目標(biāo)成本編制作業(yè)指引

目標(biāo)成本編制作業(yè)指引編號(hào)：CIFI-CS-WI-CB-001版號(hào)：A/0頁碼：第5頁共6頁目標(biāo)成本編制作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人目的明確項(xiàng)目正式目標(biāo)成本的編制方法。 適用范圍適用于公司開發(fā)的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目。 術(shù)語和定義目標(biāo)成本：公司成本經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)，項(xiàng)目成本控制的基準(zhǔn)。通過確定成本目標(biāo)值，用來指導(dǎo)工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。職責(zé)設(shè)計(jì)部提供詳細(xì)的初步設(shè)計(jì)方案。提供各類規(guī)劃指標(biāo)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及工程作法。以上資料需經(jīng)設(shè)計(jì)部相關(guān)責(zé)任人確認(rèn)。成本部負(fù)責(zé)收集資料、類似工程的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來支撐測(cè)算。根據(jù)收集的資料進(jìn)行成本測(cè)算，編制項(xiàng)目正式目標(biāo)成本，并對(duì)成本進(jìn)行控制。4.2.3成本部組織各部門負(fù)責(zé)其他分項(xiàng)成本測(cè)算并組織評(píng)審。（補(bǔ)財(cái)務(wù)部、開發(fā)配套部、工程部、營(yíng)銷部職責(zé)：財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目的管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用測(cè)算，營(yíng)銷部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的營(yíng)銷費(fèi)用測(cè)算，開發(fā)配套部負(fù)責(zé)土地成本和報(bào)批報(bào)建費(fèi)用的測(cè)算，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用的測(cè)算和工程勘察費(fèi)，工程部負(fù)責(zé)工程管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等測(cè)算。）總經(jīng)理審批《項(xiàng)目正式目標(biāo)成本》。（注：如本階段的成本超過上一階段的目標(biāo)成本，則需要報(bào)集團(tuán)審批）。工作程序資料準(zhǔn)備階段成本部收集相關(guān)資料，包括初步設(shè)計(jì)方案、《項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表》、《建造標(biāo)準(zhǔn)》及以前竣工的類似工程的數(shù)據(jù)指標(biāo)。收集政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。收集類似竣工項(xiàng)目的工程造價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)資料。編制階段成本部負(fù)責(zé)根據(jù)《項(xiàng)目成本測(cè)算表》，按照成本分類逐項(xiàng)進(jìn)行編制。開發(fā)間接費(fèi)中行政管理費(fèi)、利息，物業(yè)完善費(fèi)及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)提供數(shù)據(jù)，土地獲得價(jià)及政府報(bào)建報(bào)批由開發(fā)配套部負(fù)責(zé)提供數(shù)據(jù)，營(yíng)銷策劃類費(fèi)用由營(yíng)銷部提供相關(guān)數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)部提供設(shè)計(jì)費(fèi)用和勘察費(fèi)用數(shù)據(jù)，工程前期費(fèi)用測(cè)算由工程部提供數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)由成本部負(fù)責(zé)按照類似工程的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比測(cè)算。測(cè)算過程中遵從以下原則：量?jī)r(jià)分離、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)或通過計(jì)算確定工程量、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)或單價(jià)分析確定單價(jià)、計(jì)算合價(jià)。目標(biāo)成本使用《項(xiàng)目成本測(cè)算表》進(jìn)行測(cè)算，作為每個(gè)階段的目標(biāo)成本，正式的成本目標(biāo)在擴(kuò)初設(shè)計(jì)后確認(rèn)。目標(biāo)成本測(cè)算完成之后，按使用功能進(jìn)行成本分?jǐn)偂?.2.4.1項(xiàng)目論證決策階段，依據(jù)投資估算確定項(xiàng)目目標(biāo)成本，成為項(xiàng)目總目標(biāo)成本，用以控制方案設(shè)計(jì)，是評(píng)審方案設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。5.2.4.2項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)完成后，依據(jù)方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)估算確定目標(biāo)成本，成為控制擴(kuò)初設(shè)計(jì)的目標(biāo)成本，是評(píng)審初步設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。5.2.4.3初步設(shè)計(jì)完成后，依據(jù)初步設(shè)計(jì)概算確定目標(biāo)成本，成為控制施工圖設(shè)計(jì)的目標(biāo)成本，是評(píng)審施工圖設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。5.2.4.4施工圖設(shè)計(jì)完成后，依據(jù)施工圖預(yù)算確定目標(biāo)成本，作為項(xiàng)目施工階段成本控制目標(biāo)。對(duì)比分析階段工程測(cè)算完成后，成本部負(fù)責(zé)和類似的工程進(jìn)行對(duì)比分析，找出成本差異，進(jìn)行成本分析。確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基本原則和方法標(biāo)桿瞄準(zhǔn)在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目開發(fā)籌建部門應(yīng)通過市場(chǎng)研究找準(zhǔn)銷售價(jià)格市場(chǎng)標(biāo)桿、工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿，以及非工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿。滿足顧客需求在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段必須關(guān)注目標(biāo)顧客定位、分析目標(biāo)顧客核心需求和一般需要，并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描述。在分階段確定目標(biāo)成本時(shí)，應(yīng)始終注意將成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)向顧客核心需求方向傾斜。競(jìng)爭(zhēng)策略要求在項(xiàng)目選擇的項(xiàng)目策劃階段，應(yīng)調(diào)查分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，結(jié)合項(xiàng)目自身資源條件和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，形成明確的競(jìng)爭(zhēng)策略，并將競(jìng)爭(zhēng)策略對(duì)產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。在分階段確定目標(biāo)成本時(shí)，始終注意成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)滿足競(jìng)爭(zhēng)策略要求。倒逼成本5.4.4.1通過項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段的市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)市場(chǎng)標(biāo)桿和項(xiàng)目挖潛措施對(duì)項(xiàng)目可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確判斷和取舍。5.4.4.2用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項(xiàng)目總成本，并用以指導(dǎo)“設(shè)計(jì)階段成本控制建議”和項(xiàng)目開發(fā)策劃的硬性指標(biāo)。5.4.4.3用項(xiàng)目總成本層層倒逼方案設(shè)計(jì)成本、初步設(shè)計(jì)成本、施工圖設(shè)計(jì)成本。方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤項(xiàng)目總目標(biāo)成本-成本預(yù)備費(fèi)（一般為項(xiàng)目總目標(biāo)成本×8%）。用項(xiàng)目總目標(biāo)成本減去成本預(yù)備費(fèi)的結(jié)果倒逼指導(dǎo)方案設(shè)計(jì)，直到方案設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費(fèi)20%。用方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)，直到初步設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。施工圖設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費(fèi)10%。用初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)，直到施工圖設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。測(cè)算的施工圖設(shè)計(jì)成本加上未使用的成本預(yù)備費(fèi)（≥70%的成本預(yù)備費(fèi)）即成為確定的項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)總經(jīng)理簽發(fā)的《項(xiàng)目正式目標(biāo)成本》作為項(xiàng)目成本控制的依據(jù)?！俄?xiàng)目正式目標(biāo)成本》簽發(fā)之前發(fā)生的成本按項(xiàng)目前期成本測(cè)算中的單項(xiàng)指標(biāo)控制。目標(biāo)成本調(diào)整當(dāng)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位或規(guī)劃設(shè)計(jì)發(fā)生重大變化時(shí)，應(yīng)該按照最新的規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整目標(biāo)成本，調(diào)整之后的目標(biāo)成本按權(quán)限經(jīng)審批后生效。目標(biāo)成本變動(dòng)的審批權(quán)限：目標(biāo)成本的變動(dòng)（總體）不超過原來總體目標(biāo)成本的1%時(shí)，由成本部提案，成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，事業(yè)部總經(jīng)理審批；目標(biāo)成本的變動(dòng)（總體）超過原來總體目標(biāo)成本的1%時(shí)，由成本部提案，事業(yè)部成本分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審核，集團(tuán)成本管理部、成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，集團(tuán)總裁審批，同時(shí)報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部備案；目標(biāo)成本的變動(dòng)（單項(xiàng)）不超過100萬時(shí)，由成本部提案，成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，事業(yè)部總經(jīng)理審批；目標(biāo)成本的變動(dòng)（單項(xiàng)）超過100萬時(shí)，由成本部提案，事業(yè)部成本分管領(lǐng)導(dǎo)、事業(yè)部總經(jīng)理審核，集團(tuán)成本管