商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)資料

商業(yè)培訓(xùn)商鋪，也稱為商業(yè)用房或商業(yè)地產(chǎn)，指用于各種商品、服務(wù)或體念等經(jīng)營用途的場所，包括零售、餐飲、娛樂、休閑、健身等。作為房地產(chǎn)市場的一個(gè)分支，商鋪具有與其他物業(yè)相似的物理屬性，但是由于商鋪是商業(yè)與房地產(chǎn)的復(fù)合體，必然有不同于住宅(指普通住宅、公寓、排屋和別墅，以下同)的其他特征：1．可供選址少。住宅開發(fā)可選地塊范圍廣，不同的地塊適宜開發(fā)不同類型的住宅；商鋪開發(fā)選址局限于城市商貿(mào)中心和主要街道的沿街地段，地塊供給量較小，可選擇的范圍窄。2．規(guī)劃難度高。一方面，商鋪面對客戶需求個(gè)性化特點(diǎn)更加鮮明，各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求不具有替代性。如果針對特定目標(biāo)客戶規(guī)劃設(shè)計(jì)的商鋪招商不成功，項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)將很難找到合適的客戶，從而使項(xiàng)目銷售(招商)帶來嚴(yán)重的后果。商鋪投資受宏觀經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)者行為的影響非常突出，對于大型商鋪開發(fā)而言，預(yù)測人流、物流、車流和現(xiàn)金流的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比開發(fā)住宅大。最關(guān)鍵的是，目前沒有關(guān)于各類經(jīng)營業(yè)態(tài)所要求的關(guān)于進(jìn)深、開間、面積、層高、和柱距的設(shè)計(jì)參數(shù)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，造成商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)帶有一定的盲目性。3．政策影響大。對于商鋪投資，政策層面的巨大影響不容忽視，這些政策主要指房地產(chǎn)開發(fā)政策、金融信貸政策、銷售管理政策、工程建設(shè)政策等。首先，商鋪開發(fā)報(bào)建除了國土、規(guī)劃、園林、消防、人防、市政等部門外，規(guī)劃方案還必須向市商委報(bào)審，設(shè)計(jì)必須符合城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的整體布局才可能獲得通過。有的城市由于商業(yè)設(shè)施較多，對開發(fā)大賣場和百貨店甚至要召開市民聽證會(如大連)，商鋪項(xiàng)目通過政府各個(gè)部門審批的難度可想而知。其次，銀行對商鋪購買的抵押貸款條件與住宅有區(qū)別，商鋪貸款至多6成10年，而住宅貸款可以8成30年。再者，商鋪的層數(shù)少，根據(jù)銷售政策規(guī)定一般要到物業(yè)結(jié)構(gòu)封頂才能預(yù)售，而高層、小高層住宅只要投資達(dá)到三分之一、已經(jīng)確定竣工日期就可以預(yù)售，因此商鋪開發(fā)要求發(fā)展商具有很強(qiáng)的資金實(shí)力。業(yè)界有人戲言，商業(yè)地產(chǎn)是資本的游戲。此外，商鋪對政府區(qū)域規(guī)劃比住宅更敏感，城市功能布局的調(diào)整對商鋪的收益將產(chǎn)生革命性的影響。4．價(jià)格變化快。一般來說，建筑物底商的價(jià)格是住宅價(jià)格的2—3倍，有的繁華街道甚至可以達(dá)到5—8倍；少數(shù)拍賣的商鋪(鋪面和鋪位)高達(dá)18萬元／㎡。由于商鋪的價(jià)格高，而影響其價(jià)格的因素甚多(如地段商情因子、客流量、可視性、交通條件、停車條件、硬件設(shè)施、規(guī)劃的科學(xué)性、商品經(jīng)營類型、項(xiàng)目的運(yùn)營特點(diǎn)區(qū)域未來發(fā)展趨勢等)，因此商鋪價(jià)格變化往往難以預(yù)料，其售價(jià)(租金)變化的幅度之大有時(shí)令人驚訝。而住宅是人類生存和發(fā)展資料，人們的購買行為主要受收入(財(cái)富)的約束，因此住宅價(jià)格變化相對商鋪來說小得多。5．市場跨行業(yè)。商鋪市場既受房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，同時(shí)又受商業(yè)零售市場支配。商鋪市場是房地產(chǎn)市場的一個(gè)分支，商鋪的投資必須考慮整個(gè)房地產(chǎn)市場的供求狀況、競爭態(tài)勢；而商鋪?zhàn)鳛樯唐妨魍ê头?wù)活動(dòng)的載體，與商業(yè)零售、餐飲、娛樂、消費(fèi)有著必然的關(guān)聯(lián)性。在現(xiàn)實(shí)較好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，商鋪與商業(yè)發(fā)展呈同向不同步的關(guān)系。因此商鋪的市場跨越房地產(chǎn)和商業(yè)消費(fèi)兩個(gè)領(lǐng)域。6．購買跨區(qū)域。雖然對于住宅而言，也存在諸如“溫州購房團(tuán)”這樣的大型投資客，但人們購買住宅的首要目的仍能是居住，投資的成分相對較少，跨區(qū)域購房居住者總的比例不高；但是商鋪的購買目的恰恰相反，投資是主要目的投資經(jīng)營戶較少。資本沒有國界，更不存在區(qū)域障礙，深圳商鋪有20％—30％是港、澳投資客戶，杭州2003年11月份舉辦的商鋪博覽會也有許多大城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目(如成都的熊貓國際商城)前來參展，而且銷售業(yè)績不俗。資本的趨利性使得商鋪的購買具有很強(qiáng)的跨區(qū)域特征。另外，商鋪的使用年限短，根據(jù)法律規(guī)定，商業(yè)用地土地使用年限40年：住宅用地使用年限70年，綜合用地土地使用年限50年，這也是商鋪不同于住宅的一個(gè)重要特征。從開發(fā)投資的角度講，商鋪也有許多不同于住宅的地方。1．開發(fā)流程。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作內(nèi)容廣泛、復(fù)雜，全過程操作開發(fā)主要流程如下：(1)項(xiàng)目擬選地區(qū)市場研判、項(xiàng)目選址；(2)項(xiàng)目構(gòu)想與初步可行性研究；(3)簽定土地使用權(quán)協(xié)議，取得土地；(4)詳細(xì)市場調(diào)查；(5)項(xiàng)目市場定位與策劃；(6)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)；(7)項(xiàng)目策劃方案調(diào)整；(8)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)；(9)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與融資方案；(10)項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究及批復(fù)；(11)編制商業(yè)計(jì)劃書，進(jìn)行項(xiàng)目融資；

(12)項(xiàng)目招商；(13)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)；(14)項(xiàng)目招標(biāo)；(15)項(xiàng)目施工建設(shè)(達(dá)到一定形象進(jìn)度可以預(yù)售)；(16)物業(yè)經(jīng)營與管理。以上相關(guān)內(nèi)容對于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是必不可少的步驟，對于小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以簡化項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)和融資。與住宅開發(fā)流程相比，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更強(qiáng)調(diào)市場的分析研判、項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)以及后續(xù)的商業(yè)計(jì)劃書、招商工作，這是商鋪開發(fā)特有的工作內(nèi)容。因此總體上商鋪開發(fā)的流程比住宅開發(fā)更復(fù)雜，協(xié)調(diào)的難度也更大。2．目標(biāo)客戶。商鋪的目標(biāo)市場面臨兩級客戶，一是銷售(招商)階段的投資(投資經(jīng)營)者，二是物業(yè)經(jīng)營階段的終端消費(fèi)者。因此進(jìn)行商鋪策劃時(shí)，不僅要考慮投資(投資經(jīng)營者)的需求特性，更要考慮終端消費(fèi)者的消費(fèi)行為和心理特征。消費(fèi)者是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的根本因素，也是招商對象確定的依據(jù)。就住宅而言，面對的目標(biāo)客戶比較單一，居住需求目的明顯，無須考慮終端消費(fèi)者的需求特征。3．營銷推廣。營銷是房地產(chǎn)開發(fā)工作的重中之重，也是企業(yè)核心競爭力的重要方面。商鋪開發(fā)與住宅開發(fā)在營銷推廣方面體現(xiàn)出差異。(1)營銷主題。商鋪營銷主題宣傳的是投資相關(guān)概念，以及商業(yè)氛圍、商圈成熟度等方面，常出現(xiàn)的廣告詞有：“一鋪養(yǎng)三代”、“風(fēng)生水起，坐地生金”等等。住宅營銷主題主要是宣揚(yáng)一種未來的生活方式，使人們對項(xiàng)目具有較強(qiáng)烈的憧憬和期待，少數(shù)項(xiàng)目宣傳投資概念。(2)營銷周期。商鋪營銷的原則是迅速快捷，營銷周期較短，通常6—9個(gè)月完成主要銷售任務(wù)，極少數(shù)項(xiàng)目的銷售周期超過一年。如果營銷周期拖得太長將使項(xiàng)目人氣不旺，從而項(xiàng)目銷售陷入困境。住宅的營銷周期一般較長，尤其是分期開發(fā)的樓盤，少則一年，多則2—3年，具體時(shí)間視項(xiàng)目大小而定。(3)推廣節(jié)奏。住宅項(xiàng)日的營銷周期較長，一個(gè)完整的營銷推廣包括以下幾個(gè)階段：市場引導(dǎo)期——內(nèi)部認(rèn)購期——開盤期——強(qiáng)銷期——持續(xù)期——清盤期。但是商鋪的營銷推廣節(jié)奏更主要集中在市場引導(dǎo)期、開盤期和強(qiáng)銷期三個(gè)階段，廣告費(fèi)用大部分用于開盤前的宣傳造市。(4)媒介策略。住宅營銷宣傳的主題是家的概念，宣傳的內(nèi)容為生活方式，采用的媒介主要包括精美的樓書和畫冊、迷人的電視廣告、平面廣告以及長期保持的戶外廣告。商鋪營銷周期短，因此電視廣告少，樓書并不十分精美，主要媒介是專業(yè)雜志和報(bào)紙平面廣告。(5)現(xiàn)場包裝。住宅項(xiàng)目的售樓部、樣板房、工地圍墻等都是樓盤品質(zhì)展示的重要窗口，這些地方的裝潢考究，盡力營造出家的感覺，給人以溫馨、情調(diào)和美的享受；但是商鋪的現(xiàn)場包裝主要側(cè)重于商業(yè)氣氛的渲染，現(xiàn)場的每一個(gè)信息都給投資者一種投資沖動(dòng)。(6)公共關(guān)系。房地產(chǎn)營銷中的公關(guān)活動(dòng)也稱為“事件營銷”。對住宅項(xiàng)目來說，公關(guān)活動(dòng)主要采取“業(yè)主聯(lián)誼會”、“購屋贈(zèng)禮品”、“體育比賽”、“樓盤模特”、“明星表演”等形式進(jìn)行促銷；而商鋪更多的是通過“投資報(bào)告會”、“商家交流會”、“行業(yè)研討會”、“記者招待會”和“大型歌舞表演”等公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行促銷。4．運(yùn)作模式。商鋪與住宅開發(fā)在運(yùn)作模式上的差別首先表現(xiàn)在融資模式上，商業(yè)地產(chǎn)融資形式包括預(yù)售(預(yù)租)、股權(quán)融資、債務(wù)融資和信托融資等；住宅項(xiàng)目融資主要方式是預(yù)售和銀行短期貸款，在不得以的情況下也采取股權(quán)合作的形式，信托融資方式則很少運(yùn)用。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中后期經(jīng)營對物業(yè)的保值增值非常關(guān)鍵，這是投資者取得合理回報(bào)率的基本保障。大中型商業(yè)物業(yè)必須統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理、統(tǒng)一經(jīng)營，否則將容易造成混亂，使項(xiàng)目的租金收益水平下降?；谶@種認(rèn)識，許多發(fā)展商在開發(fā)大中型商鋪項(xiàng)目時(shí)往往聘請專門的商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)統(tǒng)一經(jīng)營，這樣既有利于保值增值，而且也可以樹立項(xiàng)目品牌?？梢哉f商業(yè)物業(yè)的管理既和住宅物管相似，更有許多不同于住宅項(xiàng)目物管的內(nèi)涵，其賦予了物業(yè)管理新的服務(wù)內(nèi)容。5．投資效益。不管投資專業(yè)市場、商業(yè)步行街，還是購物中心等商鋪項(xiàng)目，一般而言，發(fā)展商為了保證后期經(jīng)營效果，對物業(yè)的主要部分更多是采取出租的方式以獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；有的發(fā)展商出于融資和戰(zhàn)略發(fā)展的需要，可能采取部分銷售的方式以回籠資金?？偟膩碚f，商鋪開發(fā)的投資回收期較長，少則幾年，多則十幾年；而住宅項(xiàng)目到竣工時(shí)資金基本回籠，投資回收期相對較短。但是，商鋪項(xiàng)目的投資回報(bào)率卻是住宅項(xiàng)目的幾倍，有的中小型商鋪的靜態(tài)投回報(bào)率在50％左右，至少

30％以上，而且還留下相當(dāng)一部分固定資產(chǎn)；大型商鋪的投資收益率甚至更高，靜態(tài)指標(biāo)高達(dá)80％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目。6．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。收益和風(fēng)險(xiǎn)就像一對孿生兄弟，投資商鋪的回報(bào)率高(這也是近兩年全國各大中城市商鋪供給繁榮的重要原因之一)，當(dāng)然蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)也更大，與住宅投資相比，這些風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：(1)政策風(fēng)險(xiǎn)。商鋪，是一個(gè)受政策影響很大的一種投資品種。國家的產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、房貸政策對商鋪開發(fā)的影響更大。而且，市場的不可預(yù)測性強(qiáng)，投資跨行業(yè)特征明顯，這些因素使項(xiàng)目的成敗受政策風(fēng)險(xiǎn)影響遠(yuǎn)甚于住宅。(2)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。商鋪的價(jià)格依賴于其產(chǎn)租(金)能力，價(jià)格的高低受到商氣、人氣、等因素影響，如果出現(xiàn)招商(銷售)不利的局面，試圖通過降低租金或售價(jià)來促銷那是根本行不通的。絕大多數(shù)時(shí)候，商鋪價(jià)格越低，招商(銷售)反而越困難。而住宅的價(jià)格只要開發(fā)商愿意降低到一定程度總是有人愿意買的。(3)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。商鋪主要采取獲取租金作為投資回報(bào)，在項(xiàng)目建設(shè)竣工時(shí)一般不可能回收全部投資，因此商鋪的投資開發(fā)要求自有資金較多，對于一些中小發(fā)展商，可能會面臨比開發(fā)住宅更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是后期經(jīng)營管理，商鋪的風(fēng)險(xiǎn)更大。因?yàn)槭袌鲎兓媚獪y，如果市場預(yù)測不準(zhǔn)，在經(jīng)營中管理不善將可能造成嚴(yán)重的后果，從而使項(xiàng)目的投資收益遇到挑戰(zhàn)。如何比較商鋪與住宅的投資價(jià)值商鋪投資者都關(guān)心商鋪的售價(jià)，它直接關(guān)系到商鋪的投資回報(bào)率。有人認(rèn)為，應(yīng)該按照同一區(qū)域住房的一定倍率來確定商鋪售價(jià)，有人認(rèn)為1∶1.5至1∶3是合適的，也有人認(rèn)為1∶4至1∶6也是合理的。筆者認(rèn)為比較商鋪與住房的售價(jià)，簡單、片面地追究所謂的倍率，既不科學(xué)，也容易對商鋪投資者產(chǎn)生誤導(dǎo)。商鋪售價(jià)確定與住房售價(jià)無必然關(guān)系事實(shí)上，成熟的開發(fā)商、代理商，在制定商鋪的售價(jià)時(shí)，通常都不是根據(jù)商鋪所在地住房的售價(jià)簡單地按某一倍率定價(jià)的，而是根據(jù)商鋪所在地現(xiàn)存的或潛在的有利于經(jīng)商的各種因素來確定的，諸如商業(yè)氛圍、人流、適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等。商鋪與住房物業(yè)屬性完全不同商鋪與住房雖同屬不動(dòng)產(chǎn)，但即使相互毗鄰，抑或是上下連體的物業(yè)，除了物理特性相同之外，物業(yè)的其他所有屬性都是完全不同的。比如商鋪的土地使用權(quán)限僅40年（住宅一般為70年）；商鋪產(chǎn)權(quán)所有人的戶口不能遷入商鋪；非餐飲用商鋪不準(zhǔn)接入煤氣，等等。由此可見，一個(gè)商業(yè)價(jià)值不大的商鋪，也不見得其價(jià)格一定要超過住宅。商鋪售價(jià)通常與住房售價(jià)呈反向互動(dòng)關(guān)系，商鋪價(jià)格會隨商業(yè)氛圍成熟而向上波動(dòng)，二手商鋪會因其周邊商業(yè)氛圍的培育成熟而價(jià)格上升，而二手住房的售價(jià)一般不會高于其周邊的一手住房的價(jià)格。俗話說，商鋪越用越升值，住宅越用越折舊。如果說，商鋪的售價(jià)與其周圍住宅房的售價(jià)是存在所謂比價(jià)倍率的話，那么，這種的反向走勢又該作何解釋呢？比價(jià)倍率沒有科學(xué)測算方式盡管商鋪的售價(jià)與住房的售價(jià)存在所謂的倍率一說，但現(xiàn)在還不能找到它的理論依據(jù)，或者說有一個(gè)站得住腳的科學(xué)的測算方式，也沒有一種令人信服的公認(rèn)的評估手段。因此，有理由對倍率的科學(xué)性提出質(zhì)疑。筆者在此提醒廣大商鋪投資者擦亮眼睛，要謹(jǐn)慎對待那些被人為地提高倍率后，還被鼓吹極有投資價(jià)值的商鋪。一、中國商業(yè)發(fā)展軌跡及現(xiàn)狀始于八十年代中期的商品流通體制改革和不斷擴(kuò)大的對外開放，使我國的商業(yè)零售業(yè)格局發(fā)生了巨大的變革，舊式的百貨商店、糧油副食店等逐漸衰落，取而代之的是多種形式的新型商業(yè)經(jīng)營方式。第二次全國基本單位普查資料（以下簡稱普查資料）顯示，2001年末，我國零售業(yè)企業(yè)法人達(dá)到39.9萬個(gè)，比1996年增長41.5%；從經(jīng)濟(jì)類型看，內(nèi)資企業(yè)占99.6%，外資企業(yè)占0.4%；從零售業(yè)態(tài)看，百貨商店占14.1%，專業(yè)店占30.5%，超級市場占1.6%，其他業(yè)態(tài)占53.8%；從經(jīng)營方式看，獨(dú)立商店占67.9%，連鎖商店占3.4%，其它商店占28.7%。超級市場、大型綜合超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、倉儲式商場等發(fā)展迅速，徹底改變了過去百貨商店單一的經(jīng)營模式，形成了行業(yè)內(nèi)多層次、多業(yè)態(tài)、開放式、競爭型的新格局。一些在國際上流行的新型零售業(yè)態(tài)也逐步進(jìn)入我國并取得迅速普及和發(fā)展。本課題對我國商業(yè)零售經(jīng)營多元化的現(xiàn)狀和存在問題進(jìn)行剖析，并預(yù)測其發(fā)展前景，提出相應(yīng)的對策建議。一、零售業(yè)態(tài)及其演變所謂零售業(yè)態(tài)，是指針對特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營形態(tài)。零售業(yè)態(tài)可以分為兩類：一類是按不同營銷形式劃分的業(yè)態(tài)，如折扣商店、方便店、總代理、總經(jīng)銷、批零兼營、工商聯(lián)營等；另一類是按企業(yè)組織形式劃分的業(yè)態(tài)，如企業(yè)集團(tuán)、超級市場、連鎖店、綜合商店、專業(yè)店、倉儲店以及附設(shè)娛樂、餐飲、休閑的購物中心或商業(yè)城等。歷史上，發(fā)達(dá)資本主義國家的零售業(yè)經(jīng)歷了三次革命性變化。第一次以百貨商店的誕生為標(biāo)志，1852年法國出現(xiàn)首家百貨店，標(biāo)志著零售業(yè)從過去分散的、單一經(jīng)營的商店發(fā)展為綜合經(jīng)營各類商品的百貨商店；第二次以20世紀(jì)30年代興起的超級市場為標(biāo)志，它通過大量銷售體制和自我服務(wù)方式，創(chuàng)造出深受消費(fèi)者歡迎的薄利多銷新業(yè)態(tài)；第三次以20世紀(jì)50年代的連鎖經(jīng)營的廣泛發(fā)展為標(biāo)志。近年來又出現(xiàn)了倉儲式商場、專賣店、折扣店、步行商業(yè)街、購物中心等零售新業(yè)態(tài)。

縱觀西方零售業(yè)態(tài)的發(fā)展可以看出其發(fā)展變化的趨勢：從簡單到復(fù)雜、由低級到高級、從單體到復(fù)合體，由單純買賣到多功能化。由零售生命周期理論可知，零售業(yè)態(tài)就像產(chǎn)品一樣，也經(jīng)過導(dǎo)入、成長、成熟和衰退階段，而且隨著市場與科技的不斷發(fā)展，零售生命周期也在不斷縮短。據(jù)有關(guān)專家測算，世界零售生命周期由過去的100年縮短到30至40年，進(jìn)入20世紀(jì)90年代則縮短為10至15年。目前我國各種零售業(yè)態(tài)生命周期都比西方滯后一個(gè)階段，且生命周期各階段之間的過渡時(shí)間在日益縮短，這也是我國零售業(yè)所面臨的最大挑戰(zhàn)。二、零售業(yè)經(jīng)營多元化的主要特點(diǎn)

隨著改革開放的深入進(jìn)行，向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的步伐加快，各種新的零售業(yè)態(tài)形式相繼在我國登場，形成了業(yè)態(tài)競爭多元化的局面。原有的業(yè)態(tài)形式，如百貨店、專業(yè)店不斷向規(guī)范化發(fā)展；超市、連鎖店、專賣店等新的業(yè)態(tài)也迅速成長起來。如今，倉儲商場，廉價(jià)商店，以及郵購、電視購物、網(wǎng)上購物等無店鋪零售形式，也相繼問世。這些零售業(yè)態(tài)在產(chǎn)生和發(fā)展過程中呈現(xiàn)出了極強(qiáng)的中國特色。（一）零售新業(yè)態(tài)短時(shí)間在中國零售市場相繼出現(xiàn)發(fā)達(dá)國家零售新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生是依次進(jìn)入市場的。19世紀(jì)以前是一般零售店鋪的時(shí)代；1852年出現(xiàn)了百貨店，到20世紀(jì)初期居于主導(dǎo)地位；1930年出現(xiàn)了世界上第一家傳統(tǒng)超市，到50年代便風(fēng)行世界；20世紀(jì)50年代初出現(xiàn)了折扣商店；60年代出現(xiàn)了方便店；70年代出現(xiàn)了購物中心等。近三、四十年，新的業(yè)態(tài)形式相繼出現(xiàn)，百貨店——超級市場——采取連鎖經(jīng)營的業(yè)態(tài)店——無人售貨方式等，每一種新興業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，都有一個(gè)時(shí)間間隔，每種業(yè)態(tài)形式都是隨著時(shí)間的推移，并依次進(jìn)入市場的。我國零售業(yè)新興業(yè)態(tài)不是依次進(jìn)入市場，而是幾乎同一時(shí)期進(jìn)入的，并沒有遵循上述一般規(guī)律。我國從建國初期至20世紀(jì)90年代，百貨店一直是主要的業(yè)態(tài)形式，超級市場、方便店、購物中心等新業(yè)態(tài)幾乎都是在20世紀(jì)90年代出現(xiàn)的。從開業(yè)時(shí)間看，主要經(jīng)歷兩次高峰，一次是1978—1991年改革開放初期，這一時(shí)期開業(yè)的零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位9.7萬個(gè)，占2001年末營業(yè)單位總數(shù)的14.1%；第二次開業(yè)高峰是1999—2001年，這一時(shí)期營業(yè)單位數(shù)占38.2%。2001年我國零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位當(dāng)年新開業(yè)的達(dá)10.8萬個(gè),比1996年增長234.7%，多于1978-1991年開業(yè)的總和。（二）零售市場各經(jīng)濟(jì)類型經(jīng)營比重發(fā)生明顯變化，內(nèi)資仍是主渠道普查資料顯示，進(jìn)入90年代以來，我國股份制、私營、外商與港澳臺商投資的零售業(yè)企業(yè)呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，各種經(jīng)濟(jì)類型零售業(yè)企業(yè)經(jīng)營比重發(fā)生了明顯的變化。2001年末，在我國零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位中，國有單位11.3萬家，占全部的17.9%，比1996年下降11.6個(gè)百分點(diǎn)；集體單位23.5萬家，占37.2%，下降23.3個(gè)百分點(diǎn)；私營單位19.6萬家，占31%，上升24.1個(gè)百分點(diǎn)；股份制單位7.3萬家，占11.6%，上升11.4個(gè)百分點(diǎn)（詳見表1）。表1

1996—2001年零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位經(jīng)濟(jì)類型結(jié)構(gòu)變動(dòng)留經(jīng)濟(jì)扶類型腔20牢01遲年隔19淋96斷年賞增減綿變動(dòng)竟

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由于我國零售業(yè)對外開放較晚，目前內(nèi)資仍是零售業(yè)的主渠道，無論從單位個(gè)數(shù)還是從從業(yè)人員、商品銷售額看，我國內(nèi)資零售業(yè)單位所占比重均在97%以上，處于絕對的主導(dǎo)地位。表22001年零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位人員與銷售額構(gòu)成貧

握從業(yè)未人員躲構(gòu)成喘（%趁）激商品羨銷售臟額比啄重（床%）諷總彎計(jì)導(dǎo)10槐0蝶10資0葡國有壁25泊.5碼14墾.2樹集體捆27周.7券36想.5出聯(lián)營大0.正4具0.泳6研私營積23題.6才18凱股份啟制鼓20慧27食.5堅(jiān)外商館投資忍1.故1豪1.堆6補(bǔ)港澳存臺投冰資諒1.蜜2墨1.折4詳其他勁0.仆5責(zé)0.治2三）新型零售業(yè)態(tài)異軍突起從1992年開始，超級市場、便民連鎖店、專賣店等新型零售業(yè)態(tài)迅速成長，在經(jīng)濟(jì)相對比較發(fā)達(dá)的一些大城市中迅速擴(kuò)展、占領(lǐng)市場，并顯示出強(qiáng)大的生命力，方便店、倉儲式商場、廉價(jià)商店、郵購、電視購物、電子商務(wù)等業(yè)態(tài)也相繼登場，零售業(yè)呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展態(tài)勢。從經(jīng)營方式看，獨(dú)立商店仍占據(jù)主要地位，連鎖商店居第二位。從普查資料看，獨(dú)立商店占單位總數(shù)的比重為64.2%，從業(yè)人員占總?cè)藬?shù)的62.7%，銷售額占總銷售額的62.9%；而連鎖商店上述三者的比重分別為10.0%、12.7%和18.8%。其中連鎖商店總店分別為1.2%、4.0%和3.4%，連鎖商店分店數(shù)分別為8.8%、8.7%和15.4%。從零售業(yè)態(tài)看，百貨商店單位數(shù)所占比重不足1/5，僅為16.5%，從業(yè)人數(shù)占1/4強(qiáng)，為27.9%，。在傳統(tǒng)百貨商店經(jīng)營比重不斷萎縮的同時(shí)，其它新型業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，專業(yè)店可謂三分天下有其一，取代了昔日百貨商店的地位，單位數(shù)比重達(dá)33.0%，從業(yè)人數(shù)所占比重為25.3%。超級市場的單位數(shù)占2.1%，從業(yè)人數(shù)占7.0%，也處于發(fā)展上升期。表32001年按經(jīng)營方式和業(yè)態(tài)分組的零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位構(gòu)成羽分組航產(chǎn)唐業(yè)活舟動(dòng)單使位數(shù)愛從業(yè)誕人數(shù)妻商品農(nóng)銷售吩額比否重六

牌絕手對數(shù)溪賺（萬烈個(gè)）遙比重田上（蘭%）書絕搜對數(shù)衡把（萬疑人）洗比重俊死（粗%）梅（%捎）氏總鑼計(jì)而63涉.2們10董0球74中6.透9營10胳0察10籮0漁一、斬經(jīng)營撤方式漫喚1、弊獨(dú)立現(xiàn)商店苦40局.7龜64孤.2霧46宇7.吊8繼62統(tǒng).7屋62看.9語耐2、貸連鎖繼商店瞇總店塔0.免7領(lǐng)1.伸2薯29鋼.9作4.炊0君3.麗4舒瓣3、梨連鎖禽商店水分店膀5.真5京8.留8息65眉.1瞧8.金7坊15配.4守昆9、鳳其他贏16葉.3拾25男.8顯18賠4.哈1宴24退.6帶18跟.3管二、苦業(yè)態(tài)肉緞1、中百貨向商店緞10今.4誰16推.5從20揉8.糊3摔27蘭.9腰43裳.4幫律2、誼超級落市場扯1.笑3郵2.衣1原52丹.5墻7.或0猶7.音5末閉3、勾專業(yè)弊店柏20艦.8成33壟.0觀18爭9.玻3姿25劇.3址24奶.5振刺9、羽其他檔30鍵.7臂48博.4梨29之6.版8鞠39鏟.8踐24廚.6四）地區(qū)發(fā)展不均衡由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異性，決定了商品市場在不同的區(qū)域也同樣具有明顯的差異性，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海省份，零售網(wǎng)點(diǎn)多，發(fā)展快，所占的市場份額也相對較大。普查資料顯示，零售市場商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展呈明顯的不均衡性。我國東部地區(qū)零售企業(yè)單位數(shù)占據(jù)全國總量的一半以上，達(dá)61.8%，從業(yè)人數(shù)也占59.1%，而中、西部地區(qū)零售企業(yè)單位數(shù)分別占22.6%和15.6%，從業(yè)人數(shù)為26.5%和14.4%。（五）經(jīng)營規(guī)模以小型企業(yè)為主對商業(yè)零售業(yè)來說，絕大多數(shù)企業(yè)都是小企業(yè)。從目前我國零售企業(yè)的經(jīng)營規(guī)?？?，主要以小型企業(yè)經(jīng)營為主體。普查資料表明，按商品年銷售額分，100萬元以下的經(jīng)營單位數(shù)占全部零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位的76.1%，從業(yè)人員占42.2%，銷售額占44.1%。其中50萬元以下的經(jīng)營單位數(shù)占66.3%，從業(yè)人員占33.2%，銷售額占41.3%；居第二位的是100-1000萬元的企業(yè)，三者比重分別為21.1%、33.7%和19.1%；1000萬元以上的企業(yè)單位僅占2.9%、從業(yè)人員占24.1%，但銷售額占據(jù)1/3強(qiáng)，達(dá)36.8%。表42001年按商品年銷售額規(guī)模分組的零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位構(gòu)成繞分組廟產(chǎn)業(yè)華活動(dòng)滴單位啦數(shù)得從業(yè)兇人數(shù)厘商品沈銷售

毛額比榆重客

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摧總非計(jì)絨63眨.2路10喪0勉74伴6.點(diǎn)9巧10地0杰10適0升10誕0萬這元以際下隨48亞.0辜76爪.0歌31鄉(xiāng)5.喜2蕉42謀.2精44納.1僅10臺0-觸10扭00嘉萬元職13梳.3燥21的.1國25忌1.戴6慰33蓬.7匪19紹.1拜10撞00獅萬元覺-1士億元漠1.鐵7危2.佩6蓮11脹8.衰1嬌15騰.8昏20鋪.7虜1億測元以盞上村0.汪2某0.鞋3秘62剖.0駕8.慎3猾16斗.1從企業(yè)的從業(yè)人員規(guī)?？?，50人以下的企業(yè)居多，占企業(yè)單位總數(shù)的96.6%，從業(yè)人員占58.7%，銷售額占73.3%；其中7人及以下的小企業(yè)，單位數(shù)占64.1%，從業(yè)人員占18.1%，但銷售額占47.3%；8-19人的企業(yè)三者的比重分別為25.5%、23.3%和14.0%。50-99人的企業(yè)單位數(shù)占2.0%，從業(yè)人數(shù)占11.6%，銷售額占8.5%。而100人以上的企業(yè)所占比重很小。表52001年按從業(yè)人員規(guī)模分組的零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位構(gòu)成券分組茶產(chǎn)業(yè)析活動(dòng)剩單位并數(shù)批從業(yè)模人數(shù)陸商品掙銷售岸額比持重泊絕對騾數(shù)哀（萬垃個(gè)）罰比重議（紗%）確絕對誓數(shù)交（萬貫人）因比重倚（招%）勾（%杯）碌總仔計(jì)核63直.2謠10劉0草74揪6.費(fèi)9助10挽0疼10垮0馳50橫人以破下勿61四.1籠96稿.6直43片8.與6衫58敘.7照73攀.3攤50積-9誓9人興1.諷3榆2.臺1鹽86考.3幕11歷.6品8.掃5毫10踏0-旨99熟9人父0.感8哥1.噴3連18桂3.箱6江24撈.6乏14俱.8殺10就00染人以勻上潮0.關(guān)02病0顧38休.4斗5.受1抵3.（六）重組兼并成為主題企業(yè)間聯(lián)合、兼并、重組步伐加快。從2000年以來，國內(nèi)零售業(yè)先后出現(xiàn)了多起并購案，如新街口與東安集團(tuán)聯(lián)手成立了南京新街口集團(tuán)，上海華聯(lián)與南京西單、超市發(fā)的跨區(qū)域組合，華潤收購萬佳、百惠等。未來幾年，兼并重組和企業(yè)間聯(lián)合，將成為零售業(yè)加快規(guī)模擴(kuò)張和跨地區(qū)發(fā)展的主要方式。（七）對外開放步伐不斷加快，使業(yè)態(tài)更加多樣化、新型化我國流通領(lǐng)域的改革開放，使外商進(jìn)入速度加快，競爭日益國際化。受現(xiàn)行政策的限制，目前外商與港澳臺商投資企業(yè)在中國市場所占份額不到5%。從外商進(jìn)入國內(nèi)市場的時(shí)間看，主要集中在1997年后。普查資料表明，2001年當(dāng)年新開業(yè)的外資零售產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位比1992-1995年的總和還多出51家，比1996年增長1.34倍。到2001年底，外商與港澳臺商投資的零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位在中國已發(fā)展到5234家，其中外商投資單位占48.3%，港澳臺商投資零售業(yè)單位占51.7%。從開業(yè)時(shí)間看，在2001年開業(yè)的有近1000家，占19.1%。目前外商在中國零售市場所經(jīng)營的零售業(yè)態(tài)形式主要為大賣場、倉儲式商場和會員店。到2001年底，家樂福在華已開設(shè)了27家分店，沃爾瑪已開設(shè)了19家分店，麥德龍已開設(shè)了15家分店，7—11便利店也拿到了中國第一張外資連鎖便利店經(jīng)營牌照。外商投資的零售企業(yè)主要集中在上海、南京、深圳、廣州、南京、杭州等大中城市。三、推動(dòng)零售業(yè)發(fā)展多樣化的主要因素中國零售業(yè)的變革，從總體上看反映了國際零售業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，但也有其自身獨(dú)特的社會經(jīng)濟(jì)背景和發(fā)展軌跡。建國以后，由于長時(shí)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，商品流通按國家統(tǒng)一計(jì)劃分配調(diào)撥，商業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)是一個(gè)商品分配系統(tǒng)。零售業(yè)態(tài)基本上形成了以中小型百貨商店與雜貨店為主的單一結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)。改革開放以后，隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向社會主義市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)化，尤其是隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長和居民購買力水平的較快幅度躍升，客觀上要求由貨色品種齊全、購物環(huán)境優(yōu)雅、附加服務(wù)功能完善的大型百貨商店成為市場零售業(yè)態(tài)的主角。因此，這段時(shí)期的大型百貨商店如雨后春筍般地在全國城市中拔地而起。進(jìn)入90年代中期，宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)有效需求不足的態(tài)勢，各地的大型商廈效益明顯下降，問題開始暴露，與此同時(shí)，以自選超市、連鎖店、便民店、倉儲商場、專賣店等形式的零售業(yè)態(tài)卻在國內(nèi)大中城市中大行其道。由于這種零售業(yè)態(tài)具有經(jīng)營費(fèi)用低、成本低、價(jià)位低、方便居民挑選等特色，因此吸引了越來越多的消費(fèi)者。由此，在我國零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中形成了兩個(gè)極端，一方面大型商廈經(jīng)營日益困難，另一方面新興業(yè)態(tài)卻越開越多，越開越紅火。有的新興業(yè)態(tài)似乎一下子就冒了出來，跨越了資本主義商業(yè)革命一百多年的歷程，從而形成了我國目前的多業(yè)態(tài)互補(bǔ)共存的零售業(yè)態(tài)格局。（一）生產(chǎn)力水平提高，為新興零售業(yè)態(tài)的進(jìn)入提供了供給方面的支持。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速增長，消費(fèi)品供求關(guān)系的改善，為零售業(yè)態(tài)的多元化發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。生產(chǎn)力的大發(fā)展，決定了產(chǎn)品的多樣化和差異化，產(chǎn)品的多樣化和差異化又進(jìn)一步細(xì)分了消費(fèi)者的需求，客觀上需要多種零售業(yè)態(tài)形式來滿足這種被細(xì)分的消費(fèi)需求。1995年以來，我國絕大部分商品出現(xiàn)了供過于求的態(tài)勢，消費(fèi)品市場已由賣方市場變?yōu)橘I方市場。據(jù)中華全國商業(yè)信息中心統(tǒng)計(jì)，目前全國主要商品市場供過于求的商品所占比重已達(dá)85.5%。大量生產(chǎn)體制下的產(chǎn)品要求流通領(lǐng)域有相應(yīng)的能力和機(jī)構(gòu)來大量銷售，促成產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。大型綜合超市和倉儲超市、廉價(jià)商店等都是具有大量銷售功能的業(yè)態(tài)。（二）日用消費(fèi)市場的成熟程度不斷增強(qiáng)，為新型業(yè)態(tài)提供了前提條件。從商品品種結(jié)構(gòu)，特別是從消費(fèi)、使用過程對商品性能、價(jià)格的要求衡量，目前商品市場基本成熟，具有滿足居民基本消費(fèi)需求、價(jià)格低廉的商品品種所占比重逐漸提高，構(gòu)成了以大批量廉價(jià)銷售為特征的新型業(yè)態(tài)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。綜合超市、食品超市、便利店都屬于此種類型。（三）居民收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)行為的不斷變化，客觀上對新型業(yè)態(tài)提出了新的要求。1978年至2001年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由343元增加到6860元，年均增長6.4%；農(nóng)村居民人均純收入從134元增加到2366元，年均增長7.3%。恩格爾系數(shù)下降速度較快，城鎮(zhèn)居民進(jìn)入到國際上認(rèn)可的中等生活水平。消費(fèi)結(jié)構(gòu)中非商品性消費(fèi)支出比例不斷增加，尤其是服務(wù)、精神和文化類消費(fèi)上升速度很快。隨著居民消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，其消費(fèi)行為、消費(fèi)方式、消費(fèi)心理都發(fā)生了變化，這就對零售經(jīng)營提出了新的要求。單純增加商業(yè)設(shè)施，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)類型、經(jīng)營方式已經(jīng)變得不能適應(yīng)變化了的消費(fèi)需要。消費(fèi)水平和消費(fèi)方式對零售經(jīng)營提出了更高的要求，需要針對消費(fèi)者不同類型的需求發(fā)展相應(yīng)的業(yè)態(tài)類型，豐富商品品種。（四）與交通運(yùn)輸條件、城市化方式息息相關(guān)的生活方式變化，也促進(jìn)了零售業(yè)的多樣化經(jīng)營。商業(yè)是與人、與人的生活方式息息相關(guān)的行業(yè)，必然受人的居住、交通、生活條件制約。以地域廣闊、居住分散、公路和汽車為標(biāo)志的美國生活方式形成了美國特定的零售業(yè)態(tài)格局；國土狹小、人口集中程度高、以電車為主要交通工具的生活方式形成了日本特有的零售業(yè)態(tài)格局；在人口眾多、交通不發(fā)達(dá)、公共交通仍然主要依靠公共汽車的我國大中城市，零售業(yè)態(tài)演變必然形成自己的特點(diǎn)，各業(yè)態(tài)網(wǎng)點(diǎn)選址及布局受交通及客流量的影響程度較大。（五）競爭機(jī)制對新興業(yè)態(tài)起到一定的催化作用。從國內(nèi)看，我國多元化的市場主體發(fā)展較快，非國有零售業(yè)（集體、個(gè)體、私營、外資）的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和消費(fèi)品銷售額所占份額日益擴(kuò)大。國內(nèi)的競爭機(jī)制已初步形成。從國際看，加入WTO后，中國經(jīng)濟(jì)快速融入到世界經(jīng)濟(jì)一體化的大潮中。中國龐大的市場潛力，已吸引了歐、美、日等國家和地區(qū)的超級零售集團(tuán)搶灘登陸。面對服務(wù)貿(mào)易逐步開放，處于變革中的中國零售業(yè)也不得不調(diào)整自己的發(fā)展方向，吸收先進(jìn)技術(shù)、更新管理理念，提高核心競爭力，以適應(yīng)全球零售業(yè)變革浪潮。因此，激烈的國內(nèi)、國際市場競爭，有力地促進(jìn)了中國零售業(yè)態(tài)的創(chuàng)新。（六）經(jīng)濟(jì)全球化趨勢的增強(qiáng)，使我國新興零售業(yè)態(tài)在同一時(shí)期進(jìn)入市場的特征愈加突顯。20世紀(jì)80-90年代，經(jīng)濟(jì)全球化趨勢日益增強(qiáng)，加速了世界各國之間的經(jīng)濟(jì)融合。資本的本性決定它總是要流動(dòng)到使其邊際收益最高、能夠發(fā)揮最大效用的地方去，這使越來越多的國外零售商爭相進(jìn)入我國剛剛開放的市場。因此，我國的零售業(yè)不可能按部就班地依次發(fā)展，也沒有必要重走發(fā)達(dá)國家走過的漫長發(fā)展道路，它從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的落后狀態(tài)一下跳進(jìn)了現(xiàn)代零售業(yè)的國際化浪潮中，呈現(xiàn)出各業(yè)態(tài)同時(shí)進(jìn)入的特征。（七）信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用，有利于零售業(yè)態(tài)的多元發(fā)展。伴隨著21世紀(jì)知識經(jīng)濟(jì)的到來，我國零售業(yè)態(tài)還將會發(fā)生深刻的變革。技術(shù)進(jìn)步、信息傳播速度加快及知識覆蓋面廣，引起零售業(yè)管理方式與應(yīng)用技術(shù)的變革；同時(shí)，由于知識經(jīng)濟(jì)的相互滲透，人們思維方式變化，引起零售企業(yè)觀念、經(jīng)營方式的變化。

四、零售企業(yè)經(jīng)營方式發(fā)展中的幾個(gè)問題近年來，各種現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)，在國內(nèi)大中城市不斷涌現(xiàn)，雖然打破了零售業(yè)態(tài)的單一化，形成了多種業(yè)態(tài)并存的格局，但總的來看，我國絕大多數(shù)零售企業(yè)的發(fā)展變革仍是一種淺層表面變革，有的甚至偏離了正常的方向，形成了整體上的虛浮狀態(tài)。中國零售業(yè)經(jīng)過改革后盡管有了質(zhì)的飛躍，但仍存在著一些不容忽視的問題。第一，業(yè)態(tài)布局不合理，結(jié)構(gòu)失調(diào)。具體表現(xiàn)為城市大型商場超常規(guī)發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)中心重復(fù)建設(shè)，而農(nóng)村新型業(yè)態(tài)發(fā)展滯后，網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量不多，規(guī)模普遍偏小，超級市場的規(guī)模優(yōu)勢和低價(jià)特征難以體現(xiàn)。目前我國城市零售業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡造成的結(jié)構(gòu)失調(diào)，反映出零售業(yè)態(tài)布局紊亂、功能雷同、脫離消費(fèi)需求現(xiàn)實(shí)等問題，一定程度上影響城市商業(yè)區(qū)域功能的發(fā)揮。在農(nóng)村，由于農(nóng)民的收入水平低，消費(fèi)觀念落后，重?cái)?shù)量而輕質(zhì)量，由此決定了新型業(yè)態(tài)比例低，呈小型化趨勢，經(jīng)營方式陳舊，管理方式落后，使得小型零售企業(yè)經(jīng)營越來越困難。第二，業(yè)態(tài)組織化程度低、運(yùn)作不規(guī)范，各業(yè)態(tài)的優(yōu)勢難以發(fā)揮。百貨店長期以來是各大城市零售業(yè)的龍頭，但在激烈的競爭中已暴露出許多問題，尤其是市場定位和經(jīng)營方式已不能適應(yīng)多樣化需求。其次就是超市不超、連鎖不鎖現(xiàn)象比較普遍。據(jù)國外測算，連鎖店的網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模至少要發(fā)展到20家以上，年銷售額在1億元以上才會有盈利，但目前全國的連鎖公司很多都沒有達(dá)到這一規(guī)模，連鎖優(yōu)勢根本發(fā)揮不出來。在農(nóng)村，零售業(yè)態(tài)不規(guī)范表現(xiàn)尤為突出，以為超市就是開架售貨，幾家商店統(tǒng)一了店名、服裝、標(biāo)識就是連鎖，許多地方的連鎖店表面連鎖而實(shí)質(zhì)仍是單店操作、各自為政，很少真正做到“統(tǒng)一”配送、“統(tǒng)一”核算和“統(tǒng)一”管理。大多數(shù)小型店鋪可以用“小、亂、低、差”四個(gè)字來概括。第三，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整內(nèi)容基本上是純粹的模仿式。這是一種較為初級的和外在的創(chuàng)新，主要是簡單引進(jìn)別人模式，尤其是國外商家的一些店鋪形式、商品布局，模仿某些營銷手段和技巧等。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，對于處在轉(zhuǎn)軌和起步階段的我國零售企業(yè)來說，這已經(jīng)算是一種進(jìn)步了，通過大膽引進(jìn)，洋為中用，我們自己的現(xiàn)代零售企業(yè)正迅速蛻變成長，避免了完全靠自己從頭摸索。但是，也正是這種“拷貝式成長”使企業(yè)之間很難拉開檔次，形成經(jīng)營梯度，以致于市場上每出現(xiàn)一種新業(yè)態(tài)都有眾多商家迅速效法跟上，業(yè)態(tài)趨同發(fā)展，最終導(dǎo)致同地域、同檔次、同類型的多家企業(yè)之間展開過度競爭。第四，產(chǎn)業(yè)高度分散。2001年我國零售業(yè)100強(qiáng)企業(yè)年零售額1903億元，占全社會消費(fèi)品零售總額的5.1%，其中只有一家過百億的企業(yè)——聯(lián)華超市，銷售額141億元。美國的零售巨頭沃爾瑪去年銷售額高達(dá)2220多億美元，是中國百強(qiáng)零售企業(yè)銷售總額的8倍多。在美國，主要的零售市場前三大家企業(yè)的銷售總額一般都占整個(gè)市場份額的70%以上。相對而言，中國的零售業(yè)高度分散是當(dāng)前最顯著的特征。而且，目前還沒有出現(xiàn)全國性的零售企業(yè)。最大的零售企業(yè)——聯(lián)華超市也只是在以上海為中心向周邊地區(qū)發(fā)展。雖然跨地區(qū)發(fā)展已成為一個(gè)趨勢，但目前還僅僅是開始，多數(shù)企業(yè)并沒有找到跨地區(qū)擴(kuò)張的有效途徑，這也是產(chǎn)業(yè)分散的根本原因。第五，經(jīng)營方式缺乏競爭力。目前大型超市、便利店、倉儲會員店、專業(yè)店等逐步成為主流。與此同時(shí)，連鎖經(jīng)營方式也逐漸在零售業(yè)中廣泛采用。但目前來看，并沒有哪家企業(yè)真正建立起自己的競爭優(yōu)勢，也沒有哪一家企業(yè)創(chuàng)造出獨(dú)特的經(jīng)營和管理方式?？傮w來說，目前零售業(yè)還缺乏現(xiàn)代的管理方式和手段，管理水平較低，員工缺乏培訓(xùn)，整個(gè)行業(yè)缺乏高素質(zhì)的人才。管理上缺乏一貫性，服務(wù)上缺乏一致性，企業(yè)也就缺乏相應(yīng)的形成差別化的有效措施。五、零售企業(yè)經(jīng)營方式的發(fā)展趨勢分析未來幾年，我國零售業(yè)在規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，還將呈現(xiàn)出以下幾個(gè)發(fā)展趨勢：（一）總體規(guī)模將不斷擴(kuò)大。據(jù)預(yù)測，未來五至十年，我國零售市場中，15%的市場份額將由中小超市占領(lǐng)，大賣場的市場份額約為10%，百貨店業(yè)態(tài)將占10%，其他各種零售業(yè)態(tài)單體可能不會超過10％以上的市場份額。零售業(yè)態(tài)間的競爭更加激烈。大型綜合超市和倉儲式商品迎合人們“一站式”購物需求，且又以產(chǎn)品豐富、價(jià)格低廉的優(yōu)勢擁有相當(dāng)?shù)母偁幜?，將成為?nèi)、外資企業(yè)競爭的焦點(diǎn)。百貨店將向細(xì)分化、個(gè)性化發(fā)展，傳統(tǒng)百貨店市場份額將逐漸萎縮，購物中心將在未來幾年內(nèi)有較大發(fā)展。新興零售業(yè)態(tài)促進(jìn)了現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展。近年來，國內(nèi)零售業(yè)不斷發(fā)展、整合，大大提高了經(jīng)營化程度，促進(jìn)了現(xiàn)代物流業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部的物流水平也將大大提高。（二）“規(guī)范化”是我國零售業(yè)態(tài)發(fā)展的一個(gè)主要趨勢。第一，我國傳統(tǒng)百貨店將會從兩個(gè)方面發(fā)生變化。一方面百貨店原有的中低檔商品和五金家電等商品會分流出去，讓位給超市和專業(yè)店；百貨店中高毛利、低周轉(zhuǎn)的商品比重增加，并提高服務(wù)，從而走上規(guī)范化的道路。另一方面是一部分百貨店仍然以大眾消費(fèi)需求為目標(biāo)市場，但將自身改變業(yè)態(tài)，向大型綜合超市轉(zhuǎn)化。從我國現(xiàn)階段百貨店整體發(fā)展來看，百貨店業(yè)穩(wěn)定中將有所下降，逐漸地達(dá)到數(shù)量上的平衡。第二，超級市場是我國零售業(yè)中的生力軍。隨著我國生產(chǎn)力水平的不斷提高，生鮮食品從生產(chǎn)到消費(fèi)之間的鏈條逐步形成，食品超市中生鮮食品的比重將會逐步增加，并達(dá)到規(guī)范化的水平。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市人口迅速增加，大型綜合超市會有更為廣闊的發(fā)展空間。一部分食品超市也將會發(fā)展成大型綜合超市。這一業(yè)態(tài)將會成為中國零售業(yè)中的主導(dǎo)業(yè)態(tài)。第三，由于我國目前尚缺乏方便店所需要的強(qiáng)大的消費(fèi)層的支持，以及生產(chǎn)力發(fā)展水平的限制，國內(nèi)本土化的方便店的大規(guī)模發(fā)展還需要一定的時(shí)日。但是，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活節(jié)奏加快，以及國外大型配送企業(yè)進(jìn)入，會促進(jìn)方便店這一業(yè)態(tài)的發(fā)展。第四，專業(yè)店尤其是專賣店在我國會有長足發(fā)展。它們會在商品的品牌、經(jīng)營方式、規(guī)范服務(wù)等方面形成自身的風(fēng)格。其中一部分精品店、名品店會進(jìn)入到大型百貨店中設(shè)址；專賣店將進(jìn)一步向個(gè)性化、民族化方向發(fā)展。以連鎖制形式開設(shè)的專業(yè)店和專賣店，在商業(yè)街、商業(yè)中心地區(qū)，以及在大型商業(yè)設(shè)施和百貨店中也都會有很大的發(fā)展機(jī)會。今后一段時(shí)期，是我國零售業(yè)態(tài)間競爭激烈的時(shí)期。我國零售業(yè)將會對同時(shí)登場的各種業(yè)態(tài)逐步認(rèn)識和理解，并結(jié)合中國國情，使這些業(yè)態(tài)完成本土化的過程，同時(shí)，還將會有新的零售業(yè)態(tài)不斷進(jìn)入。當(dāng)然，越具有技術(shù)創(chuàng)新優(yōu)勢的業(yè)態(tài)，越有可能成長為主導(dǎo)業(yè)態(tài)。(三)在企業(yè)的組織形式上，連鎖商店將發(fā)展到各種零售業(yè)態(tài)，并在某些業(yè)態(tài)中居支配地位。根據(jù)連鎖經(jīng)營“十五”規(guī)劃的要求，到“十五”期末，連鎖企業(yè)的銷售額將達(dá)到7000億元，年遞增約35％，占社會批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)零售額的比重將達(dá)到20％左右。

我國的連鎖業(yè)比重極小，只不過剛剛起步，存在著極大的發(fā)展空間。今后我國連鎖業(yè)將發(fā)展到各種零售業(yè)態(tài)上，連鎖經(jīng)營的百貨商店、方便店、專業(yè)商店、倉儲商場會成為連鎖業(yè)中的強(qiáng)大力量。隨著連鎖經(jīng)營的擴(kuò)張，今后在城市零售業(yè)的發(fā)展中除了增加網(wǎng)點(diǎn)外，各種傳統(tǒng)商店將不斷改變業(yè)態(tài)、變更所有者、重新組合。連鎖經(jīng)營對零售業(yè)進(jìn)行重組改造，提高其組織化程度勢在必行。零售商業(yè)企業(yè)必將逐步擺脫地域概念、規(guī)模擴(kuò)大、集中程度提高，出現(xiàn)一批跨省市的大型連鎖商業(yè)企業(yè)集團(tuán)。（四）業(yè)態(tài)將更趨多樣化。百貨商店、超級市場、連鎖商店、倉儲商場等業(yè)態(tài)是20世紀(jì)商業(yè)業(yè)態(tài)的成功典范，曾經(jīng)并且將繼續(xù)滿足人們的物質(zhì)文化生活需要作出巨大貢獻(xiàn)。進(jìn)入21世紀(jì)，以電子化、網(wǎng)絡(luò)化、國際化、閑暇化為基礎(chǔ)，能體現(xiàn)全功能、快節(jié)奏、高效率、低費(fèi)用、新潮流等特點(diǎn)的新興業(yè)態(tài)也將成為主流。新興業(yè)態(tài)層出不窮，將有集購買、旅游、消遣、工作于一體的“新型商業(yè)”；有方便購買、快速購買的“無重復(fù)商店”；有通過電子網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)交易的“全功能超級市場”等陸續(xù)出現(xiàn)。任何零售業(yè)態(tài)的產(chǎn)生和發(fā)展都取決于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和技術(shù)條件。盡管我國各種業(yè)態(tài)在發(fā)展過程中存在很多問題，但是，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會的物質(zhì)條件和技術(shù)條件等不斷完善，以及我們對各種零售業(yè)態(tài)內(nèi)涵的逐步理解，再加之國外規(guī)范化的零售業(yè)態(tài)的示范效應(yīng)，我國的各種零售業(yè)態(tài)必將逐步走向規(guī)范化。（五）外商進(jìn)入速度加快，競爭日益國際化。受現(xiàn)行政策的限制，目前外商與港澳臺商投資企業(yè)在中國市場所占份額不到5％，未來幾年，隨著外資進(jìn)入我國零售業(yè)在企業(yè)設(shè)立形式、數(shù)量、地域、股權(quán)比例等方面的限制陸續(xù)取消，零售業(yè)將會形成外商獨(dú)資、中外合資以及各種經(jīng)濟(jì)成分共同競爭的格局，內(nèi)資零售業(yè)將在更廣的范圍、更深的層次上參與全球市場的競爭。六、抓住機(jī)遇加快推進(jìn)流通現(xiàn)代化的對策建議（一）加快實(shí)現(xiàn)零售業(yè)從單一業(yè)態(tài)向多業(yè)態(tài)發(fā)展。要認(rèn)真研究零售業(yè)態(tài)發(fā)展變化的規(guī)律性，在業(yè)態(tài)的調(diào)整過程中，必須要有明確的市場定位，既要在區(qū)域上進(jìn)行合理布局和總量控制，避免重復(fù)建設(shè)和盲目發(fā)展帶來的同業(yè)態(tài)模式的惡性競爭，又要用業(yè)態(tài)的多樣化滿足消費(fèi)需求的多層次和差異化。從世界發(fā)達(dá)國家零售業(yè)態(tài)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)、趨勢和我國的實(shí)際情況看，我國零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整的措施應(yīng)為：穩(wěn)定發(fā)展大型百貨商店，并對其進(jìn)行改造，增加服務(wù)功能，從而將目標(biāo)顧客定在中、高收入階層及特定的假日下的普通消費(fèi)者；積極發(fā)展既能滿足各種需求又能發(fā)揮商業(yè)經(jīng)營特色的專業(yè)店和專賣店；努力發(fā)展連鎖超市和超級購物中心，使其成為消費(fèi)者購物、娛樂一體化的場所，提供全面服務(wù)；根據(jù)各地實(shí)際情況有選擇地發(fā)展倉儲式商場；有計(jì)劃、有步驟地發(fā)展網(wǎng)上銷售等高科技性質(zhì)的零售方式，從而跟上時(shí)代發(fā)展步伐，適應(yīng)國際化競爭的需要，滿足消費(fèi)者對零售發(fā)展的需求。（二）實(shí)現(xiàn)零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理化。有兩條基本途徑：一是通過市場競爭，進(jìn)行優(yōu)勝劣汰的選擇，逐步形成較為合理的市場結(jié)構(gòu)；二是靠國家的宏觀政策調(diào)節(jié)解決，即在某些領(lǐng)域設(shè)立必要的進(jìn)入壁壘，促進(jìn)企業(yè)集中，阻止過度的分散性競爭。對于市場經(jīng)濟(jì)還不發(fā)達(dá)的我國，單純依靠市場力量自發(fā)推進(jìn)有效競爭的形成將是緩慢和低效率的。應(yīng)該采取雙管齊下，結(jié)合并用的措施，由政府通過宏觀調(diào)控政策加以推進(jìn)和引導(dǎo)。（三）在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整中使新興業(yè)態(tài)成為新的增長點(diǎn)。一方面要充分發(fā)揮傳統(tǒng)的專業(yè)商店、百貨商店、超級市場、方便商店、綜合商店、雜貨商店等業(yè)態(tài)的作用，另一方面要使新興業(yè)態(tài)成為流通領(lǐng)域新的增長點(diǎn)。（四）加強(qiáng)零售業(yè)態(tài)混合經(jīng)營的管理，將零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整引向深入。多業(yè)態(tài)混合經(jīng)營開始成為大型零售企業(yè)的一種成長方式。目前我國大型零售企業(yè)的資源并不十分充足，在實(shí)行組合業(yè)態(tài)經(jīng)營時(shí)，尤其要注重設(shè)法使所組合的各業(yè)態(tài)的目標(biāo)顧客盡量相近，以使各業(yè)態(tài)相互呼應(yīng)并充分展示出商場整體的目標(biāo)顧客定位。否則，業(yè)態(tài)組合很容易華而不實(shí)，同時(shí)牽強(qiáng)的業(yè)態(tài)拼接無法發(fā)揮“合力效應(yīng)”，因此，也無法具備超出資源相對集中使用的單一業(yè)態(tài)經(jīng)營者的競爭力?；A(chǔ)知識部分商業(yè)經(jīng)營方式與業(yè)態(tài)研究經(jīng)營方式糧零售蘭業(yè)按晚經(jīng)營譯方式翻分為疤四種駕方式酬分別支是獨(dú)巴立商什店、絲連鎖慶總店揉、連雖鎖分夾店和擋其它獄經(jīng)營魔方式城。泥1.掛1.塘1罷獨(dú)立針商店均顧名姻思義剛就是婦單獨(dú)續(xù)的一達(dá)個(gè)商漆店，毀僅有籃一個(gè)戀店面回，是妖零售盛業(yè)傳醫(yī)統(tǒng)的劍經(jīng)營俊方式鮮之一腐。迫1.打1.主2妥連鎖傘總店別也叫冒直營驢連鎖吧店，遮期初亮投入墻、經(jīng)莖營管暗理權(quán)吧、所纏有權(quán)哭、損棟益均將由總等公司旺負(fù)責(zé)琴，從頑業(yè)人浸員均殺為受泥雇者預(yù)，故峽總部帳有絕你對指淋揮權(quán)贊。優(yōu)哀點(diǎn)在蹦于總干部能偶完全鍋掌控達(dá)銷售意訊息層，并釀執(zhí)行弟銷售榨手段清，而銅能獲勒得較泛佳經(jīng)傾濟(jì)效化益。壟從管掠理上常一般挪分三著種模之式：恰第一丙，總原店－練門店覆集中眉管理飼模式監(jiān)，在合這種能管理勞模式鴨下，倍總店種的管災(zāi)理權(quán)我限高沒度集件中，僻從采孩購進(jìn)物貨、際商品疾配送吵、價(jià)曬格管炒理、芳供應(yīng)蛾商結(jié)瑞算等線業(yè)務(wù)話都由壽總部矛完成秩，門重店只么負(fù)責(zé)書銷售孟；第訂二，身總店削－配海送中墳心管金理模稿式，沉是指黃沒有疏門店磁，倉收庫（臺或配托送中浮心）搞在異頌地，止由總央店完浮成公搞司的公訂單箏、零賴售供吼應(yīng)商服結(jié)算尺等業(yè)軍務(wù)，微倉庫紙（或或配送拒中心茫）完沫成收冶發(fā)貨倘管理沿，總耀部能板夠?qū)嶃晻r(shí)查慎詢商標(biāo)品的巷進(jìn)銷反調(diào)存添的情半況；奧第三趴，總郊店－小門店鍛－配渴送中報(bào)心管餅理模普式，構(gòu)是典鋸型的罪連鎖遞經(jīng)營盈管理頭模式概，公漸司的至運(yùn)作腥是以宰配送尾中心旗為基黨礎(chǔ)，文總店想可能院只完碌成采納購訂爺單、培配貨膚單、戚供應(yīng)漸商結(jié)濱算等撕管理價(jià)職能訂，門戀店的茶主要桿職能跨就是宿銷售畫?？傚a部能劇夠查龜詢到既倉庫級（配互送中石心）貞的商游品進(jìn)添銷調(diào)鐘存以與及門斑店的病銷售蕩情況唐。津1.虎1.棉3啟連鎖匆分店翅也就哄是戚"特攀許經(jīng)艱營"切是英府文F聚RA減NC向HI口SI似NG復(fù)的漢吼譯。井又稱蘆為"慶特許嘩經(jīng)營落"、隙"特籠許專危賣"疤、"考特許屬連鎖篇"、體"加婆盟連型鎖"持

，繳特許謎經(jīng)營爪不是所一種徹行業(yè)催，只頂是一柿種營淘銷商父品或拾服務(wù)染的方機(jī)法。步在過看去的醬十年熔里，潑特許尺經(jīng)營趁已經(jīng)兩在許邪多國瑞家，鍛不論掩是在搬發(fā)展詠中國王家還榮是發(fā)壯達(dá)國帥家，竄都已甚被證蒸明是淺一種倆有效巴的分織銷商案品和且服務(wù)耀的方憐法，倍并對膠經(jīng)濟(jì)裁的發(fā)郊展產(chǎn)犬生了鑼積極塵的影君響。軌特許板經(jīng)營速發(fā)源舅于一尾系列周的商崗業(yè)交半易過等程、膜方法顏和實(shí)揀踐。愚這些制商業(yè)難交易折過程膏、方乒法和考實(shí)踐逢都有論如下卡共同情特征拳：涂1．渾個(gè)人煉對商汁標(biāo)、犬服務(wù)重標(biāo)志棍、獨(dú)披特概喪念、招專利穿、商謀業(yè)秘引密、斧經(jīng)營刃訣竅前的所權(quán)權(quán)。吹2．胖權(quán)利潑所有鴿者授濤權(quán)其槽他人帆使用廊上述蜓權(quán)利腿?？?．違在合嘩同中般包含捷一些儀調(diào)整粉和控鄰制條擔(dān)款，榴以指命導(dǎo)受賢許可者人的臥經(jīng)營菌活動(dòng)懂。腔4．哀受許沸可人飛需要猾支付懂權(quán)利茂使用邊費(fèi)和堡(或蛋)其割他費(fèi)究用。蠟在特搬許經(jīng)指營的罰發(fā)源金地美傅國，揚(yáng)曾經(jīng)叉有很純多人剛試圖隊(duì)為特似許經(jīng)東營下弄一個(gè)螺精確勤的定縣義，扔以涵余蓋在吼特許衛(wèi)交易損中所鎖涉及較的所拋有要閉素。蛇我們漆首先芳給出雄一個(gè)散廣泛斷通用秀的定得義，畏即國努際特握許經(jīng)般營協(xié)肅會(逗In套te略rn穿at膠io遼na膠l：婦Fr洗an嫌ch結(jié)is塞e

顧As儉so句ci之a(chǎn)t放io份n，拋IF尼A)幅的定沫義。做特許脫經(jīng)營肆是一棋種營肌銷產(chǎn)晶品(系或)粒服務(wù)韻和(誠或)因技術(shù)窄的體塔系，轉(zhuǎn)基于屯在法醒律和潛財(cái)務(wù)答上分若離和鞠獨(dú)立皮的當(dāng)潤事人踏一特剖許人綁和他境的單六個(gè)受籍許人折--媽之間論緊密摟和持史續(xù)的果合作賽，依粘靠特獎(jiǎng)許人曬授予籮其單稿個(gè)受燈許人烤權(quán)利絕，并獎(jiǎng)附加祝義務(wù)年，以治便根嶼據(jù)特么許人債的概幟念進(jìn)潑行經(jīng)辭營；毀此項(xiàng)頸權(quán)利悄--皆經(jīng)由物直接金或間外接財(cái)彈務(wù)上咸的交服換一相給予瘦并迫夢使單筋個(gè)受齊許人順商號爪，和翅(或苗)商芽標(biāo)，走和(鑒或)暖服務(wù)玩標(biāo)記承，經(jīng)久營訣寨竅，及商業(yè)鵝和技柿術(shù)方賊法，悄持續(xù)耳體系皆，和滿其他活工業(yè)掛和(棵或)討知識饅產(chǎn)權(quán)年，在色雙方戶一致音同意跪而制察定的盈書面瓜特許刷合同鎮(zhèn)的框是架和殼條款夫之內(nèi)喊1遷.2甩零售錫業(yè)的局業(yè)態(tài)偷1乖.2倉.1嘴零售年業(yè)態(tài)綱的概其念話窗零燦售是渠指把鄭商品外或隨秤商品撞而提助供的袖服務(wù)泄直接垂出售杏給最權(quán)終消隊(duì)費(fèi)者軋的銷皆售活泄動(dòng)。依從事延零售僵活動(dòng)束的基堅(jiān)本單鳳位和家具體荒場所怕是商程店，嚴(yán)而商汗店依兆據(jù)銷勒售形鄭式不援同又菜區(qū)分磁出不且同的肌經(jīng)營宿形態(tài)令，即沉零售糠業(yè)態(tài)構(gòu)。近僻年來魔，受小國際垮商業(yè)傅發(fā)展成趨勢釣的影柱響，孩零售駕商店饅的業(yè)版態(tài)形民式發(fā)續(xù)生了凱很大暮的變舌革，農(nóng)并且溜出現(xiàn)漆多樣晉化和臟細(xì)分沫化趨偵勢，陵盡管趣當(dāng)前收世界赴各國管對零蝴售業(yè)鏈態(tài)的們定義板由于壟側(cè)重工點(diǎn)不宗同而換有所鉗區(qū)別賄，但銅通常行認(rèn)為越，業(yè)遺態(tài)是令零售期店向墊確定癥的顧糾客群姿提供處確定崇的商濾品和徑服務(wù)幸的具授體形摩態(tài)，怪業(yè)態(tài)框是零分售活居動(dòng)的緣具體濁形式劫。通齒俗理閣解，晚業(yè)態(tài)傍就是惜指零蜂售店籌賣給義誰、礙賣什他么和辛如何身賣的徹具體桌經(jīng)營奧形式踏。招1死.2刪.2受零售著業(yè)態(tài)炮的分晌類常1轟.2做.2權(quán).1廳國際蘭上零盤售業(yè)趟態(tài)的歐一般蹈分類單繡對于飾零售晉業(yè)態(tài)彼的分生類，未目前棚國際饞上主若要依杠據(jù)零像售店墾的選鬧址、值規(guī)模解、目前標(biāo)顧鏟客、株商品氣結(jié)構(gòu)委、店鋼堂設(shè)訪施、格經(jīng)營杯方式舒、營既業(yè)時(shí)煙間、灑服務(wù)漆功能艷、價(jià)岔格策礦略等余確定漿。美癢國把汁零售播店區(qū)賽分為語：百誕貨店壁、超盡級市聞場、戴折扣畜店、充一般漠商品購店、嶺服裝坡專賣殿店、梢倉庫娃俱樂演部、肉藥店波、方段便店煉、雜拖貨店狼等九哪類；提日本開對零搏售業(yè)壩態(tài)的濁分類貓與美尿國基壁本相私同，鼓但增倘加了療自動(dòng)套售貨綱機(jī)、效郵購罷以及叮無店樓鋪銷塵售形充式。存當(dāng)然尾，同墨一個(gè)襯大類峽的業(yè)跨態(tài)，躁還可端以進(jìn)符一步呼細(xì)分喘為更結(jié)為具脾體的丸業(yè)態(tài)災(zāi)形式灣，比芝如超巧級市胞場可勢以再甲細(xì)分儉為食朗品超沙市和勢綜合衣超市駕，這精要依四據(jù)不芝同的搞研究若內(nèi)容罩而定標(biāo)。事段實(shí)上雙，由塘于國燃際資辛本的片介入為，當(dāng)所一種響新型弊的零至售業(yè)翠態(tài)被欄引進(jìn)開時(shí)，呀客觀脖上也減引進(jìn)漂了國迅際規(guī)無范和脊標(biāo)準(zhǔn)胳，因巖此許傲多國放家對塔零售榴業(yè)態(tài)烏的分責(zé)類是防基本辛一致嫩的，追可以間進(jìn)行止多國恰間的駱比較蓄和溝下通。咐1到.2籠.2焰.2周我國刺零售孤業(yè)態(tài)扶的統(tǒng)屑計(jì)分亭類縮盡管裳國際宰上對仆零售屈業(yè)態(tài)史的分撒類已伙比較慚完善宣，但探在我炭國進(jìn)閃行業(yè)貴態(tài)統(tǒng)頓計(jì)時(shí)扔還必烏須考經(jīng)慮我吊國的侵具體喜情況弦。我吐國從曲八十抵年代市中期患開始忍的商蓬品流殊通體茅制改鞋革，籃促使車舊式環(huán)百貨鄭店、籌糧油積店、切副食彈店、肥肉菜爹店等逐逐步存衰落夜，代代之而版起的拒是處慧于成巾熟期擋的大警型百斷貨店另；處疑于增體長期擁的中誦小型浴超級柄市場竄、專茅業(yè)店雅、專賣賣店娛、便田利店都等；星處于勒創(chuàng)新覺期的軋倉儲科式商姓場、像郵購速、電雪視導(dǎo)堆購和皆直銷夢。而邀上述柔各業(yè)陡態(tài)又資由于浙我國熄地區(qū)億經(jīng)濟(jì)互發(fā)展陡的不敘平衡大，在蜜引進(jìn)黎和發(fā)讓展上咸不同拳步，贊比如撥上海言在1暈99代1年扒組建饅了“綠聯(lián)華核”超悄市公彼司，土出現(xiàn)摟了中座小型幫超級位市場佛新業(yè)胖態(tài)；續(xù)19歌94骨年出縱現(xiàn)了刑便利俱店；言19旬95站年出河現(xiàn)了榮電視共導(dǎo)購痕和直暖銷；組19賓96報(bào)年出列現(xiàn)了趣大型減倉儲買式超率市（昨大賣牛場）櫻，而喜19架94弟年以約后真諷正規(guī)截范的查連鎖去超市夢才在糕中西腿部地勁區(qū)出羽現(xiàn)；耍當(dāng)上殼海的茅便利良店已銷發(fā)展沾到1喝99濃8年姓的2旗00沒0家膨左右普時(shí)，斬中西售部地直區(qū)對買此業(yè)清態(tài)還毯相當(dāng)晴陌生貿(mào)。橋按照遍我國造零售殘業(yè)態(tài)按發(fā)展策的客告觀進(jìn)請程，華在國毯際通偶行的離業(yè)態(tài)憶分類賤總體被框架打下進(jìn)河行必罵要的弟合并曾，把砍零售具業(yè)態(tài)廢分為煎四大懇類進(jìn)唐行統(tǒng)彩計(jì)，銅即：減百貨塘商店雅、超敵級市撞場、私專業(yè)槽（專愈賣）育店和襲其他泛。菊留百虧貨商椅店，莖是指米在一燭個(gè)建豎筑物平內(nèi)，終集中打了若以干專測業(yè)的肅商品剪部并揭向顧染客提館供多凡種類行、多庸品種劍商品鼠及服扇務(wù)的撒綜合光性零塞售形懷態(tài)。叛其基繞本特包征是協(xié)：輕①尸商品晚結(jié)構(gòu)捆以經(jīng)李營服遙裝、過紡織嫌品、慌家庭佩用品杜、食曉品和廢娛樂幅品為辣主，獎(jiǎng)種類辰齊全森；獨(dú)②糟以柜潔臺銷舟售為張主，放明碼馳標(biāo)價(jià)束；陶③厚注重仔店堂鈔裝修粥及櫥妨窗展切示。厚想這皆里的漆百貨磨商店險(xiǎn)，不兇是指停國民宮經(jīng)濟(jì)茄行業(yè)牛分類群中的瓜“日溪用百俱貨零錢售業(yè)耀”，散而是供指經(jīng)碑營多在品種顧、多取門類響的綜閱合性除商店逼，包熄括大緣中小甚型綜創(chuàng)合經(jīng)性營的死商店萍。即隸超室級市怨場，義是指竹采取質(zhì)自選老銷售揚(yáng)方式倆，以棉銷售爪大眾隆化生天活用犧品為環(huán)主，室滿足悟顧客但一次拴性購彩買多維種商弟品及億服務(wù)巷的綜翻合性距零售屈形態(tài)謝，其祥基本糞特征釋為：鞋①魂商品蜘結(jié)構(gòu)勞以經(jīng)裳營食恒品、貫副食貍品、駁日用藍(lán)生活暢品、筆服裝選衣料用、文襖具、科家用詠電器夢等購矛買頻干率較豆高的嘆商品語為主殼；酒②磚采取勻自選甚銷售惑方式據(jù)，明燃碼標(biāo)咱價(jià)；遼③凍結(jié)算軌設(shè)在阿出口亭處統(tǒng)薯一進(jìn)川行。悟這表悅明超竿級市潔場首腸先是鞠自助漆服務(wù)嘗的零皇售商趙店，秋毛利遼低、猾銷量帆高，嫩以經(jīng)鳥營生禾活必遷需品城為主媽，種膀類繁異多。叢包括芒各種竄類型過的超棗級市險(xiǎn)場、躺倉儲致式商螺場和繁會員眨式超瘋市列返入該熊類。枝按規(guī)爭模超盛市的案一般搏劃分飾，小足型超穿市1摘00煉0平民方米腔以下讀，一步般在庸社區(qū)宏內(nèi)及須周邊拾或人總流密鍬集區(qū)哭域；糞標(biāo)超野：1燕00烘0-雅25樓00滲平方鞠米，淚多開唐設(shè)在精寫字餐樓、鉗社區(qū)喪周圍臘，如拼國貿(mào)撒華潤拳店、柳嘉里寺中心梯華潤踩店等誤；綜饑合超燥市：碼賣場痛面積奇約4融00廟0-召60標(biāo)00步平方費(fèi)米，陪輻射蠢半徑吊步行缺15儉分鐘瑞、距垂離在來1公督里（卡可適壞當(dāng)延筒長1乞.5扔公里目），佛人口溪數(shù)量柔不低戴于5血00朱00很人；瞇大賣幼場：兵賣場快面積笨約1對00把00況-4符00因00確平方笑米，淚輻射慎半徑崇約3隔公里紅（或挺5公弟里）編，人研口數(shù)別量約孝10困-1戀5萬穿人。要階專陷業(yè)（糞專賣喚）店歷，是行指專電門經(jīng)濱營某藍(lán)類商柄品或匙某種證品牌浩的系仗列商直品，撥滿足線消費(fèi)書者對競某類乘（種覺）商磚品多逝樣性服需求速的零訪售形押態(tài)。根其基鉗本特籃征為梨：攀①個(gè)商品堤結(jié)構(gòu)環(huán)專業(yè)造性較介強(qiáng)，耽各種瑞不同體的規(guī)刃格、拾品種各及品隸牌匯套集，牙選擇蟻余地眾大；氏②幕銷售異人員箱有較頌強(qiáng)的險(xiǎn)專業(yè)勞知識貿(mào)，能燦為消照費(fèi)者問提供置充分承服務(wù)饑；妻③瓦采取蜂定價(jià)社銷售拉和開壓架面何售方斧式。湯拿將扎專業(yè)腸店和偽專賣插店歸器為一蓬類統(tǒng)身計(jì)僅插僅是石為了漸統(tǒng)計(jì)據(jù)操作瞞上的勺方便套，其憂實(shí)專枝業(yè)店溪與專捐賣店鐮有本村質(zhì)的紀(jì)區(qū)別照，前炸者專問門經(jīng)走營某嶼種或忘某類搞商品喘，如孩時(shí)裝聚店、竟鞋店策、食巡品店姻、藥遭店、催書店再、電另器店畝、珠訓(xùn)寶店股等；禍后者瞞則專閑門經(jīng)絡(luò)營某問種品傷牌的肉系列芒商品掀，如旬海爾式電器虧專賣湖店、蓮李寧宇牌體烏育用溜品專允賣店成、格侍力空伍調(diào)專童賣店戚、蘋燕果牌將休閑諷裝專密賣店赴等。研其他桃業(yè)態(tài)液，指出上述李未包手括的南其他袋業(yè)態(tài)李形式臺（如扶便利該店、芬折扣稻商店所、雜租貨店距、郵其購商盲店等純）。越1免.2侵.2病.3同我國緞零售害業(yè)的悲一般訊分類濫勤2.韻2.混2.券3.某1業(yè)確態(tài)分璃類篩根據(jù)博零售劣企業(yè)宋經(jīng)營掀方式君、商敢品結(jié)吸構(gòu)、盛服務(wù)追功能俗，以悉及選燙址、像商圈乖、規(guī)聞模和寇目標(biāo)喂顧客穩(wěn)等結(jié)雨構(gòu)特觀點(diǎn)，獵給出冒便利觸店、霜小超榮市、巴中型捷超市謹(jǐn)、大唉型綜介合超獸市、掩倉儲壺超市挺、專敏業(yè)店逐、大洲型專探業(yè)店息、專絲賣店視、百蓄貨店凍、大安型購蕩物中競心等德十種恨主要遺零售到業(yè)態(tài)拼的分軍類。豎便利鐘店：每以自骨選銷章售為痛主，侍以銷嗽售小暗容量盞應(yīng)急驕性的蔥食品萌、日劉常生尿活用摸品和纏提供拆商品立性服困務(wù)為矛主，筐滿足黃顧客蹈便利黎性需脆求為策主要猾目的糕的零勇售業(yè)盼態(tài)。向魯小超終市：蓄采取跟自選社銷售航方式蔑，以疾銷售端食品粗、副饅食品訊和日隙常生辰活用奧品為希主，皆滿足撕顧客匆日?？裆铒溡话泯斝枨笮斓牧闳羰蹣I(yè)販態(tài)。院中型奶超市酒：采殘取自忍選銷容售方銷式，難以銷泊售生也鮮食狹品、墊食品趨和日景常生萬活用顧品為債主，瘋能夠斷基本尖滿足憶顧客覺日常右生活這消費(fèi)冷需求厭的零旁售業(yè)羅態(tài)。嗎大型捆綜合窗超市翠：采妨取自瓶選銷叢售方貍式，勉以銷亂售大南眾化嘩實(shí)用布品為自主，股并將縱超市包和折誘扣商曉店經(jīng)栗營優(yōu)樹勢合詳為一生體的加、滿盞足顧準(zhǔn)客一久次性兼購全淹需求份的零假售業(yè)騎態(tài)。早倉儲罪超市竄：采噴取自披選銷特售方翻式，垂以銷脹售大牽眾化弓實(shí)用睜品為逢主，純實(shí)行敬儲銷打一體忙、低牌價(jià)銷擋售和士提供痰有限廈服務(wù)助為特糟征的刮零售眾業(yè)態(tài)險(xiǎn)。即專業(yè)亡店：咽專門冊經(jīng)營美某一鎮(zhèn)大類四商品雄為主填，并克具備撿有豐芝富專突業(yè)知退識的種銷售的人員匙和提泳供適棟當(dāng)售閑后服寺務(wù)的旗零售元業(yè)態(tài)朽。窩大型控專業(yè)域店：緞采取辣自選麻銷售術(shù)和開侍架面標(biāo)售相網(wǎng)結(jié)合憲方式蒸，以綠銷售企某一孟大類傷或幾暮個(gè)大始類商移品并付提供現(xiàn)相關(guān)悟技術(shù)權(quán)和服堆務(wù)，清滿足得顧客鏡對某以大類粒商品艙一次懸性購窗全需盟求的呆零售余業(yè)態(tài)蔬。吉土專賣孝店：匪專門坦經(jīng)營騰或授棕權(quán)經(jīng)劇營制村造商兩品牌冬和中理間商省品牌收的零疊售業(yè)然態(tài)。惹百貨煤店：例在一訓(xùn)個(gè)大座型商喘場內(nèi)魂，根朱據(jù)不遲同商魚品部伴門設(shè)盯銷售腔區(qū)，斯以銷犯售服楚裝、緞鞋帽糧、化固妝品臘、文告體用選品、蹈家庭基用品堪為主搭，提峽供相顧關(guān)服照務(wù)，狀滿足巷顧客丈對商碑品多炮樣化債選擇薄需求讓的零圣售業(yè)粥態(tài)。螞大型然購物顯中心辦：在努一個(gè)獲大型眉建筑型體（敏群）糞內(nèi)，蹄由企踩業(yè)有弊計(jì)劃觀地開揉發(fā)、味擁有飼、管雹理運(yùn)雖營的志各類哈零售棄業(yè)態(tài)絹、服拿務(wù)設(shè)詠施的梯集合謠體。敞業(yè)態(tài)你要求適1魄.2憤.2銷.3牌.2給十種監(jiān)零售特業(yè)態(tài)簽應(yīng)滿攤足的兆各項(xiàng)贏要求員期業(yè)態(tài)品基鍬

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貝自動(dòng)本化獄便利慢店端居民毅小區(qū)抄、交雹通要啦道以旅及車么站、法醫(yī)院框、學(xué)母校、豐娛樂假場所稍、辦軟公樓帖等公弓共活披動(dòng)區(qū)婚目標(biāo)籃顧客朽以居掘民、域單身霞、年最輕人湯為主默營業(yè)廁面積刻10墨0平饞方米六左右糖以銷唉售食徒品、牧小百爺貨為慶主，浙有即善時(shí)消吹費(fèi)性偏、小傅容量隸、應(yīng)潮急性擦等特染點(diǎn)尊以開霉架自塑選為門主，包結(jié)算汁在收晌銀處爹統(tǒng)一補(bǔ)進(jìn)行典營業(yè)授時(shí)間圍16盲小時(shí)按以上商，提悔供即貴時(shí)性艱食品否的輔做助設(shè)勸施，意開設(shè)隨多項(xiàng)辱商品膚性服鼠務(wù)項(xiàng)效目銳程度當(dāng)較高抽小超獨(dú)市可居民家小區(qū)柜以及膊交通植要道夾、車牙站、疾醫(yī)院箱、學(xué)里校、識辦公易樓和奸公共蛋娛樂董場所使的周待圍宿經(jīng)營流服務(wù)寶輻射蒜半徑觀0.交5公柔里，者目標(biāo)亞顧客尋以居過民和茶流動(dòng)臺顧客謎為主梳營業(yè)露面積稅50廣0至受15押00押平方嚇米讀以銷曬售食頌品、愉副食皆品、蹲日用肅品為匙主竹采取鄉(xiāng)自選如銷售棟方式園，出綱入口安分設(shè)巴，結(jié)萄算在肥集中沃的收云銀處碧統(tǒng)一點(diǎn)進(jìn)行簽營業(yè)籌時(shí)間努12童小時(shí)封以上厘程度傍較高宇群幅表1譯（完鴉）棵2簡、商副圈研聯(lián)究及攻商業(yè)臣選址愿2姻.1斬商圈本定義散任何貼一家抗商店殼得銷蠅售活址動(dòng)都冊受一退定得援地理話條件吐得制豪約，軌這一竄地理墓限制壽就是焰以商糟店所何在地詳點(diǎn)為右中心食，沿踐著一晃定得辨距離豪向四載周擴(kuò)盛展而羽形成兵得輻戰(zhàn)射范壁圍，獨(dú)即所頌謂商山圈?？躺痰晡肝奁漕櫢F客得模地理眼范圍惜，也梢就是揭來購績買商舞品得敢顧客譽(yù)居住憲得地時(shí)理范踢圍。莖2遍.2仁、商戚圈的繭構(gòu)成捎和影慌響因趙素能2興.2薯.1伐商圈撕的構(gòu)脾成漁商店抱的商被圈一胸般由弓三部質(zhì)分組垂成：述主要良商圈肯，這豪是最限接近衣商店革并擁鉆有高紛度密蛛集的錯(cuò)顧客課群的董區(qū)域槽，通隸常商隔店的摘55擺％－速70出％的童顧客揚(yáng)來自硬主要紀(jì)商圈跌；次侮要商煉圈，葛位于敬主要弊商圈夸之外霉，顧拘客密絹集度動(dòng)較稀圖的區(qū)始域，利約包肥括1踐5％裂－2蔥5的滾顧客蚊。邊摸際商礎(chǔ)圈，多指位悅于次閥要商匯圈以哥外的款區(qū)域懂，在輛此商父圈內(nèi)柏顧客害分布落最稀興，商筋店吸膨引力來較弱朋，規(guī)拒模較卷小的癢商店何在此醉區(qū)域特內(nèi)幾撒乎沒橫有顧皇客。候商店怠的商筑圈范愚圍及桐形狀按常常藏由于瞧商店武內(nèi)外食部環(huán)也境因行素的百變化津而變探化，桂商圈膠并非獵呈同紋心圓彼型，彈而表川現(xiàn)為昆各種哭不規(guī)消則的賤多角勿型，惰為便恥于分缸析研行究，覺一般肚將商偏圈視陸為同漲心圓判型。繡2櫻.2聯(lián).2篩影響益商圈敞形成通的因再素兆2凳.2真.2雨.1洗商店運(yùn)規(guī)模朱商店尺規(guī)模啟越大譜，其偏市場皆吸引爺力越非強(qiáng)，堤從而翅有利醬于擴(kuò)慰大其煮銷售浸商圈派。這霞是因李為商歇店規(guī)蘭模大懲，可桑以為施顧客呀提供把品種捉更齊痕全的要選擇逼性商科品，擺服務(wù)礙項(xiàng)目厲也隨斬之增撥多，肌吸引氧顧客杯的范右圍也浪就越源大。矩2贏.2押.2輝.2管經(jīng)營恩商品棋的種誠類儉對于手日用伸品一刮般顧宇客要疑求方膠便，么所以蹦一般借商圈早較小叫，而系如果齊是貴征重、架大宗餃商品滅時(shí)顧輪客有慨時(shí)候葵會不喇惜距斬離，返所以隊(duì)商圈句范圍純也相座應(yīng)較凳大。種2桃.2茄.2痛.3后商店襖經(jīng)營被水平撓及信撞譽(yù)凈一個(gè)濕經(jīng)營診水平駁高、口信譽(yù)萌好的嫁商店質(zhì)，由小于具裹有頗修高的使知名多度和晚信譽(yù)濤度，屈吸引炕許多蒸慕名疾而來激的顧撕客，蘭因而寨可以展擴(kuò)大艇自己史的商累圈。顧2父.2脫.2輪.4炮促銷捷策略熱商圈皮規(guī)模若可通碌過廣普告宣典傳、有推銷憂方法荒、服伴務(wù)方睜式、寫公共偵關(guān)系獨(dú)等各占種促習(xí)銷手校段贏弄得顧招客，煎如優(yōu)課惠酬旬賓、選有獎(jiǎng)廊銷售診、禮軋品卷槳、各凈種顧貓客俱巡樂部鞠等方逆式都左可能拍擴(kuò)大噴商圈允的邊依際范植圍。能2鐵.2靠.2輔.5飾家庭蝦與人幕口因沖素石商店什所處趕外部肉環(huán)境滑的人戰(zhàn)口密巴度、愁收入筒水平登、職見業(yè)構(gòu)怎成、致性別質(zhì)、年炕齡結(jié)始構(gòu)、曠家庭系構(gòu)成近、生城活習(xí)密慣、假消費(fèi)臘水平膝，以播及流燦動(dòng)人繳口數(shù)易量及陣構(gòu)成朋等，袋對于曾商圈描的形昌成具字有決朗定的洲意義抖。臣2顛.2展.2擋.6離競爭改對手鉛的位樂置促競爭紹對手窗的位透置對陶商圈忠的大雹小也插有影食響。誕如果杯兩家伯競爭朝的商磚店相爭距有貫一段場路程恰，而熔潛在光顧客訪又居尖于其低間，阻則兩男家商組店的隨商圈幅都會高縮小躺；相曾反，涌如果煩同業(yè)椅商店店相鄰最而設(shè)薦，由餅于“即售的紋群體捉效應(yīng)雹”，暑顧客宅會因績有更筐多的作選擇禮機(jī)會贊而被育吸引礦前來瘋，則播商圈剝可能浮因競廉爭而蘆擴(kuò)大牢。琴2爬.2掘.2懷.7開交通睛狀況膏交通酬地理?xiàng)潡l件澤也影拆響著股商圈土的大豪小，俱交通尸條件周便利頸，會憑擴(kuò)大始商圈能的范酒圍，鼻反之標(biāo)則會泰縮小闊商圈非的范各圍。就2磚.3逢商圈隨劃定廢方法州對于活已設(shè)辮商店時(shí)，通貴過抽里樣調(diào)以查記朵錄、慧售后斤服務(wù)諷登記愧、顧報(bào)客意木見征菜詢等亮途徑水搜集隔有關(guān)膜顧客責(zé)居住圣地點(diǎn)騰資料猶，從返資料鴨統(tǒng)計(jì)免分析買中即虛可掌肺握商采店客狐流量匆的大班小，裝其中額哪些么是固粉定消失費(fèi)群枕，哪碧些是綠流動(dòng)冤顧客撫，根武據(jù)固愧定消榴費(fèi)者阿住址爛，在醫(yī)地圖海上標(biāo)臭明，及即可旅分析俊出商均店的遷主要祝商圈衰、次若要商傲圈和朱邊際脾商圈竄。喬對于昂新開牙設(shè)的謊商店炸，劃嬌定商膜圈主肌要根悔據(jù)當(dāng)勤地零捉售市儲場的林銷售分潛力儲，運(yùn)溜用趨疑勢分生析，暢包括送分析芽有關(guān)恢部門慚提供芝的城拐市規(guī)昆劃、姜人口蜜分布集、住深宅建陣設(shè)、響公路框建設(shè)下、公每共交百通等粘方面隔的資狐料，舅預(yù)測綢未來罩的發(fā)任展變績化趨煮勢。脾還可哲應(yīng)用堵各種鑰調(diào)查茫方法業(yè)，收廣集有席關(guān)顧河客為謙購買性所愿選花的揪時(shí)間蚊與所需行的趙距離萄，以烏及其街他吸傾引人奔們前部往購碧買的脖資料忍。如旺新建千商店饑附近鐮已建膏有同術(shù)類型橡的商旱店，漠也可蜻參考系該店毅消費(fèi)餓者客零流量蠶和購答物距裝離進(jìn)卻行統(tǒng)摘計(jì)調(diào)擦查。城根據(jù)令以上攜資料牲進(jìn)行罪類比檢分析櫻和綜奴合分虧析，剝即可液大體緣測出兼新建托商店頂?shù)纳搪萌?。?誤.4漆商業(yè)備選址埋2現(xiàn).4比.1幸商店染選址谷的原來則機(jī)2烏.4適.1糖.1揮方便娃消費(fèi)坦者購幣買糞商店秧地址陳一般評應(yīng)選蝴擇在辰交通知便利痰的地火點(diǎn)，喂尤其猶是食競品和撫日用輩品為旱經(jīng)營批內(nèi)容幕的普講通超鞠級市位場應(yīng)租選擇傾居民般區(qū)那虧設(shè)店候，應(yīng)施以附訪近穩(wěn)戚定的傳居民員或上遇下班花的職斧工為質(zhì)目標(biāo)盤顧客野，滿旋足消狀費(fèi)者易就近暑購買鎮(zhèn)的要涼求，址且地型理位轟置要塞方便脖消費(fèi)晌者的縮進(jìn)出拐。圍2偽.4置.1告.2近方便黨貨品節(jié)運(yùn)送剝連鎖賴商店查經(jīng)營糟要達(dá)籮到規(guī)固模效上應(yīng)的乳關(guān)鍵爆是統(tǒng)勿一配辯送，歉在進(jìn)偷行網(wǎng)朗點(diǎn)設(shè)憲置時(shí)廈要考么慮是桶否有攔利于耗貨品影的合苗理運(yùn)住送，導(dǎo)降低瓣運(yùn)輸瞞成本著，既全要保敲證及面時(shí)組養(yǎng)織所誠缺貨全物的毯供給梯，又尤要能斃與連稅鎖店歐相互悶調(diào)劑級、平油衡。粱2煌.4嗎.1落.3路有利輩于競姐爭驕連鎖杰商店病的網(wǎng)欣點(diǎn)選燭擇有宅利于狀發(fā)揮閘企業(yè)購的特豪色和電優(yōu)勢因，形社成綜桑合服泡務(wù)功鑄能，疲獲取愈最大榆的經(jīng)榨濟(jì)效挪益。擱大型逆百貨宴商店郊可以族設(shè)在上區(qū)域犬性的所商業(yè)價(jià)中心誦，提點(diǎn)高市映場覆毒蓋率蘇；而仗小型互便利骨店越銳接近蛙居民燒點(diǎn)越蝴佳，唐避免繭與大聚中型溜超市掀進(jìn)行何正面紛競爭幕。財(cái)2閑.4思.1斷.4非有利理于網(wǎng)附點(diǎn)擴(kuò)垮充洪連鎖猛商店財(cái)要取襖得成腰功，修必須川不斷善地在畜新地到區(qū)域屈開拓場新地?cái)r網(wǎng)點(diǎn)煌，在惱網(wǎng)點(diǎn)并布置租時(shí)要川盡量擾避免字商圈無重疊叉，在禾同一傲區(qū)域懼重復(fù)辨建設(shè)噴。否筍則勢朋必造招成自貞己內(nèi)娃部的描相互芹競爭隔，影釀響各歉自的湊營業(yè)狹額，碗最終蠅影響帳總店待的發(fā)趣展。侮2撕.4痕.2究商店衡位置譯選擇巾應(yīng)考涌慮事沸項(xiàng)癢2勞.4炭.2勤.1?？土鞫匆?guī)律滾2聰.4爬.2寇.1刑.1泉客流流性質(zhì)韻客流錦時(shí)商歉店經(jīng)噴營成及敗的免關(guān)鍵際因素耍，一石家商順店若即要獲籠得成啦功，召必須矮有足斧夠的匪顧客嚷來源烈。一快般來調(diào)說，拐任何芳一家肅商店慌的客閃流可書分為兵三種膨類型咐：分驅(qū)享客巨流、救派生悅客流蘿、本意身客晨流。嚇分享根客流考是指揪從鄰彎近其代他商秋店形等成的退客流患中獲許得的最，而揉不是煮本身巡產(chǎn)生廊的客邁流，駝這種?？土髟嵬x在大察型商監(jiān)店與飽小商龍店之糖間，伙或同鞭類商奶店之佛間產(chǎn)定生。妙派生繼客流乒，是喪指顧纖客到撥某地艱并不蘭是專辟程購小買商勸品，葡而是盛因其藥它目苗的，墨順路閥進(jìn)店尿所行尖車的箭客流軋，如壤設(shè)在損火車蒙站旁峽邊的雅商店革，顧媽客來傾此的壤目的俘主要歇是為撥了乘泳車，益在候芒車時(shí)痕間順補(bǔ)便到逃商店跟看看閃。本脈身客真流，齒是指皇專程陜到此脅商店裕購買飯而形曬成的伐客流選，大瞧中型套商店饞的客醋流大鏈部分腹均屬槳于這唯種客紀(jì)流，濁本身敵客流鑰的形易成和絕發(fā)展約是零付售企譯業(yè)獲鉗得的壘經(jīng)營掉成功悲的重過要因嬌素。權(quán)2渾.4晶.2潑.1煤.2晨潛在趙固定揉顧客衡所有擺的人逐都是諸消費(fèi)鹿者，錄很自缸然的病也是皺商店醋的潛奔在顧釀客。辟要了談解商亭店的杰客流框規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