2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬考試試卷A卷含答案

2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬考試試卷A卷含答案

單選題（共57題）1、查賬時要兼顧各方利益，公平公正地對待涉及多方經(jīng)濟利益的問題。這體現(xiàn)的是查賬原則中的（）。A.獨立性原則B.群眾性原則C.合法性原則D.公正性原則【答案】D2、下列選項中不可以用于土地儲備資金的是（）。A.土地出讓收入中安排的一部分資金B(yǎng).向銀行業(yè)金融機構舉借的貸款C.國有土地收益基金中安排的資金D.經(jīng)財政部門批準可用于土地儲備的其他財政資金【答案】B3、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風險B.法律風險C.信用風險D.管理風險【答案】D4、對某一房地產(chǎn)市場中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關系的分析，屬于房地產(chǎn)市場的（）。A.總量結構分析B.產(chǎn)品結構分析C.區(qū)域結構分析D.投資結構分析【答案】B5、工程量清單計價中，“招標控制價”是由招標人根據(jù)有關計價規(guī)定計算的工程造價，其作用是招標人用于對招標工程發(fā)包的（）。A.成交價B.保留價C.最高限價D.最低限價【答案】C6、下列不屬于競爭導向定價法的是（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】D7、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是（）。A.銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)價值C.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率＝銷售利潤/項目總投資【答案】A8、編制房地產(chǎn)項目招標工程標底是由()來完成。A.開發(fā)商B.承包商C.設計部門D.建委【答案】A9、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力稱為（）。A.永久荷載B.可變荷載C.活載D.偶然荷載【答案】A10、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%，則該抵押貸款的實際年利率為（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【答案】D11、若影響某房地產(chǎn)投資方案財務凈現(xiàn)值的三個不確定因素E1、E2、E3分別上升10%，財務凈現(xiàn)值分別變化－12.1%、12.6%和－11.8%，則財務凈現(xiàn)值對這三個不確定因素的敏感度從高到低的順序為（）。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2【答案】C12、房地產(chǎn)投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為（）。A.超額利潤B.投資回報C.內部收益D.風險報酬【答案】D13、房地產(chǎn)開發(fā)項目單項工程驗收的組織者是（）。A.項目施工單位B.項目設計單位C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.產(chǎn)品質量監(jiān)督部門【答案】C14、假設某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%時，其對應的凈現(xiàn)值分別為NPV1＝300萬元、NPV2＝100萬元、NPV3＝－50萬元、NPV4＝－150萬元，則依此測算的內部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】A15、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險【答案】D16、麥門冬湯的主治證是A.虛熱肺痿、胃陰不足證B.溫燥傷肺，氣陰兩傷證C.肺腎陰虧證D.外感溫燥證【答案】A17、某人以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C18、假設某房產(chǎn)限差為120m2，則其中誤差為（）m2。A.30B.60C.90D.120【答案】B19、從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是（）。A.確定調查方式B.設計調查問卷C.收集市場信息D.定義市場區(qū)域【答案】D20、對某房地產(chǎn)項目進行敏感性分析，當?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。A.地價B.建造成本C.貸款利率D.資本化率【答案】D21、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由（）向發(fā)證機關申請領取。A.施工單位B.建設單位C.監(jiān)理單位D.設計單位【答案】B22、在房地產(chǎn)市場的分類中，一級市場是指（）。A.土地使用權轉讓市場B.新建商品房租售市場C.土地使用權出讓市場D.土地使用權出讓市場和新建商品房租售市場【答案】C23、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項目應繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】A24、()是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A.易受政策影響性B.存在效益外溢和轉移C.適于進行長期投資D.最高最佳使用性【答案】A25、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D26、（）承受起重機自重、起重機最大起重量以及起重機剎車時產(chǎn)生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。A.吊車梁B.外墻圍護系統(tǒng)C.柱子D.基礎【答案】A27、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于（）的工作。A.投資機會選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設階段D.租售階段【答案】B28、下列各項中不屬于敏感性分析的“三項預測值”的是（）。A.最樂觀預測值B.最悲觀預測值C.最可能預測值D.最不可能預測值【答案】D29、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B30、如果某項目的FNPV等于零，說明該項目的獲利能力（）。A.達到了基準收益率的要求B.超過了基準收益率的要求C.未達到財務內部收益率的要求D.達到了財務內部收益率的要求【答案】A31、對于（）競爭者的企業(yè)，它們反應模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預料它們將會采取什么行動。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型【答案】D32、、對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。A.設計壽命B.經(jīng)濟壽命C.法定壽命D.自然壽命【答案】B33、從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段【答案】B34、開發(fā)項目的內部收益率表明了（）。A.項目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比【答案】A35、下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場監(jiān)測與預警指標的是（）A.吸納周期B.城市居民消費價格指數(shù)C.住房價格合理性指數(shù)D.房地產(chǎn)價格指數(shù)【答案】C36、下列說法不正確的是（）。A.利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于1.2C.在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上D.一般來說，對于一個開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應為35%～45%【答案】A37、關于年度運營預算，下列說法錯誤的是（）。A.該預算列出了物業(yè)的主要收入來源和費用支出項目B.該預算不僅能令物業(yè)各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時間C.該預算不需為不可預見費用的支出預留空間D.該預算除了令業(yè)主了解未來一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)服務企業(yè)提供了一個分析物業(yè)過去的經(jīng)營表現(xiàn)和根據(jù)對未來的有關估計，對個別的預算項目提供適當?shù)恼{整機會【答案】C38、如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B39、在項目財務評價中，動態(tài)投資回收期(Pb)與基準回收期(Pc)相比較，如果()，則開發(fā)項目在財務上是可以接受的。A.PB小于或等于PCB.PB等于PC.PB小于PCD.PB大于PC【答案】A40、某承租人的基礎租金為5萬元/月，如果營業(yè)額的10%作為百分比租金，當其月營業(yè)額超過()萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80【答案】A41、下列房地產(chǎn)經(jīng)營模式中，現(xiàn)金流出不包括“運營成本”的是（）。A.購買-更新改造-出售B.購買-持有出租-出售C.開發(fā)-持有出租-出售D.購買-更新改造-出租-出售【答案】A42、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調研后，決定在全國多個城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.全面覆蓋D.市場集中化【答案】B43、在住房市場中，存量住房市場的市場結構特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷【答案】A44、房產(chǎn)面積的測量精度分為（）級。A.五B.二C.三D.四【答案】C45、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量【答案】C46、關于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費和資金占用費D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費【答案】D47、先近似匡算工程量，再配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算的方法叫作()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】C48、下列關于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務內部收益率是唯一的D.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差【答案】D49、房地產(chǎn)直接投資包括（）形式。A.從取得土地使用權開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資B.面向建成物業(yè)的置業(yè)投資C.從取得土地使用權開始的開發(fā)投資D.從取得土地使用權開始的開發(fā)投資和房地產(chǎn)企業(yè)債券投資【答案】A50、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用（）。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模擬法D.杠桿分析【答案】C51、下列不屬于競爭導向定價法的是（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】D52、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的（）特征。A.壟斷競爭B.寡頭壟斷C.壟斷D.競爭【答案】A53、某投資者以160萬元購買一個商鋪用于出租經(jīng)營，其中的60萬元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。若該商鋪的年租金收入為30萬元，不包括還本付息的年運營費用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%【答案】B54、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當時地價為700元/m2，土地使用權年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當時的建筑物建造價為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)土地部分的現(xiàn)時總價為（）萬元。A.80B.97C.100D.300【答案】D55、反映一定時期內房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質價格【答案】C56、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃的基本報表是（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財務計劃現(xiàn)金流量表【答案】D57、根據(jù)消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：即便利品、選購品和特殊品。A.購買習慣B.購買心理C.購買動機D.購買行為【答案】D多選題（共14題）1、房屋面積測算包括（）等的測算。A.房屋建筑面積B.共有建筑面積C.使用面積D.占地面積E.產(chǎn)權面積【答案】ABC2、下列系統(tǒng)風險屬于政治風險的有（）A.戰(zhàn)爭風險B.經(jīng)濟制裁風險C.土地供給政策風險D.環(huán)境保護政策風險E.金融政策風險【答案】AB3、下列系統(tǒng)風險屬于政治風險的有（）A.戰(zhàn)爭風險B.經(jīng)濟制裁風險C.土地供給政策風險D.環(huán)境保護政策風險E.金融政策風險【答案】AB4、細分市場評價主要涉及（）等方面的評價。A.細分市場的可衡量性B.細分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C.細分市場的差異性大小D.企業(yè)的目標和資源E.細分市場結構的吸引力【答案】BD5、項目開發(fā)經(jīng)營期內可用作還款資金的有（）。A.利潤B.折舊C.攤銷D.營業(yè)外收入E.其他還款資金【答案】ABC6、房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標有（）。A.成本利潤率B.銷售利潤率C.資本金凈利潤率D.資本金利潤率E.靜態(tài)投資回收期【答案】AB7、房地產(chǎn)投資項目的財務內部收益率大于基準收益率，以財務凈現(xiàn)值判斷風險，正確的有（）。A.標準差系數(shù)越大，風險越小B.累積概率值越大，風險越小C.標準差越小，風險越小D.標準差越大，風險越小E.標準差系數(shù)越小，風險越小【答案】B8、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為（）投資。A.居住物業(yè)B.商業(yè)物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)E.倉儲物業(yè)【答案】ABC9、按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為（）。A.金融投資型B.收益型C.實物投資型D.機會型E.收益加增值型【答案】BD10、地方政府的年度土地儲備計劃包括（）。A.年初和年末土地儲備規(guī)模B.年度前期開發(fā)規(guī)模C.年度土地出讓金總額D.年度土地供應規(guī)模E.年度土地儲備臨時利用計劃【答案】ABD11、下列選項中，屬于工業(yè)物業(yè)市場的有（）。A.普通住宅B.公寓市場C.休閑旅游設施D.倉儲用房市場E.工業(yè)寫字樓【答案】D12、關于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有（）。A.現(xiàn)金回報率是年凈收益與初始權益資本的比率B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益E.現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力【答案】BC13、成本計劃可分解為（）方A.材料設備成本計劃B.管理費成本計劃C.人工費成本計劃D.不可預見成本計劃E.施工機械費用計劃【答案】ABC14、進行房地產(chǎn)投資項目敏感性分析，可以選用的盈利性財務評價指標有（）。A.財務內部收益率B.財務凈現(xiàn)值C.成本利潤率D.資產(chǎn)負債率E.償債備付率【答案】ABC大題（共3題）一、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素?！敬鸢浮慷⒐纼r對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年