旅游度假中心。該項目已啟動,恒大國際會議旅游度假中心項目,是廣州恒大集團在安寧投資建設的集酒店、會議、商務、休閑、娛樂、運動、學校、保健、購物于一體，面向世界的七星級、超大型綜合旅游度假區(qū)。該項目預計總投資達85億元，占地11000畝,8年建設完成，跨太平鎮(zhèn)與連然鎮(zhèn)。目前,項目規(guī)劃用地紅線范圍已經(jīng)確定,相關部門將根據(jù)合同做好征地拆遷等到工作.

??（2）深圳華僑城集團公司意向玉龍灣、溫泉兩旅游勝地.

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六、市場調(diào)查結(jié)論

通過對安寧市場的初步了解,盡管安寧市城鎮(zhèn)人口眾多，居民可支配收入高，但是安寧市（主城區(qū)）房地產(chǎn)市場處于一種低級開發(fā)階段:商品房開發(fā)少，單位職工住房建設火熱，二手房市場比較活躍.

??1、住宅市場空間有限。昆鋼等幾大國有大型企業(yè)、企事業(yè)單位均有自己的職工住宅小區(qū),消化了安寧市絕大部分購房群體,從目前正在銷售的兩個商品房銷售情況來看,銷售周期長，處于一種非常消極的狀態(tài).

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２、商業(yè)項目可操作性大。通過對安寧市主要街道、商業(yè)區(qū)的走訪調(diào)查,目前安寧沒有大型知名購物場所,商業(yè)比較集中，隨著安寧城市人口的不斷增長，現(xiàn)有商業(yè)已不能滿足城市人口發(fā)展的需求,舊城改造項目可有效解決安寧市商業(yè)空間的發(fā)展。

新余房地產(chǎn)市場調(diào)查報告一、新余市概況

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（一)、地理位置

?新余市位于江西省中部偏西，浙贛鐵路西段。東距省會南昌市150公里,西接宜春市袁州區(qū)，南連吉安市，北毗上高縣、高安市.全市總面積３178平方公里（占全省總面積的1．９%）.

?（二）、生活結(jié)構與人口分布

（博士教育網(wǎng)wｗｗ.edｕ歡迎您投稿）?

新余市城區(qū)現(xiàn)狀居住用地總面積1270.63公頃，占城市總用地的4０。05％，人均居住用地面積３６。０3ｍ2。城區(qū)居住用地相對集中，主要分布于城南和城北,以及城東小部分.城區(qū)外圍大型企業(yè)配套建有職工生活區(qū)。城南老城區(qū)各類用地混雜，大街小巷交織穿插,陳舊老房較多，其中夾雜不少城中村，居住建筑基本為低層高密度布置,居住環(huán)境質(zhì)量較差。城北新區(qū)基本上為文教行政生活區(qū)，居住區(qū)生活居住環(huán)境質(zhì)量較好，各區(qū)基本情況如下：

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A

,城南居住區(qū)

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城南居住區(qū)包括浙贛鐵路以南、袁河以北所有城區(qū)范圍,有居住用地449．4３公頃，居民約１3。６萬人（戶籍人口，下同）.人口密度303人／公頃，多為不同時期建造的舊式住宅及新建住宅，用地不完整，生活環(huán)境居住質(zhì)量欠佳.房產(chǎn)開發(fā)潛力較小。

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B，城北居住區(qū)

城北居住區(qū)包括浙贛鐵路以北,袁河以西所有城區(qū)范圍,有居住用地426。３1公頃,居民約

12。2萬人,人口密度286人／公頃。城北整體居住環(huán)境較好,是未來行政中心和城市居住發(fā)展的主要方向，開發(fā)力度較大，市場潛力最大.

??C,城東居住區(qū)

?城東居住區(qū)包括浙贛鐵路以北，袁河以東所有城區(qū)范圍,該區(qū)有較多的城中村，共有居住用地208.46公頃，居民1.2萬人。人口密度５8人／公頃。隨著城市的改造，近年本區(qū)發(fā)展較塊，住宅市場有待開發(fā).

Ｄ,仙來居住區(qū)

??仙來居住區(qū)共有居住用地186．43公頃，大部分為農(nóng)村居民點，居民１.9萬人。人口密度１02人/公頃。

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(三）、城市規(guī)劃和發(fā)展方向

新余市2004年-—－—-202０年前城市規(guī)劃

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1，城市性質(zhì)

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新余市因鋼設市、因鋼興市，是江西省的鋼鐵工業(yè)基地.因此，本輪規(guī)劃定性為：以鋼鐵工業(yè)為基礎工業(yè)經(jīng)濟中心，贛西地區(qū)重要的中心城市和環(huán)境優(yōu)美的園林城市.

??2，人口規(guī)模

??城區(qū)人口包括戶籍人口、暫住人口、民辦教育在校生。經(jīng)綜合平衡規(guī)劃２010年達到47—50萬人;2020年達到６0—65萬人。

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3，城市用地規(guī)模

??目前規(guī)劃2010年城區(qū)總用地規(guī)模為４９。4９平方公里；遠期規(guī)劃2020年城區(qū)總用地規(guī)模為65平方公里。

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4,城市總體布局與功能分區(qū)

A，城北區(qū)：孔目江以西,浙贛鐵路以北規(guī)劃為行政、文教、生活居住區(qū)總用地面積15.6平方公里.

B，城南區(qū):抱石公園以西，袁河以北部分規(guī)劃為商貿(mào)居住區(qū)?？傆玫孛娣e5。1平方公里。

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Ｃ,城西區(qū)：袁河以北，抱石公園以西部分規(guī)劃為工業(yè)生產(chǎn)、職業(yè)教育、職工居住區(qū)，總用地面積21．1平方工里。

?Ｄ，城東區(qū):孔目江以東，浙贛鐵路以北部分規(guī)劃為物流、工業(yè)、新性產(chǎn)業(yè)、生活居住區(qū)，總用地面積20.9平方公里。

?Ｅ，仙來區(qū)：袁河以南部分為遠景規(guī)劃，主要以商貿(mào)居住區(qū),依托袁河二岸景觀體系，總用地面積２。3平方公里。

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?二、新余市房地產(chǎn)概況

??（一）

新余房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

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新余房地產(chǎn)從2003年開始起步發(fā)展,當時郊區(qū)800元/平方米，城市中心1100元/平方米.隨著新余城市規(guī)劃和新城區(qū)的擴展建設，房地產(chǎn)發(fā)展勢頭很好,房價在國家宏觀和新余微觀兩個大好形勢的支持下，一路飆升，到2007年,新余房市穩(wěn)中求升。目前新余有３0多個樓盤，成規(guī)模的高品質(zhì)樓盤較多。樓盤開發(fā)力度較大，集中表現(xiàn)在暨陽項目工程，北湖星城項目，月亮灣項目等。目前新余房價多層城南郊區(qū)1600元/平方米，城市中心和城北新區(qū)1８00—22０0元/平方米.小高層和電梯房均價城南郊區(qū)1８0０元/平方米,城市中心和城北新區(qū)200０—２400元/平方米.由于新余城市功能分區(qū)明顯,新余房市存在著地區(qū)差異化的發(fā)展形式,具體情況如下：

1，

新余南北城區(qū)劃分：

?新余以鐵路線為界，形成城南和城北兩個區(qū)域中心。

??Ａ，城南以商業(yè)、貿(mào)易、餐飲、娛樂業(yè)為主，商業(yè)氣氛較濃厚,居住密度較高.新余市鋼鐵等重工業(yè)主要分布在此,環(huán)境質(zhì)量較差，生活空間自然環(huán)境污染嚴重，不適合現(xiàn)代人居要求，開發(fā)力度較小，主要以商業(yè)地產(chǎn)為主，多是大型超市，酒店，商業(yè)街等商業(yè)開發(fā)，輔助有一些規(guī)模較小的樓盤。

?

Ｂ，城北為行政、文化區(qū)域，以新余市政府和各部、委、局的機關辦事機構為主,環(huán)境空氣質(zhì)量較好。隨著新余城市的北闊，城北孔目江新城區(qū)建設越來越完善，城北地產(chǎn)開發(fā)力度加大，產(chǎn)品素質(zhì)較高,集合了目前新余市幾個最大規(guī)模的地產(chǎn)項目.

2,

新余目前代表樓盤概況：

??

A，城南區(qū)樓盤概況：城南樓盤多以商業(yè)地產(chǎn)為主，代表性樓盤有凱悅?cè)A城，洪客隆商業(yè)街等。另有一些規(guī)模較小或品質(zhì)較底的樓盤，代表樓盤為百花湖星城，嘉禾苑等。

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??ａ

,洪客隆商業(yè)街

?概況：位于新余市商業(yè)價值最高的商業(yè)區(qū)，處于新余市傳統(tǒng)的兩大商業(yè)街——勝利北路和勞動南路之間區(qū)域,是新余市的核心商圈的中心，享有市區(qū)的便利地理位置，區(qū)位優(yōu)勢無可比擬。集購物、美食、休閑、娛樂、觀光、文化多功能于一體,是目前新余市業(yè)態(tài)最豐富、經(jīng)營內(nèi)容最全面的大型商業(yè)項目.

?物業(yè)地址：東湖區(qū)新余市勝利北路火車站前進１00米

??規(guī)模：商業(yè)規(guī)模超六萬平方米,是目前勝利商圈沿街一帶最大的一幅商業(yè)開發(fā)地，其“商業(yè)旗艦"的規(guī)模效應，將給項目帶來巨大的品牌、經(jīng)濟效益.

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開發(fā)商:洪客隆集團

?

樓盤銷售動態(tài):住宅銷售完畢,商鋪一層基本入駐，二層基本空置，項目正在招商中。

b

，凱悅?cè)A城

??項目概況：占地面積：5152．17平方米；建筑面積：33456平方米

??商用面積:9572平方米;住宅面積：9572平方米；酒店公寓：８４47平方米

?項目地處新余中心城區(qū),緊鄰火車站,洪客隆商業(yè)街等,周邊商機成熟，市場潛力最大，是目前新余商鋪售價最貴的項目.

物業(yè)地址:東湖區(qū)新余市勝利北路火車站旁

?

開發(fā)商:新余市鑫泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

營銷策劃：銘勝地產(chǎn)營銷機構

?

樓盤銷售動態(tài)：一層店面銷售價格３—4萬元/平方米;商場二樓商鋪6900元／平方米；三樓商鋪６6０0元／平方米；住房均價2080元/平方米.

?

c

,百花湖星城

?項目概況：總用地面積：28876。19

平方米;建筑占地面積：９384．７6平方米

?綠地面積：９5８６.8平方米;總建筑面積：５9211平方米；建筑密度：３２。5％

?容積率:2。05；綠地率:3３。2％

?物業(yè)地址：人民北路西

??開發(fā)商：

江西省新余市超力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

樓盤銷售動態(tài)：基本已經(jīng)售完。只剩頂樓8套。６樓價格180０元/平方米。

d

,嘉禾苑

??項目概況：占地面積：７5畝。城南首座江南園林高尚精品住宅小區(qū)。

本樓盤所處位置偏僻，在城市邊緣，和新余鋼鐵廠相隔不遠,空氣污染嚴重,由于沒有順應城市規(guī)劃，未來升值空間較小。

?建筑結(jié)構:全框架結(jié)構

?項目位置:五一南路，城北五金工業(yè)區(qū)

樓盤銷售動態(tài)：樓盤尚屬籌備階段,一期即將推出,項目最底銷售價格為１400元/平方米。

?

以上是城南城區(qū)的代表樓盤概況。

?

B,城北區(qū)樓盤概況:城北區(qū)有城北老區(qū)和城北新區(qū)之分,城北老區(qū)開發(fā)力度相對城北新區(qū)來說較小，主要在城市繁華地帶開發(fā)了商業(yè)廣場，商務寫字樓和一些中小型性質(zhì)的住宅。代表性樓盤為復興商務大廈,人民廣場購物公園等；代表性住宅項目為翰林苑,中大,水岸麗景和中大，奧林園.城北新區(qū)開發(fā)力度較大，是新余目前樓市最熱的集中地帶,主要以規(guī)模性開發(fā)為主，樓盤素質(zhì)較高代表樓盤為暨陽項為目工程，北湖星城項目,月亮灣項目，春龍,湖畔豪園項目，加州,國際公館項目等。

?

a

，復興商務大廈

?項目概況：建設面積370０平方米，總建筑面積2400０多平方米，樓層２4層，層高９0米，總投資約400０萬元，將建成目前城北第一高樓，也是目前全市惟一一幢開放式甲級寫字樓。項目銷售價格：均價3000／平方米.

?

b

，人民廣場購物公園

項目概況:建于人民廣場的人民廣場商業(yè)城作為政府重點工程之一，由實力雄厚的力高偉業(yè)投資1.３億巨資傾力打造的扛鼎之作。項目總建筑面積近6萬平米,集購物、旅游、餐飲、文化、娛樂、休閑、展示于一體，是新余首創(chuàng)的24小時指向性消費的購物公園.項目分二層,地上、地下各一層商業(yè)，頂上為供市民娛樂休閑的人民廣場升級版，打造新余人自己的購物公園。是新余規(guī)模最大,形象、檔次較高，最具品牌號召的商業(yè)項目.

??

c

,翰林苑

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項目概況：項目位于城北新舊城區(qū)的交界處,和暨陽·世紀城一墻之隔，毗鄰新余市一中，區(qū)位優(yōu)勢明顯總開發(fā)１7棟,560套.物業(yè)類型有多層，高層，小高層。目前還未定價，估計多層價格為１8０0元/平方米，高層價格為2３0０—28０0元/平方米。

?開發(fā)商：江西港信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目地址：仙來東大道9９號市郵政局對面

?整合推廣：南昌蔚藍數(shù)碼

??廣告主打語:翰林世家，書香門第

?d

,中大,水岸麗景

項目概況:用地面積：1。15萬平方米；總建筑面積：3.52米;建筑占地面積0.33萬平方米；容積率3。06;建筑密度2８。7％;綠化率3３．6。項目由小高層和多層組成，小高層的銷售價格最高為1７５0元/平方米,售價格最高為１71０/平方米，商鋪的銷售價格３０00元/平方米。

??以上是城北老城區(qū)的代表樓盤概況。

e

,暨陽項目工程

?項目概況：本項目是新余最大的規(guī)模性開發(fā)樓盤，位于城北孔目江新區(qū)，預計總

開發(fā)面積１７0０畝,項目分四期開發(fā)，一期為暨陽·世紀城，已經(jīng)銷售完畢;二期暨陽·玫瑰城，目前所剩物業(yè)較少；三期暨陽·歐雅城,下個月即將開盤，隨后開盤的是暨陽·世紀城二期;四期暨陽·翡翠城正在籌備中。

??暨陽·玫瑰城位于孔目江暨陽中心區(qū)中段靠東，與孔目江隔街相望。占地約92畝,建筑面積約9.６萬平方米,綠地率42％，容積率1.56，地下車位1９0個，戶型95－１8３平方米，部分躍層.暨陽·玫瑰城秉承世紀城的開發(fā)理念,走節(jié)能環(huán)保路線,走審美與功能相結(jié)合的路線,努力在綜合品質(zhì)上優(yōu)于世紀城.

??暨陽·歐雅城位于孔目江暨陽中心區(qū)中段靠西，與玫瑰城相望.占地約1９1畝，建筑面積約23萬平方米，綠地率４０％，容積率1．7。暨陽·歐雅城是暨陽中心區(qū)的中端產(chǎn)品，其建筑風格和規(guī)劃品質(zhì)更適合廣大消費者的消費水平

開發(fā)商：新余市暨陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

?

營銷策劃：杭州星空廣告?zhèn)髅接邢薰?/p>

樓盤銷售動態(tài)：玫瑰城的銷售價格為3-４樓為２400元／平方米,6樓送頂層價格為2９0０—2４0０元/平方米。

?廣告主打語：上善之居，彌綸天地之道

?售樓電話：０７90—6４25661，6425６62

??暨陽商業(yè)街的租金水平:15元-25元/平方米

??f

,北湖星城項目

?

項目概況：由實力開發(fā)商康居(新余)企業(yè)發(fā)展有限公司、發(fā)展商香港康盛國際投資有限公司全新打造的新余首席最大規(guī)模水景生態(tài)住宅小區(qū)。項目占地面積約200畝,總建筑面積20余萬平方米，小區(qū)綠化覆蓋率達40％,盡顯園林風范,毗鄰28萬平方米北湖水景。小區(qū)規(guī)劃建設多層５３棟,小高層２棟，高層4棟,住宅總套數(shù)13８8套,居住人口45８１人。

基礎設施：

20０米商業(yè)休閑步行街、3０0００平方米超大園林景觀、15０00平方米超大中央園林、28萬平方米北湖風光展現(xiàn)精彩園林水岸生活；雙層獨立豪華會所、健身器械運動場所、兒童游樂園、閱覽室、茶吧,體驗全新“泛會所”概念。大型泳池、幼兒園、停車場、休閑廣場、健康步道、品牌物管，完美配套.

物業(yè)地址:

城北新城區(qū)，東臨30米寬繁華的長青北路

?交通狀況：

長青北路、北湖中路、仰天大道環(huán)繞四周,交通便利，區(qū)位優(yōu)越。

樓樓盤銷售動態(tài)：本樓盤是新余大規(guī)模開發(fā)中最成功的典型案例，目前樓盤開發(fā)已到尾期，第四期所剩無幾，項目四期是全框架結(jié)構,一樓1700元/平方米,均價２100元/平方米。小高層均價2300元/平方米。五期為4棟高層1棟小高層,估計最底價格為3000元/平方米。

廣告主打語:你的行動,別人的旗幟

?售樓電話:

6499６66

6４99888

?北湖商業(yè)街:北湖風情正在招商中

?

g，月亮灣項目:

?項目概況:項目總開發(fā)面積170畝，和北湖星城隔路相望。項目開發(fā)1期，2期,開發(fā)是從邊界向四周圍和。項目品質(zhì)一般,由于目前開發(fā)中出現(xiàn)問題,整個樓盤并不是很理想.

??開發(fā)商:洪隆新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

??物業(yè)公司：港聯(lián)(中國)物業(yè)

??項目廣告主打語：新余后花園，我的風景家

?銷售電話：6４99999

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f，春龍,湖畔豪園項目

項目概況：項目位于新城北開發(fā)區(qū)，和北湖花園以北,屬于市郊。項目是別墅式公寓，社區(qū)內(nèi)組團合理，環(huán)境很好。物業(yè)品質(zhì)很高,但社區(qū)周邊市政配套并不成熟。目前項目一期開發(fā)完畢，二期正在建設中。項目規(guī)模中上等。

開發(fā)商:新余市北湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

??物業(yè)管理公司:香港名家物業(yè)管理(江西）有限公司

全程策劃：杭州青鳥廣告

?項目廣告主打語:湖光照亮生活

銷售電話：07９5—6５858888，65599９9

??

g，加州，國際公館項目

?項目概況：項目占地面積85畝，總建筑面積11萬平方米。項目物業(yè)類型，多層，小高層，高層.綠化率:45。8%。項目價格未定，預計7月中旬開盤。

項目地址：新余市仰天西大道

?開發(fā)商：中外建（新余）投資置業(yè)有限公司

?項目廣告主打語:陽光加州,榮耀全城

??銷售電話：0790—7０6６６6６

以上是城北新區(qū)的樓盤概況

??(二)新余房地產(chǎn)市場資訊資源調(diào)查整合

?

1，營銷策略分析

A,營銷活動方式

??新余市目前房產(chǎn)營銷方式比較多樣化，ＳP銷售策略運用廣泛。但主要的活動方式是VＩＰ升值卡的認購.在新余目前幾個代表性的品質(zhì)樓盤中，多是采用限制性認購方式，顧客購得升值卡后,可以預先享受選房待遇.

?B，行銷優(yōu)惠政策:行銷方式分三種，一次性付款，分期付款，按揭.

?

a，一次性付款9.7或９．8折.

ｂ，

分期付款9。8折

?ｃ，按揭9.9折

?由于新余房產(chǎn)的前景很好,營銷大多采取以上優(yōu)惠政策,但很少采取在價格上的讓利。

?

2,形象包裝

A，

營銷中心包裝

??a,售樓處的設置

??從調(diào)查來看,新余房地產(chǎn)很注重銷售處外在形象的包裝，很多銷售中心都根據(jù)自己的樓盤特點,營造不同的營銷氛圍,從而達到銷售處和樓盤特色賣點相契合.由于新余大型樓盤較多，所以銷售中心設置品位較高，多數(shù)樓盤都采取在自己開發(fā)現(xiàn)場設置銷售中心,讓銷售的同時給自己樓盤提升知名度。

b,銷售人員的專業(yè)素質(zhì)

?

由于市場開發(fā)力度較大，所以從明前新余銷售人員專業(yè)素質(zhì)來看，銷售能力普遍較高，對本項目的特色賣點把握明確，有很好的專業(yè)能力。但從整體禮儀和服裝看,并不能走到完美的統(tǒng)一。在一些大盤，由于樓盤銷售形式非常好,銷售人員一般不會主動拉攏客戶,甚至出現(xiàn)店大欺客的尷尬局面.也很難看到團隊著裝。

?

Ｂ，

廣告推廣水平

?

ａ，廣告推廣形式

?新余已經(jīng)逐步進入大盤時代,

地產(chǎn)逐步進入營銷專業(yè)化，廣告推廣形式較多,主要有以下代表性方式：

?

銷售中心的廣告設置：符合自己產(chǎn)品特色，營造特色賣點。

?項目施工處墻體廣告:告知目標受眾,提高自己的知名度。

?地方電視廣告：受眾較多,多是給自己樓盤量身定做的MV回放.多是一些規(guī)模大中型樓盤

??短信廣告:輻射面較廣,很能起到宣傳效果，幾乎大小規(guī)模樓盤都會運用。

?跨路廣告牌:新余城市經(jīng)濟發(fā)展較好，跨路廣告牌分布在市區(qū)各個位置，大盤多在市中心林立大型廣告路牌。代表有北湖星城，月亮灣，春龍，湖畔豪園等城北大規(guī)模樓盤。但相比起一線二線城市來看,廣告牌形式單一。

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DM夾報:該方式是把廣告?zhèn)鞑ソo目標受眾的最好方式，針對性較強，被各個檔次的房地產(chǎn)開發(fā)看好。

?宣傳單頁發(fā)放：多是一些位置偏遠，在市郊的中小樓盤，由于開發(fā)位置人流量較小，宣傳方式受到限制，又因宣傳費用有限，只能用這種初級宣傳方式.

?

下鄉(xiāng)宣傳：多是一些中小盤,消費檔次較底。

網(wǎng)略宣傳:新余房產(chǎn)在網(wǎng)略宣傳上力度較大,在網(wǎng)上發(fā)布消息的多是中大型樓盤，由于地產(chǎn)開發(fā)相對成熟,新余網(wǎng)略消息比較透明，各個項目的情況清晰分明,給消費者提供很好的參考消息,也是現(xiàn)代廣告方式。

??道旗廣告宣傳：多是一些較大型樓盤。

??流動車體廣告：目前看到在公交車上做廣告的樓盤較少，多是一些大盤.

b,策劃代理商的專業(yè)素質(zhì)

?從目前新余目前樓盤整體策劃水平看，策劃代理商的素質(zhì)較高。多是聘請杭州和廣州等前線城市的專業(yè)策劃公司.由于策劃公司沒有受到新余本土化的限制，融入了前衛(wèi)策劃設計風格，所以項目差異化賣點明顯，不會人云亦云。從樓書策劃也可以看出策劃的總體水平。新余樓盤樓書設計風格多樣，從質(zhì)樸到高貴，從保守到前衛(wèi)，大小不同，賣點明顯體現(xiàn).但市場總體水平差距較大。

?

3,物業(yè)管理

?

A，基礎物業(yè)配套

??

由于新余城市總體經(jīng)濟水平較高,消費者的觀念逐步向成熟地產(chǎn)靠攏。從目前總體情況看，新余樓盤物業(yè)配套合理前衛(wèi)，正逐步向前線城市靠攏。主要表現(xiàn)在以下方面:

??a

，物業(yè)類型

?

目前新余主力開發(fā)物業(yè)類型為多層，但近兩年來,小高層和高層的開發(fā)量提升速度較快，在上了規(guī)模的樓盤中,幾乎都會附帶開發(fā)高層和小高層，更有在城市中心僅開發(fā)高層的項目。高層和小高層的市場前景廣闊。

??b

,戶型設計水平

?

由于受到了前線城市的影響，新余樓盤多聘請深圳廣州等潮流設計公司設計戶型。目前新余主打戶型為３房2廳，面積從1１0—14０平方米不等，但由于追求新型生活，新余3房一般都比較大,集中在130平方米左右。戶型設計特色分明，人居觀念融合其中.充分考慮通風，采光，動靜分離的一系列人本因素。前衛(wèi)戶型很受２0—3５歲的中青年歡迎，而正統(tǒng)戶型很容易被４0歲以上的人接受。但也有一些大盤,戶型設計不盡合理.

ｃ

,社區(qū)景觀組團

?

從目前入住的大型社區(qū)看,小區(qū)內(nèi)景觀設計多樣化,能夠圍繞自己建筑外觀進行合理景觀設計的社區(qū)很多。社區(qū)內(nèi)設置以生態(tài)為本,進行園林規(guī)劃，水景規(guī)劃,人文歷史規(guī)劃，異域風情規(guī)劃等。在花園設計的基礎上，給項目醒目的雕塑小品設計，提升社區(qū)的精神文化內(nèi)涵。

??d

,車庫柴棚間的設計

目前新余上點規(guī)模的樓盤都設置地下車庫，直接讓客戶購買地下停車位，在大規(guī)模社區(qū)，地下停車位較多,而車庫設置較少，甚至根本不設置地上車庫。

??柴棚間的設置：有大型樓盤在地下設置地下室,作為堆放雜物的柴棚間，而在銷售時是捆綁式銷售,每套房子固定捆綁一個柴棚間，這種連帶式營銷方式在城北新區(qū)大盤銷售中運用較廣。

??

e

，會所的設置

?

由于業(yè)主對小區(qū)的品質(zhì)要求越來越高,一般中上類型的規(guī)模項目都設置會所，豐富業(yè)主的生活，提升業(yè)主的生活品質(zhì)。

?ｆ

，其它

暨陽·世紀城中，統(tǒng)一為每戶都安裝了太陽能熱水系統(tǒng)和單元式中水系統(tǒng)。

??B，物業(yè)管理水平

?a

，物業(yè)管理配套

新余較大樓盤都已經(jīng)實現(xiàn)系統(tǒng)化管理，小區(qū)內(nèi)安防系統(tǒng)的主要硬件設施包括：單元可視對講門門禁系統(tǒng),居家報警系統(tǒng)和進戶門磁控開關(由業(yè)主選擇安裝),周界紅外報警系統(tǒng),區(qū)內(nèi)主要干道電視控制系統(tǒng),２4小時巡更系統(tǒng)。

??b

，物業(yè)管理公司

?

新余大樓盤都很注重物業(yè)管理公司的水平,一般都聘請江西地區(qū)知名度較高的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司的業(yè)務素質(zhì)較高，給業(yè)主的生活提供了良好的質(zhì)量保證。

?

ｃ

，物業(yè)收費標準:0。8—０。3元不等.

?

?

（三)新余房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

??新余房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)變：“買房就是買生活方式”的購房觀已被越來越多的新余人所接納.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，已從單純提供居住空間進化到提供精神和物質(zhì)相結(jié)合的生活方式。可以說，生活方式是開發(fā)商提供給消費者的附加值。隨著市場競爭日趨激烈，新余的房地產(chǎn)開發(fā)商們也意識到光靠眼花繚亂的營銷手法很難打動消費者，他們紛紛在提高產(chǎn)品品質(zhì)、完善社區(qū)配套、增強服務功能等方面下功夫。

?

1,文化：營造精神內(nèi)涵

??隨著經(jīng)濟的發(fā)展,人們對住宅的要求不僅僅是為了滿足居住功能,更多是為了選擇一種生活，選擇一種文化.２００6年,新余房地產(chǎn)行業(yè)已由原來產(chǎn)品的競爭，逐漸加入了

“文化的競爭”，營造獨具特色的社區(qū)文化已成為發(fā)展商提升樓盤競爭力的重要因素。

通過舉辦各式各樣的社區(qū)主題文化活動，給業(yè)主提供更理想的居住空間和更完美的增值服務。為社區(qū)營造出濃厚的人文氛圍。

??2,教育：關注子女成長

?

隨著“尊師重教”風氣的盛行，家長們越來越重視子女的教育問題,教育費用的支出在市民可支配收入中占到相當大的比例。為了提升競爭力，新余的開發(fā)商也亮出“教育牌”.

“暨陽房產(chǎn)”就建立了一座為業(yè)主子女配備的現(xiàn)代化小學,目的是為業(yè)主的子女解決上學難題.

?３，

環(huán)境:提升居住品質(zhì)

??“買房看環(huán)境”已成為購房者關注的重要因素.近兩年的新余樓市表現(xiàn)一種趨勢：關注大環(huán)境和小環(huán)境相和諧的樓盤,在銷售中就特別“吃香"。同時,小區(qū)綠化率簡單的達標數(shù)字已漸漸不能滿足人們的高要求，社區(qū)周邊最好還有大面積水景或公園。因為大片水域和綠樹，能有效達到凈化空氣，優(yōu)化環(huán)境的作用。環(huán)境提升樓盤人氣,并發(fā)揮生態(tài)效益,促進樓盤熱銷。如今孔目江邊的孔目新城區(qū)已成為新余住宅開發(fā)的熱土。

4,

服務:舒適業(yè)主生活

?樓市在不斷發(fā)展和成熟的過程中，樓盤如何爭取市場做好銷售已成為突出問題，樓盤銷售經(jīng)過幾年的變化,亦完全由單純的物業(yè)銷售上升為一種服務的銷售、觀念的銷售，而現(xiàn)在樓盤的物業(yè)管理及售后服務恰恰成為銷售中的關鍵因素,目前新余已有比較成熟的樓盤,把物業(yè)管理作為一個要素融入開發(fā)、銷售之中.

?

新余開發(fā)商對樓盤的售后服務和住宅小區(qū)的物業(yè)管理重視程度日益提高,其中更把物業(yè)管理看作是樓盤再開發(fā)和銷售的無形資產(chǎn),力求品牌效應。為消費者提供了優(yōu)質(zhì)服務，而且也為提高英雄城的城市品位作出了積極貢獻。

隨著物業(yè)附加值的加大，說明新余的房地產(chǎn)市場發(fā)展開始向成熟，競爭不只關注戶型、樓層、地段,而且更多開始從服務、教育等相關方面得到體現(xiàn)，這也說明新余的消費者購房越來越理性。

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三、項目綜合分析:

?（一）項目概況

?

1，地塊概況:本項目地塊面積較小，地形是不規(guī)則的形狀,高低起伏不平。如果本地塊用于住宅開發(fā)，最合適開發(fā)的物業(yè)類型為單棟電梯高層。

??2,項目位置：本項目位于新余城北區(qū)，在城北舊城的中間位置，所處周邊市政配套較完備，有一系列的商業(yè)服務區(qū)支撐該項目的生活需求。隨著城北功能定位，城北住宅市場升值潛力較大。

?

3，項目周邊環(huán)境:項目周邊主要以服務性行業(yè)為主，多為生活用品買賣，餐飲服務行業(yè)。在項目周邊５00米以內(nèi)，有多個新余行政單位和事業(yè)單位分布.

?4,項目周邊規(guī)劃：目前項目旁邊規(guī)劃建設大型連鎖超市，新余沃爾瑪大型超市。那么本項目便可利用這一稀缺資源，給項目營造獨特的銷售賣點。

５,項目周圍建筑:都屬于舊式建筑，周邊建筑品質(zhì)參差不齊，環(huán)境質(zhì)量一般，

??(二）項目SWOT分析

??1,項目的優(yōu)勢和機會(S/O)

A,

宏觀形式看好：在國家房市和新余房市一片大好形式下，進行本項目的開發(fā)。

Ｂ，

契合城市規(guī)劃:隨著新余城市功能分區(qū)，新余開始走北擴的道路,城市居住區(qū)向北發(fā)展,城北房產(chǎn)如火如荼。本項目順應新城規(guī)劃。

?C，

周邊競爭較?。耗壳氨卷椖恐車鷽]有任何樓盤，在沒有競爭對手的市場空白點上，本項目便是此區(qū)域周圍的明星樓盤。

D，

物業(yè)類型滿足市場需求：目前新余市開發(fā)的物業(yè)類型大部分是多層,隨著經(jīng)濟的發(fā)展，社會對高層的需求量較大。本項目在高層住宅短缺的基礎上進行開發(fā),因地制宜，合理開發(fā)緊俏性的物業(yè)類型。

??E，

地理位置優(yōu)越：本項目所處位置較好，周邊市政配套完善，生活一步到位，方便快捷,能夠感受到真正的都市生活。

F,

周圍分布多個行政部門：行政部門的近郊分布,給本案帶來了生活質(zhì)量的保證。無形中提升了本項目的品質(zhì)。

G，

規(guī)劃建設的沃爾瑪：給項目的居家?guī)砹俗畲蟮谋憷?項目可以在此基礎上,提高項目的知名度.

??H，

交通便利:出門便有多路公交車輻射整個新余市區(qū)。

I，

項目圍合式結(jié)構:項目并不直接面向繁華路面,而是有建筑物圍合。這就保證了本項目住房的離寧靜很近，離繁華不遠的人本居住環(huán)境。

?J,

發(fā)展前景和升值空間較大：項目所處城北成熟配套區(qū),處在未來發(fā)展之上，項目的發(fā)展前景較好，升值空間較大。

??2,項目的劣勢和挑戰(zhàn)(W/Ｔ)

?Ａ,

開發(fā)規(guī)模較?。盒掠喾康禺a(chǎn)已開始向大盤時代邁進，本項目的開發(fā)面積較小，競爭能力較弱。

??B，

地塊位置封閉：項目并沒有臨近路面,并且地塊高低不平,呈幾何不規(guī)則裝狀，在此基礎上開發(fā),規(guī)劃要有專業(yè)先導。

??C，

項目周邊環(huán)境差:由于本區(qū)域是城北老城區(qū)，周邊建筑雜亂，沒有任何規(guī)劃的凌亂布局會影響本項目的品質(zhì).

?D,

地塊價位較高：由于本項目所處位置四通八達，所以開發(fā)商拿地的價位較高,從而使項目的開發(fā)成本較高，造成銷售價格偏高不被目標受眾接受。

??E，

區(qū)域市場競爭激烈：新余房產(chǎn)開發(fā)力度較大，電梯高層開發(fā)量也在大幅度增加，在此基礎上，產(chǎn)生大量同類物業(yè)性質(zhì)的樓盤。

?四、項目可行性結(jié)論

通過對新余市區(qū)整個地產(chǎn)市場的調(diào)查顯示，新余房地產(chǎn)市場開發(fā)逐漸趨向成熟，新余地產(chǎn)前景頗好。在此基礎上，新余房產(chǎn)開發(fā)主要是分布在城北新區(qū)，而項目恰好在城北新開發(fā)區(qū)附近，。隨著近幾年的發(fā)展,項目所在區(qū)位近年來有很大的改變,正一步步趨向成熟。在此基礎上，本項目取宏觀政策優(yōu)勢和微觀發(fā)展優(yōu)勢，擬建目標項目。項目物業(yè)類型為點、電梯高層。隨著近年來新余物業(yè)開發(fā)來看，高層開發(fā)量增長較快,但由于高層在新余是稀缺物業(yè),所以很受消費群體歡迎。

??從目前情況來看，項目的可行性較強，成功開發(fā)本項目在望。

在ＳＷＯT分析法中,優(yōu)勢和劣勢指的是內(nèi)部要素，具體如下:

?優(yōu)勢：市場營銷的資深閱歷。一種創(chuàng)新的產(chǎn)品或服務。營業(yè)場所。質(zhì)量工序與品質(zhì)程序。其他能對產(chǎn)品與服務產(chǎn)生增值效應的方面。劣勢:缺乏市場營銷經(jīng)驗。產(chǎn)品或服務同質(zhì)化。營業(yè)場所。劣質(zhì)產(chǎn)品或服務。不良的聲譽在SWOＴ分析法中，機會和威脅指的是外部要素,具體如下:??機會：日益新興的市場，如互聯(lián)網(wǎng).兼并、合資、戰(zhàn)略聯(lián)盟。進入細分市場獲取更多盈利。新興的國際市場.競爭對手退出的市場.威脅：競爭對手進入本地市場.價格戰(zhàn)。競爭對手研發(fā)出創(chuàng)性的產(chǎn)品或服務.競爭對手擁有更好的分銷渠道。政府對你的產(chǎn)品或服務開始征稅。泰州市場調(diào)查報告

??第一部分

項目投資環(huán)境可行性分析

一、

城市概況

?１、地理位置

?泰州市地處江蘇省中部、長江北岸，西面連接揚州市、北面和東北毗鄰鹽城市、東面緊依南通市、南面與蘇州、無錫、常州三市以及鎮(zhèn)江市所轄揚中市隔江相望。全市南北長而東西窄，南北最大直線距離約12４公里,東西最窄處約１9公里,最寬處也僅55公里,全市總面積５7９0平方公里，其中市區(qū)面積428平方公里，總面積中,陸地面積占82。７4％,水域面積占１7.２6％。自2001年末,泰州市行政區(qū)劃設海陵、高港2個區(qū)，興化、靖江、泰興、姜堰4個縣級市，共有９1個鎮(zhèn)、８個鄉(xiāng)、6個街道辦事處、３３8個居民委員會、1５７8個村民委員會，其中海陵區(qū)、高港區(qū)下轄9個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)、6個街道辦事處、8７個居民委員會、12７個村民委員會。２003年末，泰州總戶數(shù)1６９.５9萬戶，總?cè)丝?０３萬人，其中市區(qū)62萬人。

?２、交通條件

泰州濱江近海，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢。蘇中入江達海的5條重要航道在此交匯。境內(nèi)長江岸線近百公里，其中10米以上較為穩(wěn)定的深水岸線60公里，建有長江港口3個。以國家一類開放口岸——泰州港為主體的內(nèi)河港口群初具規(guī)模。投資1０多億元建成的泰州引江河工程集引、排、航于一體，成為泰州經(jīng)濟發(fā)展的一條“龍脈”。全市公路通車總里程5693公里，328國道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路在境內(nèi)縱橫交錯。江陰長江大橋及其南北接線高速公路，開辟了泰州與上海、蘇南的快速通道。鐵路交通發(fā)展較快,新長鐵路、寧啟鐵路均從泰州境內(nèi)穿過，明年泰州鐵路將全線貫通.

?3、歷史文化

泰州是一座歷史文化名城。戰(zhàn)國時期稱海陽，漢初稱海陵，南唐至明清稱泰州，取“國泰民安"之意.千余年來，泰州枕吳楚之交，襟江淮之風，交通發(fā)達,經(jīng)濟繁榮，素有“漢唐古郡、淮海名區(qū)”之稱。泰州歷代人文薈萃,名賢輩出,“儒風之盛，夙冠淮南”.《水滸傳》作者施耐庵、泰州學派創(chuàng)始人哲學家王艮、揚州八怪代表人物鄭板橋、京劇藝術大師梅蘭芳、地質(zhì)學家丁文江等,均是泰州歷代文化名人中的杰出代表；抗金英雄岳飛、政治家文學家范仲淹、書畫大師齊白石等曾在泰州主政或從業(yè).豐富的歷史積淀為泰州留下眾多名勝古跡.現(xiàn)存古遺址、古建筑、古石刻數(shù)百處，其中列為省市級文物保護單位的有134處。全市建有5座博物館,珍藏文物萬余件。千年古剎光孝律寺在海內(nèi)外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒祠、岳王廟、安定書院、施耐庵陵園、鄭板橋故居、梅蘭芳紀念館等人文景觀俱是泰州歷史文化的瑰寶.

4、人文習慣

溱潼會船節(jié)

溱湖地區(qū)歷史文化悠久，民間傳說豐富多彩.南宋紹興元年，一支從山東南下投奔岳家軍的義民隊伍行至溱湖，與金兵遭遇,打得金兵落花流水,義民也傷亡慘重，血染溱湖.溱湖百姓含悲收葬為國捐軀的英雄,并于每年清明節(jié)撐船來此祭掃，久而久之,便形成清明撐會船的習俗，由此演化成每年一度的水鄉(xiāng)民間盛會-—溱潼會船節(jié)。每年清明節(jié),四鄉(xiāng)八鎮(zhèn)的數(shù)百船只，上萬船民來此聚會，觀眾游客超過十萬人。其恢宏壯觀的場面,驚心動魄的爭賽、多姿多彩的表演,堪稱民俗文化之大觀,水鄉(xiāng)風情之博覽，被海內(nèi)外人士盛贊為“天下會船數(shù)溱潼”.她是’９２中國友好觀光年江浙滬旅游目的地之一,’9５中國江蘇民俗風情游首游式亦在此舉行，2001年列為省級風景名勝區(qū).

?

中國泰興銀杏節(jié)

中國泰興銀杏節(jié)由“銀杏藝術節(jié)”、“銀杏科技節(jié)"演化而來.每年在銀杏成熟的時候舉辦此節(jié)，旨在以銀杏為媒、宣傳泰興。銀杏節(jié)期間，一般都要舉辦論壇、科技市場、產(chǎn)品交易、信息發(fā)布、項目洽談、人才引進以及大型文藝演出等活動，以促進泰興與外界的交流溝通,進一步提高泰興的知名度,強化招商引資、院企對接、項目開發(fā)等工作，推進全市經(jīng)濟的健康、快速發(fā)展.１２年來，銀杏節(jié)為泰興經(jīng)濟和社會各項事業(yè)的發(fā)展起到了積極的推動作用。

?中國興化—鄭板橋藝術節(jié)

鄭板橋是清代著名的書畫家、文學家、“揚州八怪”的杰出代表人物,在海內(nèi)外享有盛譽。興化是鄭板橋先生的故鄉(xiāng).為紀念板橋，宣傳興化，擴大交往，加快發(fā)展,從1993年11月２2日鄭板橋誕辰3０0周年之際舉辦了首屆“中國興化—鄭板橋藝術節(jié)“后，每兩年舉辦一次。

??二、

城市經(jīng)濟發(fā)展狀況

?1、城市類型

?泰州區(qū)位優(yōu)越，地勢平坦，有良好資源條件和經(jīng)濟基礎，目前已聚集春蘭集團、揚子江藥業(yè)集團、LG等世界知名企業(yè)。東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟圈,南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟板塊，是長江三角洲工業(yè)發(fā)達、商貿(mào)繁榮的中心城市之一，已逐步形成了一個以工業(yè)為主商貿(mào)并存發(fā)展的新興商貿(mào)城市.

2、宏觀經(jīng)濟水平

?２003年泰州市國民經(jīng)濟快速增長，

國內(nèi)生產(chǎn)總值達580。04億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長13.4%，是建市以來增幅最高的一年,占全省的比重4。7％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值７2．62億元，增長３.0％;第二產(chǎn)業(yè)增加值３0０．37億元,增長１7．6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2０７.05億元，增長11。7％。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值11513元，增長１3.３%.三次產(chǎn)業(yè)構成比例由上年的1４.2∶4９．5∶３6.３調(diào)整為12．5∶52.８∶３5。７。全市財政收入66２563萬元，比上年增長24.7%，總體經(jīng)濟發(fā)展形勢良好。

?個私經(jīng)濟發(fā)展較快,全市個體經(jīng)濟投資２3６.67億元，比上年增長2２．1％,占僅僅總量的4０．８%,比上年增長2．4%,泰州目前個體工商業(yè)共有１１萬余戶，私營企業(yè)1４７68戶，比上年增長1４％

。社會消費品零售總額增長１2。4％。城鎮(zhèn)居民年人均可支配增長6。4％.

3、城市人口分布

2003年末全市人口分布狀況：

地區(qū)

總?cè)丝跀?shù)（人）

城鎮(zhèn)人口

鄉(xiāng)村人口

?市區(qū)

622９1０

5470２８

７5８８2

興化市

1549９2２

5567２6

9９3１9６

?靖江市

6６4706

３08026

356６80

?泰興市

1292127

563548

72８579

江堰市

9０697９

33４793

5７2１86

?從泰州市的人口分布狀況來看，泰州市區(qū)人口與其他四市相比要少的多，城市化發(fā)展還是相對落后,市區(qū)人口增長速度緩慢，市區(qū)鄉(xiāng)村人口僅7。5萬人,城市發(fā)展后備力量相對不足。泰州雖然是市區(qū)所在城市，但是在城市的人口規(guī)模上不存在優(yōu)勢,周邊的四市經(jīng)濟發(fā)展迅速，逐漸形成多個經(jīng)濟中心,市區(qū)的聚集能力相對薄弱。

?4、人均收入支出情況

2003年市區(qū)居民人均可支配收入８517元,人均消費性支出574３元,恩格爾系數(shù)42.3％；全市農(nóng)民人均純收入4079元，人均消費性支出２6０6元,恩格爾系數(shù)４1.７％；人均手存現(xiàn)金１859．7元;人民生活達到小康水平。

附泰州市２003年來人均可支配收入情況：

?

市區(qū)人均可支配收入

全市農(nóng)民人均純收入

?金額(元）

8517

4079

?增長率(％)

9.４

６。4

恩格爾系數(shù)(％)

42.3

41。7

??2００3年泰州市城鎮(zhèn)居民平均每人生活費支出及構成情況:

?項目

金額（元）

占總支出比例

食品

2429.29

42。3

?衣著

55４.53

９．6６

家庭設備品

388.4

6。7６

醫(yī)療保健

3９４.86

6.８７

?交通通訊

542.5１

９。45

HYPＥＲLINＫ"http：//ｗwｗ．bugｕojiａng．com"教育文化娛樂服務

550．０5

9.５8

?居住

５7８。５８

１0。07

?雜項商品和服務

304.7３

5.31

?總支出

5７4２．９4

1０0

全市生產(chǎn)資料市場3２個,年成交額１72.04億元.其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額149.３4億元，餐飲業(yè)21。5億元。泰州消費環(huán)境不斷改善，消費市場持續(xù)升溫，活躍興旺,泰州市區(qū)２003年，社會消費品零售總額１73．７6億元,同比增長12.4％.居住支出僅次于食品支出,達到57８。５8元,說明人們對改善居住條件,提高生活質(zhì)量的要求更為強烈.

?三、

最新城市建設總體規(guī)劃

泰州的城市擴張,已經(jīng)顯現(xiàn)出向南，向東的發(fā)展趨勢。向南發(fā)展是進一步呼應沿江開發(fā)，主要為：拓展新區(qū),建設新的商務區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能;高新技術開發(fā)區(qū)沿泰高路西側(cè)向南拓展，不斷放大產(chǎn)業(yè)效應。向東發(fā)展進一步整合海陵、姜堰資源，主要以海陵工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)為主體，從基礎設施、產(chǎn)業(yè)配套、資源整合、城市空間等方面協(xié)調(diào)姜堰共同發(fā)展.在城市向南、向東發(fā)展的同時，應積極整合城市西北側(cè)用地，協(xié)調(diào)好九龍與城市同步發(fā)展的關系，不斷改變北側(cè)的交通狀況與生活環(huán)境。

?城市中期規(guī)劃

2006—2010年，人口55萬，用地60平方公里。其中:主城區(qū)42萬人,高港區(qū)１３萬人。主城區(qū)完成環(huán)城河以內(nèi)的綜合整治,基本實現(xiàn)下壩地區(qū)的改造,初步完成五巷、涵西街古民居片的保護與改造。新區(qū)完成府南街區(qū)的綜合開發(fā)，基本完成328國道以南地區(qū)東風路至泰高路之間的商住開發(fā)。加快高科技工業(yè)園區(qū)、春蘭工業(yè)園、西北工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設，基本完成周山河以北用地的項目布點，適時開發(fā)周山河以南泰高路以西區(qū)域。高港區(qū)的刁鋪鎮(zhèn)、口岸鎮(zhèn)完成由集鎮(zhèn)向中等城市發(fā)展的過渡，加快長江岸線的綜合開發(fā).

城市遠期規(guī)劃

2006—2020年，主城區(qū)形成大城市規(guī)模，城市用地調(diào)整基本完成，形成結(jié)構合理、功能明確、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)，完成老城區(qū)的全面改造。高港區(qū)形成中等城市規(guī)模，沿江開發(fā)已成規(guī)模。寺巷和野徐、泰東和蘇陳組團形成,成為市區(qū)間的重要節(jié)點.

????第二部分

房地產(chǎn)市場分析

?

一、

房地產(chǎn)發(fā)展勢態(tài)分析

1、房地產(chǎn)市場紅火

?2004年一季度全市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資９。41億元，同比增長51．８2％，低于全社會固定資產(chǎn)投資增幅２0多個百分點。這是近年來泰州市首次出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長慢于全社會投資增長的局面。據(jù)統(tǒng)計，20０4年一季度全市房地產(chǎn)開發(fā)施工房屋面積20４．06萬平方米，同比增長62。3１%；海陵區(qū)銷售房屋面積3０。97萬平方米，同比增長283．２9％;商品房銷售額5.１1億元，同比增長2８５.０6％。空置商品房增長的局面得到遏制。一季度全市空置房31．06萬平方米,與上年同期基本持平.市區(qū)一季度空置房同比下降了11。42%，空置面積為5．12萬平方米.

2。舊城改造與新區(qū)建設力度相當，形成板塊競爭

泰州政府呼吁舊城改造和新區(qū)建設協(xié)調(diào)發(fā)展,要在推進新區(qū)建設的同時,加快舊城改造。舊城區(qū)啟動坡子街商貿(mào)區(qū)的建設，加快完成拆遷及相關配套,將坡子街商貿(mào)區(qū)與五一路、府前街商貿(mào)區(qū)以及東進西路商貿(mào)區(qū)連成一片，屆時將成為老城區(qū)繁華的商業(yè)街區(qū).這樣勢必帶動周邊樓盤的價格,該區(qū)域目前典型的樓盤有鵬欣麗都，開發(fā)規(guī)模也相當大，現(xiàn)在正處預約階段，估計今年內(nèi)會開盤，開盤價具周邊業(yè)內(nèi)人士估計會在3０00元每平方米。新區(qū)在建的項目有盛世華庭、西湖翠苑、景泰園、泰墅園、恒景國際花園以及本項目。在市場上不僅僅存在區(qū)域競爭,同時和老城區(qū)也形成競爭，老城區(qū)在生活配套以及商業(yè)配套上存在一定的優(yōu)勢,目前整體價格要比新區(qū)高。但是新城區(qū)在規(guī)劃上是今后的城市中心,泰州市政府以及其他的辦事機構全部集中于此，從長遠角度看，新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展前景將十分看好。

3。放量供量,是機會也是挑戰(zhàn)

20０３—2004年泰州市土地供應量公相當大,未來幾年內(nèi)泰州市樓盤上市量將會非常大。初步估計，今后新區(qū)板塊的供應量就將達到1０0萬平方米，如果再加市中心、城東板塊等，兩年內(nèi)的供應量肯定可達到1５0萬平方米，所以未上市的體量面積數(shù)字無疑是龐大的，市場板塊競爭將會更加激烈，應當謹防的開發(fā)。所以我們認為本案在開發(fā)策略上，第一是要抓住稍縱即逝的開發(fā)時機，第二是要做出自己的特點，第三是要謹慎推盤,第四是要做好樓盤的品質(zhì).

4。房價步步高升,一路上揚

雖然價格上漲之勢很猛，２0０３年市區(qū)均價就已超過每平方米2100元大關,其他地區(qū)均價1550元。目前價格并沒有呈下降趨勢，相反的是房價繼續(xù)往上揚，目前的情況是:地段不好，品質(zhì)不高的樓盤,價格升不上去，買是沒有問題的.而一些定位準確，有自己特點的樓盤則是呈旺銷之勢，例如鵬欣麗園等(均價在２700元每平方米)，其規(guī)模龐大，地段很好，生活配套設施齊全,其銷售情況仍然非常好(一期銷售率達１00％)。另外如黃金家園小高層，香江花園等品質(zhì)較好的樓盤最高價已突破每平方米3０００元以上。根據(jù)我們對泰州市房地產(chǎn)市場的分析，認為明后兩年房價還有上漲的空間.如東進路北側(cè)正在籌備之中的鵬欣麗都，估計開盤時價格會在3000每平方米以上。形成高價旺銷的其中最主要的原因是泰州市目前有大批舊城項目，促使了房地產(chǎn)的進一不發(fā)展。

?５.開發(fā)商各顯其能，高品質(zhì)樓盤不斷面市

?以盛世華庭為例,其在泰州市房地產(chǎn)市場中可以算是高品質(zhì)的樓盤。無論從前期廣告宣傳還是設計商及物業(yè)管理公司等的資源整合，再加上市政府對面核心地段,人民公園,人民廣場和周邊便利的交通環(huán)境的硬件設施.盛世華庭沒有理由不做高品質(zhì)的樓盤。而事實也正是如此，全面的配套設施，都使得這一高品質(zhì)樓盤在泰州市民心中烙下深深的印記。同時象西湖翠院、泰墅園、恒景國際花園、四季林語、鵬欣麗都等樓盤的品質(zhì)在泰州處于領先地位。

6.小高層悄然進入泰州市場

產(chǎn)品稀缺主要表現(xiàn)在產(chǎn)品品質(zhì)，在此前泰州市房產(chǎn)品普遍是單一的多層住宅，樓盤缺乏特質(zhì)，自200２年鳳凰房產(chǎn)開發(fā)泰州市第一個小高層水景住宅取得成功后，高層住宅已經(jīng)悄悄的進入泰州市場．盛和房地產(chǎn)開發(fā)的盛世華庭;泰州基泰恒業(yè)房產(chǎn)公司開發(fā)的景泰園高層住宅；鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)的鵬欣麗都以及紹興恒景房地產(chǎn)開發(fā)的恒景國際花園都設計有小高層住宅。隨著樓盤品質(zhì)的提高，消費者的品味也會相應的提高，這也就導致發(fā)展商在推出產(chǎn)品的同時要考慮更多的因素同時，把自己的產(chǎn)品做得更美更好，以求在激烈的市場競爭中脫穎而出，屆時將會加劇泰州市房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展,同時必將引起新的一輪開發(fā)熱。

7。泰州住宅開發(fā)市場熱點板塊預測

泰州市房地產(chǎn)發(fā)展主要分布在老城區(qū)和城南新區(qū)兩大快，老城區(qū)的舊城改造力度也是相當大，大都是一些零星的小盤，而且城市的主要交通比較狹窄，從遠期來看，不存在優(yōu)勢.現(xiàn)在由于其交通設施，生活配套設施等比較完善,在其競爭上還是有一定優(yōu)勢，價格水平也相對新區(qū)要高點.新區(qū)在規(guī)劃上比較完善,各個功能分區(qū)明確,道路寬敞，生活區(qū)也逐漸趨向成熟,同時又是泰州市的政府部門集中辦公地點。目前新區(qū)樓盤面積都在１00畝以上，大盤時代的到來將在在新區(qū)誕生,因此新區(qū)的發(fā)展是大趨所勢,從長遠的家度看，市民對新區(qū)的房產(chǎn)絕對看好，普遍認為新區(qū)的房子在三五年后肯定看漲,目前最主要的是商業(yè)設施不比老區(qū),人氣一時難聚集。

?二、

房地產(chǎn)一級市場分析

1、土地出讓方式描述

?申請國有土地使用權的方式主要有兩種:一是劃撥,二是出讓。作為房地產(chǎn)開發(fā)用地，一般都是以出讓方式取得國有土地使用權的。在公開、公平、公正的土地使用制度基礎上出讓方式有三種：招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。

?招標出讓國有土地使用權,是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標,根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為.

拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為.

掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。該方式是目前泰州市主要的土地出讓方式。

２、出讓土地與城市基準地價之間的變幅情況

圖表

1

主城區(qū)商業(yè)用地級別基準地價

單位:元/平方米

土地級別

一

二

三

四

五

六

?基準地價

3200

２25０

1400

820

６２0

４00

地價變幅

２2０0—42００

16５0－285０

950－1850

5２0-1120

４7０-770

300-500

?容積率

0.2

1。９

１．7

１.４

1。2

１．０

圖表

2

主城區(qū)住宅用地級別基準地價

單位:元/平方米

土地級別

一

二

三

四

五

?基準地價

100０

830

6５0

450

３5０

地價變幅

8００-1200

6８０－98０

500－800

350－５50

290－4１0

?容積率

1.3

1．2

1.1

1。0

1．0

3、200４年泰州市土地成交情況

?2０04年上半年，泰州市政府相對放寬,大量土地上市,新開土地和更新改造土地估計在１０00畝以上,土地市場價格一時難以上漲，其中主要的原因還是泰州市政府的政策,實施舊城改造和新區(qū)建設協(xié)調(diào)發(fā)展，缺乏實施只拆不建,推地還綠，更新交通設施的政策，使土地市場價格處于蕭條局面。

近期［２０04］19號地塊,即電視塔街區(qū)工程改造地塊正在公開掛牌。該地塊位于青年南路東側(cè)，海陵南路西側(cè),暮春街南側(cè)。經(jīng)勘測定界，宗地總面積約128957平方米(1９3．44畝),其中：出讓土地面積約1２１３47平方米(１82。0２畝）、河流道路綠化面積７６10平方米（11．42畝）.規(guī)劃用途為商業(yè)住宅綜合用地，規(guī)劃建筑面積約１22650平方米，其中：商業(yè)約4４4１0平方米、住宅約７８2４0平方米，容積率約0．95。本次掛牌出讓地塊為現(xiàn)狀毛地，起始價為2.01億元。

?附:2０0４年1月12日開始泰州市土地供應（包括近期招標的）

地塊位置

地塊面積（畝）

總建筑面積(Ｍ2)

住宅面積（M２)

起始價

?（萬元）

成交價

（萬元）

2003-30—１東進路西片地塊，鼓樓路西，東進路北

5５.06

53349

17746

８750

2003－30—2東進路東片地塊，鼓樓路東,南通路西，東進路北

121。15

101527

4４2９５

18100

?２０04-2號海陵區(qū)8０地塊

29。1６

1640

?2004—4好地塊，汽車城東，海陵路西，永興路南,永定路北

3５３．37

２4332０

１65２００

１１4１0

2004—5號地塊,江洲南路,本項目

105。66

66588

66５8８

60０0

20０4－８號地塊,南官河東，鳳凰路南，泰高路西,變電所北

82

81600

73200

2742

2004—10號地塊，南通路西，東進路北

１66．0９

171022

8212７

2８２８8

?2004—12號地塊，江洲南路東，迎春西路南，南官河西，景莊河北側(cè)

59。７3

３8610

32５10

3800

200４—14號地塊,中國聯(lián)通有限公司泰州分公司西側(cè)，建工大廈東側(cè)，鳳凰東路北側(cè)

12．69

1４663。31

７6６

?20０4-１５號地塊，鼓樓南路東,預備役二團南，鳳凰河西,永興路北

１16。８１

99５49.8

752６5.４

７０８０

2０04-1６-1號地塊職中路東，一職中南,稻河路西，揚州路北

139．３５

112274

79115

975

2004-16-2號地塊南關河東,東進路西南,城河北

３7．64

17000

9000

12０

２004-１9號地塊，即電視塔街區(qū)工程改造地塊

19３.4４

122６５0

７８240

2０１０0

?三、

房地產(chǎn)二級市場分析

?1、市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況

２00３年,泰州市區(qū)房地產(chǎn)投資總額為１2.35億元,占全市的39.6６%。市區(qū)全年新開工各類住宅50萬平方米，竣工５４萬平方米，銷售面積達60．35萬平方米,市區(qū)住宅樓基本是買方市場。泰州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍是有目共睹的,而且其增長的勢頭仍顯得很猛,以這樣的態(tài)勢而言,對于近期將推出的樓盤，還是有一定的空間和消化能力的.今年市政府推出幾幅地，面積也都具一定規(guī)模,大都被外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到，房地產(chǎn)市場趨變?yōu)楸就僚c外來開發(fā)商競爭的態(tài)勢?！吧?而“粥少"就意味著競爭的激烈，目前泰州房地產(chǎn)市場上光規(guī)模在2０萬平方米以上的在售大盤就有2個，而尚未開盤的1０以上的樓盤也有4個。

２、2004年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目HYＰERLIＮK"htｔp：／/wwｗ。ｇ”計劃

更新改造項目：

序

號

項

目

名

稱

建設

?性質(zhì)

建設規(guī)模及內(nèi)容

總投資

建設起止年

限

從開工到２00３年底完成投資

２0０4年ＨＹPERLIＮK"ｈttp：//ｗｗw。gwgｘ。ｃoｍ”計劃

?

HYＰＥＲＬＩNK＂http:／/wwｗ。gwｇx。coｍ”計劃

?投資

建設

ＨＹＰERLINＫ”http：//www.gｗｇx．coｍ"計劃

?

合

計

１83000

9０00

71100

?1

建成濟川小區(qū)

續(xù)建

總規(guī)模5．5萬Ｍ2，年度開發(fā)規(guī)模5。５萬M2

１１000

2０03—

20０4

3000

800０

竣工

2

實施東進東路街區(qū)改造

續(xù)建

總規(guī)模２2萬M２,年度開發(fā)規(guī)模8萬M2