萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹

萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號6.0-05名稱公共設(shè)備、設(shè)施管理程序頁版本0第1頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日目的規(guī)范公共設(shè)備、設(shè)施的管理，保持設(shè)備、設(shè)施良好狀態(tài)，確保公司所管轄區(qū)域設(shè)備、設(shè)施管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。范圍適用于公司所管轄區(qū)域設(shè)備、設(shè)施的綜合管理工作。定義本文對公共設(shè)備、設(shè)施的分類是：1）、供配電系統(tǒng):發(fā)電機、高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓配電柜、功率因數(shù)補償柜、高（低）壓電纜、動力配電柜（箱）、照明配電箱、控制柜（箱）、照明燈具、開關(guān)、插座、室外照明、動力及照明線路等。2）、給排水系統(tǒng)：水箱、水池、雨水井、污水井、化糞池、隔油池、供水管網(wǎng)、排污管網(wǎng)、供水泵、潛（污）水泵、各種閥門、水龍頭、變頻恒壓供水設(shè)備等。3）、消防系統(tǒng)：煙霧、溫度探測器、手動報警按鈕、警鈴、消防控制主機、聯(lián)動控制柜、消火栓泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、消火栓管網(wǎng)、噴淋管網(wǎng)、防排煙系統(tǒng)、氣體（泡沫）自動滅火系統(tǒng)、消防應(yīng)急電源設(shè)備、消防電氣控制柜（箱）等。4）、電梯系統(tǒng)5）、通風、空調(diào)系統(tǒng)：冷水機組、空調(diào)泵類、冷卻塔、新風機、風柜、吊柜、風機盤管、空調(diào)管網(wǎng)、各種閥門、自控箱、其它類空調(diào)、送風機、排風機等。6）、電訊系統(tǒng)：內(nèi)部電話線路、對講系統(tǒng)、背景音樂（緊急廣播）系統(tǒng)、公用天線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、多媒體教學系統(tǒng)、視聽音響系統(tǒng)等。7）、安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、1/20萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號6.0-05名稱公共設(shè)備、設(shè)施管理程序頁版本0第2頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日8）、樓宇智能控制系統(tǒng)：綜合布線系統(tǒng)、樓宇自控（）系統(tǒng)，如：智能控制電腦主機、網(wǎng)絡(luò)控制器、控制器、各種控制模塊、控制箱、各種電動閥門、溫度感應(yīng)器、水流量（水位）傳感器、壓力傳感器、光纜耦合器等。（9）、其它設(shè)備及維修工具：升降臺、影音及舞臺燈光系統(tǒng)、煤氣管道及開關(guān)；剪草機等綠化設(shè)備；洗地機、拋光機、吸塵器等清潔設(shè)備；保安器材及工具；電焊機、切割機、鉆床、砂輪機、臺虎鉗、電錘、手槍鉆、絲錐、板牙等維修工具。（10）、公共設(shè)施：房屋建筑本體、樓內(nèi)設(shè)施、紅線內(nèi)物業(yè)設(shè)施（包括周邊服務(wù)用配套設(shè)施）、防雷接地系統(tǒng)，如：自行車棚（房）、內(nèi)外墻面、樓梯間、通道、屋（地）面、門、窗、吊頂、天花板、道路、連廊、建筑小品、泳池及設(shè)施等。11）、汽美中心設(shè)備：洗車機、空壓機、高溫沖洗機、高壓沖洗機、真空抽油機、吸塵吸水機、舉升機等職責和權(quán)限4.1品質(zhì)管理部負責對各管理處和汽美中心的公共設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)維修工作進行督導、評估，每季度組織一次對各部門公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)情況及相關(guān)質(zhì)量記錄的巡查， 審批檢修計劃和技改項目，監(jiān)督設(shè)備大修及重要維修工作，對檢修質(zhì)量進行鑒定，并負責協(xié)助組織專業(yè)技術(shù)人員培訓。4.2管理處經(jīng)理負責公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修工作的抽查。4.3設(shè)備主管或主辦負責公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修工作的組織、安排、實施和檢查，建立設(shè)備臺帳，解決技術(shù)難題、草擬技術(shù)改造方案。2/20萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹4.4設(shè)備責任人（技術(shù)維修人員，以下及相關(guān)作業(yè)指導書同）負責責任范圍內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修工作。深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號6.0-05名稱公共設(shè)備、設(shè)施管理程序頁版本0第3頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日方法和過程控制5.1設(shè)備房管理5.1.1設(shè)備房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品，并按消防規(guī)定配足有效滅火器材。5.1.2設(shè)備房門應(yīng)有“機房重地、非請勿進”標識，進出隨手關(guān)門。5.1.3設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有管網(wǎng)等設(shè)施時，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口等設(shè)施，做好防護措施，以保證重要設(shè)備的安全使用。5.1.4高低壓配電室、變壓器房、空調(diào)機房、電梯機房、大型設(shè)備的控制室等重要設(shè)備房，應(yīng)裝置干濕溫度計，對環(huán)境的溫、濕度進行監(jiān)測，設(shè)備房內(nèi)溫濕度須保持在設(shè)備運行要求的允許范圍內(nèi)。5.1.5設(shè)備房內(nèi)應(yīng)當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動物設(shè)施完好。5.1.6參觀來訪需進設(shè)備房，須設(shè)備主管或甲方主管部門批準 ,由設(shè)備責任人陪同方可進入。5.1.7設(shè)備責任人負責每日檢查設(shè)備房，查看房內(nèi)環(huán)境溫度、濕度、并記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上，每周清潔設(shè)備房一次，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮。5.2 設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修5.2.1日常保養(yǎng)工作由設(shè)備責任人負責每天巡視責任范圍內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。5.2.2設(shè)備主管或主辦每周負責檢查監(jiān)督保養(yǎng)維修工作，發(fā)現(xiàn)問題及時要求設(shè)備責任人處理，并記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施檢查記錄表》上。3/20萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹5.2.3每月設(shè)備主管或主辦及設(shè)備責任人對公共設(shè)備、設(shè)施的狀態(tài)及其質(zhì)量記錄進行一次巡查，并在《公共設(shè)備、設(shè)施檢查記錄表》中予以記錄，發(fā)現(xiàn)問題后，明確整改處理的責任人、完成日期，完成后由設(shè)備主管或主辦進行復(fù)查，并做好復(fù)查記錄。5.2.4設(shè)備檢修等級按以下分類進行：（高等級檢修包含低等級檢修全部內(nèi)容）深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號6.0-05名稱公共設(shè)備、設(shè)施管理程序頁版本0第4頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日5.2.4.1日檢：屬巡視檢查維護。對設(shè)備房及設(shè)備周圍環(huán)境進行清潔，檢查設(shè)備有無漏水、漏油、漏電、漏氣等現(xiàn)象，如實記錄運行數(shù)據(jù)。5.2.4.2 月檢：屬預(yù)防性檢查。對設(shè)備性能進行檢查，對檢查出的故障隱患部位進行修理或調(diào)整，保證設(shè)備正常運行。5.2.4.3 季（半年）檢：屬維護性檢查，對設(shè)備進行清掃、加油、調(diào)試。5.2.4.4 年檢：屬恢復(fù)性檢修。對設(shè)備局部解體著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機械和精度，視狀況更換主要零、部件及附屬裝置。5.2.4.5 大修：屬徹底性修理，對設(shè)備進行全部解體，全面檢查、試驗、探傷、調(diào)試，更換全部不合格零、部件及附屬裝置。大修應(yīng)結(jié)合小區(qū)（大廈）發(fā)展的需要進行技術(shù)改造。設(shè)備主管或主辦應(yīng)視設(shè)備故障情況及時提請設(shè)備大修報告，經(jīng)管理處經(jīng)理和品質(zhì)管理部審核后報小區(qū)（大廈）業(yè)委會或甲方批準執(zhí)行。5.2.5分承包方保養(yǎng)維修的公共設(shè)備、設(shè)施應(yīng)依據(jù)合同之內(nèi)容，在設(shè)備責任人的督促下進行定期保養(yǎng)及故障的處理，并按要求記錄在《分承包方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表》上。5.2.6對于設(shè)備的搶修和大修應(yīng)將相關(guān)情況應(yīng)記錄在《設(shè)備搶修（大修）記錄表》上。重要公共設(shè)備、設(shè)施易耗零、部件，管理處應(yīng)有適量貯備，便于故障發(fā)生時能得到及時處理。5.2.7設(shè)備主管應(yīng)根據(jù)批準的檢修計劃和維修內(nèi)容，做好檢修前準備工作及防范措施。涉及到影響人身安全和與生活、辦公等非常密切相4/20萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹關(guān)、易引起顧客投訴或易影響公司形象的重要維修工作，品質(zhì)管理部及管理處經(jīng)理需到現(xiàn)場指揮、協(xié)調(diào)和組織。5.2.8設(shè)備大修，品質(zhì)管理部應(yīng)派人到現(xiàn)場進行維修狀態(tài)檢查、督導檢修人員按工藝精檢細修，解決技術(shù)難題，保證檢修質(zhì)量，并且驗收須符合國家相關(guān)法規(guī)要求。5.2.9各部門每月應(yīng)編制《工作計劃安排表》，對本部門設(shè)備設(shè)施運行、保養(yǎng)維修等工作做出相應(yīng)的計劃和安排。5.2.10品質(zhì)管理部應(yīng)按要求編制公共設(shè)備、設(shè)施季度檢查計劃，對深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號6.0-05名稱公共設(shè)備、設(shè)施管理程序頁版本0第5頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日各管理處的設(shè)備、設(shè)施運行、保養(yǎng)維修和質(zhì)量記錄情況進行檢查。在一周內(nèi)對檢查情況進行總結(jié)，對存在問題限期整改。并進行復(fù)查，記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施檢查記錄表》上。檢查和復(fù)查結(jié)果通報公司各部門。對于管理處解決有困難的問題，品質(zhì)管理部應(yīng)協(xié)助解決或請專業(yè)公司處理。5.2.11各管理處應(yīng)及時填寫《公共設(shè)備年度檢修計劃表》，在每年十二月十五日前上報品質(zhì)管理部審批。各部門應(yīng)嚴格執(zhí)行檢修計劃，如有特殊原因需變更檢修計劃時間，應(yīng)提前一周報品質(zhì)管理部批準。5.3設(shè)備檔案的建立要求5.3.1各管理處應(yīng)建立公共設(shè)備、設(shè)施臺賬，填寫《設(shè)備（工具）匯總表》，并應(yīng)設(shè)專人負責保存設(shè)備、設(shè)施管理檔案、與運行設(shè)備相符的技術(shù)圖紙、產(chǎn)品說明書，將設(shè)備檢修情況及重要零部件更換情況在檔案中予以記錄，以便系統(tǒng)地掌握設(shè)備狀態(tài)，便于今后維修工作的查閱。5.3.2機電設(shè)備主管（或主辦）應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備、設(shè)施按單機單臺或按功能系統(tǒng)進行標識及編號，并用標牌形式予以實施。5.3.3設(shè)備、設(shè)施編號按下列規(guī)則統(tǒng)一編號：（1）編號格式（例如：桃源村供配電系統(tǒng) 001#變壓器）V001—01——001物業(yè)點編號 設(shè)備順序編號（001#變壓器）設(shè)備系統(tǒng) 設(shè)備名稱縮寫（如變壓器）5/20萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹（2）符號意義：000深圳公司01供配電系統(tǒng)001桃源村管理處02給排水系統(tǒng)002交管局管理處03消防系統(tǒng)物0021福景外校項目組04電梯系統(tǒng)0022青年學院項目組設(shè)05通風、空調(diào)系統(tǒng)業(yè)003萬科大廈管理處備06電訊系統(tǒng)點0031萬科公寓系07安防系統(tǒng)編統(tǒng)號004百門前管理處08樓宇智能控制系統(tǒng)005汽美中心09其它設(shè)備及維修工具100北京分公司10公共設(shè)施101建設(shè)部管理處11汽美中心設(shè)備總后管理處

、設(shè)備名稱縮寫應(yīng)取漢語拼音字頭，并以縮寫位數(shù)最少且最能表達設(shè)備類型為原則。例如：低壓柜有低壓配電柜、低壓備開關(guān)柜、低壓抽屜柜等多注種叫法和類別，但設(shè)備名稱縮寫均應(yīng)為“”。、項目組按接管的時間先后順序編號。深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司 編號 6.0-05名稱 公共設(shè)備、設(shè)施管理程序 頁版本 0 第6頁共18頁編制 劉文華 更改 審核 劉浩 批準 余小原 生效期 2002年6月21日5.3.4所有設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》 。5.3.5設(shè)備臺賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，設(shè)備責任人應(yīng)將設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、遷移、報廢和更換零部件及檢修情況及時在設(shè)備臺賬或設(shè)備卡上予以記錄。5.4設(shè)備狀態(tài)標識5.4.1各管理處應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進行標識，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。5.4.2設(shè)備狀態(tài)分運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。5.4.3設(shè)備狀態(tài)改變，標識應(yīng)隨之改變。5.5供配電系統(tǒng)管理5.5.1各管理處應(yīng)嚴格遵守《供用電協(xié)議》，明確高壓設(shè)備的分界點及供配電設(shè)備的產(chǎn)權(quán)屬性，并保存相關(guān)資料。5.5.2各管理處應(yīng)建立與小區(qū)（或大廈）供電方式、線路相一致的高、低壓配電系統(tǒng)圖，并在通過公司品質(zhì)部審核批準后，于一周內(nèi)懸掛在變配電房墻上的適當位置。5.5.3管理處應(yīng)根據(jù)電力公司的《供用電協(xié)議》和用電負荷的季節(jié)性6/20萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹特點，合理調(diào)整變壓器的運行方式，電容補償屏自動控制器必須始終處于良好狀態(tài)，確保功率因數(shù)符合電網(wǎng)規(guī)定要求。5.5.4對供配電設(shè)備的檢修，應(yīng)盡量在不影響顧客或?qū)︻櫩陀绊戄^小的時間內(nèi)進行。有高壓環(huán)網(wǎng)柜或高壓開關(guān)的部門，需有一名持有高壓進網(wǎng)許可證的技術(shù)人員作為供配電設(shè)備的設(shè)備責任人。5.5.5為了確保小區(qū)（大廈）供電系統(tǒng)安全，變壓器二次側(cè)總開關(guān)的保護整定值，設(shè)備責任人不得隨意變更，若需變更整定值需報品質(zhì)管理部確定。各配電回路開關(guān)的整定值變更須經(jīng)管理處經(jīng)理同意后方能進行，并報品質(zhì)管理部備案。5.5.6備用發(fā)電機應(yīng)每周空載試運行一次，每次15分鐘，并檢查電池液位、接線端子、外圍設(shè)備運行情況，使其經(jīng)常保持良好狀態(tài)。在市電停電的情況下，設(shè)備責任人應(yīng)確保大廈備用發(fā)電機在 1分鐘內(nèi)深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號6.0-05名稱公共設(shè)備、設(shè)施管理程序頁版本0第7頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日（多層住宅應(yīng)在停電5分鐘內(nèi)啟動）使發(fā)電機運轉(zhuǎn)供電，以確保對重要公共設(shè)備、設(shè)施的供電，并且油箱內(nèi)燃油應(yīng)充足，保證能滿足發(fā)電機12小時以上正常運行。運行情況記錄于《柴油發(fā)電機運行記錄表》。5.5.7設(shè)備責任人要及時、正確地填寫電力系統(tǒng)設(shè)備的《電力運行記錄表》，每年需測試發(fā)電機、電動機及供配電線路等絕緣情況，并記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。5.5.8供配電運行操作時安全注意事頂：5.5.8.1在供電方式為一主一備，兩路電源的進線柜（即受電柜）設(shè)電氣聯(lián)鎖的情況下，當主供電源停電時，則只有在主供電源的受電開關(guān)分閘后，備用電源的受電開關(guān)方可合閘，并應(yīng)在主供開關(guān)上懸掛“嚴禁合閘”警示牌。5.5.8.2 停電拉閘操作必須按照開關(guān) →負荷側(cè)刀閘→母線側(cè)刀閘順序依次操作，送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時，應(yīng)先停低壓后停高壓，送電應(yīng)先送高壓后送低壓。當主供電源停電，投入備7/20萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹用電源前，應(yīng)首先將主供電源退出運行狀態(tài)，掛上“嚴禁合閘”警示牌，然后把備用電源受電開關(guān)合閘受電。嚴防帶負荷拉合隔離開關(guān)（刀閘）。為防止誤操作，高壓電氣設(shè)備均應(yīng)加裝防止誤操作的閉鎖裝置。5.5.8.3為避免變壓器并列運行，當兩路電源的某一路停電，需另一路電源實行全供，應(yīng)首先將停電回路電源退出運行狀態(tài)，掛上“嚴禁合閘”的警示牌，然后將聯(lián)絡(luò)柜進入運行狀態(tài)，并合閘供電。5.5.8.4 為防止發(fā)電機向變壓器倒送電，各管理處應(yīng)確保自備發(fā)電機輸出線路的受電開關(guān)與市電的受電開關(guān)的聯(lián)鎖裝置（電氣和機械）可靠。只有在市電的受電開關(guān)完全分閘后，發(fā)電機的受電開關(guān)方能合閘。當發(fā)電機供電時，市電主、備供受電開關(guān)應(yīng)退出運行狀態(tài)，并分別懸掛“嚴禁合閘”的警示牌。當市電恢復(fù)供電時，只有在發(fā)電機輸出線路的受電開關(guān)分閘后，市電的受電開關(guān)方能合閘。此時，停止發(fā)電機后應(yīng)先將發(fā)電機受電開關(guān)退出運行狀態(tài)，懸掛“嚴禁合閘”的警示牌；然后將市電主、備供受電開關(guān)放至準備運行狀態(tài)，并將其中一路電源的受電開關(guān)合閘送電。深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司 編號 6.0-05名稱 公共設(shè)備、設(shè)施管理程序 頁版本 0 第8頁共18頁編制 劉文華 更改 審核 劉浩 批準 余小原 生效期 2002年6月21日5.5.9檢修供配電設(shè)備時安全注意事項 :5.5.9.1 檢修供配電線路時，必須做停電措施。如果需要在配電房內(nèi)的高壓配電柜上采取停電措施時，必須填寫《停送電操作票》 ，并依照《停送電操作票》的相關(guān)手續(xù)采取停電措施后，才能進行線路的檢修工作。5.5.9.2 值班人員進入配電室必須按規(guī)范穿絕緣鞋，在停送高壓配電線路時還必須戴絕緣手套。5.5.9.3 嚴禁在感性負載的主回路中或電流互感器的二次回路中作業(yè)。不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。5.5.9.4 檢修完畢，由配電值班人員拆去接地線，同時拆去“有人工作，嚴禁合閘”的標識。5.5.9.5 帶電作業(yè)，設(shè)備主管或主辦應(yīng)先向管理處經(jīng)理匯報帶電檢修8/20萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹設(shè)備的原因、時間，經(jīng)批準后，并且做好了防護措施方可進行檢修。5.5.9.6工作負責人對整個檢修情況作詳細記錄，記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。5.6 給排水系統(tǒng)管理5.6.1有自動切換功能的水泵每兩周做一次主、備泵自動切換試驗，并保持轉(zhuǎn)換開關(guān)處于“自動”位置，以保證正常供水。5.6.2雨水泵、污水泵（潛水泵）每年四月前進行年檢，根據(jù)實際情況決定是否解體檢查。5.6.3生活水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應(yīng)視情況而定，但至少每5年應(yīng)重新涂刷一次。5.6.4泵房控制柜日常維護由給排水設(shè)備責任人負責，并且每年的5月、11月應(yīng)分別進行一次清潔、保養(yǎng)。5.6.5每月5日之前設(shè)備主管（或主辦）應(yīng)檢查小區(qū)（大廈）內(nèi)每個水池（箱），并把檢查情況記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施檢查記錄表》上。深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號6.0-05名稱公共設(shè)備、設(shè)施管理程序頁版本0第9頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日5.6.6水箱、水池每半年由公司指定的二次供水清洗隊組織清洗一次，并將水樣送自來水公司水質(zhì)檢測中心檢測，結(jié)果由業(yè)務(wù)部門存檔。品質(zhì)部備案。5.6.7污水井每年清潔一次，清除井底沉積物。化糞池每年由指定的專業(yè)公司清潔一次。5.6.8以上保養(yǎng)維修情況記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。5.7消防系統(tǒng)管理5.7.1消防控制中心值班人員負責監(jiān)控室內(nèi)消防設(shè)備 24小時運行、監(jiān)9/20萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹控記錄。顯示火警信號后，應(yīng)立即派人前往觀察。確認火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備。5.7.2報警裝置、聯(lián)動裝置、管網(wǎng)末端試水裝置的試驗必須由設(shè)備責任人或?qū)I(yè)技術(shù)人員在埸，試驗時不應(yīng)妨礙樓宇辦公或生活秩序，報警裝置的試驗應(yīng)在下班時間或不影響顧客的時間內(nèi)進行。5.7.3每年應(yīng)對消防系統(tǒng)進行全面檢查和測試，并把檢查情況記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施檢查記錄表》上。5.7.4消防管上各種閥門每月檢查一次，閥門應(yīng)處于“常開”位置。5.7.5每月定期對消防系統(tǒng)進行模擬檢測，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。5.7.6消防水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應(yīng)視情況而定，但至少每5年應(yīng)重新涂刷一次。5.7.7水流指示器每半年檢修一次，檢修前由設(shè)備責任人將設(shè)備情況書面報設(shè)備主管、管理處經(jīng)理審批，并通知業(yè)委會或甲方。煙感、溫感探測器每三年清潔、測試一次，核對報警功能及地址碼圖是否一致。5.7.8正壓送風閥、排煙閥、防火閥、防火卷簾門每季度由設(shè)備責任人清潔一次，保證表面清潔，油漆完好無損，轉(zhuǎn)動軸靈活，復(fù)位正常，在自動狀態(tài)下，聯(lián)動正常。深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號6.0-05名稱公共設(shè)備、設(shè)施管理程序頁版本0第10頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日5.7.9手動報警按鈕每季度檢查一次，保持報警按鈕外表清潔，字跡清晰，玻璃完好無損，具有報警功能。5.7.10正壓送風機、排煙風機每季度清潔外部一次，保證運行正常。5.7.11消防管上各種閥門每月檢查一次，閥門應(yīng)處于常開位置。5.7.12消防泵、噴淋泵每兩月試運行一次，保證手動、自動啟動正常。5.7.13消火栓箱每季度檢查一次，要保持表面清潔，配件齊全，箱內(nèi)無雜物，箱門關(guān)閉嚴密，打開順暢，消火栓玻璃完整，牢固，消火栓破碎按鈕功能正常，檢修完貼好封條及檢驗驗收條，并在封條上簽字。10/20萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹5.7.14滅火器材需每周檢查，要求壓力表指針保持在綠色安全壓力區(qū)域范圍內(nèi)，滅火器表面保持干凈，擺放整齊，標簽、鉛封完好無損,并核對滅火器的使用說明及有效期限，按照使用說明要求對滅火器進行壓力測試和充裝,管理處須編制滅火器分布清單，列明滅火器品名、規(guī)格、數(shù)量、分布位置及有效期。5.7.15防火服、消防工具、防火面具是大廈發(fā)生火災(zāi)或消防演習時為專職消防人員滅火所用，任何人不得挪做他用，必須按指定位置擺放，表面要保持清潔、整齊，標識清晰，油漆完好。5.7.16以上保養(yǎng)維修工作在《公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上予以記錄。5.8電梯系統(tǒng)管理5.8.1 電梯系統(tǒng)設(shè)備責任人必須持有市技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的有效操作證，才能上崗操作。5.8.2設(shè)備責任人負責電梯的日常巡視和清潔工作，并進行一次電梯全段運行狀況檢查，有關(guān)情況記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施檢查記錄表》上。發(fā)現(xiàn)電梯困人、水浸事故及運行異常等問題應(yīng)及時處理，自己無法解決的應(yīng)及時通知電梯分承包方進行維修，同時知會設(shè)備主管或主辦，并對分承包方的維修及定期保養(yǎng)工作質(zhì)量進行監(jiān)督，把維修情況深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號6.0-05名稱公共設(shè)備、設(shè)施管理程序頁版本0第11頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日填寫在《分承包方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表》上。5.8.3每季度應(yīng)對電梯電源開關(guān)柜進行一次檢查及維護保養(yǎng)，相關(guān)情況記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。5.8.4機房、井道、井坑因工作需要進行動火作業(yè)時，設(shè)備主管（或主辦）應(yīng)按動火作業(yè)有關(guān)規(guī)定，指派專人現(xiàn)場監(jiān)視，事后清理火種，嚴防火災(zāi)發(fā)生。5.8.5積極配合市技術(shù)監(jiān)督局檢測站做好年審工作,在轎廂和機房內(nèi)應(yīng)張貼市技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的有效《電梯、自動扶梯準用證》。停用電梯11/20萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹時，必須把轎廂停放至最頂層。5.8.6由設(shè)備責任人負責督促保養(yǎng)方提出年度檢修計劃，報品質(zhì)部審批。每年簽訂維修保養(yǎng)分包合同時，須明確年度檢修計劃應(yīng)作為合同的一個附件。5.8.7與分承包方簽訂保養(yǎng)合同時，應(yīng)明確當出現(xiàn)保養(yǎng)不合格或不及時情況時的處理辦法，半保合同中應(yīng)明確零配件的價格。5.8.8每季度由管理處經(jīng)理根據(jù)合同規(guī)定和質(zhì)量記錄對分包方保養(yǎng)情況進行評估，并在《分承包方保養(yǎng)效果評估表》上記錄。結(jié)果及建議書面知會分承包單位，評估結(jié)果報品質(zhì)管理部備案。5.8.9免保期或保養(yǎng)合同到期前一個月，部門應(yīng)進行分承包方的合同評估工作，決定分承包方、續(xù)簽合同或更換分承包方。合同簽訂后，部門經(jīng)理應(yīng)將保養(yǎng)條款書面知會設(shè)備責任人。5.9通風、空調(diào)系統(tǒng)管理5.9.1中央空調(diào)主機及自動控制系統(tǒng)的操作站為專用設(shè)備，微機操作站密碼、時間、溫度的重新設(shè)定應(yīng)報管理處經(jīng)理批準，非指定人員不得擅自操作。指定的設(shè)備操作人員每天定時對空調(diào)系統(tǒng)的運行數(shù)據(jù)進行提取，并記錄在《中央空調(diào)運行記錄表》上5.9.2空調(diào)系統(tǒng)的一般故障如高壓停機、油泵異常、電磁閥失控、樓層風柜故障、冷卻塔等故障，設(shè)備責任人應(yīng)及時處理并報告設(shè)備主管。5.9.3中央空調(diào)溫度達不到要求、冷凍機組控制部分故障等應(yīng)通知設(shè)深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號6.0-05名稱公共設(shè)備、設(shè)施管理程序頁版本0第12頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日備主管或主辦到現(xiàn)場處理并報告管理處經(jīng)理。更換主機電路板，須通報品質(zhì)管理部到場，在品質(zhì)管理部、設(shè)備主管或主辦監(jiān)督下，由專業(yè)維修人員更換。5.9.4安全閥出現(xiàn)爆裂應(yīng)采取緊急措施， 或請有資格的技術(shù)人員處理。5.9.5冷水機組自動控制出現(xiàn)故障后，設(shè)備主管或主辦應(yīng)及時向部門經(jīng)理報告，并通知自動控制系統(tǒng)原分承包方或有資格的技術(shù)人員進行12/20萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹檢修，查明原因向管理處經(jīng)理報告。5.9.6空調(diào)水系統(tǒng)應(yīng)按要求進行水質(zhì)處理，每月定期對冷卻水系統(tǒng)檢查加藥、取水樣、化驗，使冷卻水質(zhì)達到值7-9的標準；每半年定期對冷凍水系統(tǒng)進行管道清洗并對冷凍水質(zhì)進行處理，使冷凍水質(zhì)達到值8-11的標準。設(shè)備責任人應(yīng)對空調(diào)水處理分承包方的維修及定期保養(yǎng)工作質(zhì)量進行監(jiān)督，把維修情況填寫在《分承包方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表》上5.9.7每季度由管理處經(jīng)理根據(jù)合同規(guī)定和質(zhì)量記錄對空調(diào)水處理分承包方保養(yǎng)情況進行評估，并在《分承包方保養(yǎng)效果評估表》上記錄。結(jié)果及建議書面知會分承包單位，評估結(jié)果報品質(zhì)管理部備案。5.9.8空調(diào)水處理保養(yǎng)合同到期前一個月，部門應(yīng)進行分承包方的合同評估工作，決定續(xù)簽合同或更換分承包方。合同簽訂后，部門經(jīng)理應(yīng)將保養(yǎng)條款書面知會設(shè)備責任人。5.9.9送風機、排風機、排氣扇每季度清潔外部一次，保證運行正常。5.9.10送風閥、排風閥、風口每季度由設(shè)備責任人清潔一次， 保證表面清潔，油漆完好無損，轉(zhuǎn)動軸靈活，復(fù)位正常，在自動狀態(tài)下，聯(lián)動正常。5.9.11小型空調(diào)故障的處理應(yīng)由專業(yè)技術(shù)員維修。5.10電訊系統(tǒng)管理5.10.1設(shè)備責任人應(yīng)確保內(nèi)部電話線路、 對講系統(tǒng)、背景音樂（緊急廣播）系統(tǒng)、公用天線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、多媒體教學系統(tǒng)、視聽音響系統(tǒng)狀態(tài)良好，每周對內(nèi)部電話線路、對講主機、背景音樂（緊急深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號6.0-05名稱公共設(shè)備、設(shè)施管理程序頁版本0第13頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日廣播）、公用天線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、多媒體教學設(shè)備、視聽音響設(shè)備進行清潔除塵一次。5.10.2每月對背景音樂（緊急廣播）、對講系統(tǒng)、多媒體教學系統(tǒng)、視聽音響系統(tǒng)進行一次效果測試， 發(fā)現(xiàn)問題及時通知系統(tǒng)原分包方或13/20萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹有資格的技術(shù)人員處理。并在《公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上予以記錄。5.11安防系統(tǒng)管理5.11.1閉路監(jiān)控系統(tǒng)5.11.1.1控制中心值班人員通過顯示器畫面情況， 掌握閉路監(jiān)控系統(tǒng)工作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題報相關(guān)責任人處理。5.11.1.2設(shè)備責任人應(yīng)每周檢查視頻控制器、信號選切器、視頻分配器、錄像機，進行外表及控制臺后部除塵。確認各插接口連接可靠。保證信號正常傳輸。5.11.1.3 每月應(yīng)對攝像鏡頭進行清潔保養(yǎng)，效果不好的重新進行調(diào)整，并由設(shè)備主管或主辦確認監(jiān)控范圍符合安防要求。5.11.1.4控制中心負責人每周應(yīng)對監(jiān)控主機的編程進行確認， 對上周的錄像效果進行檢查。結(jié)果記錄在《值班記錄表》上。5.11.2每月對車場控制系統(tǒng)檢查保養(yǎng)一次， 發(fā)現(xiàn)問題，通知供貨商或相關(guān)技術(shù)人員及時處理。5.11.3防盜報警、電子巡更系統(tǒng)主機部分由中心值班人員每周清潔保養(yǎng)一次；外圍部分每月由控制中心負責人安排，按設(shè)備總量的50%進行抽查，進行雙向測試，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。5.11.4周界防范系統(tǒng)每日由中心設(shè)備責任人負責進行一次全面測試，確保報警功能完好。并把檢查情況記錄在《值班記錄表》上。5.12樓宇智能控制系統(tǒng)5.12.1樓宇智能控制系統(tǒng)須管理處指派專人操作、保養(yǎng)維護，并由深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號6.0-05名稱公共設(shè)備、設(shè)施管理程序頁版本0第14頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日操作人員每日對重要數(shù)據(jù)進行認真、準確的記錄。5.12.2樓宇自控及綜合布線系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)控制器、 控制模塊和光纜耦合器14/20萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹出現(xiàn)故障，設(shè)備責任人未經(jīng)經(jīng)理同意，不得私自拆修，應(yīng)及時邀請自動控制系統(tǒng)原分包方或有資格的技術(shù)人員處理。5.12.3每半年對網(wǎng)絡(luò)控制器、控制模塊和光纜耦合器進行保養(yǎng)。5.12.4 每周設(shè)備責任人以抽查形式與操作人員核對電腦顯示的數(shù)據(jù)與設(shè)備數(shù)據(jù)是否在允許誤差范圍內(nèi)，如誤差較大，應(yīng)及時聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)原分包方或有資格的技術(shù)人員處理，確保系統(tǒng)良好的工作狀態(tài)。5.12.5每周操作人員對智能控制電腦主機進行清潔。 設(shè)備責任人對各樓層的控制模塊、控制箱進行清掃、檢查。并記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。5.12.6每月設(shè)備責任人分期分批對控制模塊與被控設(shè)備之間的連接點進行檢查，發(fā)現(xiàn)接點松動等情況及時處理。并記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》。5.12.7每月應(yīng)對門禁系統(tǒng)進行一次檢查，檢查情況記錄于《智能門禁系統(tǒng)檢查表》上。5.13其它設(shè)備及維修工具的管理5.13.1 升降臺的管理5.13.1.1升降臺使用前，必須經(jīng)設(shè)備主管或主辦同意后方可使用。5.13.1.2操作人員必須嚴格遵守升降臺操作規(guī)定。必須有他人監(jiān)護下方可使用。5.13.1.3使用完畢，由設(shè)備責任人進行一次檢查、保養(yǎng)，再放回原處，并把蓬布蓋好。并記錄。5.13.2影音及燈光控制系統(tǒng)必須由管理處指定專人操作使用，其他人員不得擅自使用，設(shè)備責任人每周對設(shè)備進行一次清潔，檢查確保設(shè)備完好，對有故障的器材及時維修處理，并記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。5.13.4設(shè)備責任人應(yīng)每周對各煤氣調(diào)壓閥、開關(guān)等進行巡視，在巡深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號6.0-05名稱公共設(shè)備、設(shè)施管理程序頁版本0第15頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日15/20萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹視設(shè)備過程中,一旦發(fā)現(xiàn)煤氣管道有泄漏情況 ,應(yīng)立即關(guān)閉煤氣管道總閥,及時通知煤氣公司派人處理.煤氣緊急切斷系統(tǒng)每半年至少做一次切斷試驗。5.13.5剪草機、洗地機、拋光機、吸塵器、保安器材及工具等設(shè)備指定維修負責人。每周由維修負責人進行一次試機,檢查運行和安全情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理并記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》中。5.13.7電焊機、切割機、鉆床、砂輪機、臺虎鉗、電錘、手槍鉆、絲錐、板牙等維修工具由倉管員負責分門別類，擺放在指定、方便使用的位置。由維修負責人按照設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定進行定期保養(yǎng)工作。使用者須辦理借用手續(xù)，按有關(guān)操作指導書正確使用。使用完畢，由使用者清潔、整理，倉管員驗收后放回原位置并完善有關(guān)手續(xù)。5.13.8加工場地所使用電器應(yīng)符合用電安全技術(shù)要求 .5.13.9加工場地應(yīng)配足消防器材。5.14公共設(shè)施的管理及維護5.14.1對于房屋建筑本體、樓內(nèi)設(shè)施、紅線內(nèi)物業(yè)設(shè)施（包括周邊服務(wù)用配套設(shè)施），應(yīng)指定專人每周巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時向管理處經(jīng)理匯報。管理處經(jīng)理視存在問題的復(fù)雜程度，如屬保修期內(nèi)，通知施工隊維修，如超過保修期，按照相關(guān)法規(guī)要求，完善手續(xù)后，合理安排自修或委托他方維修，并記錄在《公共設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》。5.14.2各管理處應(yīng)根據(jù)公共設(shè)施的具體使用情況，及時制訂公共設(shè)施下年度修繕養(yǎng)護計劃，并在每年十二月十五日前上報品質(zhì)管理部審批。各部門應(yīng)嚴格執(zhí)行修繕養(yǎng)護計劃，如有特殊原因需變更修繕養(yǎng)護計劃時間，應(yīng)提前一周報品質(zhì)管理部批準。5.14.3天臺、陽臺、外墻、窗臺滲水，在保修期內(nèi)的，通知施工單位及時處理并對進度進行跟蹤；保修期外的，需聯(lián)系專業(yè)防水補漏公司查明原因后處理，并做好與業(yè)主或甲方的協(xié)調(diào)工作。深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司 編號 6.0-05名稱 公共設(shè)備、設(shè)施管理程序 頁版本 0 第16頁共18頁16/20萬科物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理程序介紹編制 劉文華 更改 審核 劉浩 批準 余小原 生效期 2002年6月21日5.14.4各管理處應(yīng)當在正常情況下每隔3年或房屋進行了大修、翻修、中修及綜合維修后，對公共設(shè)施完好狀況進行一次全面的完損等級評定，具體做法可參照建設(shè)部頒布的《房屋完損等級評定標準》內(nèi)有關(guān)規(guī)定，并且在完損等級評定完成后應(yīng)形成專題報告上報公司品質(zhì)管理部備案。5.14.5防雷接地系統(tǒng)應(yīng)在每年四月上旬前進行一次全面檢查，檢查避雷裝置焊接點連接是否可靠，并對接地電阻進行一次測試，同時對避雷帶等設(shè)施進行除銹刷漆，確保接地體的可靠接地，并記錄在《防雷接地系統(tǒng)測試、檢查記錄表》中。5.15汽美中心設(shè)備設(shè)備管理具體要求及操作見《汽美中心設(shè)備操作作業(yè)指導書》、《汽美中心設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)指導書》、《汽美中心電腦洗車機操作保養(yǎng)及安全管理辦法》和《汽美中心輪胎拆裝機和輪胎平衡機操作指導書》 。5.16設(shè)備的交接5.16.1參與設(shè)備交接人員在設(shè)備交接過程中， 應(yīng)按設(shè)備的設(shè)計功能逐一進行試驗、操作，對存在功能缺陷的及時給承建商提出整改意見；相關(guān)人員應(yīng)主動收集設(shè)備資料及分承包方的聯(lián)系方式和聯(lián)系人，并整理歸檔。5.16.2設(shè)備交接后應(yīng)及時確定設(shè)備責任人，由設(shè)備責任人負責在一個月內(nèi)將設(shè)備的操作作業(yè)指導書編制