禹州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

禹州市房地產(chǎn)市場調(diào)研匯報河南省紅狐房地產(chǎn)顧問有限企業(yè)8月1日目錄一、禹州市城市概況……………………3二、禹州市總體社會及經(jīng)濟發(fā)展情況…………………5三、禹州市地產(chǎn)市場總表現(xiàn)實狀況及走勢分析……………7四、禹州市消費者分析…………………11五、項目分析……………………………25禹州市城市概況◆基本概況地理位置禹州市位于河南省中部，潁河上游，地處鄭州、洛陽、平頂山三市中心地帶，禹州市東接許昌、長葛，北靠新鄭、密縣，西北鄰登封，西及南部連汝州、郟縣、襄縣。交通情況禹州交通方便，鄭（州）南（陽）公路和許（昌）洛（陽）公路貫通全境，并經(jīng)過公路與京（北京）深（深圳）、隴海鐵路相接，沿鄭南公路北到省會鄭州80公里。人口情況下轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦，其中4個街道辦事處，10個鎮(zhèn)，11個鄉(xiāng)，1個回族鄉(xiāng)，另有禹州市城市新區(qū)管委會和被列為河南省民營科技園區(qū)禹州市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)）管委會。城市建成區(qū)面積由18平方公里擴大到現(xiàn)在40平方公里，總?cè)丝跒?21.36萬人，其中城鎮(zhèn)人口39.4萬人，農(nóng)業(yè)人口81.96萬人，位列河南省縣級城市第一位，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝?2.46%，農(nóng)村人口占總?cè)丝?7.54%。文化醫(yī)療禹州市中小學校12所，分布在各個區(qū)位，一中、二中將合并為禹州市試驗高中，為全市最大規(guī)模高中（即本項目所在地）。醫(yī)療方面包含禹州市中心醫(yī)院等多家醫(yī)院及小區(qū)保健院，基本能滿足本市人口就醫(yī)需要，預計到2025年每千人達成1.5張病床。市政府加強人民醫(yī)院和其它各類醫(yī)院建設，大力開展城鎮(zhèn)小區(qū)醫(yī)療服務體系建設，主動推進城鎮(zhèn)醫(yī)療保險統(tǒng)籌實施。基礎設施情況1.市區(qū)禹州市對城區(qū)進行了大規(guī)模改造，拓寬了城區(qū)四大出入口，城區(qū)形成了“六縱八橫”道路網(wǎng)架。截至現(xiàn)在，全市新建、擴建城市道路125公里，道路長度由25公里增加到150公里，道路面積由61萬平方米增加到340萬平方米，電力、供熱、供氣、供水等配套設施也同時完善。建成區(qū)綠地面積980.4公頃，綠化覆蓋率達成37.6%。市區(qū)新建成主次干道17條，市區(qū)道路網(wǎng)以大禹像為放射點，潁川路、畫圣路、禹王大道、遠航路、鈞州大道為放射軸線，呈“十”方格放射網(wǎng)狀，組成了禹州向外擴張主干道系統(tǒng)，對外交通聯(lián)絡便捷。2.城東新區(qū)城東新區(qū)初步規(guī)劃面積10平方公里，東至新豫01線以東、西至藥城路、南至鐵路、北至潁河。在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上劃分為“一心、四軸、五片”。“一心”是指新區(qū)多功效市級公共中心；“四軸”是指商貿(mào)軸線、商業(yè)服務軸線、居住休閑軸線、政治文化軸線；“五片”是指行政片區(qū)、商業(yè)服務片區(qū)、休閑活動片區(qū)、文體活動片區(qū)、居住片區(qū)?，F(xiàn)在城東新區(qū)建設已經(jīng)相對成熟，新區(qū)主要干道有禹王大道、勞動路、府西路、府東路、華夏大道、潁川大路、柏山路、大同路、濱河東路、建設東路、軒轅大路、陽翟大道等。已經(jīng)入住服務網(wǎng)點有禹州市圖書館、禹州市科技館、禹州市科技文化廣場、禹州禹王廣場、禹州開元商業(yè)步行街、禹州市客運東站、中國郵政、中國郵政儲蓄銀行、國家電網(wǎng)企業(yè)禹州電力企業(yè)、中心醫(yī)院、四高、禹州市委黨校、人防指揮中心、疾病預防控制中心等，四星級開元國際大酒店、禹州梨園大酒店、在建有禹州市體育中心、禹州市大禹物流園、禹州市試驗學校等，行政單位有禹州市委、市政府、市人大、市政協(xié)、交通局、教育局、衛(wèi)生局、人民法院、人民檢察院、禹州市技術質(zhì)量監(jiān)督局、司法局、煤炭局、林業(yè)局、環(huán)境保護局等。正在開發(fā)住宅小區(qū)有學府春天、人和家園、景順園、金桂滿園、維也納?春天、坪山永和苑、上東國際、駿景?中央公園、尚品1698等數(shù)十家開發(fā)單位。3.潁北新區(qū)潁北新區(qū)位于禹州市潁河以北，S103線以西，西環(huán)路以東，北環(huán)路以南，范圍為12.1平方公里。依照禹州市總體規(guī)劃及潁北新區(qū)發(fā)展要求，潁北新區(qū)性質(zhì)為以發(fā)展休閑、居住、教育、商業(yè)等為主新型城區(qū)，從而實現(xiàn)禹州國家級園林城、衛(wèi)生城，使城鎮(zhèn)面貌得到較大改進，初步實現(xiàn)建設繁榮、友好、平安新禹州奮斗目標。現(xiàn)在，第2、3橡膠壩已經(jīng)建成，3座跨河大橋也已建成通車；河北岸沿河大道正在建設中；正在開發(fā)項目包含安置小區(qū)潁河莊園、別墅區(qū)秀水苑、蘭荷楓橋等等。4.經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)禹州市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)已初具規(guī)模，并成為河南省民營科技園區(qū)?，F(xiàn)在，禹州市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)總數(shù)已達成100多家，為加緊當?shù)毓I(yè)化進程奠定了堅實基礎。在經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)基礎上設置產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)被河南省列為全省重點發(fā)展省級產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。5．重點開發(fā)區(qū)域及項目主要目標是：到，全市城市建成區(qū)面積達成60平方公里，城鎮(zhèn)人口達成65萬，市區(qū)人口突破50萬，城鎮(zhèn)化率超出50%，建成許昌西部集工業(yè)商貿(mào)、文化旅游為一體全省區(qū)域副中心城市和當代化主要組團城市。今年禹州市計劃實施城建項目110個，總投資約236億元，年度計劃投資70億元，其中包括新區(qū)管委會、住建部門有城市規(guī)劃、綠化工程、基礎設施、社會事業(yè)、城市拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)、行政商務七大類56項城建項目，年度計劃投資9.4億元。重點抓好體育中心、廣電文化中心、大禹國際賽車場等項目，體育中心5月底要完成體育館建設，9月底要完成體育場建設；廣電文化中心10月底要完成生態(tài)停車場施工，年底完成主樓、演播廳及裙樓土建工程；大禹國際賽車場上六個月要完成路面硬化工程、綠化工程、賽車場看臺工程及賽道工程；華中醫(yī)藥品流年底要完成1、2號交易大廳及2—6號廠家辦事處施工任務；五星級大酒店上六個月要開工建設，汽車城、第三污水處理廠、東區(qū)熱源廠等新建項目下六個月也要開工建設。城市風貌老城區(qū)禹州市老城區(qū)綠化很好，衛(wèi)生整齊，很多城中村仍影響整體環(huán)境進步；護城河基本干涸，沿河綠化和景觀不錯。護城河內(nèi)部分區(qū)域極其陳舊，最少落后城市水平，但老城區(qū)整體環(huán)境優(yōu)勢在縣級市中比較突出。新區(qū)新區(qū)屬行政區(qū)，規(guī)劃結(jié)構(gòu)合理，且城建部分相對成熟，景觀、綠化、衛(wèi)生水準較高。道路寬大，高樓林立，高檔小區(qū)集中。能夠代表城市形象。居民消費水平禹州市人均收入在河南省排在前列，且居民消費能力強，當?shù)匚飪r較高，沿街娛樂場所，購物商場鱗次櫛比，由此看出禹州人高品質(zhì)生活追求和向往。禹州市總體社會及經(jīng)濟發(fā)展情況◆禹州市經(jīng)濟發(fā)展背景1.經(jīng)濟總量據(jù)禹州市統(tǒng)計局資料顯示：禹州全市生產(chǎn)總值達成332.2億元，按可比價計算，比上年同期增加13.9%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值26.6億元，增加4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值240.8億元，增加15.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值64.8億元，增加9.9%。2.GDP指標GDP完成332.2億元，增加13.9%；全部財政收入完成20.5億元，同比增加23%。城鎮(zhèn)人均可支配收入達成15239元，農(nóng)民人均純收入達成7565元。全省縣級城市中排名第三。3.固定資產(chǎn)投資，全市累計完成全社會固定資產(chǎn)投資211億元，同比增加23.5%，其中城鎮(zhèn)以上完成固定資產(chǎn)投資166.5億元，增加23.8%；農(nóng)村50萬元以上完成固定資產(chǎn)投資36.9億元，增加28.5%。4.金融機構(gòu)情況底，全市金融機構(gòu)各項存款余額159.5億元，比年初增加24.2億元，增加17.9%，其中居民儲蓄增加10.4%；各項貸款增加21.4%。5.消費品市場及居民消費價格情況，全市社會消費品零售總額921203萬元，同比增加19.8%。批發(fā)業(yè)及零售業(yè)仍是拉動消費品市場增加主力軍。全市居民消費價格累計上漲3.1%。其中食品類認識拉動價格上漲主要力量，其中居住上漲1.8%。6.影響經(jīng)濟發(fā)展原因首先，從宏觀經(jīng)濟形式連續(xù)從緊，國家宏觀調(diào)控力度深入加大，主要表現(xiàn)在嚴控項目用地指標、連續(xù)數(shù)次提升利率及存款準備金、項目報批門檻深入提升，制約了城市經(jīng)濟尤其是投資和項目建設增加；另首先，發(fā)展瓶頸和生產(chǎn)要素制約依然存在；從投資看，受土地和資金等瓶頸原因制約，發(fā)展速度有所放緩；從工業(yè)看，生產(chǎn)要素制約依然突出，受原材料漲價，出口退稅政策影響，在很大程度上制約可工業(yè)快速發(fā)展。◆禹州市上六個月經(jīng)濟發(fā)展背景1.經(jīng)濟總量上六個月全市經(jīng)濟運行繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢，生產(chǎn)總值完成169.5億元，同比增加14.6%；固定資產(chǎn)投資上六個月共完成81.1億元，比上年同期增加35.3%，總量居全許昌第一位。2.固定資產(chǎn)投資上六個月全市固定資產(chǎn)投資完成81.1億元，比上年同期增加35.3%，增速高于許昌市3.6各個百分點，總量居全許昌市第一位。3.金融機構(gòu)情況截止6月末，全市金融機構(gòu)人民幣各項存款余額179.3億元，比年初增加19.8億元；人民幣各項貸款余額85.9億元，比年初增加7.3億元。4.物價水平上六個月，市區(qū)居民消費價格總指數(shù)（CPI）同比上漲4.4%。其中六月份上漲5.2%。其中居住類上漲6.4%。5.發(fā)展規(guī)劃重點加大調(diào)控力度以及本市場融資力度；繼續(xù)加大項目推進力度。抓住當前有利時節(jié)，加緊在建項目進度；繼續(xù)加大招商引資力度。加緊推進“5368”招商引資行動計劃，重點抓好60個億元以上招商項目；加大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)推進力度。認真落實產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設提升推進計劃，著力推進產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)提速增效。加緊項目建設，爭創(chuàng)全省示范產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。完善基礎設施和配套設施，強化投融資平臺建設，不停優(yōu)化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展軟硬環(huán)境；繼續(xù)加大新型城鎮(zhèn)化建設力度。全方面加緊城建基礎設施項目和城中村及棚戶區(qū)改造項目建設，推進老城區(qū)改造提升。小結(jié)各項經(jīng)濟指標顯示，—上六個月禹州市經(jīng)濟運行處于良好狀態(tài)，將保持連續(xù)增加狀態(tài)；按國際經(jīng)濟組織統(tǒng)計表明，當一個地域經(jīng)濟增加速度大于5%時候，當?shù)胤康禺a(chǎn)也就存在著極為寬廣發(fā)展前景；城鎮(zhèn)居民收入及城市居住前景深入顯現(xiàn)；城東新區(qū)及潁北新區(qū)規(guī)劃建設為經(jīng)濟增加帶來強勁動力；六個月時間居住消費增加6.4%，即地產(chǎn)行情仍被看好，房價增加幅度較大，發(fā)展空間寬廣。禹州市地產(chǎn)市場總表現(xiàn)實狀況及走勢分析市場供給整年土地出讓（居住及商住）共396.5畝，擬計劃供給量（居住及商住）為1900畝，1月1日至今，禹州市掛牌交易大約6宗（居住及商?。?，出讓面積共53.81畝，均價130萬/畝。近3年間，在大部分縣市級市場中房價上漲同時，商品房供給也一直增加，按照通常經(jīng)濟規(guī)律，商品房供給伴隨需求增加同時，假如房價仍在上漲，說明商品房供不應求。且政府供給土地并未大量投入使用，也就是供給量實際比所得數(shù)據(jù)小，結(jié)合調(diào)盤結(jié)果，—商品房去化速度較慢，—銷售量較大，最近在售樓盤基本呈尾盤狀態(tài)。由此可見，禹州地產(chǎn)市場正大幅度升溫。這也促使了政府提升商品房用地供給量。近40萬市區(qū)人口城市百姓需求加上周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進城購房熱情，使市場需求表現(xiàn)得依然強勁。市場環(huán)境禹州市在售項目標規(guī)模水平參差不齊，兼容性較強。正規(guī)軍：五證齊全，一房一價公告，操作規(guī)范，開發(fā)流程正規(guī)有序，可與二線城市項目媲美。如人和嘉苑、城上城等。雜牌軍：城中村改造項目較多，項目五證不齊、違規(guī)開發(fā)。如玫瑰園、金桂花苑等。黑戶：小產(chǎn)權(quán)房較多，且銷售好，首先政府監(jiān)管不力，另首先是購房者對相關法規(guī)冷淡，貪圖低價位。外來開發(fā)商市場介入，使得禹州房地產(chǎn)發(fā)展日益成熟，銷售競爭加劇。◆價格特征房價差異區(qū)域化顯著：城東新區(qū)：因其區(qū)位優(yōu)勢，此區(qū)域樓盤均價在3300左右（如學府春天、中央公園等）。其中位于市政府東側(cè)項目更是達成4200高價。伴隨本區(qū)域土地存量降低，價格仍有上升可能。老城中心區(qū)：此區(qū)域包含城上城、中央豪庭、陽光國際等品質(zhì)樓盤。均價在3000元左右。基本以無空地開發(fā)，城中村改造將成為老城開發(fā)重點。北區(qū)：包含秀水灣等，電梯洋房價格在2600左右，競爭優(yōu)勢顯著。此區(qū)域規(guī)劃有大面積住宅區(qū)，伴隨政府對此區(qū)域環(huán)境改造力度加大，將形成新居住區(qū)，必定會抬高房價。西區(qū)：包含玫瑰園、金桂花苑等，價格在1900左右。區(qū)位較差，價格上升空間不顯著。國家政策影響即使禹州縣級市地位使其受國十條政策影響不像大城市深刻，但放貸周期較長，2—6個月，且審批嚴格。將影響開發(fā)商資金回籠。未來市場行情城東新區(qū)基本無可開發(fā)用地，但現(xiàn)在尚品1698、上東國際(約230畝)郁湖灣等幾個大盤即將推廣；潁北新區(qū)規(guī)劃有大面積住宅區(qū)域，但現(xiàn)在只有2—3家樓盤在售，此區(qū)域應該是未來地產(chǎn)開發(fā)主要戰(zhàn)場（本項目于此區(qū)域一河之隔）。預計未來幾年內(nèi)，房價仍會上升，將有多個樓盤投放市場、競爭格局加大。樓盤特征顯性分析1.總體特征禹州市房地產(chǎn)開發(fā)整體表現(xiàn)為處于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展階段，項目開發(fā)參差不齊。規(guī)劃設計方面大盤較重視項目開發(fā)整體性、及后期延展性等；小盤無品牌意識，操作不規(guī)范。產(chǎn)品供給以經(jīng)濟實用為主，創(chuàng)新戶型設計較少出現(xiàn)；營銷伎倆方面，以價格策略為主，活動營銷少之又少。2.樓盤規(guī)模及開發(fā)模式禹州房地產(chǎn)開發(fā)樓盤規(guī)模差異化較大，展現(xiàn)兩級分化特征，大規(guī)模樓盤與小盤項目形成鮮明對比，如上東國際230畝，大盤開發(fā)有利于推進銷售跟進；開發(fā)模式方面大盤開發(fā)均采取分期開發(fā)模式，通常項目分為2－3期開發(fā)完成。（未考慮小產(chǎn)權(quán)房）3.區(qū)域分布因為受城市發(fā)展方向及老城區(qū)整體形象影響，禹州市房地產(chǎn)開發(fā)項目70％集中在城東新區(qū)及中心區(qū)位置，且都為中高檔項目，西區(qū)開發(fā)項目較少，且為城中村改造，居民將居住傾向更青睞于城東新區(qū)。4.價格漲幅從銷售均價1200元/平米，到均價2600元/平米左右，得益于城東新區(qū)規(guī)劃建設，價格走勢基本持平于全國其它區(qū)域同等級市場。5.戶型設計戶型面積供給方面主要為經(jīng)濟實用性，以三房供給為主，面積集中在120—140平米，其次是四房與兩房，一房鮮有出現(xiàn)。之前消費者青睞大面積戶型，伴隨房地產(chǎn)市場逐步成熟，對于戶型選擇也開始重視實用性，且成熟開發(fā)商進入當?shù)厥袌鰩砀侠響粜驮O計及配比。市場上現(xiàn)在僅有一個別墅項目，現(xiàn)在剩下不多。6.建筑形態(tài)現(xiàn)在禹州市場上比較流行是電梯房，樓梯房已經(jīng)鮮有出現(xiàn)。開發(fā)商開始重視高層建筑形式推廣及理念宣傳，禹州市民也開始逐步接收高層建筑，現(xiàn)在市場表現(xiàn)為小高層及高層建筑交叉供給，從調(diào)研資料分析，各項目在后期供給方面，均主要以小高層及高層建筑為主，能夠預計未來市場消費者對于高層建筑居住認識將會深入提升。7.建筑格調(diào)禹州市產(chǎn)品供給建筑格調(diào)方面，主要以當代簡約、簡歐格調(diào)建筑為主，外在形式及外立面表現(xiàn)方面以中規(guī)中矩，格調(diào)創(chuàng)新主要表現(xiàn)為外立面顏色及屋頂設計方面，對建筑外觀營銷伎倆比較少被應用。8.營銷策略銷售策略及推廣策略方面，操作方式上大同小異，價格制訂通常采取低開高走，大盤較重視整體項目品質(zhì)培養(yǎng)，包含售樓部裝修，內(nèi)部沙盤，認購流程，推廣設計等方面較為規(guī)范，同時項目形象設計，包含LOGO、VI等方面設計更為精巧，在一定程度上促進項目整體品質(zhì)提升。一些樓盤在一二期銜接上缺乏必要伎倆，一期僅剩尾盤二期儲客，但推廣并未開展?；顒訝I銷做較少。9.內(nèi)部配套禹州市場上全部樓盤內(nèi)部配套都不完善，除了地下車庫、停車場以外再無其余。（玫瑰園配置有幼稚園、城上城內(nèi)部規(guī)劃建設有會所）缺乏一個具備真正大盤引領市場。10.物業(yè)管理現(xiàn)階段，禹州市整體物業(yè)管理水平不高，不重視物業(yè)管理，購房者開始逐步關注開發(fā)商物業(yè)管理水平，同時物業(yè)管理好壞，將會影響消費者購置心理。附樓盤調(diào)研匯總表樓盤名稱位置建筑類型占地面積（畝）建筑面積（萬平）主力戶型（M2）開發(fā)周期（年）在售期數(shù)首期推出時間總體銷售率現(xiàn)在均價優(yōu)勢劣勢維也納?陽光新區(qū)大道勞動路公務員C區(qū)東鄰610戶12層14棟高層8010112-119兩房134-150三房200四房4尾盤商業(yè)95%3300緊鄰市政配套，現(xiàn)房商業(yè)氣氛較差東騰?人和嘉苑公務員C區(qū)路南300戶2棟12F2棟19F12.553135-143三房1.51期初70%3300周圍配套齊全，戶型面積適中，期房，產(chǎn)品無特色，區(qū)內(nèi)配套少學府春天勞動路南側(cè)528戶7F多層/9/12/14508.585-95兩房108-134三房140-176四房4尾盤98%3150教育資源，緊鄰市政配套戶型新奇，面積配比佳，現(xiàn)房環(huán)境及入住率通常上東國際勞動路朱寨路交叉口戶33棟12F/17F高層2303690兩房/130三房/165四房51期700套5月22號認籌0儲客（1萬抵2萬）大小區(qū)，大配套，產(chǎn)品規(guī)劃設計很好周期長，品牌塑造要跟進尚品1698穎川大道南3000戶24棟高層18F/26F2003090兩房/122三房/144三房51期1500戶6月售樓部公開0蓄客大小區(qū)，品質(zhì)感強，開發(fā)經(jīng)驗成熟密度高，開發(fā)周期長樓盤名稱位置建筑類型占地面積（畝）建筑面積（萬平）主力戶型（M2）開發(fā)周期（年）在售期數(shù)首期推出時間總體銷售率現(xiàn)在均價優(yōu)勢劣勢中央公園禹王大道轉(zhuǎn)盤西南610戶5棟高層17F/26F601190兩房/130-140三房/177四房32期尾盤商業(yè)10月70%3100建材品質(zhì)好，品牌推廣好，開發(fā)商經(jīng)驗成熟密度大，無綠化城上城濱河路前進路23棟電梯8F1001598兩房/100-145三房42期儲客一期100%2600市內(nèi)地段，中等價位，配套成熟周圍居住環(huán)境陳舊帝苑陽光國際商貿(mào)東路政府北200米780戶7棟電梯9F/18F103.4134三房/151三房（1期戶型如上。2期未公開）1期尾盤3000元一期98%2期2月儲客交5萬排號新老城區(qū)中心密度大，無區(qū)內(nèi)環(huán)境及配套中央豪庭鈞州大街濱河大道700戶8棟電梯9F/18F68.68.8135三房/150四房7月17期儲客已120號一期98%3900市政府原址，高端小區(qū)，繁榮氣氛密度大，無綠化玫瑰園西商貿(mào)對面1000戶18棟電梯8F/18F/22F60畝13120-130-140三房4月2期儲客已500戶5月8號一期100%西區(qū)高層引領違規(guī)操作無綠化無配套樓盤名稱位置建筑類型占地面積（畝）建筑面積（萬平）主力戶型（M2）開發(fā)周期（年）在售期數(shù)首期推出時間總體銷售率現(xiàn)在均價優(yōu)勢劣勢金桂花苑遠航路西段1期6棟電梯8F，2期未規(guī)劃304135三房1期尾盤5月一期95%1650板式電梯房，平價城中村改造，周期長，環(huán)境差秀水灣潁河橋段1期50棟別墅，2期電梯洋房14棟三期4棟電梯100畝300戶2.5110兩房/150三房63期3期30%2600式電梯房，低密度小區(qū)，路段改造帶來新契機。物業(yè)水準低禹王宮市政府對面城市綜合體220畝41全業(yè)態(tài)經(jīng)營5月開工一期招商7月04500-9000地段無可比擬，填補東區(qū)商業(yè)空白體積龐大，人氣氣氛有待加強◆禹州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析從調(diào)研情況及各樓盤銷售情況分析，我方認為禹州市房地產(chǎn)在未來幾年將展現(xiàn)以下幾方面特征：

區(qū)域發(fā)展方面將以城東新區(qū)及潁北新區(qū)為主，現(xiàn)在城東新區(qū)發(fā)展很好，各項配套設施逐步完善。若政府規(guī)劃方向不變，潁北新區(qū)將成為下個重點建設區(qū)域。

價格方面將以穩(wěn)中求升為主，成交量仍不會降低，國家宏觀調(diào)控政策對此層級城市影響有限。從現(xiàn)在禹州房地產(chǎn)市場分析，依舊處于房地產(chǎn)發(fā)展過渡階段，主要以自主需求為主，所以房貸對于禹州市場造成影響較小，居住需求依舊成為未來2－3年禹州房地產(chǎn)市場主要需求。

產(chǎn)品規(guī)劃方面將主要以小高層、高層建筑為主，首先土地稀缺性促使土地資源高利用率，同時開發(fā)商成本加大必定要求開發(fā)利潤增加