北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供求規(guī)律和價(jià)格機(jī)制作用的實(shí)證

第六組區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展13000字北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供求規(guī)律和價(jià)格機(jī)制作用的實(shí)證研究王利1作者簡(jiǎn)介王利1作者簡(jiǎn)介王利1女1945年12月出生首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授博士生導(dǎo)師邱曉堅(jiān)2男1983年12月出生首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士研究生首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)數(shù)量經(jīng)濟(jì)研究中心【摘要】本文利用狀態(tài)空間模型對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求函數(shù)、供給函數(shù)構(gòu)造了可變參數(shù)模型，進(jìn)而建立了北京房地產(chǎn)修正蛛網(wǎng)模型，用動(dòng)態(tài)分析的方法研究供需求和價(jià)格在偏離均衡狀態(tài)以后的實(shí)際波動(dòng)趨勢(shì)。研究表明在影響供給的因素中價(jià)格彈性較利率彈性大，說明房?jī)r(jià)是影響房地產(chǎn)開發(fā)商是否增加投資的主要因素。在需求函數(shù)中收入彈性最大，表明居民可支配收入是影響房地產(chǎn)需求的決定性因素。蛛網(wǎng)模型求解結(jié)果是發(fā)散的，反映出近幾年北京房地產(chǎn)價(jià)格越來越偏離均衡價(jià)格，需要通過政府的宏觀調(diào)控手段使其變?yōu)槭諗康闹刖W(wǎng)模型。模型也反映出2005年以來國(guó)家頒布的一系抑制房地產(chǎn)過熱的政策起了作用，但是要抑制住房地產(chǎn)價(jià)格的快速攀升仍然有待時(shí)日。論文最后提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。關(guān)鍵詞可變參數(shù)模型動(dòng)態(tài)分析房地產(chǎn)需求函數(shù),房地產(chǎn)供給函數(shù)蛛網(wǎng)模型引言房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的不可流動(dòng)性、差異性和市場(chǎng)的區(qū)域性等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有突出的區(qū)域特性。北京市房地業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大，對(duì)北京市宏觀經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯。總體看來，1990年以來北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展可分為三個(gè)階段：1990年到1994年底處于短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)期，是賣方市場(chǎng)；1995年到1998年形成以集團(tuán)購(gòu)買為主要特點(diǎn)的買方市場(chǎng)，1998年底以前，集團(tuán)購(gòu)買占全市商品房銷售的83%以上；從1999年開始逐漸形成了個(gè)人住房消費(fèi)市場(chǎng)，其中2000年個(gè)人購(gòu)房的比率上升到85%，銀行按揭貸款成為主要的付款方式。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的根本目的是保持市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的復(fù)雜性，難以準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的脈搏，也在一定程度上制約了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的有效性。本文利用狀態(tài)空間模型對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求函數(shù)、供給函數(shù)構(gòu)造了可變參數(shù)模型，進(jìn)而引進(jìn)時(shí)間變化因素，建立了北京房地產(chǎn)修正蛛網(wǎng)模型，用動(dòng)態(tài)分析的方法研究需求量、供給量和價(jià)格在偏離均衡狀態(tài)以后的實(shí)際波動(dòng)趨勢(shì)，以期對(duì)北京地區(qū)房地產(chǎn)形勢(shì)做出科學(xué)的分析，為市政府制定預(yù)防性的方案和適當(dāng)?shù)恼{(diào)控措施提供決策依據(jù)。一、簡(jiǎn)短文獻(xiàn)回顧國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析較早，1924年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利（L.T.Yelly）和莫爾豪斯（E.W.Morehouse）合著的《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》的出版，系統(tǒng)研究了農(nóng)業(yè)土地經(jīng)濟(jì)問題。1945年，伊利的學(xué)生拉特克里夫出版的《城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》開始分析城市土地供求狀況，研究土地市場(chǎng)均衡模型，分析不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。1984年，哥德伯格（M.Goldberg）與欽洛依（P.Chinlog）的《城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》出版；同年，米爾斯（Edwin.S.Mills）與哈密爾頓（Bruce.W.Hamilton）的《UrbanEconomics》出版。這兩本著作雖然采用了不同的計(jì)量模型來描述和分析美國(guó)的住房市場(chǎng)，但都注意到均衡模型無法解釋住房市場(chǎng)。前者采用了閑置—過度模型，提出了一種閑置和過度需求可以同時(shí)存在的模型，它用政府的規(guī)劃土地用量和市場(chǎng)供需量的差別來解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種現(xiàn)象。后者采用了價(jià)格—租金模型，該模型通過系數(shù)把住房?jī)r(jià)格和租金聯(lián)系起來，考慮到住房市場(chǎng)中所有影響這個(gè)系數(shù)的因素，并將租賃市場(chǎng)和買房市場(chǎng)結(jié)合，正確分析住房供求的規(guī)律。1972年，費(fèi)爾（R.C.Fair）和杰斐（D.M.Jaffe）用多種方法估計(jì)了美國(guó)住房市場(chǎng)模型，并對(duì)均衡模型與非均衡模型做了比較，得出非均衡模型的決定系數(shù)較大，估計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)誤差較小，因而認(rèn)為美國(guó)的住房市場(chǎng)不是均衡的，把住房市場(chǎng)作為非均衡市場(chǎng)處理獲得更好的效果。國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，早些年國(guó)內(nèi)學(xué)者采用計(jì)量方法分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的成果很少，隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到越來越多的學(xué)者關(guān)注，有了部分定量分析成果，較多還是定性分析。2002年，上海電機(jī)學(xué)院的劉芳和郭穎發(fā)表了《我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的非均衡分析》，以房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的非均衡問題為中心，采用協(xié)整分析法確定非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型參數(shù)估計(jì)迭代的初始值，從定量的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了研究，研究表明，房地產(chǎn)價(jià)格、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化水平、經(jīng)濟(jì)政策、生產(chǎn)投入等因素在不同程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效程度不夠。2004年，吉林大學(xué)的王金明和東北財(cái)經(jīng)大學(xué)的高鐵梅發(fā)表了《對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給函數(shù)的動(dòng)態(tài)分析》一文，利用可變參數(shù)模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、供給進(jìn)行了動(dòng)態(tài)的定量分析，分析表明，在影響需求的諸因素中，收入彈性最大，其次是價(jià)格、利率彈性；在影響供給的因素中，價(jià)格和利率彈性都較大。同年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社出版了《北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究》一書，該書是由中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部所做的一個(gè)課題，該書從金融視角對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了分析。2005年，上海社會(huì)科學(xué)院出版社出版了《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)分析方法》，該書基本上是作者陳則明在學(xué)習(xí)和工作過程中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析方法思考的總結(jié)，書中介紹了可用于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求動(dòng)態(tài)分析的方法和工具，其中包括基于Matlab系統(tǒng)的仿真系統(tǒng)。同年在《非均衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)》一書中，作者季朗超提出用非均衡度Z這一概念用于反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡程度，定義非均衡度Z為有效供給和有效需求的差與交易量的比值，并提出政府調(diào)控可以根據(jù)非均衡度這個(gè)指標(biāo)來進(jìn)行定量分析，然后決定用何種手段進(jìn)行調(diào)控。二、計(jì)量模型的選擇和計(jì)量指標(biāo)的設(shè)定上世紀(jì)60年代初，在工程控制領(lǐng)域的產(chǎn)生了卡爾曼濾波（KalmanFiltering）。進(jìn)入70年代初，人們明確提出了狀態(tài)空間模型（StatespaceModels，SSM）的標(biāo)準(zhǔn)形式，卡爾曼濾波是解決狀態(tài)空間模型估計(jì)與預(yù)測(cè)的有力工具之一，它用狀態(tài)方程和遞推方法進(jìn)行估計(jì)，根據(jù)上一狀態(tài)的估計(jì)值和當(dāng)前狀態(tài)的觀測(cè)值推出當(dāng)前狀態(tài)的估計(jì)值。因而卡爾曼濾波不要求對(duì)信號(hào)的平穩(wěn)性和時(shí)不變性，且可以通過計(jì)算機(jī)程序達(dá)到對(duì)狀態(tài)空間模型的優(yōu)化擬合。80年代以后，狀態(tài)空間模型已成為一種有力的建模工具，并開始應(yīng)用到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。狀態(tài)空間模型是以隱含著的時(shí)間為自變量的動(dòng)態(tài)時(shí)域模型。它包括兩個(gè)模型：其一是狀態(tài)方程，反映動(dòng)態(tài)系統(tǒng)在輸入變量作用下在某時(shí)刻所轉(zhuǎn)移到的狀態(tài)；其二是輸出或量測(cè)方程，將系統(tǒng)在某時(shí)刻的輸出和系統(tǒng)的狀態(tài)及輸入變量聯(lián)系起來。因此，狀態(tài)空間模型是描述動(dòng)態(tài)系統(tǒng)的完整模型，表達(dá)了由于輸入引起系統(tǒng)內(nèi)部狀態(tài)的變化，并由此導(dǎo)致輸出發(fā)生的變化。許多時(shí)間序列模型，包括典型的線性回歸模型和ARIMA模型都能作為特例寫成狀態(tài)空間的形式，并估計(jì)參數(shù)值。在計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)中，狀態(tài)空間模型被用來估計(jì)不可觀測(cè)的時(shí)間變量：理性預(yù)期、測(cè)量誤差、長(zhǎng)期收入等?？梢园褷顟B(tài)空間模型看成是擴(kuò)大延伸的向量自回歸（VAR）方法，主要差異表現(xiàn)在SSM加入了移動(dòng)平均項(xiàng)（MA），成為VectorARMA模型。在多變量時(shí)間序列分析中，SSM考察的范圍比VAR更周全，由SSM所到處的最終模型具有彈性與效力，可以顯示所選取的變量之間當(dāng)期與滯后期的關(guān)系，從而找出變量間的互動(dòng)關(guān)系、影響程度大小及影響的正負(fù)方向。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革、外界沖擊和政策變化等因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，用.固定參數(shù)模型無法表現(xiàn)這種結(jié)構(gòu)的變化，因此，本文利用狀態(tài)空間模型來構(gòu)造可變參數(shù)模型，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給函數(shù)和需求函數(shù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析?？勺儏?shù)模型的狀態(tài)空間的一般表示如下：量測(cè)方程：（1）遙狀態(tài)牛方程籌：蜜栗（蒙2）秤~疑，索（3顏）甜在（何1）晝式中掛z月t世是具的有固編定系薦數(shù)英α蒼的解椅釋變娛量集蠶合，搭x壇t晨是隨燃機(jī)系飯數(shù)的呢解釋柴變量登集合愧，隨咬機(jī)系郵數(shù)向餓量權(quán)β音t拌是狀帖態(tài)向保量，母稱為既可變吃參數(shù)梅。穿β豎t蘿是不搬可觀略測(cè)變標(biāo)量，若必須像利用紹可觀架測(cè)變領(lǐng)量固y認(rèn)t屆和叨x傲t押來估錦計(jì)。央如果仆y注t喘和豐x機(jī)t塞是季葛度時(shí)港間序產(chǎn)列，述還應(yīng)搭從中棍除去脈季節(jié)止變動(dòng)息要素宅。在診（2疤）式遲中假乓定參墊數(shù)病β兵t離的變盾動(dòng)服依從于恒AR嫌(1旺)模逃型。輔ε佛t滾和孔η充t擔(dān)分別減是量趨測(cè)方壇程和傳狀態(tài)感方程溪的擾潛動(dòng)項(xiàng)團(tuán)，根平據(jù)（辦3）蘭式，塑二者僻是相葬互獨(dú)套立的亮，且橋服從棍均值劣0、殼方差脫為活σ硬2畫和協(xié)予方差旁矩陣癢為嗎R罰的正竄態(tài)分謙布。欲（1僚）北滾京房績(jī)地產(chǎn)榮供給循函數(shù)斑可變洽參數(shù)醬模型弓在住槳宅供銳給理援論當(dāng)讓中，行供給蛇曲線敘是一高條斜引向右閑上的屋曲線冊(cè)，價(jià)站格越昂高，泥新住刷宅的禁供給咐越大侵。本線文將痕這種研住宅養(yǎng)供給缸理論境應(yīng)用銳到房竟地產(chǎn)梨市場(chǎng)嗽供給谷問題車上。福新住子宅的邁供給談?dòng)每偖呑≌鐾顿Y彈，即判住宅宣存量浮的增照量來提表示詢，因桃而選咱取房宋地產(chǎn)草開發(fā)各投資準(zhǔn)代表忘房地對(duì)產(chǎn)開泳發(fā)商盜的供遷給作陳為被聰解釋疲變量樓。由帶于利吩率上件漲將獨(dú)導(dǎo)致饞融資常成本匠增加蓮，房膏地產(chǎn)智商會(huì)桃相應(yīng)辦地減吐少投畏資，誓除了行商品微房銷搭售價(jià)哄格之樸外，惹還將何一年蹈期貸盟款利終率作叢為解癢釋變?nèi)柿恳龜廊牍┯医o函蟻數(shù)。印利用捕狀態(tài)響空間梨模型樹建立犁的可尸變參叫數(shù)模須型如偷下：氣量測(cè)聲方程此：妨（4糧）紋狀態(tài)獵方程拴：韻（5鍬）運(yùn)狀態(tài)婆方程果：釀（6保）弄其中東，款in揀v踩為房爽地產(chǎn)這開發(fā)幣投資旗，隔pr璃ic媽eh須為房脊屋銷服售價(jià)殊格，育ra易te僚為一紫年期柏貸款咐利率滔。兔μ枕t誰、蔥λ康t公分別遞為各化個(gè)時(shí)饒點(diǎn)上居房地蝦產(chǎn)開衣發(fā)投征資對(duì)綢貸款富利率接、的吧敏感姐程度鑄的變杰參數(shù)歲序列蜓，亭e拆t歸、擇h壞t呈、誼ξ辛t科為擾慘動(dòng)向朋量。故(5總)式優(yōu)與(旅6)橫式假蛇定了隙可變卵參數(shù)躁μ唯t悠、痛λ籠t第由A銷R(剖1)犬模型戒描述沙。慶（2?。┍奔淳┓苛业禺a(chǎn)自需求破函數(shù)翁的可趁變參可數(shù)模角型騙選擇層商品諸房銷另售面斃積遣sa翁le僑s閱作為檢被解踩釋變慮量，儉解釋專變量緣選擇杰一年量期貸參款利銳率猜ra延te售和房燈屋銷網(wǎng)售價(jià)猾格艙pr王ic崖eh葉，由故于收與入對(duì)犁需求迅有的啊顯著坑影響醒，將突城鎮(zhèn)糟居民企可支城配收抬入拘in席c妻也作雕為解聽釋變泳量。邪量測(cè)優(yōu)方程跟：駐（7伙）弦狀態(tài)棉方程乒：熊（8孝）眠狀態(tài)偽方程暮：價(jià)（9然）老狀態(tài)級(jí)方程那：著（1逢0）槍其中掠，謎t義、蒙t蝕、取t緩分別扛為各游個(gè)時(shí)孔點(diǎn)上消銷售莊面積欄對(duì)房騰屋銷搞售價(jià)圍格、歷貸款技利率豬和實(shí)活際城西鎮(zhèn)居旬民可犁支配碎收入嫁的敏刑感程浪度的腸變參饅數(shù)序初列，耀e督t簽、鑰h率t友、尖ζ田t瞇、毯ξ納t彈均為慮擾動(dòng)頭向量收。組在北虹京房合地產(chǎn)品供給壞和需公求函腰數(shù)可謠變參克數(shù)模裝型中盞選取純的指愧標(biāo)數(shù)桂據(jù)范臺(tái)圍為鋤19王90員~2平00重6年波的年諒度數(shù)頂據(jù)，箱數(shù)據(jù)偵取自賢《北股京統(tǒng)冠計(jì)年鴿鑒2爪00教6》估、《晴北京鐘統(tǒng)計(jì)囑年鑒摸20兇07罷》、幸歷年建的《稍中國(guó)欄金融熔年鑒扮》及略人民歷銀行隙網(wǎng)站旬。在慈此期火間，種我國(guó)葉的利斯率調(diào)般整過承多次昏，所若以對(duì)抄利率叫進(jìn)行恢加權(quán)戰(zhàn)平均輔，得阿出新會(huì)的利反率序系列。賢（3其）北甚京房夜地產(chǎn)亭修正曾蛛網(wǎng)熔模型緒蛛網(wǎng)腎模型指是一襲種動(dòng)某態(tài)供高求價(jià)濃格模饞型，歐把時(shí)沒間因訂素納斷入了貌靜態(tài)煎供求匠模型輔。通都過前噴面的箭模型饅估計(jì)艇發(fā)現(xiàn)浴，利廁率對(duì)景房地綿產(chǎn)供界給影捎響要塌比對(duì)怠房地案產(chǎn)需啞求大否一些謠，人掌均可痰支配此收入或?qū)Ψ亢５禺a(chǎn)錯(cuò)需求策影響勤較大萌，所罰以對(duì)燒傳統(tǒng)佩的蛛章網(wǎng)模連型進(jìn)株行修占正，壟構(gòu)建表了如倉(cāng)下北谷京房糧地產(chǎn)液修正浴蛛網(wǎng)科模型棚：浩供給都方程友：鳳（1醋1）醒需求繩方程么：殼（1雁2）管平衡霧方程道：附（1挨3）讀其中剛和野分別握表示喘房地戲產(chǎn)需懸求量茅和供票給量加，叢P領(lǐng)t休代表槐房地遭產(chǎn)價(jià)公格，三y漆t(yī)玩代表報(bào)收入墻。（麻11北）式辟表示尺出現(xiàn)柜期房服地產(chǎn)疏供給鞋依賴生于現(xiàn)綠期房妻價(jià)、鋤上期俯房?jī)r(jià)嶺和上棍期利犧率，踩即假餅定房避地產(chǎn)界供給超相對(duì)行于價(jià)辭格和截利率截有所裳滯后坊。（遮12嗓）式零表示醬了房翼地產(chǎn)虜現(xiàn)期玉需求尤依賴精于現(xiàn)表期房餡價(jià)和抹人均州可支闖配收蘭入。賴（1嚼3）上式為疾供求旦均衡兄條件瑞。自模型灶中的劣房地集產(chǎn)需聲求量澆用房蕩地產(chǎn)趴銷售近面積妨來表禾示，睛房地埋產(chǎn)供巨給量焰采用幼房地均產(chǎn)竣銹工面談積表球示，鴉房地去產(chǎn)價(jià)舞格采好用商間品房活銷售池均價(jià)此，利透率采周用一遞年貸帳款利葉率，磚收入信采用碑居民絕人均踏可支壺配收談入表別示。勤數(shù)據(jù)終依然鍋選取萬年度鼓數(shù)據(jù)格，時(shí)湖期為叨19膀90葵年至過20畜06祖年之擋間。武三、狗模型螞估計(jì)狐及結(jié)牽果分辨析喜北京三房地捆產(chǎn)供魚給函敗數(shù)可錘變參鑄數(shù)模鹽型估烏計(jì)結(jié)拳果及慧分析吧為避瑞免均服衡估停計(jì)中簡(jiǎn)，采碰用非挪平穩(wěn)圾時(shí)間爪序列壩建模奮可能非出現(xiàn)停的缺“蘭偽回尺歸創(chuàng)”丸現(xiàn)象鵝，采疤用協(xié)羊整分項(xiàng)析來問檢驗(yàn)濟(jì)變量迅之間蔥的長(zhǎng)京期均臟衡關(guān)爹系。結(jié)對(duì)投農(nóng)資總勾額對(duì)瞎數(shù)序郊列、違利率魚對(duì)數(shù)固序列念和搬商品鞏房均鋒價(jià)對(duì)文數(shù)序扭列利磁用錫AD嫁F檢刮驗(yàn)進(jìn)叼行單吃位根資檢驗(yàn)碧，最趙終檢偏驗(yàn)結(jié)咐果表粱明三咸者均盯為一婆階單它整序剪列，燥可以秀對(duì)這壯三個(gè)坐序列夸做協(xié)芽整分每析。代采用械Jo吩ha戚ns甲en故方法灑對(duì)三罪個(gè)序另列進(jìn)濫行協(xié)屈整檢間驗(yàn)，尾檢驗(yàn)親結(jié)果貧拒絕舅了所賭有的就原假披設(shè)，床說明找三個(gè)鋼序列譽(yù)之間唐存在尺協(xié)整耍關(guān)系綱，表流明模掘型選軌取的擴(kuò)三個(gè)廁變量血之間進(jìn)存在遙著長(zhǎng)覽期均中衡的挑關(guān)系商?？迷贓商vi奮ew鏟s中配定義萌狀態(tài)亮空間義模型非，用聽文本諒表示炎如下很：三@s脊ig西na酷l格in斤v御=繩c(畢1)對(duì)+驗(yàn)興sv蘋1吊*顯ra醬te前+妄s盾v2彎*p贊ri晚ce圓h+預(yù)[鴨va泛r局=扯ex裙p(奉c(溝2)零)]浙@s耕ta四te食s幣v1娃=任s告v1伸(-蝦1)殲@s梳t(yī)a伙te杯s狹v2渴=刪s箭v2跌(-痛1)旬模型雜估計(jì)安結(jié)果斃如表法1所階示。串表1亂北保京房晚地產(chǎn)潛供給襖函數(shù)掩變參雀數(shù)模兵型估飽計(jì)結(jié)叮果值Co開ef摟fi車ci妨en回t閉St哥d.便E田rr諷or應(yīng)z-急St微at劫is匙ti量c匪Pr陵ob饑.餐C(效1)趴-3腎.9只65情39影5然1.風(fēng)15犁96賊88梯-3鹽.4銜19改36戀5開0.宵00那06穴C(淹2)淘-3櫻.3拉82躍06脾2現(xiàn)0.爐49蛛53觸57束-6孤.8漢27須52罰1棄0.非00冰00掙Fi物na樣l此St冤at勒e糕Ro種ot說M繩SE膊z-且St倒at坦is諷ti流c徹Pr箏ob研.喊SV膠1盲-1戲.4能68樹61構(gòu)4跳0.炮28拐15泰52燕-5境.2壟16變13鐘7瘡0.哨00腎00你SV標(biāo)2摧2.崗15炊48統(tǒng)41碎0.耀06壞92吐77詢31僵.1多04降93炭0.偶00嘉00政Lo錫g額li念ke耍li戒ho虎od粥-1伶3.種84借32刃7墾Ak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shí)童期房龜?shù)禺a(chǎn)四市場(chǎng)殼處于需起步辮階段孤，制充度不盜健全全，租亭賃市挺場(chǎng)不支完善輩、舊填房上幣市流樸通困華難等東很多境因素陳阻礙殊了貨串幣政胞策發(fā)紙揮作懸用，正并且砍我國(guó)烈銀行保缺乏青機(jī)制峰防范康債務(wù)塞人違負(fù)約的汽道德翠風(fēng)險(xiǎn)脅，銀迅行在候個(gè)人膽住房農(nóng)貸款臥方面員比較腿謹(jǐn)慎微，這僵也影潔響了腥貨幣促政策僚發(fā)揮陸作用鍵。煉19佩95義年8知月中匯國(guó)人僑民銀久行頒蕩布了蜻《商醫(yī)業(yè)銀掏行自海營(yíng)住擠房貸脈款管瑞理暫巖行辦側(cè)法》約，標(biāo)枯志著建我國(guó)熱銀行枕商業(yè)水性住們房貸膀款走禮上正瑞軌。周但當(dāng)勿時(shí)貸綠款條庸件比涌較嚴(yán)廊格，損一是暮要求癥提供距雙重儲(chǔ)保證敢，即痰抵押朽擔(dān)保開與保草證擔(dān)較保；龜二是迎最高想期限忌為1愚0年須；三驕?zhǔn)且デ蠼柙瓶钊吮荚阢y伯行的拾存款門金額偏不少汗于房蓬價(jià)款鄰的3軌0%映，存?zhèn)煽钇诟巯薇靥ろ氃谄前肽昙{以上稅。1鴿99碗7年端中國(guó)居人民品銀行堪頒布憤了《椅個(gè)人風(fēng)擔(dān)保筐住房圣貸款糊管理扛辦法逆》，養(yǎng)對(duì)貸死款條匪件有稱所放宰寬，鋸19脖98帖年和逝19密99交年中側(cè)國(guó)人痰民銀墓行連求續(xù)發(fā)瓶出了只有關(guān)兔住房尊信貸居的通券知，匹這些票政策棚的推疾行直山接刺光激了肌住房依貸款識(shí)的增漏長(zhǎng)，升從1旁99切9年茅開始鈴個(gè)人界住房什貸款坦迅速邁增長(zhǎng)更。從耳利率慈彈性皺波動(dòng)進(jìn)圖也式可看擱出，糕19題96降年利訊率彈訂性還巾很低綠，但繪從1鵲99液7年父開始浮一直澡都在無-1箱以上卸。這盼都表脹明，朋隨著種福利被分房寒退出宅舞臺(tái)丙以及諷分期擠付款慌購(gòu)房江的推箭廣，傻貨幣拾政策尊的作災(zāi)用比贏以前舟更為百明顯酬，并堤趨于招穩(wěn)定限，表達(dá)明貨聾幣政各策在踐房地既產(chǎn)市極場(chǎng)的款作用邀得到肅了應(yīng)丘有的棚體現(xiàn)業(yè)。保圖3薄甲需求芝函數(shù)法中的逼利率態(tài)彈性拾曲線眉毒啄挑奶綁產(chǎn)奇謎繭圖4哪枯需求遇函數(shù)響中的制價(jià)格特彈性接曲線稍（2腰）北鵝京房宵地產(chǎn)占需求絞價(jià)格下彈性昨的動(dòng)往態(tài)變斃化分竄析桃需求炕函數(shù)腹中價(jià)廁格彈惹性的甩動(dòng)態(tài)么變化照如圖溜4所脂示。叨需求忠的價(jià)蓄格彈勤性在徒20算00俯年以陡前都餅不大簡(jiǎn)，只代有1亡99堂5年蜘一年彎稍大架，彈鹽性在看-1岸附近劃，總炊體來鞏看缺蒸乏彈狡性。徐這主勝要是及因?yàn)闉澄覈?guó)銳長(zhǎng)期皺實(shí)行精福利輝分房杠體制醬，房霉屋作啦為單貧位給疲職工部的福杜利品擱形式梅存在逝，因趁此人養(yǎng)們對(duì)違房屋截這種粱特殊交商品格的需象求就撤與其誰他商有品不施同，仁并不巧受價(jià)圍格影順響。余雖然休從1飼99噸8年代開始海取消秘了福殼利分透房，饞但仍梢有很貞多單層位集掛資建匹房，角很多舞人仍伙然在管等單彈位分托房，斯因而企在接嚴(yán)下來憶的兩船年中配商品淚房?jī)r(jià)故格彈勝性仍落然較鄭低。類這種演情況叮從2低00從1年俯開始率轉(zhuǎn)變夢(mèng)，隨辛著房苗地產(chǎn)控業(yè)市丙場(chǎng)化沿進(jìn)程唐的推繭進(jìn)，津福利軋分房索逐步巨退出懲舞臺(tái)鴉，消援費(fèi)者玻對(duì)商轉(zhuǎn)品房誕價(jià)格項(xiàng)越來碰越敏闊感，斬尤其數(shù)是近姨幾年張，房煌價(jià)一汁路攀棋升，慘讓很鏡多中穴低層蓬收入踢百姓繳望而享卻步炸，同綁時(shí)越鞏來越栗多的調(diào)消費(fèi)蜻者選孩擇持漆幣觀陸望，川說明剩房?jī)r(jià)繡已經(jīng)很逐漸純成為蘿房地尺產(chǎn)需知求市殿場(chǎng)中恐的重銜要因付素。安（3匹）北軍京房善地產(chǎn)去需求年模型雹收入餓彈性牢的動(dòng)繭態(tài)變辟化分亡析薯需求超模型陷中的某收入邁彈性竟變化恐如圖徒5所塔示。賓比較硬發(fā)現(xiàn)裳在需米求函疾數(shù)當(dāng)蔥中收值入彈昆性數(shù)準(zhǔn)值最秀大，沾表明復(fù)現(xiàn)階嘉段居產(chǎn)民可出支配搜收入衡是影輩響房瓜地產(chǎn)優(yōu)需求古的決窩定性問因素紹，日術(shù)益增添加的窩房地它產(chǎn)需葬求跟滾居民帝可支顆配收騰入的誤提高解有很誘大關(guān)孔系。嗎雖然糕現(xiàn)階陽(yáng)段房噴價(jià)在陵高位礎(chǔ)運(yùn)行斷，但烘房地逝產(chǎn)市犁場(chǎng)需氧求依蔥然強(qiáng)劫勁，化高收何入人侮群中將的購(gòu)奉房者姨大有杯人在辯。在茄收入俱彈性籃逐漸性增大歷的情芬況下嚷，政憶府首節(jié)先需般要解暫決中腹低收嚼入人馬群的風(fēng)住房原問題娛，積受極建廟設(shè)住度房保怪障體爐系；巖其次傍控制瘋房?jī)r(jià)鎖上漲權(quán)速度疫。近籃幾年箱房?jī)r(jià)旬上漲堆速度封偏快認(rèn)，與合居民屯收入裂增長(zhǎng)省速度戶失衡蹈，使何得很玉多中辨低收占入百姐姓都即買不互起房?。徽细盐凡扇『绱胧┕顷P(guān)注勵(lì)民生握，縮見小貧泉富差濤距，塔優(yōu)先稠滿足叼居住走性需私求，絲抑制風(fēng)投資堂性需搶求。宅圖5頭座需求恩函數(shù)悼中的壘收入扯彈性律曲線徹北京近房地餅產(chǎn)修底正蛛席網(wǎng)模圈型估春計(jì)結(jié)溝果及創(chuàng)分析碎對(duì)聯(lián)野立方州程模廳型中盟任意嘗一個(gè)書方程花，可再識(shí)別鞋的必虎要條餓件是門q某≥娘p-糖1，寇其中毀q代副表該諷方程燥不包漏括的治先決型變量擁個(gè)數(shù)惰，p斗代表將該方染程包陸括的交內(nèi)生享變量怨個(gè)數(shù)毀，等漢號(hào)表雙示恰鑰好識(shí)錄別。澤在北談京市愛房地蒸產(chǎn)蛛脹網(wǎng)模損型當(dāng)漫中，背有繼、鏟和P鐘t望三個(gè)莫內(nèi)生職變量撫；兩論個(gè)外棗生變尿量R翁t-折1刊和y瓦t糞。先止決變息量是逐外生液變量冤與滯刮后內(nèi)孩生變匠量的賞統(tǒng)稱亞，有臥三個(gè)考，R舒t-混1技、y押t繡和P明t-復(fù)1塞。在粗供給御方程紹中有煙兩個(gè)尚內(nèi)生調(diào)變量描，不玩包括嘆1個(gè)嗓先決荒變量現(xiàn)，即活q=選1、例p=厲2，啦所以別供給社方程躺是恰桂好識(shí)蕩別的驅(qū)。在危需求勞方程幣中有嗓兩個(gè)睬內(nèi)生潤(rùn)變量腫，不盆包含諒兩個(gè)爬先決盞變量頂，說泄明需梳求方層程是籍過度艘識(shí)別直的。匠所以逗該聯(lián)立立方尿程模起型是偽可以輔識(shí)別倚的。貓本文溪采用愚系統(tǒng)隸估計(jì)妨法中脅的廣緒義矩終法對(duì)乘蛛網(wǎng)險(xiǎn)模型霧進(jìn)行馬估計(jì)欠。在畢Ev細(xì)ie齡ws璃當(dāng)中廚建立剩聯(lián)立認(rèn)方程鉆系統(tǒng)露，所紙選變騎量數(shù)櫻據(jù)取叫對(duì)數(shù)垃形式器：閥in申st壇p錯(cuò)ri莫ce斬h(穿-1腿)禾ra俯te件(-法1)維in巡co雜me烤lo豪g(樓co打mp俱le圓te威d)辰=c虎(1閘)+屑c(懷2)展*l食og困(p碼ri吩ce悼h)金+c倉(cāng)(緣3奏)*鄰lo泥g(像pr炸ic蔥eh旗(-址1)凝)巴+滅c(鞭4知)*養(yǎng)lo踐g(見ra銹te幅(-盛1)鼻)神lo禽g(璃bu負(fù)il啞di贊ng愛s悟_s單al雀es檢)=也c(屋5菠)+怠c(六6擔(dān))*置lo屑g(瓶pr蜜ic覽eh菌)+儲(chǔ)c(綢7踏)*暖lo涼g(立in茂co插me慨)宵如果勤房地峰產(chǎn)供蜘給和碌房地靜產(chǎn)需配求之響間存塑在均義衡穩(wěn)括定的貌關(guān)系扔，那劣么可臟得到斧動(dòng)態(tài)創(chuàng)均衡膽價(jià)格素P汽t真關(guān)于珠R啦t-柳1羽和緊y攝t淋的方宏程，臨在聯(lián)鈴立方烤程系丹統(tǒng)中畝添加夕如下廚語(yǔ)句板：綁lo傷g(飛pr辯ic塞eh登)=搏c(床11獵)+熊c(丟8)短*l捉og轎(p級(jí)ri考ce違h(碌-1乒))瞞+c佩(9責(zé))*碼lo鼠g(腿ra波te弊(-如1)婦)+頭c(謝10卵)*體lo扭g(聰in沫co妥me蚊)四模型泉的初稿次參飼數(shù)估曠計(jì)結(jié)栽果有蛛三個(gè)尊常數(shù)姓項(xiàng)和敢c(閉8)零沒有截通過盆統(tǒng)計(jì)厲檢驗(yàn)壟，嘗顆試從偵模型滔中剔動(dòng)除三薦個(gè)常浙數(shù)項(xiàng)旺，再婦次對(duì)同模型備進(jìn)行敞估計(jì)輔，參濤數(shù)均說通過險(xiǎn)檢驗(yàn)珠，而雀且方唇程擬罰合比瓜較好縣。最象終得僻到如層下聯(lián)昌立方圾程模撐型：盲t麗=（陶7.社77級(jí)6）黎鑒（-哥2.民73吊6）觀貓（-冰12質(zhì).3茶62扮）懲D.動(dòng)W晶=1采.8渣11繼衡R豐2慈=0鋤.8翅78軍t陽(yáng)=（聞13課.5杜09耕）摸殲（宿-1同0.塊68滔2）眾D.統(tǒng)W乒=1厭.6孩03坑嚼R勢(shì)2廟=0鍛.9當(dāng)46減t些=（假2.絲79城9）舅噸爸（1造0.所65蹲0）倒惱訊咽（1刊2.根99流5）價(jià)D.游W果=1惡.9印56窯筆R飾2跳=0栽.9赴47脈在E驗(yàn)vi騎ew荷s中傅建立總模型勿，對(duì)菊聯(lián)立胡方程侍進(jìn)行爭(zhēng)求解行，結(jié)選果可斗用圖松6、宰圖7蹈表示呆。顫圖6笨北育京市婦房地儉產(chǎn)價(jià)嗓格對(duì)鋸比蕉圖6舊中反意映出涉近幾崗年北旱京房肯地產(chǎn)警價(jià)格域總趨屠勢(shì)偷在可增長(zhǎng)頑上升煮的水同時(shí)白，振創(chuàng)蕩運(yùn)然動(dòng)是鏟發(fā)散胡的，遵對(duì)于揀發(fā)散歉的房接地產(chǎn)撒蛛網(wǎng)昨模型熟而言托，房投地產(chǎn)震價(jià)格管會(huì)越辣來越預(yù)偏離堤均衡仇價(jià)格踏，所堵以需梅要調(diào)余整供勝給曲管線或霞需求酬曲線迅使其嚴(yán)變?yōu)榫w收斂雨的蛛撞網(wǎng)模索型，反這需窄要通踏過政嘗府的厲宏觀誠(chéng)調(diào)控覆手段中來實(shí)換現(xiàn)，頃或提瘋高供惜給的畝價(jià)格辯彈性神，或橡降低聰房地港產(chǎn)供碧給價(jià)偶格彈息性，灰或提湖高房森地產(chǎn)米需求前價(jià)格膚彈性駁，也薯可同住時(shí)調(diào)良控。燃圖7耐腔房地略產(chǎn)供友給對(duì)濃比和廟需求烘對(duì)比播圖7是刻畫酒了北見京房啄地產(chǎn)塔供給蟲和需然求分鉤別與戚動(dòng)態(tài)坐均衡昆供給極和動(dòng)雕態(tài)均蜓衡需轟求的譯對(duì)比湯，從沙圖中撓可見縮，2防00鋒2年藏至2擊00會(huì)5年就北京砍房地系產(chǎn)市踢場(chǎng)在處價(jià)格孤快速廊攀升計(jì)的過洞程中跟表現(xiàn)冤出過五度需熔求和摸過度妥供給鄙同時(shí)著存在輔，即哪有一后些房沸地產(chǎn)況閑置醬，而嗚有些成房地劇產(chǎn)需見求者軟又買鬼不到品合適軟的住拍房。書經(jīng)過畜20倘05怕年房爽地產(chǎn)亦調(diào)控刻，2慘00音6年畜房地私產(chǎn)市營(yíng)場(chǎng)卻緊呈現(xiàn)幫出供墓給和抵需求暫同時(shí)擠不足球，即乓房地忍產(chǎn)開芝發(fā)商稅有利擠可圖蛾但又贈(zèng)不敢而貿(mào)然保增加莊投資禿，需襲求者雄覺得鹽房?jī)r(jià)坐太高研持幣晶觀望色，這巴也體押現(xiàn)了乖20鵲05雅年以良來國(guó)殼家頒鴿布的搜一系劫抑制猶房地傘產(chǎn)過址熱的峰政策戲起了肚作用需，但逗是要美抑制城住房最地產(chǎn)盼價(jià)格刃的快祝速攀估升仍突有待筋時(shí)日碎。妄四、捆結(jié)論乘及政秘策建掙議皆為了育北京休市房往地產(chǎn)番業(yè)的姥長(zhǎng)期北穩(wěn)定頂發(fā)展脫，避悼免房素地產(chǎn)蠻價(jià)格貌的大矩幅波醬動(dòng)，保本文主提出助了如帶下政始策建蹄議：茄（1歷）增樹加住允房有擔(dān)效供巷給行模型蝦結(jié)果噸反映應(yīng)出，鉤經(jīng)過朽20疾05縫年以摧來的依房地貍產(chǎn)調(diào)赴控，普20管06鈴年房則地產(chǎn)跟市場(chǎng)伏卻呈想現(xiàn)出乓供給蝦和需史求同矩時(shí)不吹足。臭住房夫供給描不足孩是發(fā)捷展中叨國(guó)家崇的基壟本特棚征。察在住艙房供像給不括足是主主要戒矛盾營(yíng)的現(xiàn)談階段瀉，房嬌地產(chǎn)命調(diào)控債的目份標(biāo)應(yīng)虜該是冷通過炸政府永掌控燕的公里共資恥源以末及相遼應(yīng)的輩利率知、稅黃率等舍經(jīng)濟(jì)救手段番和必純要的拔行政輕手段隆推進(jìn)吵房地啊產(chǎn)業(yè)問健康弄穩(wěn)定成發(fā)展傭。在嫂增加單供給政，特坊別是唇努力歇增加勤普通寨商品才房供偷給的追過程蒙中，三大力院促進(jìn)覽住房轎供應(yīng)脅結(jié)構(gòu)圾的調(diào)港整。支北京眼地區(qū)鞋當(dāng)前乘住房夸供應(yīng)腹中大于戶型艱、超來大戶勇型比向例過厲大，森房?jī)r(jià)魚居高司不下養(yǎng)，導(dǎo)梨致很旬多中蕩低收豆入人息群購(gòu)飼房困店難。苦建議紗從政蹤策上婦加強(qiáng)揀對(duì)經(jīng)慈濟(jì)適嚷用房鏈和兩堤限房我開發(fā)糠的支逆持力侍度，使逐漸臺(tái)推動(dòng)秘房地娛產(chǎn)市裝場(chǎng)供保求趨吧于平柜衡。誤在增竟加住碧房有失效供號(hào)給上保，首聰先要瓣處理生好城菜市建憑設(shè)用討地與未農(nóng)村紐居民摧點(diǎn)用虛地的暫關(guān)系凍。相塘對(duì)于贈(zèng)農(nóng)村頃建設(shè)扔用地科，城挖市用處地是墾更集肢約的猾用地之方式句。隨適著城賢市化稠建設(shè)錢步伐粱的加睜快，雀應(yīng)適棄當(dāng)放頑寬城節(jié)市建冶設(shè)用始地的奴限制嫩，合串理增某加居篩住用勿地的汪供給用，進(jìn)利而通逼暢農(nóng)遇民進(jìn)康城渠緩道，革減少政農(nóng)村秤建設(shè)和用地?zé)?，以撈降低杠城市屈化成好本。戀其次息，完嬌善危蜂改房帖改造收政策遇。在今城市示化建涂設(shè)當(dāng)唯中，陽(yáng)危改亮房改精造是孔必須背而且階必要瞞的，戶新建掛住房訴面積耳一般籃要比項(xiàng)危改罰舊房近面積滾大很儉多，撥拆遷膠危舊斜房新蹦建住航房可臟以擴(kuò)蛾大住雞房供榜給，么改善下居民雨住房測(cè)，也險(xiǎn)有利摘于集攪約用名地，枝要加犁對(duì)無礦價(jià)值出的危副舊房冷改造牢力度扭，改風(fēng)造中道應(yīng)合貿(mào)理補(bǔ)裹償被是拆遷腥居民釣，切恨實(shí)保若障拆曬遷人邀的合姑法權(quán)愁益，濁維護(hù)材社會(huì)庫(kù)安定創(chuàng)。伐（2評(píng)）引括導(dǎo)住緣房需吳求穩(wěn)在需掃求函危數(shù)中齒收入踩彈性關(guān)最大漆，表辦明居勻民可蝴支配刃收入蚊是影爛響房章地產(chǎn)峽需求罰的決樹定性漫因素庭。當(dāng)院前居紗民收宜入的干提高暗遠(yuǎn)遠(yuǎn)酬落后絨于房品地產(chǎn)鋼價(jià)格撞的上勾升。爐有能統(tǒng)力的筑購(gòu)房頌者也怕覺得陷房?jī)r(jià)哭太而李高持漢幣觀熟望，盈導(dǎo)致淺近期開房地獸產(chǎn)有演效需雨求不爬足。蓄應(yīng)雞引導(dǎo)蛙居民閉使其默認(rèn)識(shí)差到租萌房和皂買房喪都是跌解決斯居住桃問題雙的方回式?？仆顿Y耐性購(gòu)厲房可雪以增蝶加出騾租房靜屋數(shù)柴量，輝只要燦不在剖短期蔽內(nèi)出仍現(xiàn)大縣規(guī)模捆的非敢理性蛙投資煙置業(yè)巷，那倍么這腦種投激資性怖購(gòu)房掃對(duì)于寧培育親房屋隨租賃濃市場(chǎng)久、滿殃足流傻動(dòng)人跨口不習(xí)斷增川加的蛛租房雕需求葛具有宮積極配意義敞，也于是商牲品房憂價(jià)格找發(fā)現(xiàn)忍機(jī)制申、級(jí)介差地?fù)]租形喂成機(jī)非制的近重要宰組成咸部分甲。捆在很塑多發(fā)猴達(dá)國(guó)恭家，帆二手鼻房和波租賃趕房是而住房翼供應(yīng)絮的主錢體，舉而在蘋我國(guó)腎，大套多數(shù)華城市秒的存刪量房享交易諒和房她屋租旱賃市塵場(chǎng)還久剛剛匠起步時(shí)。一察方面烤是由精于我程國(guó)房絨改起笑步較鍬晚，怒人們芳對(duì)于唇購(gòu)買叨二手股房和拖租賃差房屋炭存在括認(rèn)識(shí)遺上的微偏差坡；另屆一方邊面是概由于岸政府篇對(duì)二抓手房史市場(chǎng)肝和住僻房租機(jī)賃市場(chǎng)場(chǎng)的宗關(guān)注襪不夠津。推吵進(jìn)二旗手房斗交易挨和房雅屋租竟賃，辣不但躺可以掙增加抓住房瞞供給地，還患可以昌降低