中國物業(yè)管理發(fā)展存在的題目及對策思考

中國HYPERLINK""物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對策思考物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，伴隨著我國社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。物業(yè)管理的推進與發(fā)展，改善了廣大居民的生活、工作環(huán)境，推動了兩個文明建設(shè)，為促進住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟增長點和實施社會再就業(yè)工程作出了積極的貢獻。同時，也應(yīng)該看到在物業(yè)管理過程中存在的問題日益突出。據(jù)上海市價格舉報投訴中心的資料顯示，HYPERLINK""物業(yè)管理的投訴共有3526件，占整個投訴總量的14.6%，成為2003年市民投訴的七大熱門行業(yè)之首。因而，研究現(xiàn)階段我國HYPERLINK""物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對策成為熱點問題。1.現(xiàn)階段我國HYPERLINK""物業(yè)管理存在的問題１.1人力資源隊伍建設(shè)滯后于HYPERLINK""物業(yè)管理發(fā)展水平目前，我國有相當(dāng)數(shù)量的HYPERLINK""物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識HYPERLINK"/Constructure/Index.html"結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場，管理人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位?！禜YPERLINK""物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）中第33條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級管理資格（如HYPERLINK""物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴(yán)重影響了HYPERLINK""物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。１.2HYPERLINK""業(yè)主的HYPERLINK""物業(yè)知識缺乏一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴大HYPERLINK""物業(yè)管理中的矛盾報道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業(yè)、對HYPERLINK""業(yè)主的理性引導(dǎo)和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。１.3物業(yè)管理收費難是HYPERLINK""物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的羈絆《條例》中規(guī)定HYPERLINK""業(yè)主的義務(wù)之一是按時交納物業(yè)服務(wù)費用。在HYPERLINK""物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰享用，誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當(dāng)?shù)膽T性，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費預(yù)算、決算等財務(wù)報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了HYPERLINK""物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大。１.4HYPERLINK""物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，缺乏市場競爭力據(jù)資料顯示，1997年底我國約有HYPERLINK""物業(yè)管理企業(yè)7000家，至2003年底達(dá)2萬余家，增長速度極快。建設(shè)部2003年頒布的一級資質(zhì)HYPERLINK""物業(yè)管理企業(yè)只有78家。盡管HYPERLINK""物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，但市場份額普遍較小，經(jīng)營管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴(yán)重，既不利于自身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺地區(qū)及外國同行的“入侵”。１.5HYPERLINK""物業(yè)管理法制建設(shè)仍需進一步完善隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個人購房，隨之而來產(chǎn)生居民小區(qū)的HYPERLINK""物業(yè)管理問題，但由于我國的相關(guān)法律體系尚未出臺，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然2003年國務(wù)院出臺了《物業(yè)管理條例》，相關(guān)部門又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等行政規(guī)章，但現(xiàn)有的HYPERLINK""物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強迫HYPERLINK""業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒有資質(zhì)）的HYPERLINK""物業(yè)管理公司管理模式，據(jù)中國人民大學(xué)國家社科基金項目“社區(qū)管理”課題組對北京70個居民小區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，住房質(zhì)量引起嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占22.8%，與HYPERLINK""物業(yè)管理公司發(fā)生嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占80%，隨意修改HYPERLINK"/Article/ArcPlan/Index.html"規(guī)劃的小區(qū)占34.2%，產(chǎn)生肢體沖突與暴力沖突的占37%，在所有這些糾紛中因公用財產(chǎn)被嚴(yán)重侵占的占60%，這充分說明現(xiàn)有管理模式存在著弊端。１.6地區(qū)間發(fā)展不平衡從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，南方地區(qū)、經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國HYPERLINK""物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國第一批40家HYPERLINK""物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)中深圳占了18家；全市有146家住宅區(qū)獲得“全國城市HYPERLINK""物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，占全國的1/7.據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占HYPERLINK""物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市已達(dá)50%以上，這說明，經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達(dá)地區(qū)在HYPERLINK""物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。2.解決HYPERLINK""物業(yè)管理所存在問題的對策２.1走專業(yè)化發(fā)展之路物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場化到一定程度的必然結(jié)果。HYPERLINK""物業(yè)管理要有專門的針對對象和具體的細(xì)分市場，在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。全國70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學(xué)的人力資源管理機制，加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動他們的積極主動性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，通過高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來激發(fā)消費者的自覺繳費意識，從根本上解決HYPERLINK""物業(yè)管理收費難的問題，向知識型管理過渡，走一條人才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、競爭市場化的HYPERLINK"/transportation/transportroad/Index.html"道路。退２警.2漸走法制怪化發(fā)展民之路蘭實裹際上，臣物業(yè)管蟲理是業(yè)推主對物竭業(yè)進行儲自治的息權(quán)力，姓是一項鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)人疏對財產(chǎn)脾進行處獄置權(quán)力塔，不應(yīng)沃該規(guī)定雄業(yè)主必綢須通過皇物業(yè)公瑞司進行窩物業(yè)管珠理。為證此，要齒完善不拘動產(chǎn)登餡記制度論，對物晶業(yè)特別首是業(yè)主劇共有共恩享的部控分詳細(xì)臺登記；葬明確物濁業(yè)管理段是業(yè)主柄對物業(yè)雷進行自雙主治理才的活動戰(zhàn)，HYPERLINK""宴物業(yè)舞管理權(quán)泰是HYPERLINK""盒業(yè)主撈的權(quán)利沃，在建短立像“繞物權(quán)法礎(chǔ)”畏的同時藍(lán)，要盡仇快出臺旗“HYPERLINK""程物業(yè)黨管理法肥”魔，真正麥做到依控法管理炕，依法雖服務(wù)。鄙２雜.3穩(wěn)走集團休化發(fā)展庫之路岔在蟻我國HYPERLINK""區(qū)物業(yè)傍管理是悟一種微至利性行望業(yè)，全攔國約有冠80唱%棉的物業(yè)也管理企叉業(yè)經(jīng)營課虧損，掏物業(yè)管耳理的規(guī)訂模效益蔑就顯得形尤為重泊要，客雜觀上要萄求物業(yè)達(dá)管理企布業(yè)必須旦走規(guī)模醉化、集鳳團化之慰路。同議時，物桿業(yè)管理勢市場將鑒面臨重副新洗牌須，中國浪物業(yè)管纖理企業(yè)估要想得例到進一騎步發(fā)展勾，必須隔擺脫現(xiàn)閉行的小抹而全模蠢式。為伴此，有乓關(guān)部門益應(yīng)制定蚊相應(yīng)政谷策，一新方面，陪提高企釘業(yè)的注督冊門檻腰。另一其方面，舞嚴(yán)格降堆低清除汽制度。許啟動物詢業(yè)管理設(shè)市場預(yù)校警系統(tǒng)勝，促使蒸一部分HYPERLINK""略物業(yè)月管理企多業(yè)進一袍步發(fā)展岔壯大，震清除一王些制約豬行業(yè)整眾體水平帥提高的君“泉小、散值、濫懲”呼物業(yè)管龜理企業(yè)例，最終園實現(xiàn)強怒強聯(lián)合借，形成HYPERLINK""他物業(yè)切管理集磁團。括２膀.4霸走品牌農(nóng)化發(fā)展腔之路屠品青牌是產(chǎn)境品或企獄業(yè)區(qū)別杰于其他棄產(chǎn)品或靠企業(yè)的數(shù)標(biāo)志，皇對企業(yè)稅而言，識品牌代層表了一現(xiàn)種潛在釀的競爭隔力與獲較利能力漏，因此拉，物業(yè)母管理企朋業(yè)必須畫走以品秤牌為中藏心的發(fā)進展之路壩。物業(yè)轉(zhuǎn)管理企隸業(yè)應(yīng)當(dāng)涌根據(jù)不父同的目伯標(biāo)客戶評、不同撇的HYPERLINK""杜物業(yè)森類型，接選擇適秘當(dāng)媒體叨來進行堵宣傳自賤己的品穗牌，并瘡逐步形厭成員工攏的品牌強氣質(zhì)，謙結(jié)合所持管理的勺樓盤品艙牌，走楚出一條字適合自舊身的良械性循環(huán)晝的品牌譯化發(fā)展惠之路。牌２放.5疲走智能正化發(fā)展才之路藝隨而著人們濟生活水贏平的提誘高，現(xiàn)肅代科技揪的發(fā)展慶，房地波產(chǎn)供應(yīng)童商在提頭供產(chǎn)品晶時已經(jīng)橡越來越寬多的考卡慮物業(yè)涂的智能笛化，客競觀上也巷要求物老業(yè)管理算企業(yè)實蝦行智能拍化管理松。物業(yè)搬管理企剝業(yè)也應(yīng)補適應(yīng)時晨代的發(fā)個展要求至，采用副以計算嗎機管理嬸為主導(dǎo)響的新技秘術(shù)，推豪出智能輕化管理趨，以降趨低物業(yè)牲管理的粒人力成件本，提輸高HYPERLINK""壓物業(yè)紫管理的眼服務(wù)質(zhì)蓄量，同席時，可志以推廣窄一些先觀進的管級理方法吐。宅２臥.6瘋走涉“雙以人為逃本爆”尺的發(fā)展榴之路袋物申業(yè)管理變的服務(wù)壤對象是僵人，HYPERLINK""檢物業(yè)攝管理的額目標(biāo)之產(chǎn)一是要頂為HYPERLINK""儉業(yè)主盾和使用薯人營造躬“采整潔、纏文明、旦安全、貌方便盛”香的環(huán)境朝。HYPERLINK""像物業(yè)唱管理企攝業(yè)要倡夜導(dǎo)衛(wèi)“超以人為漿本層”稅的科學(xué)底發(fā)展觀繁，在與樣業(yè)主的院接觸和把服務(wù)中漫要把人徒情味體浩現(xiàn)在每壁個細(xì)節(jié)正中，注輕重對業(yè)樣主的感御情投資英，提高準(zhǔn)業(yè)主滿槽意度。HYPERLINK""叢物業(yè)肢管理企本業(yè)所從況事的一得切活動漂要以使HYPERLINK""居業(yè)主所稱心、網(wǎng)滿意為熊前提，馬其核心女就是要燭提供完趟善、優(yōu)維質(zhì)服務(wù)坦。任何賀物業(yè)管虧理企業(yè)浴必須捕灰捉市場胡信息，擊突出物個業(yè)服務(wù)蕩的人性江化理念喂，將HYPERLINK""碑物業(yè)執(zhí)管理服暖務(wù)超越膏單純的曾維修與豬維護，雹為小區(qū)介用戶營僵造一種剃高品位瞞的生活搖氣氛，筑引導(dǎo)一烏種全新地的生活仆方式，傾推行楊“狗零缺陷?！蹦戏?wù)的編理念。晴3.眠結(jié)束語脆當(dāng)柳前，物刻業(yè)管理火行業(yè)正厲面臨一森個由初苦級階段腦向高級平階段過鉤渡的關(guān)由鍵時刻真，物業(yè)暈管理行怒業(yè)內(nèi)、移外部環(huán)損境都在斗發(fā)生著釣重大變嘴化。如鎖何更好豪的研究HYPERLINK""射物業(yè)棍管理存嬌在的問占題和發(fā)倚展對策春，需要膨我們作墻出更進宣一步的紹努力。決參考爺文獻：蛾[1]伙吵王貴嶺聾。HYPERLINK"