北京酒店地產(chǎn)運營模式

北京酒店地產(chǎn)運營模式商業(yè)+地產(chǎn)，旅游+地產(chǎn)，酒店+地產(chǎn)……房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)進入了融合與并行的新階段。在這其中，酒店地產(chǎn)是最為前沿的發(fā)展模式之一。雖然在北京、上海等大城市都有不同程度的實驗性發(fā)展，但前景究竟如何尚不明了，究竟應(yīng)該以什么樣的方式發(fā)展也成為業(yè)內(nèi)人士爭論的焦點之一。1.酒店地產(chǎn)起源簡單地說，酒店與地產(chǎn)的結(jié)合緣起于地產(chǎn)商與酒店運營商在房產(chǎn)基礎(chǔ)上進行的合作。地產(chǎn)商關(guān)注的是地和房，酒店運營商則精于投資管理和服務(wù)。理論上，這種合作應(yīng)該是互補其短，簡單有效。但在具體操作過程中，卻衍生出了多種多樣的合作模式。目前，所有合作模式都只能說是試驗，沒人說得清哪種最終能夠在中國生存下來。產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店與地產(chǎn)相結(jié)合的最初方式，產(chǎn)生于20世紀(jì)70年代的美國，根據(jù)其用途，分為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店和產(chǎn)權(quán)式度假酒店。產(chǎn)權(quán)式度假酒店如今風(fēng)行于夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地，它主要分布在氣候溫和的旅游度假勝地，以保證較高的出租率。而產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店則主要分布在紐約、芝加哥、倫敦等地的CBD地區(qū)。投資者在買了產(chǎn)權(quán)酒店后，每年自用一般為20-30天，余下時間交由酒店管理公司統(tǒng)一對外出租，將租金收益用于償還銀行按揭或分期付款的費用。在在國際上，產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種穩(wěn)健的投資理財方式，受到眾多家庭與企業(yè)的青睞。2.目前北京市場上酒店地產(chǎn)產(chǎn)品類型目前，北京酒店地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，已經(jīng)形成了一股獨立的力量，但是其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有待細(xì)分，以適應(yīng)高速發(fā)展的京城地產(chǎn)市場。通過實地調(diào)研和分析北京市標(biāo)榜為“酒店式公寓”的各大樓盤，我們將目前市場上酒店地產(chǎn)大致分為三類：酒店式服務(wù)公寓、酒店式公寓及酒店公寓三類。不同類別的酒店地產(chǎn)在經(jīng)營模式上有較大的區(qū)別。2.1酒店式服務(wù)公寓酒店式服務(wù)公寓，專指按住宅銷售，僅在后期物業(yè)管理中提供類似于酒店的軟件服務(wù)的高檔公寓。因此，酒店式服務(wù)公寓本質(zhì)是公寓，借酒店式服務(wù)來提升產(chǎn)品的附加值，以酒店式服務(wù)、小戶型、低總價和精裝修作為其主要賣點。除了如后現(xiàn)代城等本身定位于酒店式服務(wù)公寓的項目外，隨著外國物業(yè)公司的進軍中國，很大一部分高檔公寓經(jīng)過國際物業(yè)公司的打理搖身變成了“酒店式公寓”，但其實質(zhì)只能稱為“酒店式服務(wù)公寓”，如富頓中心、溫莎大道、財富中心等等。與其他兩種類型酒店地產(chǎn)相比，酒店式服務(wù)公寓具備以下特點。1.物業(yè)管理水平較低。雖然與普通住宅相比，酒店式服務(wù)公寓物業(yè)管理水平較高，但是遠沒達到酒店標(biāo)準(zhǔn)，這表現(xiàn)在兩個方面。首先，他們均未聘請專業(yè)酒店管理公司提供標(biāo)準(zhǔn)酒店式服務(wù)，而是由普通物業(yè)管理公司模仿提供，其專業(yè)水平很難保證；其次，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容較少，一般不提供如室內(nèi)打掃、床單更換等商務(wù)服務(wù)。2.無酒店產(chǎn)品配套。大部分酒店式服務(wù)公寓并沒有真正的酒店與之配套，他們不能分享酒店的一系列高檔配置，因此，酒店式服務(wù)公寓的配套設(shè)施較少，很難滿足商務(wù)需求。努3.乓自雷住、渴投資葬兩相置宜。分酒店背式服標(biāo)務(wù)公家寓既至可自慎住，哥也可查投資燥。沸選擇尤酒店壁式稻服務(wù)盞公寓匆自住振最大厚的特褲點就花是自啞由方阻便，另而且顆價格圣相對舒較低展，隨種時可遇以得沃到酒鑒店式忽的服炮務(wù)。掌一般哪酒店帖式芒服務(wù)抵公寓遲的公涼共設(shè)料施泥類似證酒店壩，所敵以居顛住者狡的身億份和男氣派喝也可辜彰顯記，并觀且些隨著律人們帳生活炮水平塌及生蜘活品佛味的哄提高扭，人鎖們對秤生活褲質(zhì)量剪的要辯求也血隨之懂提升答，煌酒店叔式捆服務(wù)父公寓恥能夠雕滿足勇這一筆特定欺人群長的這叨種需早求。敏如后喚現(xiàn)代源城梨一期百產(chǎn)品勉定位囑于酒榮店式慶公寓藝，鎖陷定時暖尚自控由的報BO脅BO瑞S人尊群。朋除提丸供一監(jiān)系列朱24艘小時爐酒店捧式服脾務(wù)內(nèi)柜容外蒸，還厘專為啦BO啄BO嗓S量慮身打軌造了延自助某洗衣導(dǎo)房、厚自助陷電影機院、覆自助維廚房執(zhí)、自落助聚際會吧巨等二底十多舍項自垮助服政務(wù)。伴單價擁65浮00座元／報平米阻的超后低價跑格，帖讓東股部的你白領(lǐng)鬼階層?？梢酝煸贑蹤BD披擁有睜屬于腸自己功的居讀住社糞區(qū)。邊另一朱方面仇，煩由于禽酒店柏式服協(xié)務(wù)公紅寓多仍處于壞繁華監(jiān)地段幟，并升值忘潛力諸較大壽，張因此注購房芬者中皮相當(dāng)支一部壺分以就投資肌為目資的校，如獲財富撇中心逃和溫石莎大鉛道的磨一期帽公寓艙均已神售罄蹈，購獻房者滴中5漿0%澆強的應(yīng)業(yè)主猴是以寨投資抄為目駝的的尖。秋4否.稍物業(yè)舒公司唯不負(fù)提責(zé)返舟租脖。物晃業(yè)公僻司僅焰僅相熱仿酒廟店進揀行較爹高水臣平的千服務(wù)海，餅而非蒜酒店慨經(jīng)營榜，因鄭此物潮業(yè)公里司不傭負(fù)責(zé)帝包租畢、返閣租，量由業(yè)匹主自窯行租憤賃，踐在這詢一點歉上，贏酒店權(quán)式公勒寓與塘普通勒公寓槍沒有密區(qū)別大。完綜誘上所順述，課酒店餡式服銷務(wù)公嬸寓蜜的產(chǎn)效品特液征艇與住委宅更沖加接溪近激，只熔是在絹普通秤住宅搭的尸基礎(chǔ)旬上引榮入了扶酒店復(fù)式的棗服務(wù)焰，而修沒有憤融入恩酒店美式的攀經(jīng)營退，因尿此，載對于園開發(fā)侍商而桶言，隔開發(fā)共此種止物業(yè)乒，雖柿然資抬金回修籠較挎快，豈但是躺不能射獲得筑長期斥回報東，不報利于互提高沫土地綠資源濟的利酸用率迅。桿2.哈2酒寧店式訪公寓輕酒店碗式未公寓談具有遇金融暮產(chǎn)品纖的投般資算特性領(lǐng)，滋即業(yè)象主通渴過購偶買蛛酒店黨式公平寓悟的產(chǎn)去權(quán)后影通過蠟委托賽指定莖經(jīng)營扭公司迎租賃萍獲取惡一定康回報藥的置順業(yè)模機式。倆酒店吉式公探寓的鎮(zhèn)開發(fā)團模式庫促使掛開發(fā)釋商、襖業(yè)主訪、酒灘店經(jīng)鋒營公荒司三爬方共期贏。孟不僅枯開發(fā)只商迅姻速實膚現(xiàn)開頃發(fā)利勾潤，渣酒店貌管理限公司之無建廁筑成必本，俱而且咸這種廢酒店總式統(tǒng)廊一經(jīng)劉營模貢式使待業(yè)主伸獲得爭高于辭同等朱住宅樹出租上的、寺穩(wěn)定殖的租肆金回垂報。斬如果匪業(yè)主采自行紡租賃幣，不有但會繳產(chǎn)生材空置勁風(fēng)險銅，而艙且空播置情匠況下巨往往織發(fā)生煌降租童金的襪惡性壁競爭謊。酒色店式蜓經(jīng)營撐管理伍公司族與業(yè)促主利赤益共恢存，值有穩(wěn)流定的斑客戶柳資源跳，其絡(luò)酒店介式的聯(lián)星級小服務(wù)按將對共物業(yè)金增值間、保璃值產(chǎn)磨生重仰要影容響。嚷北京陷市最主早的萄酒店業(yè)式公宴寓產(chǎn)籌品出困現(xiàn)于脫20膊00飽年初廁，目脅前市頸場上企此類蝕型物希業(yè)的師代表汽樓盤照有：泛金橋慧國際智、珠壓江帝掃景和默晶都缸國際費等。證酒店渣式公峽寓是隆為常作住型槽旅客努提供立居住妻的本，北丈京作同為距國際護大都慮市，捉人流辯量財大，叨也有黑很多王的商榜機。竹許多癥外來道商務(wù)爹人士纖必須權(quán)長期嫁居住冒，但薄是買轉(zhuǎn)房負(fù)扇擔(dān)太影重，授所以蘋很多役人選座擇住戀在酒勞店式督公寓息，值而蜘酒店災(zāi)價錢足比較縮貴而攪且沒君有家伴的感芬覺。艷例如羊，狠金橋最國際雕公寓血一開惕始就夜定位廉于高產(chǎn)檔酒冰店式悉物業(yè)僻，它攀離長譯安街飼很近酒，包耀括凱數(shù)萊、滋建國形等等集，但肝這些表酒店傲的費意用都抽非常肥高，花于是音開發(fā)貧商妨就決逢定引掛進一摩些酒拳店經(jīng)孔營公鐵司，域按日芬、月閃租，屬發(fā)現(xiàn)繭市場儉效果江很好項。最怨終，縣金橋掩國際顯公寓殘推出優(yōu)10罷0套數(shù)“坐袖享1潔5年羨固定捎租約炒及回寬報的備酒店摸服務(wù)步式公歐寓投捧資型嶺戶型自”胃，勵結(jié)果辨銷售碰情況絲良好遷，信目前減已全盟部輪售罄鳥，順催利進孝入后怒期運銅營階旱段。雪與其提他兩潤種類寶型酒攏店地振產(chǎn)相企比，國酒店窯式公原寓具渡備以疏下特慨點。軟1.餡物魚業(yè)消管理姐水平赤較高芽。宴酒店吹式公蹤寓妄物業(yè)射一般者聘請網(wǎng)專業(yè)右的酒制店管財理公釋司來銷統(tǒng)一芝經(jīng)營溜，礦管理庭水平吵較高研，痕基本萍達漲到酒所店服光務(wù)標(biāo)巧準(zhǔn)哨。們2.促有覺酒店減產(chǎn)品無配套賞?，F(xiàn)大部展分酒任店式蔽公寓壓有真歸正的匪酒店擺與之粥配套服，依項托酒板店的叮高檔袍功能晃配套劈，可隨以完胸全滿夏足商暫旅人護士鳴隨時燕發(fā)生鈔的接掙待訪框客、努舉行嘩小型曉商務(wù)攀會談廚、交鵲際用智餐或妖上門趴送餐艱、康偶體休解閑等議全面該的生帥活需拼求。追例如賣，帝橫景豪表廷與壟晶都晝國際航均有萌五星秒級酒披店與唇之配焰套，鳥而金紫橋國立際也罪設(shè)置鍋了專步門的侮酒店拳會所改。柏3.煌購公買者取基本笑用于穿投資卸。稈與酒翁店式忌服務(wù)士公寓湯相比陶，購弱買酒陣店式詢公寓穗的業(yè)侍主編基本染是以盛投資睬為目冷的的惰，與玻開發(fā)啊商簽路署購粱買合辨同后吊，他枝們必糊須與趙指降定的忌酒店歉管理壘公司透簽訂殼一定格年限彎的委午托租桌賃合杠同，辟一般嬸為1齡0-語15容年。刑在此點期間穿，業(yè)粱主必住須將況物業(yè)績交由渴管理賊公司縮統(tǒng)一愧租賃樸管理大，管沾理公卻司按洗月向縫業(yè)主播發(fā)放語承諾折的投幕資回恰報，相一般蔽為投寄資額踐的7雕%左皺右。邊與國拾外發(fā)命展較擋為成萬熟的障產(chǎn)權(quán)脹是酒版店4零-5跳%的昏投資燕回報疫率相噴比，冊投資左回報列率較杰高。奉如已金橋蘇國際歐公寓肯，只貞需首玩付1晝5萬振元，劍與遍國貿(mào)潑酒店敬管理消公司員簽訂這為期臟15匙年的衛(wèi)租約默，此殃后的攏15居年內(nèi)柄每年罪可獲何得付1萬鵲元的趨固定始收益介，外即加每幸年按灑照剩帶余房芬款2摔0年混按揭因計算盲的月視供標(biāo)盼準(zhǔn)收塊益，毯投資羨者還情同時匠像一蟻般商羨品房泛購買聲者一塵樣擁侍有對砌所購輸戶型琴的完縣全產(chǎn)早權(quán)。雹4紹.何由?？畼I(yè)酒石店管概理公煩司負(fù)蛛責(zé)運娛營。重酒店個式公薪寓后籍期，斧無論圖從物道業(yè)服容務(wù)的吊質(zhì)量惱還是宴租賃瓦運營王的方濫式上迫均需蓋達到孝酒店醉的標(biāo)擾準(zhǔn)，寫因此冊，爽物業(yè)盟由星糾級酒旋店直斜接管轟理或府有酒剩店背斗景的鍋物業(yè)赴公司櫻進行興管理種，歉這就沖消除慣了房紅東對搞物業(yè)丹管理獸公司占水平蹈的懷助疑，冠可以殊為住棒客提流供高燭檔、芝到位展的各仙種服慘務(wù)槐。繁并且趣，作吸為一懼種投核資產(chǎn)護品，鑼為了爐增強塊投資類者的謹(jǐn)信心壺和預(yù)秘期，掩開發(fā)切商一周般會妻聘請艦國際忌知名鵲的酒稻店管探理公御司徹統(tǒng)一鑰經(jīng)營駁，載如此況，抄只要床有一茄套房壟屋出煉租，帽所有爭的客潮戶都素有收處益，童避免優(yōu)了因纏空置堂而遭斑致銹零收胖益切的譽風(fēng)險齒。腐例如賴，帝河景豪與廷的玻酒店這公寓袖的管偽理者慕美國犁豪生登酒店怪管理命集團暫，是禮世界繁第一茅酒店性管理特集團庭，被切國際熟權(quán)威告雜志宿《H胸ot著el軌a拿nd魂M庸ot辨el松M鴿an櫻ag去em擁en希t》祥評為頸全球邪排名者第一形的酒竭店管御理團肆隊。宰綜上蘿所述洪，酒飼店式孕公寓也不僅拌是地泊產(chǎn)和諒酒店膚在形批式上勁的結(jié)齡合，濕更是委經(jīng)營悲模式拔上的尋結(jié)合子，因驕此，犬是禍兩種躬產(chǎn)品安之間矩更深摟層次億的融霸合。舊由于慰銀根資和地聽根緊最縮較，開劉發(fā)商姥已經(jīng)件不滿躬足于么房地屈產(chǎn)開運發(fā)的凝一次適性回梅報，屈而是暮希望際長期怪的經(jīng)特營和迎獲利運。酒但店式絹公寓再的運成作模窩式，曠不僅菜可使子開發(fā)芝商在撓較快濟的時朋間內(nèi)份以銷甲售癥產(chǎn)權(quán)護的方各式獲困得糕部分正資金逆回籠蕩，同械時也蘿可在后未來致至少碌10錘年的盆時間溜內(nèi)，巷獲得染定額耐資金壓的流假入。鼠但是女，有堤投資降就有洽風(fēng)險芽，因豈此，牽開發(fā)幼酒店滔式公嚇寓的丘前期統(tǒng)工作妨非常隸重要纖，需賴做好嚇財務(wù)蓋分棗享、糕投資泰回報因率、嫌市場谷風(fēng)險朝、營遭銷流會程、烈客戶絨心理珍、政洞策規(guī)吹范、畜運行凳環(huán)境羞、經(jīng)欣營管奴理的耳分析鎖。倒2.姑3酒杯店公突寓申酒店揭公寓遞是勿設(shè)于嘉酒店濱內(nèi)部晃的公晚寓形禾式的車酒店健套房今，蛛它齡與酒第店一帥體集揀成、勉享受屯酒店譜所帶武來的捎各種詳商務(wù)柜、休時閑、珍會議鬧配套叼，脅并由獻酒店火的管輩理方財統(tǒng)一糠服務(wù)沃管理危、面法向社怒會經(jīng)省營的之酒店番套房扒。夾例如擾，陣京廣質(zhì)中心袖集五握星級刷飯店便，高川級寫呢字樓斧，豪爆華公拒寓為牧一嫩體計，峰大廈斧地上榜52屆層，攪地下花3層吳。傍地上屈1－殘7層羞為公至共區(qū)都域，坡設(shè)有齡各種性風(fēng)味漂的高首級餐漏廳，羅宴會狗廳酒隙吧，儲商務(wù)拔中心勝及多仰處娛丘樂，訴健身氧，美桑容美柄發(fā)，豪購物紐等場辨所；鍵8棗－2姐3層頸是擁轎有4帥46撿套豪逗華客報房的峽京廣仔新世敲界飯悅店；冊25悟－3鞭8層陵為近諒兩萬尾平方亂米內(nèi)并可鋼眺望斜都市奮景色闖的高物級寫附字樓傍；4淚0－燒52櫻層是商擁有厲24極7弦套不炸同開淺間的造豪華陣公寓連。仁從證服務(wù)挑上看外，酒桃店公潛寓與碑酒店射式公閣寓襖幾乎踐無釀差別叉，它請們之隊間的然區(qū)別析存帖在于所兩方撿面恭：綢一是脫酒店別式公棉寓樓泡盤可社將每俱個單釀元出業(yè)售給暢個體擊買房隆者，憲買房描者擁家有產(chǎn)北權(quán)，至可自色住、嫩可出晨租、暗可轉(zhuǎn)擺售，承所以版它是間擁有建私家濟產(chǎn)權(quán)切的酒諸店武；擁而酒筐店公蔬寓酸不出售售產(chǎn)瞞權(quán)親；二還是酒績店公撇寓租起期較順短，欣價格劈較貴朵，觀一般城可以奸一個仔月一矩租，濤而酒掏店式諷公寓叛租期保較長哪，排價格摟比較專便宜眾，一弄般的字起租定期為藥半年披或一醫(yī)年稿。壁北京罪此類寇型物頑業(yè)的悲代表蒸樓盤匠有京勞廣中版心、述凱賓禮斯基同、北勁京建唇國酒清店等護等。深2.許4的小結(jié)初總結(jié)儀三種梯不同吉模式促酒店么地產(chǎn)來的特怖點，漁整理辰如下膛表：聞表1衛(wèi)：酒晃店地吹產(chǎn)各黑種運等營模絡(luò)式比樸較娃3.程希發(fā)展割前景率從總專體的速國際昆趨勢思來看鐮，酒極店示地產(chǎn)核多半嶺集中鐵在商傍機狠較多霞的城腦市寶，時如紐先約、互東京轉(zhuǎn)等襲，并粒且已秧經(jīng)發(fā)飽展成勾熟。需近年弓來懂，考中國箭經(jīng)濟翅運行誕良好將，G套DP瞞增長爺始終懸保持定在7鼻%以漸上，瓜北京牧作為住中國奉政治稅經(jīng)濟興文化截中心寬，蘊甚藏著推巨大舌的商螞機，些加上鼓北京元20萍08尋奧運良的關(guān)煮系，沾大量族外籍招與外駛地登人士桑需要該在北巾京做弦較長料時間葉的停冬留，底因此餓，未乳來羽北京盤酒店紹地產(chǎn)銹具有控良好脾的發(fā)坡展前宿景識。亞北京著酒店妹式服暢務(wù)公永寓，配出現(xiàn)闖于9已0年堪代初腹期，互其本嚴(yán)質(zhì)是漿公寓跪，卷以準(zhǔn)插酒店負(fù)式服烏務(wù)為軍賣點么，產(chǎn)睛權(quán)銷罩售，嬸購買血者以為自住屋為主乞。緩而稠酒店日地產(chǎn)嘉是地拌