精裝修工程防滲漏管理標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作及管控要點(diǎn)

摘要：本文主要介紹了精裝修工程防滲漏管理標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作及管控要點(diǎn)，列表梳理了十項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化管理動(dòng)作及其重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)、成果要求，同時(shí)從混凝土反坎、門檻石濕貼、窗邊防水、外墻防水、閉水試驗(yàn)五個(gè)方面從技術(shù)層面上闡述和分析了防滲漏管控要點(diǎn)，旨在為房地產(chǎn)精裝修工程管理從業(yè)者帶來(lái)一些啟發(fā)和借鑒。關(guān)鍵詞：精裝修工程；防滲漏管理；標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作；混凝土反坎；閉水試驗(yàn)1引言隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大、行業(yè)發(fā)展日趨成熟以及精裝修工程精細(xì)化管理水平的逐步提高，同時(shí)為響應(yīng)節(jié)能減排戰(zhàn)略要求、避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)安全、資源浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象，國(guó)家和各地方均在大力推廣全精裝交付成品住宅，特別是一二線城市，全精裝修已是大勢(shì)所趨，未來(lái)將迎來(lái)全精裝修時(shí)代。伴隨著精裝修交付成品住宅規(guī)模的井噴式增長(zhǎng)，因精裝修質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的維權(quán)事件也不斷見(jiàn)諸于新聞媒體，嚴(yán)重者甚至被國(guó)家315晚會(huì)曝光。在精裝修質(zhì)量維權(quán)問(wèn)題中，滲漏問(wèn)題始終首當(dāng)其沖排在首位，精裝修住宅一旦發(fā)生滲漏，不僅維修周期長(zhǎng)、維修成本高，而且會(huì)給業(yè)主帶來(lái)生活的不便，不利于客戶滿意度的提高和產(chǎn)品品牌的宣傳推廣。鑒于此，很多房地產(chǎn)公司高度重視精裝修工程防滲漏管控的重要性，為了降低滲漏隱患、提高客戶滿意度、減少后期滲漏維修產(chǎn)生的無(wú)效成本，在充分考慮相關(guān)防水規(guī)范、不同地區(qū)差異、業(yè)內(nèi)成熟做法的基礎(chǔ)上，制定和建立了相應(yīng)的建筑防水體系和防滲漏管理辦法，明確具體防水及構(gòu)造做法、標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作及管控要點(diǎn)等要求，強(qiáng)調(diào)精裝修工程質(zhì)量管理的核心和關(guān)鍵就是防滲漏管理，不漏的房子才有可能是好房子，否則將實(shí)行一票否決。本文從精裝修工程防滲漏管控的角度出發(fā)，重點(diǎn)介紹了防滲漏管理標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作及管控要點(diǎn)，以期給房地產(chǎn)精裝修項(xiàng)目管理從業(yè)者帶來(lái)一些啟發(fā)和借鑒。2精裝修工程防滲漏管理標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作為切實(shí)加強(qiáng)精裝修工程防滲漏管控，有效促進(jìn)防滲漏相關(guān)制度真正落地執(zhí)行，房地產(chǎn)公司一般將整個(gè)防滲漏管理過(guò)程歸納為十項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作，一般只要按要求嚴(yán)格執(zhí)行，精裝修項(xiàng)目的滲漏風(fēng)險(xiǎn)將大大降低。表1標(biāo)準(zhǔn)化管理動(dòng)作序號(hào)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作具體描述及重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)成果要求1設(shè)計(jì)交底及圖紙會(huì)審設(shè)計(jì)人員對(duì)防水做法、材料選用、構(gòu)造做法及注意事項(xiàng)進(jìn)行宣講，并對(duì)參建各方反饋的問(wèn)題進(jìn)行答疑設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審記錄2防滲漏專項(xiàng)方案根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙、相關(guān)規(guī)范做法要求，編制防滲漏專項(xiàng)方案，應(yīng)包含門窗塞縫及窗邊防水、外墻、衛(wèi)生間、陽(yáng)露臺(tái)、屋面等處防水施工及節(jié)點(diǎn)構(gòu)造做法防滲漏專項(xiàng)方案3材料封樣防水材料種類、規(guī)格型號(hào)均符合設(shè)計(jì)要求并附有合格的檢測(cè)報(bào)告、質(zhì)量證明文件防水材料封樣展板4樣板先行按照設(shè)計(jì)做法、專項(xiàng)方案進(jìn)行樣板段施工，作為大面施工和驗(yàn)收的依據(jù)防水工藝實(shí)體樣板5材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收進(jìn)場(chǎng)防水材料種類、規(guī)格型號(hào)應(yīng)與封樣材料一致防水材料進(jìn)場(chǎng)臺(tái)賬6防水隱蔽驗(yàn)收分檢驗(yàn)批對(duì)防水施工質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，重點(diǎn)關(guān)注附加層、上翻尺寸、切片厚度、節(jié)點(diǎn)處理等防水驗(yàn)收記錄7閉水、淋水試驗(yàn)門窗、外墻淋水試驗(yàn)，屋面、衛(wèi)生間、陽(yáng)露臺(tái)閉水試驗(yàn)，淋水壓力、閉水高度應(yīng)符合要求閉水、淋水試驗(yàn)記錄8雨后檢查雨后進(jìn)行防滲漏專項(xiàng)檢查，統(tǒng)計(jì)滲漏點(diǎn)及位置雨后檢查記錄9滲漏維修針對(duì)雨后檢查、定期質(zhì)量專項(xiàng)檢查出的滲漏點(diǎn)及時(shí)進(jìn)行維修，對(duì)系統(tǒng)性滲漏應(yīng)編制專項(xiàng)維修方案滲漏維修記錄10影像資料以上9項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)管理動(dòng)作的過(guò)程影像資料相關(guān)照片、視頻等3防滲漏管控要點(diǎn)十項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作是從管理行為的角度對(duì)現(xiàn)場(chǎng)精裝修管理人員的日常具體工作做了程序化規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)化要求，促使管理人員留好相關(guān)管理痕跡，以便檢查和追溯。但防滲漏管控工作的有效與否僅靠標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的管理動(dòng)作是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，如果執(zhí)行不好的話很可能流于表面形式，防滲漏管控最終還是要落到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體防水施工、細(xì)部節(jié)點(diǎn)處理和構(gòu)造做法的實(shí)處上來(lái)。作者根據(jù)第三方防滲漏專項(xiàng)評(píng)估檢查重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)，并結(jié)合多年精裝修過(guò)程管理、滲漏維修經(jīng)驗(yàn)，對(duì)精裝修住宅易引發(fā)滲漏的薄弱點(diǎn)進(jìn)行了梳理和分析，從技術(shù)層面上進(jìn)行防滲漏管控。下列這些具體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造和細(xì)部處理做法的最終目的，均是通過(guò)“防”、“排”的方式來(lái)達(dá)到隔斷水的流動(dòng)路徑，有效阻斷水進(jìn)入到不該進(jìn)入的部位。3.1混凝土反坎混凝土反坎一般指泛水，有時(shí)也稱為混凝土導(dǎo)墻，是在有防水要求的部位墻體底部設(shè)置一定高度、寬度同墻寬的混凝土墻體，利用混凝土自身的結(jié)構(gòu)自防水達(dá)到阻斷水的滲流路徑、從而達(dá)到防水的目的，所以混凝土反坎的設(shè)置與否、施工質(zhì)量對(duì)防滲漏管控至關(guān)重要。3.1.1設(shè)置部位一般要求設(shè)置混凝土反坎的部位有廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)露臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)如空調(diào)板等墻體底部，屋面、層間退臺(tái)外墻底部，屋面女兒墻、突出屋面和地下車庫(kù)的風(fēng)管井、煙道等構(gòu)筑物墻體底部，管井門口和出屋面門口等。簡(jiǎn)言之，一般只要可能接觸到水的部位墻體底部建議均設(shè)置一定高度的混凝土反坎。3.1.2設(shè)置高度混凝土反坎設(shè)置高度一般不低于建筑完成面200mm高，注意是建筑完成面，不是結(jié)構(gòu)完成面，常規(guī)建筑做法一般在70~120mm，所以結(jié)構(gòu)施工階段反坎高度設(shè)置高度為300mm比較合理；屋面因建筑做法常規(guī)在200mm左右，所以屋面女兒墻及出屋面構(gòu)筑物根部反坎設(shè)置高度建議不低于400mm。3.1.3做法要求隨著施工水平的提高和模板支撐系統(tǒng)的不斷改進(jìn)，現(xiàn)在一般要求混凝土反坎與樓面結(jié)構(gòu)一次性澆筑施工，這種做法因沒(méi)有兩次混凝土澆筑產(chǎn)生的天然冷縫問(wèn)題，防水效果最好，但在混凝土澆筑前需要進(jìn)行吊模、支撐加固，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，且在混凝土澆筑振搗過(guò)程中很容易發(fā)生偏位、移位，后期剔鑿修補(bǔ)也會(huì)擾動(dòng)反坎結(jié)構(gòu)，會(huì)使反坎結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫，破壞了一次性澆筑消除冷縫的初衷。另一種做法是在樓面澆筑時(shí)預(yù)埋止水鋼板，止水鋼板延長(zhǎng)了水的滲透路徑，但現(xiàn)場(chǎng)施工條件下止水鋼板拼接處的焊接質(zhì)量很難保障。現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際普遍采用、最容易施工、反坎澆筑質(zhì)量最易保證的是第三種做法，具體為在應(yīng)設(shè)反坎部位墻體與樓面和側(cè)面交界處進(jìn)行鑿毛處理，其原理依然是增加前后兩次澆筑的冷縫粗糙度、延長(zhǎng)了水的滲透路徑，但鑿毛方向要求與水的滲透方向垂直，且較為均勻。3.1.4禁止做法反坎支模嚴(yán)禁用木塊、磚塊、水泥撐條等作為內(nèi)撐，嚴(yán)禁鐵絲穿?；蚴褂闷胀輻U，嚴(yán)禁出現(xiàn)空洞、漏漿、露筋、偏位、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷。3.2門檻石濕貼精裝修住宅廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)露臺(tái)等有水區(qū)域地面做法一般為地磚，客餐廳、臥室等無(wú)水區(qū)域地面做法一般為木地板，門檻石就起到有效阻絕水從有水區(qū)滲透進(jìn)無(wú)水區(qū)的作用。要實(shí)現(xiàn)水的有效阻絕，要求在門檻石位置處設(shè)置細(xì)石混凝土暗坎、直接用水泥砂漿濕貼且門檻石應(yīng)先貼，絕不可用干硬性水泥砂漿打底。同理淋浴房的擋水條處也應(yīng)先施工止水鋼條并做水泥砂漿暗坎，后用水泥砂漿進(jìn)行濕貼，止水鋼條應(yīng)分別插入兩側(cè)墻體及地面結(jié)構(gòu)中1~2cm。3.3窗邊防水結(jié)構(gòu)上可在窗洞四周設(shè)置企口，窗臺(tái)混凝土壓頂高度不小于100mm、每邊伸入墻體不小于200mm；窗框下口及兩側(cè)300mm高必須用水泥砂漿密實(shí)塞縫，先塞縫后打發(fā)泡，然后進(jìn)行窗邊防水施工，一般涂刷1~2mm厚聚合物水泥防水涂料，并進(jìn)行窗邊淋水試驗(yàn)，以此來(lái)檢驗(yàn)塞縫和防水的有效性。3.4外墻防水外墻一般設(shè)計(jì)有保溫，一旦發(fā)生滲漏，水會(huì)沿著保溫和外墻間的縫隙滲流，通過(guò)外墻防水薄弱點(diǎn)滲流入室內(nèi)，滲漏點(diǎn)的精確查找和維修比較困難、同時(shí)有高空作業(yè)的危險(xiǎn)。外墻防滲漏管控主要有螺桿洞封堵、PC墻板間的豎向拼縫及PC墻板與樓面間的水平拼縫防水施工、外墻留孔坡度（排氣孔、空調(diào)孔等），并通過(guò)淋水試驗(yàn)來(lái)檢驗(yàn)有效性。3.5閉水試驗(yàn)閉水試驗(yàn)是十大管理標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作之一，要求施工單位對(duì)有水區(qū)域進(jìn)行100%閉水試驗(yàn)。防水施工及構(gòu)造做法的有效性應(yīng)該也必須經(jīng)受閉水試驗(yàn)的檢驗(yàn)，同時(shí)在第三方評(píng)估檢查時(shí)也要求抽取一定數(shù)量的測(cè)區(qū)進(jìn)行閉水試驗(yàn)。閉水試驗(yàn)一般分多輪進(jìn)行，主要有土建移交精裝修結(jié)構(gòu)閉水、防水施工完成后閉水、門檻石和地磚鋪貼后閉水、淋浴房二次閉水等，目的是通過(guò)多輪的閉水檢驗(yàn)，在交付業(yè)主前將滲漏隱患進(jìn)行地毯式排查和及時(shí)進(jìn)行滲漏維修，降低交付后滲漏風(fēng)險(xiǎn)。4總結(jié)精裝修工程防滲漏管控是個(gè)系統(tǒng)工程