公募REITs 2023年下半年投資策略（資產(chǎn)配置篇）

▍公募REITs市場(chǎng)復(fù)盤：從量?jī)r(jià)齊升到縮量下跌收盤）2022市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行復(fù)盤：20221-2月，市場(chǎng)在“錢多貨少”、散戶炒作、以及基本面穩(wěn)健下快速上漲，進(jìn)而發(fā)布公告以警示風(fēng)險(xiǎn)；2-6月，投資者逐步回歸理性，疊加疫月-12和能等新類型產(chǎn)品正式上市、5二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)受同期債市的影響較大，呈現(xiàn)先升后降的趨勢(shì)。2023年上半年，公募市場(chǎng)在經(jīng)歷短暫的量?jī)r(jià)齊升后，迎來持續(xù)數(shù)周的回市場(chǎng)行情可以分為以下三個(gè)階（）3年-2月在國(guó)內(nèi)防疫政策大幅優(yōu)化，疫情感染過峰的背景下，2022底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況以及未來業(yè)績(jī)修復(fù)預(yù)期進(jìn)行交易，疊加相對(duì)穩(wěn)定的利率環(huán)境，市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)（23年3月——市場(chǎng)有所回踩（3年4月-5月——在22Q1Rs陸續(xù)分紅、市場(chǎng)呈現(xiàn)縮量下跌態(tài)勢(shì)，一定程度上或表明接連的調(diào)整或觸發(fā)部分機(jī)構(gòu)止損離場(chǎng)，同時(shí)買盤力量偏弱。圖1：2022年以來公募REITs市場(chǎng)走勢(shì)中證REITs(收盤) 中證REITs(收盤)全收益1350.001300.001250.001200.001150.001100.001050.001000.00950.002022-01-042022-01-182022-01-042022-01-182022-02-082022-02-222022-03-082022-03-222022-04-072022-04-212022-05-102022-05-242022-06-082022-06-222022-07-062022-07-202022-08-032022-08-172022-08-312022-09-152022-09-292022-10-202022-11-032022-11-172022-12-012022-12-152022-12-292023-01-132023-02-032023-02-172023-03-032023-03-172023-03-312023-04-172023-05-042023-05-18，注：數(shù)據(jù)截至2023年5月19日?qǐng)D2：2023年5月以來，公募REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)縮量下跌態(tài)勢(shì)（億元，%）總成交（億） 對(duì)應(yīng)分?jǐn)?shù)（軸）12.0010.008.006.004.002.000.00注：數(shù)據(jù)截至2023年5月19日

120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%市場(chǎng)普遍回調(diào)背景下，生態(tài)環(huán)保/倉(cāng)儲(chǔ)物流/能源/保障房四個(gè)板塊的相對(duì)表現(xiàn)具備一定韌性。由于中證REITs（收盤）指數(shù)主要刻畫了二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，并未將以發(fā)行價(jià)購(gòu)入的收益納入考慮，因此我們基于發(fā)行時(shí)的市值另測(cè)算了C-REITs總市值指數(shù)以供參考。整體來看，全收益維度，2023年在市場(chǎng)普遍回調(diào)背景下，生態(tài)環(huán)保/倉(cāng)儲(chǔ)物流/能源/保障房四個(gè)板塊的相對(duì)表現(xiàn)具備一定韌性。圖3：中證REITs指數(shù)和C-REITs總市值指數(shù)表現(xiàn)C-REITs總市指數(shù) C-REITs總市指數(shù)全收）中證REITs(收盤) 中證REITs(收盤)全收益150.00140.00130.00120.00110.00100.0090.002021-062021-072021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-04測(cè)算注：數(shù)據(jù)截至2023年5月19日?qǐng)D4：2023年，市場(chǎng)普遍回調(diào)背景下，能源REITs和保障房REITs體現(xiàn)出較強(qiáng)韌性高速公路REITs（全收） 生態(tài)環(huán)保REITs（全收） 能源設(shè)施REITs（全收產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs（全收） 倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs(全益） 保障房REITs(全收）2001801601401201002021-062021-072021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-04測(cè)算注：數(shù)據(jù)截至2023年5月19日2023519486.2409.6圖5：目前，公募REITs市場(chǎng)的流通規(guī)模仍然有限（億元）未流通額 流通份額2021-062021-072021-062021-072021-072021-082021-092021-092021-102021-112021-112021-122021-122022-012022-022022-032022-032022-042022-042022-052022-062022-062022-072022-082022-082022-092022-092022-102022-112022-112022-122023-012023-012023-022023-032023-032023-042023-05注：數(shù)據(jù)截至2023年5月19日表1：解禁前因流通盤較小，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)也更為劇烈上市當(dāng)日 最新日期REITs名稱未流通份額占比 流通份額占比 未流通份額占比 流通份額占比

發(fā)行以來波動(dòng)率 解禁以來波動(dòng)率浙商滬杭甬74.9%25.1%59.2%40.8%11.1%7.0%平安廣州廣河79.4%20.6%51.2%48.8%8.3%7.0%華夏越秀高速71.9%28.1%33.9%66.1%25.3%7.9%華夏中國(guó)交建75.4%24.6%21.3%78.7%10.4%12.4%國(guó)金中國(guó)鐵建75.8%24.2%75.1%24.9%6.0%中金安徽交控80.1%19.9%80.1%19.9%10.9%華泰江蘇交控75.2%24.8%75.0%25.0%7.1%中航首鋼綠能60.6%39.4%40.1%59.9%17.5%8.9%富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)76.3%23.7%54.3%45.7%24.1%11.9%博時(shí)蛇口產(chǎn)園65.9%34.1%35.8%64.2%22.5%13.2%東吳蘇園產(chǎn)業(yè)60.7%39.3%40.5%59.5%15.3%11.1%華安張江光大55.9%44.1%21.4%78.6%18.0%13.6%建信中關(guān)村70.7%29.3%35.9%64.1%32.8%19.3%國(guó)君東久新經(jīng)濟(jì)65.4%34.6%65.2%34.8%37.5%國(guó)君臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園55.7%44.3%55.4%44.6%41.5%華夏合肥高新65.3%34.7%65.1%34.9%40.8%華夏和達(dá)高科63.4%36.6%63.0%37.0%16.7%中金普洛斯72.9%27.1%20.4%79.6%15.3%13.8%紅土創(chuàng)新鹽田港60.2%39.8%20.1%79.9%21.7%12.5%嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)70.1%29.9%70.1%29.9%23.8%紅土深圳安居60.8%39.2%60.0%40.0%39.1%中金廈門安居64.3%35.7%63.0%37.0%37.6%華夏北京保障房60.4%39.6%60.1%39.9%38.6%華夏華潤(rùn)有巢60.2%39.8%60.1%39.9%27.9%鵬華深圳能源70.4%29.6%70.2%29.8%27.2%中航京能79.0%21.0%79.0%21.0%34.3%中信建投國(guó)電投75.1%24.9%75.1%24.9%7.1%注：數(shù)據(jù)截至2023年5月19日；波動(dòng)率數(shù)據(jù)均以年化▍底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)修復(fù)節(jié)奏存在差異2023年一季度，公募業(yè)績(jī)表現(xiàn)喜憂參半，板塊分化明顯分化。高速公路修復(fù)障房則保持平穩(wěn)運(yùn)行。（）高速公路R——（）生態(tài)環(huán)保Is——中航首鋼綠能RIT的業(yè)績(jī)基本平穩(wěn)，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)RIT（）清潔能源RI——因REITEBITDA對(duì)應(yīng)完成度分別為%和%（）產(chǎn)業(yè)園區(qū)RIs——重要現(xiàn)金流提供方租戶到期不續(xù)約、提前退租等因素導(dǎo)致部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)Rs（倉(cāng)儲(chǔ)物流RIs——（）保障房Rs——較高的出租率支撐保障房REITs經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，體現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期能力和類債屬性。圖6：2022年以來各REITs逐季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)標(biāo)的代碼營(yíng)業(yè)收入（億元）EBITDA（億元）2023Q12023E2022年以來逐季表現(xiàn)2023Q1單季完成度2023Q12023E2022年以來逐季表現(xiàn)2023Q1單季完成度浙商滬杭甬508001.SH1.847.4324.8%1.485.3827.6%平安廣州廣河180201.SZ1.938.5322.7%1.666.7524.6%華夏中國(guó)交建508018.SH1.175.9219.7%0.994.6621.3%華夏越秀高速180202.SZ0.652.4226.7%0.512.0425.2%國(guó)金中國(guó)鐵建508008.SH1.847.3725.0%1.565.6327.7%中金安徽交控508009.SH2.6612.4221.5%2.3310.5022.2%華泰江蘇交控508066.SH0.934.1222.5%0.742.7526.8%中航首鋼綠能180801.SZ1.013.9625.6%0.311.1427.7%富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)508006.SH0.673.0722.0%0.362.0617.5%鵬華深圳能源180401.SZ3.2415.5120.9%1.123.9128.6%博時(shí)蛇口產(chǎn)園180101.SZ0.291.3521.8%0.251.0025.4%東吳蘇園產(chǎn)業(yè)508027.SH0.712.4429.0%0.441.4730.2%華安張江光大園508000.SH0.160.7122.0%0.120.4228.3%建信中關(guān)村508099.SH0.442.2319.8%0.251.4717.1%國(guó)君東久新經(jīng)濟(jì)508088.SH0.271.0126.7%0.200.6630.0%國(guó)君臨港創(chuàng)新智造508021.SH0.120.4725.7%0.100.3827.1%華夏合肥高新產(chǎn)園180102.SZ0.240.9425.0%0.160.6026.9%華夏和達(dá)高科180103.SZ0.281.0626.1%0.170.7124.4%中金普洛斯508056.SH0.873.6024.2%0.592.3924.9%紅土鹽田港180301.SZ0.291.1525.4%0.240.8727.1%嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)508098.SH0.261.0724.4%0.270.6541.9%華夏北京保障房508068.SH0.180.6925.7%0.130.5026.0%紅土深圳保租房180501.SZ0.140.5425.1%0.120.4625.7%中金廈門保租房508058.SH0.180.7225.2%0.150.5527.5%華夏華潤(rùn)有巢508077.SH0.190.7126.7%0.120.4327.9%，各REIT季度報(bào)告，測(cè)算（完成度）注：2023E營(yíng)收、EBITDA來自各REIT2021202220232022Q22022Q32023Q1（%）

圖8：今年一季度，部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs出租率顯著回落（%）2022Q2 2022Q32022Q4 2023Q12023Q1同比變動(dòng)（右軸）0

20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%

2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1100%100%99%84%90%93%71% 68%各REIT季度報(bào)告， 各REIT季度報(bào)告，注：圖中注明的數(shù)據(jù)為2023Q1值圖9：今年一度，儲(chǔ)流REITs的整體租率高（%） 圖10：保障房REITs的出率定性較（%）2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1100%99%100%99%93%100%98%96%94%92%90%88%

2022Q1 2022Q2 2022Q4 2023Q1華夏北京保障華夏北京保障房REIT98%紅土深圳保租房REIT99%99%99%100%華夏華潤(rùn)有99%巢REIT97%93% 92%中金普斯 紅土鹽港 嘉實(shí)京東各REIT季度報(bào)告，注：圖中注明的數(shù)據(jù)為2023Q1值

各REIT季度報(bào)告，注：圖中注明的數(shù)據(jù)為2023Q1值整體來看，大部分REITs今年一季度的可供分配金額完成度較高，全年分紅或可期。分板塊來看：去年全年因收入端承壓明顯而導(dǎo)致可供分配金額完成偏低的高速公路，今年一季度在業(yè)績(jī)明顯修復(fù)的支撐下，其可供分配金額完成度均在20%及以上，部分30%REITREIT2023年一季度的可供分配金額偏低，主要原因?yàn)?022725%。圖11：2022年以來各REITs的可供分配金額完成度情況32.8%32.8%0.48----0.16508077.SH華夏華潤(rùn)有巢%26.60.53---0.140.14508058.SH中金廈門保租房%25.70.49---0.140.13180501.SZ紅土深圳保租房%27.70.50---0.140.14508068.SH華夏北京保障房%28.10.70----0.20508098.SH嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)%28.30.830.230.220.200.220.23180301.SZ紅土鹽田港%25.52.620.680.710.630.610.67508056.SH中金普洛斯%24.90.59----0.15180103.SZ華夏和達(dá)高科%29.70.62---0.190.19180102.SZ華夏合肥高新產(chǎn)園%21.90.38---0.090.08508021.SH國(guó)君臨港創(chuàng)新智造%26.60.75---0.190.20508088.SH國(guó)君東久新經(jīng)濟(jì)%18.91.250.390.390.240.240.24508099.SH建信中關(guān)村%24.60.600.170.170.170.120.15508000.SH華安張江光大園%20.51.520.350.180.410.660.31508027.SH東吳蘇園產(chǎn)業(yè)%17.00.860.160.120.220.360.15180101.SZ博時(shí)蛇口產(chǎn)園2.0%13.16--2.070.890.38180401.SZ鵬華深圳能源%19.81.680.360.380.490.450.33508006.SH富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)37.3%1.020.230.160.110.880.38180801.SZ中航首鋼綠能34.0%2.25----0.77508066.SH華泰江蘇交控%26.08.89----2.31508009.SH中金安徽交控31.6%4.60--0.910.791.46508008.SH國(guó)金中國(guó)鐵建%28.81.540.370.330.380.290.44180202.SZ華夏越秀高速%22.54.14-0.960.950.730.93508018.SH華夏中國(guó)交建%23.66.261.061.271.770.921.48180201.SZ平安廣州廣河32.3%4.321.150.751.050.241.39508001.SH浙商滬杭甬2023Q1單季完成度2023E2022Q12022Q22022Q32022Q42023Q1可供分配金額（億元）代碼標(biāo)的，各REIT季度報(bào)告，測(cè)算（完成度）注：2023E可供分配金額來自各REIT202120222022Q22022Q32023Q1數(shù)據(jù)均已經(jīng)4高速公路具有顯著的順周期特征，生產(chǎn)和生活活動(dòng)持續(xù)修復(fù)有望帶動(dòng)車流量的回績(jī)或能進(jìn)一步修復(fù)；REITREIT量或也將隨著夏季的到來而出現(xiàn)季節(jié)性增長(zhǎng)；后疫情階段，以部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)為代表的底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面臨重要現(xiàn)金流提供方租戶到期不續(xù)約、提前退租等因素的負(fù)面擾動(dòng)，出租率進(jìn)一步下探，且短期來看其招施的整體出租率仍較為穩(wěn)定，這支撐了其穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)；4▍公募REITs分紅的除息與填息特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs分紅的除息與填息1盡管市場(chǎng)投資者對(duì)于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)IRR2010IRR6%（雖然特許經(jīng)營(yíng)權(quán)RsABS（特許經(jīng)營(yíng)權(quán)RIs在理論上同（IRR相同水平的收益率。1除息與除權(quán)[N].中國(guó)證券報(bào),2001-03-02(012).圖12：擬構(gòu)建的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)資產(chǎn)估值情況（億元）資產(chǎn)估值1201008060402001 2 3 4 5 6 7 8 9 1011121314151617181920資料來源：測(cè)算注：橫軸為資產(chǎn)剩余年限圖13：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)分紅具有“還本付息”的特征，“利息”部分即為每一期理應(yīng)填息部分（億元）“本金” “利息”/分紅10864201 2 3 4 5 6

8 9 1011121314151617181920資料來源：測(cè)算注：橫軸為資產(chǎn)剩余年限表2：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs類似于ABS分?jǐn)們斶€本金和現(xiàn)金流的結(jié)構(gòu)可以將其每一期的分紅看作“還本付息”（億元）特許經(jīng)營(yíng)權(quán)視角 視角折現(xiàn)期數(shù)每期分紅分紅折現(xiàn)值除權(quán)后價(jià)格資產(chǎn)估值“本金”“利息”（即理應(yīng)填息部分）利息本金1109.43104.70111.583.126.886.883.122108.90101.58108.283.316.696.693.313108.4098.28104.773.506.506.503.504107.9294.77101.063.716.296.293.715107.4791.0697.123.946.066.063.946107.0587.1292.954.175.835.834.177106.6582.9588.534.425.585.584.428106.2778.5383.844.695.315.314.699105.9273.8478.874.975.035.034.9710105.5868.8773.605.274.734.735.2711105.2763.6068.025.584.424.425.5812104.9758.0262.105.924.084.085.9213104.6952.1055.826.273.733.736.2714104.4245.8249.176.653.353.356.6515104.1739.1742.127.052.952.957.05特許經(jīng)營(yíng)權(quán)視角 視角折現(xiàn)期數(shù)每期分紅分紅折現(xiàn)值除權(quán)后價(jià)格資產(chǎn)估值“本金”“利息”（即理應(yīng)填息部分）利息本金16103.9432.1234.657.472.532.537.4717103.7124.6526.737.922.082.087.9218103.5016.7318.338.401.601.608.4019103.318.339.438.901.101.108.9020103.12-0.570.009.430.570.579.43資料來源：測(cè)算IRR填息效應(yīng)較弱導(dǎo)致投資者短期內(nèi)獲得的分紅收益率水平與IRR力。產(chǎn)權(quán)REITs分紅的除息與填息451億元、3%6%6512%6%（（的填權(quán)效應(yīng)較為明顯。圖14：擬構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)估值情況（億元）產(chǎn)業(yè)園區(qū)353025201510500 2 4 6 8101214161820222426283032343638404244資料來源：測(cè)算注：橫軸為資產(chǎn)剩余年限圖15：擬構(gòu)建的保障房資產(chǎn)估值情況（億元）保障房40353025201510500246810121416182022242628303234363840424446485052545658606264資料來源：測(cè)算注：橫軸為資產(chǎn)剩余年限的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)來IRR的投資者在計(jì)算分紅時(shí)的“本息”部分料將有更多參考，進(jìn)而助推特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的填權(quán)效應(yīng)。▍REITs估值性價(jià)比已現(xiàn)而2022年大部分特許經(jīng)營(yíng)權(quán)2021年底估值2022年的底層REIT底底層基礎(chǔ)設(shè)施的估值增值幅度在0.1%-3.3%區(qū)間，REITREIT2022年1.8%3.3%購(gòu)入核圖16：2022年各REITs的底層資產(chǎn)估值和估值模型折現(xiàn)率參數(shù)詳情6.256.25--11.10--華夏華潤(rùn)有巢508077.SH6.00-6.00%0.311.51-11.54華夏北京保障房508068.SH6.50-6.50%0.712.14-12.23中金廈門安居508058.SH6.00-6.00%0.211.58-11.60紅土深圳安居180501.SZ8.00--15.65--嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)508098.SH7.007.007.00%3.31.9%17.0517.2817.61紅土鹽田港180301.SZ7.50-8.507.50-8.507.50-8.50%1.80.4%53.4654.2054.42中金普洛斯508056.SH6.50--14.24--華夏和達(dá)高科180103.SZ6.50-6.50%1.213.51-13.67華夏合肥高新180102.SZ8.00-8.00%1.27.30-7.39國(guó)君臨港創(chuàng)新508021.SH8.00-8.50-8.00-8.50%0.913.76-13.88國(guó)君東久新經(jīng)濟(jì)508088.SH6.00-6.00%0.130.73-30.76建信中關(guān)村508099.SH6.006.006.00%0.1-0.6%14.7014.8014.71華安張江光大508000.SH6.506.506.50%0.30.0%33.5033.6033.60東吳蘇園產(chǎn)業(yè)508027.SH6.006.006.007%-0.-0.9%25.2825.3425.11博時(shí)蛇口產(chǎn)園180101.SZ8.69-9.45--71.65--中信建投國(guó)電投508028.SH9.03-9.89--24.54--中航京能508096.SH6.95-8.95-7.07-9.071%11.32.64-36.27鵬華深圳能源180401.SZ---9%-9.%-2.217.6116.2215.87富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)508006.SH---2%-11.-8.1%9.449.138.38中航首鋼綠能180801.SZ8.31--28.50--華泰江蘇交控508066.SH8.50--111.98--中金安徽交控508009.SH9.15-10.37--1%-2.46.12-45.16國(guó)金中國(guó)鐵建508008.SH8.24--%3.298.32-101.51華夏中國(guó)交建508018.SH9.72-14.16-8.86-14.30%2.322.86-23.39華夏越秀高速180202.SZ8.008.008.004%-0.-0.4%96.7496.7296.38平安廣州廣河180201.SZ8.318.208.416%-7.-5.2%45.6344.5042.18浙商滬杭甬508001.SH初始2021年底2022年底較初始估值變動(dòng)較2021年變動(dòng)初始2021年底2022年底折現(xiàn)率（）底層資產(chǎn)估值（億元）標(biāo)的代碼，各基金公告，從IRR、P/FFO、三重估值視角觀察，當(dāng)前公募二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格配置價(jià)估值價(jià)格購(gòu)買一份基金份額所能獲得IRRIRR/FFO是Rs/ERIsFFO的優(yōu)勢(shì)在于上市后的溢價(jià)水平，其普適性或更強(qiáng)。表3：存量公募REITs相關(guān)估值指標(biāo)標(biāo)的P/FFO對(duì)應(yīng)分位數(shù)P/NAV對(duì)應(yīng)分位數(shù)中債REITs估值收益率（IRR）對(duì)應(yīng)分位數(shù)浙商滬杭甬1.1919.30%8.1299.50%平安廣州廣河0.840.40%9.9399.70%華夏越秀高速1.1759.00%7.1199.10%華夏中國(guó)交建0.811.90%9.3897.20%國(guó)金中國(guó)鐵建1.0524.60%6.0998.50%中金安徽交控0.840.80%8.0199.10%華泰江蘇交控1.034.80%6.5478.40%中航首鋼綠能1.8631.70%5.7294.60%富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)1.4026.10%3.7481.70%博時(shí)蛇口產(chǎn)園25.9850.60%1.2131.70%5.7774.90%東吳蘇園產(chǎn)業(yè)22.891.00%1.1524.20%4.3288.50%華安張江光大29.8465.00%1.2730.90%2.9772.50%建信中關(guān)村27.234.00%1.282.30%4.8696.20%國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)1.6349.60%5.8965.30%國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園1.6752.70%5.6979.00%華夏合肥高新1.3439.00%5.2596.00%華夏和達(dá)高科1.045.20%5.2394.70%中金普洛斯25.0324.00%1.5928.70%5.5189.40%紅土創(chuàng)新鹽田港25.0121.40%1.3119.70%4.7488.20%嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施1.198.50%5.0990.00%紅土創(chuàng)新深圳安居1.204.00%4.0797.10%中金廈門安居1.152.30%5.0298.20%華夏北京保障房1.349.80%4.7998.20%華夏基金華潤(rùn)有巢1.155.60%5.4296.20%鵬華深圳能源1.211.00%3.4798.90%中航京能1.1820.00%6.1782.80%中信建投國(guó)家電投1.1154.20%4.6062.80%，中債估值中心，測(cè)算注：FFO選取自連續(xù)四個(gè)季度的季度報(bào)告，若無則不進(jìn)行計(jì)算；NAV為底層資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值扣除基金杠桿；中債REITs估值收益率的估值對(duì)象為流通份額；數(shù)據(jù)截至2023年5月19日IRR——IRR數(shù)據(jù)有限，我們以中債估值中心發(fā)布的IRR2023519日，大部分特90%IRR回報(bào)。圖17：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs的IRR水平（%）資料來源：中債估值中心，注：數(shù)據(jù)截至2023年5月19日；估值對(duì)象為流通份額P/FFO——2023519日，4博時(shí)蛇口產(chǎn)REITREITREITREIT）的平均P/FFO26.49REITREITP/FFO估值倍REITP/FFO24.0%21.4%。圖18：部分公募REITs的P/FFO情況

25.9829.8425.9829.8427.2325.0325.0122.89

東吳蘇園產(chǎn)業(yè)

華安張江光大

建信中關(guān)村中金普洛斯紅土創(chuàng)新鹽田港，各基金公告，測(cè)算注：FFO選取自連續(xù)四個(gè)季度的季度報(bào)告，若無則不進(jìn)2023519以“底層資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值扣除基金杠桿”作為2023年5月9日，存量公募Is的平均/NV為3（對(duì)應(yīng)分位數(shù)%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)RIs的平均/NV為（對(duì)應(yīng)分位數(shù)為%RIs的平均/NV為（對(duì)應(yīng)分位數(shù)%塊的平均5%25%-30%區(qū)間。圖19：公募REITs的P/NAV情況

1.19

1.05

1.86

1.27

1.63

1.34

1.59

1.19

1.34

1.21 1.00

1.17

1.28

1.67

1.31

1.20

1.15

1.18

0.84

0.81

1.15

1.04

1.15

1.11，各基金公告，測(cè)算注：NAV為底層資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值扣除基金杠桿；價(jià)格選取2023519▍REITs市場(chǎng)多層次發(fā)展下蘊(yùn)含更加多元的投資選擇隨著C-REITs類資產(chǎn)。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)項(xiàng)目（2021958號(hào)2023324效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知發(fā)改投資〔2023〕236這一資產(chǎn)或有望發(fā)展為一類大類資產(chǎn)，成為機(jī)構(gòu)常規(guī)資產(chǎn)配置的選擇。表4：公募部分備項(xiàng)類狀行業(yè)大類 行業(yè)子類

儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)量 項(xiàng)目信息（、（交通 收費(fèi)公、鐵、機(jī)、港口 12風(fēng)電、光伏發(fā)電、水電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源、

（（、（能源市政生態(tài)環(huán)保

11特高壓輸電、增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施、分布式冷熱電城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱；停11車場(chǎng)城鎮(zhèn)污水/垃圾處理、資源化利用環(huán)境基礎(chǔ)施、廢危醫(yī)廢理、 9大宗固體廢棄物綜合利用基礎(chǔ)設(shè)施

公司（行業(yè)大類 行業(yè)子類面向社會(huì)提供物品儲(chǔ)存服務(wù)并收取

儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)量 項(xiàng)目信息中國(guó)外運(yùn)（昆山物流中心、昆山千燈倉(cāng)庫(kù)、無錫物流中心、金華國(guó)際物流中心、新型基礎(chǔ)設(shè)施保障性租賃住房

費(fèi)用的庫(kù)，括通倉(cāng)庫(kù)冷庫(kù) 4等專業(yè)倉(cāng)庫(kù)位于自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)與省級(jí)開發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集的研平臺(tái)工業(yè)房、 15創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)據(jù)中心、人工智能項(xiàng)目、5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬1帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、智能交通、智慧能源、智慧城市包括各直轄市及人口凈流入大城市9的保障性租賃住房項(xiàng)目

廊坊寶灣物流園、南京空港寶灣物流園、嘉興寶灣物流園)、九州通醫(yī)藥物流、ESR（江蘇富萊德倉(cāng)儲(chǔ)有限公司一期/二期/三期）（項(xiàng)目軟件新城（（光環(huán)新網(wǎng)中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心谷具有供、發(fā)等功的水設(shè)施 1 貴州水（黔水利紐工、（其他 自然文遺產(chǎn)家5A級(jí)旅游景區(qū)等（自文化產(chǎn)以世界產(chǎn)名 10錄》為準(zhǔn)）

集團(tuán)（（5A資料來源：上海證券交易所、深圳證券交易所官網(wǎng)，各上市公司公告，中國(guó)政府采購(gòu)網(wǎng)，各地公共資源交易中心官網(wǎng)，采招網(wǎng)，愛企查，企查查，中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺(tái)，注：截至2023年5月22日；根據(jù)已跟蹤項(xiàng)目總結(jié)，部分項(xiàng)目待更多信息披露后其具體行業(yè)分類或有所變化首批公募擴(kuò)募落地在望，擴(kuò)募或逐步煥發(fā)股性，一級(jí)半市場(chǎng)迎來投資機(jī)會(huì)，二級(jí)市場(chǎng)或也因此產(chǎn)生交易機(jī)會(huì)。2023519日，4發(fā)布公告，宣布基金份額持有人大會(huì)表決通過了擴(kuò)募相關(guān)決議。根據(jù)其最新發(fā)布的《2022年度第一（5月19日）420232024年的預(yù)期分派率，可以看到40.1-0.6個(gè)百分點(diǎn)的提升。往后看，不同領(lǐng)域的原始權(quán)益人均有