2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考前沖刺試卷B卷包含答案

2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考前沖刺試卷B卷包含答案

單選題（共57題）1、下列不屬于由賣方繳納的稅費的是（）。A.增值稅B.契稅C.教育費附加D.土地增值稅【答案】B2、癥狀和體征的總稱是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】C3、下列哪項是影響血運行的因素A.氣的推動、固攝、溫煦、涼潤作用B.血液的質(zhì)量C.病邪的影響D.以上均是【答案】D4、“益火補土”法適用于A.腎陽虛損證B.心腎陽虛證C.心脾兩虛證D.脾腎陽虛證【答案】D5、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。A.土地的總量有限B.房地產(chǎn)的不可移動性C.房地產(chǎn)的獨一無二性D.房地產(chǎn)的價值量大【答案】B6、馬克思的地租理論不包括（）。A.級差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對地租【答案】B7、地價本質(zhì)上是()。A.勞動創(chuàng)造B.“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)C.圍繞著“勞動價值”而上下波動D.地租的資本化【答案】D8、下列（）不是估價假設(shè)的作用。A.規(guī)避估價風險B.保護估價報告使用者C.保護估價機構(gòu)和估價師D.保護估價機構(gòu)的管理者【答案】D9、采用百分比法進行交易情況修正時，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準來確定。A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格【答案】C10、下列哪項不屬于扶正的具體方法A.滋陰B.養(yǎng)血C.溫陽D.消導【答案】D11、下列不屬于土地權(quán)屬證書的是（）。A.《國有土地使用證》B.《集體土地所有證》C.《土地他項權(quán)利證明書》D.《房地所有權(quán)證書》【答案】D12、某套200m2、單價4000元/m2的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實際價格為（）萬元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00【答案】B13、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A14、在估價機構(gòu)多、競爭激烈的情況下，（）通常是估價業(yè)務(wù)的主要來源。A.主動爭取B.主動接受C.被動爭取D.被動接受【答案】A15、常兼他邪合而傷人的是邪A.熱B.寒C.風D.火【答案】C16、馬克思的地租理論不包括（）。A.級差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對地租【答案】B17、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進的新電梯，需要2萬元的拆除費用，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，比在建造同類辦公樓時隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元，舊電梯的重置成本為50萬元，已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B18、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A19、“分主一身左右之陰陽”的經(jīng)脈是A.督脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈【答案】C20、某幢電梯已落后的辦公樓，重建價格為2500萬元，該功能落后電梯的重置成本為40萬元，已計提折舊36萬元，拆除費用為2萬元，可回收的殘值為5萬元，現(xiàn)安裝新的功能先進的電梯需要120萬元，該新的功能先進的電梯假設(shè)在重置建造辦公樓時一同安裝只需要100萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）萬元。A.21B.27C.2473D.2479【答案】D21、房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，但其中并不包括（）。A.因使他人房地產(chǎn)遭受污染的B.因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的C.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風、采光、日照、景觀、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價值減損的D.因初始登記不當，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的【答案】D22、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】D23、當成本法求得的價值（）市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣。A.低于B.高于C.等于D.無法確定【答案】B24、某宗估價對象為一宗土地面積100畝，則選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在（）。A.50畝B.210畝C.40畝D.300畝【答案】A25、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】B26、生產(chǎn)關(guān)系對生產(chǎn)力的反作用表現(xiàn)在A.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的性質(zhì)B.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的發(fā)展C.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的根本方向D.生產(chǎn)關(guān)系可以加速或延緩生產(chǎn)力的發(fā)展【答案】D27、下列屬于按照房地產(chǎn)的實物形態(tài)分類的房地產(chǎn)是（）。A.房地產(chǎn)的局部B.工業(yè)房地產(chǎn)C.部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)D.在建工程【答案】A28、分支機構(gòu)應(yīng)當以（）名義承攬估價業(yè)務(wù)。A.承接業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價師B.分支機構(gòu)負責人C.分支機構(gòu)D.設(shè)立該分支機構(gòu)的估價機構(gòu)【答案】D29、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降，對收益性房地產(chǎn)來說，開征（）會減少房地產(chǎn)凈收益，從而會直接導致房地產(chǎn)價格下降。A.房產(chǎn)稅B.契稅C.營業(yè)稅D.土地增值稅【答案】A30、下列()不是影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素。A.經(jīng)濟發(fā)展B.金融政策C.利率D.匯率【答案】B31、超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的，相關(guān)責任由（）承擔。A.政府主管部門B.估價機構(gòu)C.使用者D.注冊房地產(chǎn)估價師【答案】C32、某估價事務(wù)所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于2006年5月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為()。A.2006年5月30日B.現(xiàn)在C.重新估價的作業(yè)日期D.要求重新估價的委托方指定的日期【答案】A33、最適用的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率是（）。A.全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率B.本地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率C.全國同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率【答案】D34、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報酬率為7%，該承租人權(quán)益價值為（）萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】A35、與臟腑無直接絡(luò)屬、相互無表里關(guān)系的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】B36、某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費用為（）元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】A37、客觀存在的房地產(chǎn)價值或價格可以通過（）出來。A.發(fā)明或創(chuàng)造B.創(chuàng)造或確定C.發(fā)現(xiàn)或探測D.隱定或探索【答案】C38、可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是（）。A.同處于一個行政規(guī)劃區(qū)B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)C.同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境D.同處于公平競爭的地區(qū)【答案】B39、一塊前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（）m。A.22B.28C.38D.50【答案】B40、人臥則血歸于A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B41、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.400B.450C.500D.540【答案】A42、（）是指在一定時期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入人數(shù)與遷出人數(shù)的凈差值。A.人口機械增長B.人口自然增長C.人口凈增長D.人口負增長【答案】A43、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向C村支付的土地補償費金額最低為（）萬元。A.30B.60C.80D.100【答案】B44、胃氣虛的形成原因是A.持久或反復(fù)地飲食失節(jié)B.稟賦素虛C.久病元氣不復(fù)D.以上均是【答案】D45、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置成本為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A46、辨證論治中，致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗爭而引起的機體陰陽失調(diào)、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整過程的是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】A47、手三陽經(jīng)行于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】A48、下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，錯誤的是（）。A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建成本與市場價值之間的差額【答案】B49、一塊前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（）m。A.22B.28C.38D.50【答案】B50、房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價格變化的總趨勢來講，是（）上升的。A.間斷式B.波浪式C.連續(xù)式D.螺旋式【答案】B51、下列哪項不是十二經(jīng)別的生理功能A.加強了十二經(jīng)脈中相為表里的兩條經(jīng)脈在體內(nèi)的聯(lián)系B.加強了體表與體內(nèi)、四肢與軀干的向心性聯(lián)系C.加強了十二經(jīng)脈對四肢的聯(lián)系D.加強了足三陰、足三陽經(jīng)脈與心臟的聯(lián)系【答案】C52、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價格為1000美元/m2，同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元/m2，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計算的正常價格為（）美元/m2（假設(shè)該1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣）。A.1051B.1096C.1100D.1147【答案】D53、在計算建筑物的重新購建成本的具體方法中，（）主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】D54、某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個月建成交付使用，類似商品住宅現(xiàn)房的市場價格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/套，年折現(xiàn)率為12%，風險補償為現(xiàn)房價格的5%，則該期房目前的市場價格為（）萬元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】B55、下列不屬于取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑的是（）。A.通過自己開發(fā)耕地取得B.通過征收集體土地取得C.通過征收國有土地上的房屋取得D.通過市場購置取得【答案】A56、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，會導致房地產(chǎn)價格下降的因素是（）。A.控制土地供應(yīng)量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平【答案】C57、一般來說，（）圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。A.成交價格B.市場價格C.投資價格D.理論價格【答案】A多選題（共14題）1、下列各項中，屬于其他相關(guān)定著物的有（）A.假山B.圍墻C.水池D.戲臺E.樹木【答案】ABC2、下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實地查勘時對復(fù)印件中的相關(guān)信息進行核對B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費E.估價師認為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作【答案】ABD3、在求取凈收益中，運營費用包括（）。A.房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費C.房屋保險費D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費【答案】AC4、最高最佳利用原則必須同時滿足（）條件。A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.財務(wù)上可行D.價值最大化E.公益最大化【答案】ABCD5、【2013年真題】下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實地查勘時對復(fù)印件中的相關(guān)信息進行核對B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費E.估價師認為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作【答案】ABD6、某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為120m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為30m2，套內(nèi)建筑面積的購買單價為15000元／m2，購買人采用的付款方式為：首付60萬元，余款向銀行申請貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，正確的有（）。A.使用面積的購買單價為12500元／m2B.建筑面積的購買單價為12000元／m2C.名義價格為180萬元D.實際價格為180萬元E.現(xiàn)房價格低于180萬元【答案】BCD7、在求取凈收益中，運營費用包括（）。A.房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費C.房屋保險費D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費【答案】AC8、房地產(chǎn)所有權(quán)劃分中，所有權(quán)的種類包括（）。A.區(qū)分共有B.區(qū)分所有C.公有D.獨有E.共有【答案】BD9、下列存在互補關(guān)系的有（）。A.經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間B.城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費C.賓館與寫字樓之間D.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間E.住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間【答案】BD10、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。A.交通建設(shè)B.外部配套設(shè)施C.人口素質(zhì)變化D.地區(qū)衰落E.城市建設(shè)【答案】ABD11、下列關(guān)于可比實例的說法中，正確的有（）。A.可比實例一定是交易實例B.可比實例不一定是交易實例C.交易實例一定是可比實例D.交易實例不一定是可比實例E.可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例【答案】AD12、在估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用有（）。A.規(guī)避估價風險B.保護估價師和估價機構(gòu)C.使評估價值更接近實際成交價格D.告知和提醒估價報告使用人注意有關(guān)事項E.使委托人能得到其預(yù)期的估價結(jié)果【答案】ABD13、只有在靜態(tài)分析法中才需要測算的項目是（）。A.銷售費用B.投資利息C.開發(fā)利潤D.銷售稅費E.后續(xù)的開發(fā)成本【答案】BC14、市場法中選取可比實例時，應(yīng)做到可比實例與估價對象的（）。A.區(qū)位相近B.權(quán)利性質(zhì)相同C.面積相等D.檔次相當E.建成年份相同【答案】ABD大題（共3題）一、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】二、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－