詳解公募REITs的除息和填息

基于存量的經(jīng)驗，我們構建了類似的底層資產(chǎn)模型，以分別觀察特許經(jīng)營權還是產(chǎn)權的填息僅包括“利權IRR的投資者在計算的交易邏輯更加清晰。▍公募REITs分紅呈現(xiàn)哪些特征？我國公募REITs具備高比例分紅的特征。根據(jù)滬深交易所發(fā)布的《公開募集基礎設施（RI（試行%2022年的100%高比例分紅特征。圖1：我國公募REITs具備高比例分紅的特征（%）2021 2022100%

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95%，各基金公告，20222023年一季度的數(shù)據(jù)為例（2RIs2022年的業(yè)績不及預期，進而導致全年可供分配金額僅完成預測值的%-%（3可供分配的實際分紅仍存在波動。圖2：2022年和2023年一季度各REITs可供分配金額完成情況2023Q12023Q120227612%120%25%19%103%100%142%25%26%106%26%111%33%0.16508077.SH華夏華潤有巢107%27%0.530.14508058.SH中金廈門保租房0.580.13180501.SZ紅土深圳保租房120%28%0.590.14508068.SH華夏北京保障房28%0.20508098.SH嘉實京東倉儲107%28%0.870.23180301.SZ紅土鹽田港2.660.67508056.SH中金普洛斯0.15180103.SZ華夏和達高科119%30%0.740.19180102.SZ華夏合肥高新產(chǎn)園22%0.490.08508021.SH國君臨港創(chuàng)新智造129%27%0.950.20508088.SH國君東久新經(jīng)濟1.250.24508099.SH建信中關村0.620.15508000.SH華安張江光大園105%20%1.600.31508027.SH東吳蘇園產(chǎn)業(yè)93%17%0.870.15180101.SZ博時蛇口產(chǎn)園4.570.38180401.SZ鵬華深圳能源100%20%1.680.33508006.SH富國首創(chuàng)水務135%37%1.370.38180801.SZ中航首鋼綠能34%0.77508066.SH華泰江蘇交控26%2.31508009.SH中金安徽交控91%32%3.901.46508008.SH國金中國鐵建86%29%3.490.44180202.SZ華夏越秀高速89%23%1.370.93508018.SH華夏中國交建%24%4.771.48180201.SZ平安廣州廣河73%32%3.151.39508001.SH浙商滬杭甬20222023Q1完成度（）可供分配金額（億元）代碼標的，各基金公告，測算（完成度）注：2023E可供分配金額來自各REIT招募說2021REITs2022▍公募REITs分紅的除息和填息本質仍是具有高分紅的股權資產(chǎn)，在分紅操作上，類比來看，需要在除息日對的價格進行除息處理1特許經(jīng)營權REITs盡管市場投資者對于特許經(jīng)營權IRR2010IRR6%（雖然特許經(jīng)營權Rs1除息與除權[N].中國證券報,2001-03-02(012).ABS（）特許經(jīng)營權Rs在理論上同（IRR相同水平的收益率。圖3：擬構建的特許經(jīng)營權資產(chǎn)估值情況（億元）資產(chǎn)估值1201008060402001 2 3 4 5 6 7 8 9 1011121314151617181920資料來源：測算圖4：特許經(jīng)營權分紅具有“還本付息”的特征，“利息”部分即為每一期理應填息部分（億元）“本金” “利息”/分紅10864201 2 3 4 5 6

8 9 1011121314151617181920測算表1：特許經(jīng)營權REITs類似于ABS分攤償還本金和現(xiàn)金流的結構可以將其每一期的分紅看作“還本付息”特許經(jīng)營權RIs視角 ABS視角折現(xiàn)期數(shù)每期分紅分紅折現(xiàn)值除權后價格資產(chǎn)估值“本金”“利息”（即理應填息部分）利息本金1109.43104.70111.583.126.886.883.122108.90101.58108.283.316.696.693.313108.4098.28104.773.506.506.503.504107.9294.77101.063.716.296.293.715107.4791.0697.123.946.066.063.946107.0587.1292.954.175.835.834.177106.6582.9588.534.425.585.584.428106.2778.5383.844.695.315.314.69特許經(jīng)營權RIs視角 ABS視角折現(xiàn)期數(shù)每期分紅分紅折現(xiàn)值除權后價格資產(chǎn)估值“本金”“利息”（即理應填息部分）利息本金9105.9273.8478.874.975.035.034.9710105.5868.8773.605.274.734.735.2711105.2763.6068.025.584.424.425.5812104.9758.0262.105.924.084.085.9213104.6952.1055.826.273.733.736.2714104.4245.8249.176.653.353.356.6515104.1739.1742.127.052.952.957.0516103.9432.1234.657.472.532.537.4717103.7124.6526.737.922.082.087.9218103.5016.7318.338.401.601.608.4019103.318.339.438.901.101.108.9020103.12-0.570.009.430.570.579.43資料來源：測算IRR填息效應較弱導致投資者短期內獲得的分紅收益率水平與IRR力。產(chǎn)權REITs451億元、3%6%6512%6%（（的填權效應較為明顯。圖5：擬構建的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)估值情況（億元）產(chǎn)業(yè)園區(qū)353025201510500 2 4 6 8101214161820222426283032343638404244資料來源：測算圖6：擬構建的保障房資產(chǎn)估值情況（億元）保障房40353025201510500246810121416182022242628303234363840424446485052545658606264測算▍總結的實操經(jīng)驗來看，產(chǎn)權IRR等參數(shù)的信披要求更的交易邏輯更加清晰。▍風險因素超預期變動。▍資金面市場回顧2023519日，銀存間質押式回購加權利率漲跌互現(xiàn)，隔夜、7天、14天、211個月分別變動了-4.08bps、10.13bps、9.04bps、-5.92bps2.33bps1.40%、1.87%2.09%2.11%2.13%3510年分別變動-1.75bps、-1.74bps、-2.50bps和-0.33bps2.06%、2.36%、2.52%2.72%。0.42%3283.54,0.12%11091.36,0.03%至2278.59。519日人民銀行以利率招20519207天逆回購操作，當日有20億元逆回購到期，實現(xiàn)流動性凈回籠投放0億元。2017SLF、MLF等央行公開市場操作、國庫現(xiàn)202012201612M016010.669868.66情況，計算每日流動性減少總量。同時，我們對公開市場操作到期情況進行監(jiān)控。圖7：2021年5月19日至2023年5月19日公開市場操作和到期監(jiān)控（億元），圖8：2017年1月1日至2023年5月19日流動性投放和回籠統(tǒng)計（億元）圖9：2023年5月19日人民幣對各幣種匯率當前值相對于前一日值變化百分比▍可轉債市場回顧及觀點可轉債市場回顧（%（%（%（-%（%（13%（%（-%（-%（-%跌幅較大。A8478.19415.19億元。02（30.00%上市首日，智慧校園、智慧園區(qū)、行業(yè)智慧化，3.51億元、晶能轉債（19.51%上市首日，太陽能光伏組件、電池片、硅片研發(fā)、生產(chǎn)及銷售，100元、科思轉債（9.91%，日用化學品原料的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售，7.25億元、思創(chuàng)轉債（6.67%億元（4.95%億元（-9.27%億元、智尚轉債（-3.26%，毛紡織品，7.00億元、北方轉債（-3.12%，國際工程，5.34億元（-2.74%億元億元）跌幅居前。可轉債市場周觀點上周轉債市場跟隨正股市場小幅上漲，成交額有所回落。相關方向，圍繞政策推動和業(yè)績兌現(xiàn)預期，建議關注半導體、汽車零部件以及機器人等；產(chǎn)生擾動，但難以成為核心驅動力量