房地產(chǎn)融資課-融資渠道解析與拿地階段融資課件

投拓融資課之融資渠道解析與拿地階段融資特別聲

明本文所涉的內(nèi)容僅為作者個(gè)人的工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)以及西政投資集團(tuán)/西政地產(chǎn)金融研究院對(duì)地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)實(shí)際操作情況的總結(jié)和分析，不代表作者或監(jiān)管層對(duì)其合法合規(guī)性的認(rèn)可，請(qǐng)參與本課程的人員切勿傳播該文件或用于商業(yè)用途，特此感謝。2019年號(hào)規(guī)范：中基協(xié)發(fā)布的《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第

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號(hào)》，限制通過(guò)發(fā)行基金產(chǎn)品以債權(quán)形式投資于

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個(gè)熱點(diǎn)城市的住宅，發(fā)行基金產(chǎn)品用于交付土地款也受到限制。資管新規(guī)：2018

年

4

月

27

日，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，主要目的統(tǒng)一資管產(chǎn)品的管理，擠泡沫、降杠桿、破剛兌、去通道。資產(chǎn)證券化/ABS：基礎(chǔ)資產(chǎn)未來(lái)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持（如租金收益權(quán)、購(gòu)房尾款等），通過(guò)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，發(fā)行資產(chǎn)支持證券融資。結(jié)構(gòu)化/優(yōu)先劣后：優(yōu)先級(jí)優(yōu)先享受收益，優(yōu)先享受保障；虧損的話，先虧劣后級(jí)的，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也比劣后低。優(yōu)先受益人分享較低的收益率，承擔(dān)較小上課會(huì)出現(xiàn)的一些名詞解釋4.結(jié)構(gòu)化/優(yōu)先劣后：優(yōu)先級(jí)優(yōu)先享受收益，優(yōu)先享受保障；虧損的話，先虧劣后級(jí)的，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也比劣后低。優(yōu)先受益人分享較低的收益率，承擔(dān)較小的風(fēng)險(xiǎn)，而劣后受益人則承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)獲得高收益。中收業(yè)務(wù)：銀行既不是債務(wù)人也不是債權(quán)人，而是處于受委托代理地位，以中間人身份進(jìn)行各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，以中間人和代理人的身份出現(xiàn)。中基協(xié)：中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)，主要負(fù)責(zé)基金管理人登記、基金產(chǎn)品備案基金托管：不準(zhǔn)確的理解為基金公司募集的資金由銀行等機(jī)構(gòu)保管?，F(xiàn)在基金的托管機(jī)構(gòu)主要是銀行、證券公司。目前托管機(jī)構(gòu)對(duì)基金產(chǎn)品的托管有嚴(yán)格的準(zhǔn)入要求，所以私募行業(yè)有“托管難”的說(shuō)法阜興事件：上海阜興實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“阜興集團(tuán)”）控制的

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家基金公司，募集了

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多億資金，后實(shí)際控制人失聯(lián)，導(dǎo)致投資人對(duì)托管銀行圍追堵截。之后，托管機(jī)構(gòu)提高了托管準(zhǔn)入門(mén)檻。因阜興事件之后，中基協(xié)對(duì)基金備案監(jiān)管更加嚴(yán)格。在阜興事件后，全國(guó)多家私募機(jī)構(gòu)“爆雷”事件頻出，出現(xiàn)無(wú)法兌付、實(shí)際控制人失聯(lián)等情況?；鹉技O(jiān)管與托管：發(fā)行基金產(chǎn)品，如果需要托管的，需要開(kāi)設(shè)兩個(gè)賬戶，即募集賬戶、托管賬戶?；鹜顿Y人投資時(shí)，資金流向?yàn)橥顿Y人賬戶——募

1集賬戶——托管賬戶——項(xiàng)目戶?；鸸芾砣祟愋停汗蓹?quán)/創(chuàng)投類私募基金管理人、其他類私募基金管理人、證券類私募基金管理人、資產(chǎn)配置類私募基金管理人通道業(yè)務(wù)：不承擔(dān)主動(dòng)管理職責(zé)的業(yè)務(wù)12.明股實(shí)債：表面上是股權(quán)投資實(shí)際為債權(quán)投資金交所：金融資產(chǎn)交易所，或者金交中心，目前大部分作為通道存在，基金備案難后，很多機(jī)構(gòu)在金交所發(fā)行產(chǎn)品募資。對(duì)地產(chǎn)公司常見(jiàn)的有應(yīng)收賬款收益權(quán)產(chǎn)品、購(gòu)房尾款收益權(quán)產(chǎn)品。場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外：分享中主要指資金是否受到金交所的監(jiān)管，籌集的資金是否需要打到交易所開(kāi)設(shè)的監(jiān)管賬戶。如果募集資金無(wú)需打到交易所的監(jiān)管賬戶，資金流向不受交易所監(jiān)管，則為場(chǎng)外交易。如果需在交易所開(kāi)設(shè)監(jiān)管賬戶，籌集的資金需打到交易所的監(jiān)管賬戶，則為場(chǎng)內(nèi)交易。股交所：各地的股權(quán)交易所，所謂的四板市場(chǎng)，可發(fā)行可轉(zhuǎn)債產(chǎn)品。17.ToC

或

2C：對(duì)個(gè)人募資；ToB

或

2B:對(duì)機(jī)構(gòu)募資18.四三二/432“4”是指該四證齊全：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；“3”是該地產(chǎn)類項(xiàng)目的總資金中必須至少30%的資金來(lái)自于融資方，自有資金占

30%；“2”是該地產(chǎn)類項(xiàng)目的融資方至少擁有二級(jí)以上（包括二級(jí)）的開(kāi)發(fā)資質(zhì)目的：防止房地產(chǎn)商空手套白狼：防止“圈地”炒地皮，防止工程爛尾，要求房地產(chǎn)商自掏土地款，開(kāi)發(fā)進(jìn)度達(dá)到四證條件才可以發(fā)放開(kāi)發(fā)貸。目

錄一、2018年地產(chǎn)金融行業(yè)回顧（一）監(jiān)管機(jī)構(gòu)（二）金融行業(yè)（三）地產(chǎn)企業(yè)二、當(dāng)前融資環(huán)境下資金方融資核心關(guān)注要素（一）企業(yè)資質(zhì)（二）項(xiàng)目業(yè)態(tài)（三）項(xiàng)目區(qū)位（四）融資成本（五）增信擔(dān)保措施（六）其他三、2019年地產(chǎn)企業(yè)融資方式盤(pán)點(diǎn)（一）核心原則：合作共贏（二）主流融資機(jī)構(gòu)及不同階段融資方式盤(pán)點(diǎn)（三）中小開(kāi)發(fā)商融資模式探索四、彩蛋時(shí)間——金融產(chǎn)品基本架構(gòu)解析一、2018年地產(chǎn)金融行業(yè)回顧監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)文忙明天是周末，發(fā)個(gè)文慶祝一下；明天是重大節(jié)假日，發(fā)個(gè)文慶祝一下——重要監(jiān)管規(guī)定列舉：1月委貸新規(guī)，整治銀行業(yè)亂象4號(hào)文；2月私募投

資基金備案須知；上海銀監(jiān)、河南銀監(jiān)先后收緊地產(chǎn)并購(gòu)融資；4月大資管新規(guī)落地；8月信托部通知落實(shí)信托過(guò)渡期要求；9月理財(cái)新規(guī)發(fā)布；10月證監(jiān)系資管

辦法及細(xì)則落地；11月理財(cái)子公司管理辦法；12月私募管理人登記須知更新稿……金融行業(yè)也很忙：學(xué)習(xí)新規(guī)忙、業(yè)務(wù)調(diào)整與轉(zhuǎn)型忙、應(yīng)付監(jiān)管忙、自查整改忙……地產(chǎn)企業(yè)特別忙——忙更名、忙裁員、忙降價(jià)、忙轉(zhuǎn)型、忙償債、忙融資、忙赴港上市，忙

著搞教育、搞農(nóng)業(yè)、搞機(jī)器人、搞醫(yī)療、搞新能源汽車二、當(dāng)前融資環(huán)境下資金方融資核心關(guān)注要素（一）企業(yè)資質(zhì)——白名單、黑名單、A類名單、B類名單（二）項(xiàng)目業(yè)態(tài)：住宅為主（80

、70

以上）、核心區(qū)位的商辦（三）項(xiàng)目區(qū)位（各家融資機(jī)構(gòu)對(duì)融資準(zhǔn)入的區(qū)位有自身的標(biāo)準(zhǔn)）一類城市：北京、上海、深圳、廣州。

二類城市：杭州、南京、蘇州、合肥、天

津、重慶、武漢、濟(jì)南、成都、西安、青島、廈門(mén)、鄭州、福州。

三類城市：昆明、?？?、大連、南寧、貴陽(yáng)、太原、南昌、無(wú)錫、寧波、佛山、東莞、珠海

四類城市： 惠州、嘉興、中山、南通、常州、溫州、紹興、煙臺(tái)、泉州。（由于深圳對(duì)惠州、中山外溢效應(yīng)并不明顯，目前一些機(jī)構(gòu)已經(jīng)調(diào)整對(duì)惠州、中山的城市準(zhǔn)入，大灣區(qū)則更加傾向于深圳、廣州、東莞、珠海、佛山）（四）融資成本（五）增信擔(dān)保：從流動(dòng)性、變現(xiàn)的可行性以及價(jià)值層面選擇——標(biāo)配（實(shí)控人擔(dān)保+集團(tuán)擔(dān)保），抵押、質(zhì)押……（六）其他：操盤(pán)團(tuán)隊(duì)過(guò)往成功項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，實(shí)際控制人項(xiàng)目管控經(jīng)驗(yàn)，關(guān)注項(xiàng)目估值，核查融資的真實(shí)需求與資金用途以及資金使用計(jì)劃等等三、2019年地產(chǎn)企業(yè)融資方式盤(pán)點(diǎn)（一）核心原則——合作共贏（二）主流融資機(jī)構(gòu)及不同階段融資方式盤(pán)點(diǎn)投拓狗日記

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新芽 西政資本

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何明亞拆遷階段

土地款配資

并購(gòu)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)按揭應(yīng)收賬款/ 收益權(quán)購(gòu)房尾款銀行開(kāi)發(fā)貸提供融

資1.部分機(jī)構(gòu)能有銀行外部

的

拆遷貸、更新

貸

、資

金

對(duì)

接，

三舊改造

貸產(chǎn)品 撮合業(yè)務(wù)

模

2.部分機(jī)構(gòu)通過(guò)

式√1

.

滿足

432為放款條件2.能批但不一定有額度√額度管夠到幾家銀行東拼西湊的轉(zhuǎn)

變————信托資金過(guò)橋后，以信托資金

部分機(jī)構(gòu)能介入，

關(guān)鍵得到代銷機(jī)構(gòu)認(rèn)可置換√√無(wú)該類產(chǎn)品——√股權(quán)收

益權(quán)、

特定資

產(chǎn)收益權(quán)等對(duì)合作方有較高的準(zhǔn)入門(mén)檻，允許投資資產(chǎn)證券化、長(zhǎng)租等領(lǐng)域保險(xiǎn)AMC 地產(chǎn)融資收緊，業(yè)務(wù)回歸主業(yè)保理√√融租基金 1.登記難、托管難、備案難、募集難

2.尋求與銀行理財(cái)子公司合作的機(jī)會(huì)其他類基金“涼涼”股權(quán)類：真股（4年以上股權(quán)類產(chǎn)品）、產(chǎn)業(yè)基金、明股實(shí)債（政策風(fēng)險(xiǎn)）資產(chǎn)配置類管理人“在路上”—— —— —— —— —— ——直租、售后回租業(yè)務(wù)金交所 1.定向融資計(jì)劃、收益權(quán)類產(chǎn)品、不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2.注意政策風(fēng)險(xiǎn)√√股交所可轉(zhuǎn)債類產(chǎn)品——靈活性（如集合信托+可轉(zhuǎn)債用于城市更新拆補(bǔ)款融資）區(qū)域性化資產(chǎn)證券

1.重要融資方式，但是需考慮產(chǎn)品銷售問(wèn)題2.類Reits，CMBS、物業(yè)費(fèi)、購(gòu)房尾款、長(zhǎng)租資產(chǎn)、應(yīng)收賬款等資產(chǎn)證券化境外融資境外上市、境外發(fā)債其他包銷融資、第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)融資（三）中小開(kāi)發(fā)商融資模式探索1.項(xiàng)目收并購(gòu)：票少、收購(gòu)價(jià)格高找“干爹”——引入“品牌開(kāi)發(fā)商”/國(guó)企、央企/機(jī)構(gòu)站臺(tái)融