2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理題庫綜合試卷B卷含答案

2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理題庫綜合試卷B卷含答案

單選題（共54題）1、（）業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本（含購買價格和購買稅費）、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。A.開發(fā)—銷售B.開發(fā)—持有出租—出售C.購買—持有出租—出售D.購買—更新改造—出售【答案】D2、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯誤的是()。A.可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當(dāng)一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算D.年度運營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化【答案】D3、某家庭以抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。A.7019.53B.7972.34C.8524.15D.8587.65【答案】B4、如果銀行存款的利率為12%，為在5年末獲得10000元，現(xiàn)在應(yīng)該存入銀行()。A.5674元B.2000元C.6250元D.8929元【答案】A5、某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運營費用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入為（）萬元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40【答案】C6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A.所得稅前利潤B.所得稅后利潤C(jī).應(yīng)分配利潤D.未分配利潤【答案】A7、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價盈利能力指標(biāo)的是（）。A.成本利潤率B.投資利潤率C.償債備付率D.資本金利潤率【答案】C8、從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距的是（）。A.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)B.總量結(jié)構(gòu)C.供求結(jié)構(gòu)D.投資結(jié)構(gòu)【答案】B9、對于相同的兩個房地產(chǎn)投資方案，其動態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間的關(guān)系是（）。A.Pb＜Pb＇B.Pb≤Pb＇C.Pb=Pb＇D.Pb＞Pb＇【答案】D10、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內(nèi)均勻新增貸款5000萬元，預(yù)計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當(dāng)年應(yīng)計利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A11、對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法【答案】A12、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資現(xiàn)金回報率的關(guān)系為（）。A.甲>乙B.甲C.甲=乙D.無法判斷【答案】A13、在房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容中，對于需求分析中的（）是第一步。A.需求影響因素分析B.吸納率分析C.需求預(yù)測分析D.市場購買者的產(chǎn)品功能需求【答案】A14、下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（）。A.學(xué)習(xí)B.經(jīng)濟(jì)狀況C.對渠道的信賴度D.購買動機(jī)【答案】B15、某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A.半個月B.2個月C.半年D.2年【答案】D16、運用實物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過（）確定是否進(jìn)行投資。A.等待投資型期權(quán)估價B.放棄型期權(quán)估價C.成長型期權(quán)估價D.柔性期權(quán)估價【答案】C17、目前家庭裝修普遍采用的室內(nèi)給水管道是（）。A.鋁塑管B.鍍鋅鋼管C.焊接鋼管D.無縫鋼管【答案】A18、房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（）。A.租金收入B.物業(yè)增值C.股權(quán)增加D.銷售收入【答案】D19、在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進(jìn)項初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位【答案】C20、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動比率為（）。A.37.5%B.75%C.150%D.113%【答案】A21、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬m2，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬m2，恢復(fù)施工的面積為200萬m2。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬m2。A.500B.700C.800D.1000【答案】A22、同時開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細(xì)分市場的營銷方式是()。A.無差異性營銷B.差異性營銷C.定制性營銷D.集中性營銷【答案】B23、隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽?，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強(qiáng)的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。A.交通方便性B.聲望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C24、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的方法，屬于()。A.成本導(dǎo)向定價法B.購買者導(dǎo)向定價法C.競爭導(dǎo)向定價法D.市場導(dǎo)向定價法【答案】A25、相對于現(xiàn)金回報率來說，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。A.投資利潤率B.投資回報率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率【答案】B26、以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和（）構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費B.城市建設(shè)配套費C.公共配套設(shè)施建設(shè)費D.不可預(yù)見費【答案】B27、下列不屬于管理費用的是（）。A.管理人員工資B.職工教育經(jīng)費C.戶外發(fā)布會D.技術(shù)開發(fā)費【答案】C28、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)D.收益相關(guān)指標(biāo)【答案】D29、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，零售商業(yè)用房市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.23，整個投資市場的平均收益率為18%，則零售商業(yè)用房的預(yù)期收益率為()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%【答案】A30、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在（）年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A.2B.3C.4D.5【答案】D31、我國對外籌資成本是在（）的基礎(chǔ)上加一定的百分比。A.倫敦同業(yè)拆放利率B.新加坡同業(yè)拆放利率C.紐約同業(yè)拆放利率D.香港同業(yè)拆放利率【答案】A32、資產(chǎn)負(fù)債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占()的比例。A.全部貸款B.全部資產(chǎn)C.銀行貸款D.部分資產(chǎn)【答案】B33、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期的表述中正確的是（）。A.自然周期的第一階段租金增長率穩(wěn)定或小步上升B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升【答案】B34、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與()。A.意愿B.途徑C.能力D.動機(jī)【答案】B35、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位低于地下室地坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過500mm時，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】B36、某市擬建一大型展覽館，根據(jù)工程項目的劃分，該展覽館的土建工程是（）。A.單項工程B.單位工程C.分部工程D.分項工程【答案】B37、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于()。A.物業(yè)的交通通達(dá)程度B.停車的便利程度C.物業(yè)的周圍環(huán)境D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度【答案】A38、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金是()萬元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B39、（）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.住房價格合理性指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費者信心指數(shù)【答案】C40、磚砌墻體是由砌墻磚與砂漿砌合而成，分為普通磚和空心磚兩大類?？招拇u是指孔洞率不小于（）的磚。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】D41、因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失，故通貨膨脹會導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.提高B.降低C.無變化D.為零【答案】A42、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯誤的是（）。A.可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當(dāng)一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算D.年度運營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化【答案】D43、公共配套設(shè)施建設(shè)費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于（）。A.土地費用B.前期工程費C.房屋開發(fā)費D.管理費用【答案】C44、企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資【答案】C45、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表不正確的是()。A.資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況B.資產(chǎn)負(fù)債表反映項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況C.在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行獨立的財務(wù)評價時，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表D.編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)【答案】B46、一個房地產(chǎn)開發(fā)商要獲取銷售許可證，他要找的部門是()。A.房地產(chǎn)學(xué)會B.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會C.房地產(chǎn)管理部門D.政府【答案】C47、下列征收補(bǔ)償費中，不屬于城市國有土地上房屋征收補(bǔ)償費用的是（）。A.房屋價值補(bǔ)償費B.搬遷補(bǔ)償費C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費D.土地補(bǔ)償費【答案】D48、下列費用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是（）。A.審計費B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費【答案】A49、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌措計劃中應(yīng)包括預(yù)售收入時，資金籌措計劃要與項目的（）配合考慮。A.質(zhì)量控制目標(biāo)B.銷售收入計劃C.工程建設(shè)招標(biāo)計劃D.客戶定位【答案】B50、如果銀行存款的利率為10%，為在1年后獲得11000元，現(xiàn)在應(yīng)該存入銀行()。A.12000元B.10000元C.9250元D.9929元【答案】B51、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】B52、評標(biāo)委員會通常由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)組成，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C53、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財政政策抑制經(jīng)濟(jì)衰退。A.擴(kuò)張B.適度擴(kuò)張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A54、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D多選題（共14題）1、投資項目可行性研究的根本目的包括（）。A.減少或避免投資決策的失誤B.提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益C.提高項目開發(fā)建設(shè)的社會和環(huán)境效益D.為項目決策提供依據(jù)E.為項目后期的經(jīng)營決策提供依據(jù)【答案】ABC2、細(xì)分市場評價主要涉及()等三個方面的評價。A.細(xì)分市場的可衡量性B.細(xì)分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C.細(xì)分市場的差異性大小D.企業(yè)的目標(biāo)和資源E細(xì)分市場結(jié)構(gòu)的吸引力【答案】BD3、通過拍賣方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項目，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領(lǐng)（）。A.《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》B.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C.《國有土地使用證》D.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》E.《建設(shè)工程施工許可證》【答案】BD4、確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（）方面。A.對各項施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差B.控制混凝土質(zhì)量C.對工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗D.對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法E.實行科學(xué)合理的施工進(jìn)度控制安排【答案】ABD5、在履行合同中發(fā)生以下（）情形之一的，經(jīng)發(fā)包人同意，監(jiān)理人可按合同約定的變更程序向承包人發(fā)出變更指示。A.取消合同中任何一項工作，但被取消的工作可以轉(zhuǎn)由發(fā)包人或其他人實施B.改變合同中任何一項工作的質(zhì)量或其他特性C.改變合同工程的基線、標(biāo)高、位置或尺寸D.改變合同中任何一項工作的施工時間或改變已批準(zhǔn)的施工工藝或順序E.為完成工作需要施加的額外工作【答案】BCD6、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》中，規(guī)劃土地使用要求包括（）等。A.建筑規(guī)模B.公共服務(wù)設(shè)施C.容積率D.綠地率E.建設(shè)項目與城市道路的距離【答案】ACD7、對于購買-更新改造-出租-出售模式來說，這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）等。A.購買成本B.更新改造成本C.運營成本D.轉(zhuǎn)售稅費E.建造成本【答案】ABCD8、房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本報表包括（）。A.現(xiàn)金流量表B.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.資產(chǎn)負(fù)債表E.投資計劃與資金籌措表【答案】ABCD9、按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細(xì)分為若干子市場，這是因為不同用途的房地產(chǎn)在（）等方面存在差異。A.投資決策B.規(guī)劃設(shè)計C.工程建設(shè)D.地域范圍E.產(chǎn)品功能【答案】ABC10、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有()。A.投資房地產(chǎn)信托B.購買住房抵押支持證券C.購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D.購買物業(yè)用于出租經(jīng)營E購買土地進(jìn)行開發(fā)【答案】ABC11、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報表包括()。A.總投資估算表B.現(xiàn)金流量表C.資金來源與運用表D.開發(fā)建設(shè)投資估算表E資產(chǎn)負(fù)債表【答案】BC12、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括()。A.預(yù)售收B.還本付息收入C.租賃收入D.貸款本金收入E利息收入【答案】ACD13、融資風(fēng)險分析，通常需要分析的風(fēng)險因素包括（）。A.政策風(fēng)險B.資金供應(yīng)風(fēng)險C.經(jīng)營風(fēng)險D.利率風(fēng)險E.匯率風(fēng)險【答案】BD14、下列參數(shù)屬于融資相關(guān)參數(shù)的有（）。A.基準(zhǔn)收益率B.資本金投資比例C.貸款利率D.空置率E.出租率【答案】BC大題（共2題）一、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實地查看。以下為該估價機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機(jī)構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號