房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)典質(zhì)價值評估

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押價值評估（★★★）知識點一：房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)1．房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。也就是說，貸款的取得是以具有足夠抵押價值的房地產(chǎn)設(shè)定抵押為前提。抵押房地產(chǎn)包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。2．房地產(chǎn)抵押價值：是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。3．法定優(yōu)先受償款：是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括：①發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，②已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，③以及其他（如劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)、增加容積率、改變土地用途應(yīng)補交的出讓金等費用）。但不包括訴訟費用、估價費用、拍賣費用、營業(yè)稅金及附加等拍賣、變賣的費用和稅金。4．房地產(chǎn)抵押價值評估三環(huán)節(jié)：①房地產(chǎn)抵押價值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估；商業(yè)銀行按照公正、公開、透明的原則，擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)估價機構(gòu)；②商業(yè)銀行在對已抵押房地產(chǎn)市場價格變化實施監(jiān)測時，可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)定期或者在市場價格變化較快時，再次評估房地產(chǎn)抵押價值；③處置抵押房地產(chǎn)前，應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由?！穹康禺a(chǎn)抵押估價，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算和判定的活動。●《房地產(chǎn)估價規(guī)范》6．4．2條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響?！边@里定義的“抵押價值”等同于市場價值?！咀⒁猓鹤兗t的這句話是錯誤的，即教材p223正數(shù)第19、20行。抵押價值不等于市場價值，它等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。】菜知識妄點二未：房須地產(chǎn)遼抵押正估價寸的法若律規(guī)援定殿（一歪）可迅以設(shè)猶定抵總押的殲房地恐產(chǎn)及將對其優(yōu)抵押哨時的懷要求肝【基鎮(zhèn)本制褲度學(xué)臂習(xí)技略竅：李重點丙記憶匠不得留設(shè)定停抵押稻的房陪地產(chǎn)帆，排壓除記偉憶可斧以設(shè)雜定抵糕押的卻房地圍產(chǎn)。裳】拆（付1適）抵脹押人急所有蛋的巷房屋媽和其信他地騙上定媽著物拿；頌（劣2較）抵耍押人正依法部有權(quán)狼處分肅的抖國有坊土地蝕使用炕權(quán)、港房屋裹和其導(dǎo)他地邪上定氏著物裙；撞（輩3垮）抵柴押人僅依法型承包殃并經(jīng)現(xiàn)發(fā)包冷方同婦意抵葛押的捉荒山其、荒杏溝、估荒丘切、荒鹽灘（灶四荒細(xì)）等叢荒地為的土擾地使題用權(quán)幕；屯（務(wù)4乒）學(xué)蠢校、惕幼兒羅園、細(xì)醫(yī)院旅等以燒公益觸為目序的的蟲事業(yè)蛙單位鳴、社撇會團距體，題以其雁教育永設(shè)施而、醫(yī)留療衛(wèi)隱生設(shè)季施和仰其他擦社會頁公益蒜設(shè)施搶以外蔥的沫財產(chǎn)掀；兩（在5貓）狠依法前取得爺?shù)姆看蛭菟鶉樣袡?quán)篩連同墨該房節(jié)屋占條用范煤圍內(nèi)甜的土正地使涉用權(quán)著，可季以設(shè)佛定抵伙押權(quán)詢；找（臉6肚）以上出讓霜方式乳取得科的土惑地使夸用權(quán)謎，可悲以設(shè)袍定抵拳押權(quán)效；亭（瘦7恥）以監(jiān)出讓度方式落取得最的國毅有土降地使鈔用權(quán)扭抵押諷的，圖應(yīng)當(dāng)促將抵灣押時腐該國撫有土睛地上滾的房料屋同謙時抵憶押；近（視房隨屢地走燕）恭（促8件）以改依法該取得座的國需有土鵲地上標(biāo)的房攪屋抵族押的配，該溝房屋通占用足范圍議內(nèi)的垃國有用土地豪使用叨權(quán)同職時抵末押；溝（蝕地隨均房走應(yīng)）球（驚9連）以孕鄉(xiāng)（碌鎮(zhèn)）龜、村蠶企業(yè)情的廠園房等團建筑株物抵股押的姑，其艷占有恒范圍蘋內(nèi)的寒建設(shè)男用地茫使用終權(quán)同膏時抵陸押；站（侮1先0貧）以罰在建雁工程尚已完榨工部幕分抵罩押的亡，其您土地塵使用淹權(quán)隨仇之抵紀(jì)押。非（二價）不船得設(shè)列定抵暮押的妥房地業(yè)產(chǎn)駐（嶼1節(jié)）土朵地秧所有紗權(quán)宅；較（蓬2宴）權(quán)量屬少有爭狹議的眼房地悟產(chǎn)；拔所有動權(quán)、寧使用累權(quán)不狐明或脖者有徒爭議痛的房何地產(chǎn)父；瘦（防3競）用疤于教土育、熱醫(yī)療窯、市烤政等變公共現(xiàn)福利澇事業(yè)刃的房思地產(chǎn)桌；學(xué)嗎校、薄幼兒膏園、訓(xùn)醫(yī)院限等緒以公燙益為炮目的純的咳事業(yè)患單位鵝、社窗會團讓體的渣教育姨設(shè)施菜、醫(yī)斤療衛(wèi)瞎生設(shè)稱施和垃其他疏社會雅公益脂設(shè)施功；殺（冬4大）徹列入欲文物支保護瓣的建嫂筑物趴和有廣重要狂紀(jì)念舌意義爽的其堆他建調(diào)筑物扯；燈（件5貨）已備依法熔公告頁列入臉征收救范圍儲的房梳地產(chǎn)鎮(zhèn)；吉（奪6盛）被董依法沿查封淋、扣他押、挺監(jiān)管斃或者記以其窩他形宅式限銹制的近房地賢產(chǎn)；什（壇7悅）耕嘆地、攀宅基抵地、完自留餡地、且自留壽山等皇集體脾所有脾的土仍地使沿用權(quán)?。ǚ寐梢?guī)朽定可辱抵押艙的除元外）膠；賄（給8絲）以遭法定費程序承確認(rèn)小為繪違法談、違笑章的燈建筑鏈物；斑（塘9戚）依宣法不互得抵棕押的趁其他聚房地待產(chǎn)；璃（胃1秩0棵）叫劃撥茫土地呢使用嶺權(quán)脅不得鈴單獨女抵押購；閣（牌1逝1鴨）鄉(xiāng)漏（鎮(zhèn)眼）、殿村企選業(yè)的繳（集烘體）田土地柳使用嘴權(quán)不垮得單抓獨抵唇押。葬【基環(huán)本制嬌度此獎知識扔點學(xué)番習(xí)技誦竅：膜分兩冠組記確憶，雁一組調(diào)是紡“欄有爭猶議的鄙、違風(fēng)章的柳、征損收的程、查坡封梳的摘”梯、另兄一組很是存“耍公益薄的、閱文物陽的、序所有山權(quán)、會集體垮使用系權(quán)、具鄉(xiāng)村黎的襖地箱”濃】下（三簽）其莊他限顏制條猶件府★謙（斗1酷）在曬建項此目應(yīng)栽取得珍四證紙：《榨國有仍土地饑使用泡證》選、《枕建設(shè)攜用地辯規(guī)劃寸許可罵證》墻、《四建設(shè)肥工程彩規(guī)劃異許可寺證》賓、《慎建筑攜工程好施工援許可廳證》夕；紛★龍（圓2糕）開紹發(fā)商番已合麻法出刷售的共房地籌產(chǎn)不策得與遼未出據(jù)售的呀房地蒸產(chǎn)一兇起抵捉押；錢★姜（添3窮）預(yù)隨購商候品房榆貸款蝕抵押鞭的，錫商品此房開戲發(fā)項幻目必維須符沙合房綠地產(chǎn)要轉(zhuǎn)讓記條件潮并取灘得《胃商品掏房預(yù)頌售許誠可證喊》；花（灰4腿）以劣共有樂的房崖地產(chǎn)赤抵押脊的，扣抵押溝人應(yīng)扒當(dāng)事篇先征標(biāo)得其跟他共用有人綱的書預(yù)面同冶意；倦（脫5您）以衫已出序租的諸房地待產(chǎn)抵甲押的斯，抵梅押人拘應(yīng)當(dāng)雞將租檔賃情尸況告悅知抵芽押權(quán)那人，歸并將蘭抵押陪情況很告知娃承租榮人，獸原租殃賃合趙同繼賽續(xù)有破效；抖（刊抵押執(zhí)不破前租賃斬）敲★彩（開6倉）發(fā)價包人言拖欠生承包此人的沒建筑姑工程買價款片，已旅抵押考擔(dān)保杏的債榴權(quán)數(shù)溜額，逢以及邊其他篇法定債優(yōu)先廊受償秧款，抗均為贏法律貫規(guī)定丟優(yōu)先袋于該胡次抵孝押貸哪款受籍償?shù)南砜铑~打；重★賭（亭7煩）房屋地產(chǎn)室抵押砍，應(yīng)什當(dāng)憑電兩證半：《擔(dān)土地吸使用蓄權(quán)證察》、煮《房默屋所轎有權(quán)頭證》應(yīng)辦理持；喉★催（防8賽）當(dāng)刪事人遣未辦臟理抵奉押物鮮登記認(rèn)的，最不得旺對抗錄第三儉人；桿（扮9洪）以怨法律領(lǐng)、法祖規(guī)禁桑止流困通的態(tài)財產(chǎn)饑或者假不可竿轉(zhuǎn)讓伶的財牢產(chǎn)設(shè)早定擔(dān)舞保，牛擔(dān)保久合同掉無效莊。塞（四質(zhì)）與暗房地懶產(chǎn)抵縱押估柳價有從關(guān)的恒規(guī)定納【穩(wěn)3+也5駛】狼知識籮點三還：房歡地產(chǎn)悔抵押礎(chǔ)價值造評估恨技術(shù)藍路線汽及估否價方尋法立作為共抵押碌物的濃房地蠅產(chǎn)有潛很多發(fā)類型道，不劫同類釋型的幟房地蠻產(chǎn)具透有不證同的們估價訪特點犬和估綁價技慢術(shù)路濱線，污但總探體而魚言，個房地剛產(chǎn)抵異押價廁值評候估應(yīng)況遵循燃謹(jǐn)慎培、保罪守儉原則雪，選屠用估件價方和法時漲，一糖般注盡量頸將成剛本法央作為席一種排估價崖方法械。大

倡

托1位．完繞全產(chǎn)立權(quán)房怪地產(chǎn)劉這類愿房地薪產(chǎn)是免以出梯讓方葬式獲筐得土忽地使謀用權(quán)馳，即樣擁有逢一定荷期限傲的土煤地使殿用權(quán)左和房渾屋產(chǎn)印權(quán)。喚對這翠類房搖地產(chǎn)儀作為摘抵押漂物進式行評添估時噸，可誕根據(jù)甩具體戚情況促采用課市場躁法、先收益證法和蒼成本總法估殿價幫。事對單香獨以誓出讓岡方式定獲得構(gòu)的土廟地使拆用權(quán)枯作為刮抵押臥物進跡行評抽估，晨可以久采用泉基準(zhǔn)掩地價簽修正坡法、責(zé)市場執(zhí)法和扁假設(shè)栗開發(fā)導(dǎo)法估歇價棍。犬

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絹2?。徊焱耆郛a(chǎn)權(quán)隸房地膛產(chǎn)前【問撤答題濾的出夠題點伍】充這類艘房地宇產(chǎn)一澆般只高擁有兇房屋返產(chǎn)權(quán)蜜而不忌擁有嗎出讓卸土地假使用加權(quán)，魂土地圓是以捕行政脾劃撥滔方式侍取得宅。對農(nóng)這類妥房地偽產(chǎn)作物為抵渣押物剪進行夾評估摔時，踐應(yīng)當(dāng)標(biāo)選擇禍下列兼方式覆之一唯評估司其抵毀押價辟值：耀一是待直接璃評估云在劃國撥美土地旗使用材權(quán)下芒的市盛場價據(jù)值；抵二是肆評估債假設(shè)躲在出雄讓溉土地料使用宏權(quán)下瑞的市用場價總值，邁然后踏扣除快劃撥詞土地就使用央權(quán)應(yīng)停繳納緞的土策地使惱用權(quán)膜出讓建金或城者相裂當(dāng)于價土地支使用慨權(quán)出繞讓金弓的價厘款。呢估價錘報告用中均紅應(yīng)注樂明劃間撥土割地使物用權(quán)竄應(yīng)繳養(yǎng)納的燭土地筋使用坡權(quán)出玻讓金證或者可相當(dāng)?shù)び谕帘M地使叼用權(quán)槽出讓梢金價鉤款的真數(shù)額森。歉

瀉3火．部任分（存局部尖）房謙地產(chǎn)蠟應(yīng)注掀意到魂該部忠分（互局部胞）房細(xì)地產(chǎn)董在整今體房迫地產(chǎn)般中的姑作用舌，它張的相異應(yīng)權(quán)餅益，宰能否越獨立芳使用奇，是禿否可嘆以獨奸立變次現(xiàn)，局并注討意到白土地益的分搞攤和朱公共賄配套伍設(shè)施肝、共慮用部體分的這合理松享用危問題喚，估恒價方渴法可伙選用秀市場搜法、榆收益證法或蝴成本既法。述

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維4陽．在山建工前程房戴地產(chǎn)仔在建蜂工程念抵押刪是以麥合法桿取得屈的土礎(chǔ)地使淚用權(quán)畢連同奶在建濤工程律進行塌抵押柴。請打抵押償人出糠具在上建工心程味發(fā)包勻人葛與盟承包誤人刑及濫監(jiān)理詞方繭簽署湊的數(shù)在估熟價時眠點是尤否拖編欠建導(dǎo)筑工陰程價譜款的齡書面跳說明鋪（承蜜諾函貫）忌，存謙在拖駝欠建攏筑工潤程價連款的里要提喜供拖榨欠的偽具體餅數(shù)額擇。此蜜時評龍估只檔能反壩映房帥屋未讓建成蘆時的洞某一裕時點擋的抵踏押價兄值，番不含脈拖欠滋價款綱，估缸價方嫌法可眾選用捏成本推法和鐮假設(shè)攝開發(fā)查法。即

禍5譜．鄉(xiāng)輝（鎮(zhèn)毛）村井企業(yè)收房地暮產(chǎn)積以鄉(xiāng)汽（鎮(zhèn)叫）、去村企豪業(yè)的銀廠房徹等建碼筑物摩及其握占用樂范圍應(yīng)內(nèi)的吼集體風(fēng)建設(shè)拌用地呼使用能權(quán)作與為抵元押物笑，進師行評斑估時妖應(yīng)注冬意到浮未經(jīng)角法定描程序潛不得鋒改變貞土地計集體墨所有源權(quán)性缸質(zhì)和條土地截用途諒。在暖估價蓄過程垃中應(yīng)謎扣減塌與國增有土美地價壤值的黨差異有，志估價錫方法督可選滲用成核本法貪、收養(yǎng)益法慰或市毀場法陰。弱知識絨點四保：房溝地產(chǎn)妨抵押稻估價坊注融意嶄9民大事愉項爛1孟．估艦價目品的納為確階定房攜地產(chǎn)改抵押邁貸款圈額度關(guān)提供均參考塑依據(jù)騾而評蓄估房憲地產(chǎn)誓抵押幻價值錢。校

槐2俱．估勵價時扭點丹估價瓦時點婦原則矮上為易完成瘋估價哲對象違實地緊查勘細(xì)之日吵（估絡(luò)價委萬托合吳同對周估價輔時點欺另有督約定占的從潑其約場定）貍。并棋在嬌“防估價柜假設(shè)狐和限勝制條怕件詞”世中假映定估緊價對翼象在宴估價剛時點叉的狀亡況與樣完成臥實地糊查勘堂之日砍的狀多況一棄致。嗎

雜3丸．確樸認(rèn)估徑價對常象悶可以疏作為籠設(shè)定飾抵押領(lǐng)的房朗地產(chǎn)略估價籃師從晉專業(yè)惜角度味審視青估價膨?qū)ο箬b的合遮法性纖、他爽項權(quán)脊利狀芽況、水可轉(zhuǎn)藏讓（視流通繩或拍拔賣）辰性、笛可抵伴押登怒記生恐效等港。甚如總果漠①缺缺少問土地斥或房旨屋的祥權(quán)證勒，雜②互在建餃工程店沒有豈或缺誦少合定法建詳設(shè)批腹件繪，繭③吩在建竊工程化未出策具發(fā)聰包人蝦與承顯包人調(diào)及監(jiān)板理方筆簽署聚的在捎估價遮時點緊是否睜拖欠軌建筑身工程天款的禾書面雁說明哄（承嘴諾函蠶）隔，鴨④吧房屋旁已竣佳工使軟用多妙年未器辦理植竣工遵驗收驢或無牲產(chǎn)權(quán)先證被，仿⑤狼屬于腸不合錘法的粉或其站他不禿得抵習(xí)押的逢房地堪產(chǎn)范氣疇的施，煤應(yīng)促偏其解廟決，陷解決炸不了琴的只剪能不桶評。咐4碌．合府理確爬定假解設(shè)向前提煤和限堵制條潮件盒【問無答題鏈的出惑題點張】排應(yīng)當(dāng)吃針對拿估價慈對象勁的具遼體情課況合收理且哲有依榆據(jù)地范明確駁相關(guān)彎假設(shè)礦和限彩制條何件，貨如合災(zāi)法性巡的延融續(xù)、層用途得與面閘積等宣主要負(fù)數(shù)據(jù)玉不一聰致時制估價膜所采究用的鑒依據(jù)箭說明雹、已亭設(shè)定州抵押層權(quán)的紹部位場及其攤擔(dān)保稻的債勒權(quán)數(shù)數(shù)額、漂已存勻在抵巾押權(quán)藏的解賴押前肉提、熊已知袍不存釣在的呀他項擾權(quán)利克等的財確定碗、估挖價人允員知元悉的血特定厲的法明定優(yōu)叢先受怨償款慕的確或定、初存在所拖欠復(fù)建筑諒工程舞價款獸的數(shù)恰額、視對估歡價結(jié)院果有辱重大絮影響蚊的其陣他因芬素等井。章

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圖為了跟防止上高估國抵押知房地候產(chǎn)價蜓值，康在估富價過損程中草重點吊是把淋握好易市場槽狀況晌，若固在估批價時碑點時修當(dāng)?shù)靥鹜愡~房地帆產(chǎn)市音場有張過熱酷（或踢泡沫租）現(xiàn)統(tǒng)象，長估價帳師要蔽頭腦言清醒謎，特憤別謹(jǐn)爽慎、餡保守敏估價山，因胸一旦結(jié)泡沫虧破裂遍市場捐價值爭理性悼回歸耗，抵謀押物符價值致會急貢速下遞降。厘在有機些續(xù)么貸的螞價值滲評估臣時，典市場晴已經(jīng)綢發(fā)生勸不利溝變化虛，估屈價師涂更要按把握瓶客觀踐的天匯平，瓦不能壯繼續(xù)郊維持孩過高濟估值今。纖在建籃工程悠不是丘房地河產(chǎn)成少品，毀建成權(quán)使用跨獲得嚷收益捉尚需攤時日著，這挖期間夾不確歲定因喊素很襲多，外是否結(jié)能順隔利完撈工、闖是否箏能獲環(huán)得房箭屋所課有權(quán)握證、狂未來彎市場趣及營眉銷如柜何等稀均不闊確定奸。繼邀對預(yù)動期會摩降低蒼估價環(huán)對象番價值顧的因泊素要離充分蠻考慮撫，對魔預(yù)期悅不確階定的大收益冊或升姻值因嶺素可巡較少匆或不報予考怒慮餓，如催：收尖益法疲中預(yù)撤期升雕值收蝦益或厲不確命定的允收益煉應(yīng)較扇少考駕慮，聚一般愿采用溪凈收絡(luò)益不色變的膨公式某計算冬。報候酬率鼻取值則要根夾據(jù)風(fēng)泉險程乎度合研理選牢取。刷

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院6孕．估避價中拋謹(jǐn)慎侮原則室①憂在運障用市喘場法挨估價蝕時，裳不應(yīng)慕選取垃成交耳價格貪明顯本高于駛市場姨價格編的交爛易實小例作桿為可璃比實釋例，壟并應(yīng)收當(dāng)對懂可比鑼實例志進行穿必要霞的實仁地查川勘。廈②谷在運巧用成害本法房估價液時，運不應(yīng)光高估錘土地矛取得摸成本鏟、開米發(fā)成冊本、富有關(guān)傘費稅糟和利件潤，閱不應(yīng)微低估召折舊枝。球③覺在運粥用收樣益法豐估價累時，及不應(yīng)浸高估理收入蹄或者肅低估膝運營盼費用式，選叢取的各報酬妹率不猛應(yīng)偏摘低。厭④物在運鳳用假意設(shè)開霜發(fā)法抓估價伏時，婦不應(yīng)誘高估刪未來扭開發(fā)足完成貧后的曾價值陳，不葬應(yīng)低瓦估開進發(fā)成條本、展有關(guān)簽費稅枝和利梨潤。厚房地采產(chǎn)估標(biāo)價行臉業(yè)組水織已百公布?xì)蟪甏搪?、予利潤熟率等先估價孔參數(shù)太值的荒，應(yīng)姥當(dāng)優(yōu)脹先選刑用；鹽不選延用的守，應(yīng)紹當(dāng)在督估價要報告旨中說旋明理綢由。脈

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態(tài)7愛．市羞場變蓬現(xiàn)能刮力歡分析板【定物義】朗變現(xiàn)倘能力曉是指殼假定威在估六價時籍點實滿現(xiàn)抵搶押權(quán)六時，耳在沒福有過聽多損戒失的婚條件啞下，嶄將抵雅押房招地產(chǎn)鍛轉(zhuǎn)換淚為現(xiàn)業(yè)金的敏可能凡性。腳變現(xiàn)魔能力好分析患應(yīng)當(dāng)渴包括鄉(xiāng)抵押示房地鳥產(chǎn)的危通用甩性償、溉獨立芝使用策性劇或者孕可分礦割轉(zhuǎn)華讓性婆等方饑面的遮分析老。示【解窗釋】宰拍賣鑒變現(xiàn)罰時的耗費用逗、稅氣金，性主要處有強沸制拍待賣費濃用、吃拍賣圈傭金旗、訴喘訟律凡師費融、交希易手強續(xù)費狹、評舊估費涂、登蘭記費錫和合硬同公衫證費禍；營談業(yè)稅采及附蜻加、夜印花纖稅、吐應(yīng)補榨繳的稍土地割出讓妙價款綿等。

誼8買．風(fēng)勉險提父示棵估價瞞師在鄉(xiāng)估價紋報告得中，距應(yīng)從附專業(yè)暴角度微向估米價報仆告使懼用者妹作出宏提示膚：菜①倚估價征對象正狀況席和房硬地產(chǎn)溫市場講狀況握因時瘡間變獎化對但房地勇產(chǎn)抵耐押價乳值可踏能產(chǎn)鍵生的壓影響紫；針②畫在抵揭押期隨間可蛛能產(chǎn)擠生的兩房地臂產(chǎn)信桿貸風(fēng)夜險關(guān)扭注點普；笛③秀合理灶使用獄評估騰價值被；嚼④紀(jì)定期暗或者牛在房評地產(chǎn)裂市場世價格聞變化先較快宣時對撒房地寺產(chǎn)抵荷押價佛值進莫行再光評估誦。勝【抵患押三發(fā)階段石三注田意】麗①謀房地麥產(chǎn)抵晴押估眉價別應(yīng)當(dāng)狹關(guān)注科房地煮產(chǎn)抵窗押價命值未敗來下箱跌的暴風(fēng)險舊，對劃預(yù)期錄可能彼導(dǎo)致曉房地觀產(chǎn)抵劑押價約值下甚跌的縱因素如予以嚼分析臉和說分明。蠢②譜在評雜估續(xù)尾貸房披地產(chǎn)眼的抵寇押價適值時辨，應(yīng)破當(dāng)對項房地芬產(chǎn)市啟場已涌經(jīng)發(fā)羞生的永變化誰予以橡充分絕考慮眼和說欠明。青③傍抵押孕期間垃，隨腐著時專間推惜移，后若經(jīng)勉營管扛理不餡利、鍵房地扔產(chǎn)過摧度使坊用、貌使用敬價值丸貶損團、市無場泡慚沫等獲因素竹會使虛抵押胖房地塵產(chǎn)價祝值下濾降。課估價我?guī)煈?yīng)吐對主夕要可煎能的析引起番價值緞變化閉的風(fēng)必險，樂特別獵是降繼低價齡值的螺風(fēng)險芹，如辰預(yù)期筐風(fēng)險岡、損秋耗風(fēng)塊險，祝法律隨風(fēng)險士，先悲解押吩、抵譜押登列記生祥效、診通知終租戶友、劃窯撥地姐補繳午出讓順金等頃等加潛以說梢明，汁提出法專業(yè)墊性的昨提示洲及建義議，漫提請角抵貸菜雙方做注意番。落9賢.賊其他爆

緞

城斥根據(jù)介當(dāng)?shù)匕氲盅汗怯泴?dǎo)的需蓮要爭，德①塑有的風(fēng)需分系列土舌地與釣建筑諒物的光抵押徹價值析。樣②關(guān)對再遠(yuǎn)交易聞房屋回，應(yīng)泉對每混個用扎作貸這款抵義押的妥房屋墻進行爹獨立財評估其。央③檔對大浪產(chǎn)權(quán)扣證下沾的應(yīng)厲按商染品房陸的實解際套播為單抱位的蜂價值追分列攤。脂【教肅材案臨例勤3艘－底3圍】榆×哀×屑在建另工程厘抵押古估價沖報告

須封面拼（略禍）稱目錄角（略佩）輩致估頃價委校托人身函（貞略）矛注冊上房地棍產(chǎn)估杏價師鎖聲明核（略芳）私估價礙假設(shè)善和限熱制條萌件（谷略）

禽×渡×堅光電正子核值心市程場澡1洪樓慧①報一誓⑦蜓軸急、殘2記樓在那建工封程抵宿押貸疾款估心價結(jié)菜果報疊告（泉節(jié)選促）爐一、懂估價棟委托燦人（熊略）吵二、獲估價穩(wěn)機構(gòu)汽（略饞）野三、揪估價路對象舊本次幟估價遲對象扭為甲哈公司固擬續(xù)弄辦抵梨押貸無款樓所涉斯及的叮位還于胡a貝市洪除山區(qū)膏魯巷覺綠化釋廣場物東南少側(cè)椒的妄×援×滲光電叼子核袖心市兵場的安1串樓飛①—較⑦伐軸擁、腹2乎樓在繳建工偶程，或總建趴筑面少積虜為轎23撐03弄9革㎡。疊1菜．土袍地狀叮況貫（輛1倍）土寧地權(quán)倘屬及引登記苗狀況味估價裂對象治為單×齊×碎光電坊子核屈心市狡場編的調(diào)1滋樓券①—話⑦敲軸烏、殿2灘樓在汁建工重程碰，濟×賞×專光電蘿子核沈心市身場位緣于波a仁市洪駝山區(qū)巖魯巷仗綠化包廣場異東南巴側(cè)，俘土地他使用爽權(quán)由狗甲公腹司以洪出讓娃方式案取得膏。吧20亭0問2壺年友6禮月則2依6歡日曬，眉a嫂市國摘土資復(fù)源管蛾理何局奴b暴新技未術(shù)開怨發(fā)區(qū)暈分局生核發(fā)酷了《暈國有脈土地申使用門證》憶（螞×副×殘國用生［站20熄0汗2舟］字聞第躺×釣×漢號）撐，躺土地冰登記習(xí)用途景為光匪電子晉市場它，謀土地睛使用栗權(quán)性嚼質(zhì)為資出讓附，雹土地玻使用推權(quán)終眼止日室期夜為擾20冬5畫2徑年倚6到月定2重6晌日，逢土地協(xié)使用虛權(quán)剩飄余年野限焦為削4養(yǎng)5哨．忍8勻3趴年卻。該先宗地街東、舊南臨央居民玻區(qū)及丑商業(yè)組網(wǎng)點逼，西遺臨民海院路扇，北揀臨珞稍瑜路款。2002.6.27禁

土地出讓軍

傾（功2做）土義地利召用狀促況烏估價堤對象疤為撈×蚊×臥光電益子核厲心市領(lǐng)場傍的賠1芹樓岡①—?、吒S邀、叛2凍樓在顆建工弓程轉(zhuǎn)，造×奸×己光電初子核慌心市礙場譯為狂1式幢帝五層犯建筑膠物，恰地上存四層拐，地蓄下一蛛層。恥設(shè)計宰總建僻筑面貢積采74恥18猴5頸㎡（種各層辨設(shè)計嬸建筑飲面積旨見俘表約3駐－愧1燈5付）。舍本次物評估衣的下1造樓沒①—記⑦底軸建脂筑面蹈積總為株86菠7帳7戚㎡（惹含分芒攤夾某層）江，晶2沈樓建府筑面請積女14雹36纏2驕㎡（芳含夾釀層）腳。炊各層待設(shè)計炮建筑腫面積鋸一覽迎表改

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網(wǎng)×甘×流光電沫子核糟心市棋場棵1戲樓樓①—銹⑦隱軸株、凝2歡樓在傲建工短程抵碌押貸遮款估僻價技摘術(shù)報洋告濕一、置估價核對象都實物君狀況惱描述同與分巖析（佛略）水二、生估價室對象蛾權(quán)益音狀況迷描述吳與分界析（采略）施三、舉估價日對象瞧區(qū)位規(guī)狀況駝描述滅與分紀(jì)析（玉略）探四、拾市場傭背景紗描述郵與分叛析（秒略）克五、楊最高載最佳飼利用牌分析費（略免）滾六、步估價群方法堵適用松性分艷析（序略，媽見結(jié)蟲果報抵告）舊七、槐估價原測算乖過程蛋1須．成件本法從測算尊過程結(jié)【糾懂錯】達在成閉本法稀求取像土地浸價值很時用城了基缺準(zhǔn)地獲價修諒正法慢和假態(tài)設(shè)開弟發(fā)法根，而遍后邊歡求取臨在建懸工程孕的價溝值又慘用了器假設(shè)闊開發(fā)殘法，營是邏鴿輯混披亂，吩在成割本法跌中求貢取地布價不核應(yīng)用尚假設(shè)瓜開發(fā)勾法。粱（進1將）基挨準(zhǔn)地線價修貸正法搭計算未土地芝價值鮮a突、基拌準(zhǔn)地傻價概綢況篩根客據(jù)欠c矛省物困價局單、按c謎省國倦土資余源廳誦《省跡物價攀局省擔(dān)國土溪資源臟廳關(guān)薄于秀a攝市市戲區(qū)基哲準(zhǔn)地煌價的間批復(fù)菊》（辟鄂價牛房服死［揭20億0潑2野］常17資1螺號）象，棋a愧市市粉區(qū)土浴地定鏈級估扔價成釋果已智經(jīng)過克國土抓資源祝部、百省國堅土資去源廳逃、省運物價嬌局驗內(nèi)收通胡過。嚷根據(jù)棗《桶a排市市球區(qū)土北地定喂級及壟基準(zhǔn)演地價弟評估粗技術(shù)液報告目》刑，壓a園市土甩地定尋級與療基準(zhǔn)軋地價俗評估燥的范駐圍虹為筍a蠻市市麥區(qū)，錦包括瑞江岸妨區(qū)、乖江漢籃區(qū)、縣橋口千區(qū)、瀉漢陽慶區(qū)、蘿武昌鞋區(qū)、沫青山容區(qū)以窩及擋b騙新技甚術(shù)開惡發(fā)區(qū)膽和唯a抽市經(jīng)無濟技遣術(shù)開煌發(fā)區(qū)壩。蚊土地有定級各級別淚分為疫商業(yè)肥用地貍級別只、住著宅用部地級殖別、裂工業(yè)康用地頂級別針和綜暫合定持級級竹別。老其中警商業(yè)注用地錫級別進分為陪九級郊、住醉宅用礙地級困別分撇為七撐級、姜工業(yè)離用地印級別汁分為靈五級貸和綜踐合定緞級級范別分策為九翠級。叔a榆市市猜區(qū)基莫準(zhǔn)地鈴價定碰義為鍬：在拆估價蹤期日庸為燃20隊0施1報年綠1服月忽1否日晚，宗社地外嗚圍童“背給水菠、排岡水、炎電、旦路、鄰?fù)ㄗ崝[”孫五通巾和宗臂地內(nèi)扮場地俊平整轟的條涂件下汗，各茅網(wǎng)格蹦單元儀、各辜路線瘦價區(qū)因段、再各應(yīng)申用評律價單制元和由各級兩別中順，國鼻有土完地使今用權(quán)擠出讓塌狀態(tài)壇下，受按商搭業(yè)、嫩住宅蓬、工已業(yè)等汁用途腹區(qū)分鋸，在奶法定至最高廳出讓破年限隔時的艙平均微價格后。毒b從、確饑定估泛價對策象宗眠地的部土地餡級別間及基憶準(zhǔn)地蒼價肅根漆據(jù)蕉a殖市基情準(zhǔn)地食價報屆告，堅估價天對象界處唉于僻a南市商量業(yè)用擾地奇ⅳ武級地慈段，威商木業(yè)饅i檢v況級基檔準(zhǔn)地徹價晴為印20汪3量4爛元穴/理㎡。附【糾軋錯】點估價灶對象漁土地肝用途估是綜圾合，濁應(yīng)按厲綜合這用途砌基準(zhǔn)棕地價貿(mào)考慮惡，而機非商輝業(yè)用肆途訂4客0義年。楚c姻、宗盆地地愛價區(qū)軋位因哄素修唇正壩①施i父v法級商罵業(yè)用榨地宗卵地地畫價區(qū)皺位因趴素修從正體逗系裳本次夫評估挑宗地財為商維業(yè)盛i概v散級，巡根據(jù)估《湊a益市土蹈地定粘級及賺基準(zhǔn)償?shù)貎r都報告燦》聲，辯i本v屆級商矛業(yè)用楚地地咽價區(qū)律位因才素修醫(yī)正系向數(shù)指矛標(biāo)對看照表淺和修拘正系俘數(shù)表冤詳見忘下表臟：

難i怨v膜級商典業(yè)用摧地宗涼地地醫(yī)價區(qū)循位因孤素修泥正系科數(shù)指乓標(biāo)說虹明網(wǎng)表薄

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