朱美娣訴上海中星集團申城物業(yè)有限公司物業(yè)管理糾紛案

第頁共頁朱美娣訴上海中星集團申城物業(yè)物業(yè)管理糾紛案朱美娣訴上海中星集團申城物業(yè)物業(yè)管理糾紛案上訴人〔原審被告〕：朱美娣，女，1943年3月22日出生，漢族，退休，住本市茅臺路500弄2號樓608室。委托代理人：吳益民，上海市和平律師事務所律師。被上訴人〔原審原告〕：上海中星集團申城物業(yè)〔原名上海申城物業(yè)公司〕，住所地上海市邯鄲路600弄1號3樓。法定代表人：黃永林，董事長。委托代理人：顧明俠，上海市震旦律師事務所律師。委托代理人：王曉萍，上海中星集團申城物業(yè)工作人員。上訴人朱美娣因物業(yè)管理一案，不服上海市長寧區(qū)人民法院〔1999〕長1818號民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年5月30日立案，依法組成合議庭，于2000年7月5日公開開庭審理了本案。上訴人朱美娣及其委托代理人吳益民，被上訴人上海中星集團申城物業(yè)〔以下簡稱申城物業(yè)公司〕的委托代理人顧明俠、王曉萍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。原審法院認定：1993年5月29日，朱美娣購置了本市茅臺路500弄2號樓608室〔建筑面積為79.53平方米〕房屋。同年6月11日，朱美娣將該房委托申城物業(yè)公司進展物業(yè)管理，并與之簽訂了《房屋委托管理合同》。合同約定：申城物業(yè)公司在承受委托管理后對房屋的產(chǎn)業(yè)、租賃、修理等工程進展統(tǒng)一管理，朱美娣應積極配合；由于大樓產(chǎn)權性質較復雜，給管理和維修帶來很大難度，申城物業(yè)公司的管理和修理費用嚴重缺乏，經(jīng)雙方商定，朱美娣愿意以每平方米130元支付給申城物業(yè)公司作“維修、管理補貼費”，由申城物業(yè)公司包干使用十年，合計人民幣9，460.10元：“維修、管理補貼費”只能使用在公用部位的修理和管理上，公用部位的`劃分界限是以各分戶門為界，分戶門以外的均為公用部位，公用部位的一切設備和設施、構造均由申城物業(yè)公司統(tǒng)一管理和維修〔包括街坊總體中的一切事宜〕。申城物業(yè)公司必須保證公用設備和設施的正常運行，構造必須保持完好，使大樓各部位都能發(fā)揮正常的使用功能；申城物業(yè)公司以“管理費”形式每月收取朱美娣人民幣23.90元，一并作維修、管理包干使用；朱美娣有依約向申城物業(yè)公司按期交付管理費的義務，逾期交付超過一個月的，應償付管理費月金額的20％違約金，并補交應付管理費等。簽約后，朱美娣按約一次性給付申城物業(yè)公司房屋維修、管理補貼費人民幣9，460.10元，并在1994年6月前按月支付申城物業(yè)公司管理費23.90元。自1994年7月起，朱美娣以物業(yè)管理不善等為由拒付管理費。1995年5月18日，朱美娣所在小區(qū)茅臺花苑業(yè)主管理委員會成立。茅臺花苑業(yè)主管理委員會代表業(yè)主與申城物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同。但對上述合同的終止未作明確。茅臺路500弄茅臺花苑保安保潔工作原由茅臺花苑居民委員會負責并收取費用。1997年7月1日，茅臺花苑居民委員會根據(jù)有關政策將保安保潔工作移交給申城物業(yè)公司，并由申城物業(yè)公司收取費用，保安保潔費每月為人民幣5元。1998年1月1日，因朱美娣所在茅臺路500弄2號樓的業(yè)主要求，為加強該大樓的保安保潔工作，保安保潔費用每月調整至人民幣12元。另查，為朱美娣等茅臺路500弄2號樓業(yè)主未支付管理費等，上海市長寧區(qū)房屋土地管