上海高檔住宅市場(chǎng)

緒言1、研究背景和目的上海匯寧花園房地產(chǎn)發(fā)展擬開發(fā)建造徐匯區(qū)淮海西路匯寧花園高級(jí)住宅及商務(wù)公寓項(xiàng)目。為全面、深入、系統(tǒng)地了解市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)狀況，對(duì)上海市中高檔次住宅市場(chǎng)有明確的認(rèn)識(shí)，邀請(qǐng)上海中原物業(yè)代理市場(chǎng)研究部對(duì)上海市高檔住宅市場(chǎng)（別墅、公寓、服務(wù)式公寓）的現(xiàn)狀和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究，從而為項(xiàng)目提供有針對(duì)性的定位和營(yíng)銷組合等發(fā)展建議。2、研究?jī)?nèi)容及范圍匯寧花園地處淮海西路黃金地段，從項(xiàng)目規(guī)劃等方面情況來(lái)看，應(yīng)定位為高檔住宅項(xiàng)目，考慮到目前上海市高檔住宅市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域分布的集中度等方面，擬將研究的對(duì)象和區(qū)域范圍作如下界定：研究?jī)?nèi)容上海市高檔住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀上海市高檔住宅市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)項(xiàng)目發(fā)展建議研究范圍將均價(jià)在8000元人民幣/平方米以上的物業(yè)為此次研究的對(duì)象將目前上海市高檔公寓及服務(wù)式公寓（均價(jià)在8000元人民幣/平方米以上）集中的黃浦、盧灣、徐匯、靜安、長(zhǎng)寧、浦東小陸家嘴等六個(gè)區(qū)域作為此次研究的區(qū)域范圍對(duì)于別墅將不限定區(qū)域范圍，僅考慮價(jià)格因素（均價(jià)在8000元人民幣/平方米以上）。習(xí)3、算研究燥方法訪及主令要研飲究指激標(biāo)佛本報(bào)貫告在槐實(shí)地竟調(diào)查銜基礎(chǔ)毒上，定主要報(bào)采用匙時(shí)間姻序列麗分析魚、項(xiàng)蹲目類跨型分鍬析、幻典型駛案例醒分析齒以及啟趨勢(shì)叛分析編預(yù)測(cè)之等方使法。歐采用聲的主叔要研言究指遺標(biāo)詳頁(yè)見列名表。談?lì)悇e極編號(hào)麗指標(biāo)螞定義渾住宅鈴供應(yīng)借指標(biāo)工1絮竣工蠟量熟某時(shí)飛間段卷內(nèi)，蛾已建仆成完呼工的鏡住宅剩物業(yè)泉的總譜面積狡2樓供應(yīng)扛量至某時(shí)揪間段鴉內(nèi)，漿剛啟謊動(dòng)開葬工的耀住宅曾物業(yè)鞠的總五面積梳。即鋤竣工仆量覺(jué)住宅和需求選指標(biāo)再3敏吸納境量盡當(dāng)年刮住宅屋物業(yè)腸的竣唇工量警與空荒置量姜變化肢之差現(xiàn)，反慮映當(dāng)泄年住晶宅市存場(chǎng)的紹吸納懸情況陵4框空置弊量獻(xiàn)某年勝度末既住宅均物業(yè)約經(jīng)初賣始登碎記一池年后節(jié)未售算出的傘建筑眉面積催5掌空置方率陣某年爪度末緒末所垃有住削房的指空置冤量與姓全部憂住房凡存量嫁的比參例，憐即：嶺住房蔥空置祝率=詠商品說(shuō)住房俱空置桶量/訴全部煮住房坑總量玉住宅膊價(jià)格趟指標(biāo)備6也區(qū)域溉平均句租金南某區(qū)悉域內(nèi)鍵住宅丟物業(yè)腦在某容一時(shí)溝間段漏內(nèi)租夸賃價(jià)胃格的濃加權(quán)討平均唇值混7曲物業(yè)釋平均降租金花某住申宅物黎業(yè)在打某一漿時(shí)間郵段內(nèi)萄租金喪總額時(shí)與租稍出總崗面積按的比繳值內(nèi)8故區(qū)域鈴平均捉售價(jià)垃某區(qū)艇域內(nèi)蝦某住變宅物繁業(yè)在中某一億時(shí)間焰段內(nèi)叫銷售您價(jià)格逃的加浴權(quán)平痕均值倘9榨物業(yè)寫平均疤售價(jià)矛某住綱宅物絲業(yè)在炎某一晉時(shí)間招段內(nèi)暖可供信出售蘆的總屢建筑越面積斬的單巡位面橋積成煩交價(jià)沿格鞏4、萌本報(bào)壓告的謎基本慰結(jié)構(gòu)暴本報(bào)萍告共測(cè)有以鍬下三共個(gè)部貧分組帆成，殿分別仍為：攏第一爺部分拒：上屋海高忠檔住續(xù)宅市忌場(chǎng)損第二練部分俱：項(xiàng)植目發(fā)洋展建爆議忘第三拋部分?。焊脚?格：上恭海高胖檔住鉛宅典泉型案摘例分蓄析凡附錄開2：紡上海伴高檔缺住宅彩市場(chǎng)刃存量鄉(xiāng)統(tǒng)計(jì)紗數(shù)據(jù)嘴附錄撐3：近上海遞高檔池住宅幟市場(chǎng)能供需召統(tǒng)計(jì)肝數(shù)據(jù)寶附錄度4：矮上海兩高檔從住宅戰(zhàn)市場(chǎng)萄租售可價(jià)格到統(tǒng)計(jì)均數(shù)據(jù)腫附錄破5：剛上海諷高檔堅(jiān)住宅占區(qū)域?qū)m市場(chǎng)綠供求刻量預(yù)訓(xùn)測(cè)方霉法夾第一醫(yī)部分淡阿上該海高監(jiān)檔住豎宅市猶場(chǎng)晉一、疾上海玩住宅鵲市場(chǎng)肅綜述融上海陡住宅債市場(chǎng)技的經(jīng)雹濟(jì)環(huán)押境擁日前郊中國(guó)謊社科陽(yáng)院發(fā)溫布的脖中國(guó)王城市梳競(jìng)爭(zhēng)海力調(diào)健查報(bào)票告顯囑示，賢上?？吭诔桥锸芯C笨合競(jìng)點(diǎn)爭(zhēng)力仔、資等本力敵和科駱技力般的排構(gòu)名中呼，均陸位居磁全國(guó)霉首位積?！杜葚?cái)富街》周魚刊近渣期的扎一項(xiàng)尼調(diào)查軌數(shù)據(jù)鵲也反浸映，先跨國(guó)溉公司皮在中勻國(guó)設(shè)隙立地烈區(qū)總飛部的毫選址暈時(shí)，著上海直較其耀他大式城市隆更具竹有吸爭(zhēng)引力捎。輕20歪01禿年上波海國(guó)肯民經(jīng)剝濟(jì)持竄續(xù)、丙快速竊、健足康發(fā)離展，組全年繞實(shí)現(xiàn)幣國(guó)內(nèi)窮生產(chǎn)棒總值渴（G芹DP郵）達(dá)繁49闖50友.8四4億殊元，搜同比涂增長(zhǎng)辱10最.2教%，醋高于正全國(guó)巨2.皂9個(gè)桃百分朱點(diǎn)。細(xì)其中離第二怎產(chǎn)業(yè)舍實(shí)現(xiàn)只增加閃值2李35跪5.堵53秤億元律，比利上年療增長(zhǎng)芝12域%，可對(duì)經(jīng)魯濟(jì)增汗長(zhǎng)的垮貢獻(xiàn)偉率達(dá)俯到5醬6%數(shù)；第濱三產(chǎn)湊業(yè)實(shí)謊現(xiàn)增熊加值妖25該09管.8崗1億旗元，傲比上頂年增該長(zhǎng)8磚.7殿%，勾對(duì)經(jīng)駐濟(jì)增姐長(zhǎng)的喪貢獻(xiàn)煙率為辯43看.5陷%，肺其中奇尤以旋房地燥產(chǎn)業(yè)例的增警長(zhǎng)為間最。婦居民鬧人均昨收入肆大幅半提高底，城駐市和亮農(nóng)村爛居民捐家庭類人均宵可支蘭配收亦入分站別1徐28感83劇元和拴58焦50臨元，效同比勇增長(zhǎng)樂(lè)9.漁9%蠢和5即.1向%?？窬用窈迨杖胫盟綋蔚姆€(wěn)哥步提果高，皮加之查房地趣產(chǎn)稅沙、費(fèi)而、利非率調(diào)督低，粱有效功拉動(dòng)煎城市淘的住彩宅消缸費(fèi)。優(yōu)19笑99輩烈年《壤財(cái)富蛙》論勺壇、改20咽01裝鵝年法AP各EC緊展會(huì)議端、丟20房10羨年世側(cè)博會(huì)旦等這扇些極粗具影趨響的農(nóng)國(guó)際掀性經(jīng)網(wǎng)濟(jì)集輩會(huì)也嚼將其援會(huì)場(chǎng)耀設(shè)在弄上海罵，種曬種跡光象表勢(shì)明，篩經(jīng)過(guò)貿(mào)近仗10降真年的沸快速掠發(fā)展蜜，上拉海已寬成為檔中國(guó)獲經(jīng)濟(jì)券發(fā)展萬(wàn)的龍?zhí)觐^，坡其經(jīng)削濟(jì)地未位無(wú)馳論在忌國(guó)內(nèi)慢還是峰在國(guó)它際都叫得到芽了很破大提鏟升，行并吸超引著匠越來(lái)巧越多隨國(guó)內(nèi)齊外投石資商賽和企授業(yè)的漸目光遲。孕持育在燦這樣糊一個(gè)堵國(guó)際例化大君都市揭中，往上海受住宅患市場(chǎng)漫有著替得天棗獨(dú)厚誤的優(yōu)昌勢(shì)。隆上海茂住宅皂市場(chǎng)桐歷史錢回顧竭近年喝來(lái)，布中國(guó)屬的房?jī)?nèi)地產(chǎn)紙業(yè)作竿為國(guó)偷民經(jīng)咽濟(jì)一太個(gè)新楊的增明長(zhǎng)點(diǎn)膽發(fā)展清迅速舌，住顫宅市搶場(chǎng)更揚(yáng)是經(jīng)方歷了覺(jué)一個(gè)掀從無(wú)盒到有鈴的發(fā)武展過(guò)檢程。聯(lián)通常品認(rèn)為搬房地眉產(chǎn)產(chǎn)夾業(yè)的礦運(yùn)行丙與國(guó)絨民經(jīng)詠濟(jì)發(fā)表展有鬼著唇齡齒相奴依的籃緊密紙聯(lián)系剪。9味0年易代初志期至純今，糊上海耳住宅怖市場(chǎng)沸發(fā)展抗并非鞋一帆秀風(fēng)順融。在慣經(jīng)過(guò)射了一嗚系列際大起慧大落蝶之后廣，留躬下了辰一個(gè)滅“愉N吹”穿字型垃的市餓場(chǎng)發(fā)喬展軌班跡。貢從9殺3年斧開始廳，商究品住忍宅的器投資摧、建但設(shè)規(guī)涂模伴殖隨著汁當(dāng)時(shí)斥就已拿經(jīng)較邀“烈熱秘”稠的經(jīng)顫濟(jì)發(fā)是展浪功潮，嘆供給這和需固求都構(gòu)達(dá)到日了前窄所未直有的頁(yè)“撈鼎盛倦之勢(shì)暮”獎(jiǎng)。這盾一浪隙潮在籮96騙年達(dá)索到了席頂峰值，而盤此后委整個(gè)屯住宅還市場(chǎng)供并未黎像人免們預(yù)商期的雜那樣膚繼續(xù)民沖高趟，房退地產(chǎn)屑業(yè)泡古沫的玉破滅令給商材品住秩宅市貌場(chǎng)當(dāng)賺頭一票擊，冶98完年的觸亞洲傷金融示危機(jī)敗更是嶺加劇嶼了商磨品住欲宅市尊場(chǎng)走客向衰當(dāng)落的死進(jìn)程歲，而僑首當(dāng)?shù)A其沖橡的當(dāng)篇屬外樣資開屯發(fā)的房高檔墓外銷饒房項(xiàng)北目，荷住宅雷市場(chǎng)技一度東陷入善低谷紐。此輕時(shí)中價(jià)國(guó)國(guó)碰內(nèi)需勝求嚴(yán)妄重不秩足、僵通貨誓緊縮求情勢(shì)勢(shì)嚴(yán)峻買。商喉品住慰宅市要場(chǎng)的般這一崗頹勢(shì)漂一直迎持續(xù)爺了兩予年多管的時(shí)夜間。另在進(jìn)珠入1暫99眨9年劍下半掃年以贊后，曬商品據(jù)住宅虜市場(chǎng)葵終于梅觸到宏了曲眾線的底拐點(diǎn)軋，在承內(nèi)需扁的有消效啟蜂動(dòng)和典外資屑的不柴斷引形入的苗刺激鄉(xiāng)下開她始逐勇步回鴉升，源進(jìn)入姐了復(fù)犧蘇期乞。摔近期溪上海農(nóng)住宅低市場(chǎng)撇縱觀酷近期臭上海哈房地尿產(chǎn)市尊場(chǎng)可烤以看京出，春19么97全—息20壁00鍋年上診海市民商品繭房的曲供求符量成奔年度雙性反村向運(yùn)支行，也即供竿應(yīng)量更逐年寶減少蕩，需崖求量親逐年文增加烘，因再而供斗求比礦不斷梅趨于殘平衡盟。到甜20慮01懸年，烤上?？成唐饭诜颗矞?zhǔn)預(yù)赴售面蛙積為才16圓59骨.1諸5萬(wàn)退平方兇米，炕預(yù)售鑰登記釘面積秩18禾81明.8門3萬(wàn)姓平方尚米，幣已登濾記的賀商品孕房買擊賣面森積為剩20粱20慮.4臺(tái)6萬(wàn)梢平方綢米，梁供求屋比為骨1：效1.穴13摸，串部分謠隔年鍋待售窯的樓建盤被鉛快速綠消化導(dǎo)，供慌應(yīng)量朱略顯監(jiān)偏緊刊（見臂附表沿1-詠1）榮。但階是隨橫著時(shí)關(guān)間的方推移啟，房月地產(chǎn)隔開發(fā)治商蓄連勢(shì)待叫發(fā)，伍今后鵝2-曬3年攔內(nèi)供油應(yīng)預(yù)壞計(jì)將肉略大轉(zhuǎn)于需隸求。裂政府銹20堅(jiān)01緣年批粗準(zhǔn)以兆后每咐年開曾發(fā)興涌建的責(zé)商品慌房建戲筑面填積保捐持在轟12跨00廉-1魂50兵0萬(wàn)她平方懇米，餓這將秘是保攀障供免給、到平抑豪房?jī)r(jià)怒的重諒要措稍施。哥從上亞海商橡品住觀宅市漿場(chǎng)的跡近期勝價(jià)格錯(cuò)來(lái)看祖，有呆穩(wěn)步羨上揚(yáng)浩的趨責(zé)勢(shì)。針20馬01邊年上遭海市絞中心快十二蹤個(gè)城璃區(qū)商瀉品房洋預(yù)售瘦成交胳價(jià)格土為每頃平方柱米4引35枯2元歌，比搭年初岸上升僑了1疤1.希3%以。表減明上蕉海在汽房地銳產(chǎn)相級(jí)關(guān)法科規(guī)、麗政策桑上的衫制定投、落早實(shí)等杯環(huán)節(jié)驅(qū)卓有燭成效拔，市可場(chǎng)供脆需兩者旺，訓(xùn)價(jià)升享量增么。究竭其原桃因，鋪其一表，得叼益于什國(guó)內(nèi)咽經(jīng)濟(jì)食的良丙好運(yùn)濟(jì)行態(tài)廢勢(shì)以果及相居關(guān)配盞套政錫策支呢持；核其二杠，商度品房疑品質(zhì)趣的提艷高及索社區(qū)網(wǎng)環(huán)境期的改劣善，便形成凈優(yōu)質(zhì)刪優(yōu)價(jià)駐。添表1確-1抓遇近年跳上海吩內(nèi)銷設(shè)商品閘房供附求情希況對(duì)趟比于時(shí)間表批準(zhǔn)煮預(yù)售及面積縣（萬(wàn)筆M滿2孤）撕預(yù)售釘?shù)怯浡?lián)面積拼（萬(wàn)駁M孤2批）城比例綱19蹄97困17專37蜘.5愛(ài)2宵43催7.肺44蝴1：桃0.矩25榮19捷98瞇14兆62飲.2株7滲80鐵7.勢(shì)91勉1：牲0.雄55臥19瓦99狼13艇94叢.0參0毀10限51安.2賭9怎1：令0.賄75斥20肺00流14稠39艙.9寄4燙14奉16端.6誼1：拆0.絡(luò)98停20介01談關(guān)16萄59愉.1霞5堆18腥81母.8焦3巧1：宏1.焦13陶資料歉來(lái)源略：歷隊(duì)年上返海房男地產(chǎn)趣市場(chǎng)筒、上脹海中耀原市瑞場(chǎng)研評(píng)究部兄計(jì)算盛數(shù)據(jù)善4.槽后莊市展墻望秒近期尾而言激，全午球性蔬的經(jīng)初濟(jì)蕭敵條對(duì)頭中國(guó)援影響川不是猛很大獲，中餓國(guó)仍概是全濕世界曲對(duì)國(guó)框際資偶本吸攀引力側(cè)最大拒的國(guó)安家。像特別狼是在涉美國(guó)楊遭受矛了恐鴉怖襲三擊之玻后，缸資本宮的安妄全性跡就將童成為樣眾多純投資缺者優(yōu)愧先考處慮的房因素回之一糟，在密某種方意義粗上，句中國(guó)晶已經(jīng)景成為柜國(guó)際吹資本跟的避養(yǎng)風(fēng)港畫,而鏟上海拖、北舅京更宋是首料當(dāng)其雁沖。京眾多歷國(guó)外我金融騎、保維險(xiǎn)和棵咨詢者企業(yè)獵將在宵中國(guó)腦“咱入世渣”桌后成跡為進(jìn)犁入中穩(wěn)國(guó)市狡場(chǎng)的斯主力蠅軍。靈但資元本流獨(dú)向和便投資我具有防其自別身的攔規(guī)律盾和理困性法卸則，抓因此雅在中擋國(guó)上春海出借現(xiàn)國(guó)壓際投卡資暴信增的煉可能贊性不長(zhǎng)大；動(dòng)同時(shí)忍上海證房地夏產(chǎn)市甚場(chǎng)尤過(guò)其是編住宅謝市場(chǎng)稿在經(jīng)毯歷了漢幾年號(hào)前的付震蕩聲之后及，從任政府蘋到投你資者宏都應(yīng)緒該更詠具理編性的糊思維舞和投右資決忘策，腳在保物持市壘場(chǎng)繼舅續(xù)發(fā)拍展的罪同時(shí)萬(wàn)防止股出現(xiàn)男過(guò)帝“漲熱核”咸現(xiàn)象客應(yīng)該叨成為概市場(chǎng)外的共柄識(shí)。劣因此樓“悉N華”鞠字型萌曲線僵的第番三筆沿應(yīng)該激更加姑平滑垂。什新世羨紀(jì)以罷來(lái)，茫上海胸在繼汽續(xù)推獵進(jìn)改萄革開槍放、皇擴(kuò)大必內(nèi)需加的過(guò)葡程中聽，城虎市基兵礎(chǔ)設(shè)廚施、斥道路饞交通需、環(huán)主境綠畝化等搜方面哄的建挨設(shè)也鵲取得冒了顯項(xiàng)著的吸成就嫌。2朵00勇1年駁獲國(guó)炸務(wù)院誘批準(zhǔn)街通過(guò)久的《道上海軍市城捕市總后體規(guī)融劃（劣至2納02秒0年搜）》燈，把俊上海剩定位堤于國(guó)苗際經(jīng)夕濟(jì)、攻金融女、貿(mào)副易和哥航運(yùn)燭中心透之一判。新循的規(guī)搖劃進(jìn)數(shù)一步讀優(yōu)化品城市稍布局晌結(jié)構(gòu)稠、土躺地使寄用功華能、不城市式基礎(chǔ)漢設(shè)施幣、城漂市生跑態(tài)環(huán)感境，建這將禾對(duì)十禁五時(shí)理期上苦海房柜地產(chǎn)筑發(fā)展股產(chǎn)生懶深遠(yuǎn)伍影響迅。魔今后江幾年織上海叨住宅撥市場(chǎng)澇究竟遲走向冠何處糠？據(jù)值上海管中原辮公司饒市場(chǎng)判研究戚部分詢析預(yù)貞測(cè)，急在今墓后一比個(gè)不阻太短紛的時(shí)塌期里嶺，上周海對(duì)姿新舊容住宅援的市鬼場(chǎng)需老求，始將在鎖較高冰的平潮臺(tái)上晚保持乎穩(wěn)定怒。需賺求的斬穩(wěn)定托使滬南上房患地產(chǎn)叔的價(jià)黑格總侮體上瞞保持闖穩(wěn)中鋸微漲縮的趨寇勢(shì)，候但2討-3豎年內(nèi)飼漲幅闊已相懸當(dāng)有冷限。繁這主凡要由難于以摟下幾逮方面釘原因畫：（肅1）陜目前熊國(guó)內(nèi)桶經(jīng)濟(jì)會(huì)形勢(shì)部雖明雜顯好繩轉(zhuǎn)，俱但其取性質(zhì)孤仍屬百“子轉(zhuǎn)機(jī)存”虎而非閘“陣轉(zhuǎn)折幫”逆。國(guó)敢內(nèi)有厘效需緣求的村增長(zhǎng)寺仍然襪不足歇，城章鄉(xiāng)收脫入、接貧富糊收入繭差距罩逐步謝拉大制。借漫助外魂地購(gòu)果房等彼消費(fèi)押空間盼極其胞有限由，恐踏難繼堂續(xù)實(shí)蝕現(xiàn)2重00莫1年子對(duì)上笛海房桶地產(chǎn)旅價(jià)格報(bào)支持席的力外度。晚（2咐）入畝關(guān)后譯國(guó)內(nèi)占原本鈔壟斷圣的行描業(yè)會(huì)屢受到換較大切沖擊漏，這翁極可致能會(huì)回影響去今后犯幾年竄主力宴購(gòu)買自群的鼓購(gòu)買眾能力扶。（狹3）衫20清01岸年上肆海樓泡市的灑異?？突鸨?，很懲大程是度上僵透支丘了今磁后幾荒年的抗?jié)撛诟饽繕?biāo)座客戶羅群的帳支付舟能力找，今豪年住辰宅消蜜費(fèi)的雷斷層地預(yù)計(jì)嚴(yán)將有忙所抬唱頭?？荽送廨d，隨誼著上某海舊陽(yáng)城改懼造力詞度不皆斷加寄大，爪最近外3至添5年圍內(nèi)的睛購(gòu)房感主流恒仍將叉是5訪0萬(wàn)幸以下歷，上委?？偢w房弦價(jià)不寒會(huì)有悅太大啄變化兆。雜二、吹上順海高桑檔住請(qǐng)宅市攻場(chǎng)蓬分析泰1、窄存量墳分析蠢20聾01臭年8殊月以儲(chǔ)前，閉上海吐的商禾品房斑有內(nèi)恩銷和固外銷碌之分摩。上軌海早魔期均扒價(jià)在鉆80黎00脖元/間平方級(jí)米以低上的臨高檔違住宅盛幾乎究全部敗是外感銷房棍。上區(qū)世紀(jì)沫90換年代悲中期識(shí)在黃阿浦、香徐匯服等區(qū)遣也出軌現(xiàn)了橫一些被內(nèi)銷輩的高屈檔物肆業(yè)，刊但占迷整個(gè)眾高檔旅住宅游市場(chǎng)導(dǎo)的比筋例一挑直不紡高。被自2饅00際1年諷8月及上海嘗實(shí)施蝶內(nèi)外在銷商稀品住置宅并興軌，南才結(jié)居束了享這種奪依據(jù)森銷售滑對(duì)象住來(lái)劃屆分物淺業(yè)檔升次的橫歷史夸。楚由于漲外銷鋤房建節(jié)造初末衷是首為了望滿足衰在滬盟工作乳的外領(lǐng)籍人棚士的炭居住晨需求鉛，出辰于方拆便工掠作、綿休閑董的考察慮，診選址堆多為嘗交通枯便利近，接駕近市泰中心沙區(qū)域椅和機(jī)港場(chǎng)的扭位置鎮(zhèn)，所迅以徐宵匯、獲靜安銅和長(zhǎng)鑼寧外步銷房妖集中殘的三扇大區(qū)革域。私從區(qū)村域上默看，衛(wèi)徐匯滿、長(zhǎng)秤寧、希靜安偶區(qū)的炕高檔句住宅聽相對(duì)移集中閣，而勵(lì)近期瘡徐匯橡區(qū)的阻高檔濕樓盤約供應(yīng)尾量最拘大。資從現(xiàn)墨有高續(xù)檔住泉宅的哭分布抗情況律來(lái)看仇，一仗般位幕于四區(qū)大類浪區(qū)域御：第弊一類臂，歷油史淵載源悠位久，喜環(huán)境根幽雅寫的區(qū)哄域；問(wèn)第二停類，梳臨近伴商業(yè)喘中心折的繁蠅華區(qū)苦域；向第三科類，者依托肝商務(wù)亦中心志區(qū)及受新興根開發(fā)份區(qū)的斧高檔鼓住宅饞群落路；第療四類劈，周沸邊有廚稀缺長(zhǎng)景觀盜資源照的區(qū)槳域。蘋從本瑞次的鐵研究大結(jié)果你來(lái)看雹，研壓究區(qū)充域截被止2臥00籮1年典底高翼檔公饒?jiān)⒆±F(xiàn)敵總存煉量為棗19茄09歇2個(gè)蘿單位榜，其期中服粘務(wù)式江公寓疾為4洪79縫9個(gè)衡單位得（詳泥見附孝錄2旬）?？鍙膮^(qū)浩域分如布來(lái)際看，做徐匯誘區(qū)和印長(zhǎng)寧存區(qū)的陡高檔匪公寓抗住宅取的總太存量執(zhí)單位貨數(shù)目圣最大毯，占群統(tǒng)計(jì)授總量苗的6獨(dú)4%勉，其擦中，丹徐匯撇區(qū)的假高檔鵝住宅膛存量役單位減最多求，占絡(luò)統(tǒng)計(jì)禿總量肢的3邊5%愈。此鑰外，建靜安經(jīng)區(qū)的廳服務(wù)讀式公肺寓的她存量溜單位饞數(shù)目浙較多纏，主挪要是貸由于各該區(qū)唯域高踏檔寫薄字樓星集中綁，又姨是上穿海重掘要商盒圈所肉在地?fù)p，服緒務(wù)式瘋公寓慣的需臨求量乏較大糕（詳歉見附捎圖1鄙、2憂、3疫）。指圖1配富20炭01屬年底麥研究焰區(qū)域羊高檔條住宅奴現(xiàn)總杰存量古分布訂圖節(jié)2牢00篩1年某底高劃?rùn)n住蠻宅（菌普通宇公寓紀(jì)類）維各區(qū)何現(xiàn)總蓬存量浙分布向圖蔥2奮00扔1年墳底高洲檔住倦宅（格服務(wù)鍬式公厭寓類問(wèn)）各貨區(qū)現(xiàn)宴總存聯(lián)量分喇布渠綜合折這些概高檔育公寓么住宅三項(xiàng)目飼的具濫體情壩況來(lái)制看，坦項(xiàng)目姥分布慎的地星域性長(zhǎng)十分各明顯暴，主社要分蜜布于削徐家賓匯商摧圈輻裙射區(qū)死域，宮淮海得路兩還側(cè)區(qū)打域，姿建國(guó)棟路沿悟線，議鎮(zhèn)寧羊路沿練線，貝人民朽廣場(chǎng)紅周邊御區(qū)域差，蘇倍州河許、黃云浦江榴兩岸箏沿江認(rèn)區(qū)域禮，虹鄙橋、拍古北己7大糧地區(qū)松（見跡附表食）調(diào)：田表蕉全憑市高罪價(jià)位蓬樓盤廢區(qū)域罰分布廊情況鐵從高屑檔別均墅市址場(chǎng)來(lái)織看，已到2權(quán)00唉1年淋底上蹦海市州區(qū)高漂檔別閃墅的版現(xiàn)總倉(cāng)存量宿為2泰65紡5個(gè)說(shuō)單位?。ㄔ敺匆姼綆弯?碎），竭這些過(guò)高檔您別墅避主要順集中掛在浦鐵東新舞區(qū)、榨長(zhǎng)寧蠢虹橋田路沿巨線及煎市中昏心地涼區(qū)。揉其中殺長(zhǎng)寧蠢區(qū)虹克橋路雅沿線紫分布夸最為康密集奏，占慌研究壟總量粉的6刷0%城以上謙，虹畝橋路謊沿線疾的這捕些高鉛檔別搬墅大弄多為并虹橋樸開發(fā)滑的伴活生產(chǎn)棍物，拍隨著陵虹橋津開發(fā)撫區(qū)的京發(fā)展刻而逐繁步成寄規(guī)模備。根仗據(jù)目跑前的滅市場(chǎng)春情況竊，這藏些高管檔別全墅項(xiàng)途目的角入住師率大患約在否80劇%左候右，旱據(jù)此宋推斷殖20胸01首年年驕底竣丘工的友高檔感別墅蒼在市球場(chǎng)上售租售帖的單與位大顛約為酸53珠0個(gè)回。管2、庫(kù)供求屑分析北19研97候-2池00汗1具年研鍛究區(qū)好域的峰供應(yīng)移量、塌吸納登量和進(jìn)空置筋率變餅化抄孕育孟在上青海房堵地產(chǎn)路市場(chǎng)佳總體有發(fā)展葬的大攏背景捏下，陜上海學(xué)高檔畏住宅感市場(chǎng)深在9象7、逐98成年所煩有研儀究區(qū)招域的讀空置霸量都浴有不筑同幅迷度的貓上升峽，靜勒安、妹徐匯毀、黃雖浦等側(cè)區(qū)域槽都達(dá)真到了導(dǎo)6.抓1%菜-1槽10脾.1框%的成上升慰幅度夜。加譜之9視8年服研究扒區(qū)域擦的商直品住朋宅市瘡場(chǎng)，如特別扁是高慚檔外遇銷商俯品住洞宅受使到了痛東南迅亞金籠融危蔑機(jī)的溝巨大糊影響物，更濕加劇概了研遮究區(qū)館域的予商品辯住宅燙市場(chǎng)登的空準(zhǔn)置。媽20炎01牽年，雞隨著圍內(nèi)外鹽銷并忘軌等搬一系番列重增大政盼策出擾臺(tái)，邀加之因宏觀猛經(jīng)濟(jì)騙對(duì)內(nèi)揀需的扇拉動(dòng)技，研拘究區(qū)促域的贊供求然比例晉均突示破了異1：站1，摩歷年么存量色獲得夾部分鵝吸納秩，各煉研究郵區(qū)域叼的空留置量須均有膜不同需程度總下降薦。隨都著這枕一趨有勢(shì)發(fā)燭展，忠相信些未來(lái)截幾年永內(nèi)研武究區(qū)火域的墨空置映量還符將繼挪續(xù)下缸降，冬但由等于歷多史空牲置總稍量較妙大、府進(jìn)入溝較為峰合理禁的空松置區(qū)俗域尚部需時(shí)靠日（留詳見偶附錄創(chuàng)3：跌）。格（1仿）1唱99撒7-冊(cè)20軌01蔑研究嶼區(qū)域蒸供應(yīng)湯情況鄭圖陡1冬99旺7-森20池01伴年研蛇究區(qū)約域商槽品住慮宅供急應(yīng)量眉變化奴從研背究區(qū)壩域歷枝年供皂應(yīng)情炒況看廁，徐哪匯、踐長(zhǎng)寧晌兩區(qū)跑一直閣是上稅海商變品住云宅市吹場(chǎng)的土供應(yīng)陪大區(qū)弱，其供中徐駛匯區(qū)席歷年遵的供戒應(yīng)量賄變化崗顯著樸，呈謀現(xiàn)倒房“握V竟”家字型捕，雖車然其千歷年饒供應(yīng)料量都清在1離00舒萬(wàn)平白方米幫以上闊，但找波動(dòng)疼幅度低較大寨，而棕其他彩各研稀究區(qū)欄域總準(zhǔn)體上蘭供應(yīng)欠量相堆對(duì)較寺小。澡這與禁徐匯業(yè)區(qū)相塞對(duì)于把其他奏幾個(gè)需區(qū)而爹言作筒為上掛海重棚要的寄人口交導(dǎo)入悼區(qū)有雙著直磚接聯(lián)紛系，期區(qū)域肅人口孕的不敢斷增蔬加加術(shù)快了掀區(qū)域乒房地賢產(chǎn)的字發(fā)展構(gòu)。線（2流）1據(jù)99漲7-薯20享01掏年研濾究區(qū)趙域吸咽納情消況巧從研居究區(qū)偵域吸快納情朋況看課，各散研究寶區(qū)域轟歷年做呈現(xiàn)膚出量肝上遞云增的繪趨勢(shì)階，雖寸然徐單匯、膨靜安意期間俊出現(xiàn)桂了些列許波臂動(dòng)，階但總奏體趨全勢(shì)上給還是菠上升調(diào)。這術(shù)主要騾歸結(jié)曲于1篩99充7年含到2例00錯(cuò)1年瓶，上塊海經(jīng)伴濟(jì)發(fā)距展迅億速，柳居民握生活川水平杰提高藏很快丘。在每這一事大背健景下突，政床府部旬門較讓為及枝時(shí)的量出臺(tái)我了一旗系列乘有利饅于促哪進(jìn)消承費(fèi)者銷購(gòu)買適商品京住宅鐵的政勺策，燭從而標(biāo)使得奔曾經(jīng)云低迷姿的樓各市開難始變黃得活盼躍起惑來(lái)。茫特別委是在葡20適01慶年8乎月上路海開珍始實(shí)覺(jué)施新隸的商軍品住酷宅預(yù)闊售標(biāo)報(bào)準(zhǔn)之談后，混造成毒例如乳長(zhǎng)寧聾等區(qū)饅域出驕現(xiàn)了歪供不累應(yīng)求斑的局晉面，奏使得貫市民促大量磨進(jìn)入儲(chǔ)樓市較，商君品住針宅需徐求量雖迅速峰提高昌，同乖時(shí)帶碌動(dòng)了擴(kuò)其他竟區(qū)域六需求搖量的攏增加握。在蘇研究腥區(qū)域敬歷年閥吸納儉量變翻化中免，徐繁匯、彩長(zhǎng)寧泥較為膏顯著鏡，據(jù)夸此推蒸測(cè)，從相對(duì)扮其他秩區(qū)域缸而言府上述蓋兩區(qū)膛域市嗎場(chǎng)有偷效需大求較諷為旺園盛。者圖椒1剩99灘7-傍20前01耗年研屑究區(qū)費(fèi)域商緊品住厭宅吸固納量穩(wěn)變化呀（3牧）空纖置情降況五鑒于辣上海哲官方制對(duì)歷紀(jì)年房止地產(chǎn)戀空置茂率未魂做統(tǒng)彼計(jì)，綿同時(shí)早該指漲標(biāo)的術(shù)計(jì)算撈方法腔也尚吐未統(tǒng)落一，醬根據(jù)榴上海財(cái)實(shí)際船情況劫，本緒報(bào)告客采用乓國(guó)際躍上流名行計(jì)跟算公吳式：答住房提空置昂率=困商品便住房乏空置此量/層全部捉住房贏總量棍該公飯式的姻意義槳在于知：當(dāng)鵲整個(gè)批城市貓的住鑼宅空恒置率韻為1悔%以家下，刻一部什分買阿房人竹幾乎權(quán)找不葉道符汗合自癥己需牌要的堆住房啄，市蕉場(chǎng)呈浪現(xiàn)賣飯方市夢(mèng)場(chǎng)；貿(mào)當(dāng)整均個(gè)城揉市住償宅空逗置率鈴為2全~3刻%時(shí)霜，市截場(chǎng)較云為平山穩(wěn)，忽即市其場(chǎng)房傻價(jià)（鏟租金拐）不披會(huì)出犯現(xiàn)上疾升或殊下跌廁的壓身力，副買房牢者也汗有較莊充分橡的選娛擇余覺(jué)地；神如果忽住宅礙空置罷率大辦于4揭%時(shí)嗚，則抄表示霞供過(guò)蛋與求毛，住戀房將烤會(huì)產(chǎn)話生過(guò)蠻剩和供積壓侍。墨從上巡海歷習(xí)年房腿地產(chǎn)沙空置副情況窄看，蘇上海椅市的狡空置兔商品宗房的搜面積催自2循00孝0年正起有付所下船降，屆但仍炊未突瘡破1隱00需0萬(wàn)挪平方尸米大適關(guān)，冷消型化空傅置商罰品房哄主要淋歸功首于商臉品住憲宅銷煩售的夠上升猛。寫扮字樓運(yùn)和商料業(yè)用基房由誕于受值市場(chǎng)射需求氣約束倍，9咸6-書98網(wǎng)年增撐加較襯快，氏99啄年以控后當(dāng)情年竣課工量俯和銷也售量蔑基本睡持平跟，控盼制增饅勢(shì)得千以控氣制，剩但沒(méi)胖有下棄降跡序象，均居高水不下此的市盼場(chǎng)存司量面馳積也膽影響速了近甘兩年互開發(fā)泊商在網(wǎng)寫字責(zé)樓和沈商業(yè)宜用房罵方面植的投構(gòu)資意麗愿。腔相比膀之下撞，商趁品住忠宅的排空置屠情況韻有所僚改善馳，但菜空置可商品友住宅秧的減質(zhì)少則政主要幟歸功漠于中道檔住介宅存蠅量房捉銷售慮的放栽量?；楦x據(jù)上轎海商貓品住愛(ài)宅空敬置率母變化扭情況繞看，險(xiǎn)歷經(jīng)滾4年賀的宏夠觀調(diào)暑控，倚上海弄目前止商品嘴住宅田空置坡率已逮進(jìn)入割較為偏合理參的水窄平。站該指科標(biāo)的逼步入縣正軌眾也將宵預(yù)示梯著今名后幾專年上樸海商產(chǎn)品住徐宅總柜體市威場(chǎng)將縮趨于妖平穩(wěn)交。蹈上海秧歷年緣房地械產(chǎn)空盯置率婆情況拿時(shí)間糟商品租房尼商品致住宅浪商模品住贊宅空術(shù)置率雀總量值（萬(wàn)暴M早2足）仿空置萍量偏（萬(wàn)攀M寇2鹿）丹總量巖（萬(wàn)拉M止2桿）?？罩米媪康拢ㄈf(wàn)伯M租2煙）賀19俗95非22骨09該4愚41矮3.屑39啊11廟90芒6腎34煉5.沉59發(fā)2.皇9%便19刪96笨23與59段3衛(wèi)62虧9.匆9朗13耽13夜5罰50泰7.李26阿3.幸9%族19店97派26哥14深8矩96賣8.協(xié)8碰15嗓11肆6蜜72拼9.攔21顛4.律8%練19蒸98臺(tái)29朱21驢1姻12炊38串.3利3搜17們41炕6純90燭1.乞62世5.涼2%痰19尿99摔32賊43輩7萬(wàn)12朱97師.1荷4蘆19滋64年4故92趕2.能23菜4.平7%存20例00湯34旨20旬6廁12鉤50劃.3什20協(xié)86瓦5羽84響3.捎37劫4.趕0%團(tuán)20秀01釣35鏟44倉(cāng)8播/露21創(chuàng)84緣1澤61蘭4.尼00嗓2.負(fù)8%絞資料房來(lái)源忌：歷鐘年上禁海統(tǒng)膨計(jì)年刷鑒、刑上海峽中原配市場(chǎng)勞研究閱部計(jì)紅算數(shù)照據(jù)甲圖申1灣99裹7-義20移01冤年研鄉(xiāng)究區(qū)氧域商訓(xùn)品住最宅空傾置率補(bǔ)變化茅圖蛋在全涼市商灶品住縮宅空殘置率避趨于戴合理艱的情鵲況下采，上育海市句高檔暑商品屠住宅萌空置桑情況婆變化灣幅度雀較小宜，從苗上表堅(jiān)中易掩知，私盡管辯各研襖究區(qū)欺域在括吸納郵量上膚保持單著上請(qǐng)升趨柔勢(shì)，區(qū)但2蕩00閃0年濟(jì)之前崗吸納定量不舍僅上卸升幅研度不賀如供潤(rùn)應(yīng)量寸，從涌量上盾講也暖小于景供應(yīng)炸量，投這導(dǎo)合致研什究區(qū)響域的宏空置技率一淋直處御于高陽(yáng)位。錦隨著凱20顯01腿年各怪研究毛區(qū)域炕吸納謀量明譯顯上膠升，鉤各區(qū)壽域空毅置率下相繼清開始源下降息。從茶發(fā)展承趨勢(shì)業(yè)看，莊隨著姐上海邁市新榨一輪劃房地蛛產(chǎn)發(fā)撓展機(jī)功遇的紡到來(lái)幸，整只個(gè)研唇究區(qū)獸域內(nèi)投的空詢置率鞏將進(jìn)肥一步另降低川。犯（4具）研冶究區(qū)滑域的搭住宅依市場(chǎng)賺供求位預(yù)測(cè)浪一般桂而言悼，房懲地產(chǎn)洽開發(fā)址建設(shè)冷周期島較普灰通商餡品的役生產(chǎn)垮周期推長(zhǎng)，槳普通洞住宅穗小區(qū)守滾動(dòng)劃開發(fā)既需2天到4波年，圾寫字芳樓2從0層掏以下集建設(shè)斬期2趟年，拘因此匠房地侵產(chǎn)開誕發(fā)投狼資具云有跨丟年度篇的慣粥性特侄征。飄換言范之，辰當(dāng)年唱的新映開工嗓量將散決定蹤后年尚的施城工量鮮，即罷當(dāng)年擁的市找場(chǎng)有車效供升應(yīng)量建和前剩兩年祖的市致場(chǎng)需訪求相鐘關(guān)度祝較高度。同戴時(shí)，造決定特房地仍產(chǎn)市劑場(chǎng)需牛求的軋除了厚家庭逐收入獄水平虜、同蓮類產(chǎn)雙品價(jià)湖格、瘦市場(chǎng)揉供給剖量等蜂經(jīng)濟(jì)妙因素意外，面價(jià)格雞預(yù)期液是重奴要的磚非經(jīng)友濟(jì)因勸素。勞所以陜地產(chǎn)持投資籌在很附大程誓度上層還取突決于沿對(duì)該海類市視場(chǎng)消滋化預(yù)悔期的析判斷店。此誓外，世本市攔研究秒?yún)^(qū)域去政府哈對(duì)土仁地一薄級(jí)市貝場(chǎng)和且規(guī)劃輝容積柱率的堡控制迷力度馬差異身也決歪定了李該區(qū)梳域可波建商鵲品房須的上獲限的驗(yàn)不同左，這臣也直責(zé)接影嘴響區(qū)淡域市絹場(chǎng)供蝶需。始綜合滴上述笑多方之面因鴉素，瓶為提初高預(yù)賴測(cè)之忘精確而度，袍本次勿研究魔對(duì)目揪標(biāo)區(qū)朱域的農(nóng)市場(chǎng)畫供需瘋預(yù)測(cè)艱結(jié)構(gòu)鵲以米雙向等校驗(yàn)椅（項(xiàng)抄目匯君總、肯線性遞數(shù)學(xué)猛模型猶）濟(jì)為主他體，避采用辛了湯分層崖模型犧預(yù)測(cè)沾方法劑。因具體憲預(yù)測(cè)退框架晚如下虧：闖鑒于貪對(duì)2謙00曬2年悶各研矮究區(qū)與域供貫應(yīng)量淚較為帳精確蝶的把抹握材，本宇預(yù)測(cè)漏以研棟究區(qū)址域2認(rèn)00灰2年年各項(xiàng)騰目匯高總之得供應(yīng)練量為擊數(shù)學(xué)默模型棕預(yù)測(cè)申校驗(yàn)洽起點(diǎn)全。頸通過(guò)韻對(duì)2橋00杜2年映各研筐究區(qū)卸域供嘩應(yīng)量鄭的匯蹤總值蘋與數(shù)適學(xué)模炎型值蘆的偏驕離度匙校驗(yàn)暈，合石理調(diào)找節(jié)預(yù)黃測(cè)模傾型校藝驗(yàn)起農(nóng)點(diǎn)及邀預(yù)測(cè)錯(cuò)起點(diǎn)剛。甘考慮真到實(shí)觀際中苦客觀獎(jiǎng)存在現(xiàn)的回溉搬用來(lái)房、部動(dòng)遷壞用房斥、成危套改投造用請(qǐng)房、惹未開護(hù)工住糾房等夸住宅舍項(xiàng)目紛無(wú)法稱統(tǒng)計(jì)跡在內(nèi)近，并診兼顧飾統(tǒng)計(jì)煩的時(shí)預(yù)效性委，其韻缺口帖量會(huì)階隨時(shí)幸間延孩續(xù)而貿(mào)遞增牙，所慶以本菊次研告究中籠校驗(yàn)優(yōu)起點(diǎn)贈(zèng)之次員年（愧含起宅點(diǎn)年概）供優(yōu)應(yīng)量猶及吸粘納量荒均采構(gòu)用采樣用調(diào)牽整后萄的模濱型預(yù)東測(cè)量包。盞20搭02息-2刊00電6年擋研究扭區(qū)域谷市場(chǎng)購(gòu)供應(yīng)非量預(yù)統(tǒng)測(cè)雀雖然它上海煤住宅吊市場(chǎng)覆主要脅由需核求拉鋸動(dòng)，臂但是落從供婆求力鬼量對(duì)呢比總輸體分孫析，禽本市鳴房地烏產(chǎn)市府場(chǎng)的戚買方距市場(chǎng)餐特征檢依然塔明顯懸。近黃三年里內(nèi)，銅如上維文所常述受橋20督01旱年市哄場(chǎng)需匙求的矩相關(guān)雀度影誦響，廚商品待房增棄量可厭觀。慰但期腸間政虛府仍決會(huì)從毫源頭諷控制精土地恒供應(yīng)旬量水唉平，擁供地泛規(guī)模叛預(yù)計(jì)泄與2柴00鴨1年梅大體蔥相當(dāng)醬，所碗以開己發(fā)規(guī)稿模將勻保持革相對(duì)堆平穩(wěn)令，期幻間住在宅投詠資的洗增幅潤(rùn)可能偶出現(xiàn)霜回落極，這彼也預(yù)究示了知研究鬧期末覽兩年死中商莫品住葛宅市朗場(chǎng)逐衰步趨抽于平賺穩(wěn)。志A．欺公寓臨類物鄉(xiāng)業(yè)市茶場(chǎng)供兇應(yīng)量文預(yù)測(cè)幣長(zhǎng)寧增區(qū)：緣根據(jù)黨具體赴項(xiàng)目捆統(tǒng)計(jì)圾（詳詳見附做錄3曬：上縱海高銅檔住紫宅市誓場(chǎng)供拖需統(tǒng)湖計(jì)數(shù)社據(jù)）瞇，長(zhǎng)仿寧區(qū)饅立項(xiàng)博已開悉工項(xiàng)鞠目2正00榨2年奔竣工乎商品匆住宅煎總戶彈數(shù)總壩計(jì)有其87雞45察套，雷20稀03飛年竣鎮(zhèn)工商禿品住棄宅總才戶數(shù)柳總計(jì)蹲有5約20筐8套廳，2坦00裳4年醒竣工分商品腹住宅牙總戶騾數(shù)總酒計(jì)有流45免42翅套。零長(zhǎng)寧壘區(qū)立副項(xiàng)未擺開工共項(xiàng)目嗓20圈05黑年竣執(zhí)工商率品住出宅為濕57證14置套，湯20盜06禮年竣檔工商弦品住耀宅為逝62端26昨套。胡總體覆而言苗，長(zhǎng)睛寧區(qū)兇20盾02皇年-窄20趕06炭年商餓品住播宅竣亡工面剃積基雅本上厲呈現(xiàn)勁一個(gè)慎“陪V叢”奸字形致變化情，波泰動(dòng)幅擠度前沃兩年讀較大端，但腰考慮南到扣勾除一館些客挪觀因爬素的耗影響恩，長(zhǎng)堡寧區(qū)兄未來(lái)拾幾年捷商品華住宅微的竣說(shuō)工單根元量訂會(huì)出頂現(xiàn)弄“貢W揀”濱型變疤化、融振幅畏相對(duì)長(zhǎng)較大債。從刃竣工頓單元嗎量和踢走勢(shì)怎變化州看，案排除陡具體絲項(xiàng)目丙統(tǒng)計(jì)基時(shí)出岔現(xiàn)的投一些液客觀記的誤器差，就項(xiàng)目跳統(tǒng)計(jì)回預(yù)測(cè)存量與箏線性透模型奔預(yù)測(cè)梨量基炒本吻董合。礎(chǔ)黃浦醫(yī)區(qū)：生根據(jù)須具體犧項(xiàng)目循統(tǒng)計(jì)凳（詳盒見附撞錄2前：《蔽20駛01萄年已家開工緊住宅購(gòu)項(xiàng)目期未來(lái)濱供應(yīng)綁量項(xiàng)撐目總衫表碗——縣黃浦短區(qū)公艷寓類簡(jiǎn)》）插，黃憐浦區(qū)配立項(xiàng)柳已開凍工項(xiàng)予目2脆00間2年怖竣工們商品假住宅挽總戶料數(shù)總雖計(jì)有庸34扇54干套，秀20返03裳年竣題工商駕品住角宅總斗戶數(shù)爐總計(jì)授有3濟(jì)90壘0套舊，2泰00象4年毯竣工叮商品私住宅遲總戶球數(shù)總昏計(jì)有聰41椒46產(chǎn)套，賢其中料，雖代然黃齡浦區(qū)該20衣03樣年、令20敘04段年竣終工單薪元數(shù)倒目均粉高于劣20丙02瓜年，磨但是油由于以其中盯分別激包含膀了1追20箱0套師和1敢08極0套哲中福堅(jiān)花苑傷一、紹二期芳的小愁房型盞；由犯于其皇數(shù)目釣較為少巨大稅，會(huì)混影響葬最終宣結(jié)論山，所扔以2黃00橡3年惰、2矩00跨4年磁竣工陡面積受要小丸于2打00弊2年漸。筒根據(jù)蝕具體相項(xiàng)目東統(tǒng)計(jì)徒（詳士見附粘錄2濫：《羨20重01央年立也項(xiàng)未徒開工笨住宅賄項(xiàng)目偏未來(lái)隊(duì)供應(yīng)飲量項(xiàng)蕉目總豎表酬——獅黃浦悼區(qū)公團(tuán)寓類陣》）夏，黃寇浦區(qū)適立項(xiàng)昌未開蜓工項(xiàng)渠目2裳00硬5年郵竣工百商品廣住宅相為3昌19去2套悔，2鵲00耐6年撒竣工淚商品映住宅膊為3暑33肉2套脊。訓(xùn)?？傮w葡而言道，黃究浦區(qū)虎20尿02京年-憤20逮06判年商該品住責(zé)宅竣威工面糠積基味本上注呈現(xiàn)風(fēng)波動(dòng)武幅度肥不大梳的線束性走著勢(shì)。吉從竣毅工面懼積數(shù)寇據(jù)和枯走勢(shì)薯變化員看，憤排除揪具體息項(xiàng)目襯統(tǒng)計(jì)河時(shí)出盜現(xiàn)的診一些輝客觀累的誤股差存曉在，貫項(xiàng)目涌統(tǒng)計(jì)撥預(yù)測(cè)毫量與買根據(jù)育線性吐模型餡得出睜的預(yù)礙測(cè)量源基本喬吻合貴。搏靜安底區(qū)：剝根據(jù)鄰具體務(wù)項(xiàng)目許統(tǒng)計(jì)蹦（詳刑見附偉錄2級(jí)：《糕20煌01遞年已啟開工仿住宅器項(xiàng)目溉未來(lái)按供應(yīng)皺量項(xiàng)療目總禾表潤(rùn)——學(xué)靜安糾區(qū)公弱寓類關(guān)》）襪，靜甘安區(qū)移立項(xiàng)健已開敞工項(xiàng)螺目2膀00派2年層竣工亞商品遵住宅雨總戶灰數(shù)總柏計(jì)有育17喬92熱套，澤20申03骨年竣歡工商閃品住慧宅總淘戶數(shù)譜總計(jì)受有1悅02右6套壞，2率00錄4年疼竣工敵商品兩住宅燭總戶飾數(shù)總飯計(jì)有麻11債62書套。念更根據(jù)麥具體也項(xiàng)目只統(tǒng)計(jì)貍（詳勤見附沃錄2騾：《亭20攤01箱年立灰項(xiàng)未沸開工攻住宅寺項(xiàng)目拼未來(lái)炊供應(yīng)央量項(xiàng)冒目總北表頓——牽靜安速區(qū)公口寓類比》）辭，靜萬(wàn)安區(qū)德立項(xiàng)鐮未開敘工項(xiàng)職目2魯00吉5年功竣工裳商品躁住宅僻為1篩20習(xí)9套珍，跨20牙06抽年竣唇工商展品住尖宅為絹23項(xiàng)21啟套。棋暫總體博而言疲，靜陵安區(qū)禮20約02客年-蘇20舍06贏年商撤品住別宅竣吊工面絹積基氏本上辮呈現(xiàn)道一個(gè)想不規(guī)戴則淺漲“眼V跪”亭字形沸變化辣，從箱20遺03奏年-塌20工05讀年增尼長(zhǎng)的賞斜率紹較小苦，2絹00綠6年波的增制長(zhǎng)幅睛度較鳳大。仰由于室靜安汽區(qū)未消開工翁項(xiàng)目斯已知莫數(shù)據(jù)盾較少鼠，所享以項(xiàng)爛目統(tǒng)若計(jì)預(yù)俘測(cè)量弱與根桶據(jù)線糧性模鐘型得胞出的宰預(yù)測(cè)攜量有診較大木的差值額。倍盧灣通區(qū)：鉤根據(jù)襪具體周項(xiàng)目掌統(tǒng)計(jì)乎（詳銷見附盜錄2偵：《刑20撫01訴年已蜘開工沙住宅獸項(xiàng)目縮未來(lái)樂(lè)供應(yīng)僵量項(xiàng)妹目總增表錢——嫌盧灣兆區(qū)公吹寓類凍》）清，盧嗽灣區(qū)起立項(xiàng)江已開鼠工項(xiàng)霞目2中00厘2年失竣工甚商品啊住宅漂總戶魄數(shù)總味計(jì)有錢46呆44寇套，溜20春03仆年竣解工商借品住長(zhǎng)宅總李戶數(shù)倦總計(jì)想有2卡48竿4套死，2至00概4年斥商品啊住宅攏包括嗎已開雪工和丹未開鉤工兩飯部分姻總計(jì)吼39字82覺(jué)套，攔但是鏡考慮班到一囑些具長(zhǎng)體情蠟況，叨39梁82搜套的傭竣工鼓單元轎數(shù)是騰偏小躬的。唇根據(jù)彼具體肆項(xiàng)目詢統(tǒng)計(jì)域（詳勿見附兆錄2歸：《勉20寺01愚年立摩項(xiàng)未條開工娃住宅牲項(xiàng)目捧未來(lái)桃供應(yīng)催量項(xiàng)聰目總闊表斑——巷盧灣急區(qū)公碎寓類腔》）后，盧偽灣區(qū)仿立項(xiàng)禁未開警工項(xiàng)港目2狗00次5年社竣工蟲商品蹲住宅希為2暫66笑1套盟；2糾00案6年經(jīng)竣工贈(zèng)商品代住宅咸為2娛90六2套寶。發(fā)攀總體椅而言咳，盧崇灣區(qū)跡20找02夫年-破20追06索年商馳品住脫宅竣舞工面沈積基滿本上繳呈現(xiàn)研一個(gè)殼“準(zhǔn)W胖”躲字形崗變化拿，而屑且變勇化的券幅度聚較大狹。炎徐匯炭區(qū)：已根據(jù)集具體克項(xiàng)目可統(tǒng)計(jì)積（詳貓見附弊錄2嬌：《淘20敘01濟(jì)年已卷開工苦住宅挺項(xiàng)目?jī)?cè)未來(lái)粗供應(yīng)遙量項(xiàng)糖目總違表盒——峽盧灣請(qǐng)區(qū)公批寓類越》）蒸，徐私匯區(qū)懼立項(xiàng)字已開灑工項(xiàng)燥目2邊00恩2年蝶竣工六商品碰住宅鋸總戶每數(shù)總僚計(jì)有身75活84災(zāi)套，郊20欣03側(cè)年竣畜工商圾品住擇宅總形戶數(shù)村總計(jì)云有6握66估2套裙。徐興匯區(qū)強(qiáng)20矮04輔年商鋼品住魔宅包跪括已佛開工址和未醉開工擴(kuò)兩部罪分總次計(jì)2送99悄8套濤，但取是考替慮到諸一些殲具體六情況境，2若99誤8套蔽的竣告工單蓬元是存偏小弓的。溉徐匯額區(qū)立秋項(xiàng)未菊開工烤項(xiàng)目廟20洲05雄年竣旅工商馬品住含宅為鏡41園72鉛套，功折合架竣工盤面積弦為5惠3萬(wàn)亭平方午米；閑20抱06栽年竣境工商犁品住任宅為跟53你32丙套，相折合幣竣工秒面積椒為6光7.連7萬(wàn)克平方輝米。疑總體掙而言果，徐平匯區(qū)墳20撲02替年-臥20盼06姑年商毒品住摟宅竣哀工面恰積基洽本上危呈現(xiàn)陪一個(gè)世淺礎(chǔ)“比W銀”日字形取變化法，考虜慮到競(jìng)20屯04奇年數(shù)悄據(jù)偏劃小，體所以藏預(yù)計(jì)憶其振男幅不寫大。面小陸封家嘴餡地區(qū)鄰：天小陸猾家嘴瞞立項(xiàng)交已開蛛工項(xiàng)槽目2敏00鴿2年弦竣工說(shuō)商品呈住宅巨總戶少數(shù)總給計(jì)有刃17灘86刊套，爬20涉03艱年竣絞工商疼品住嘉宅總串戶數(shù)掀總計(jì)儀有4惜78餓套，腰采用革中原恒統(tǒng)計(jì)羅上海當(dāng)市各柔區(qū)實(shí)我際公桌建配久套的鬧比例亮系數(shù)笛折算召住宅臘面積攤并考闖慮經(jīng)拉濟(jì)發(fā)龜展因綢素，估按照唉每戶年11遲0平拴方米汁的建辭筑面勻積推畝算，隸小陸德家嘴莫20攏02祥年竣尊工的誦商品辛住宅餡面積盞為2張0.遇4萬(wàn)奧平方躬米，戶20凱03臘年竣逮工的玩商品秩住宅榴面積茄為5批.5身萬(wàn)平泡方米定。事小陸警家嘴客立項(xiàng)脹未開怠工項(xiàng)究目2刊00市4年溝竣工慨商品按住宅容為2脆70撇0套鍵，折輛合竣奧工面梨積為瞎30諒.8華萬(wàn)平?jīng)龇矫诐崳?殘00掃5年諸竣工則商品鐮住宅安為2暈39污8套棋，折田合竣舍工面嶄積為為27匆.4猴萬(wàn)平蔑方米俱；2拿00潮6年抬竣工足商品隔住宅遍為2窄72鼠0套少，折砍合竣巡工面系積為似31括萬(wàn)平岸方米勾?？脊珣]到唐很多拒項(xiàng)目顯現(xiàn)在截工程黃進(jìn)度節(jié)等問(wèn)債題現(xiàn)另在尚評(píng)未確律定，宋所以景小陸榴家嘴后20木05糠-2吉00加6年養(yǎng)商品營(yíng)住宅恥總竣讓工面松積5成8.刊2萬(wàn)堆平方伯米較扮為準(zhǔn)狂確，北但具索體到劇各年胖份卻燕有些住出入瑞。詳?shù)罴?xì)情粗況見蓋附錄香2。脹劉總體柏而言凝，其腹20跳02出年-米20完06清年的勿竣工賽面積芳變化覺(jué)呈現(xiàn)番W字嗎形變舍化。國(guó)由于翁小陸寫家嘴補(bǔ)地區(qū)鴨規(guī)劃鞏的主撲要用撕途為膠辦公爭(zhēng)區(qū)域遍，所姐以住走宅項(xiàng)徐目雖捏然從純體量妄、品尾牌等渾方面蜻都比族較突寫出，墓但因膊數(shù)量丘較少玩，任轟一項(xiàng)茅目變?cè)儎?dòng)都寇會(huì)對(duì)蛛竣工肌面積店預(yù)測(cè)小產(chǎn)生戲較大朗程度踩影響鎖，故探本區(qū)籠域竣所工面敏積變?nèi)禄A(yù)庸測(cè)的片不可條預(yù)期罷性較仗之其乳他區(qū)詠域較糖大。殘讓從小蔑陸家香嘴地妄區(qū)各配項(xiàng)目董以往洋的銷查售情剝況看批，該縮地區(qū)鈴的空膛置率蓋一直即保持猛著一助個(gè)相蜘當(dāng)?shù)丸尩乃┢?，垂吸納震量基嬸本上移等于摟供應(yīng)暢量。懼所以桿，同釋樣可掌以預(yù)銀測(cè)，塊20坐02映-2扣00艙6年其該區(qū)顏域的悲吸納壺量等他同于煩供應(yīng)徐量。至B．瓶別墅沈類物狐業(yè)市壺場(chǎng)供庭應(yīng)量棒預(yù)測(cè)彩配根據(jù)新具體柏項(xiàng)目偏統(tǒng)計(jì)號(hào)（詳摩見附?jīng)_錄2露：《核20咽01蜘年已賣開工曬住宅海項(xiàng)目赴未來(lái)攝供應(yīng)歐量項(xiàng)帖目總粗表溪——粥別墅謠類》抖），礎(chǔ)上海趨全市薄立項(xiàng)夢(mèng)已開敗工項(xiàng)執(zhí)目2儉00療2年悔別墅胖竣工金套數(shù)拌74黨59船套，碌2檢00載3年辛別墅懇竣工爹套數(shù)砌20教87射套。喇根據(jù)名具體帽項(xiàng)目還統(tǒng)計(jì)糞（詳鐘見附艱錄2常：《跡20橋01妥年立鞏項(xiàng)未倚開工騾住宅寺項(xiàng)目告未來(lái)披供應(yīng)有量項(xiàng)今目總愈表象——忙別墅鞏類》摔），跌上海庸全市行立項(xiàng)植已開屑工項(xiàng)傳目2鑒00帝5年茄別墅善竣工徑套數(shù)猾為1椅10呈0套瓜，2攜00兆6年橫別墅蜘竣工谷套數(shù)舊為1殲59執(zhí)4套踩。翅由于神眾多疏立項(xiàng)畢未開夏工項(xiàng)忽目其聰建筑司形態(tài)結(jié)尚未謹(jǐn)最終繼定型虎，故懂在本病次統(tǒng)汽計(jì)過(guò)財(cái)程中運(yùn)不將壇其列春入附瞇錄內(nèi)煉，所蔽以2靠00短4-療20護(hù)05鹿年立早項(xiàng)未自開工城別墅朋項(xiàng)目雅總量熊只能榨反映族其中根一部奸分供惜應(yīng)量列。繼20豈02咽-2植00挎6年頭研究掉區(qū)域蘇市場(chǎng)朱需求冰量預(yù)槍測(cè)鳴A．覽市場(chǎng)島吸納抱量預(yù)督測(cè)鳥B．尿市場(chǎng)趣空置惱率預(yù)算測(cè)迷住宅糖需求忘總量首不能軍簡(jiǎn)單抱地等怕同于箱住宅軌供給腦總量奔，還盡要考火慮適錯(cuò)當(dāng)?shù)墓?chǔ)備遼量即夏空置撞量。渣年份座長(zhǎng)寧梯黃浦規(guī)靜安凍盧灣名徐匯奶19數(shù)98戰(zhàn)年你16忌1.密8甚82罩.1真94市.4橫46閥.1話28寸3.返6呢19泄99刷年閑17孟6.拉7占11旨0.工8爺11卡2.午1詞68先.1似34暗8.炕4隨20廟00舞年證21日5.鳴1頭13泥1世13鄭2.扒7哥53襯.4曲34則8瀉20欄01爺年鞭15枝1.蘇37腹13魂1貝13銜0.殘7劫55第.8則35腳9.仔6明20晚02救年巴14呀8.輸14木槽14奶6.周28膏13鑼8.昂57抗簽66卸.2禍4催37械3.露94鮮各20恨03旬年癥10宋2.律65龍關(guān)15熱6.魔69供14聽1.畫70丸共50克.2嶄7豐38鬧3.賺60飲插20貪04絲年測(cè)80個(gè).8香3曾16神5.糊42身14互1.仔20社闖58全.9養(yǎng)8建39題2.圖37槽越20染05兔年狼23飛.9遠(yuǎn)3何17爪3.繪07災(zāi)14軋0.浴29隱喬49為.2碰4隨40復(fù)0.晉22炕漁20茶06談年雞2.磁18像客18隙1.藏98額14璃0.爭(zhēng)70分檔60胸.8辨7質(zhì)40星8.絡(luò)59借顛年份蜘盧灣泛徐匯厲靜安站黃浦衛(wèi)長(zhǎng)寧覽19底98著年和9.蔥40夕%驚12陣.9齡0%蜂16雄.7漫0%粉11患.4沉0%壞14俗.3甜0%它19渠99桐年削12辰.8紐0%它14遍.9恢0%液19棚.1糾0%噸14弱.9血0%栗15栽.2灘0%坐20濁00迫年裁10升.0鏈0%賞15菌.8芳0%款21猶.5望0%刷17何.4餡0%慈17卸.5東0%伐20陜01撇年熔9.眨80蠢%潑14窯.2身0%糾20摟.2與0%此16肺.9狼0%毅11析.9尺0%瞇20葛02騾年神11兄.0茄8%振14蛙.1繡0%類20肢.5臥6%并18付.3拆2%塵11蹦.1軟2%辦20欣03參年汪8.室14苦%歌13扭.8詠6%舅20寫.2難0%蜻19陶.0徒1%崖7.西47柄%刺20壺04農(nóng)年陵9.拍04積%知13蠅.6牧1%授19排.3簽6%飼19忘.4遮6%蝶5.頌61蠢%麗20稱05嫁年蒙7.薄27話%菠13士.3翁4%鏟18第.5掉3%蝶19礙.7啊7%怪1.傳61哄%心20傅06蜓年傾8.箭52脹%宣13星.1釀1%脾17添.9杏2%父20艦.1香9%亮0.墾14德%鉤3、搬租售疏價(jià)格嶼分析校19