房地產(chǎn)廣告策劃方案

房地產(chǎn)廣告策劃方案

篇一：房地產(chǎn)廣告策劃方案

前言

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為"站前廣場(chǎng)'供應(yīng)一個(gè)精確?????的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深化細(xì)致的了解和討論分析的前提下，找出"站前廣場(chǎng)'項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出"站前廣場(chǎng)'原定銷(xiāo)售方案，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。

第一節(jié)市場(chǎng)分析

一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

（一）20XX年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。

20XX年１－8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。

（二）房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。

１、土地前期投入增加。20XX年１－8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%；土地開(kāi)發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開(kāi)發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。

２、開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。2024年１－8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開(kāi)工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng)87.4%,對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。

３、企業(yè)融資力量有所增加，資金到位狀況較好。20XX年１-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多。１－8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍；利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍。

４、住房銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售，在去年增長(zhǎng)27.8％的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，20XX年１－8月份全市共銷(xiāo)售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷(xiāo)售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。

5、房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。

二、房地產(chǎn)進(jìn)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)

一是商品房空置面積增加。今年１－8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷(xiāo)售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素養(yǎng)良莠不齊，企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開(kāi)發(fā)力量低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的進(jìn)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開(kāi)發(fā)規(guī)模小。20XX年全市參與年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來(lái)真正有開(kāi)發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開(kāi)發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%；開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%；開(kāi)發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)峻依靠銀行資金,有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開(kāi)發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)力量。

三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)成龍配套，我市盡管有成片開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，但大多數(shù)是開(kāi)放式、松散型的賣(mài)完房就走人的開(kāi)發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開(kāi)發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥當(dāng)解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，影響了持續(xù)開(kāi)發(fā)。

四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開(kāi)發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必需"取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開(kāi)工證'等四證，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸；還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大；再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。

總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，進(jìn)展空間較大。

市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20XX年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上；國(guó)際閱歷表明：當(dāng)一國(guó)人均GDP達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，20XX年我市的人均GDP為5208元（651美元），是房地產(chǎn)業(yè)加速進(jìn)展的時(shí)期；目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國(guó)家"十五'規(guī)劃的20XX年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，明顯，我市房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆?024年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金"瓶頸'，使城建坐上了"特快列車(chē)'，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特殊是商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展。

二、婁底市同類(lèi)產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)

"同類(lèi)'定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將婁底市漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：

1、漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)。

由于漣鋼為新開(kāi)發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō)，漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣(mài)自然環(huán)境。

明源大酒店：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念

其周邊自然環(huán)境好；

用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)勝利人士等；

其定位為社會(huì)高薪階層。

2、城西地帶。以新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：婁底市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：

擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車(chē)位。

住房均價(jià)718元每平方米。門(mén)面2580元至4380元每平方米。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

2、城區(qū)地帶。

環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)寶街區(qū)；2.原老街批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

有功能優(yōu)勢(shì)：

總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門(mén)面主力面積30多平方米

住房均價(jià)500多元每平方米。門(mén)面2000元至11000元每平方米。

定位：湘中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)寶街區(qū)。

國(guó)貿(mào)商城：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車(chē)站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。

三消費(fèi)者分析

依據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)閱歷，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅（辦公樓）要求如下：

1、環(huán)境規(guī)劃肯定要好，配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠；在規(guī)劃時(shí)，肯定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特殊要留意智能化；在樓盤(pán)外立面的設(shè)計(jì)上要新奇，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流；92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理；

2、住宅（辦公樓）及其四周的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書(shū)館、棋牌室等；

3、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，由于多層住宅的價(jià)格相對(duì)高層住宅廉價(jià)。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，

4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求

a、供應(yīng)保安、清潔衛(wèi)生、房屋修理、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購(gòu)車(chē)票、托兒、托老服務(wù)等）；

b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。

其次節(jié)"站前廣場(chǎng)'項(xiàng)目分析

一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1環(huán)境：坐擁婁底火車(chē)站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(dá)首都北京。婁底火車(chē)站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車(chē)200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南其次大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤(pán)中少有的。

2地段：位于火車(chē)站正對(duì)面，四周樓盤(pán)以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。接近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車(chē)站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車(chē)站商圈。

3進(jìn)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車(chē)站四年后有五六趟火車(chē)從這里始發(fā)，火車(chē)站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、消遣業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速進(jìn)展。

物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。

4住宅（辦公樓）設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以自然?為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。

6配套設(shè)施齊全，（高檔會(huì)所、銀行、超市、停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等）。

7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。

8本地市場(chǎng)樓盤(pán)不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫(xiě)字樓更少。

二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析

1）品牌號(hào)召力：婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開(kāi)頭有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開(kāi)頭形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的勝利，已積累了相當(dāng)?shù)拈啔v，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。

2）市場(chǎng)承受力量：由于婁底市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤(pán)還未消失。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

3）競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)很多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速進(jìn)展的潮流，盲目開(kāi)發(fā)，低價(jià)銷(xiāo)售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷(xiāo)售困難。

三．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

第三節(jié)推廣策略界定

一，目標(biāo)消費(fèi)群界定

從"站前廣場(chǎng)'項(xiàng)目本身的定位和素養(yǎng)動(dòng)身，結(jié)合中高檔住宅（賓館、寫(xiě)字樓）的銷(xiāo)售特點(diǎn)，界定"站前廣場(chǎng)'的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)四周投資置業(yè)者；以及自身具有經(jīng)濟(jì)力量較強(qiáng)的階層。

2年齡：年齡大約在35到55歲，

3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之消遣性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。

4對(duì)家庭（辦公）環(huán)境有著高檔次的要求，有"物有所值'的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有"物有所值'。

5有劇烈的虛榮心，喜愛(ài)攀比和玄耀，，但喜愛(ài)附庸風(fēng)雅，盼望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。

篇二：房地產(chǎn)廣告策劃方案

一、前言

萊恩田園區(qū)的消失，體現(xiàn)了萊恩公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。

萊恩田園區(qū)的消失，使萊恩公司在有意無(wú)意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn)，或者說(shuō)，萊恩公司在有意無(wú)意之間為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的將來(lái)勝利預(yù)備了條件。

萊恩田園區(qū)的消失，順應(yīng)了當(dāng)代人、當(dāng)代社會(huì)對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的憧憬與召喚，其深厚的進(jìn)展?jié)摿Σ恍邢蘖俊?/p>

萊恩田園區(qū)在開(kāi)發(fā)模式上，采納了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后，讓兩者相互彌補(bǔ)、相映生輝的做法，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新，它對(duì)萊恩公司的將來(lái)事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二、市場(chǎng)分析

1)市場(chǎng)背景

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，前期果園開(kāi)發(fā)已小見(jiàn)成效，大規(guī)模的綜合性開(kāi)發(fā)即將進(jìn)行。

果園內(nèi)的果樹(shù)現(xiàn)在枇杷為主，同時(shí)預(yù)備進(jìn)展一批相應(yīng)的果樹(shù)，形成一個(gè)有多種水果樹(shù)的綜合性果園。

在歷史上，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的，萬(wàn)畝紅桔的壯麗至今仍為人津津樂(lè)道。如今，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬(wàn)畝伏淡季水果的進(jìn)展戰(zhàn)略構(gòu)想，為金果園的可持續(xù)性進(jìn)展供應(yīng)了強(qiáng)有力的支撐。

現(xiàn)在，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬(wàn)，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)和新廠新單位的遷入，西彭鎮(zhèn)的將來(lái)人口還會(huì)大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑消遣設(shè)施特殊是新潮時(shí)尚的休閑消遣設(shè)施已經(jīng)不能滿意居民們的需要。

重慶主城區(qū)人口已超過(guò)600萬(wàn)，主城區(qū)居民的生活水平、消費(fèi)力量都在不斷的提高，休閑消遣的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個(gè)不行阻擋的大趨勢(shì)。

2)產(chǎn)品分析

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。

優(yōu)勢(shì)：

一棵令人震動(dòng)和贊美的超級(jí)百果樹(shù)

它立在萊恩田園區(qū)的大門(mén)口或中心。

它那巨碩無(wú)比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來(lái)的，但形狀與真樹(shù)相比，足以亂真。

中心主要是空的，以泥土填滿，使樹(shù)根能夠直通地下(包括外露一部分);也可奇妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹(shù)洞，供孩子們捉迷藏。

上部則有序地種植一批各種各樣的果樹(shù)，讓其漸漸長(zhǎng)大，仿佛是巨樹(shù)的枝，是巨樹(shù)的天生的組成部分。

還可為其編一個(gè)古老的神話傳奇故事，讓很多游客更加深信不疑。

果樹(shù)命名為"仙醉百果樹(shù)'，由聞名書(shū)法家題字，由聞名文人寫(xiě)一篇賦，立石碑刻于樹(shù)旁。

這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀之一，是它的形象標(biāo)志之一。

它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格;

在資金許可的前提下，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮亮的獨(dú)家特色)，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就肯定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了，也是一個(gè)獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)也能有效阻擋競(jìng)爭(zhēng)者的跟進(jìn)。

劣勢(shì)：

對(duì)進(jìn)展商來(lái)說(shuō)，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加，將來(lái)物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí)，都要求進(jìn)展商投入更多的人力物力財(cái)力。

3)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。東方半島花園招標(biāo)后，打出特大型低密度園林式住宅牌子，推出了綠色概念和環(huán)保概念。這是附和深圳目前地產(chǎn)進(jìn)展階段和消費(fèi)潮流的。

東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行細(xì)心設(shè)計(jì)。

三、廣告戰(zhàn)略

1)廣告目標(biāo)

造市。制造銷(xiāo)售熱點(diǎn)。

造勢(shì)。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢(shì)。

大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望。

擴(kuò)大萊恩田園區(qū)的知名度、識(shí)別度和美譽(yù)度。

提升企業(yè)形象。

一年之內(nèi)銷(xiāo)售量達(dá)到80%以上。

2)廣告對(duì)象

好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年;

對(duì)現(xiàn)代消遣公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;

喜愛(ài)到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;

喜愛(ài)在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥(niǎo)的西彭中老年人;

寵愛(ài)周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民;

具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類(lèi)勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民;

愿意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;

3)廣告地區(qū)

在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū)。

4)廣告創(chuàng)意

廣告主題：

(1)每天活在水果的世界里

創(chuàng)意

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用FLASH動(dòng)畫(huà)的方式呈現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙拘束，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫(huà)面與此相比，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里，最終，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。

(2)回到家，就是渡假的開(kāi)頭

創(chuàng)意

一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的老公："老公我在家里好悶，我要去渡假。'

老公："行，立刻帶你上。'

上了車(chē)，不過(guò)多久就到了。

他們來(lái)到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新奇獨(dú)特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出："老公，我要在這里住一輩子?!'

老公："沒(méi)問(wèn)題。'孕婦："真的可以嗎?'老公："當(dāng)然，由于我早就在這為你買(mǎi)了一套你肯定會(huì)滿足的房子。'孕婦："哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!'老公："回到家，就是渡假的開(kāi)頭。'你想每天都能渡假嗎?就到萊恩田園區(qū)。

5)廣告實(shí)施階段

第一期：試銷(xiāo)階段(三個(gè)月)

行為方式----------新聞運(yùn)作、廣告、

時(shí)間----------20XX年2月1日

新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣揚(yáng)。這種方式近年來(lái)被明智的地產(chǎn)商所采納。新聞的力氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢(qián)，多辦事，簡(jiǎn)單形成口碑，引起廣泛留意。

大造聲勢(shì)。對(duì)重慶本地目標(biāo)市場(chǎng)采納密集轟炸式的廣告宣揚(yáng)，各種媒體一起上，采納多種促銷(xiāo)手段，造成立體廣告攻勢(shì)。以圖一舉炸開(kāi)市常

讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本狀況，同時(shí)塑造進(jìn)展商的良好公眾形象。

在首期宣揚(yáng)中，讓40%的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象。

以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為先聲，以優(yōu)待的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷(xiāo)售，銷(xiāo)售量達(dá)到10%。

吸引目標(biāo)對(duì)象留意，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客實(shí)行購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)。

準(zhǔn)時(shí)總結(jié)閱歷和教訓(xùn)，對(duì)其次期銷(xiāo)售方案進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善。

其次期：擴(kuò)銷(xiāo)階段(三個(gè)月)

行為方式-----------新聞、廣告、營(yíng)銷(xiāo)

乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來(lái)，連續(xù)實(shí)行寬正面立體推廣，鞏固已有成果，吸引目標(biāo)受眾更多的留意，變潛在客戶為預(yù)備購(gòu)買(mǎi)群。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場(chǎng)口碑，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點(diǎn)火，鼓舞和引導(dǎo)更多的人來(lái)買(mǎi)萊恩田園區(qū)。

此時(shí)前來(lái)看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多，此時(shí)廣告投其所好，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率。銷(xiāo)售服務(wù)肯定要跟上去。

連續(xù)吸引目標(biāo)受眾，注目率已達(dá)40%左右，并形成肯定之口碑。

合力促進(jìn)銷(xiāo)售，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客實(shí)行購(gòu)買(mǎi)行為，并連續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。

第三期：強(qiáng)銷(xiāo)階段(四個(gè)月)

行為方式-------------新聞、廣告、營(yíng)銷(xiāo)

充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售樓服務(wù)，評(píng)論、專訪報(bào)道、特寫(xiě)等新聞手法充分加以利用。

部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說(shuō)法，談萊恩別墅區(qū)的好處，增加可信性。

市場(chǎng)口碑已初步建立，老客戶會(huì)引來(lái)新客戶。讓萊恩田園區(qū)傳為美談，變成公眾的社會(huì)話題。

廣告方面加大投入量，報(bào)紙電視在強(qiáng)度，廣度和深度上做足文章。

加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放。

調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體，進(jìn)行深化宣揚(yáng)。

合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購(gòu)買(mǎi)。

第四期：鞏固階段(三個(gè)月)

行為方式-------------營(yíng)銷(xiāo)、廣告

消化剩余樓盤(pán)，基本完成銷(xiāo)售方案。

對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。

細(xì)水長(zhǎng)流，滲透式的廣告行為。

加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹(shù)立住戶的仆人公觀念。

留意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性。

完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書(shū)文件，規(guī)范，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益。

篇三：房地產(chǎn)廣告策劃方案

策劃的立足點(diǎn)：任何一項(xiàng)活動(dòng)影響面的大小、終極效果的好壞，都取決于該項(xiàng)活動(dòng)提煉的主題能否最大限度地引起全社會(huì)各階層的重點(diǎn)關(guān)注。

一、社區(qū)市場(chǎng)訴求定位

東南亞風(fēng)情社區(qū)

開(kāi)啟花都人居新時(shí)代

新花都、新人居

區(qū)位優(yōu)勢(shì)：新區(qū)商居中心地段，名校（云山中學(xué)）、名園（馬鞍山）、廣場(chǎng)毗鄰，周邊成熟配套。

共性優(yōu)勢(shì)：獨(dú)特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情。

二、活動(dòng)策劃要旨

五一長(zhǎng)假，萬(wàn)商促銷(xiāo)。要想在鋪天蓋地的廣告宣揚(yáng)中脫穎而出，非要?jiǎng)e出心裁、吸引眼球不行。

云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關(guān)及活動(dòng)促銷(xiāo)重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人性化居住環(huán)境上。

讓更多的潛在購(gòu)房者知曉、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢(shì)并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購(gòu)房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在。

以書(shū)畫(huà)文化藝術(shù)為活動(dòng)形式（謂之形），以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參加為表現(xiàn)（謂之體），以促進(jìn)樓盤(pán)美譽(yù)傳播和銷(xiāo)售為目的（謂之用）。

活動(dòng)策劃詳細(xì)形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書(shū)法與繪畫(huà)展覽、表演、溝通藝術(shù)節(jié)（簡(jiǎn)稱：首屆"云珠花園'書(shū)畫(huà)藝術(shù)節(jié)）

三、主題廣告語(yǔ)

云珠花園"描繪花都寫(xiě)意人居'

四、活動(dòng)框架

1、時(shí)間：20XX年5月1日至7日

2、活動(dòng)地點(diǎn)：云珠花園現(xiàn)場(chǎng)及售樓部

3、活動(dòng)內(nèi)容

（1）、兒童書(shū)法繪畫(huà)現(xiàn)場(chǎng)表演并競(jìng)賽----1日

（2）、青少年書(shū)法繪畫(huà)現(xiàn)場(chǎng)表演并競(jìng)賽---2日

（3）、花都區(qū)書(shū)法畫(huà)家現(xiàn)場(chǎng)表演-----------3日

（4）、書(shū)畫(huà)家作品點(diǎn)評(píng)、藝術(shù)酒會(huì)沙龍---3日

（5）、獲獎(jiǎng)作品及書(shū)畫(huà)家作品展覽、銷(xiāo)售、捐贈(zèng)------4日至7日

4、活動(dòng)組織

主辦（樓盤(pán)促銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)支配、經(jīng)費(fèi)支出）：云珠花園開(kāi)發(fā)商（組織書(shū)畫(huà)家參加）：區(qū)書(shū)畫(huà)家協(xié)會(huì)

協(xié)辦：（組織同學(xué)參加）區(qū)青少年宮

區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄學(xué)校、五小、云山中學(xué)等

策劃承辦：祥業(yè)廣告公司（整個(gè)活動(dòng)詳細(xì)組織、布置、協(xié)調(diào)）

媒體支持：花都新聞、花都電視臺(tái)、廣播臺(tái)、《花都房地產(chǎn)》

5、促銷(xiāo)協(xié)作

1）參觀樣板房、派發(fā)宣揚(yáng)資料

2）優(yōu)待購(gòu)房折扣

3）購(gòu)房贈(zèng)送書(shū)畫(huà)作品

4）義賣(mài)書(shū)畫(huà)作品捐贈(zèng)青少年宮

6、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

1）、活動(dòng)組織、策劃、資料：--------------------5800元

2）、現(xiàn)場(chǎng)布置：（空飄/4個(gè)、彩旗/300桿、拱門(mén)/1座、音響/1套、紅地氈/200米、垂幅/4條、主題噴畫(huà)/1幅帶展架、展架/10、桌椅凳子/100套等）------------------12000元

3）、禮品及紀(jì)念品、獎(jiǎng)品------------------20000元

4）、書(shū)畫(huà)家及有關(guān)嘉賓、媒體利市-------------16000元

5）、前期廣告宣揚(yáng)（宣揚(yáng)海報(bào)或單頁(yè)、電視臺(tái)、花都新聞）---------------------10000元

總費(fèi)用：63800元

五、我公司策劃承辦優(yōu)勢(shì)

1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)--房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺(tái)！

祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司，對(duì)房地

產(chǎn)的理解高于同行。核心策劃設(shè)計(jì)人員有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)閱歷，服務(wù)過(guò)花都眾多品牌樓盤(pán)。曾服務(wù)樓盤(pán)：富豪山莊、雅景苑、紫光園、合和世紀(jì)城、雅寶新城、蒙地卡羅山莊、雅居樂(lè)雍華廷、怡雅花園、駿威廣場(chǎng)、全鴻花園、杏林花園、云港花園等

2、我們的自辦媒體：

《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)托付承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志。《投資花都》、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專業(yè)雜志。

3、我們對(duì)房地產(chǎn)客戶的工作方式

在分析市場(chǎng)及樓盤(pán)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，購(gòu)建樓盤(pán)的核心定位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤(pán)的定位、特色及優(yōu)勢(shì)，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購(gòu)房心理習(xí)性，采納恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者，激發(fā)其購(gòu)房欲望達(dá)成購(gòu)買(mǎi)行為。

4、如由我公司承辦活動(dòng)，《花都房地產(chǎn)》將贈(zèng)送2P專題報(bào)道及若干宣揚(yáng)版面。

5、我公司閱歷豐富、人脈深厚，可保證活動(dòng)組織的各項(xiàng)公關(guān)，邀請(qǐng)有影響力人物參加，保障活動(dòng)檔次及傳播效果。

篇四：房地產(chǎn)電視廣告策劃方案

1.市場(chǎng)分析

1．1．區(qū)域市場(chǎng)分析

天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)。總面積147.77平方公里，人口41.8萬(wàn)人。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速大路共穿東西，廣州火車(chē)東站和地鐵號(hào)線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州聞名的科研高教區(qū)，有超過(guò)22所大專院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所學(xué)校、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會(huì)保障事業(yè)進(jìn)展較快。

由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤(pán)分布相對(duì)集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。

1．2．定向市場(chǎng)分析

員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。四周工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年進(jìn)展，該外來(lái)人口越來(lái)越多，漸漸進(jìn)展成了外來(lái)人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。

1．3．項(xiàng)目分析

1.項(xiàng)目名稱：海景中心

2.項(xiàng)目規(guī)模：由2幢28層組成

3.推售狀況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層

4.宣揚(yáng)主題：只交一成，即做業(yè)主

5.價(jià)格：4076～5598元/m2，均價(jià)4708元/m2

6.裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)一類(lèi)裝修（高級(jí)錦磚地面，雙面豪華門(mén)，全景落地玻璃門(mén)）

7.優(yōu)劣勢(shì)分析

⑴優(yōu)勢(shì)分析

1、本項(xiàng)目由海景公司開(kāi)發(fā)，進(jìn)展商實(shí)力雄厚，能給買(mǎi)家充分的信念。

2、位于廣州新城市中軸線，進(jìn)展?jié)摿薮蟆?/p>

3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通非常便利；

4、項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增加買(mǎi)家信念。

5、社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、天河公園、賽馬場(chǎng)等；

（2）劣勢(shì)分析

1、珠江新城配套設(shè)施仍舊未成熟，進(jìn)展尚須時(shí)日。

2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告宣揚(yáng)及促銷(xiāo)活動(dòng)皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。

3、項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。

4、外來(lái)人員多，治安問(wèn)題多，影響買(mǎi)家心理；

1．4．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析

對(duì)手一

1.項(xiàng)目名稱：僑穎苑

2.項(xiàng)目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成

3.推售狀況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層

4.宣揚(yáng)主題：新天河、新市民

5.價(jià)格：4481～5145元/m2，均價(jià)4655元/m2

6.優(yōu)劣勢(shì)分析

⑴優(yōu)勢(shì)分析

①該樓盤(pán)已為現(xiàn)樓，可即買(mǎi)即入住，易于吸引買(mǎi)家入住；

②價(jià)格較同區(qū)域其他樓盤(pán)為低，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；

③位于內(nèi)街，可避開(kāi)主干道噪音及空氣污染影響，但亦可便利出入主干道，屬旺中帶靜，有肯定的升值潛力；

⑵劣勢(shì)分析

①周邊外來(lái)人口較多，人流簡(jiǎn)單，治安環(huán)境較差，影響買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)心理；

②樓盤(pán)四周環(huán)境欠佳，影響樓盤(pán)檔次；

③戶型設(shè)計(jì)一般，凸柱位較多，影響使用率；

對(duì)手二

1.項(xiàng)目名稱：紫林居

2.項(xiàng)目規(guī)模：由3幢連體9層組成

3.推售狀況：現(xiàn)推CH座的3～9層

4.宣揚(yáng)主題：品嘗家在公園旁的舒適與休閑

5.價(jià)格：4511～6208元/m2，均價(jià)5320元/m2

6.優(yōu)劣勢(shì)分析

⑴優(yōu)勢(shì)分析

①該樓盤(pán)是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤(pán)，且內(nèi)部環(huán)境美麗，易于吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)；

②鄰近交通主干道黃埔大道，交通特別便利；

③該樓盤(pán)緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對(duì)樓盤(pán)檔次的提升有莫大的關(guān)心；⑵劣勢(shì)分析

①該樓盤(pán)部分單位靠近公路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷(xiāo)售；

②周邊外來(lái)人員多，且時(shí)常有治安大事發(fā)生，影響買(mǎi)家入住信念；

③戶型設(shè)計(jì)上有肯定的不足，有凸柱現(xiàn)象；

1．5．項(xiàng)目周邊配套狀況

1.社區(qū)配套

①高校：暨南高校、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境愛(ài)護(hù)學(xué)校

②中學(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)

③學(xué)校：昌樂(lè)學(xué)校

④銀行：中國(guó)建設(shè)銀行

⑤康體：天河體育中心、羽毛球館

1.6.項(xiàng)目企劃思路

由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件劣勢(shì)較為明顯，做好項(xiàng)目的銷(xiāo)售企劃工作，是項(xiàng)目能否取得勝利重點(diǎn)。我們得企劃思路：

1.充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境

項(xiàng)目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來(lái)諦造一個(gè)"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范'，塑造獨(dú)特的品牌形象。

2.把握市場(chǎng)需求，迎合買(mǎi)家心理

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)后，供方面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求。

3.營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)舒適環(huán)境，引起客戶購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)

在吸引大量客流后，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷(xiāo)售能否勝利的關(guān)健。項(xiàng)目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、接待中心、等方面營(yíng)造舒適的內(nèi)部環(huán)境。

4.體現(xiàn)"以人為本'的經(jīng)營(yíng)理念

面對(duì)多元化的目標(biāo)客戶，我們必需抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加"人性化'。2．項(xiàng)目市場(chǎng)定位

2．1市場(chǎng)定位

員村四周的樓盤(pán)可謂良莠不齊，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說(shuō)"一路之隔，樓價(jià)翻一番'。所以，本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城將來(lái)新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提。結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)狀況和自身特點(diǎn)，敝司建議塑造獨(dú)特的品牌形象

---"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范'

以此定位入市，充分迎合市場(chǎng)，進(jìn)而突破市場(chǎng)，形成本區(qū)域的最大熱點(diǎn)，當(dāng)然，要達(dá)到這樣的目標(biāo)，必需需要合適的規(guī)劃及硬件協(xié)作。在下述項(xiàng)目建議中會(huì)逐一闡述。

2．2．項(xiàng)目形象定位

在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種"既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁將來(lái)新城中心'的雙重"抵買(mǎi)'價(jià)值。初步供應(yīng)以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)?宜商宜住精品公寓典范最終一期精品。通過(guò)上述的形象定位，給本案給予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來(lái)，從而體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。

2．3．目標(biāo)客戶定位

作為廣州新城區(qū)之一的天河區(qū)員村，其購(gòu)房客戶群有較為特別的一面。以此概念，整個(gè)新地區(qū)（從東山黃埔）的客戶都是本項(xiàng)目客戶。依據(jù)實(shí)際狀況，我們又可將這部分客戶群定向細(xì)分如下：

1.區(qū)內(nèi)的買(mǎi)家

分析：?jiǎn)T村四周區(qū)內(nèi)人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對(duì)于欲改善環(huán)境的買(mǎi)家及家中有安度晚年的老人家的客戶，本案住宅是他們置業(yè)首選。

2.區(qū)域居民的子輩

分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長(zhǎng)時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此，對(duì)該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿意其生活需要，想買(mǎi)大屋改善環(huán)境，同時(shí)出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購(gòu)房，既能更好照看老人，又能享受獨(dú)立居住的自由便利。

3.區(qū)域居民的親屬、伴侶

分析：此類(lèi)客戶受該區(qū)域的親屬、伴侶的口碑宣揚(yáng)，對(duì)小區(qū)憧憬，同時(shí)在此地置業(yè)，便利于同自己親屬、伴侶進(jìn)行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。

4.外來(lái)人口在該地置業(yè)

分析：此類(lèi)在該區(qū)域中占主流，他們注意本案的綜合素養(yǎng)，四周的自然環(huán)境以及四周的配套設(shè)施，對(duì)新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)，反而對(duì)區(qū)域感情不太考慮。

2．4．目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

針對(duì)目標(biāo)客戶的狀況，敝司將目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分如下：

1、購(gòu)買(mǎi)階層

1)自用：大眾市民（含拆遷戶），有力量而又的確盼望置業(yè)的。

2)安居保值：高薪收入階層。

3)換屋方案：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有力量供屋的人士，房改房的原居者。

4)投資客：投資者是每個(gè)有潛力樓盤(pán)的目標(biāo)買(mǎi)家群，針對(duì)本項(xiàng)目，被吸引的多是中小型投資者。

2、年齡層次：

中青年人為主（30~50歲）

3、家庭結(jié)構(gòu)：

三~五口之家為主

2．5．目標(biāo)客戶

市場(chǎng)仿如金字塔，不但要瞄準(zhǔn)金字塔的頂部，而更重要的是應(yīng)瞄準(zhǔn)金字塔的中部以下（即對(duì)準(zhǔn)大多數(shù)的消費(fèi)群體）就敝司合作的市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)廣州樓市的調(diào)查分析，天河區(qū)大部份的消費(fèi)者，最可接受的房?jī)r(jià)是20萬(wàn)到45萬(wàn)元之間，而另一部份人可接受的房?jī)r(jià)為45萬(wàn)到60萬(wàn)，能夠接受60萬(wàn)元以上的消費(fèi)者就是金字塔的頂部了，本案的目標(biāo)客戶為15~60萬(wàn)元這一階段，如圖示：

3．銷(xiāo)售策略建議

3．1．市場(chǎng)氣氛培育

敝司建議在現(xiàn)階段利用項(xiàng)目一切的條件，營(yíng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，吸引買(mǎi)家的關(guān)注，為項(xiàng)目推出時(shí)的銷(xiāo)售打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，詳細(xì)操作內(nèi)容包括：

1.硬件塑造

⑴告知性工地展現(xiàn)

應(yīng)利用樓盤(pán)入口圍墻包裝，樹(shù)立項(xiàng)目形象，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛。并可通過(guò)橫幅，彩旗等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場(chǎng)，吸引買(mǎi)家。

⑵戶外廣告設(shè)置

戶外廣告設(shè)置能增加項(xiàng)目的認(rèn)知力量，可以有效提升項(xiàng)目的知名度。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車(chē)站燈箱、車(chē)身廣告等其它戶外媒體。

⑶設(shè)置精致的示范單位和樣板房

通過(guò)對(duì)示范單位和樣板房的包裝設(shè)計(jì)，可有效掩飾平面中的弱點(diǎn)，引起客戶購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，促進(jìn)成交。

2.軟性宣揚(yáng)

⑴為區(qū)域造勢(shì)

通過(guò)報(bào)紙軟性文章，詳述天河區(qū)府搬遷后為區(qū)域帶來(lái)的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、熟識(shí)的生活環(huán)境打動(dòng)買(mǎi)家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源。

⑵為本案住宅造勢(shì)

目的：把市場(chǎng)的留意力拉至本案住宅，突出項(xiàng)目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點(diǎn)吸引買(mǎi)家。

⑶為樓盤(pán)造勢(shì)

形式一：軟性廣告宣揚(yáng)；把區(qū)府搬遷，城市東移，城市新中軸線的成型、九運(yùn)會(huì)進(jìn)行等所帶來(lái)的利好因素向市場(chǎng)傳達(dá)。

形式二：置業(yè)調(diào)查問(wèn)卷，以抽獎(jiǎng)的形式向中獎(jiǎng)買(mǎi)家供應(yīng)額外折扣或現(xiàn)金嘉獎(jiǎng)。同時(shí)，留住部分預(yù)備置業(yè)的買(mǎi)家。

3．2．促銷(xiāo)手段建議

1.增加銷(xiāo)售點(diǎn)

敝司建議本項(xiàng)目銷(xiāo)售點(diǎn)除現(xiàn)場(chǎng)售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場(chǎng)、設(shè)促銷(xiāo)點(diǎn)，并設(shè)專車(chē)接送睇樓，以加強(qiáng)樓盤(pán)銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)合促銷(xiāo)力。

2.大型展銷(xiāo)會(huì)

選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，通過(guò)適量的廣告投放，營(yíng)造銷(xiāo)售高潮。

3.潛在客戶開(kāi)發(fā)

利用敝司原有寬闊的一手及二手客戶資料，通過(guò)主動(dòng)聯(lián)絡(luò)推銷(xiāo)方式，增加項(xiàng)目的客戶來(lái)源。同時(shí)，應(yīng)發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并實(shí)行措施對(duì)舊業(yè)主勝利介紹買(mǎi)家（以簽契約為準(zhǔn)）賜予嘉獎(jiǎng)，從而開(kāi)發(fā)舊客資源。

4.供應(yīng)額外優(yōu)待

展銷(xiāo)會(huì)期間供應(yīng)額外折扣及優(yōu)待，可以促使客戶盡快交易，降低成交風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，建議如下：

⑴贈(zèng)送一年管理費(fèi)

針對(duì)工薪族的置業(yè)心態(tài)，既加強(qiáng)他們對(duì)物業(yè)管理的信念，又能賜予客戶一種實(shí)惠的感覺(jué)，有效促進(jìn)成交

⑵贈(zèng)送一年天河公園門(mén)票

提示潛在買(mǎi)家項(xiàng)目鄰近天河公園，生活環(huán)境舒適。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項(xiàng)目周邊康體配套優(yōu)勢(shì)。

3．3．付款方式建議

針對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的付款方式過(guò)于單一，應(yīng)向買(mǎi)家供應(yīng)較輕松的付款方式以擴(kuò)展買(mǎi)家層面，增加其超前入市的可能性。同時(shí)，依據(jù)最新的《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》建議項(xiàng)目的付款方式建議如下：

付款方式

手續(xù)一次付款特惠按揭優(yōu)待按揭付款超輕松按揭付款

折扣88折9折91折93折

簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)付

定金10000

簽認(rèn)購(gòu)書(shū)七天內(nèi)

（扣除定金）30%10%

即辦理最高七成三十年銀行按揭10%

即辦理最高七成三十年銀行按揭30%

(扣除定金)

進(jìn)展商供應(yīng)24個(gè)月免息分期即辦理最高七成三十年銀行按揭

一個(gè)月35%20%10%

二個(gè)月30%

三個(gè)月10%

辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi)5%

4．宣揚(yáng)策略

建議在本項(xiàng)目推出前投放肯定量的軟性廣告，向市場(chǎng)營(yíng)造一種"我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征'的概念，待;項(xiàng)目推出市場(chǎng)后更以這一概念，通過(guò)強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng)，制造濃烈的市場(chǎng)氣氛，以達(dá)到抱負(fù)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

4．1.媒體選擇建議

⑴廣州日?qǐng)?bào)

廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報(bào)紙之一，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。

⑵羊城晚報(bào)

全國(guó)十大報(bào)業(yè)之一，以家庭讀者為主，和廣州日?qǐng)?bào)協(xié)作可以形成極佳的廣告效果。

⑶廣州電臺(tái)一、二臺(tái)、城市之聲電臺(tái)、音樂(lè)電臺(tái)。

價(jià)格低，聽(tīng)眾廣，能以高頻率的傳播來(lái)提高受眾對(duì)項(xiàng)目的熟悉度。

⑷戶外廣告和指示路牌

①在樓盤(pán)四周做指示路牌

②巴士車(chē)身廣告

③樓盤(pán)工地周邊圍墻廣告

4．2.宣揚(yáng)主題

本次廣告提案將表現(xiàn)敝司對(duì)海景中心的理解

和廣告建議，旨在精確?????體現(xiàn)本項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)及項(xiàng)目特色，使之能在短時(shí)間內(nèi)建立起本項(xiàng)目的品牌形象，擴(kuò)大其知名度。并通過(guò)一系列新奇而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的劇烈關(guān)注，促使消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

高質(zhì)素的物業(yè)在現(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈：從風(fēng)格獨(dú)特的設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、豪華會(huì)所、室內(nèi)裝修，到價(jià)格戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營(yíng)銷(xiāo)手段的運(yùn)用，均挖空心思，務(wù)求令到消費(fèi)者解囊認(rèn)購(gòu)。

海景中心所在的黃埔大道中，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)早已于早年開(kāi)頭。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項(xiàng)，由于上述樓盤(pán)的宣揚(yáng)力度略優(yōu)本案，在市場(chǎng)上已略占優(yōu)勢(shì)。而對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成壓力。短期內(nèi)建立具有獨(dú)特共性的項(xiàng)目品牌形象，鎖定目標(biāo)客戶群，引起消費(fèi)者的凝視，促使消費(fèi)者作出購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)。

"新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范'

4．3廣告創(chuàng)意及訴求

1、廣告創(chuàng)意

"海景中心'的廣告創(chuàng)意是以""新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范'，此廣告句統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目整體廣告的宣揚(yáng)，強(qiáng)調(diào)大都會(huì)內(nèi)豐富多彩的高品嘗生活。

2、廣告知求

在前期以理性與感性相結(jié)合，中期則以理性訴求為主，后期的廣告宣揚(yáng)則側(cè)重于感性的宣揚(yáng)。

3、表現(xiàn)手法

結(jié)合不同時(shí)期的推廣策略，在項(xiàng)目整體品牌形象塑造等方面，以現(xiàn)代都市感的平面表現(xiàn)手法，圍繞項(xiàng)目廣告主題，在標(biāo)題等方面統(tǒng)一完整地表現(xiàn)"海景中心'的"新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范'，從而塑造項(xiàng)目的品牌形象和親和力。

4．4廣告宣揚(yáng)推廣策略

1、項(xiàng)目在第一階段，將以樹(shù)立品牌形象為主。

敝司現(xiàn)將樓盤(pán)的目標(biāo)客戶定位為都市中精英一族，所以廣告將以鮮亮的都市風(fēng)格和精彩的都市生活，樹(shù)立起"海景中心新城市中心升起的一顆燦爛新星，精致都會(huì)生活的一顆新星'的鮮亮形象。以此獲得目標(biāo)消費(fèi)群的認(rèn)可，帶動(dòng)銷(xiāo)售。

2、其次階段連續(xù)第一階段的廣告策略，仍以高品嘗的都市生活為主要訴求點(diǎn)，以渲染精彩的都市生活為主要?jiǎng)由睃c(diǎn)。但協(xié)作了詳細(xì)賣(mài)點(diǎn)的演繹，例如：新城市中心地理位置的演繹、規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的共性、會(huì)所的休閑情趣、高品嘗的都市生活點(diǎn)如同揭開(kāi)面紗般將樓盤(pán)的大都市形象塑買(mǎi)家的面前，以引起買(mǎi)家的共鳴。

3、第三個(gè)階段將著力協(xié)作銷(xiāo)售的高潮期進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)。

5、媒介的組合策略

報(bào)紙、電視、電臺(tái)為主，廣告為輔。協(xié)作的公關(guān)活動(dòng)，在新聞媒介上適當(dāng)?shù)膱?bào)道。

1、報(bào)紙

《廣州日?qǐng)?bào)》、《羊城晚報(bào)》

2、電視

以省有線、市有線翡翠臺(tái)與本港臺(tái)為主，廣州電視臺(tái)為輔

3、電臺(tái)

廣州二臺(tái)、羊城交通臺(tái)

方案說(shuō)明

此次策劃提案供應(yīng)了本項(xiàng)目廣告宣揚(yáng)推廣的總體思路及意圖都只是一個(gè)大的框架，很多細(xì)節(jié)部分還有待與進(jìn)展商溝通，加以進(jìn)一步充實(shí)完善，其中主要有：

1、報(bào)紙、樓書(shū)等的重新創(chuàng)作設(shè)計(jì)

2、公關(guān)活動(dòng)的專項(xiàng)活動(dòng)提案

結(jié)束語(yǔ)

就項(xiàng)目本身現(xiàn)存的規(guī)劃設(shè)計(jì)而言，結(jié)合適當(dāng)?shù)膬r(jià)格定位，理應(yīng)能夠保持肯定的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。而對(duì)于上述的項(xiàng)目建議，敝司認(rèn)為勢(shì)必能夠較大程度地提高項(xiàng)目的綜合素養(yǎng)，提升項(xiàng)目知名度，既勝利推出市場(chǎng)，又能為項(xiàng)目以后各期的銷(xiāo)售推廣打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并使項(xiàng)目成為區(qū)域的指標(biāo)性物業(yè)。

基于敝司對(duì)項(xiàng)目介入度不足，本策劃案的建議尚屬探討階段，待貴司認(rèn)可本策劃的整體思路后，敝司將與貴司具體商討后再另案補(bǔ)充實(shí)操性更強(qiáng)的方案，望貴司見(jiàn)