房地產(chǎn)住房市場的宏觀調(diào)控政策研究學年論文-畢業(yè)論文

摘要房地產(chǎn)業(yè)是我國當前國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在中國特色社會主義道路的大背景下，對其進行適當?shù)暮暧^調(diào)控是必要的。同時，該產(chǎn)業(yè)事關我國的經(jīng)濟命脈，進行政策效果評價與反思也是必要的，以期改善宏觀調(diào)控的方向及手段，促進房地產(chǎn)市場乃至國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。自2003年國發(fā)200318號文件確定市場為解決住房問題的主要渠道以來，針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，其主要對象包括：房價虛高、投資過熱、住房供給結構失衡、投機、投資性購房大行其道、保障性住房建設亟待完善。本文對上述針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策方向及效果,逐一進行討論，認識到宏觀調(diào)控政策所起到的成效的同時，也應正視調(diào)控過程中的方法和結果的不足之處，找出影響政策發(fā)揮其應有效用的重要因素，從而對后期政策的決策、制定、出臺、實施，進行糾偏和完善。關鍵詞：市場；房地產(chǎn)；政策；調(diào)控1引言1.1研究背景及意義我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為拉動我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，關系著國計民生。但是由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場經(jīng)濟體制尚不完善，市場經(jīng)濟成熟度不高，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展在曲折的道路上前行。房價虛高；投資過熱；住房供給結構失衡；投資、投機型購房大行其道；保障性住房建設亟待完善等狀況嚴重影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，從而影響到國民經(jīng)濟的健康發(fā)展以及社會的和諧安定。針對以上問題，同時為了加強對房地產(chǎn)市場的積極引導，及時解決房地產(chǎn)市場運行中的各種矛盾，實現(xiàn)房地產(chǎn)供需的基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，國家近年來相繼出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策。隨著我國宏觀調(diào)控政策調(diào)控水平的逐漸提高，在取得一定成效的同時也必須看到，當前我國房地產(chǎn)調(diào)控中仍然存在著很多問題。為此，針對我國房地產(chǎn)調(diào)控的各項政策展開分析與研究，不僅具有重要的理論意義，而且也具有較高的實踐價值。通過研究與總結，對房地產(chǎn)調(diào)控政策的績效有一個清晰的認識，找出制約政策發(fā)揮的一系列因素，從而對后期政策的決策、制定、出臺、實施，進行糾偏和完善。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀AlexF.Schwartz（2006）分析了美國針對中低收入者出臺的稅收減免、住房券、抵押貸款、土地規(guī)劃和房地產(chǎn)交易等住房政策，并評價了這些政策所取得的成效[1]。JohnM.Clapp（2011）提出在住房折舊評估中使用回歸模型[2]。JoannaPoon、DeanGarratt（2012）通過分析住房政策對住房供給和住房需求動力的影響，評價了2000年—2011年英國政府出臺住房政策對居民住房支付能力的影響程度，認為增加房地產(chǎn)市場住房供給有助于改善住房支付能力[3]。Eunkyung(1998)指出貨幣政策效應的兩個重要傳導渠道就是貨幣緊縮時信用減少和房地產(chǎn)價格波動[4]。通過對美國歷年貨幣政策的考察,Onathan和Richard(2002)以短期價格調(diào)整模型、長期供求模型等作為理論基礎,運用VARS模型對貨幣政策與美國房地產(chǎn)價格。對波動的關系進行了定量研究,結果發(fā)現(xiàn)二十世紀八十年代以后的房地產(chǎn)價格在很大程度上受緊縮貨幣政策影響[5]。使用月度數(shù)據(jù)構建向量自回歸模型,Wmian(;2002)檢驗了貨幣供給增長與房地產(chǎn)銷售價格的關系,結果表明二者顯著正相關[6]。Iacoviello和RaoulMinetti(2003)表明,英國、芬蘭和挪威等國房地產(chǎn)市場也存在類似關系[7]。利用美國44個大城市的季度面板數(shù)據(jù),Mayer和Somervile(2000)考察了1985-1996年土地利用管制對新增建筑面積的影響。研究結果表明在控制其他因素保持不變的情況下,管制范圍較大的城市對應著更少的市場項目啟動數(shù)目[8]。亦有學者使用香港數(shù)據(jù)探討了土地供應計劃對房地產(chǎn)價格的影響。研究表明計劃體系涵蓋下的住宅面積和綠地規(guī)劃面積等衡量土地供應計劃的變量,都顯著地影響了香港房地產(chǎn)價格(Hui&Ho,2003)[9]。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀金海燕、任宏將房價與房地產(chǎn)市場發(fā)展結合，構建了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評價模型，對1998年—2009年我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果進行評價，他們認為我國政府對房地產(chǎn)市場干預的力度較大，出臺的政策頻繁、反復、不一致，政策效果不夠理想[10]。楊曉冬通過對我國住房市場和住房政策的深入分析，以政策自身效果、政策執(zhí)行效果和行政管理效果為準則，建立了住房政策有效性評價指標體系，并利用灰色綜合評價模型，其認為我國2001—2010年住房政策的有效性逐漸增加，但其有效性水平較低[11]?？追参?、范志華等通過比較分析房價、銷售量、房地產(chǎn)開發(fā)投資、開發(fā)量、保障性住房建設在2009年—2011年的變化與2003年—2007年間的變化，認為宏觀調(diào)控政策取得了積極效果，房價環(huán)比增幅明顯在回落，但是房價回落程度還沒有達到國家預期目標，仍需貫徹、執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策[12]。周曉蓉、李霞運用面板協(xié)整分析方法和格蘭杰因果關系檢驗對我國政府實施的房地產(chǎn)調(diào)控政策與中國房價關系進行實證研究，結果表明，稅收政策、信貸政策、土地供給政策三種調(diào)控政策與房價變動之間的關系，從長期來看并不存在穩(wěn)定的均衡關系，他們認為導致我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失效的主要原因在于:針對抑制房地產(chǎn)市場過熱問題，各級地方政府與中央政府立場不一致[13]。郭慶然分析2000年—2008年我國房地產(chǎn)調(diào)控政策，認為造成調(diào)控政策效果不理想的原因有兩個，一是房地產(chǎn)調(diào)控目標多元性及其沖突，二是地方政府角色的雙重性和矛盾性，地方政府既是政策的執(zhí)行者，也是房地產(chǎn)市場的利益主體[14]。1.3研究方法1.3.1文獻分析方法文獻研究法是對歷史文獻資料進行搜集、整理、歸納、統(tǒng)計、分析的方法。本文需要搜集和研究國內(nèi)外關于政策評估以及房地產(chǎn)調(diào)控方面的文獻，并從中汲取有價值的部分，為構建目標體系及績效評價提供思路。1.3.2調(diào)查研究法關于房地產(chǎn)政策的具體效果等方面需做大量的基礎數(shù)據(jù)調(diào)研工作，才能保證研究結果的實證性。根據(jù)本文的研究內(nèi)容，需要對我國具有代表性的大中城市采取房地產(chǎn)調(diào)控政策措施前后房地產(chǎn)成交量、成交價格、房地產(chǎn)供給量等方面的數(shù)據(jù)進行調(diào)研，確保研究數(shù)據(jù)的真實性。1.3.3理論研究與實證分析結合法本文在對房地產(chǎn)調(diào)控政策的績效評價的研究中，以1998年以來我國的房地產(chǎn)市場為實證，結合當今在房地產(chǎn)調(diào)控績效評價方面的理論研究成果，評價分析政策實施的效果。1.3.4比較分析方法一方面，本文在實證研究中需要對各階段房地產(chǎn)調(diào)控政策實施前后相關的指標數(shù)據(jù)進行縱向的對比分析。另一方面，在對政策的績效評價過程中，需要對政策調(diào)控目標和政策的效果進行對比研究，找到偏差的關鍵和原因。再次，研究中需要對政策調(diào)控各個階段的績效評價結果進行比較分析，為政策的制定修改提供參考。2.關于“房價虛高”的調(diào)控2.1.我國“房價虛高”的原因（1）.住宅市場供不應求的基本格局，是房價上漲過快的基本動因（2）.土地供給制度缺乏彈性抑制了城鎮(zhèn)住房供給增長（2）.持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境和低利率管制，持續(xù)的激勵需求，是當前房價過快上漲至關重要的助推因素2.2.對“房價虛高”的宏觀調(diào)控始終未能對癥下藥我國的社會主義市場經(jīng)濟，是“國家宏觀調(diào)控下，市場機制對資源配置發(fā)揮基礎性作用的經(jīng)濟”。我國的“國家宏觀調(diào)控”典型的內(nèi)容包括：政府掌控土地吞吐及用途管制、貨幣吞吐及資金成本管制、信貸投向控制、固定資產(chǎn)投資控制、收入分配調(diào)節(jié)等等。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)由于以下特點，使它成為與宏觀環(huán)境聯(lián)系最為緊密，與國民經(jīng)濟運行息息相關，受宏觀調(diào)控影響最大而又最受宏觀調(diào)控者關注的市場。（1）．房地產(chǎn)建設的主要投入要素是土地，而土地供給由政府掌控；（2）．住宅購置是家庭部門發(fā)生的最大額度的資產(chǎn)購置，是家庭部門支出中使用杠桿比例最大的支出，因而住宅市場需求受政府貨幣政策影響最為顯著；（3）．房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程本身是一個固定資產(chǎn)投資過程，而在我國，“固定資產(chǎn)投資”是政府調(diào)控宏觀經(jīng)濟最重要的路徑和最關注的宏觀變量。這三個行業(yè)特點，使得住宅市場顯著不同于汽車、計算機市場，以及糧食、衣著等普通消費品市場。在體現(xiàn)中國特色、備受宏觀調(diào)控政策變動影響、備受宏觀經(jīng)濟調(diào)控關注方面，沒有哪個行業(yè)能出其右。無論是宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)波動時，還是宏觀調(diào)控出現(xiàn)失誤時，房地產(chǎn)市場均不可能像其他產(chǎn)品市場，或可安于一隅、悄無聲息的獨善其身。我們對2003年以來的歷次價格調(diào)控的主要措施進行歸納，大致包括如下內(nèi)容：（1）．要求從政治高度重視房價問題。逐步將“房價問題”升級為“政治問題”，建立行政問責制。（2）．大力調(diào)整和改善住房供應結構。增加普通商品房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房、公租房以及廉租房供給，啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，推進林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造。（3）．正確引導居民消費預期。綜合采取土地、財稅、金融等相關政策措施，利用輿論工具和法律手段，引導居民住房消費，控制不合理需求。（4）．整頓市場秩序。加大控制投資性購房需求的力度，嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務中的違規(guī)銷售、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、惡意哄抬、價格欺詐、投機炒作、違反明碼標價規(guī)定、違規(guī)用地、囤地、炒地……等,一切擾亂市場秩序非法行為。以上調(diào)控措施在道義原則上均讓人無法反駁。但是由于始終沒有觸及“土地供給管制”和“低利率管制”這個兩個根本性癥結，除了最后基于解決“政治問題”而采取的行政強制手段之外，都顯得那么不給力。2．關于“投資過熱”的調(diào)控房地產(chǎn)市場上“價格上漲過快”與“市場過熱”語義不盡相同?！笆袌鲞^熱”不僅意味著資產(chǎn)價格上漲過快、價格水平過高，還包括了“投資過熱以及資源錯配”，包含了“過熱”后的“爛尾樓”形式的大規(guī)模資源浪費。這里“過熱”是對“泡沫”一詞謹慎的替代。對“投資過熱”的擔憂，導致了宏觀調(diào)控者對房地產(chǎn)調(diào)控始終從控制價格和控制投資兩方面同時入手。即使在2007年以后的調(diào)控中，雖然認同了“供不應求”的現(xiàn)實，并開始強調(diào)加大供給，但在措施中依然包含著某些抑制、防范“投資過熱”的措施，例如“繼續(xù)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)投資資本金率”、“控制開發(fā)貸款”等。2.1調(diào)控“房地產(chǎn)投資規(guī)?！闭叩暮唵位仡?003-2003年，政府明確判定“房價上漲過快和房地產(chǎn)投資增長過快” 。2007至今，投資調(diào)控政策基調(diào)是，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，擴大普通商品房的供給。2.2土地資產(chǎn)價格攀升，持續(xù)夸大房地產(chǎn)投資完成額根據(jù)我國固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計的規(guī)定，投資完成額中包含了相當規(guī)模的土地購置費用。在土地沒有價格（如計劃經(jīng)濟時期）或土地價格很低以及土地價格變動很小（如上世紀80年代）時，土地購置費用計入投資完成額，只是對投資完成額有些許無關緊要的夸大。但在上世紀90年代后期以來，土地資產(chǎn)價格大幅攀升的背景下，則對固定資產(chǎn)投資規(guī)模及其增長速度有著顯著的夸大，并足以導致許多人乃至決策層對投資增長的真實速度產(chǎn)生錯誤的判斷和擔憂。在房地產(chǎn)投資統(tǒng)計中，這種影響最為顯著。無論從經(jīng)濟學意義上講，還是從國民經(jīng)濟核算角度講，土地都是全社會的存量資產(chǎn)。存量資產(chǎn)的交易既不構成社會新增資產(chǎn)，也不增加GDP。因此，土地購置費用所構成的這部分“投資”，不會帶來實物工作量的增加，也不會帶來對鋼材、水泥的消耗。3．關于“住宅供給結構失衡”的調(diào)整3.1政府調(diào)控“住房供給結構”的初衷政府對住宅市場上供給結構進行調(diào)控，出于什么樣的考慮呢？根據(jù)歷年調(diào)控政策文件，大致可歸納出以下幾點初衷或出發(fā)點。（1）．出于“降低住宅價格平均水平”的考慮。例如調(diào)控文件中的如下陳述，“商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房供應”。實際上是將“政策性住房”的供給當作調(diào)控商品房價格的手段。（2）.試圖解決“住宅供給偏于高端”，偏于滿足高收入階層的需求，而普通商品房供給不足等供給結構問題。（3）．出于“人多地少”的國情，“保護耕地，節(jié)約集約使用土地”的考慮，提出“90/70政策”。關于第一個出發(fā)點，試圖通過保障性住房解決住宅市場價格偏高問題，存在邏輯錯誤。這一點我們在保障房政策部分予以深入討論。關于第二和第三個出發(fā)點，我們的疑問是：市場機制真的不能解決住宅市場的供給結構問題嗎？市場機制不能解決稀缺資源的合理配置、會造成浪費嗎？3.2為什么市場上增量住宅供給結構失衡事實上，市場供給失衡并選擇了高端，有以下兩個原因：第一，針對我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與人均居住面積關系的研究結果表明，改善需求非常強勁（見圖1），而且這部分需求構成新建住房市場需求的主體。這一點在我們的多次調(diào)研中，也得到多年從事房地產(chǎn)市場管理工作人員（干部）的證實。事實上大量“剛性”需求（包括新進城人口、新就業(yè)人員、新組建家庭住房需求）的實現(xiàn)，賴于中高端改善性需求實現(xiàn)之后。而新建住房市場需求結構中，是以90平米以上需求為主體的。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局[15]第二．城市居民住房條件改善的過濾（housefiltering）機制表明，住房資產(chǎn)的“持久性”特征使其不同于常規(guī)商品，需要從新舊住宅的聯(lián)動來分析其供求關系。在高收入家庭追求更高質(zhì)量住房的過程中，其原有住房將成為面向中等收入家庭的住房供給，而中等收入家庭實現(xiàn)住房升級后，其原有住房將成為面向低收入家庭的住房供給。因此，新增住房供給偏向高端是市場運行機制下不同收入家庭實現(xiàn)住房梯次改善的要求，有利于整個住房存量結構的改善。3.3供給結構調(diào)整政策的市場效果在“90/70政策”出臺后，市場反應如何呢？（見圖28）在項目行政審批制度的約束下，90平方米以下住宅投資占比在短期內(nèi)有所上升，從2007年的23%逐漸上升到2009年的32.6%（其中包含了大量“經(jīng)濟適用房”和“限價房”等政策性住房占比擴大的影響），仍遠未達到占比70%的要求。2010年該占比再度回落。[16]4．關于“投機、投資性購房”的調(diào)控在房地產(chǎn)市場的諸多問題中，被政府和公眾指責最多的就是投機、投資性購房行為的泛濫。多數(shù)輿論都認為，開發(fā)商的貪婪和炒房客們肆意投機，是造成房地產(chǎn)價格越漲越高、讓人無力承受的主要原因。4.1.關于針對投機的調(diào)控政策——舍本逐末，短期或有效，長期于事無補誘發(fā)我國房地產(chǎn)市場上投機活動的是供不應求基本格局；導致供給難于擴大的是“缺乏彈性”的土地供給制度；住宅市場上“投機性購房需求”比例過高的原因，在于“鐵定的高溢價”與“管制的低利率成本”之間形成的現(xiàn)實激勵；導致投機盛行持續(xù)、價格持續(xù)過快上漲的充分條件是持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)的低利率。實事求是地說，在我國房地產(chǎn)市場上，“晚買不如早買”、“租房不如買房”注定是全體市場參與者的選擇；“有錢放在銀行或投資股票，不如購置房產(chǎn)”，已經(jīng)不是“溫州人”、“煤老板”的小聰明，已經(jīng)是全體投資人的理性。當一個市場為人們提供了如此“異常確定”的套利機會，投機傾向和投機行為隨之增加時，任何一個講求實事求是的唯物主義者，都不會、也不該簡單地從道義上去責怪微觀主體。不去消除那個“確定的套利機會”，而一味的指責、打擊投機行為，對于解決經(jīng)濟問題是于事無補的。用行政手段抑制投機，短期或有效，長期則于事無補，除非關閉市場。如果采用行政手段是為了“爭取時間”，那么，利用這個異常艱難爭取來的時間，宏觀調(diào)控應該抓緊做的是：從兩個方面治理和完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，一是改革土地供給制度，創(chuàng)造條件，允許集體土地所有者入市，逐步完善房地產(chǎn)市場體系；二是完善宏觀調(diào)控，適當提高利率水平，創(chuàng)造條件，加快利率市場化改革進程。一旦我們這樣做了，消除了房地產(chǎn)市場上“確定的套利機會”，不僅我國房地產(chǎn)市場上“標準的投機行為”會顯著減少，包括“投資性購房行為”、“提前購房行為”、甚至今天看來“未提前的”購房行為都會相應有所減少，而選擇租房居住的家庭必定會顯著增多。4.2.抑制投資購房——需要斟酌房地產(chǎn)市場分析師們，將住宅購置者區(qū)分為自住購房、投資性購房及投機性購房，這或許有助于對市場預測與分析。投資性購房被嚴格界定為：“以出租為目的”的住房資產(chǎn)購置。但從經(jīng)濟學上講，雖然住宅的首要功能是居住，但絲毫不妨礙住宅是一項（不動產(chǎn)）資產(chǎn)；即使住宅市場僅僅滿足自住購置需求，它仍然是一個資產(chǎn)市場；無論出于什么目的，每一個購房人都是投資者，并通過購置這項資產(chǎn)獲得了現(xiàn)金流收入；以自住為目的的投資人，每月因不再支付房租而減少了現(xiàn)金支出；而以出租為目的的投資人，每月獲得了租金收入。總之，房地產(chǎn)（住宅）市場是一個資產(chǎn)市場，每一個購房者都是投資者。5．關于住房保障政策5.1.現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房保障政策的基本內(nèi)容5.1.1．城鎮(zhèn)保障房的種類目前我國的城鎮(zhèn)保障房有兩類，一是租賃型保障房，二是購置型保障房。前者包括廉租住房和公共租賃住房；后者包括經(jīng)濟適用住房、限價商品住房和各類棚戶區(qū)改造住房。（1）廉租住房。由公共財政出資建設，以低廉的租金面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭配租。（2）公共租賃住房。由公共財政投資或企業(yè)和其他機構投資建設，面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員出租。租金略低于市場租金。（3）棚戶區(qū)改造安置住房。城市和國有工礦(含煤礦)、林區(qū)棚戶區(qū)改造由政府適當補助，企業(yè)和個人也出部分資金進行建設。墾區(qū)危房改造由政府適當補助，個人出資建設。（4）經(jīng)濟適用住房。由政府提供政策支持，主要由企業(yè)投資建設(60平米以下)，面向有一定支付能力的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭配售。滿5年可以轉讓。（5）限價商品住房。這項政策在房價較高的城市實行，面向中低收入無房或住房困難家庭供應（平米以下）。5.1.2．保障性住房建設的支持政策一是財政投入。住房保障資金納入各級財政年度預算安排。二是確保用地落實。在土地供應計劃中優(yōu)先安排，依法以行政劃撥方式供應。三是實行稅費減免。四是引導金融機構加大和規(guī)范金融支持。3.住房保障范圍保障性住房的幾種類型，對應了不同收入、不同類型的住房困難群體。對住房保障范圍和標準的確定，堅持以滿足基本住房需求為原則，保障范圍主要包括低收入、中等偏下收入的無住房和住房困難家庭，以及棚戶區(qū)(危舊房)居民。5.2.現(xiàn)行住房保障政策體系中的問題（1）未能堅持“滿足基本住房需求”這個原則，未能集中資源，滿足最困難群體的“基本需求”?，F(xiàn)行政策體系設置了多種保障性住房類型，似乎公允地對應了不同收入群體，實際上更多的是迎合形形色色的所謂“夾心層”的訴求，導致保障資源使用分散，喪失了對“保障基本需求”原則的堅持，迷失了保障制度的核心目標。（2）與上一條緊密相連的是，喪失了保障制度的公正性。保障“基本住房需求”的主要對象，是社會成員中收入最低、住房最困難的家庭（即使在北京，也還有許多家庭居住在地下室、半地下室）。但多年來，我們的保障資源（資金、土地）更多的、更大比例的被用于幫助那些已經(jīng)“衣食住行無憂”的社會成員購置住房資產(chǎn)（經(jīng)濟適用住房、限價商品住房）。（3）從保障制度的理論邏輯上講，設置“購置型保障房”根本講不通。設立住房保障制度的目的，是對最困難的、自身無法按照市場價格解決“基本住房需求”的社會成員進行救助（“基本住房需求”應有一個法定標準。這個標準可以根據(jù)全社會的可承受能力和承受意愿，定得低些或高些）。但是一旦能夠按照市場價格解決自己“法定基本住房（標準）需要”的，就不應再成為保障對象。而那些在“衣食住行均無憂”之后、產(chǎn)生了購置資產(chǎn)（無論是股票還是住房）欲望的社會成員，就更沒有理由被列為保障對象了。如果將“衣食住行均無憂”的社會成員也納入保障范圍，則是將“保障”泛化為“普惠的社會福利”了。幫助社會成員擁有資產(chǎn)，不是任何國家保障制度的保障內(nèi)容。從實際效果看，設置“購置型保障房”引發(fā)了更多的不公平。大部分購置型保障房被“不同程度吃財政飯”的單位（國家機關、部隊、大學、國有企業(yè)、事業(yè)單位）團購或安排自建，而這些單位的工作人員決不屬于社會上的低收入階層。現(xiàn)在“經(jīng)濟適用將軍樓”、“經(jīng)濟適用教授、教師樓”、“經(jīng)濟適用科級、處級、局級樓”所在多有，不是個別現(xiàn)象。[17]（4）“公共租賃住房”的設立和大規(guī)模建設，將妨礙租賃市場的發(fā)展。廉租住房建設的目標，是向低收入的、無力按照市場價格實現(xiàn)“基本住房需要”的居民家庭配租，避免其流離失所。那么，為什么還要設立“租金略低于市場租金”的公共租賃住房呢？二者本質(zhì)上沒有任何區(qū)別。因此，設立“公共租賃住房”并大規(guī)模建設的唯一后果，是擠出租賃市場上“按市場價格出租”的私人住房供給。（5）現(xiàn)行住房保障政策體系是一個長短期目標、長短期措施混雜的集合?，F(xiàn)行政策體系中，有的政策實際上是當初為解一時“燃眉之急”而出臺的，如限價商品住房，在平抑房價上漲的同時，安撫民眾“對商品房價格過高的抱怨”；有的則是當初“收入分配貨幣化、改革單位福利分房制度、推進住宅商品化”時代，具有明顯過渡性質(zhì)的安排，如經(jīng)濟適用房?，F(xiàn)在將這些臨時性、過渡性措施統(tǒng)統(tǒng)長期化、固化在“城鎮(zhèn)保障政策體系”中。它們的存在，對保障事業(yè)的可持續(xù)、對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展會產(chǎn)生怎樣的影響，恐怕現(xiàn)行住房保障政策的制定者并沒有深入的研究。結束語：總之，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十年的快速發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對GDP增長的貢獻率極大。當然，在我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，也存在著不少的問題，需要我們加強對土地、財稅、金融政策的調(diào)節(jié)，加快住房信息系統(tǒng)的建設，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，合理引導住房需求，努力需求住宅供給平衡，強化各級政府職責，加大保障性住房建設力度，加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機需求，以此來保證我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展參考文獻：[1]AlexF.Schwartz.HousingPolicyinTheUnitedStates:AnIntroduction[M].TaylorandFrancisGroup,2006.[2]JohnM.Clapp,Salavei,Katsiaryna.HedonicPricingwithRedevelopmentOptions:anewapproachtoestimatingdepreciationeffects[J].JournalofUrbanEconomics,2010(67).[3]JoannaPoon,DeanGarratt.EvaluatingUKhousingpoliciestotacklehousingaffordability[J],InternationalJournalofHousingMarketsandAnalysis,2012,Vol.5(3),pp.253-271.[4]EunkyungKwon,MonetaryPolicy,LandPrices,andCollateralEffectsonEconomicFluctuations:EvidencefromJapan,JournaloftheJapaneseandInternationalEconomies,1998,(12):175-203[5]OnathanMcCarthy,RichardW.Peach.MonetaryPolicyTransmissiontoResidentialInvestm