房地產(chǎn)一級土地開發(fā)合作建議書80課件

經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂整理天津市河北區(qū)八馬路項目一級土地開發(fā)合作建議書六月23第3頁

思源顧問內(nèi)容綱要一、對于本案開發(fā)目標的整體理解二、對于本案開發(fā)運營的初步思路三、我們的方法論體系四、策劃顧問合作內(nèi)容框架和工作計劃安排五、思源操作本項目的資源優(yōu)勢六、思源顧問專業(yè)執(zhí)行團隊六月23第4頁

思源顧問土地價值最大化對八馬路項目一級土地開發(fā)（以下簡稱本案）

開發(fā)目標的整體理解社會效益一級開發(fā)二級開發(fā)可行性角度市場可行性經(jīng)濟可行性操作可行性實現(xiàn)土地價值最大化并且具備綜合可行性六月23第5頁

思源顧問內(nèi)容綱要一、對于本案開發(fā)目標的整體理解二、對于本案開發(fā)運營的初步思路三、我們的方法論體系四、策劃顧問合作內(nèi)容框架和工作計劃安排五、思源操作本項目的資源優(yōu)勢六、思源顧問專業(yè)執(zhí)行團隊六月23第6頁

思源顧問本案運營的關(guān)鍵點理解如何通過創(chuàng)新的主題定位，增強片區(qū)土地未來發(fā)展的吸引力？如何通過合理的功能布局，實現(xiàn)區(qū)域城市功能和產(chǎn)業(yè)功能交叉生長和可持續(xù)發(fā)展？如何通過合理的城市功能定位和規(guī)劃設(shè)計，提升區(qū)域土地的價值？如何合理的確定開發(fā)時序和開發(fā)策略，保證項目可行性？確定何種融資方式，結(jié)合開發(fā)時序，保證項目穩(wěn)定的現(xiàn)金流？如何在保證開發(fā)主體利益前提下，平衡各方利益訴求?如何實現(xiàn)本區(qū)域同周邊區(qū)域協(xié)同發(fā)展、新規(guī)劃區(qū)域與原有保留建筑協(xié)調(diào)發(fā)展（融入天津市區(qū)，點亮河北區(qū)，與可輻射其它區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展）？如何選擇項目合理的起步區(qū)和引爆點，快速提升項目整體價值，降低項目操作難度？六月23第7頁

思源顧問如何通過創(chuàng)新的主題定位，增強片區(qū)土地未來發(fā)展的吸引力？如何確定合適的定位，使本項目既能結(jié)合周邊環(huán)境，又跳出現(xiàn)有條件限定，確定高價值、新穎和可操作的項目定位，增強本項目的吸引力？如何通過主題定位，結(jié)合項目開發(fā)策略和城市運營理論，增強片區(qū)土地對于高附加值目標產(chǎn)業(yè)、人口、資源等方面的聚合程度，加快片區(qū)成熟，快速提升土地價值。六月23第8頁

思源顧問對本案概念定位的初步理解城北起動機創(chuàng)意動力谷文脈傳承器活力休閑港城市濱河玉帶天津市區(qū)北部綜合服務(wù)核生態(tài)住宅、城市住宅創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)服務(wù)核傳承老天津文化根公園、旅游、休閑區(qū)濱河宜居城六月23第9頁

思源顧問濱河宜居城——打造城市北部、新開河畔新都市生活居住區(qū)六月23第10頁

思源顧問城北起動機——打造天津城市北部的商業(yè)、商務(wù)服務(wù)核，促進天津城北騰飛六月23第11頁

思源顧問創(chuàng)意動力谷——依托天津美術(shù)學(xué)院的人才優(yōu)勢，聚集創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)精英，打造天津的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)服務(wù)發(fā)展基地天津美院美術(shù)館

廠房中的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)六月23第12頁

思源顧問文脈傳承器——周邊規(guī)劃與原有歷史風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，打造歷史風(fēng)貌保護區(qū)和游覽區(qū)，傳承歷史文化，增強區(qū)域向心力和歸屬感六月23第13頁

思源顧問活力休閑港——依托公園、歷史旅游、濱河景觀等資源，打造集商業(yè)購物、休閑娛樂于一體的特色休閑城市群六月23第14頁

思源顧問如何通過合理的功能布局，實現(xiàn)區(qū)域城市功能和產(chǎn)業(yè)功能交叉生長和可持續(xù)發(fā)展？

如何確定引進區(qū)域的城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的啟動點，支持后期區(qū)域城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的高速發(fā)展?結(jié)合開發(fā)策略和新興類似區(qū)域的發(fā)展規(guī)律，如何進行相關(guān)的產(chǎn)業(yè)功能和城市功能配合，使區(qū)域健康發(fā)展，快速提升土地價值？如何引進適合的產(chǎn)業(yè)功能以及與之相配合的城市功能，支持區(qū)域的可持續(xù)長期發(fā)展？六月23第15頁

思源顧問以城市運營的思維出發(fā)，而不是簡單造城造城城市運營可持續(xù)增長短視行為單一居住規(guī)模放大偽城市城市形成功能失衡城市病人口流失城市衰落配套缺失產(chǎn)業(yè)空心城市形成城市定位整體規(guī)劃多功能發(fā)展配套齊備產(chǎn)業(yè)充實功能互動內(nèi)外交流商業(yè)繁榮生態(tài)宜居價值增長真城市六月23第16頁

思源顧問城市運營——強調(diào)城市功能和產(chǎn)業(yè)功能同步發(fā)展總體開發(fā)策略產(chǎn)業(yè)功能城市功能區(qū)域現(xiàn)狀六月23第17頁

思源顧問關(guān)注城市功能與產(chǎn)業(yè)功能交叉生長產(chǎn)業(yè)功能城市功能研發(fā)中心生態(tài)化辦公獨棟辦公商務(wù)酒店集中式辦公高檔居住行政功能文教醫(yī)療休閑娛樂特色商業(yè)整體定位以運營為導(dǎo)向進行城市開發(fā)六月23第18頁

思源顧問通過增長極核促進城市功能與產(chǎn)業(yè)功能的交叉生長增長極：

“特定環(huán)境中的推動性單位(propulsiveunit)

”，當它增長或創(chuàng)新時，能誘導(dǎo)其它單位增長。 ──FrancoisPerroux（法國經(jīng)濟學(xué)家）增長極市場領(lǐng)先者新的需求新的物業(yè)形式市場追隨者新的裂變互動聚變六月23第19頁

思源顧問成為增長極核的兩個必要條件2、能夠帶來增長1、能夠自我生存能夠進行裂變，促進其他功能的發(fā)展；能夠促進各功能之間的聚變；能夠撬動區(qū)域的良性發(fā)展；市場可行：適合區(qū)域發(fā)展的；經(jīng)濟可行：可承受的成本；操作可行：具備可實施性的；六月23第20頁

思源顧問通過增長核的“裂變”與“聚變”過程實現(xiàn)新城的可持續(xù)自然生長核心思想——以“核心功能”的發(fā)展帶動“派生功能”發(fā)展，循環(huán)累積，促進新城功能的完善。增長核自主擴張外部吸引增長核發(fā)展示意圖戰(zhàn)略目標——實現(xiàn)周期最短化；——價值最大化；——資源配置最優(yōu)化。六月23第21頁

思源顧問案例1：北京“睡城”回龍觀居住區(qū)——由于開始就被規(guī)劃為功能單一的居住區(qū)，商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施滯后，嚴重缺乏就業(yè)機會，致使其居民高度依賴交通系統(tǒng)與外部聯(lián)系，新城淪為“睡城”。建設(shè)用地面積11.27平方公里，形狀為東西長6.2公里，南北寬2公里的長方形。規(guī)劃總建筑面積800多萬平方米，規(guī)劃居住人口23萬人。

生活不便配套缺乏交通擁堵升值緩慢睡城六月23第22頁

思源顧問案例2：深圳華僑城——以主題公園作為啟動核，帶動區(qū)域發(fā)展成為集旅游、商務(wù)、娛樂、高科技和高尚住宅于一體的城市綜合功能板塊華僑城位于深圳市南山區(qū)，南臨深圳灣，占地4.8平方公里，歷經(jīng)20余年的發(fā)展歷程。錦繡中華民俗文化村世界之窗歡樂谷裂變高端住宅區(qū)聚變城市綜合功能板塊波托菲諾海景花園……錦繡花園裂變高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)裂變文化旅游產(chǎn)業(yè)康佳工業(yè)企業(yè)華夏藝術(shù)中心何香凝美術(shù)館深圳灣大酒店威尼斯大酒店六月23第23頁

思源顧問案例3：上海新天地——以特色商業(yè)街作為啟動核，開發(fā)綜合商業(yè)，以綜合商業(yè)帶動寫字樓和公寓的開發(fā)，從而帶動區(qū)域整體價值的提升將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起，形成功能完備的商業(yè)中心，創(chuàng)造高檔物業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境。餐飲娛樂購物旅游文化提升區(qū)域價值增加商業(yè)需求各種高檔物業(yè)開發(fā)住宅酒店辦公公寓特色商業(yè)街大型商業(yè)MALL六月23第24頁

思源顧問案例4：碧桂園——以教育產(chǎn)業(yè)作為啟動核，帶動區(qū)域價值提升1992年，“教育＋地產(chǎn)”的模式為順德碧桂園找到了出路，也開創(chuàng)了教育地產(chǎn)的先河。教育產(chǎn)業(yè)核教育論壇高級會所別墅普通住宅花園洋房地產(chǎn)開發(fā)聚集人氣產(chǎn)生居住需求六月23第25頁

思源顧問如何通過合理的城市功能定位和規(guī)劃設(shè)計，提升區(qū)域土地的價值？如何提升項目整體的土地價值？如何通過引進產(chǎn)業(yè)形成人流集聚效應(yīng)提升區(qū)域價值？如何合理進行城市功能定位和規(guī)劃設(shè)計，拉升土地價值？如何進行功能定位提升土地經(jīng)濟效益和社會效益綜合價值？六月23第26頁

思源顧問完善城市功能、形成產(chǎn)業(yè)聚集、提升土地價值——針對本案地塊整體狹長分布的特點，建議多點打造本案的價值“珍珠鏈”文化旅游綜合服務(wù)娛樂休閑產(chǎn)業(yè)服務(wù)商貿(mào)教育概念示意六月23第27頁

思源顧問運營商如何實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？如何進行商業(yè)區(qū)土地的一級開發(fā)？企業(yè)如何協(xié)調(diào)土地經(jīng)濟價值和社會效益之間的關(guān)系，達到土地綜合效益最優(yōu)；企業(yè)如何進行土地營銷和二級開發(fā)，順利回收資金并取得開發(fā)利潤，維護同投資商的良好合作關(guān)系，為公司持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)？六月23第28頁

思源顧問如何合理的確定開發(fā)時序和開發(fā)策略，保證項目可行性？根據(jù)市場情況，確定開發(fā)策略，保證項目在經(jīng)濟、市場以及操作性方面合理可行。確定合理的開發(fā)策略和時序安排，保證項目的前期順利介入市場，中期穩(wěn)定提升土地價值，后期攫取高額利潤。確定合理的土地性質(zhì)和項目內(nèi)不同主題分布，保證項目的市場可行性。合理測算項目各項成本，結(jié)合類似土地市場價值，確定項目的開發(fā)節(jié)奏和價格策略，保證項目的經(jīng)濟可行性。六月23第29頁

思源顧問確定何種融資方式，結(jié)合開發(fā)時序，保證項目穩(wěn)定的現(xiàn)金流？充分考慮現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出在時間和數(shù)額上的差異，確定融資時點、期限以及規(guī)模等要素?？紤]一二級聯(lián)動開發(fā)策略，平衡項目現(xiàn)金流。分析比較各種融資方式和融資渠道，根據(jù)各自限制性要求，提出適合本案的融資方式，保證項目開發(fā)的正常運作。針對不同開發(fā)階段的不同特點，綜合考慮融資風(fēng)險和融資成本，平衡短期和長期融資的均衡關(guān)系，確定合理的融資方案。六月23第30頁

思源顧問如何實現(xiàn)本區(qū)域同周邊區(qū)域協(xié)同發(fā)展、新規(guī)劃區(qū)域與原有保留建筑協(xié)調(diào)發(fā)展（融入天津市區(qū)，點亮河北區(qū)，與可輻射其它區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展）？充分考慮天津市區(qū)的城市功能走向和產(chǎn)業(yè)功能走向，融入天津的整體發(fā)展規(guī)劃，實現(xiàn)本案與天津的整體協(xié)同發(fā)展充分考慮項目周邊區(qū)域的性質(zhì)氛圍、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等要素，在操作本項目時，實現(xiàn)同周邊區(qū)域的融合和協(xié)同發(fā)展。充分考慮原有歷史風(fēng)貌建筑和保留建筑，在原有基礎(chǔ)上發(fā)展、再造，實現(xiàn)規(guī)劃與保留建筑的融合和協(xié)同發(fā)展六月23第31頁

思源顧問如何選擇項目合理的起步區(qū)和引爆點，快速提升項目整體價值，降低項目操作難度？為降低項目操作難度，將項目的定位更好的落實執(zhí)行，需要尋找一個對于本項目的關(guān)鍵引爆點和操作切入的起步區(qū)，以利于項目整體價值的提升，加快項目操作速度。項目的引爆點應(yīng)該在結(jié)合周邊區(qū)域市場研究的基礎(chǔ)上，認真分析總結(jié)，尋找市場空白點和制高點，以點帶面，撬動項目操作。引爆點的確定必須具有一定的帶動性，在經(jīng)濟可行的基礎(chǔ)上，整體提升項目的土地升值，形成項目價值的整體提升和帶動作用。六月23第32頁

思源顧問如何在平衡各利益主體的訴求？

——通過外部平臺協(xié)調(diào)各方利益政府層面的利益訴求：改變天津城市發(fā)展緩慢的現(xiàn)狀，加快城市發(fā)展進程；完善城市功能配套，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展；形成人口集聚效應(yīng)，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展；吸引投資，增加稅收，回收基礎(chǔ)設(shè)施投資；取得政績；政府二級開發(fā)商運營商居民投資商六月23第33頁

思源顧問如何在平衡各利益主體的訴求？

——通過外部平臺協(xié)調(diào)各方利益運營商（土地一級開發(fā)商）的利益訴求：回收投資，產(chǎn)生利潤；盡快償還融資方貸款；提升公司形象品牌，項目形成全國示范；獲取土地一級開發(fā)權(quán)，關(guān)鍵在于將土地綜合效益最大化；通過開發(fā)取得更多的土地資源和現(xiàn)金流，公司可持續(xù)發(fā)展；通過融資保證項目彌補操作過程中所產(chǎn)生的資金缺口。政府二級開發(fā)商運營商居民投資商六月23第34頁

思源顧問3.投資商的利益訴求：保證投入資金的安全可靠，控制投資的風(fēng)險形成穩(wěn)定的資金收益部分投資商需要進行項目收益的分成，提升資金盈利能力政府二級開發(fā)商運營商居民投資商如何在平衡各利益主體的訴求？

——通過外部平臺協(xié)調(diào)各方利益六月23第35頁

思源顧問如何在平衡各利益主體的訴求？

——通過外部平臺協(xié)調(diào)各方利益4.二級開發(fā)商（或合作開發(fā)企業(yè)）的利益訴求：土地具備二級開發(fā)條件；土地成本合理；周邊配套完善，具備開發(fā)物業(yè)相應(yīng)的市場氛圍；通過開發(fā)能夠獲取相應(yīng)的利潤；具備良好的政府政策支持；政府二級開發(fā)商運營商居民投資商六月23第36頁

思源顧問如何在平衡各利益主體的訴求？

——通過外部平臺協(xié)調(diào)各方利益5.居民（拆遷居民或購房客戶）的利益訴求：合理的拆遷置換政策；居住環(huán)境良好，配套齊全，提高居住水平和生活水平；降低居住成本，完善交通配套；政府二級開發(fā)商運營商居民投資商六月23第37頁

思源顧問綜合效益最大化把握本區(qū)域功能定位，實現(xiàn)土地一級開發(fā)價值的最大化土地功能定位合理，實現(xiàn)二級開發(fā)價值最大化通過項目的開發(fā)建設(shè)，取得良好的社會效益，獲得政府支持借助八馬路片區(qū)對于天津的特殊內(nèi)涵和歷史沿革，成功實現(xiàn)本項目的市場運作，提升企業(yè)品牌與可持續(xù)發(fā)展能力六月23第38頁

思源顧問成功運作本項目需要具備的必要資源本項目是大規(guī)模土地一級開發(fā)項目，并且又屬于大型沿河地塊的開發(fā)，牽涉各方利益，專業(yè)性要求高，需要整合如下資源：政府資源融資平臺土地一級開發(fā)顧問經(jīng)驗和土地招商資源土地開發(fā)和規(guī)劃設(shè)計專家資源沿河和城市運營策劃顧問經(jīng)驗六月23第39頁

思源顧問內(nèi)容綱要一、對于本案開發(fā)目標的整體理解二、對于本案開發(fā)運營的初步思路三、我們的方法論體系四、策劃顧問合作內(nèi)容框架和工作計劃安排五、思源操作本項目的資源優(yōu)勢六、思源顧問專業(yè)執(zhí)行團隊六月23第40頁

思源顧問白開水普通茶水頂級龍井茶如何實現(xiàn)土地價值最大化？——本案城鎮(zhèn)功能定位決定土地價值六月23第41頁

思源顧問單純的價值最大化存在困難——關(guān)于本案策劃的三個維度價值最大化通過功能定位形成核心競爭力充分考慮各種開發(fā)限制條件政府行為規(guī)劃限制資金要求六月23第42頁

思源顧問應(yīng)用專業(yè)策劃顧問方法論處理關(guān)鍵因素，實現(xiàn)土地開發(fā)目標價值提升理論競爭力理論可行性分析五力模型安索夫模型三大競爭策略市場可行性操作可行性經(jīng)濟可行性價值發(fā)現(xiàn)價值創(chuàng)造提升：本土地價值最大化驗證：價值是否具有競爭力再驗證：價值能否成功實現(xiàn)目標市場模式選擇六月23第43頁

思源顧問價值提升理論提升價值：通過引入高價值客戶提升項目與地塊價值。尋找價值：通過市場細分尋找巨大的未被滿足的需求。凸顯價值：突出供應(yīng)客戶較為敏感的訴求。預(yù)支價值：運用營銷矩陣在時效上區(qū)分價值。發(fā)現(xiàn)價值：發(fā)現(xiàn)并提取市場上現(xiàn)存價值。六月23第44頁

思源顧問競爭力理論五力模型——

所有項目的定位，都將面對來自五個方面的競爭三大競爭策略——

成本優(yōu)勢策略、差異化策略、集中化策略，項目的成功取決于是否具備其中一項或更多的競爭優(yōu)勢安索夫模型——

新產(chǎn)品、新市場或者是兩者的組合，是形成競爭力的方向目標市場模式選擇——確定最佳的目標市場六月23第45頁

思源顧問五力模型六月23第46頁

思源顧問

該模型證明：組合策略優(yōu)越于其他三種策略，并促成市場戰(zhàn)略最優(yōu)化。因此，走組合策略的道路，發(fā)現(xiàn)新市場，創(chuàng)造新產(chǎn)品，從而滿足新市場適合于本項目的定位思路。安索夫模型六月23第47頁

思源顧問密集單一模式——

方向性明確，但產(chǎn)品差異化策略難以發(fā)揮市場專門化模式——

增加項目收益點，但區(qū)域市場難以支撐選擇性專門化模式——

滿足多層次客戶需求，但操作難度較大產(chǎn)品專門化模式——

滿足單一客戶群的不同需求全面進入模式——

全面覆蓋模式，需要一定的開發(fā)實力目標市場模式選擇六月23第48頁

思源顧問目標市場模式選擇

M1M2M3P1

P2

P3M1M2M3M1M2M3M1M2M3M1M2M3P1

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P3P1

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P3P1

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P3P1

P2

P3密集單一市場產(chǎn)品專門化市場專門化全面進入選擇性專門化P=產(chǎn)品\需求M=市場\客群六月23第49頁

思源顧問如何保證商業(yè)區(qū)各種產(chǎn)品的最佳配置？明星——？？？問題——？？？金?！?？？瘦狗——？？？市場份額高高低低市場增長六月23第50頁

思源顧問可行性分析方法論市場可行性——

分析項目開發(fā)主題、功能配比、開發(fā)規(guī)模在市場方面的可行性；經(jīng)濟可行性——

分析項目開發(fā)主題、功能配比、開發(fā)規(guī)模等在經(jīng)濟方面的可行性；操作可行性——分析項目開發(fā)主題、功能配比、開發(fā)規(guī)模等在操作方面的可行性，是否可以按照既定的策略實施并達到目標。六月23第51頁

思源顧問世界城市發(fā)展的四個階段城市化郊區(qū)化同核城市新都市主義追求品質(zhì);

交通便利;

人氣夠旺;

身份象征親近自然；

空間開闊；

低人口密度

道路通暢由于交通及配套問題，許多人重新回到城市，要求城市具有與郊區(qū)生活相近的環(huán)境品質(zhì)郊區(qū)逐步發(fā)展城市功能，具備城市的生活品質(zhì)，形成城鄉(xiāng)同質(zhì)化和各個城市群六月23第52頁

思源顧問產(chǎn)業(yè)同核的構(gòu)建產(chǎn)業(yè)核研發(fā)生產(chǎn)技術(shù)交流會議/培訓(xùn)物流配套服務(wù)員工居住商務(wù)活動六月23第53頁

思源顧問城市同核的構(gòu)建產(chǎn)業(yè)核研發(fā)生產(chǎn)技術(shù)交流會議商務(wù)配套員工居住培訓(xùn)城市核居住區(qū)酒店市政配套設(shè)施娛樂休閑設(shè)施醫(yī)院學(xué)校產(chǎn)業(yè)區(qū)商業(yè)六月23第54頁

思源顧問內(nèi)容綱要一、對于本案開發(fā)目標的整體理解二、對于本案開發(fā)運營的初步思路三、我們的方法論體系四、策劃顧問合作內(nèi)容框架和工作計劃安排五、思源操作本項目的資源優(yōu)勢六、思源顧問專業(yè)執(zhí)行團隊六月23第55頁

思源顧問項目操作思路土地價值及產(chǎn)品價值最大化功能定位和組合產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計開發(fā)策略和模式思源方法論政府預(yù)期開發(fā)目標理解市場環(huán)境分析營銷推廣策略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局經(jīng)濟測算六月23第56頁

思源顧問本案可選的開發(fā)模式建議定向開發(fā)鎖定特定客戶實施土地開發(fā)。如對于特色地塊，可以結(jié)合地塊自身特點進行有針對性的開發(fā)。自我開發(fā)對于投資價值較高的部分，可以由集團下屬或關(guān)聯(lián)的企業(yè)進行投資開發(fā)。聯(lián)合開發(fā)與戰(zhàn)略合作機構(gòu)合作開發(fā)。如與房地產(chǎn)投資基金、專業(yè)酒店投資基金等進行合作。出讓土地由二級土地開發(fā)商根據(jù)用地性質(zhì)意見書，進行開發(fā)建設(shè)并制定后期營銷策略。六月23第57頁

思源顧問提升本案城市價值的思路流程本案不同于普通房地產(chǎn)項目，涉及面廣，操作復(fù)雜，需要把握好以上提升土地價值的關(guān)鍵節(jié)點，對每一步進行深入研究和策劃，方能保證項目的開發(fā)達到預(yù)期效果！功能定位合理組合規(guī)劃創(chuàng)新開發(fā)模式價值提升操作保障引進產(chǎn)業(yè)形成集聚功能組合優(yōu)化價值打造特色形成競爭力模式組合實現(xiàn)價值操作進度引導(dǎo)市場形成勢頭六月23第58頁

思源顧問第一階段宏觀市場及本案開發(fā)環(huán)境研究顧問第二階段本案市場定位和產(chǎn)品定位顧問第三階段本案規(guī)劃設(shè)計顧問第四階段本案開發(fā)策略和開發(fā)時序顧問第五階段本案融資方案及經(jīng)濟測算顧問第六階段本案營銷策略顧問思源計劃針對本案的具體策劃顧問合作內(nèi)容架構(gòu)六月23第59頁

思源顧問第一階段宏觀市場及本案開發(fā)環(huán)境研究顧問本體開發(fā)條件和開發(fā)目標研究本案開發(fā)目標研究本案開發(fā)限制條件研究地塊內(nèi)部開發(fā)環(huán)境研究地塊周邊開發(fā)環(huán)境研究本案區(qū)域政府規(guī)劃研究土地一級開發(fā)政策和片區(qū)建設(shè)政策研究國內(nèi)北京、上海等重點城市土地一級開發(fā)政策研究；國內(nèi)片區(qū)試點建設(shè)政策研究；土地一級開發(fā)流程和操作要點研究；土地一級開發(fā)和片區(qū)建設(shè)政策對本案的影響。六月23第60頁

思源顧問第一階段宏觀市場及本案開發(fā)環(huán)境研究顧問三、宏觀和區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)環(huán)境研究天津市宏觀經(jīng)濟發(fā)展情況研究河北區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況研究周邊相鄰區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況研究（北辰區(qū)、東麗區(qū)、紅橋區(qū)等）四、天津城市規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃發(fā)展專項研究天津市、北辰區(qū)、東麗區(qū)、紅橋區(qū)、新開河沿線近期和遠期城市規(guī)劃，對本案的影響；天津市及本案周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃和發(fā)展情況，與本案的關(guān)聯(lián)影響；本案可形成產(chǎn)業(yè)可行性研究；五、天津房地產(chǎn)投資和總體市場研究天津市房地產(chǎn)投資、商品房建設(shè)、商品房市場發(fā)展研究；天津市一級土地市場供應(yīng)和成交情況研究河北區(qū)房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)市場情況研究本案所面臨的天津及周邊房地產(chǎn)市場投資和發(fā)展環(huán)境研究六月23第61頁

思源顧問第一階段宏觀市場及本案開發(fā)環(huán)境研究顧問六、天津大型居住區(qū)和小城鎮(zhèn)建設(shè)研究天津市已建成和規(guī)劃中的大型居住區(qū)調(diào)查研究；天津市小城鎮(zhèn)建設(shè)調(diào)查研究；天津市本案同類項目（片區(qū)土地開發(fā)）競爭情況研究；七、天津辦公物業(yè)市場專項研究天津市區(qū)辦公物業(yè)供應(yīng)、需求、產(chǎn)品、客戶、價格等市場情況調(diào)查研究；天津郊區(qū)產(chǎn)業(yè)用房市場和郊區(qū)商務(wù)區(qū)市場研究；本案形成產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)的可行性研究；八、天津酒店和酒店式公寓市場專項研究天津是酒店市場供應(yīng)、需求、產(chǎn)品、客戶、價格等市場情況調(diào)查研究；本案形成酒店物業(yè)的可行性研究；天津市區(qū)酒店式公寓供應(yīng)、需求、產(chǎn)品、客戶、價格等市場情況調(diào)查研究；本案形成酒店式公寓物業(yè)的可行性研究；六月23第62頁

思源顧問第一階段宏觀市場及本案開發(fā)環(huán)境研究顧問九、天津商業(yè)地產(chǎn)市場研究天津商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀和未來規(guī)劃發(fā)展研究；天津商業(yè)物業(yè)開發(fā)、銷售、租賃市場調(diào)查研究；本案周邊商業(yè)物業(yè)市場和商業(yè)環(huán)境發(fā)展研究；本案面臨的商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境總結(jié)十、相關(guān)產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展案例專項研究本案可形成產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈專題研究與本案相類似的一級土地開發(fā)案例研究十一、天津房地產(chǎn)市場研究及本案市場前景結(jié)論本案開發(fā)面臨的宏觀經(jīng)濟、城市規(guī)劃大環(huán)境研究結(jié)論；本案周邊居住、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)開發(fā)環(huán)境研究結(jié)論；本案開發(fā)面臨的居住區(qū)、辦公物業(yè)、酒店及公寓物業(yè)、商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境和競爭環(huán)境結(jié)論。六月23第63頁

思源顧問第二階段本案市場定位和產(chǎn)品定位顧問一、本案開發(fā)條件分析和市場研究回顧本案地塊周邊自然人文環(huán)境分析；本案地塊現(xiàn)狀和擁有開發(fā)資源分析；本案政府規(guī)劃和其他限制型條件分析；市場研究報告重點結(jié)論回顧本案SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅)分析。二、本案定位形成過程市場需求和競爭分析操作目標和操作能力分析價值最大化緯度分析提升競爭力緯度分析優(yōu)化限制條件緯度分析六月23第64頁

思源顧問第二階段本案市場定位和產(chǎn)品定位顧問三、本案市場定位描述本案的市場定位本案的開發(fā)主題定位四、本案客戶定位描述本案可能的客戶種類分析；本案各功能區(qū)的客戶定位；本案各功能區(qū)目標客戶的需求特征分析；五、本案的產(chǎn)品定位描述本案整體的產(chǎn)品定位；本案各功能區(qū)功能定位；本案各功能區(qū)產(chǎn)品定位；六月23第65頁

思源顧問第三階段本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計顧問一、本案規(guī)劃主題概念和功能區(qū)分提升本案價值的規(guī)劃概念建議；各功能區(qū)的功能劃分和對應(yīng)規(guī)劃主題建議；二、本案整體規(guī)劃設(shè)計思路本案整體規(guī)劃設(shè)計原則；本案整體設(shè)計總體思路；本案整體設(shè)計要點（包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)和居住套區(qū)等）建議；三、各功能區(qū)規(guī)劃設(shè)計建議（重點是啟動區(qū)的規(guī)劃建議）各功能區(qū)規(guī)劃要點及相關(guān)建議；各功能區(qū)建筑設(shè)計要點及相關(guān)建議；啟動區(qū)產(chǎn)品風(fēng)格、建筑形態(tài)等建議。六月23第66頁

思源顧問第四階段本案開發(fā)策略和開發(fā)時序顧問一、國內(nèi)外類似片區(qū)建設(shè)理論和相關(guān)案例研究國內(nèi)外城市發(fā)展和城市規(guī)劃理論研究；國內(nèi)外郊區(qū)片區(qū)發(fā)展和規(guī)劃理論研究；國內(nèi)外郊區(qū)發(fā)展和建設(shè)典型案例研究。二、本案開發(fā)戰(zhàn)略和開發(fā)模式（商業(yè)區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略和模式）整個片區(qū)提升土地價值的開發(fā)戰(zhàn)略建議住宅區(qū)在片區(qū)中的地位和開發(fā)戰(zhàn)略建議商業(yè)區(qū)在片區(qū)中的地位和開發(fā)戰(zhàn)略建議辦公物業(yè)在片區(qū)中的地位和開發(fā)戰(zhàn)略建議產(chǎn)業(yè)物業(yè)在片區(qū)中的地位和開發(fā)戰(zhàn)略建議開發(fā)模式選擇（自主開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、出讓土地、長期經(jīng)營等模式）六月23第67頁

思源顧問第四階段本案開發(fā)策略和開發(fā)時序顧問三、本案開發(fā)策略（商業(yè)區(qū)的開發(fā)策略）本案提升土地價值策略建議；引進產(chǎn)業(yè)的開發(fā)策略建議；近期啟動區(qū)的開發(fā)策略建議；遠期持續(xù)開發(fā)策略建議。四、本案開發(fā)時序和操作關(guān)鍵點建議（重點是啟動區(qū)的操作建議）本案土地開發(fā)和土地出讓時序建議；本案尤其是啟動區(qū)操作關(guān)鍵點建議六月23第68頁

思源顧問第五階段本案融資方案及經(jīng)濟測算顧問一、本案融資方式選擇1、常見融資方式介紹；2、不同融資方式的優(yōu)劣比較；3、天津市內(nèi)相關(guān)案例融資方式介紹；4、本案融資方式的選擇建議。二、本案經(jīng)濟分析的理論和說明（分析方法及評估依據(jù)）1、對本案經(jīng)濟分析的依據(jù)；2、本案經(jīng)濟分析的方法；3、本案經(jīng)濟分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及來源。六月23第69頁

思源顧問第五階段本案融資方案及經(jīng)濟測算顧問三、本案土地出讓收入預(yù)算天津土地出讓價格分析；本案同類土地出讓價格分析；本案政策規(guī)定土地出讓收入標準；本案一級土地開發(fā)收入預(yù)算。四、本案投資成本估算本案土地一級開發(fā)成本估算說明和依據(jù)；本案土地開發(fā)投資成本估算；六月23第70頁

思源顧問第五階段本案融資方案及經(jīng)濟測算顧問五、本案現(xiàn)金流量、投資利潤率、融資規(guī)模測算本案土地一級開發(fā)現(xiàn)金流量測算；本案土地開發(fā)靜態(tài)和動態(tài)利潤率測算；本案融資規(guī)模測算。六、本案財務(wù)敏感性分析本案盈虧平衡和財務(wù)敏感性分析；本案財務(wù)風(fēng)險分析。六月23第71頁

思源顧問第六階段本案營銷策略顧問一、本案營銷環(huán)境分析（商業(yè)區(qū)開發(fā)面臨的市場環(huán)境）天津房地產(chǎn)市場營銷方式現(xiàn)狀分析；房地產(chǎn)常用營銷策略；其他可比項目營銷策略借鑒。二、本案的營銷目標和營銷戰(zhàn)略本案營銷的目標確定；本案營銷戰(zhàn)略和營銷模式選擇。三、本案的營銷策略品牌形象策略；廣告策略傳播策略公關(guān)策略六月23第72頁

思源顧問第六階段本案營銷策略顧問四、本案土地招商策略本案土地招商采取的策略；本案土地招商流程和操作要點建議。五、本案土地開發(fā)總體營銷計劃本案土地開發(fā)營銷總體計劃；本案營銷工作準備和實施計劃。六、本案營銷費用預(yù)算本案營銷費用預(yù)算標準；本案營銷費用預(yù)算。六月23第73頁

思源顧問策劃顧問服務(wù)成果工作階段工作成果時間要求第一階段提交《八馬路地塊市場研究報告》并匯報本協(xié)議簽訂之日起30個自然日內(nèi)提交《八馬路地塊市場定位報告》并匯報本協(xié)議簽訂之日起50個自然日內(nèi)提交《八馬路地塊概念性規(guī)劃建議報告》并匯報本協(xié)議簽訂之日起70個自然日內(nèi)提交《八馬路項目開發(fā)模式、開發(fā)策略及融資模式建議報告》并匯報，同時配合甲方指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計單位進行工作本協(xié)議簽訂之日起90個自然日內(nèi)第二階段（備選）提交《八馬路項目土地招商及營銷推廣策劃方案建議報告》并匯報，同時配合甲方進行地塊招商工作第一階段工作結(jié)束之日起40個自然日內(nèi)第三階段（備選）提交《XX地塊項目定位和規(guī)劃設(shè)計建議報告》、《XX地塊營銷策劃報告》并匯報，同時配合甲方指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計單位和廣告公司進行工作根據(jù)地塊開發(fā)策略和甲方要求擬定六月23第74頁

思源顧問內(nèi)容綱要一、對于本案開發(fā)目標的整體理解二、對于本案開發(fā)運營的初步思路三、我們的方法論體系四、策劃顧問合作內(nèi)容框架和工作計劃安排五、思源操作本項目的資源優(yōu)勢六、思源顧問專業(yè)執(zhí)行團隊六月23第75頁

思源顧問內(nèi)容綱要一、對于本案開發(fā)目標的整體理解二、對于本案開發(fā)運營的初步思路三、我們的方法論體系四、策劃顧問合作內(nèi)容框架和工作計劃安排五、思源操作本項目的資源優(yōu)勢六、思源顧問專業(yè)執(zhí)行團隊六月23第76頁

思源顧問目前思源公司在專業(yè)隊伍上已經(jīng)組建了房地產(chǎn)策劃專業(yè)團隊

,匯聚了土地一級開發(fā)、前期策劃、商業(yè)地產(chǎn)策劃、土地招商、財務(wù)預(yù)算、資本運作等方面的專業(yè)人士,具有良好的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)策劃經(jīng)驗,對房地產(chǎn)策劃、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理、開發(fā)資金運作等方面具有深入的研究和豐富的經(jīng)驗。同時思源集團還將根據(jù)各項目實際情況成立專門的土地開發(fā)專家顧問小組和規(guī)劃設(shè)計專家顧問小組

,以保障策劃工作所需要的智力資源。除了專業(yè)的工作團隊,思源聯(lián)合體還將在其他方面對項目策劃工作的成功實施提供強有力的資源保障。房地產(chǎn)策劃顧問專業(yè)團隊一級土地策劃商業(yè)地產(chǎn)策劃投資顧問地產(chǎn)前期策劃市場研究專業(yè)化策劃團隊體系六月23第77頁

思源顧問本次策劃顧問工作團隊組織架構(gòu)核心決策小組宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場研究顧問小組土地營銷策略顧問